Дюкова О.М., Пасяда Н.И. Управление развитием недвижимости: Учебное пособие

Подождите немного. Документ загружается.

Рис. 3.5. Схема оценки результатов проекта

в общей системе управления проектом

Анализ и оценка результатов деятельности по реализации проекта,

как правило, осуществляются специализированной внешней консалтинго-

вой фирмой (для обеспечения объективности оценки) совместно с компа-

нией – инициатором проекта. При подведении итогов подлежат оценке

следующие основные вопросы:

• стратегия по достижению целей проекта;

• соответствие принятых решений предпроектному обоснованию

инвестиций, другим предпроектным и проектным материалам, за-

данию на разработку проекта, а также исходным данным, техниче-

ским условиям, регламентам и ограничениям, выданным заинтере-

сованными организациями и органами государственного надзора

при согласовании места размещения объекта.

Результаты, полученные в ходе подведения итогов деятельности по

реализации проекта, позволяют расширить базу данных по проекту, а так-

же выявить все ошибки и недостатки, которые необходимо учитывать при

реализации аналогичных проектов.

Объемы информации о ходе реализации проекта, которые необходи-

мо собирать, обрабатывать и анализировать, чрезвычайно велики. В на-

стоящее время существуют различные автоматизированные системы, ко-

торые включают базы данных по различным показателям, аспектам

План проекта:

Плановые показате-

ли

Критерии сравнения

и оценки

Нормативы

и стандарты

отклонений

Реализация проекта

Информация

о фактических

результатах проекта

Сравнение фактических

результатов с планом

и установление

отклонений

Завершение проекта

Оценка и анализ

результатов

Корректировка проекта

(реализация

корректирующих

и предупреждающих

мероприятий)

Выявление причин отклонений (анализ факторов,

повлиявших на изменение параметров проекта)

Оценка необходимости и возможности

ко

рр

екти

овки п

оекта

Корректировка

плановых

показателей

осуществления проекта. Накопление данных, как правило, осуществляется

по следующим направлениям:

• планирование;

• управление ресурсами;

• контроль выполнения работ по проекту;

• отчеты;

• графические материалы;

• библиотека (научно-технические, нормативно-методические мате-

риалы).

Накопление данных для осуществления последующих проектов по-

зволяет:

o учесть ошибки, сделанные при реализации предыдущих проектов;

o принимать более эффективные управленческие решения;

o изучить влияние различных компонентов и факторов на ход пла-

нирования и реализации проекта;

o использовать имеющиеся формы документов, отчетов для подго-

товки и реализации нового проекта;

o обеспечить систему повышения качества осуществления проекта.

Выход из проекта

Одним из вариантов завершения проекта является выход из него, ко-

торый предполагает отказ от дальнейшей реализации проекта по тем или

иным причинам.

Для выхода из проекта необходимо проанализировать причины сни-

жения эффективности реализации проекта, в том числе по показателям

продолжительности строительства, роста цен на основные строительные

материалы, повышения стоимости выполнения строительно-монтажных

работ, роста расходов на оплату труда, повышения роста конкуренции в

отрасли и спада экономической активности в отрасли, в которой реализу-

ется инвестиционный проект; возрастания объемов заемных инвестицион-

ных ресурсов, повышения ставки процента за кредит в связи с изменением

конъюнктуры рынка, недостаточно обоснованного выбора подрядчиков

для реализации проекта, ужесточения системы налогообложения и пр.

Основным критерием для принятия решения по выходу из проекта

должен служить ожидаемый уровень доходности в изменившихся услови-

ях его реализации. Продолжать реализацию следует при выполнении сле-

дующего условия:

дпр

> С

др

+ ПР + ПЛ, (3.2)

где Э

дпр

– ожидаемая доходность реального проекта в изменившихся ус-

ловиях реализации;

др

– средняя ставка депозитного процента на денежном рынке;

ПР – уровень «премии» (дополнительной доходности) за риск, свя-

занный с осуществлением реального инвестирования;

ПЛ – уровень «премии» (дополнительной доходности) за лик-

видность с учетом прогнозируемого увеличения продолжительности

реализации реального проекта.

Эффективными формами выхода из проекта являются:

Отказ от реализации проекта до начала строительно-монтажных работ;

• продажа частично реализованного проекта в форме объекта неза-

вершенного строительства;

• продажа объекта на стадии его эксплуатации;

• привлечение на любой стадии реализации проекта дополнительно-

го паевого постороннего капитала с минимизацией своего паевого

участия;

• раздельная продажа основных видов активов реализуемого проекта.

