Дюкова О.М., Пасяда Н.И. Управление развитием недвижимости: Учебное пособие

Подождите немного. Документ загружается.

Особенности девелопмента на рынке жилья

При выборе площадки под застройку повышенное внимание должно

уделяться фактору экологии района. Большое значение имеет также сло-

жившееся место района в рейтинге престижности, насыщенность района

объектами социальной инфраструктуры, удобство транспортного сообще-

ния с центром города и другими районами.

Маркетинг ориентирован на физических лиц с определенным уров-

нем достатка. Среди архитектурных особенностей следует отметить нали-

чие таких деталей, как балконы, лоджии, эркеры. Планировочные особен-

ности: главная цель для застройщика – разбить площадь этажа на

небольшие блоки (отдельные квартиры) таким образом, чтобы добиться

компромисса между максимальным увеличением полезной площади и до-

лей помещений общего пользования, позволяющей сохранить принадлеж-

ность жилья к определенному классу.

Особенности девелопмента на рынке офисных помещений

При выборе площадки под застройку приоритетным является центр

города или районы деловой активности. Фактор экологии имеет значи-

тельно меньшую роль, чем при работе в секторе жилой недвижимости, но

все же сохраняет свое значение. Поэтому желательно расположение не на

главных магистралях, но в непосредственной близости от них. Очень важ-

ной является возможность строительства подземного гаража или наличие

на участке места для парковки автомобилей.

Достаточно частым случаем является доводка объекта на стадии от-

делочных работ под одного или двух крупных клиентов. Важным момен-

том является подписание предварительных соглашений с арендаторами на

ранних стадиях проекта.

Цель, к которой стремятся все девелоперы, – максимально увеличить

полезную площадь. Правда, в случае строительства зданий экстра-класса

девелопер обязан жертвовать полезной площадью в пользу общих поме-

щений. Оптимальным вариантом, к которому стремится девелопер, явля-

ется гибкая планировка помещений. Девелопер предпочитает сдавать по-

мещения этажами, поскольку в этом случае он не теряет полезную

площадь на коридорах и местах общего пользования.

Архитектура офисных зданий значения практически не имеет. Уро-

вень сервиса, отделки, инженерных систем должен четко соответствовать

тому классу потребителей, на который рассчитано здание,

При финансировании проекта особую роль играет привлечение

средств будущих арендаторов или покупателей еще на этапе строитель-

ства. В случае работы под одного клиента возможно привлечение его

в качестве стратегического инвестора. Для офисного здания, сдаваемого

в аренду, требуется организация долгосрочного кредитования, часто

сроком до 5-10 лет.

Особенности девелопмента на рынке гостиничных площадей

При выборе площадки под застройку гостиничного комплекса при-

оритетным является центр города и главные магистрали. Фактор экологии

здесь также сохраняет свое значение. Также немаловажное значение имеет

транспортная доступность объектов исторических ценностей и до-

стопримечательностей города. В маркетинге девелопер ориентируется на

юридических лиц, которые могут купить либо арендовать гостиничный

комплекс.

Архитектурная концепция здесь имеет немаловажное значение, как и

планировочные решения. Планировочные особенности такие же, как и для

жилой недвижимости: компромисс между максимальным увеличением

полезной площади и долей технических помещений, который бы позволил

сохранить принадлежность гостиницы к определенному классу.

Финансирование подобного проекта сходно с финансированием

офисных помещений.

Особенности девелопмента на рынке торговых площадей

При выборе площадки под торговые комплексы ключевым фактором

является расположение в русле транспортных потоков: перекресток

транспортных магистралей, непосредственная близость вокзалов, станций

метрополитена – идеальные места для создания торговых площадей.

В этом случае экология не имеет практического значения. Значи-

тельно меньшее значение по сравнению с торговыми и офисными поме-

щениями имеет имидж района, его престижность. Очень большое значе-

ние имеет наличие парковки и удобных подъездных путей.

В маркетинге важна ориентация на сбалансированный пакет

арендаторов, который позволит торговому зданию создать имидж еди-

ного комплекса с соответствующим уровнем сервиса и качеством това-

ров и услуг.

