Дюкова О.М., Пасяда Н.И. Управление развитием недвижимости: Учебное пособие

Подождите немного. Документ загружается.

Таблица 4.2

Основные характеристики зданий

Классификационный

признак

Виды зданий

Этажность Одноэтажное

Двухэтажное

Многоэтажное

Вид освещения Естественное

Искусственное

Совмещенное

Система воздухообмена Естественная

Механическая

Кондиционер

Температурный режим Отапливаемое

Неотапливаемое

Вид строительного

материала

Кирпичное

Деревянное

Блочное

Панельное

Смешанное

Функциональное

назначение

Жилое

Промышленное

Общественное

Капитальность Особо капитальное

Обыкновенное

Облегченное

Срок службы, лет 100

Внешняя среда недвижимых объектов имеет следующие характе-

ристики:

• местоположение (страна, регион, город, сельская местность);

• природные условия;

• транспортные условия;

• инфраструктура;

• политическая ситуация;

• социально-экономическая среда.

Основные экономические характеристики недвижимости

Недвижимость, выступая как объект собственности и сделок, являет-

ся основой рынка недвижимости и объектом экономических отношений и

интересов.

Экономика недвижимости – динамическая совокупность процессов

производства, потребления и обмена объектов недвижимости, а также ра-

бот и услуг, направленных на создание и изменение полезных свойств

объектов недвижимости.

Рынок недвижимости – совокупность процессов взаимодействия

спроса и предложения объектов недвижимости, работ и услуг, направлен-

ных на создание и изменение полезных свойств объектов недвижимости.

К специфическим экономическим особенностям недвижимости от-

носятся:

1. Инвестиционный характер объектов недвижимости, предназначен-

ных, как правило, для длительного (в зависимости от технического и мо-

рального износа) использования.

2. Уникальность каждого объекта (независимо от технического и мо-

рального состояния), обусловленная главным образом местоположением в

плане города.

3. Сравнительно высокая капиталоемкость объектов недвижимости

(объекты социальной инфраструктуры, как правило, более капиталоемки,

чем, например, жилые дома, но если рассматривать всю структуру объек-

тов в пределах всего города или даже жилого района, то наиболее капита-

лоемкой является массовая жилая недвижимость).

4. Ликвидность объектов недвижимости в любой момент инвестици-

онного или жизненного цикла. Это означает, что товаром может высту-

пать не только законченный объект, отвечающий заданным функциям, но

и незавершенное строительство и даже подготовленная проектно-сметная

документация, участок земли без строений на нем, строения без участка,

которые могут быть установлены на нем, бизнес-план и т.п.

5. Многофункциональность объекта недвижимости, обусловливаю-

щая различия спроса на отдельные его элементы (например, жилые, офис-

ные, торговые и т.п. помещения в одном и том же доме), различия техни-

ко-экономических и эксплуатационных показателей, обусловливающих

различия возврата финансов и, следовательно, определенные финансовые

сложности.

Недвижимость находится в центре сложного переплетения различ-

ных экономических процессов, частных и общественных интересов, гра-

достроительных норм, строительных правил.

4.4. Жизненный цикл недвижимости

В самом общем виде жизненный цикл (ЖЦ) любого объекта и субъ-

екта – это законченная последовательность процессов его существования,

комплекс этапов, составляющих промежуток времени от его появления до

исчезновения. По содержанию указанные процессы, этапы относительно

однотипны для однотипных объектов.

В самом укрупненном виде жизненный цикл недвижимости состоит

из двух основных фаз – инвестиционно-строительной и фазы потребления

(эксплуатации и управления объектом недвижимости вплоть до выведения

его из оборота).

Как физический объект недвижимость создается, используется, тре-

бует ремонта и/или реконструкции, исчерпывает свое назначение и раз-

рушается (уничтожается). Как объект юридических отношений она меняет

собственников, арендуется, закладывается, т.е. участвует в различных

сделках, операциях. Как товар она продается, развивается. Таким образом,

жизненный цикл позволяет выявить закономерности развития недвижи-

мости во всех ее ипостасях.

Чем сложнее объект, тем многозначнее состав процессов жизненного

цикла. Недвижимость, выступая как физический объект, товар, объект

собственности, объект бизнеса и пр., проходит различные этапы и процес-

сы в каждой из этих ипостасей.

В таблице 4.3 представлены жизненные циклы недвижимости для

различных классификаций.

