Дюкова О.М., Пасяда Н.И. Управление развитием недвижимости: Учебное пособие

Подождите немного. Документ загружается.

На основе анализа возможных комбинаций последствий и вероятно-

сти рисков они могут быть ранжированы следующим образом:

А – непереносимый риск, который должен быть однозначно исключен;

Б – риск, который трудно переносим; от него следует избавиться как

можно раньше;

В – переносимый риск, от которого можно избавиться по мере воз-

можности;

Г – приемлемый риск.

Разумеется, в зависимости от конкретной ситуации оценка перено-

симости рисков может быть различна: для одних закрытие банком

кредитной линии может означать непереносимый риск, другие могут рас-

считывать на иные источники финансирования, а потому будут классифи-

цировать такой риск как переносимый.

С учетом изложенных выше подходов к классификации рисков мож-

но суммировать вышесказанное следующим образом:

Разновидности рисков:

1.По возможности контроля над рисками:

• систематические;

• несистематические (специфические).

2. По факторам возникновения:

• юридические;

• градостроительные и технологические;

• административные;

• экономические;

• финансовые.

3. По вероятности:

• с высокой вероятностью;

• со средней вероятностью;

• с низкой вероятностью.

4. По последствиям:

• катастрофические;

• средние;

• незначительные.

Исходя из предлагаемого варианта каждый из рисков могут быть

идентифицирован так, чтобы определить возможность влияния на сниже-

ние риска, направления управления риском, настоятельность проведения

мероприятий по снижению риска.

Например, риск инфляции может быть классифицирован следующим

образом: систематический экономический риск с высокой степенью веро-

ятности и средними последствиями для проекта. С учетом этой характери-

стики наиболее рациональным способом реакции на риск инфляции явля-

ется учет ее при проведении расчетов, формировании договорных от-

ношений, ценовой политики.

Добавим к сказанному, что среди наиболее часто встречающихся

специфических рисков при реализации проектов девелопмента выделяют-

ся следующие:

1. Маркетинговые риски

В данном случае речь может идти даже о двух аспектах. Во-

первых, весьма часто маркетинг сводится к рекламе, в лучшем случае –

к организации продаж. Как следствие этого, недостаточно внимания

уделяется анализу рынка, что и приводит к неудачам в проектах. Так,

весьма характерным явлением для петербургского рынка недвижимости

1992-1993 гг. была переоценка спроса на объекты коммерческой недви-

жимости (основанная на сверхоптимистических прогнозах роста дело-

вой активности и присутствия иностранных фирм на рынке города) и

механическое перенесение существовавших тогда темпов роста цен на

жилье на будущие периоды.

2. Риски проектирования

В данном случае речь идет не о «технологическом», а о рыночном

аспекте рисков проектирования – несоответствии между проектными ре-

шениями (архитектурно-планировочные решения, квартирография, ис-

пользуемые материалы) и ожиданиями потенциальных приобретателей

(нарушение тождества «цена-качество-потребитель»).

3. Риски финансирования

Неустойчивость финансового положения предприятий, частных лиц,

банков в современных российских условиях нередко приводит к тому, что

участники финансирования строительства не в состоянии выдержать на-

пряжение всего периода реализации проекта: банки отказываются от про-

должения кредитования по уже заключенным договорам, дольщики ока-

зываются неспособными соблюдать график платежей и т.д. Такие же

опасности, хотя и в меньшей степени, присущи и странам с более ста-

бильной экономикой.

4. Подрядные риски

Достаточно часто при реализации инвестиционных проектов девело-

пер сталкивается с превышением сроков реализации проекта, недостаточ-

но высоким качеством работ, завышением фактических затрат по сравне-

нию с проектными. В российских же условиях: высокая инфляция, распад

строительного комплекса, быстрый рост цен на строительные материалы и

т.д. Эти факторы накладываются и взаимно усиливают друг друга: пре-

вышение сроков строительства резко увеличивает затраты и нередко ведет

к срыву проектов либо, в лучшем случае, – к падению их рентабельности

до минимального уровня.

5. Риски реализации

Нередки случаи, когда из-за неправильно выбранной ценовой поли-

тики, отсутствия активного продвижения объекта на рынок период реали-

зации затягивается на несколько месяцев, а то и лет, что ведет к замора-

живанию вложенных средств и даже прямым убыткам, связанным с

эксплуатационными затратами, которые несет застройщик до продажи

объекта.