В архитектурных решениях важно добиться открытости для людских

потоков, наличие витрин. Планировочные решения должны быть направ-

лены на оптимизацию потоков покупателей внутри здания.

Схема финансирования торговых комплексов сходна с финанси-

рованием строительства офисных помещений.

Контрольные вопросы

1. Что входит в понятие «недвижимость»?

2. По каким классификационным признакам принято делить объекты

недвижимости?

3. Какими характеристиками обладает недвижимость как физический

объект?

4. Относится ли земля к объектам недвижимости?

5. На какие виды принято делить земельные участки?

6. Что относится к экономическим характеристикам недвижимости?

7. Как выглядит жизненный цикл недвижимости как физического объ-

екта?

8. Как выглядит жизненный цикл недвижимости как экономического

объекта?

9. Как выглядит жизненный цикл недвижимости как объекта собствен-

ности?

10. Как выглядит жизненный цикл недвижимости как имущественного

комплекса?

ГЛАВА V. УПРАВЛЕНИЕ РИСКАМИ В УПРАВЛЕНИИ

РАЗВИТИЕМ НЕДВИЖИМОСТИ

5.1. Определение рисков в управлении

развитием недвижимости

Риск – измеримая неопределенность. Риски в девелопменте – чрез-

вычайно широкая и емкая тема. Наиболее часто природа рисков девелоп-

мента, как и рисков вообще, связывается с необходимостью принятия ре-

шений в условиях неопределенности.

Любые инвестиционные проекты и, тем более, проекты де-

велопмента, имеют долгосрочный характер и приносят доход в течение

относительно длительного периода. Как известно, весь девелоперский

цикл от зарождения идеи до завершения и продажи проекта составляет

от 3 до 5 и более лет в зависимости от характера проекта, сроки оку-

паемости проектов составляют даже в российских условиях с высоки-

ми ставками капитализации от 3-4 лет (а по отдельным проектам они

могут составлять десятки лет). Если учесть при этом, что направления

использования средств по проекту определяются на самых первых эта-

пах девелоперского цикла, то ясно, что известная неопределенность

конечных результатов неизбежна при реализации любого проекта де-

велопмента.

Причины неопределенности заложены в самой природе девелопмен-

та как создания качественно нового объекта, что неизбежно означает раз-

рушение устоявшихся взаимосвязей, изменение внутренних и внешних

связей объекта. Характер этих изменений, а значит, и результаты проекта

не могут быть просчитаны с абсолютной точностью ввиду огромного мас-

сива факторов, влияющих и на саму среду, и на вновь созданный объект, и

невозможности обладания абсолютно всей информацией, необходимой

для принятия однозначного решения.

Девелопер принимает свои решения, опираясь на ограниченную дос-

тупную ему информацию, и, следовательно, всегда имеет дело с неопре-

деленностью.

Существенно при этом, что речь не идет о неких интуитивных

решениях, которые если и возможны в девелопменте, то лишь как

очень редкое исключение. Речь идет о неопределенности при рацио-

нальном подходе к принятию решений, т.е. к принятию решений на ос-

нове сбора, обработки и анализа информации. Неопределенность – это

не отсутствие какой бы то ни было информации об условиях реализа-

ции проекта, а неполнота и неточность имеющейся информации. Фак-

торы неопределенности необходимо учитывать при подготовке ис-

ходной информации для разработки проекта, при оценке результатов

его реализации, при корректировке процесса реализации проекта на

основе поступающей новой информации.

Поскольку неопределенность выступает источником риска, ее следу-

ет минимизировать посредством приобретения информации, в идеальном

случае стараясь, свести неопределенность к нулю, т. е. к полной опреде-

ленности, за счет получения качественной, достоверной, исчерпывающей

информации. Однако практически это сделать, как правило, не удается,

поэтому, принимая решение в условиях неопределенности, следует ее

формализовать и оценить риски, источником которых является эта неоп-

ределенность.

Под рисками инвестиционных проектов понимается возможность

потерь (отклонения реально достигнутых результатов по сравнению с за-

планированными), возникающая вследствие необходимости принятия ин-

вестиционных решений в условиях неопределенности.

