Дюкова О.М., Пасяда Н.И. Управление развитием недвижимости: Учебное пособие

Подождите немного. Документ загружается.

- принцип поэтапной упреждающей подготовки означает, что каж-

дый этап процесса девелопмента зависит от качества работы на

предыдущем этапе;

- принципы адаптации проекта к условиям его реализации означает,

что уровень детализации и контроль проекта должны соответство-

вать качеству меняющегося потока информации;

- принцип организационного и финансового соответствия предпола-

гает правильное формирование команды проектроустроителей и

возможность привлечения капитала в объемах и сроки, отвечаю-

щие условиям поставленной задачи;

- принцип несоразмерности характеризует несоответствие масштаба

проекта и затрат энергии на его реализацию.

1.3. Виды девелопмента

Различают два основных вида (схемы) девелопмента:

1) девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на го-

нораре; в зарубежной практике такой вид девелопмента называют fee-

development (русского аналога названия пока нет). При рассматриваемой

схеме инвестор нанимает девелопера, чтобы последний, например, на вы-

бранном земельном участке построил здание «под ключ» и, возможно, за-

полнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило,

посредством тендера. В таком проекте девелопер обычно не участвует

своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика,

необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей.

На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов,

подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь

проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руководство проектом в

особо сложных случаях может достигать 10% стоимости проекта;

2) девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как

единоличный организатор проекта. По сути девелопер выполняет все те

же функции, что и в первой схеме, но кроме этого еще и занимается по-

строением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в

проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей фи-

нансовой схемы. Этот вид девелопмента в зарубежной практике называют

speculative development (русского аналога также нет). Финансовая схема

крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную

комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций,

банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов.

При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем объ-

екте недвижимости. При вложении на раннем этапе 10% стоимости проек-

та девелопер претендует в будущем на долю до 50% построенной недви-

жимости. Высокая прибыльность операций speculative development объяс-

няется высокими рисками неудачи проекта, которые несет девелопер. В

связи с этим большинство специалистов сходится в том, что девелопмент

такого рода является наиболее сложной из всех возможных операцией на

рынке недвижимости, хотя бы потому, что в одном проекте совмещены и

риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и очень сложные финан-

совые операции.

Классическая схема финансирования девелоперского проекта:

После вложения 10% собственных средств, девелопер привлекает

крупного стратегического инвестора, который берет на себя не менее 25%

стоимости проекта. Следующий этап – привлечение банковского кредита

на сумму, составляющую 25-30% от стоимости проекта. Затем в проект

вступают средства подрядчика – 10%. Остаток добирается за счет преда-

рендных платежей клиентов, поиск которых начинается не позже, чем при

80% готовности объекта.

1.4. Эффективность девелопмента

Эффективность проектов девелопмента может быть оценена в ком-

плексе с разных точек зрения (рис. 1.1):

• с позиций девелопера и инвесторов (коммерческая эффективность);

• с точки зрения влияния на экономическое развитие в целом (эко-

номическая, народнохозяйственная эффективность);

• с точки зрения интересов бюджета (бюджетная эффективность);

• с позиций влияния на условия жизнедеятельности (социальная эф-

фективность).

Рис. 1.1. Эффективность девелопмента

Социальная

Эффективность

девелопмента

Экономическая

Отраслевой

аспект

Территориальный

аспект

Коммерческая

Бюджетная

Прямая

Косвенная

Коммерческая эффективность проектов девелопмента определяется

соотношением затрат и результатов, обеспечением требуемой нормы до-

ходности проекта. Оценка коммерческой эффективности – неотъемлемая

часть анализа проекта в целом.

Экономическая эффективность девелопмента проявляется в том по-

ложительном влиянии, которое оказывает развитие недвижимости на эко-

номические процессы и которое может иметь стоимостное выражение.

Условно позитивное влияние девелопмента на экономику можно

свести к двум аспектам: территориальному и отраслевому. Территори-

альный аспект влияния девелопмента состоит в том, что развитие недви-

жимости ведет к качественному изменению не только самих объектов

недвижимости, но и их окружения. При этом вариант развития недвижи-

мости должен являться наилучшим из возможных. Только в этом случае

и позитивное влияние девелопмента на развитие окружающих террито-

рий является максимальным и максимально способствует повышению

их ценности.

