Дюкова О.М., Пасяда Н.И. Управление развитием недвижимости: Учебное пособие

Подождите немного. Документ загружается.

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ЭКОНОМИКИ И ФИНАНСОВ»

О.М. ДЮКОВА, Н.И. ПАСЯДА

УПРАВЛЕНИЕ

РАЗВИТИЕМ НЕДВИЖИМОСТИ

УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

ИЗДАТЕЛЬСТВО

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИВЕРСИТЕТА

ЭКОНОМИКИ И ФИНАНСОВ

2009

ББК 65

Д 95

Дюкова О.М., Пасяда Н.И.

Управление развитием недвижимости: Учебное пособие.– СПб.:

Изд-во СПбГУЭФ, 2009.– 100 с.

В учебном пособии излагаются основные теоретические положения орга-

низации процесса управления развитием недвижимости (девелопмента). Рас-

сматриваются основные понятия и принципы девелопмента, основные этапы и

участники. Особое внимание уделяется особенностям недвижимости как объек-

та девелопмента.

Учебное пособие предназначено для студентов V курса специализации

«Коммерция на рынке недвижимости» и магистрантов.

Рецензенты: канд. экон. наук, профессор В.И. Ченцов

зам. ген. дир. ОАО «ГлавСтройКомплекс» В.И. Матяш

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение........................................................................................................

Глава I. Основные понятия и принципы управления развитием

недвижимости................................................................................................

1.1. Основные понятия девелопмента......................................................

1.2. Принципы девелоперской деятельности ..........................................

1.3. Виды девелопмента ............................................................................

1.4. Эффективность девелопмента...........................................................

Контрольные вопросы ...............................................................................

Глава II. Понятие «девелопер», его основные функции…………………

2.1. Понятие «девелопер» .........................................................................

2.2. Девелопер как предприниматель ......................................................

2.3. Задачи, стоящие перед девелоперской компанией..........................

2.4. Характеристика организационной структуры

девелоперской компании..............................................................................

2.5. Главные (базовые) функции девелоперской компании……………

Контрольные вопросы ...............................................................................

Глава III. Содержание и этапы процесса девелопмента…………….……

3.1 Основные этапы девелоперского проекта.........................................

3.2.Особенности предынвестиционной фазы девелопмента .................

3.3. Стадия проектирования. Выбор и оценка

проекта девелопмента...................................................................................

3.4. Стадия управления строительством .................................................

3.5. Стадия завершения проекта...............................................................

Контрольные вопросы ...............................................................................

Глава IV. Недвижимость как объект девелопмента .................................

4.1. Понятие недвижимости......................................................................

4.2. Классификация недвижимости .........................................................

4.3. Характеристики недвижимости ........................................................

4.4. Жизненный цикл недвижимости.......................................................

4.5. Право собственности на недвижимость ...........................................

4.6. Особенности девелопмента в различных сегментах

рынка недвижимости ....................................................................................

Контрольные вопросы ...............................................................................

Глава V. Управление рисками в управлении развитием

недвижимости................................................................................................

5.1. Определение рисков в управлении развитием недвижимости ...........

5.2. Классификация и анализ рисков девелопмента...............................

5.3. Алгоритм управления рисками .........................................................

Контрольные вопросы ...............................................................................

Библиографический список .....................................................................

ВВЕДЕНИЕ

Управление развитием недвижимости или девелопмент – это прин-

ципиально новая для России концепция организации инвестиционного

процесса. Сущность данной концепции состоит в системном воздействии

на инвестиционный процесс, в рамках которого разработка, организация

финансирования и осуществление проектов по развитию недвижимости

осуществляется одним участником рынка профессиональных услуг – так

называемым девелопером или девелоперской компанией, обеспечиваю-

щими создание, управление и продажу объектов недвижимости в задан-

ные сроки, в пределах соответствующих бюджетных ограничений, неред-

ко с использованием собственных средств.

Девелопмент имеет ряд преимуществ по сравнению с традиционны-

ми формами организации инвестиционной деятельности, в частности:

- полная, в том числе финансовая ответственность девелопера за ре-

зультаты инвестиционной деятельности;

- создание устойчивых деловых связей на производственном и управ-

ленческом уровне;

- улучшение финансовых результатов деятельности за счет снижения

себестоимости проекта.