5.3. Алгоритм управления рисками

Принимая на себя основную часть рисков, девелопер должен про-

считать вероятность их наступления, принять все возможные меры для их

минимизации, предусмотреть возможные варианты действий при превра-

щении потенциального риска в реальность.

Управление рисками в процессе управления проектами девелопмен-

та может быть представлено следующим общим алгоритмом (рис. 5.1).

Рис. 5.1. Алгоритм управления рисками

Как видно из предложенной схемы, управление рисками начинается

с их качественного анализа, целью которого является идентификация рис-

ков. Данная цель распадается на следующие задачи:

• выявление всего спектра рисков, присущих инвестиционному проекту;

• описание рисков;

• классификация рисков;

• определение характеристик рисков.

Идентификация

Анализ

Реакция на риск

- Выявление рисков

- Описание рисков

- Классификация рисков

- Определение рисков

- Определение вероятности рисков

- Оценка рисков

- Учет убытков

- Предупреждение рисков

- Мониторинг рисков

- Переоценка и корректировка

решений

Вторым этапом в управлении рисками является количественный

анализ рисков, целью которого является измерение риска, что обусловли-

вает решение следующих задач:

• определение вероятности рисков;

• оценка рисков;

• учет рисков.

На третьем этапе происходит переход к практической деятельности

по управлению рисками.

В этом этапе выделяются три основные позиции (своеобразные по-

дэтапы):

1. Предупреждение рисков (на основе проведенного анализа риски

закладываются в проводимые расчеты, учитываются при заключении до-

говоров с партнерами и пр., наконец, страхуются).

2. Мониторинг рисков (систематическое наблюдение за процессом

реализации проекта, отклонениями от графика реализации проекта, в де-

нежных потоках).

3. Переоценка и корректировка решений (пересмотр экономических

показателей, смена партнеров и пр.).

На стадии анализа рисков в общем случае можно выделить две со-

ставляющие количественного анализа риска инвестиционного проекта:

• чувствительность его чистой настоящей стоимости к изменениям

значений ключевых показателей;

• величину диапазона возможных изменений ключевых показателей,

определяющуюся их вероятностными распределениями.

Все перечисленные методы количественного анализа инвестицион-

ных рисков базируются на концепции временной стоимости денег и веро-

ятностных подходах.

Идентификация и анализ рисков являются для девелопера основани-

ем для реализации мероприятий по практическому управлению рисками

(реакции на риск).

В общем случае можно говорить о следующих вариантах реакции на

риск:

1. Предотвращение риска – изменение ситуации, вызывающей риск

(отказ от реализации проекта, отказ от взятия кредита и пр.).

2. Передача риска – возложение риска на другую сторону (подряд-

чика, инвестора).

3. Разделение риска – распределение ответственности между участ-

никами соглашения о финансировании.

4. Сокращение риска – создание системы противопожарной безо-

пасности.

5. Страхование риска.

Содержание конкретных мероприятий по управлению рисками

зависит от этапа реализации проекта девелопмента и в большинстве

случаев невозможно без взаимодействия девелопера с иными участни-

ками реализации проекта.

Следует заметить, что каждый из участников проекта является для

девелопера как партнером по совместной деятельности, так и потенциаль-

ным источником рисков, что должно учитываться и при разработке плана

реализации проекта, и при формировании договорных отношений, и в

процессе практической работы.

В таблице 5.2 показаны способы управления рисками на всех этапах

реализации девелоперского проекта.

Таблица 5.2

Управление рисками на этапах девелопмента

Этап

девелопмента

Выявленный

риск

Участник Последствия Реакция на риск

Иниции-

рование

проекта

Неадекватная

оценка динами-

ки и структуры

спроса на рынке

Девелопер Невостре-

бованность

объекта рынком

Активные

маркетинговые

исследования

Оценка

инициативы

Переоценка

финансовой

привлекательно-

сти проекта

Девелопер

Собственник

Отсутствие

источников для

финансирования

проекта

Пересмотр

концепции

проекта

Обеспечение

правовых

возможно-

стей проекта

Недостаточная

проработка

вопроса о пра-

вах на земель-

ный участок.

Невозможность

регистрации соз-

данного объекта

и прав на него.

Детальная

юридическая

экспертиза

и подготовка

проекта

Разработка

вариантов

финанси-

рования

Отрицательная

реакция

оппонентов

на проект

Девелопер

Оппоненты

Невозможность

начать

реализацию

проекта

Организация

положительной

реакции на проект

со стороны

оппонентов.

