Дюкова О.М., Пасяда Н.И. Управление развитием недвижимости: Учебное пособие

Подождите немного. Документ загружается.

Таблица 3.2

Классификация подрядных торгов

Классификационный

признак

Виды торгов

По способу проведения

предварительного отбора

претендентов организатором

торгов

- с предварительной квалификацией

участников;

- без предварительной квалификации

участников

По участию в торгах

иностранных оферентов

- с участием иностранного оферента;

- без участия иностранного оферента.

По участию оферентов

в процедуре торгов

по оглашению их результатов

- гласные

- негласные

В качестве организатора торгов может выступать также любая спе-

циализированная фирма, имеющая лицензию на данный вид деятельности.

В подобном случае заказчик заключает с ней договор, в котором опреде-

ляются нрава и обязанности договаривающихся сторон и условия выпол-

нения ими предмета договора.

С целью подготовки и проведения торгов заказчик (или организатор

торгов) формирует тендерный комитет, привлекая собственных специали-

стов, представителей научно-исследовательских, проектных, инженерно-

консультационных и других организаций, отдельных консультантов и

экспертов на основании заключенных с ними договоров в соответствии с

действующим законодательством.

Организатор торгов или по его поручению тендерный комитет под-

готавливает и публикует объявление о торгах. Объявление о торгах долж-

но быть произведено за 2-6 месяцев до срока представления оферт.

Тендерный комитет определяет конкретный состав, порядок и дру-

гие условия подготовки тендерной документации в соответствии с пору-

чением заказчика или организатора торгов. Тендерная документация рас-

пространяется за определенную комитетом плату, при этом валюту

платежа устанавливает тендерный комитет. Тендерная документация

включает, как правило, следующие основные разделы:

• приглашение для участия в торгах;

• общие сведения об объеме и предмете торгов;

• техническую часть (проектную документацию) и коммерческую

часть тендерной документации;

• инструкции оферентам;

• форму заявки претендента на участие в торгах;

• условия и порядок проведения торгов;

• проект договора.

Конкретный состав, порядок и формы представления информации, а

также другие условия подготовки тендерной документации могут уточ-

няться тендерным комитетом в соответствии с поручением заказчика или

организатора торгов.

Для участия в торгах претендент должен представить в тендерный

комитет следующие документы:

• заявку на участие в подрядных торгах;

• временное поручительство в форме гарантии банка;

• копию платежного документа, подтверждающего внесение первого

задатка;

• справку о заключенных договорах за последние 12 месяцев с ука-

занием основных условий договоров, с перечнем субподрядчиков,

иностранных партнеров, если они имеются;

• оферту, разработанную в соответствии с требованиями и условия-

ми, определенными в тендерной документации

Подрядные торги на объекты, расположенные на территории Россий-

ской Федерации, проводятся по месту нахождения организатора торгов.

Датой открытия торгов является;

• для открытых торгов – дата официальной публикации объявления в

средствах массовой информации;

• для закрытых торгов – дата рассылки официальных приглашений

участникам торгов по почте, телефаксу и т.д.

Тендерный комитет выбирает победителем торгов оферента, пред-

ложение которого наиболее полно отвечает всем требованиям, содержа-

щимся в тендерной документации.

Результаты торгов тендерный комитет в форме протокола представ-

ляет организатору торгов для утверждения в трехдневный срок после при-

нятия соответствующего решения. Организатор торгов в недельный срок

рассматривает представленные документы и принимает решение об ут-

верждении результатов торгов.

Последним этапом проведения торгов является подписание договора

(контракта) с фирмой, выигравшей торги. Условия договоров, заключае-

мых по результатам торгов, практически мало или совсем не отличаются

от условий обычных договоров.

Контроль и регулирование проекта

Все основные элементы проекта должны контролироваться руково-

дством, которое должно определить процедуру и установить последова-

тельность сбора данных через определенные интервалы времени, прово-

дить анализ полученных данных, анализировать текущие расхождения

фактических и плановых показателей и прогнозировать влияние текущего

состояния дел на выполнение оставшихся объемов работ.

