Дюкова О.М., Пасяда Н.И. Управление развитием недвижимости: Учебное пособие

Подождите немного. Документ загружается.

Реализация маркетинговой кампании включает:

• разработку маркетинговой концепции и стратегии;

• разработку логотипа проекта и соответствующих атрибутов;

• разработку пакета рекламно-информационных материалов, описы-

вающих проект на русском и английском языках, для привлечения

отечественных и иностранных арендаторов или покупателей:

• издание соответствующих брошюр и буклетов;

• размещение рекламы в российских и иностранных средствах мас-

совой информации;

• подготовку пресс-релизов о ходе развития проекта;

• создание службы для работы с потенциальными клиентами;

• осуществление прямой рассылки потенциальным клиентам и про-

фессиональным брокерам;

• проведение презентаций проекта с участием представителей госу-

дарственных структур;

• разработку типового договора аренды или продажи;

• проведение переговоров с потенциальными клиентами и заключе-

ние контрактов на аренду или продажу помещений.

Таким образом, девелоперская компания обеспечивает инвестору

проекта возможность:

• избежать необходимости создания и содержания собственной

службы заказчика для выполнения функций управления проектом;

• профессионально сформулировать стратегию проекта и техниче-

ское задание;

• обеспечить контроль за разработкой проекта и программой строи-

тельства;

• обеспечить контроль за оптимизацией/минимизацией бюджета

проекта;

• максимально сократить сроки строительства;

• обеспечить контроль за соблюдением качества строительства;

• обеспечить достижение максимальной финансовой эффективности

проекта;

• обеспечить представление и защиту интересов инвестора перед

подрядчиком, проектировщиками, консультантами и государствен-

ными органами;

• избежать ситуации, при которой подрядчик, пользуясь отсутствием

профессионального опыта у владельца, традиционно стремится ли-

бо увеличить бюджет (за счет дополнительных работ), либо (при

фиксированном бюджете) снижать свои издержки за счет низкого

качества материалов и работ.

В самом общем виде функции девелопера можно изобразить сле-

дующей схемой (рис. 2.1).

Рис. 2.1. Основные функции девелопера

Контрольные вопросы

1. Перечислите наиболее существенные характеристики проектов

развития недвижимости

2. Что включает в себя понятие «девелопер»?

3. Какими качествами должен обладать девелопер как предпринима-

тель?

4. Укажите различия девелоперской и инвестиционно-строительной

компаний.

5. Перечислите основные задачи девелоперской компании.

6. На какие три вида принято делить деятельность девелоперской

компании?

7. Почему инвестиционная деятельность компании не является ос-

новной? Какая деятельность является основной?

8. К какому виду относится организационная структура девелопер-

ской компании?

9. Охарактеризуйте суть процессно-проектного принципа формиро-

вания структуры девелоперской компании

10. Назовите основные функции девелоперской компании.

Девелопер или девелоперская компания

Объект недвижимости под развитие

(земля под застройку, здание под реконструкцию)

Поиск и выбор

экономически

эффективного проекта

Получение разрешений

и согласований

Выбор механизмов

финансирования

и механизмов возврата

финансовых ресурсов,

привлечение инвесторов

Выбор подрядчиков,

контроль за их работой,

обеспечение финансирования

Реализация созданного проекта

недвижимости

Возврат инвестированных

средств «с прибылью»

Реализованный проект – развитый объект недвижимости

ГЛАВА III. СОДЕРЖАНИЕ И ЭТАПЫ

ПРОЦЕССА ДЕВЕЛОПМЕНТА

3.1. Основные этапы девелоперского проекта

Важнейшее свойство капитала состоит, как известно, в возможно-

сти приносить прибыль его владельцу. Долгосрочное вложение капи-

тала, или инвестирование – одна из форм использования такой воз-

можности.

Суть инвестирования, с точки зрения инвестора (владельца капи-

тала), заключается в отказе от получения прибыли «сегодня» во имя

прибыли «завтра». Операции такого рода аналогичны предоставле-

нию ссуды банком. Соответственно, для принятия решения о долго-

срочном вложении капитала необходимо располагать информацией,

в той или иной степени подтверждающей два основополагающих

предположения:

- вложенные средства должны быть полностью возмещены;

- прибыль, полученная в результате данной операции, должна быть

достаточно велика, чтобы компенсировать временный отказ от ис-

пользования средств, а также риск, возникающий в силу неопреде-

ленности конечного результата.

Таким образом, проблема принятия решения об инвестициях состоит

в оценке плана предполагаемого развития событий с точки зрения того,

насколько содержание плана и вероятные последствия его осуществления

соответствуют ожидаемому результату. В самом общем смысле, инвести-

ционным проектом называется план или программа вложения капитала с

целью последующего получения прибыли.