Существенно при этом, что речь не идет о ситуациях, когда инфор-

мация для принятия решения вовсе отсутствует и возможность потерь по

какой-либо определенной причине непредсказуема и потому никак не мо-

жет быть просчитана. В этом случае она не может быть заложена в расче-

ты при реализации проекта.

Риск существует тогда, когда есть несколько возможных вариантов

последствий того или иного решения и возможность наступления того или

иного последствия можно каким-либо образом измерить.

Именно поэтому риск можно определить как измеримую неопреде-

ленность, в отличие от неизмеримой неопределенности, которую невоз-

можно ни предвидеть, ни просчитать, ни отреагировать на нее.

Подход к природе рисков как к неопределенности, которая, тем не

менее, может быть определена и исчислена, определяет основные этапы

исследования и управления рисками.

В наиболее общем виде алгоритм управления рисками может быть

представлен как состоящий из трех основных этапов:

• идентификация риска;

• анализ риска;

• адекватная реакция на риск.

Проблема состоит в том, чтобы наполнить эту простую схему кон-

кретным содержанием, отражающим специфику того или иного процесса.

Проекты девелопмента обладают в этом аспекте целым рядом осо-

бенностей, делающих проблему рисков особенно важной.

Во-первых, любой проект девелопмента – это не только инвестицион-

ный, но и инновационный процесс, в ходе которого на рынок выходит но-

вый, уникальный по своим характеристикам продукт, и, следовательно, точ-

но предсказать реакцию рынка на его появление чрезвычайно сложно.

Во-вторых, проекты девелопмента – это сложная технико-

экономическая система, в которой задействован целый ряд участников, от

качества деятельности которых существенно зависит конечный результат

проекта. Каждый из этих участников является потенциальным носителем

определенного рода рисков, так что девелопер, организуя взаимодействие

между участниками проекта, должен предусмотреть риски, связанные с

тем или иным участником рынка, и минимизировать их возможные по-

следствия.

В-третьих, как уже неоднократно упоминалось выше, основным ис-

точником финансирования проектов девелопмента являются привлекае-

мые девелопером средства инвесторов, что налагает на последнего особую

ответственность за минимизацию рисков проекта.

По мнению С.Н. Максимова, выделение девелопмента в особый вид

профессиональной деятельности и появление девелопера являются спосо-

бом снижения рисков, возникающих в сфере развития недвижимости.

Ведь ничто не мешает собственнику земли или здания самому организо-

вать строительство или реконструкцию. Но в том-то и дело, что орга-

низация инвестиционного процесса в недвижимости является настолько

многогранной проблемой, что требует для своей реализации привлечения

профессионалов.

5.2. Классификация и анализ рисков девелопмента

Основой для управления рисками является прежде всего качествен-

ный анализ рисков – их выявление и идентификация.

В литературе и на практике при изучении проблемы инвестирования

на рынке недвижимости присутствуют разные подходы к анализу пробле-

мы рисков и их классификации. Например, довольно часто используется

такая классификация: риски типа недвижимости, риски местоположения,

риск изменения спроса и предложения, риски инфляции, риски физиче-

ского износа и пр.

В принципе, такая классификация возможна, однако применительно

к процессам девелопмента, очевидно, необходим более развернутый и

вместе с тем более конкретный подход.

Очевидно, что в целом, так же как и на иных рынках, все риски, воз-

никающие в процессе реализации проектов девелопмента, можно разде-

лить на риски систематические и несистематические.

Под систематическими рисками, как правило, понимаются в общем

случае риски, возникающие у всех участников хозяйственной деятельно-

сти (например риски инфляции, риски изменения налогового законода-

тельства). В девелопменте такие систематические риски можно опреде-

лить как риски, с которыми связаны все проекты девелопмента и которые

невозможно исключить на уровне управления отдельным проектом (риск

изменения экономической ситуации в течение периода реализации проек-

та, риск низкой ликвидности недвижимости как актива, риски изменения

процентных ставок на рынке капитала и пр.).

Необходимо заметить, что к систематическим рискам на рынке не-

движимости в силу локальности рынка следует отнести также регио-

нальные риски: риск снижения деловой активности в регионе, миграци-

онный риск.

