Дюкова О.М., Пасяда Н.И. Управление развитием недвижимости: Учебное пособие

Подождите немного. Документ загружается.

9 Какие финансовые мероприятия потребуются для продвижения

продукции на рынок и, какие резервы необходимо предусмотреть в проек-

те для финансирования маркетинга?

Задачей экологического анализа инвестиционного проекта является

установление потенциального ущерба окружающей среде, наносимого

проектом как в инвестиционный так и в постинвестиционный период, так

же определение ер необходимых для смягчения данного эффекта.

Цель организационного анализа – оценка организационной, право-

вой, политической и административной обстановки, в рамках которой

проект должен реализоваться и эксплуатироваться, а так же выработка

рекомендаций в сфере менеджмента, организационной структуры, пла-

нирования, финансовой деятельности, координации деятельности, об-

щей политики.

Основными задачами организационного анализа являются: оцен-

ка сильных и слабых сторон участников проекта с точки зрения мате-

риально-технической базы, квалификации, структур; оценка возмож-

ного влияния законов, политики, инструкций на проект; разработка

мер по устранению слабых сторон участников проекта, а так же сни-

жению отрицательного воздействия со стороны законов и политики

государства.

Цель социального анализа – определение пригодности вариантов

плана проекта для его пользователей. В рамках данного анализа сосредо-

тачивают внимание на трех основных областях: социокультурные и демо-

графические характеристики населения, затрагиваемого проектом; прием-

лемость проекта для местной культуры; стратегия обеспечения

необходимых обязательств от групп населения и организаций, пользую-

щихся результатами проекта.

Для оценки жизнеспособности проекта проводят его финансовый

анализ и анализ эффективности: сравнивают варианты проекта с точки

зрения их стоимости, сроков реализации и прибыльности. В результате

данной оценки инвестор должен быть уверен, что на продукцию, являю-

щуюся результатом проекта, в течение всего жизненного цикла будет ста-

бильный спрос.

Экономический анализ изучает проект с позиции общества в целом,

для которого цены покупки, например сырья, и продажи продукции про-

екта не всегда могут служить приемлемой мерой затрат и выгод. Напри-

мер, указанные цены могут содержать налоговую наценку или быть ниже

мировых цен благодаря государственному регулированию.

Технико-экономическое обоснование (ТЭО) – анализы, расчеты,

оценки экономической целесообразности, модернизации и реконструкции

существующих объектов, осуществления предполагаемого проекта (в том

числе строительства, сооружения предприятия), эффективности использо-

вания, срока окупаемости вложений. Технико-экономическое обоснование

проекта включает в себя:

1. Общее резюме проекта;

2. Описание общей идеи технико-экономического обоснования (по-

требность в увеличении объемов деятельности, мощностей производства,

смена технологии или схемы производства);

3. Обоснование деятельности (обоснование выбора технологии,

приобретение оборудования, смена схемы производства, строительные

решения);

4. Расчеты потребностей производства (в сырье, материалах, энер-

гетических, трудовых и финансовых ресурсах);

5. Экономическое обоснование (расчеты финансовых показателей в

результате деятельности в рамках проекта);

6. Выводы и предложения (дается общая оценка экономической це-

лесообразности и перспектив внедрения проекта).

Технико-экономическое обоснование служит основой для составле-

ния бизнес-плана, бюджетным вариантом документа для принятия реше-

ния по финансированию внедрения оборудования, проекта и т.д.

Технико-экономическое обоснование (ТЭО):

• проведение масштабного маркетингового исследования;

• подготовка программы выпуска продукции;

• подготовка пояснительной записки;

• подготовка исходно-разрешительной документации;

• разработка технических решений состоящих из: генерального

плана, технологических решений (анализ состояния оборудова-

ния, расширение производства и т.д.);

• градостроительные архитектурно-планировочные решения;

• решения по инженерному обеспечению производства;

• мероприятия по охране окружающей среды и ГО;

• описание организации строительства;

• описание системы управления;

• сметно-финансовая документация:

После подготовки, ТЭО отправляется на экспертизу. На основании

ТЭО и его экспертизы принимается решение о вложении средств в инве-

стиционный проект.