Формы и содержание инвестиционных проектов могут быть самы-

ми разнообразными – от плана строительства нового предприятия до

оценки целесообразности приобретения недвижимого имущества. Во

всех случаях, однако, присутствует временной лаг (задержка) между

моментом начала инвестирования и моментом, когда проект начинает

приносить прибыль.

Временной фактор играет ключевую роль в оценке инвестиционного

проекта. В этой связи целесообразно представить весь цикл развития про-

екта в виде графика (см. рис. 3.1).

Представленный график носит достаточно условный характер, одна-

ко на нем можно выделить три основные фазы развития проекта: предын-

вестиционную, инвестиционную и эксплуатационную. Суммарная про-

должительность этих стадий составляет срок жизни проекта.

Рис. 3.1. График развития инвестиционного проекта

(Обозначения: 1 – предынвестиционная фаза; 2 – инвестиционная фаза;

3 – эксплуатационная фаза)

С точки зрения девелоперской деятельности следует рассматривать

девелоперский бизнес как управление проектом, при котором девелопер

действует по заказу инвестора, выполняя функции по управлению про-

ектом. Развитие проекта включает в себя четыре основные стадии.

1. Предпроектная стадия (предынвестиционная фаза)

На данном этапе в первую очередь осуществляется анализ рынка

недвижимости. Исследование следует проводить с акцентом на район

(регион) расположения проекта. По результатам анализа должны быть

представлены рекомендации по выбору сегмента для проекта и по типу

объекта в рамках сегмента, рекомендации по финансовой и маркетинго-

вой стратегии. На этой стадии также необходим обзор на будущее. Как

долго останутся неизменными существующие условия рынка и каковы

тенденции их развития? Анализ рынка недвижимости следует закончить

выработкой оптимального варианта проекта. После этого начинаются

работы по целевому подбору конкретных проектов. Следующим этапом

предпроектной стадии является формирование стратегии проекта и ин-

вестиционный анализ. С позиции инвестора наиболее значимым являет-

ся финансовый анализ, который позволяет оценить эффективность осу-

ществляемых инвестиций. Инвестиционный анализ включает в

основном следующие элементы: разработку различных сценариев бюд-

жета проекта, включая оценку и прогноз, оценку стоимости консультан-

тов, стоимости проектирования, стоимости строительства, отделки,

оценку расходов на маркетинг, на получение различных разрешений и

согласований со стороны органов надзора и контроля. Все вышеприве-

денные данные, а также другие аспекты отражаются в детально разрабо-

танном бизнес-плане, включающем финансовый, юридический, органи-

зационный и временной анализ.

Еще одним результатом предпроектной стадии является полный

пакет всех разрешений и согласований, необходимых для начала проек-

тирования и строительства. Результатом предпроектной подготовки

является правовой акт городской администрации (разрешение на осуще-

ствление градостроительной деятельности), определяющий заказчика-

застройщика и условия проведения инвестиционно-строительной дея-

тельности. Ключевое значение на предпроектной стадии имеет привле-

чение кредитных и инвестиционных ресурсов.

По результатам предпроектной стадии девелоперская компания

должна помочь инвестору окончательно утвердить концепцию проекта,

которая включает: назначение объекта, функциональное использование

объекта, архитектурные, потребительские требования к объекту, требо-

вания по внутренней планировке, отделке, инвестиционную, управлен-

ческую и строительную концепции проекта. Уточняются юридические

параметры проекта, составляется полное техническое задание владель-

цу, утверждается эскизное предложение.

2. Стадия проектирования

На этой стадии уже известны участники проекта, источники инве-

стиций и имеется проработанная финансовая схема, предусматривающая

последовательную организацию финансирования.

Одной из важных составляющих стадии проектирования являет-

ся формирование профессиональной архитектурно-инженерной груп-

пы. Которая включает в себя: проведение тендера среди проектиров-

щиков; проведение отбора консультантов, управляющих объектом,

юристов; разработку пакета тендерной документации для строитель-

ства; предварительный подбор подрядчиков и проведение с ними пе-

реговоров; привлечение для консультаций брокера, который будет

реализовывать площади.

В рамках данной стадии под контролем девелоперской компании

должен находиться этап подготовки эскизного проекта или ТЭО (техни-

ко-экономического обоснования). Так же в обязанности девелопера вхо-

дит согласование в государственных инспектирующих органах и полу-

чение заключения госэкспертизы.

Так же на данной стадии производится разработка и корректировка

строительного бюджета.