Потребность общества в девелоперах стремительно растет, однако

от девелоперов требуется высокий профессионализм и глубокие знания в

таких областях как менеджмент, экономика предприятия, организация

производства, финансовое управление и даже психология. Данное учебное

пособие дает общее представление о том, что входит в понятие «Управле-

ние развитием недвижимости», и предназначено для студентов экономи-

ческих специальностей, чья будущая профессиональная деятельность бу-

дет связана с реализацией проектов на рынке недвижимости.

ГЛАВА I. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ПРИНЦИПЫ УПРАВЛЕНИЯ

РАЗВИТИЕМ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Основные понятия девелопмента

Понятие «Управление развитием недвижимости» или «девелопмент»

(от англ. to develop – развивать, разрабатывать, раскрывать) в самом ши-

роком смысле используют для определения деятельности, предусматри-

вающей качественные изменения в объекте и обеспечивающей, как прави-

ло, повышение его стоимости.

Это особый процесс и особый вид профессиональной деятельности

(бизнеса), существующий в странах с развитой рыночной экономикой и

развитым рынком недвижимости.

Хотя к объектам девелопмента в общем случае относят не только

объекты недвижимости, но и развитие, скажем, шоу-бизнеса, информаци-

онных технологий и др. Но не следует считать, что эти объекты так уж

различны: во всех случаях в основе девелопмента находятся инвестиции,

определяемые как «денежные средства, целевые банковские вклады, паи,

акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, ли-

цензии, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, ин-

теллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской

деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положи-

тельного экономического и социального эффекта» (Федеральный закон

РФ «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капи-

тальных вложений». Ст. 1).

Таким образом, общим признаком девелопмента как вида человече-

ской деятельности является комплексная, «сквозная» организация инве-

стиционного процесса, подразумевающая организацию финансирования и

осуществления некоего проекта силами девелопера в заданные сроки и в

пределах соответствующих бюджетных ограничений с целью извлечения

коммерческой выгоды.

По мнению д-ра экон. наук, профессора Сергея Николаевича Макси-

мова, идеолога девелопмента в России и исполнительного директора Ас-

социации домостроителей Санкт-Петербурга, понятие «девелопмент»

имеет два взаимосвязанных значения:

Во-первых, девелопмент – это такие качественные материальные

преобразования в объекте недвижимости, которые обеспечивают превра-

щение его в другой, новый объект, обладающий рыночной стоимостью

большей, чем стоимость исходного объекта. То есть девелопмент – это

процесс развития объекта недвижимости.

Во-вторых, девелопмент – это профессиональная деятельность по

организации (управлению) процессов девелопмента. Это особый вид

предпринимательской деятельности в рыночных условиях, особое прояв-

ление деловой активности на рынке. И в этом своем качестве понятие «де-

велопмент» тесно связано с производным от него термином «девелопер»,

которое будет рассмотрено в главе II.

Как качественное преобразование недвижимости девелопмент

характеризуется единством физических, экономических и правовых

процессов.

Любое развитие объекта недвижимости связано, прежде всего, с фи-

зическими изменениями, которые обеспечивают появление у него новых

потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям

общества. Эти изменения могут быть кардинальными (преобразование не-

застроенного участка земли в участок со зданием), или не очень заметны-

ми внешне (как это обстоит при переводе объекта из одного функцио-

нального использования в другое, например, из жилищного фонда в

«нежилой»). Но они всегда присутствуют, являясь необходимым призна-

ком девелопмента, необходимым условием для повышения экономическо-

го эффекта от использования объекта.

В условиях современной экономики, отличающейся динамизмом

процессов, важной характеристикой физического потенциала объектов

недвижимости является их способность к саморазвитию, переходу от од-

ного вида использования к другому. В связи с этим изменяются требова-

ния к тем решениям, которые должны обеспечивать возможность преоб-

разования внутреннего пространства зданий, позволяющего менять

вариант их использования – от торгового зала к ряду офисов, от них к залу

для конференций и пр.

Экономический аспект девелопмента реализуется в повышении

ценности объекта недвижимости вследствие произведенных физических

изменений. При этом сами физические изменения еще не являются аргу-

ментом в пользу увеличения ценности объекта – они влекут за собой из-

менение ценности объекта лишь постольку, поскольку обеспечивают

появление объекта, обладающего потребительскими качествами, делаю-

щими этот объект востребованным на рынке. Таким образом, рост цен-

ности обеспечивается не любыми физическими преобразованиями,

а такими, которые соответствуют требованиям рынка, запросам его по-

требителей. Чем больше это соответствие, тем выше ценность создавае-

мого объекта, тем выше эффективность девелопмента. Именно это и су-

щественно для понимания девелопмента – прирост ценности объекта

обеспечивается в первую очередь не тогда, когда осуществляется строи-

тельство, а тогда, когда выбирается вариант девелопмента. Создание ка-

ждого объекта недвижимости – особый инвестиционный проект, основой

для исследования процесса девелопмента является подход к нему как к

инвестиционному проекту.