Основные принципы построения эффективной системы контроля

включают:

• наличие четких планов:

• наличие ясной системы отчетности;

• наличие эффективной системы анализа фактических показателей и

тенденций;

• наличие эффективной системы реагирования.

Завершающим шагом процесса контроля являются действия, пред-

принимаемые руководством и направленные на преодоление отклонений в

ходе работ проекта. Эти действия могут быть направлены на исправление

выявленных недостатков и преодоление негативных тенденций в рамках

проекта. В ряде случаев может потребоваться пересмотр плана.

В процессе контроля можно выделить три основных шага:

• отслеживание фактического состояния работ – сбор и документиро-

вание фактических данных;

• анализ результатов и измерение прогресса – оценка текущего со-

стояния работ и сравнение достигнутых результатов с запланиро-

ванными;

• корректирующие действия – планирование и осуществление дейст-

вий, направленных на выполнение работ в соответствии с планом

или минимизацию несоответствий,

Отслеживание фактического выполнения работ

Первый шаг в процессе контроля заключается в сборе и обработке

данных по фактическому состоянию работ. Руководство обязано непре-

рывно следить за ходом выполнения проекта, определять степень завер-

шенности работ и исходя из текущего состояния делать оценки парамет-

ров выполнения будущих работ. Для этого необходимо иметь

эффективные обратные связи, дающие информацию о достигнутых ре-

зультатах и затратах.

Существует два основных метода контроля фактического выполне-

ния: простой контроль и детальный контроль.

Метод простого контроля также называют методом «0-100», по-

скольку он отслеживает только моменты завершения детальных задач

(существуют только две степени завершенности задачи: 0% и 100%).

Другими словами, считается, что работа выполнена только тогда,

когда достигнут ее конечный результат.

Метод детального контроля предусматривает выполнение оценок

промежуточных состояний выполнения задачи (например, завершенность

детальной задачи на 50% означает, что, по оценкам исполнителей и руко-

водства, цели задачи достигнуты наполовину). Данный метод более сло-

жен, поскольку требует от менеджера оценки процента завершенности для

работ, находящихся в процессе выполнения.

Используя один из этих методов, менеджер может разработать

интегрированную систему контроля, которая сосредоточивает внима-

ние на степени завершенности работ, а не только на временных и объ-

емных параметрах проекта и удовлетворяет критериям обоснования

финансирования.

Измерение прогресса и анализ результатов

Собранные данные используются для расчета прогресса выполнения

работ проекта по показателям:

• время;

• стоимость;

• качество;

• организация проекта;

• содержание работ.

С момента начала реализации проекта задача оценки фактических

параметров работ и сравнения их с запланированными становится

основной обязанностью менеджера. Фиксация исходного плана

необходима для отслеживания процесса его выполнения и выявления

будущих проблем. Плановые показатели должны быть утверждены со-

ответствующими руководящими органами и документально оформле-

ны до начала работ.

После получения первого же отчета с фактическими данными по-

лучается два графика работ: исходный график и текущий график,

включающий влияние последних фактических данных. Основная рабо-

та по определению состояния проекта заключается в сравнении этих

двух планов.

Используются следующие методы и направления анализа и контроля:

• предсказание сроков окончания работ;

• выполненное и потраченное время;

• пересмотр оценок длительности работ;

• определение причин задержек;

• оценка стоимости выполнения и прогноз стоимости проекта.

Данные подходы позволяют получить более точную картину со-

стояния дел по проекту и предоставить ее высшему руководству

и заказчику.

Корректирующие действия

Определив отклонения проекта от плана, менеджер должен предпри-

нять соответствующие действия. Чем раньше корректирующие действия

предприняты, тем лучше. Действия по восстановлению контроля над про-

ектом рекомендуется также тщательно планировать.

Существуют пять основных возможных направлений действий в

случае отклонения проекта от плана:

• найти альтернативное решение;

• произвести пересмотр стоимости;

• осуществить пересмотр сроков;

• пересмотреть содержание работ;

• принять решение о прекращении проекта.