В результате проведения всех исследований возникает необходи-

мость некоего итогового – максимально компактного документа, который

позволит предпринимателю не только принять решение, но и знать, что и

когда предстоит сделать, чтобы оправдались ожидания относительно ин-

тенсивности проекта. Для этого составляется бизнес-план.

Бизнес-план – подробный, четко структурированный и тщательно

подготовленный документ, описывающий цели и задачи, которые необхо-

димо решить компании, способы достижения поставленных целей и тех-

нико-экономические показатели проекта в результате их достижения.

Выбор сегмента деловой активности

Основными критериями выбора сферы деловой активности для де-

велопера являются такие показатели, как прогнозируемая доходность,

возможные риски проекта и ликвидность создаваемого объекта недвижи-

мости. При их оценке не обойтись без исследования рынка, широкого ис-

пользования статистических данных, показателей развития рынка. По-

мощь девелоперу в этой области могут оказать общие и специальные

обзоры рынка недвижимости, регулярно подготавливаемые профессио-

нальными организациями.

Выделяют ряд групп показателей, характеризующих состояние ди-

намику рынка недвижимости. Среди них обычно выделяют: объемные по-

казатели (объем продаж, объем предложения, в том числе потенциально-

го, объем незанятых площадей, объем инвестиций в недвижимость,

обеспеченность потребителей определенными объектами недвижимости);

ценовые показатели (уровень арендной платы, уровень цен); показатели

доходности инвестиций в недвижимость (ставки доходности по типам не-

движимости в регионах); динамические показатели (динамика объемных,

ценовых, показателей доходности).

В Санкт-Петербурге работа по сбору и обработке такой информа-

ции по коммерческой недвижимости ведется рядом организаций, в том

числе: Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости

(ГУ ГУИОН) – регулярный сбор сведений о состоянии рынка аренды

коммерческой недвижимости; ИИЦ Недвижимость и строительство Пе-

тербурга – периодические обзоры по различным направлениям развития

рынка; Союз строительных компаний Союзпетрострой – ежегодные обзо-

ры инвестиционно-строительных процессов на рынке Санкт-Петербурга.

В качестве общего методического подхода к решению проблемы

выбора сегмента рынка для деловой активности С.Н. Максимов предла-

гает простой вариант ранжирования основных сегментов рынка: рынок

жилья, рынок торговых зданий, рынок офисных зданий по таким пара-

метрам как доходность, ликвидность, риски, конкуренция для предвари-

тельного отбора рынка с оценкой каждого параметра по трех балльной

шкале (3 – максимально удовлетворяющее девелопера значение, 1 – ми-

нимально) (табл. 3.1.).

Таблица 3.1

Ранжирование основных сегментов рынка недвижимости

по различным параметрам

Параметры Жилая

недвижимость

Торговые

площади

Офисные

помещения

Доходность 1 3 2

Ликвидность 3 2 1

Риски 3 2 1

Конкуренция 1 2 3

ИТОГО 8 9 7

Следующим шагом девелопера является определение емкости рын-

ка. В качестве основных приемов определения этих характеристик могут

выступать: обобщение предыдущего опыта развития рынка, выявление его

закономерностей и экстраполирование полученных знаний на будущий

временной период с учетом предполагаемой динамики факторов, влияю-

щих на рынок; моделирование будущего состояния рынка исходя их ожи-

даемых тенденций его развития.

Изначально следует определить потенциал рынка – количество объ-

ектов, которое может быть потреблено на рынке при наиболее приятных

обстоятельствах.

Следующий этап в изучении емкости рынка – анализ существующе-

го и потенциального предложения (то, которое может быть представлено

на рынке в течение определенного периода). Сопоставление результатов

анализа спроса и предложения может дать общее представление о воз-

можной емкости выбранного сегмента рынка недвижимости.

Исследование потенциала рынка, спроса и предложения емкости

рынка определяет инвестиционную привлекательность выбранного сег-

мента рынка и является необходимым условием для дальнейшего движе-

ния проекта.

3.3. Стадия проектирования

Выбор и оценка проекта девелопмента

Основным документом, регулирующим правовые и финансовые от-

ношения, взаимные обязательства и ответственность сторон, является до-

говор (контракт), заключаемый заказчиком с привлекаемыми им

для разработки проектной документации проектными, проектно-

строительными организациями, другими юридическими и физическими

лицами. Неотъемлемой частью договора (контракта) должно быть задание

на проектирование.