Контрольные вопросы

1. Какие основные этапы включает в себя развитие инвестиционного

проекта?

2. Какие основные этапы включает в себя развитие девелоперского

проекта?

3. Почему для девелоперской компании важна тщательная прора-

ботка предынвестиционной стадии проекта?

4. Из каких этапов состоит алгоритм экспертизы вариантов инвести-

ционных решений?

5. Из каких разделов состоит проектный анализ?

6. По какой формуле определяется возможная прибыль от реализа-

ции созданного объекта недвижимости, определяющая экономи-

ческую целесообразность проекта?

7. Что означает понятие «подрядные торги»?

8. Какие виды подрядных торгов существуют?

9. Что входит в понятие «пусконаладочные работы»?

10. По какому алгоритму проходит оценка результатов проекта?

ГЛАВА IV. НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ДЕВЕЛОПМЕНТА

4.1. Понятие недвижимости

Недвижимость, выступая как объект собственности и сделок, являет-

ся основой рынка недвижимости, а также объектом экономических отно-

шений и интересов.

Недвижимыми объектами принято считать объекты, неразрывно свя-

занные с землей: здания, сами земельные участки, отдельно расположен-

ные водоемы, посевы, лесопосадки.

Термин «недвижимое имущество» появился в российском законо-

дательстве довольно поздно и заменил прежние разнообразные терми-

ны. Его установил своим указом Петр I в 1714 г. Вышедший из-под пера

царя документ «О единонаследии» сгладил различия между вотчинами

и поместьями.

В отечественном послереволюционном праве деление вещей на дви-

жимое и недвижимое имущество отсутствовало. Появилось же оно вновь

сначала в Законе «О собственности РСФСР», а затем в Основах граждан-

ского законодательства Союза СССР и республик. В дальнейшем недви-

жимости были посвящены разделы в Законе «О залоге», «Основных по-

ложениях об ипотеке», Гражданском кодексе РФ (ГК РФ), Федеральном

законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные

участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что проч-

но связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несораз-

мерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, много-

летние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся

также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские

суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к не-

движимости может быть отнесено и другое имущество (квартира,

предприятие и т.д.).

В английском языке существует несколько терминов, которые при-

нято переводить на русский язык как «недвижимость»: real estate, real

property. Первый из них можно дословно перевести как «реальный не-

подвижный объект», второй – как «реальная собственность». Другими

словами, каждый из этих терминов подчеркивает ту или иную черту из

русского термина «недвижимость», поэтому при переводе с английского

целесообразно было бы в первом случае говорить «недвижимый объ-

ект», «недвижимая вещь», а во втором – «недвижимая собственность».

Перевод же русского термина «недвижимость» на английский язык в

виде real estate либо real property целесообразно осуществлять, исходя

из контекста.

Содержание понятия real estate раскрывается в мировой литературе

как «земля и все улучшения, постоянно закрепленные на ней». Термин

«земля» в законодательстве большинства стран толкуется как пространст-

во, ограниченное конусом, проходящим через границы земельного участ-

ка на поверхности суши к центру Земли. Нефть, золото, обнаруженные на

земельном участке, принадлежат собственнику участка. В других странах

имеются ограничения, связанные с правом собственности на недра и воз-

душное пространство.

Важной чертой понятия real estate является то, что любые «улуч-

шения» земли (строения, дороги, коммуникации) рассматриваются в

тесном единстве с «землей»: не существует недвижимого объекта без

земельного участка

По Градостроительному кодексу РФ объекты недвижимости –

объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная

деятельность.

Под градостроительной деятельностью понимается деятельность

государственных органов, органов местного самоуправления, физиче-

ских и юридических лиц в области градостроительного планирования

развития территорий и поселений, определения видов использования

земельных участков, проектирования, строительства и реконструкции

объектов недвижимости с учетом интересов граждан, общественных и

государственных интересов, а также национальных, историко-

культурных, экологических, природных особенностей указанных терри-

торий и поселений.

Учитывая оба определения, можно сделать вывод, что объект не-

движимости – физический объект, «сложная вещь», состоящая из различ-

ных элементов. Недвижимость обладает полезными свойствами, обуслов-

ленными как физическими характеристиками объекта недвижимости, так

и социальной формой ее использования.