Влияние девелопмента на окружение может иметь как локальный

характер (на микроуровне), так и иметь региональное и даже нацио-

нальное значение, когда речь идет о крупномасштабных проектах.

В качестве такого рода проектов можно назвать, например, проект

строительства кольцевой автодороги (КАД) вокруг Петербурга, реали-

зация которого существенно улучшает условия не только транзитного

движения, но и транспортную доступность земельных участков, приле-

гающих к трассе КАД. Это, в свою очередь, существенно влияет на цен-

ность земли вдоль КАД. Так, если осенью 2001 г. цена сотки земли со-

ставляла во Всеволожске, через который проходит трасса, 1-1,2 тыс.

долл., то уже к весне 2002 г. выросла в 2 и более раз и продолжает уве-

личиваться в геометрической прогрессии.

Максимизация позитивного влияния девелопмента на качество

развития территорий достигается при комплексном подходе с использо-

ванием таких организационно-экономических форм, которые рассмат-

ривают развитие отдельных объектов недвижимости в комплексе с

другими объектами, рассматривая проблему освоения территорий. В ка-

честве одной из таких форм могут выступать, в частности, агентства

территориального развития, определенный опыт создания которых есть

в Петербурге.

Агентства территориального развития (АТР) призваны обеспечивать

взаимоувязанное развитие комплекса расположенных на территории объ-

ектов недвижимости различного функционального назначения и форм

собственности с целью их наиболее эффективного использования. Эффек-

тивность определяется увеличением рыночной стоимости и доходности

расположенной на территории недвижимости, ростом налоговых и иных

поступлений в государственный бюджет и, самое главное, улучшением

благосостояния населения территории и города в целом (появление новых

рабочих мест, развитие объектов социальной инфраструктуры, благоуст-

ройство территории и т.д.).

Отраслевой (макроэкономический) аспект позитивного влияния де-

велопмента на экономическое развитие определяется высоким влиянием

деловой активности в сфере недвижимости.

Инвестиции в недвижимость ведут к росту активности в целом ряде

смежных отраслей экономики: в производстве строительных материалов,

жилищно-коммунальном хозяйстве, производстве потребительских това-

ров длительного пользования и пр., в конечном счете, обеспечивая при-

рост валового продукта и занятость в стране. Например, исследования,

проведенные в Германии в конце XX века, показали, что величина коэф-

фициента, связывающего инвестиции в жилищное строительство с объе-

мом валового внутреннего продукта (ВВП) страны, составляла около 2,5.

То есть каждая марка, вложенная в жилищное строительство, давала

2,5 марки прироста ВВП.

Бюджетная эффективность девелопмента проявляет себя в двух ос-

новных аспектах: прямом и косвенном.

Прямой бюджетный эффект проектов развития недвижимости нахо-

дит свое отражение в тех платежах и налогах, которые непосредственно

возникают в процессе реализации проектов девелопмента. К такого рода

доходам бюджета могут быть отнесены: платежи за право застройки,

арендная плата за земельные участки, налоги на прибыль застройщиков

и инвесторов, налоги с заработной платы работников, занятых в процессе

реализации проектов.

Косвенный бюджетный эффект – это те доходы (или бюджетная

экономия), которые получает бюджет в процессе функционирования соз-

данного объекта недвижимости: налоги с прибыли предприятий, налоги

с имущества, земельный налог и пр., а также экономия в связи повышени-

ем занятости населения, ростом их доходов и т.п.

Социальная эффективность девелопмента проявляется в улучшении

среды проживания и жизнедеятельности, доходов, качества жизни населе-

ния под влиянием изменений в фонде недвижимости.

Результатом девелопмента является возникновение объекта недви-

жимости, удовлетворяющего определенные потребности бизнеса и насе-

ления и по своим характеристикам, таким как материальность, долговеч-

ность, высокая капиталоемкость, участие в ряде воспроизводственных

циклов, относящегося к капитальным благам.

Наряду с положительным влиянием проектов девелопмента на эко-

номические и социальные процессы реализация этих проектов может быть

связана и с негативными внешними эффектами, как временными (неудоб-

ствами, возникающими в связи с проведением строительных работ), так

и постоянными (снижение качества среды проживания под влиянием чрез-

мерной плотности застройки, ухудшения экологической обстановки и пр.).