Таблица 4.3

Жизненные циклы недвижимости по различным классификациям

ЖЦ

недвижимости

как физического

объекта

ЖЦ

недвижимости как

экономического

объекта (товара)

ЖЦ

недвижимости

как объекта

собственности

ЖЦ

недвижимости

–

предприятия

как имущественного

комплекса

Создание

Приобретение

{покупка,

наследование,

постройка)

Создание

(проектирование,

строительство)

Государственная

регистрация

Государственная

регистрация

права

собственности

Государственная

регистрация прав

собственности

(государственной,

частной, долевой)

Ввод в

эксплуатацию

Владение

и использование,

смена владельцев

(собственников)

Владение

и использование

в определенный

период

Становление

Развитие

Использование Развитие

Управление

объектом

недвижимости

Оптимальное

функционирование

Продолжение табл. 4.3

ЖЦ

недвижимости

как физического

объекта

ЖЦ

недвижимости как

экономического

объекта (товара)

ЖЦ

недвижимости

как объекта

собственности

ЖЦ

недвижимости –

предприятия

как имущественного

комплекса

Смена собственника

(необязательный этап)

Функциональное

устаревание

Распоряжение

собственностью

без передачи прав

собственности

(сдача а аренду,

залог, иные

операции)

Спад

Развитие

недвижимости

Реорганизация,

реформирование,

реструктуризация

Капитальный

ремонт или

развитие

Банкротство

(возможный, но

не обязательный этап)

Невосстанови-

мый физический

износ

Ухудшение

потребительских

свойств

Смена права

собственности

(продажа, дарение,

реквизиция и пр.)

Государственная

регистрация

сделок

Ликвидация

(возможный, но

не обязательный этап)

Прекращение:

естественное,

разрушение,

снос

Окончание

экономического

срока жизни

Окончание

жизни объекта

недвижимости

Прекращение

функционирования:

естественное

невосстановимое пре-

кращение, физическое

разрушение (износ),

сознательный снос

Некоторые процессы приведенных в таблице жизненного цикла

недвижимости не применимы к земле, в том числе снос, ликвидация,

невосстановимое разрушение. Речь тут может идти скорее об экологи-

ческих аспектах использования земельных участков, лесных и водных

объектов.

Жизненный цикл коммерческой недвижимости как собственности

может иметь свой цикл для одного владельца, который может множе-

ственно повторяться при смене собственника вплоть до окончания сро-

ка экономической или физической жизни объекта. Остановимся на по-

нятиях «физический» и «экономический» срок жизни объекта

недвижимости.

Физический срок жизни объекта – это период его реального сущест-

вования от создания и существования в функционально пригодном со-

стоянии до сноса или разрушения,

Экономический срок жизни объекта – это период прибыльного ис-

пользования объекта, т.е. когда осуществляемое развитие недвижимости

вносит вклад в стоимость объекта. Он начинается от создания объекта и

продолжается до момента, когда улучшения, усовершенствования уже не

вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания (фи-

зического и морального).

Очевидно, что экономический срок жизни объекта меньше физиче-

ского.

Физический срок жизни объекта – величина объективная и зависит

от процессов износа или амортизации.

Износ (обесценение) – потеря стоимости недвижимости под дейст-

вием различных причин, среди которых выделяют физическую амортиза-

цию, функциональное (моральное) обесценение, а также устаревание, вы-

званное влиянием окружающей среды.

Амортизация – 1) перенесение стоимости постепенно изнашиваю-

щихся объектов недвижимости на стоимость вырабатываемой продукции;

2) целевое накопление денежных средств и их последующее применение

для возмещения изношенных объектов недвижимости.

Недвижимость характеризуется балансовой и восстановительной

стоимостью.

Балансовая стоимость – 1) стоимость активов в бухгалтерских кни-

гах компании; 2) балансовая стоимость актива (реже обязательств и ста-

тей собственного капитала) как первоначальная стоимость долгосрочно-

го актива за вычетом накопленного износа; в более широком смысле

стоимость данного актива с учетом уменьшения остатка соответствую-

щего счета.

Восстановительная стоимость определяется издержками в текущих

ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его «но-

вом» состоянии (без учета износа) с использованием таких же архитек-

турных решений, строительных конструкций и материалов, а также

с тем же качеством строительно-монтажных работ, что и объект оценки.

В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта

и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оце-

ниваемого объекта.

Физический износ (И

) определяется соотношением фактического

(Т

) и нормативного (Т

) сроков службы при линейном способе начисле-

ния амортизации:

= (Т

/ Т

) х 100% (4.1)

Моральный износ первого рода (И

1М

) можно рассчитать на основе

балансовой (С

) и восстановительной (С

) стоимости объекта:

1М

= [(С

– С

) / С

] х 100% (4.2)

Моральный износ второго рода (И

2М

) определяется соотноше-

нием доходности действующего старого объекта (Д

) и аналогичного

нового (Д

2М

= [(Д

– Д

) / Д

] х 100% (4.3)

Учет амортизации (износа) осуществляется с помощью аморти-

зационных отчислений – денежного выражения перенесенной стоимо-

сти. Амортизационные отчисления используются на капитальный ре-

монт, модернизацию, полное восстановление и другие цели. Для

определения амортизационных отчислений применяются четыре ос-

новных метода:

• прямолинейного (равномерного) износа – систематическое списа-

ние равных по величине сумм в течение срока существования данного ак-

тива, обычно связанное с амортизацией и возмещением стоимости мате-

риальных активов;

• производственный метод, предполагающий зависимость начисляе-

мой амортизации от объемов производства. Метод основан на учете выра-

ботки основного средства в каждом конкретном году. Для расчета еже-

годной величины износа необходимо знать общую оценочную суммарную

выработку за весь срок полезного использования и выработку в данном

конкретном году. В качестве выработки могут выступать количество про-

изводимых единиц продукции, количество проработанных часов и т.п.

Каждый год величина списываемого износа будет изменяться в зависимо-

сти от выработки;

• метод суммы лет предусматривает увеличение срока переноса

стоимости недвижимости равными долями на время нахождения объекта

на консервации, в ремонте, на реконструкции, когда начисление аморти-

зации приостанавливается;

• метод снижающегося остатка – один из методов ускоренного изно-

са (амортизации), при котором величина списываемой за период стоимо-

сти рассчитывается умножением определенного коэффициента (но не

больше двойной нормы равномерного износа) на остаточную (балансо-

вую) стоимость актива, не включающую уже списанную часть первона-

чальной стоимости; на определенном этапе начисления износа (через

несколько лет) метод снижающегося остатка может переходить в прямо-

линейный метод начисления износа.

4.5. Право собственности на недвижимость

Итак, недвижимость выступает в различных ипостасях:

• с юридической точки зрения – как объект гражданских прав, осо-

бенностями которого являются вещная природа и неразрывная связь с

землей, зарегистрированный в соответствии с действующим законода-

тельством;

• с экономической точки зрения – как объект экономических отноше-

ний: товар, актив, капитал в вещной форме и т.п.

Следует отметить, что недвижимость может выступать как объект

экономических отношений тогда, когда есть право собственности на нее и

право совершения сделок с ней. Законодательно закрепленное наличие

этих прав является необходимым (но не достаточным) условием развития

рынка недвижимости.

Рассмотрим сущность права собственности на недвижимость. В са-

мом общем виде собственность – это форма отношений людей по при-

своению и отчуждению земли, зданий, сооружений и других объектов не-

движимости; собственность возникает там, где есть право собственности.

Таким образом, недвижимость, имущество является носителем права соб-

ственности.

Следует различать понятия «объект» и «субъект» собственности на

недвижимость, а также право собственности и отношения собственности

Субъекты права собственности – это собственники конкретных зе-

мельных участков и других объектов недвижимости, которым принадле-

жат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом и

которые наделены определенными законодательством обязанностями и

ограничениями в отношении своей и чужой собственности.

Гражданский кодекс РФ устанавливает, что собственник вправе по

своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имуще-

ства любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам

и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в

том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, пе-

редавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и

распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его

другими способами, распоряжаться им иным образом.

Владение – законная (юридически обеспеченная) возможность иметь

у себя данное имущество, содержать его в своем хозяйстве, фактически им

обладать.

Пользование – законная возможность эксплуатации, хозяйственного

или иного использования данного имущества путем извлечения из него

его полезных свойств, его потребления.

Распоряжение – возможность определять юридическую судьбу

данного имущества путем изменения его принадлежности, состояния

или назначения (отчуждение по договору, передача по наследству,

уничтожение и др.).

Отчуждение – действия по передаче прав собственности другому

лицу.

Одним из важных аспектов права собственности является то, что

владение, пользование и распоряжение землей и другими природными

ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законодательст-

вом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит

ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов

других лиц.

Поскольку в Российской Федерации признаются частная, госу-

дарственная, муниципальная и иные формы собственности, то в иму-

щественные отношения по поводу недвижимости вступают три группы

субъектов:

• Российская Федерация и субъекты РФ в лице органов государст-

венной, муниципальной и местной власти;

• физические лица – граждане, семьи, общественные объединения и

социальные группы;

• юридические лица – организации, в том числе и иностранные.

Права всех собственников защищаются равным образом.

Права собственности на недвижимость имеют принципиальную от-

личительную особенность. Эта собственность не абсолютна: она ограни-

ченна, поскольку права по использованию недвижимости и ее застройке

регулируются в публичных интересах. Набор прав на недвижимость – с

учетом действующих ограничений и имеющихся обременений – во мно-

гом определяет ценность недвижимости как товара. Собственники недви-

жимости несут бремя определенных обязанностей: не выходить за рамки

установленных законодательством разрешенных видов использования и

предельных параметров строительных ограничений, платить налог на

недвижимость. Специальному регулированию подлежат сельскохозяйст-

венные угодья: они могут быть использованы только для производства

сельскохозяйственной продукции; условием получения участка в собст-

венность для коммерческого производства сельхозпродукции является на-

личие соответствующих знаний и опыта.