Как физический объект недвижимость характеризуется:

• наличием «прочной связи» с землей, на которой она расположена;

• местоположением (основная и наиболее существенная характери-

стика);

• определенным составом элементов, который формирует качествен-

ные характеристики (основное функциональное назначение или

тип) объекта недвижимости (жилой дом, промышленное помеще-

ние и т.п.);

• натуральными единицами измерения (метры, килограммы, гектары);

• длительностью физического существования;

• собственным жизненным циклом, состоящим из двух основных

фаз – инвестиционно-строительной и фазы потребления (эксплуа-

тации и управления объектом недвижимости вплоть до выведения

его из оборота).

Недвижимость формирует физический компонент среды обитания

человека и составляет одно из фундаментальных условий его жизнедея-

тельности.

Недвижимость является финансовым активом, операции с которым

осуществляются на рынке недвижимости, т.е. на одном из секторов фи-

нансового рынка. Она представляет собой финансовую категорию и явля-

ется формой вложения капитала.

4.2. Классификация недвижимости

В законодательных, нормативных, методических актах и документах

применяется классификация объектов по различным основаниям: физиче-

скому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам

собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому

статусу (принадлежности на праве пользования).

По физическому статусу выделяют:

• земельные участки;

• здания, строения, сооружения;

• помещения.

Здания и помещения разделяют на жилые и нежилые.

Более детальная классификация фонда объектов недвижимости по

назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов:

1) земля:

а) земельные участки в городах, поселках, других населенных пунк-

тах (поселениях):

• под жилье,

• под предприятия промышленности, транспорта, сферы услуг,

• под предприятия сельского хозяйства, обороны (нежилая терри-

тория),

• под парки и озелененные пространства, водные объекты (рекреаци-

онная территория),

• под инженерную и транспортную инфраструктуру (территория об-

щего назначения),

б) земельные участки вне поселений (межселенные территории): под

дачное и садово-огородное использование:

• под жилую застройку,

• промышленного и иного специального назначения (промышленно-

сти, транспорта, энергетики, обороны и др.),

• сельскохозяйственного назначения,

• природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рек-

реационного, историко-кулътурного назначения,

• лесного фонда, водного фонда,

• участки недр,

• земли резерва, назначение которых не определено;

2) жилье (жилые здания и помещения):

• многоквартирные жилые дома, квартиры в них и другие помещения

для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, больни-

цах, школах и т.п.),

• индивидуальные и двух-четырехсемейные малоэтажные жилые дома;

3) коммерческая недвижимость:

• офисные здания и помещения административно-офисного на-

значения,

• гостиницы, мотели, дома отдыха,

• магазины, торговые центры,

• рестораны, кафе и другие пункты общепита,

• пункты бытового обслуживания, сервиса;

4) промышленная недвижимость:

• заводские и фабричные помещения, здания и сооружения произ-

водственного назначения,

• мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и другие инженерные соору-

жения,

• паркинги, гаражи,

• склады, складские помещения;

5) недвижимость социально-культурного назначения:

• здания правительственных и административных учреждений,

• культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты,

• религиозные объекты.

Виды и подвиды объектов можно классифицировать по качеству (на

типы и подтипы), местоположению (по районам, микрорайонам, зонам го-

рода, региона), размерам (общей площади, числу комнат и т.п.).

По видам собственности объекты недвижимости разделяют на:

• частные – находящиеся в собственности граждан и юридических

лиц, созданных в качестве частных собственников;

• государственные – находящиеся в федеральной собственности, соб-

ственности субъектов РФ;

• муниципальные – находящиеся в муниципальной собственности;

• общественные – находящиеся в собственности общественных объ-

единений;

• коллективные (смешанные) – находящиеся в совместной или доле-

вой собственности различных субъектов собственности (частной,

государственной, муниципальной, общественной).

По юридическому статусу объекты недвижимости разделяют в зави-

симости от вида собственности на используемые собственником или арен-

датором, приватизированные, приобретенные путем сделки купли-прода-

жи, наследования, дарения и т.п.

С точки зрения налогообложения недвижимость подразделяется на:

• коммерческую, используемую для бизнеса и приносящую рентный

доход;

• личную жилую собственность;

• товарную, предназначенную для продажи с целью получения при-

были;

• инвестиционную, вклад в которую обеспечивает чистый доход, воз-

врат вложенного капитала или увеличение стоимости в будущем

периоде.