Их минимизация – важнейшая задача девелопмента.

В качестве инструментов контроля по минимизации негативных

внешних эффектов девелопмента выступает, прежде всего, зонирование

городских территорий, а также такие формы и инструменты, как общест-

венные слушания, публичное представление проектов, установление госу-

дарственных стандартов производства работ, требований к материалам и

технологиям и прочее.

В современном российском законодательстве понятие «зонирова-

ние» употребляется в соответствии с Градостроительным кодексом РФ в

значении правового инструмента, позволяющего разделить территорию

города на зоны с разрешенными видами использования и ограничениями

на использование. Как известно, градостроительный кодекс выделяет при

этом следующие зоны: жилой застройки, общественно-деловые, произ-

водственные, рекреационные зоны, зоны инженерной и транспортной ин-

фраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, специального

назначения, зоны военных объектов и режимных территорий. Для каждой

из зон устанавливаются свои варианты использования и ограничений, ко-

торые и должны учитываться в проекте девелопмента.

Например, по отношению к жилым зонам Градостроительный ко-

декс РФ определяет следующие возможности нежилой недвижимости

застройки: «В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих,

встроенных или пристроенных объектов социального и культурно-

бытового обслуживания населения, культовых зданий, стоянок автомо-

бильного транспорта, промышленных, коммунальных и складских объ-

ектов, для которых не требуется установление санитарно-защитных зон

и деятельность которых не оказывает вредного влияния на окружающую

среду (шум, вибрация, магнитные поля, радиационное воздействие, за-

грязнение почв, воздуха, воды и иные вредные воздействия» (Градо-

строительный кодекс РФ в ред. Федерального закона от 30.12.2001

№196-ФЗ. Ст. 41).

Следует сказать еще об одной стороне девелопмента. Как отмеча-

лось выше, девелопмент – это не только процесс преобразования недви-

жимости, но и особая профессионально-предпринимательская деятель-

ность. Существенным при этом является следующее обстоятельство:

девелопмент как профессиональная деятельность существует не только

исключительно в рыночной экономике, но и там, где есть создание объек-

тов «на рынок», в расчете на продажу (сдачу в аренду, передачу в управ-

ление) создаваемых объектов недвижимости. В этом смысле термин «де-

велопмент» не принято использовать в тех случаях, когда речь идет о

строительстве «под заказ», для заранее определенного пользователя, хотя

как материально-вещественный процесс развитие недвижимости здесь,

несомненно, присутствует.

В «рыночности» состоит существенное отличие девелопера от за-

казчика. В отличие от заказчика, осуществляющего главным образом

организационно-экономические и технические функции, обеспечивая

соответствие деятельности заказчика требованиям проекта по стоимо-

сти, срокам, качеству, в деятельности девелопера главными являются

финансово-экономические аспекты – выбор коммерчески состоятельно-

го проекта, привлечение инвестиций, обеспечение финансовой устойчи-

вости проекта.

Контрольные вопросы

1. Что может быть объектом девелопмента?

2. Может ли в качестве объекта девелопмента выступать корабль,

самолет, парк аттракционов?

3. Что является общим признаком для всех проектов девелопмента?

4. Какие два основных аспекта включает в себя понятие «деве-

лопмент»?

5. Какие процессы включает в себя качественное преобразование

недвижимости?

6. Перечислите основные особенности девелопмента.

7. Какие две основных цели преследует девелопмент недвижимости?

8. Какие существуют виды девелопмента?

9. В чем отличие имущества от недвижимости?

10. С каких точек зрения принято оценивать эффективность деве-

лопмента?

ГЛАВА II. ПОНЯТИЕ «ДЕВЕЛОПЕР»,

ЕГО ОСНОВНЫЕ ФУНКЦИИ

2.1. Понятие «девелопер»

В силу физических характеристик недвижимости, девелоперские

проекты отличаются рядом особенностей, которые делают их весьма

«проблемными» с точки зрения финансирования и организации. Именно

эти характеристики и определяют в конечном счете востребованность де-

велопера как центральной фигуры в организации процессов развития не-

движимости.

