Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве
Подождите немного. Документ загружается.
Безусловно, и имущественные комплексы, созданные в последнее десятилетие, также
могут являться строго "сориентированным" на конкретную экономическую задачу
предприятием с соответствующим "набором" вещей и прав. Совпадая по внешним
признакам с предприятием - объективированным выражением субъекта советского
хозяйственного права, имущественный комплекс, созданный на базе частной
собственности, в большей степени зиждется на потребностях свободного
предпринимательского оборота, имеет в своей основе более востребованную и
выраженную универсальную оборотоспособность, обладает готовностью реагировать на
изменения экономической ситуации, "запасные" варианты применения, различные уровни
страхования, вплоть до заранее просчитываемой итоговой несостоятельности. В этой
связи нельзя не согласиться с В.А. Дозорцевым, отметившим, что "по своей сути
предприятие - это не юридическая, а производственная (или производственно-
технологическая) категория" <*>.
--------------------------------
<*> Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском
кодексе // Юридический мир. 1997. N 9. С. 33.
Если внутренняя целостность и взаимосвязанность составляющих имущественного
комплекса, определенные целевой направленностью, характерны для любого
предприятия, то несколько неожиданное и совершенно не необходимое присутствие в
составе комплекса элементов, совершенно не относящихся к предпринимательской
деятельности, присуще только предприятиям - звеньям бывшей общей
народнохозяйственной системы СССР. Речь идет о распространенных обременениях
предприятий элементами социальной и бытовой инфраструктуры, связанных с
обязательным выполнением предприятиями социальных и административных функций
<*>.
--------------------------------
<*> Если крупные имущественные блоки - жилищная сфера, дома и дворцы
культуры, медицинские и детские учреждения (поликлиники, дошкольные учреждения,
загородные оздоровительные лагеря и т.д.) - в конечном счете в большинстве случаев
получили юридическую самостоятельность или переданы (увы, далеко не всегда) в
муниципальную собственность, то некоторое иное отдельное имущество, находящееся на
балансе предприятий - субъектов права (но не связанное с основной производственной
деятельностью), последовало в его составе к другому собственнику, например, имущество
так называемых "ленинских" комнат, наглядно-агитационные предметы и средства их
изготовления и т.д.
2. В настоящей работе уже отмечалось несовпадение имущества юридического лица
и составляющих элементов предприятия - имущественного комплекса. Определение
принадлежности и отнесение собственником или иным участником гражданско-правового
отношения той или иной вещи, права или обязанности к обособленному имущественному
комплексу - задача не столько организационно-техническая, сколько юридическая, так как
несоблюдение целостности предприятия, неделимости имущественного комплекса
автоматически влечет изменение вида объекта прав, а при участии предприятия в
гражданском обороте - изменение предмета сделки со всеми вытекающими правовыми
последствиями.
Более сложным является определение состава и границ предприятия -
имущественного комплекса - в случаях более полного "совпадения" имущества
юридического лица и имущества предприятия - объекта гражданских прав, особенно в
ситуации, когда отчуждение имущественного комплекса в форме действующего
предприятия не предполагает дальнейшего активного участия юридического лица - его
первоначального собственника (как это практиковалось в пик разгосударствления) в ранее
занимаемой предпринимательской сфере. Естественно, в таком случае стремление
владельца - максимально обременить имущественный комплекс имеющимся имуществом,
правами, обязанностями, а цель нового собственника - максимально "облегчить"
предприятие, освободить его от имущества, не задействованного напрямую в основной
задаче имущественного комплекса - участии в предпринимательской деятельности для
получения максимальной прибыли.
ГК РФ не предусматривает жесткой конструкции предприятия, не определяет какой-
либо исчерпывающий перечень элементов, составляющих имущественный комплекс. В
данном случае должны быть использованы общие принципы гражданского регулирования
отношений в сфере предпринимательского оборота: равенства участников, свободы
договора и т.д. Участники отношений, складывающихся вокруг предприятия как объекта
прав, предмета гражданско-правовых сделок, и в первую очередь сам собственник
самостоятельно определяют состав имущественного комплекса. Безошибочность такого
определения в значительной степени зависит от правильного определения центрального,
основного звена имущественного комплекса.