Разработка проектной документации осуществляется при нали-

чии решения о предварительном согласовании места размещения объ-

екта, на основе утвержденных обоснований инвестиций в строитель-

ство или иных предпроектных материалов, договора и задания на

проектирование.

Проектная документация разрабатывается преимущественно на кон-

курсной основе, в том числе через торги подряда (тендер).

Порядок организации и проведения тендера на проектные работы

определяется инвестором (заказчиком) в соответствии с Положением о

подрядных торгах в Российской Федерации и серией методических ре-

комендаций, утвержденных Межведомственной комиссией по подряд-

ным торгам.

Для организации и проведения тендера на проектные работы созда-

ется временная комиссия – тендерный комитет. В состав тендерного ко-

митета кроме представителя заказчика входят на договорных условиях

эксперты по специальным вопросам. В обязанности тендерного комитета

входят объявление тендера, организация подготовки и распространения

среди участников тендера (соисполнителей) тендерной документации,

организация и проведение тендера, рассмотрение предложений соискате-

лей и их оценка.

Тендерная документация содержит коммерческую (финансовые ус-

ловия и гарантии), организационную (порядок, форма и объем представ-

ления требования соискателя) и техническую часть (задание на проекти-

рование и необходимые исходные данные, в том числе технико-экономи-

ческие критерии и требования).

Финансирование деятельности тендерного комитета, подготовки

тендерной документации осуществляется за счет средств инвестора (за-

казчика).

На каждом этапе работы над проектом производится стоимостная

оценка. В крупных зарубежных проектах составляется по меньшей мере

4 вида смет с возрастающей степенью точности:

- предварительная (на стадии исследования инвестиционных воз-

можностей), имеющая целью оценить жизнеспособность проекта.

Допустимая погрешность оценки составляет 25-40%;

- первичная, или факторная (на стадии разработки ТЭО), имею-

щая целью сравнить планируемые затраты с бюджетными

ограничениями. Допустимая погрешность оценки составляет

15-25%;

- приближенная (на начальной стадии рабочего проектирования),

предназначенная для подготовки плана финансирования проекта.

Допустимая точность оценки составляет 10-15%;

- окончательная (в середине цикла разработки рабочего проекта),

предназначенная для подготовки и проведения торгов. Допустимая

погрешность оценки составляет 5-6%.

Экспертиза проекта

Под экспертизой проекта понимается оценка предполагаемого к реа-

лизации проекта с точки зрения его физической осуществимости, право-

вой допустимости, финансовой целесообразности и доступности и эконо-

мической (коммерческой) эффективности.

Оценка физической осуществимости проекта подразумевает под со-

бой наличие физических возможностей для реализации проекта с учетом

местоположения, состояния инфраструктуры, имеющихся строительных

возможностей и влияния этих возможностей на возможные параметры

проекта, затраты, сроки.

Оценка правовых возможностей реализации проекта предполага-

ет определение возможностей достижения соглашений с собственни-

ками земли об условиях ее вовлечения в процесс девелопмента, соот-

ветствия проекта правилам землепользования, согласования проекта

органами государственного управления и контроля, получение разре-

шения на производство работ, перспективы юридических споров с оп-

понентами.

Оценка финансовой целесообразности включает в себя определение

потенциальной выручки от реализации предполагаемого объекта, возмож-

ного уровня доходности проекта, возможности привлечения внешних ис-

точников финансирования проекта, соотношение различных источников

финансирования по мере реализации проекта.

Для проектов девелопмента местоположения – это фактор, который

влияет на издержки, а самое главное и на доходы, которые может принес-

ти создаваемый объект недвижимости.

Практически местоположение оказывает влияние на две характери-

стики: количество потенциальных потребителей недвижимости; цена, ко-

торую покупатель готов заплатить за объект недвижимости. Поиск подхо-

дящего места в процессе девелопмента – это не только нахождения

земельного участка, на котором можно физически осуществить проект. Но

это также знание географических особенностей, градостроительных тре-

бований, социальных, политических и финансовых проблем окружающего

этот участок пространства.

Преимущества и недостатки местоположения прямо связаны с функ-

циональным предназначением недвижимости. То есть не бывает плохого

местоположения – бывает неудачно выбранное местоположение.