К наиболее существенным характеристикам проектов развития не-

движимости относят следующие:

1) Проекты по развитию недвижимости требуют инвестирования

значительных средств, сопоставимых по своим размерам с масштабами

всего имущества инициаторов и участников проекта, и, следовательно,

могут быть реализованы лишь при условии привлечения внешнего инве-

стирования. Даже для строительства таких относительно незначительных

по размерам объектов недвижимости, как, например, жилых домов в рос-

сийских условиях требуются инвестиции начиная примерно с

1 млн. долл. Создание бизнес-центров, торговых центров предполагает

инвестиции в размере десятков миллионов долларов, а проекты по разви-

тию территорий невозможны без инвестиций, измеряющихся уже сотнями

миллионов и даже более того.

2) Инвестиции в недвижимость предполагают долгосрочное связы-

вание вложенных средств, имеют длительные сроки окупаемости, их ре-

зультаты носят вероятностный характер, что предполагает привлечение

финансовых ресурсов на весьма длительные сроки в объекты с низким

уровнем ликвидности.

3) Сроки окупаемости проектов девелопмента, связанных со строи-

тельством новых объектов недвижимости, в зависимости от характера

объекта могут составлять десять и более лет, а по отдельным проектам,

как, например, строительство мостов, дорожных сооружений, достигать

десятков лет. Естественно, что за столь длительные периоды экономиче-

ская ситуация может не единожды измениться, вызывая колебания в до-

ходности объекта. В условиях неустойчивости российской экономики ин-

весторы стремятся к более коротким срокам окупаемости, требуя

повышенных ставок доходности, но это означает лишь, что вероятность

возникновения негативных факторов оценивается ими гораздо выше, чем

в экономически развитых странах.

4) Для проектов девелопмента характерен высокий уровень

«внешних эффектов», их реализация затрагивает интересы многих уча-

стников хозяйственной деятельности и населения, изменяя условия

протекания экономических и социальных процессов на территории, что

предопределяет высокий уровень государственного контроля над про-

цессами развития недвижимости. Во многих странах для обозначения

этого явления используется понятие «национализация права на разви-

тие недвижимости», означающее, что собственник земельного участка

или здания не может без разрешения государственных органов транс-

формировать объект недвижимости в иной. Такая же система, только

более сложная и несовершенная, существует в российских условиях,

так что без тесного общения с государственными согласующими, кон-

тролирующими и прочими органами при реализации проектов развития

недвижимости не обойтись.

5) Существенное влияние на доходность инвестиций в не-

движимость влияет местоположение создаваемого объекта недвижимости,

так что при одинаковых вложениях, архитектурных и технологических

решениях объекты недвижимости, по-разному расположенные, будут

приносить разный доход.

Местоположение недвижимости оказывает непосредственое влия-

ние на полезность недвижимости для ее пользователя, а потому отно-

сится к числу факторов, в значительной мере определяющих стоимость

объектов недвижимости. Важно при этом, что речь идет не только и не

столько о географическом понятии местоположения, сколько об эко-

номическом – расположении недвижимости относительно тех факторов,

которые делают объекты привлекательными или непривлекательными

для потребителей. Объекты могут занимать совершенно различное гео-

графическое местоположение и быть очень близки по экономическому.

6) Реализация любого проекта девелопмента – технически слож-

ный процесс, который не может обойтись без проведения изыскатель-

ских, проектных работ, использования многообразной техники и

технологий, значительных масс людей. Все это предопределяет необхо-

димость привлечения к реализации разнообразных специализированных

организаций на разных этапах реализации проекта.

Привлечение специализированных организаций и предприятий ха-

рактерно даже в современных российских условиях, где довольно часто

доминирует стремление выполнить весь спектр необходимых работ и

функций своими силами. Но и здесь постепенно начинают преобладать

тенденции к распределению функций (проектирование, управление проек-

тами, строительство, продажи) между отдельными экономическими аген-

тами, сначала в рамках внутрифирменной специализации, а затем через

выделение самостоятельных фирм, объединенных в холдинговые структу-

ры с высокой степенью самостоятельности в оперативной деятельности и

финансовым контролем со стороны головной фирмы.

7) Успех проектов девелопмента в значительной степени оп-

ределяется тем, насколько они вписаны в контекст социально-эконо-

мического развития региона, отвечают требованиям потенциальных поль-

зователей, конкурентоспособны по отношению к иным проектам. Добиться

такой гармонизации проекта и внешней среды (как ближнего, так и дальне-

го окружения) можно лишь благодаря постоянному изучению реги-

ональной экономики и регионального рынка недвижимости.