Правовой аспект девелопмента связан с юридическим оформлением

произведенных изменений, появления качественно нового объекта недви-

жимости, обладающего ценностью большей, чем исходный. Регистрация

вновь созданного объекта и прав на него является принципиально важным

моментом, поскольку только после этого можно говорить о завершении

процесса девелопмента.

Итак, развитию девелопмента как профессиональной деятельности

способствует реакция рынка недвижимости на возникающие в обществе

потребности, удовлетворение которых невозможно без преобразования

имеющегося фонда недвижимости. Это преобразование может протекать в

различных формах, но направленность его всегда будет задаваться изме-

няющимися общественными потребностями: рынок недвижимости будет

приспосабливаться к новой социально-экономической ситуации, искать

наилучшие с ее точки зрения варианты использования недвижимости.

Суть девелопмента – управление инвестиционными проектами в

сфере недвижимости, включающее в себя:

- выбор экономически эффективного девелоперского проекта;

- выбор оптимального времени для реализации проекта;

- получение всех необходимых разрешений на его реализацию от со-

ответствующих органов власти;

- определение условий привлечения инвестиций, разработка меха-

низма и форм их возврата при необходимости;

- поиск и привлечение инвесторов;

- отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за

их работой;

- использование строительных «ноу-хау»;

- реализация созданного объекта недвижимости или передача его в

эксплуатацию заказчику.

Девелопмент характеризуется рядом особенностей:

• комплексная ответственность за конечные результаты работ;

• высокая капиталоемкость проектов;

• длительность инвестиционного цикла;

• неделимость (как правило) создаваемого проекта;

• инновационный характер;

• максимальное комплексирование услуг/продукции;

• улучшение финансовых результатов деятельности;

• обеспечение высокого качества работ.

Далее необходимо рассмотреть ряд понятий, которые тесно связаны

с понятием девелопмент, и без понимания которых невозможно полное

понимание процесса управления развитием недвижимости.

Девелопер – предприниматель, получающий прибыль от создания

объектов недвижимости, для чего он выступает в качестве:

• автора идеи проекта;

• покупателя прав на земельный участок под застройку;

• организатора проектирования объекта, нанимателя заказчика, ген-

подрядчика, брокеров для реализации вновь созданного объекта,

управляющих недвижимостью. Все участники проекта должны об-

ладать соответствующими лицензиями;

• финансирует сам или привлекает необходимые инвестиции.

Соответственно понятие девелопер (developer) можно более широко

трактовать как юридическое или физическое лицо, обеспечивающее про-

движение (реализацию) проекта. Понятиям девелопер и девелоперская

компания посвящен второй раздел учебного пособия.

Недвижимость, недвижимое имущество – земельные и другие ес-

тественные угодья (участки недр, обособленные водные объекты, леса),

другое имущество, прикрепленное к земле, прочно связанное с ней: зда-

ния, сооружения, объекты. Имущество, использование которого по на-

значению и без ущерба его характеристикам и ценностным свойствам

исключает его перемещение. К недвижимым вещам относятся также

подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда,

суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижи-

мым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст. 130 ГК РФ).

Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономи-

ки, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, эко-

номических субъектов, оперирующих на рынке; процессов функциони-

рования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления

(использования), обмена объектов недвижимости и управления рынком, а

также механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфра-

структуры рынка).

Девелоперский проект – инвестиционный проект, предполагающий

комплексный подход к управлению его реализацией. Данное понятие ис-

пользуют также как альтернативу так называемому собственному проекту,

т.е. проекту, осуществляемому силами самого заказчика.

Девелоперская (управляющая) компания – компания (фирма, пред-

приятие), комплексно осуществляющая по поручению заказчика (гене-

рального заказчика, инвестора) функции застройщика на всех фазах

проектного цикла: от исследования рынка и прединвестиционных ис-

следований до завершения проекта (ввода в эксплуатацию, вывода на

проектную мощность и др.).