В противоположность систематическим несистематические рис-

ки – это риски, «привязанные» к конкретному проекту, его особенно-

стям: местоположению, типу проекта, качеству участников проекта и

пр. Главное отличие здесь в том, что несистематические риски могут

быть если не предотвращены полностью, то сведены к приемлемому

уровню за счет управления рисками, а точнее, за счет эффективного

управления проектом.

Разделение на систематические и несистематические риски, безус-

ловно, нельзя считать абсолютным. Например, риски типа недвижимости

(жилой недвижимости, коммерческой недвижимости) отчасти могут быть

отнесены к систематическим (присущим всем проектам в сфере жилья),

но отчасти могут рассматриваться и как несистематические (поскольку

ими можно управлять через диверсификацию деятельности компании –

что, как говорилось выше, в последнее время широко используется деве-

лоперскими фирмами и в России). Кроме того, важно иметь в виду, что

разделение на систематические и несистематические риски различается у

разных участников процесса девелопмента. Например, для девелопера

риски, связанные с особенностями рынка недвижимости, – систематиче-

ские, инвестором же они вполне могут рассматриваться и как несистема-

тические, поскольку поле выбора для инвестиционной активности у него

существенно шире.

В общем случае тезис о различных подходах к разделению рисков,

по мнению С.Н. Максимова, можно сформулировать так: чем более спе-

цифическим активом владеет участник процесса девелопмента, тем боль-

ше рисков для него являются систематическими.

Разделение на систематические и несистематические риски позволя-

ет правильно определить направление реакции девелопера на выявленный

риск: если речь идет о систематическом риске, то он должен быть учтен

при разработке концепции проекта и заложен в экономические расчеты

при определении финансовой целесообразности и экономической эффек-

тивности проекта; если риск относится к категории несистематических,

значит, должны быть предусмотрены меры по управлению риском.

Кроме того, девелопер должен понимать, какие из рисков участни-

ков проекта являются для них систематическими или несистематически-

ми, для того чтобы предусмотреть это при создании системы взаимных

обязательств при реализации проекта.

Помимо выделения систематических и несистематических рисков,

для девелопера важно разделить их в зависимости от факторов, вызываю-

щих риски.

В соответствии с природой недвижимости как актива, имеющего фи-

зическую, юридическую и экономическую определенность и относящего-

ся одновременно к финансовым и реальным активам, можно выделить

следующие группы рисков на основании вызывающих их факторов:

• юридические (возможность утраты права собственности, невоз-

можность возмещения убытков в связи с ошибками при заключении дого-

воров и контрактов, возможность появления претензий третьих лиц, невы-

явленных обременении объекта и пр.);

• градостроительные, проектные и технологические (неправильный

выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей за-

стройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материа-

лов и пр.);

• административные (возможность изменения налогового режима,

появление новых требований по выполнению обязательств перед органа-

ми городской власти, введение ограничений функционального использо-

вания зданий и пр.);

• экономические и организационно-экономические (неверный мак-

роэкономической прогноз и прогноз развития региональной экономики –

ошибки в прогнозировании спроса и предложения на рынке, неправильная

оценка конкурентной среды, выбор несоответствующей организационной

формы при реализации проекта и т.д.);

• финансовые (обусловленные как связью инвестиционных процес-

сов в сфере недвижимости с состоянием финансового рынка в целом, так

и качеством финансового сопровождения проекта).

Юридические риски связаны с тем, что реализация любого проекта

недвижимости невозможна без четкого определения прав участников про-

екта (в том числе, и в первую очередь, девелопера) на земельный участок,

на котором осуществляется развитие, на создаваемый объект недвижимо-

сти или его составные части, ясного определения содержания взаимных

обязательств участников проекта друг перед другом.

Как показывает опыт реализации проектов девелопмента в Санкт-

Петербурге, именно нечеткое определение этих прав чаще всего является

причиной возникающих конфликтов между застройщиком и государст-

вом, застройщиком и подрядчиками (особенно если расчеты между сторо-

нами ведутся на бартерной основе), застройщиком и привлекаемыми им

«соинвесторами». Нередки случаи, когда в связи с неурегулированностью

правовых вопросов на месяцы, а то и на годы затягивается оформление

прав на созданный объект недвижимости, квартиры в построенных объек-

тах оказываются проданными дважды, а то и трижды, и т.д.