В составе всякого предприятия как имущественного комплекса при его
неповторимости и разнообразном сочетании отдельных элементов следует выделить
непременно участвующее в любом имущественном комплексе основное звено,
постоянную и характерную лишь для данной группы предприятий доминирующую
"константу". Такое звено можно определить как основное предпринимательское звено
имущественного комплекса.
Выделение такого основного предпринимательского звена в составе предприятия
необходимо, во-первых, для установления границ имущественного комплекса, отнесения
или неотнесения к предприятию отдельного элемента, а во-вторых (и это наиболее важно),
для принципиального определения, является ли на самом деле конкретный комплекс
вещей, прав и обязанностей предприятием как объектом прав. Иными словами, основное,
или главное, предпринимательское звено выступает таким элементом комплекса, которое
в отличие от иных звеньев обеспечивает предприятию реальное участие в
предпринимательской сфере и определяет действительное место предприятия в
экономическом обороте. Ввиду теоретической и практической значимости для уяснения
границ состава и, следовательно, реальной материальной ценности имущественного
комплекса, его основного предпринимательского звена, следует рассмотреть это понятие
более углубленно.
Как уже отмечалось, одним из наиболее значимых и неотъемлемых признаков
имущественного комплекса является его способность самостоятельно участвовать в
гражданском обороте, нести определенные черты, более характерные для субъекта права
(иметь права и обязанности, владеть результатами интеллектуальной деятельности и т.д.),
саморазвиваться и самоорганизовываться. Действительное участие предприятия в
предпринимательской сфере, получение от результатов его деятельности постоянного и в
принципе прогнозируемого материального дохода (а без этих черт предприятие
становится комплексом "мертвого" имущества) обеспечиваются основным
предпринимательским звеном, которое определяет состав и границы имущественного
комплекса, группирует (и подчиняет) вокруг себя иные элементы предприятия, являясь, в
сущности, "стержнем" рассматриваемого объекта гражданских прав.
Поскольку состав предприятия не закреплен ГК РФ жестко и определенно, постольку
и в различного вида имущественные комплексы могут входить как все перечисленные в
ст. 132 элементы (и не только перечисленные), так и неполные совокупности, а в
некоторых случаях - отдельные, единичные составляющие. Это обстоятельство, а также
место предприятия в предпринимательском обороте, основная цель его коммерческой
деятельности позволяют выделить в различных имущественных комплексах основные
предпринимательские звенья, предопределяющие не только состав, но и в определенной
мере значимость (и стоимость) этого объекта и его дальнейшую оборотоспособность.
Основное предпринимательское звено - обязательный элемент любого имущественного
комплекса и независимо от того, какой конкретно элемент состава предприятия им
является (земельный участок или, например, фирменное наименование), он всегда
выступает центральным элементом, объединяющим или, можно сказать, "нанизывающим"
на себя все остальные составляющие <*>. В имущественном комплексе с участием в
качестве элемента недвижимой вещи в силу системных свойств данной совокупности
наблюдается "столкновение" двух центров - объекта недвижимого имущества как
организующего, изначально и внутренне функционально стремящегося к доминирующей
роли и основного предпринимательского звена <**>, в силу функциональной
направленности всей системы (имущественного комплекса) выдвинутого на
господствующее место. В предпринимательском обороте, безусловно, в соединении в
целый объект недвижимой вещи и основного предпринимательского звена при
несовпадении этих категорий (что принципиально более вероятно, чем возможно)
большую значимость приобретает основное предпринимательское звено. Недвижимое
имущество в этом случае играет вспомогательную роль, обеспечивая реализацию
функций, заложенных в основное предпринимательское звено, и, следовательно, должно
быть подчинено режиму движимости, то есть иному, чем правила о недвижимости.
Правовой режим движимого имущества для вещей недвижимых неестествен и
невозможен, равно как неестествен и невозможен режим недвижимости,
распространенный на сущностно движимые объекты, например на имущественные права.