Управление проектами – метод организации, планирования, руково-

дства, координации человеческих и материальных ресурсов на протяжении

жизненного цикла проекта, направленную на эффективное достижение его

целей путем применения системы современных методов, техники и техно-

логий управления для достижения определенных в проекте результатов по

составу и объему работ, стоимости, времени, качеству.

Инжиниринг (от англ. Engineering, от лат. Ingenium – изобретатель-

ность, выдумка, знания) – одна из признанных форм повышения эффек-

тивности бизнеса, суть которой состоит в предоставлении услуг исследо-

вательского, проектно-конструкторского, расчетно-аналитического, произ-

водственного характера, включая подготовку технико-экономических обо-

снований (ТЭО), выработку рекомендаций в области организации

производства и управления, а также реализации продукции.

Соответственно инжиниринговая компания специализируется на

предоставлении инжиниринговых услуг, способна оказывать услуги в раз-

личных предметных областях и привлекать к выполнению работ необ-

ходимых участников.

Различают следующие направления (виды) инжиниринга:

• проектный инжиниринг – прединвестиционные исследования,

оформление исходно-разрешительной документации, разработ-

ка обоснований инвестиций, ТЭО (проектов) строительства,

сбор исходных данных и подготовка заданий на проектирова-

ние, осуществление функций генерального проектировщика,

разработка специальных разделов проекта, экспертиза, сопро-

вождение проектов;

• технологический инжиниринг – предоставление заказчику стро-

ительных и «эксплуатационных» технологий вместе с лицензиями

на их использование, технологическое проектирование, формиро-

вание заказных спецификаций на технологическое оборудование;

• стоимостной инжиниринг – разработка бюджетов и смет по проекту;

• финансовый инжиниринг – разработка новых финансовых инстру-

ментов и операционных схем;

• производственный инжиниринг – подготовка тендерной докумен-

тации на поставки, работы и услуги; подготовка производства и

организация работ, надзор за изготовлением, поставками и произ-

водством работ, организация контроля качества, организация пус-

коналадочных работ, услуги по эксплуатации объекта;

• комплексный (системный) инжиниринг – совокупность инжини-

ринговых услуг, обеспечивающих возможность реализации проек-

тов «под ключ»;

• консультационный инжиниринг – инжиниринговые услуги любого

из перечисленных направлений, оказываемые в форме советов, ре-

комендаций и подготовки решений для заказчика.

Заказчик – физическое или юридическое лицо, а также иные физиче-

ские и юридические лица, уполномоченные инвестором осуществлять

реализацию инвестиционного проекта, не вмешиваясь в предприниматель-

скую и иную деятельность других участников инвестиционного процесса,

если иное не предусмотрено договором (контрактом) между ними.

Инвестор – основной субъект инвестиционной деятельности, осуще-

ствляющий вложение собственных, заемных или привлеченных средств в

форме инвестиций и обеспечивающий их целевое использование.

Подрядчик (генеральный подрядчик, субподрядчик) – юридическое

лицо, несущее ответственность за выполнение работ в соответствии с кон-

трактом.

Проект-менеджер (менеджер проекта) – юридическое лицо, которо-

му заказчик (инвестор или иной участник проекта) делегирует полномо-

чия по руководству работами по проекту: планированию, контролю и ко-

ординации работ участников проекта.

1.2. Принципы девелоперской деятельности

Девелопмент недвижимости преследует две взаимообусловленные

цели:

– социального характера, связанного с рациональным использованием

земельных ресурсов для развития общественной инфраструктуры;

– коммерческого характера, связанного с увеличением стоимости

вложенного капитала.

Поэтому он базируется, с одной стороны, на принципах и методах

инвестиционного проектирования, правилах землепользования и градо-

строительных регламентах, принятых в соответствующих странах и ре-

гионах, а с другой – на исследовании рыночной конъюнктуры, конкурент-

ной среды и условий достижения наивысшей стоимости недвижимости.

Кроме того, профессиональные девелоперы опираются на результаты лич-

ной и национальной практики, на принципы, апробированные сотнями со-

стоявшихся проектов.

На основе исследования зарубежного и отечественного опыта можно

формулировать следующие базисные принципы девелопмента:

- принцип сегментации, локализации и периодизации в обслужива-

нии потребностей рынка означает, что успешность девелопмента

определяется обслуживанием потребителей определенного сегмен-

та рынка, в определенном месте, в течении определенного периода;

- принцип цикличности развития девелопмента характеризует его

неравномерную активность, связанную со стадийностью экономи-

ческого цикла;