Система ограничений права собственности на недвижимое имущест-

во включает: сервитуты, ипотеку, аренду и доверительное управление.

Они имеют неодинаковую правовую природу:

- сервитут – это ограниченное вещное право;

- ипотека – это способ обеспечения обязательств;

- аренда и доверительное управление – договорные обязательства.

Сервитут – право ограниченного пользования чужим объектом не-

движимого имущества. Для собственника недвижимости сервитут высту-

пает в качестве обременения.

Ипотека – 1) залог недвижимости. Это обеспечение обязательства

недвижимым имуществом, при котором кредитор-залогодержатель имеет

право в случае неисполнения должником (залогодателем) обязательства

получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости; 2) кредит,

полученный под залог недвижимости. Институт ипотеки предполагает ре-

гистрацию отношений кредитора и должника в специальных документах,

имеющих юридическую силу, а также удостоверений прав собственности

должника на закладываемую недвижимость.

Аренда – соглашение, по которому собственник передает нанимате-

лю право пользования и исключительного владения, но не право собст-

венности на объект на определенное время при условии уплаты ренты.

Право собственности на объект недвижимости, другие вещные пра-

ва, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение

подлежат государственной регистрации.

На объект недвижимости и отдельно на каждый предмет недвижи-

мости могут быть зарегистрированы следующие права: право собствен-

ности; право хозяйственного ведения; право оперативного управления;

право пожизненного наследуемого владения; право постоянного пользо-

вания; право аренды; ипотека; сервитуты, а также иные права, преду-

смотренные действующим законодательством, включая любое прекра-

щение, передачу, подтверждение, ограничение (обременение) или

изменение указанных прав.

Основным (первичным) правом, определяющим все остальные (вто-

ричные) права, которое для каждого предмета недвижимости должно

существовать в обязательном порядке, является право собственности на

предмет недвижимости. Все остальные права могут не возникать в тече-

ние неопределенного времени. На каждый предмет недвижимости может

быть установлена одна из возможных форм собственности: федеральная

собственность; собственность субъекта Федерации; муниципальная соб-

ственность; частная собственность (индивидуальная, общая долевая, об-

щая совместная).

Существует два предельных случая существования прав собственно-

сти на предметы недвижимости, составляющие объект недвижимости.

Наличие единственного собственника объекта недвижимости: все

права на все предметы недвижимости, составляющие объект недвижимос-

ти, являются собственностью одного и того же лица (группы лиц). Такой

объект и (или) каждый из предметов недвижимости, составляющих такой

объект, могут быть обременены вторичными правами в форме права хо-

зяйственного ведения, права оперативного управления, права пожизнен-

ного наследуемого владения, права постоянного пользования, права арен-

ды, ипотеки, сервитутов и иными правами, предусмотренными действую-

щим законодательством.

Наличие множества собственников на предметы недвижимости: все

права на все предметы недвижимости, составляющие объект недвижимос-

ти, являются собственностью разных лиц или разных групп лиц. Такой

объект и все (или отдельные) предметы недвижимости, составляющие та-

кой объект, в обязательном порядке должны быть обременены хотя бы не-

которыми из вторичных прав: право хозяйственного ведения, право опе-

ративного управления, право пожизненного наследуемого владения, право

постоянного пользования, право аренды, ипотека или иные права, преду-

смотренные действующим законодательством.

Любое лицо, которое является собственником отдельного предмета

недвижимости, может распорядиться своей недвижимостью всеми доступ-

ными законом способами: произвести отчуждение права собственности,

предоставить в аренду, передать в залог, заложить и пр.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ государственной

собственностью в Российской Федерации является имущество, принад-

лежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная

собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности

субъектам Российской Федерации – республикам, краям, областям, го-

родам федерального значения, автономной области, автономным окру-

гам (собственность субъекта Российской Федерации). Земля и другие

природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юриди-

ческих лип либо муниципальных образований, являются государствен-

ной собственностью.

4.6. Особенности девелопмента

в различных сегментах рынка недвижимости

В зависимости от функционального назначения строящихся площа-

дей проекты развития недвижимости имеют ряд особенностей. В особен-

ностях каждого вида девелопмента лежат единые принципы управления,

однако выбор сегмента придаст определенную специфику процессу реа-

лизации проекта.

Особенности девелопмента в различных областях рынка недвижи-

мости связаны с выбором целевого сегмента (группы потребителей на

рынке, на которых рассчитан создаваемый объект), осуществлением мар-

кетинга, выбором проектных и архитектурных решений, структурой фи-

нансирования проекта, управлением готовым объектом, юридическим

оформлением прав на владение собственностью.