На рис. 4.1 приведена схема основных характеристик недвижимости.

Рис. 4.1. Характеристики недвижимости как объекта

НЕДВИЖИМОСТЬ

Физический объект:

• Местоположение

• Размер (площадь,

границы, объем)

• Форма

• Ландшафт

• Тип земельного

участка

• Физические хар-ки

• Внешнее окружение

Экономический объект:

• Товар

• Капитал, актив

• Полезность

• Доходность

• Издержки содержания

• Ликвидность

• Стоимость

• Цена

• Инвестиции

• Налоги

• Рынок

Объект социальных

отношений:

• Место обитания

• Престижность

владения

• Условие

жизнедеятельности

• Источник благ

• Место осуществления

деятельности

Объект правовых отношений:

• Право собственности

• Право распоряжения

В табл. 4.1 представлена классификация недвижимости по различ-

ным признакам.

Таблица 4.1

Общая классификация объектов недвижимости

Классификационный

признак

Классификационные виды

Функциональное

назначение

Производственные

Непроизводственные

Происхождение

Невосполнимые (земельные участки, недра,

природные комплексы)

Восполнимые (здания, сооружения,

лесные массивы)

Форма

собственности

Государственные

Частные

Долевые

Общественных организаций

Отраслевая

принадлежность

Промышленные

Строительные

Сельскохозяйственные

Культурно-бытовые

Жилищно-коммунальные

Прочие

Земля как объект недвижимости подразделяется на:

1) земли сельскохозяйственного назначения и другие угодья: земли,

предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для

этих целей (пашня, сады, виноградники, огороды, сенокосы, пастбища), к

другим угодьям относят кустарники, торфяники, овраги, карьеры и пр.;

2) земли населенных пунктов. В состав земель городов, рабочих, ку-

рортных, дачных поселков и сельских населенных пунктов входят:

• земли городской, поселковой и сельской застройки, которые состо-

ят из земель, застроенных (подлежащих застройке) жилыми, культурно-

бытовыми, промышленными, религиозными и иными строениями и со-

оружениями;

• земли общего пользования в городах, поселках и сельских населен-

ных пунктах, которые состоят из земель, используемых в качестве путей

сообщения (площади, улицы, переулки, проезды, дороги, набережные),

для удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения (парки,

лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи), полигонов для захо-

ронения неутилизированных промышленных отходов, полигонов бытовых

отходов и мусороперерабатывающих предприятий и других земель, слу-

жащих для удовлетворения нужд жителей;

• земли, занятые лесами, а в городах – городскими лесами, включая

земли, которые служат целям охраны ландшафтов, растительного и жи-

вотного мира, сохранения окружающей среды, улучшения микроклимата,

организации отдыха населения, защиты территории от ветровой и водной

эрозии;

• земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телеви-

дения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и

иного назначения в городах, поселках, сельских населенных пунктах, в

том числе земли, предоставленные предприятиям, учреждениям и органи-

зациям для осуществления возложенных на них специальных задач;

3) земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и

историко-кулътурного назначения: земли заказников (за исключением

охотничьих), запретных и нерестоохранных полос; земли, занятые лесами,

выполняющими защитные функции; другие земли в системе охраняемых

природных территорий; земли памятников природы (типичные или редкие

ландшафты, сообщества растительных и животных организмов, редкие

геологические образования, виды растений и животных);

4) земли лесного фонда;

5) земли водного фонда;

6) земли запаса.

4.3. Характеристики недвижимости

Каждый объект недвижимости обладает определенными качествен-

ными и количественными характеристиками, в том числе:

• физическими – размер, площадь, этажность, материалы и пр.;

• имущественно-правовыми характеристики – права собственности,

ограничения и пр.;

• экономическими – стоимость, цена, доходность, издержки содержа-

ния и пр.;

• окружающей среды – экология, транспорт, инфраструктура, сейс-

мичность и пр.

Основные характеристики зданий приведены в табл. 4.2.

Жилые дома имеют массу стандартных категорий; в самом общем

виде они делятся на 4 категории: престижные, массовые, так называемые

«пятиэтажки» («хрущевки»), элитные (люкс).

Общественные здания – это учебно-воспитательные, лечебно-

оздоровительные, торговые, административные, культурно-просветитель-

ские, спортивные организации и учреждения, учреждения связи, комму-

нальные организации и многие другие.