Управление материально-техническими ресурсами

Ресурсы являются одной из основных предметных областей проекта

и включают трудовые ресурсы, материально-технические ресурсы, маши-

ны и механизмы, оборудование, финансовые ресурсы, услуги. В каждый

текущий момент ресурсы проекта ограниченны, и потому основными за-

дачами управления ресурсами являются:

• оптимальное планирование ресурсов;

• закупки ресурсов;

• поставки ресурсов;

• управление запасами ресурсов;

• распределение ресурсов по работам проекта.

На этапе планирования проводится анализ требуемых и доступных

ресурсов, необходимых для проекта, прогнозное распределение ресурсов

на основе графиков потребности в них.

Планирование ресурсов по проекту является основой определения во

времени потребностей в ресурсах и возможности обеспечения ресурсами

для заключения контрактов по закупкам их, планирования поставок ре-

сурсов, а также основой распределения уже закупленных ресурсов по ра-

ботам проекта.

Под закупками и поставками понимают мероприятия, направленные

на обеспечение проектов ресурсами, т.е. имуществом (товарами), выпол-

нением работ (услуг), передачей результатов интеллектуального творчест-

ва в связи с конкретным проектом.

Дадим определения двум основным типам договоров – договору по-

ставки и договору подряда.

Договор поставки – это договор, по которому поставщик, являющий-

ся предпринимателем, обязуется в обусловленные сроки передать в собст-

венность (или в полное хозяйственное ведение, или в оперативное управ-

ление) покупателю товар, предназначенный для предпринимательской

деятельности или иных целей, не связанных с личным (семейным, домаш-

ним) потреблением, а покупатель обязуется принимать товар и платить за

него определенную цену.

Договор подряда – это договор, суть которого заключается в том, что

одна сторона по заданию другой стороны (лица) обязуется выполнить для

нее за плату определенную работу (заказ), результат которой переходит в

собственность заказчика.

На основе такого рода обязательств осуществляются создание ново-

го имущества (строительство предприятий, сооружение дорог); ремонт и

улучшение имеющихся вещей (работы по реконструкции и капитальному

ремонту зданий, сооружений, оборудования, ремонт и техническое обслу-

живание машин, оборудования); реализация результатов творческой дея-

тельности (выполнение научных исследований, проектно-конструкторс-

кой документации, создание производственных новшеств – образца ново-

го изделия).

Различают следующие организационные формы закупок:

• прямые – правовая связь существует между двумя субъектами за-

купок; между ними заключается соответствующий договор;

• посреднические – лицо, осуществляющее проект, вступает в право-

вые отношения с посредником, т.е. лицом, которое способствует

обеспечению проекта необходимыми ресурсами;

• биржевые – члены биржи осуществляют биржевую торговлю непо-

средственно от своего имени и за свой счет, или от имени клиента

и за его счет, или от своего имени за счет клиента, или от имени

клиента за свой счет.

Система обеспечения проекта ресурсами должна:

• гарантировать устойчивое обеспечение сырьем, материалами, ком-

плектующими в объемах и ассортименте, диктуемых потребителя-

ми проекта;

• создавать материальные условия для постепенной диверсификации

номенклатуры продукции;

• обеспечивать своевременный переход к выпуску новых, конкурен-

тоспособных на мировом и российском рынках видов продукции;

• способствовать снижению материалоемкости производства, в том

числе за счет применения новых технологий и материалов, сокра-

щению уровня материальных запасов и транспортно-заготовитель-

ных затрат;

• обеспечивать поставку ресурсов в соответствии с проектной доку-

ментацией и технологией реализации проекта.

Управление запасами

Понятие «запасы» относится не ко всем видам ресурсов. В самом

общем виде запасы включают:

• товарно-материальные запасы (сырье и материалы);

• незавершенное производство;

• готовую продукцию на складе.

Под управлением запасами понимается контроль за состоянием запа-

сов и принятие решений, нацеленных на экономию времени и средств за

счет минимизации затрат но содержанию необходимых запасов.