--------------------------------
<*> Более подробно об основном предпринимательском звене см.: Степанов С.А.
Имущественные комплексы в российском гражданском праве.
<**> Основного целевого звена в ином, не являющемся предприятием
имущественном комплексе.
Изложенное и с точки зрения системности объектов недвижимого имущества,
особенностей и уникальности элементно-структурных связей приводит к выводу о
необходимости, сохранив имущественный комплекс как объект гражданских прав,
вывести его из состава объектов недвижимого имущества. Присутствующие же в
комплексе собственно недвижимые вещи (земельные участки, здания и сооружения) в
целях регистрации прав на них в установленном порядке и исключительно для этих целей
должны выделяться из состава имущественного комплекса для соответствующей
регистрации в качестве недвижимого элемента комплекса (как одна недвижимая вещь или
как сложная недвижимая вещь). К аналогичному выводу, хотя и из иных начальных
посылок, не связанных с системностью недвижимостей, пришли авторы Концепции
развития гражданского законодательства о недвижимых вещах, предлагающие внесение
соответствующих изменений в законодательство. В частности, понимая под предприятием
действующий имущественный комплекс ("предприятие на ходу"), фактически
используемый в предпринимательской деятельности собственника, которая позволяет
выделить из всех обязательств собственника те обязательства, которые связаны
исключительно с деятельностью данного имущественного комплекса, Концепция
содержит предложение не квалифицировать предприятие как объект недвижимости <*>.
--------------------------------
<*> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимых вещах. С.
33.
Безусловно, имущественный комплекс не может быть отнесен к абсолютно
неделимым объектам гражданских прав. Собственник полномочен, например, отчуждать
предприятие не только как единый объект, но и "частями", предварительно "расчленив"
имущественный комплекс. Таким образом, отдельно могут быть проданы или отчуждены
иным способом и по отдельным самостоятельным договорам разным лицам вещи, права
на результаты интеллектуальной деятельности, права, обязанности и т.д. В таком случае
имущественный комплекс уже не выступает как прежний объект гражданских
правоотношений, юридически прекращает свое существование или, как минимум,
становится иным.
Изложенное позволяет сделать заключение, что основным критерием,
определяющим юридические рамки предприятия как имущественного комплекса,
является ранее сложившаяся и сохраняемая им на момент отчуждения первоначальная
гражданско-правовая оборотоспособность как единого объекта, способность и далее, и
аналогичным образом участвовать в предпринимательской деятельности. Изъятие из
состава имущественного комплекса предопределенного его местом в экономическом
обороте и стоящими перед ним производственно-хозяйственными задачами какого-либо
существенного элемента (вещи, права и т.д.) влечет прекращение имущественного
комплекса как единого объекта и появление ряда иных объектов - самостоятельных
вещей, прав, результатов интеллектуальной деятельности.
Статья 132 ГК РФ так и трактует понятие предприятия: "имущественный комплекс,
используемый для осуществления предпринимательской деятельности". Названная черта
является и следующим отличительным признаком предприятия как объекта и, пожалуй,
как это следует из изложенного выше, основополагающей гранью комплекса в системе
совокупностей имущественных объектов - вещей (в том числе и сложных), прав и т.п.
Имущественный комплекс останется только имуществом, если он не задействован в
экономическом обороте. Предприятием имущественный комплекс становится только в
том случае, когда посредством его вещного и обязательственного содержания и
проявления осуществляется участие субъекта-собственника в гражданском обороте,
извлекается стабильный (и это очень существенно) и определенно прогнозируемый доход,
появляются материальные блага.
В отличие от "чистого" комплекса вещей, например построенного "под ключ" цеха
по выпуску строительных материалов, обеспеченного на какой-то период времени
сырьем, но еще без работников, без налаженной поставки сырья и комплектующих, сбыта
готовой продукции, организованной рекламы, имущественный комплекс в виде
предприятия - это самоорганизующийся, самовоспроизводящийся механизм,
функционирующий автономно от изменений внешних вещных прав на него в целом. В
приведенном примере цех - сложная вещь со всеми вытекающими правовыми
последствиями и правилами участия в гражданском обороте, а тот же цех, но
работающий, выпускающий изделия, воспринимающий вкладываемый в него труд
работников, является уже имущественным комплексом в виде предприятия.