Изменение схемы

финансирования

Технико-

экономи-

ческое

обоснование

и проекти-

рование

Завышение

затрат по

проекту

Девелопер

Проекти-

ровщики

Недостаточная

доходность

проекта

Дополнительная

экспертиза

проекта

Проведение

тендера

проектировщиков

Согласование

проекта с гос.

органами

Появление

дополнительных

требований

Девелопер

Проекти-

ровщики

Гос. органы

Сокращение

полезной площади

здании, снижение

доходности, срыв

сроков реализации

проекта

Внесение

изменений

в проект

Пересмотр технико-

экономических

показателей

проекта

Продолжение табл. 5.2

Этап

девелопмента

Выявленный

риск

Участник Последствия Реакция на риск

Создание сис-

темы договор-

ных отноше-

ний

Отказ банка от

предоставления

кредита

Девелопер

Банк

Срыв сроков реали-

зации проекта

Изменение схемы

финансирования

Уточнение

экономических

показателей проекта

Внедрение

проекта

Срыв сроков

строительства

подрядными

организациями

Девелопер

Подрядчик

Замедление сроков

реализации проекта,

невозможность

возврата кредитов

банку

Проведение

подрядных торгов

Внесение в договор

с подрядчиком

пунктов о

штрафных санкциях

при нарушении

сроков выполнения

работ

Распоряжение

результатами

проекта

Превышение

сроков

реализации

объекта

Девелопер

Риэлтер

Увеличение

срока возврата ин-

вестиций

Раннее начало

продаж

Пересмотр

сбытовой политики

Контрольные вопросы

1. Что понимается под неопределенностью?

2. Что понимается под риском?

3. Можно ли количественно измерить риск?

4. На какие виды принято делить риски, возникающие в ходе реали-

зации девелоперского проекта?

5. Какие существуют виды экономических рисков?

6. Какова классификация рисков по последствиям?

7. Какие основные этапы включает алгоритм управления рисками?

8. Какие существуют варианты реакции на риск?

9. Какие риски могут возникнуть на этапе инициирования проекта,

как эти риски можно снизить?

10. Какие риски могут возникнуть на этапе распоряжения результа-

тами проекта, как эти риски можно снизить?

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью: Практич. пособие.– М.:

Проспект; Велби, 2005.– 224 с.

2. Асаул А.Н, Старинский В.Н. и др. Экономика недвижимости:

Учеб. пособие.– М.: Изд-во «АСВ»; СПб.: СПбГАСУ, 2000.

3. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости.– СПб.: Питер, 2000

4. Бозин В.П. Основы экономики недвижимости в спорте и туризме:

Учеб. пособие.– М.: Советский спорт, 2005.– 194 с.

5. Вечер Н.Ф., Ольховский А.А. Инвестиции в коммерческую не-

движимость. Жизненный цикл объекта.– СПб.: Бизнес-пресса, 2005.

6. Волочков Н.Г. Справочник недвижимости.– М.: Инфра-М, 1996.

7. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник.– 3-е изд.,

перераб. и доп.– М.: Проспект; Велби, 2004.– 835 с.

8. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник.– М.: ИКЦ

«Маркетинг», 2002.

9. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости.– М.,

1999.

10. Грабовый П.Г., Кулаков Ю.Н., Лукманова И.Г. и др. Экономика

и управление недвижимостью: Учебник.– Смоленск: Изд-во АСВ, 1999.

11. Грибалев Н.П., Игнатьева И.Г. Бизнес-план: Практическое руко-

водство по составлению.– СПб.: Белл, 1994.

12. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «О государ-

ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».–

М.: Юрид. лит., 2003.– 159 с.

13. Гришаев С. Понятие и виды недвижимого имущества // Хозяйст-

во и право.– 2006.– № 12.– С. 102-108.

14. Дорожкин В.Р. Управление контрактами и обеспечением ресур-

сами проекта // Экономика строительства.– 2003.– № 8.– С. 45-51.

15. Каминский А.В., Страхов Ю.И., Трейгер Е.М. Анализ практики

оценки недвижимости: Учеб.-практ. пособие для студентов вузов и для

слушателей образов. учреждений доп. проф. образования, обучающихся

по экон. специальностям / Междунар. акад. оценки и консалтинга.– М.:

[б. и.], 2005.

16. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г., Недвижимость: права и сделки:

новые правила оформления, гос. регистрация, образцы документов / Рос.

ин-т гос. регистраторов при Министерстве юстиции РФ.– 2-е изд., доп. и

перераб.– М.: Юрайт, 2006.– 710 с.