3. Управление строительством

На этапе строительства девелоперская компания так же может

полностью представлять интересы заказчика, путем проведения город-

ских, российских, международных тендеров среди строительных под-

рядчиков. Деятельность девелопера на данном этапе включает в себя

разработку тендерной документации, непосредственную организация и

проведение тендеров, подготовку контрактов и ведение переговоров.

Следующим этапом данной стадии является непосредственное

управление строительством, которое включает в себя: разработку про-

граммы строительства; организацию взаимоотношений с органами вла-

сти; контроль за сроками и качеством строительства; контроль за тех-

никой безопасности; контроль за бюджетом строительства и оплатой

финансовых счетов; технический надзор; контроль за подготовкой объ-

екта к эксплуатации; подбор компании управляющей объектом на этапе

эксплуатации

На заключительном этапе данной стадии производится сдача объ-

екта рабочей и государственной комиссии, оформление и получение до-

кументов на готовый объект.

4. Стадия реализации

Финальная стадия девелопмента включает маркетинг на рынке

реализуемых площадей. Если проект реализуется инвестором в коммер-

ческих целях, то девелоперская компания предоставляет услуги по раз-

работке и реализации стратегии продажи объекта или сдачи его в арен-

ду. Маркетинговая компания включает: разработку маркетинговой

стратегии; разработку пакета рекламно-информационных материалов,

для привлечения арендаторов; проведение презентаций; разработку ти-

пового договора аренды или продажи; проведение переговоров с потен-

циальными клиентами и заключение контрактов.

Также на данной стадии в функции девелопера входит контроль за

эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания

строительства.

3.2. Особенности предынвестиционной фазы девелопмента

Начальная (предынвестиционная) фаза имеет принципиальное зна-

чение для потенциального инвестора (заказчика, кредитора). Как пока-

зывает практика, выгоднее потратить деньги на изучение вопроса «быть

или не быть проекту» и при отрицательном ответе отказаться от идеи,

чем начать дело, обреченное на провал. На данном этапе инвестор дол-

жен определить: инвестиционный замысел (идею) проекта; цели и зада-

чи проекта; как в общих чертах выглядит проект; предварительно про-

анализировать осуществимость проекта; подготовить декларацию о на-

мерениях. На этом этапе проводятся предварительные исследования, со-

ставляются обоснования инвестиций и ТЭО ( проект) строительства.

При технической, экономической, экологической приемлемости проекта

приступают к более детальной проработке, проводимой методами про-

ектного анализа.

Разработка концепции проекта – начальный и самый важный этап

девелоперской деятельности. На данном этапе оформляется сама идея

проекта, и осуществляется его предварительный анализ. Схема разра-

ботки концепции девелоперского проекта представлена на рис. 3.2.

Декларация о намерениях

Анализ осуществимости проекта

Совокупность задач подлежащих решению

Концептуальные направления деятельности

Генеральная цель

Инвестиционный замысел

Рис. 3.2. Схема разработки концепции проекта

Основными причинами появления проектов являются: неудовле-

творенный спрос; избыточные ресурсы; инициатива предпринимателей;

интересы кредиторов. На данном этапе девелопер осуществляет такую

деятельность как: анализ рынка, целевой подбор идеи проекта, формиро-

вание стратегии и команды проекта; инвестиционный анализ.

На этапе разработки концепции необходимо также провести пред-

варительную экспертизу осуществимости проекта и в результате соста-

вить декларацию о намерениях.

Информация, необходимая для разработки инвестиционного замыс-

ла, включает: объем намечаемых к инвестированию средств; намечаемые

источники и условия финансирования; предпочтительные варианты раз-

мещения здания, сооружения; граничные технико-экономические харак-

теристики и показатели предполагаемого объекта; особые условия инве-

стирования.

По результатам формирования инвестиционного замысла девелопер

должен ответить на такие вопросы как: цель и объект инвестирования;

место размещения; продукция объекта; срок окупаемости проекта; до-

ходность проекта; назначение и основные характеристики объекта инве-

стирования; предполагаемые источники и схема финансирования.

В процессе разработки идеи девелоперского проекта рекомендовано

производить экспертную оценку осуществимости проекта для предвари-

тельного анализа осуществимости проекта. Алгоритм экспертизы вари-

антов инвестиционного решения приведен на рис. 3.3.

Рис. 3.3. Алгоритм экспертизы вариантов

инвестиционных решений

Первой стадией данной методики является определение факторов,

которые в значительной степени могут обеспечить успех проекта. Дан-

ными факторами могут являться: спрос на продукцию проекта; продол-

жительность проекта, в том числе его инвестиционной фазы; оценка

уровня базовых, текущих и прогнозных цен на продукцию проекта;

сложность проекта; исходно-разрешительная документация; инвестици-

онный климат в районе реализации проекта; соотношение затрат и ре-

зультатов проекта.