3. ГК РФ (ст. 132) включает в состав имущественного комплекса предприятия как
объекта гражданских прав все виды имущества, предназначенные для его деятельности.
Понятие и сущность самого недвижимого имущества уже кратко анализировались в
настоящем исследовании. Статья 132 ГК РФ, как отмечалось выше, дает не являющийся
исчерпывающим перечень элементов, входящих в состав предприятия как объекта
гражданских прав: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь,
сырье, продукция, права требования, долги, права на обозначения, индивидуализирующие
предприятие, продукцию, работу и услуги, другие исключительные права. Текст
анализируемой нормы ГК РФ своей внутренней логикой, построением, смысловым
ударением предполагает разнообразное и свободное построение элементов
имущественного комплекса, наличие одних и отсутствие других, различное их сочетание.
Конкретизация состава предприятия (количественного и качественного) определяется
исключительно его фактическим содержанием и производственно-хозяйственным
назначением, предметом деятельности и занимаемым в системе экономических
отношений местом <*>.
--------------------------------
<*> Состав имущественного комплекса, его экономические и правовые границы
наиболее четко и ярко проявляются (и обязаны проявиться) в момент отчуждения
предприятия, перехода права собственности или иного вещного права от одного лица к
другому. Правильно подчеркивает Штегеман, что сущность предприятия прежде всего
постигается в момент перехода его к новому собственнику. Приобретателю
предоставляется возможность так же и в таких же условиях эксплуатировать предприятие,
как это делал до него предшественник. Поэтому необходимыми принадлежностями
предприятия, составляющими его сущность, являются элементы, нужные для его
дальнейшего экономически выгодного эксплуатирования.
Естественно, что изначально состав имущественного комплекса определяется
собственником, создавшим или "условно выделившим" его из своего общего имущества.
Дальнейшее развитие имущественного комплекса и его состава зависит от места в системе
экономических отношений, которое он (имущественный комплекс) занимает или
стремится занять. Уполномоченные собственником должностные лица в рамках своей
компетенции управляют для получения прибыли или решения какой-либо социальной
задачи. Юридическим, а в некоторых случаях - иным лицом (например,
предпринимателем без образования юридического лица, физическим лицом)
приобретаются вещи - здания, сооружения, сырье и т.д., возникают договорные и иные
правоотношения с другими участниками гражданского оборота, появляются и права, и
обязанности к третьим лицам.
Такое состояние совокупного имущества индивидуального или коллективного
предпринимателя нельзя строго уравнять с рассматриваемым составом имущественного
комплекса как объекта гражданских прав. Лицо, владеющее имуществом предприятия,
специально, как правило, не выделяет для третьих лиц в общем объеме своего имущества
и имущественных прав и обязанностей отдельные (а в некоторых случаях - подавляющую
часть) вещи, права и обязанности в такое понятие, как "предприятие" или
"имущественный комплекс" (хотя, безусловно, сущность имущественного комплекса
предполагает ведение особого "счетоводства"). Имущество лица как для собственника, так
и для всех иных лиц отождествляется с общим имуществом носителя права собственности
или иного вещного права, безотносительно, входит или нет какой-либо элемент
упомянутого имущества в имеющийся, но конкретно еще не выделенный во вне
имущественный комплекс. Перечень достаточно полный, но не жесткий. В составе
имущественного комплекса допустимы изменения и в сторону расширения, и в сторону
сужения перечня входящих в предприятие элементов.