При выборе возможного расположения, например, для торгового

центра следует обратить внимание на следующие вопросы. Во-первых,

доступность – имеются ли транспортные сети, доступные покупателю;

является ли пешеходный поток мимо проектируемого объекта доста-

точным, каковы отношения между выбранным расположением, други-

ми торговыми центрами и потенциальными покупателями. Во-вторых,

конкуренция – есть ли прямые конкуренты у создаваемого торгового

центра, и какую долю покупателей можно у них отобрать. В-третьих,

какой текущий уровень обеспеченности торговыми площадями, сколь-

ко вновь созданных магазинов на территории. Следующее на что сле-

дует обратить внимание – потенциал: какова численность населения и

тенденции занятости в данной местности; имеются ли еще какие-либо

проекты. Для торговых центров существенной характеристикой ме-

стоположения является понятие «зоны притяжения» – территория, на-

селение которой полностью или частично полагается на торговый

центр, чтобы с его помощью удовлетворить свои потребности в тех или

иных товарах.

Особое внимание следует уделить наличию конкурирующих и до-

полняющих объектов. Но следует иметь в виду, что наличие объектов,

оказывающих услуги, подобные тем, что планируются по объекту, еще не

являются негативным фактором. Напротив, для товаров длительного

пользования соседство с магазинами, предлагающими схожие, но отли-

чающиеся по своим модификациям товары (торговым маркам, техниче-

ским характеристикам, цене), может быть фактором, способствующим ус-

пеху, так как наличие рядом магазинов одного направления способствует

притоку покупателей.

Местоположение оказывает влияние и на издержки по созданию

объектов недвижимости. Очень часто это связано с дополнительными за-

тратами, возникающими при постройке в неосвоенных – новых районах,

где отсутствуют необходимые инженерные сети.

Помимо местоположения большое значение для реализации проекта

имеют правовые аспекты (передаваемый состав прав, имеющиеся ограни-

чения и обременения), технические и экологические характеристики.

Одно из направлений деятельности девелопера – анализ земель-

ного участка, предлагаемого для развития. Для этого необходимо опре-

делить достаточность его размера для реализации того или иного про-

екта и достижения оптимального соотношения между вкладами земли

и иных факторов производства (капитала, труда) в создаваемый объект

недвижимости. Для определения этих соотношений используется такой

показатель, как коэффициент использования территории (КИТ) (отно-

шение площади здания к площади земельного участка). Так, для ком-

мерческой недвижимости значения этого коэффициента составляют от

0,5 до 12. В связи с тем, что на успех девелоперского проекта влияет

очень много факторов, то необходимо проводить их анализ. Эффектив-

ным способом сравнения сильных и слабых сторон проекта с учетом

состояния и тенденций развития рынка является применение SWOT-

анализа.

SWOT-анализ предполагает оценку характеристик проекта в сравне-

нии с теми возможностями и опасностями, которые несет рынок.

Объект: S (strengths) – силы;

W (weaknesses) – слабости.

Рынок: O (opportunities) –возможности;

T (threats) – опасности.

Анализ характеристик проекта в сравнении с требованиями рынка

позволяет выбрать из возможных вариантов проекта наилучший, рас-

смотреть возможности ликвидации слабых сторон проекта и усилить

влияние сильных сторон.

Проблема оценки экономической эффективности проекта встает

перед девелопером неоднократно по мере реализации проекта. На этапе

первоначальной экспертизы она делается в наиболее простой форме – с

учетом анализа рынка, перспектив его развития, потенциала проекта

оцениваются прогнозируемые затраты по развитию объекта недвижи-

мости и определяется не слишком ли они велики для обеспечения тре-

буемой доходности.

Первым шагом экономической оценки является определение воз-

можной цены рыночной реализации объекта недвижимости по заверше-

нии проекта – Х.

Величину Х можно получить исходя из прогноза цены на рынке

или с использованием механизма капитализации прибыли, вычисляемой

по данным об ожидаемых доходах от будущей арендной платы при сда-

че объекта в аренду.

Следующим шагом является расчет затрат по развитию объекта –

Y. Выделяют следующие составные части данных затрат: затраты на

подготовку проекта и проектирование; затраты на строительство и мо-

дернизацию; затраты на организацию продаж (сдачу в аренду). Важным

фактором является учет стоимости финансирования – либо через про-

цент, взимаемый банком за предоставленный кредит, либо через учет

упущенной выгоды от альтернативного вложения средств.