На второй стадии факторы располагаются в порядке убывания при-

оритетности. Для этого определяется, какой из факторов в наибольшей

степени повлияет на ход реализации проекта. Далее оценивается весо-

мость (ранг) каждого из перечисленных факторов и проекты оцениваются

Экспертная

оценка

вариантов

1. Выявление факторов

2. Ранжирование

факторов

спеха

3. «Взвешивание»

акто

ов

спеха

4. Оценка проектов по

сумме «взвешенных

акто

ов

по каждому из факторов оценки. На последней стадии методики получа-

ем экспертную оценку влияния каждого фактора и интегральную экс-

пертную оценку.

Данная методика может применяться как для предварительного от-

бора наиболее перспективных вариантов осуществления проекта, так и

для предварительного определения осуществимости проекта. В первом

случае для дальнейшего рассмотрения остаются альтернативы, получив-

шие наивысшие результаты, а во втором – полученная интегральная экс-

пертная оценка проекта сравнивается с определенным заранее «ограни-

чением снизу». Если полученное экспертным путем значение выше

установленного предела, проект признается осуществимым.

Замысел инвестора реализуется в форме Декларации о намерениях

(ходатайства). Разработка данного документа осуществляется с учетом

данных и положений, содержащихся в федеральных, региональных и от-

раслевых программах развития региона.

Материалы декларации являются основанием для получения реше-

ния местного органа власти о возможности реализации проекта.

По результатам положительного рассмотрения органом исполни-

тельной власти Ходатайства о намерениях заказчик принимает решение о

разработке обоснований инвестиций в строительство зданий.

На первом этапе предынвестиционных исследований изучают про-

гнозы и направления развития страны (региона, города), которые вклю-

чают отраслевые прогнозы, градостроительные прогнозы и программы,

генеральные планы городов, прогнозы деловой активности иностранных

и отечественных компаний в регионе, документы государственного регу-

лирования инвестиционной деятельности в регионе осуществления про-

екта. Еще одна составляющая предынвестиционного исследования – мар-

кетинговые исследования рынка продукции проекта.

После предварительного согласования Декларации о намерениях

инвестор принимает решение о разработке обоснования инвестиций.

Данный документ разрабатывается с учетом обязательных требований

государственных органов, в объеме достаточном для принятия инвесто-

ром решения о целесообразности дальнейшего инвестирования. Пример-

ный состав обоснования инвестиций: резюме проекта; общая характери-

стика отрасли и предприятия; исходные данные и условия, в том числе

цели и задачи проекта, характеристика объектов и сооружений, окруже-

ние проекта, оценка воздействия на окружающую среду, текущее состоя-

ние проекта, кадры и социальное развитие; анализ рынка; управление

проектом; оценка эффективности проекта; приложения. Материалы

обоснований направляются в соответствующий орган исполнительной

власти для оформления акта выбора земельного участка.

Для принятия решения об осуществлении проекта необходимо рас-

смотреть все его аспекты на протяжении всего проектного цикла. Выде-

ляют следующие виды проектного анализа (рис. 3.4).

Рис. 3.4. Структура проектного анализа

Задачей технического анализа инвестиционного проекта является:

определение технологий, наиболее подходящих с точки зрения целей про-

екта, анализ местных условий, в том числе доступности и стоимости сы-

рья, энергии, рабочей силы, проверка наличия потенциальных возможно-

стей планирования и осуществления проекта. Так же рассматриваются

такие вопросы как масштаб проекта, емкость рынка для продукции проек-

та, график проекта.

В процессе поэтапно проводимого технического анализа уточняются

смета и бюджет проекта.

Задача коммерческого анализа – оценка проекта с точки зрения ко-

нечных потребителей продукции или услуг, предлагаемых проектом.

Решаемые при этом задачи в общем виде можно свести к сле-

дующим:

- маркетинг;

- источники и условия ресурсного обеспечения;

- условия сбыта.

В результате коммерческого анализа необходимо ответить на такие

вопросы как:

9 Имеет ли рынок достаточную емкость, чтобы поглотить всю вы-

пускаемую продукцию без влияния на ее цену?

9 Какую долю общей емкости рынка может обеспечить предлагае-

мый объект?

Проектный

анализ

Технический анализ

Финансовый анализ

Коммерческий анализ

Организационный анализ

Социальный анализ

Экологический анализ

Экономический анализ