Целесообразное и эффективное управление запасами позволяет:

• уменьшить производственные потери из-за дефицита материалов;

• свести к минимуму излишки запасов ресурсов, которые по сути за-

мораживают денежные средства;

• снизить риск перебоев в запланированном ходе работ по проекту.

Размеры запасов по каждому виду ресурсов определяются их специ-

фикой, колебаниями в поставках, важностью для работ по проекту. Пре-

дусматривается минимально необходимый резервный или страховой раз-

мер запаса, который никогда не расходуется.

В последние годы в практике материально-технического обеспече-

ния проектов стали использоваться новые методы и технологии, бази-

рующиеся на концепции логистики.

Понятие «логистика» многогранно, в самом общем виде логистика

определяется как наука управления материальными потоками от первич-

ного источника до конечного потребителя.

Целью логистики является удовлетворение потребностей потребите-

лей на основе оптимального управления материальными потоками, для

чего в логистике организуются информационные потоки.

Важнейшими общими задачами логистики в управлении проектами

являются:

• создание интегрированной системы управления материальными

потоками на основе информационных потоков;

• разработка методов управления движением ресурсов и контроля

материальных потоков;

• определение стратегии и технологии физического распределения

ресурсов по работам проекта;

• стандартизация полуфабрикатов и упаковки;

• прогнозирование объемов поставок, перевозок и складирования;

• выявление дисбаланса между потребностями и возможностями за-

купки и поставок;

• оптимизация технической и технологической структур транспортно-

складских комплексов.

3.5. Стадия завершения проекта

После окончания строительства приступают к пусконаладочным ра-

ботам. К пусконаладочным работам относится комплекс работ, выполняе-

мых в период подготовки и проведения индивидуальных испытаний, ком-

плексного опробования оборудования.

При этом под оборудованием подразумевается вся технологическая

система объекта, т.е. комплекс всех видов оборудования, трубопроводов,

сооружений и устройств, обеспечивающих выпуск первой партии продук-

ции или оказание услуг, предусмотренных проектом.

Период индивидуальных испытаний включает проведение монтаж-

ных и пусконаладочных с целью подготовки отдельных машин, уст-

ройств, агрегатов и сооружений к их приемке рабочей комиссией для ком-

плексного опробования.

До начала индивидуальных испытаний осуществляются пускона-

ладочные работы по электротехническим устройствам, автоматизиро-

ванным системам управления, санитарно-техническому и силовому

оборудованию.

Объем и условия выполнения пусконаладочных работ определяются

отраслевыми правилами приемки в эксплуатацию законченных строитель-

ством объектов, утвержденными соответствующими министерствами

и ведомствами РФ по согласованию с Госстроем России.

Приемку законченных строительством объектов от исполнителя ра-

бот (генерального подрядчика) может проводить как заказчик, так и любое

другое уполномоченное инвестором лицо.

Заказчик вправе привлекать к приемке пользователя объекта (экс-

плуатирующую организацию), авторов проекта, специализированные

фирмы, страховые общества и других юридических и физических лиц,

создавая в необходимых случаях приемочные (рабочие) комиссии.

Предъявляя к приемке объект (очередь, пусковой комплекс, здание,

сооружение), исполнитель должен предоставить рабочей комиссии либо

заказчику/девелоперу установленный комплект документации.

Заказчик производит приемку объекта на основе результатов про-

веденных им проверок, контрольных испытаний и измерений, доку-

ментов исполнителя работ, подтверждающих соответствие принимае-

мого объекта утвержденному проекту, нормам, правилам и стандартам,

а также заключений органов надзора. Порядок проведения работ

по приемке объекта, стадии приемки, объем контроля и методы испы-

таний принимаются в соответствии с требованиями стандартов, норм

и правил, а также указаниями проектной или технологической доку-

ментации.

Объекты могут быть приняты в целом (в том числе «под ключ»)

или по мере завершения отдельных очередей, пусковых комплексов,

зданий и сооружений в объеме, предусмотренном в договоре подряда на

строительство.