17. Козлова О., Глушков А. Инвестиции в недвижимость в условиях

рыночной экономики // Маркетинг.– 2006.– № 6.– С. 104-113.

18. Кущенко В.В. Девелопмент: современная концепция развития

недвижимости.– М.: Норма, 2005.– 367 с.

19. Лазарева Л.Б. Что влияет на развитие ипотечного жилищного

рынка // Банковское дело.– 2006.– № 1.– С. 38-42.

20. Мазур И.И., Шапиро В.Д. и др. Управление проектами: Справ.

пособие.– М.: Высшая школа, 2001.

21. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент: Учеб.

пособие.– М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2004.– 521 с.

22. Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости).– СПб.:

Питер, 2003.– 256 с.

23. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на

рынке недвижимости: учебник.– СПб.: Питер, 2000.

24. Мамай В.И. Недвижимость: вопросы права собственности,

владения и распоряжения: Справоч. пособие.– М.; Ростов н/Д: МарТ,

2005.– 399 с.

25. Методические рекомендации по оценке эффективности инвести-

ционных проектов.– М.: Экономика, 2000.

26. Нагаев Р.Т. Недвижимость: Энциклопедический словарь.– Ка-

зань: Идел-Пресс, 2005.– 1135 с.

27. Недвижимость: Обзор практики разрешения споров: Купля-

продажа. Приватизация. Аренда. Залог. Регистрация. Защита прав собст-

венности.– М: Ось-89, 2003.– 192 с.

28. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России.– М.: Эк-

замен, 2000.

29. Основы бизнеса на рынке недвижимости / Сост. С.Н. Максимов.–

СПб., 1997.

30. Пасяда Н.И. Логистика и управление проектами жилищного

строительства.– СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999.

31. Петров В.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие.– СПб.:

Наука, 2003.

32. Румянцева Е.Е. Оценка собственности: Учеб. пособие.– М.:

ИНФРА-М, 2005.– 108 с.

33. Семенов В.Н. Подготовка управляющих недвижимостью // Жи-

лищное и коммунальное хозяйство.– 2006.– № 3.– С. 6-7.

34. Симионова Н.Е., Шеина С.Г. Методы оценки и технической

экспертизы недвижимости: Учеб. пособие.– М.; Ростов н/Д: МарТ, 2006.–

447 с.

35. Система нормативных документов в строительстве. Основные

положения СНиП 10-01-94.– М.: Госстрой России, 1994.

36. Смирнов В.А. Организационно-экономические основы инве-

стирования проектов недвижимости.– СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1999.

37. Старинский В.Н., Асаул А.Н., Кускова Т.А. Экономика недви-

жимости: Учебное пособие / Под ред. ГА. Краюхина.– СПб.: СПбГИЭА,

1999.

38. Трушина Ю.А. Организационно-информационное взаимодейст-

вие покупателя и продавца на рынке недвижимости // Вестник

ИНЖЭКОНА. Сер. «Экономика».– 2006.– № 4.– С. 315-318.

39. Управление проектами. Толковый англо-русский словарь-

справочник / Под ред. В.Д. Шапиро.– М.: Высшая школа, 2000.

40. Циганов В.В., Шелыгин А.Н. Управление недвижимостью и ее

оценка: Учеб. пособие.– СПб.: СЗТУ, 2003.– 227 с.

41. Шексня С.В. Управление персоналом современной организа-

ции.– М.: Интел-синтез, 2000.

42. Штоколов А.И. Организация и проведение подрядных торгов на

строительство в Санкт-Петербурге // Экономика строительства.– 2003.–

№ 8.– С. 16-24.

43. Щербакова Е.Ю. История кондоминиума // ЭКО: Экономика и

организация промышленного производства.– 2007.– № 2.– С. 164-172.

44. Экономика недвижимости / Под ред. В.И. Ресина.– М.: Дело,

2001.

100

Учебное издание

Дюкова Ольга Михайловна

Пасяда Николай Иванович

УПРАВЛЕНИЕ РАЗВИТИЕМ НЕДВИЖИМОСТИ

Учебное пособие

Редактор М.В. Манерова

Подписано в печать 20.07.09. Формат 60х84 1/16.

Усл. печ. л. 6,25. Тираж 100 экз. Заказ 462. РТП изд-ва СПбГУЭФ.

Издательство СПбГУЭФ. 191023, Санкт-Петербург, Cадовая ул., д. 21.