Необходимость тщательного подхода к изучению рынка вытекает

уже из указанных выше характеристик проектов развития недвижимости –

капиталоемкости, потребности во внешних источниках финансирования и

пр. В российских условиях до самого недавнего времени этим аспектам

проектов уделялось не самое пристальное внимание. В значительной сте-

пени это связано с ограниченностью сферы деловой активности рынка

жилья, высоким уровнем неудовлетворенности потребностей населения в

улучшении жилищных условий, стандартизованностью требований к жи-

лью со стороны покупателей, а также в связи с низким уровнем конкурен-

ции. По мере смещения акцентов в сторону создания объектов с более вы-

раженной индивидуальностью, перехода от работы на рынок «вообще» к

работе на определенные сегменты потребителей растет и потребность в

более квалифицированных исследованиях, которые нельзя провести без

профессионального подхода к проблеме. Отсюда вполне резонным стано-

вится выделение специализированных подразделений, привлечение сто-

ронних организаций к исследованиям рынка. То, что раньше было исклю-

чением, становится правилом.

Из всего вышесказанного несложно сделать обобщающий вывод:

реализация инвестиционных проектов по развитию недвижимости связана

с многообразными рисками, а их успешность зависит от профессиональ-

ности подхода к решению таких проблем как выбор местоположения и

характеристик создаваемого объекта недвижимости, привлечение финан-

совых ресурсов, организация процесса реализации проекта.

Очевидно, что достижение успеха возможно в этих условиях лишь

при выделении девелопмента в особый род профессионально-предприни-

мательской деятельности.

Таким образом, девелопмент как процесс качественного преобразо-

вания недвижимости в соответствии с потребностями, диктуемыми разви-

тием экономики и социальной сферы, неразрывно связан с девелопментом

как профессиональной деятельностью, с деятельностью девелопера.

По мнению Сергея Николаевича Максимова, «девелопер – предпри-

ниматель, инициирующий и организующий реализацию проектов разви-

тия недвижимости».

Как и всякое определение, это не исчерпывает всех аспектов дея-

тельности девелопера, но оно выделяет главное в ней: инициатива и орга-

низующее начало – вот что выделяет девелопера среди прочих участников

процесса развития недвижимости. Практически на каждом этапе реализа-

ции проектов девелопмента именно девелопер выступает в качестве клю-

чевой фигуры, инициируя процесс развития, привлекая и координируя

деятельность других участников девелопмента, принимая на себя основ-

ные риски, связанные с реализацией проекта. При этом главным для деве-

лопера является принятие взвешенных, экономически обоснованных, наи-

более эффективных решений на каждом из этапов реализации проекта с

учетом потребностей рынка, интересов собственников, инвесторов, под-

рядчиков и иных участников девелопмента.

Принятие рациональных решений на каждом из этапов реализации

проекта помимо инициативы (без которой не может быть девелопера) тре-

бует еще и практически энциклопедических знаний из самых различных

областей, так что без привлечения специалистов, формирования команды

никакой девелопер не может справиться с этой проблемой.

Но, какие бы классные специалисты ни приглашались, решения в

конечном счете принимает девелопер, так что без наличия собственных

комплексных знаний здесь не обойтись, и в первую очередь эти знания

должны касаться не техники и технологии строительства и даже не эко-

номических расчетов.

2.2. Девелопер как предприниматель

В приведенном выше определении, девелопер значится как предпри-

ниматель. В связи с этим, следует рассмотреть само понятие предприни-

матель.

Наиболее известное определение предпринимательской деятельно-

сти дано в Гражданском кодексе РФ: «самостоятельная, осуществляемая

на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение

прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения ра-

бот или оказания услуг». Все это в полной мере может быть отнесено и к

деятельности девелопера. При этом, по мнению американских ученых,

предприниматель должен обладать рядом качеств, которые позволяют ему

добиваться успеха.

«Первая десятка» этих качеств, по мнению специалистов Агентства

по международному развитию США, выглядит следующим образом:

• постоянный поиск новых возможностей для достижения успеха;

• упорство и настойчивость при достижении поставленной цели;

• готовность к обоснованному, разумному риску;

• ориентация на повышение эффективности и качества работы;