Приемка законченного строительством объекта оформляется актом,

к которому, помимо документации, представляемой исполнителем, прила-

гается определенный перечень документов.

Факт ввода в действие принятого объекта регистрируется заказчиком

в местных органах исполнительной власти в порядке, установленном эти-

ми органами.

Приемка заказчиком от исполнителя работ не дает права на ввод

в действие без согласования его с органами Госархстройнадзора и дру-

гими органами надзора, которым этот объект подконтролен, а также

без разрешений на эксплуатацию объекта и оборудования тех органов,

в положениях о которых предусмотрена выдача таких разрешений.

После приемки объекта и получения всех разрешений происходит

закрытие контракта.

Основными этапами закрытия контракта являются:

• проверка финансовой отчетности;

• паспортизация;

• выявление невыполненных обязательств;

• завершение невыполненных обязательств;

• окончательные расчеты.

Проверка финансовой отчетности предполагает проверку финансо-

вой отчетности заказчика и подрядчика.

Проверка финансовой отчетности заказчика включает:

• проверку полноты выписки фактуры на весь объем завершенных

работ;

• согласование полученных платежей с представленными счетами-

фактурами;

• проверку наличия документации по изменениям;

• контроль суммы удержаний, произведенных заказчиком. Проверка

финансовой отчетности исполнителя включает:

• проверку платежей поставщикам и субподрядчикам;

• соответствие суммы заказов закупкам по накладным поставщиков;

• поиск просроченных платежей поставщику;

• подтверждение соответствующих удержаний.

Результаты такой проверки позволяют получить данные для подго-

товки окончательных финансовых отчетов по проекту.

Паспортизация представляет собой один из важных элементов орга-

низации закрытия контракта и заключается в регистрации заказчиком ра-

нее предоставленной ему документации. В качестве последней может вы-

ступать: документация, характеризующая технические условия исполь-

зуемого сырья и материалов, сертификаты и т.д. При правильном управ-

лении инвестиционным процессом вопросы паспортизации решаются

своевременно, а не только на этапе закрытия контракта.

Невыполненные обязательства должны быть завершены полностью

на этапе закрытия контракта, однако их выявление должно осуществлять-

ся постоянно в течение всего времени выполнения контракта.

В результате проверки устанавливаются:

• объемы работ, не требующих дополнительных усилий и готовых к

закрытию;

• объемы работ, требующих завершения для выполнения договорных

обязательств.

Если работа своевременно не выполнена, то должен рассматриваться

вопрос об изменении контракта, Переговоры с целью изменения условий

контракта проводятся до его закрытия и окончательных платежей. Все из-

менения в контракте утверждаются заказчиком, и до его утверждения ни-

какие дополнительные работы не выполняются. Информацию о выпол-

нении всех работ но контрактам руководитель проекта передает комиссии,

принимающей объект.

Закрытие контракта должно сопровождаться завершением расчетов

по нему, т.е. выпиской счета для осуществления окончательного платежа.

Как правило, в контрактах предусматриваются штрафные санкции за

нарушение сроков строительства. Если объект не закончен к установлен-

ному времени, заказчик предъявляет подрядчику требование об уплате

неустойки. Специально оговоренные условия позволяют заказчику предъ-

явить подрядчику счет на ликвидацию ущерба за каждый день просрочки

строительства. Сумма ущерба и размер премий за досрочный ввод объекта

в эксплуатацию заранее указываются в условиях контракта.

При окончательных расчетах учитывается экономия или перерасход

денежных средств на проект. Если в процессе строительства подрядчик

сократил издержки производства по каким-либо работам по сравнению с

контрактной ценой, он получает вознаграждение.

Анализ и оценка достигнутых результатов

При завершении проекта осуществляется подготовка итогового от-

чета, в котором описаны все проблемы строительства, пусконаладки и

организации эксплуатации. Этот отчет отражает опыт реализации про-

екта и используется для последующих проектов. Оценка результатов

проекта в общей системе управления проектом имеет структуру, пред-

ставленную на рис. 3.5.