Далее рассчитываются затраты на приобретение земли – Z – це-

на приобретения прав долгосрочной аренды или покупки земли

в собственность.

На основе полученных данных определяется P (возможная при-

быль от реализации созданного объекта недвижимости, определяющая

экономическую целесообразность проекта):

P= X – (Y+Z) (3.1)

Следует отметить, что перед проведением оценки девелоперу следу-

ет собрать и уточнить параметры, характеризующие проект, возможности

и намерения девелопера. Основными из этих параметров являются: пла-

нируемый уровень арендной платы или продажной цены; закладываемая

норма капитализации; затраты на подготовку участка; затраты на строи-

тельно-монтажные работы; затраты на оплату привлекаемых специали-

стов; затраты на финансовые мероприятия; затраты на маркетинг; затраты

на землю; прибыль девелопера; время реализации проекта; непредвиден-

ные расходы.

3.4. Стадия управления строительством

Строительная фаза проекта является, как правило, наиболее доро-

гой (затратной) и длительной и проектном цикле. Именно поэтому изу-

чение строительной фазы проекта столь актуально для девелопера.

Строительная фаза проекта начинается с проведения подрядных

торгов.

Торги или тендеры являются одной из основных форм закупки ре-

сурсов, услуг и исполнителей, необходимых для обеспечения разработки

и реализации проекта. Основной их смысл заключается в выборе на кон-

курсной основе предложений, наиболее выгодных для организаторов тор-

гов, руководителей проекта. Регламент проведения торгов регулируется

Положением о подрядных торгах в РФ.

Подрядные торги – это способ закупки товаров, размещения заказов

и выдачи подрядов, при котором выбор подрядчика (поставщика) произ-

водится на конкурсной основе.

Объект торгов – производственный или непроизводственный объект,

к которому относится предмет торгов. Предмет торгов – конкретные виды

работ и услуг, по которым проводятся торги.

В качестве предмета торгов могут выступать подряды на:

• строительство, реконструкцию и капитальный ремонт предпри-

ятий, зданий, сооружений производственного назначения и

непроизводственного назначения, в том числе на условиях

«под ключ»;

• выполнение комплексов строительных и монтажных работ и их от-

дельных видов;

• выполнение комплексов пуско-наладочных работ, инженерно-

изыскательские работы;

• разработку технико-экономических обоснований (ТЭО);

• проектирование;

• управление проектом;

• поставку материально-технических ресурсов для проекта;

• поставку комплектного технологического оборудования, в том чис-

ле на условиях «под ключ»;

• прочие поставки и услуги, в том числе услуги консультантов.

Участник торгов – лицо, имеющее право принимать участие в тор-

гах, в их подготовке, проведении и утверждении результатов торгов.

Основными участниками торгов являются:

9 заказчик – лицо, для которого строится, реконструируется или

оснащается объект торгов;

9 организатор торгов – лицо, которому заказчик поручил проведе-

ние торгов;

9 тендерный комитет – постоянный или временный орган, создан-

ный заказчиком пли организатором для организации и проведе-

ния торгов;

9 претендент – организация, фирма, консорциум (отечественный

или международный), под чьим именем подана заявка;

9 оферент – претендент, приславший тендерное предложение

(оферту), подкрепленное банковской гарантией и содержащее его

согласие участвовать в торгах на условиях, изложенных в тен-

дерной документации.

В отдельных процедурах торгов также могут принимать участие ин-

женерно-консультационные фирмы, кредитно-фннансовые учреждения,

межведомственная комиссия по подрядным торгам, Минстрой России и

другие организации.

Тендерная документация – комплект документов, содержащий ис-

ходную информацию о технологических, коммерческих, организационных

и иных характеристиках объекта и предмета торгов, а также об условиях и

процедуре торгов.

Классификация подрядных торгов приведена в табл. 3.2.

Принятие решения о назначении и времени проведения подрядных

торгов осуществляется заказчиком путем издания официального распоря-

дительного документа: приказа, постановления, распоряжения и т.д.

В этом документе заказчик определяет подразделение своей организации,

которому поручается выполнение функций организатора торгов, и назна-

чает лицо, ответственное за эту работу.