Градостроительные, проектные и технологические риски, как прави-

ло, связаны с неправильным выбором места для реализации проекта, не-

достаточной проработкой проектов развития недвижимости с точки зре-

ния используемых технологий и материалов. В значительной мере

технологические риски обусловлены спецификой места реализации про-

ектов. Так, при реализации ряда проектов развития недвижимости в Пе-

тербурге их организаторы столкнулись с необходимостью укрепления

грунтов и фундаментов, производства дополнительных работ по сохране-

нию соседних зданий.

Особое значение в российских условиях имеют административные

риски. Нередки случаи, когда в ходе реализации проектов существенно

меняются условия, выполнения которых требуют органы местного управ-

ления или федеральные власти: налоговый режим, требования по выпол-

нению обязательств по развитию городской инфраструктуры и т.д.

Довольно часто, к сожалению, возникают и такие ситуации, что

«административный ресурс» используется в конкурентном борьбе за

лучшие места под застройку, за право реализации проекта на «особых

условиях» и пр.

Экономические риски, возникающие в процессе реализации проек-

тов девелопмента, могут быть разделены на две основные группы:

1. Риски, обусловленные недостаточно глубоким анализом тенден-

ций и особенностей региональной экономики и рынка недвижимости:

• отсутствие анализа состояния и перспектив развития региональной

экономики, социально-экономической и демографической ситуа-

ции в регионе;

• недостаточно представительный анализ ситуации на рынке анало-

гичных сделок и проектов;

• неверное истолкование имеющихся данных;

• необъективное отношение к данным;

• необоснованное перенесение прошлого опыта на будущие периоды

без учета изменяющейся среды и т.д.

2. Риски, обусловленные неправильными организационно-экономи-

ческими решениями в таких вопросах, как:

• неверный выбор организационно-правовой формы для реализации

проекта;

• неэффективная схема привлечения ресурсов;

• неправильный выбор участников проекта.

В конечном счете все виды рисков так или иначе имеют финансовое

измерение, либо увеличивая затраты по проекту или сделке, либо приводя

к превышению их запланированных сроков.

В то же время можно выделить собственно финансовые риски, кото-

рые могут быть разделены на несколько групп:

• риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансо-

вой системе: изменение процентных ставок по кредитам, введение огра-

ничений на колебание валютного курса, изменения в темпах инфляции по

сравнению с прогнозируемыми, изменение в доходности альтернативных

инвестиций;

• риски, обусловленные тем или иным вариантом, избранным для

финансирования ее деятельности, уровнем проработки ею финансовых

решений. Например, выбор кредита как источника финансирования может

быть более рискованным вариантом по сравнению с выпуском акций, так

как предполагает жесткий график погашения основного долга и выплаты

процентов, чего нет при эмиссии акций. В то же время выпуск акций но-

вой, малоизвестной фирмой может не обеспечить достаточный объем при-

влечения финансовых ресурсов;

• риски, возникающие в связи с низким качеством финансовых рас-

четов, например, при составлении плана поступлений и расходов по про-

екту, что может привести к его неликвидности (неспособности выполнить

обязательства) на каком-либо этапе проекта, что или потребует привлече-

ния новых источников финансирования (как правило, более дорогих), или

может даже привести к несостоятельности проекта в целом.

Помимо выделения систематических и несистематических рис-

ков, разновидностей рисков в зависимости от порождающих их факто-

ров, также возможно ранжирование всех рисков проекта в зависимости

от их последствий и вероятности, определяющих «приемлемость» того

или иного риска.

Возможные комбинации последствий и вероятности, определяющие

меру «переносимости» риска, могут быть представлены в следующем виде

(табл. 5.1).

Таблица 5.1

Комбинации последствий и вероятности

Вероятность

Последствия

Низкая

Средняя Высокая

Катастрофические Б А А

Средние В Б А

Незначительные Г Г Б