В юридической литературе элементы, составляющие предприятие как объект
гражданского права, в основном подразделяются на две группы: а) собственно имущество
и б) объекты интеллектуальной собственности <*>, а имущество, в свою очередь, - на
вещи и имущественные права и обязанности. В таком структурном построении
имущественного комплекса собственно недвижимое имущество может (а зачастую -
должно) уступить место центрального, организующего звена иному элементу, вполне
вероятно, нематериального характера. С позиций объектов гражданского права такой
симбиоз в составе единого объекта противоречит сущности недвижимости и ее
предназначенному месту в предмете гражданско-правового регулирования и неминуемо
приводит к отторжению закрепляемых законом свойств недвижимой вещи. Динамичный,
находящийся в постоянном развитии и изменении имущественный комплекс не только по
своей сущности не может быть в целом отнесен к недвижимости, но и исключает
недвижимость как синтетический элемент в своем составе. Безусловно, имущественный
комплекс как единый объект гражданских прав может "базироваться" на недвижимости,
однако участвует в обороте, во-первых, самостоятельно, как движимое имущество и, во-
вторых, обособленно от недвижимых вещей.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть первая) (под
ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина) включен в информационный банк согласно
публикации - Издательство "Юрайт", 2004.
<*> См., например: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая:
Научно-практический комментарий. С. 229. В настоящем исследовании рассматривалось
и несколько иное, более традиционное разграничение составляющих предприятие
элементов на две основные группы - материальные и нематериальные. Такая
классификация не совпадает полностью с указанным делением элементов
имущественного комплекса на имущество и объекты интеллектуальной собственности, но
и не противоречит ей, поскольку используемый критерий деления в обоих случаях иной.
Практически же к группе нематериальных элементов имущественного комплекса
относятся все объекты интеллектуальной собственности и часть имущества, не имеющего
материального, вещественного проявления, в частности права и долги.
Изложенное в настоящей главе позволяет сделать некоторые краткие обобщающие
выводы.
Первый. Имущественные комплексы (в том числе предприятия), являясь особыми
объектами гражданских прав, в силу собственной конструкции элементно-структурных
отношений не могут быть недвижимыми вещами (недвижимостью), равно как
распространение на них режима недвижимости, несовместимое с сущностью комплексов,
вовсе выводит их из числа оборотоспособных объектов. Необходимо законодательно
исключить имущественные комплексы из числа объектов недвижимого имущества.
Второй. Входящая в состав имущественного комплекса недвижимость пообъектно
или в составе сложной вещи следует своей собственной юридической судьбе в границах
самостоятельных правоотношений по их поводу.
Третий. Недвижимое имущество в составе имущественного комплекса может
уступить "привычное" для объектов гражданских прав место организационного центра
иному элементу (возможно, нематериальному).
Четвертый. Имущественный комплекс в ракурсе объектов гражданских прав не
должен отождествляться со сложной недвижимой вещью или совокупностью таких
вещей. Правоприменитель, законодатель, некорректно используя термины "недвижимый
имущественный комплекс", "технологический комплекс" и т.д., привносят
неопределенность в квалификацию сущности объекта.
Пятый. Функциональная направленность имущественного комплекса (участие в
предпринимательской деятельности, выполнение социальных или иных целей) является
связующим звеном объектов недвижимого имущества, входящих в состав комплекса, в
совокупность комплексного уровня системы недвижимостей.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Завершая достаточно краткое исследование недвижимого имущества в его системной
совокупности, следует отметить наиболее важные и в научном, и в практическом
отношении выводы.
1. Описание системных образований в построении объектов гражданских прав в
целом предпринималось в цивилистике в разные периоды, в том числе и в новейшее
время, однако полученные исследователями результаты позволяют утверждать лишь о
наличии определенных структурных связей между отдельными группами объектов -
структурных связей такого порядка и взаимовоздействия, какие свидетельствуют об
объединении всех объектов гражданских прав в ординарную суммативную систему,
выстраивающую структурные элементы в элементарные, линейные конструкции. Такими
структурными элементами выступают как отдельные объекты, так и их группы, как
однопорядково организованные, так и имеющие собственную систему и структуру более
высокого организационного порядка. К последним таким структурным построениям
относится и система объектов недвижимого имущества. Имеющие собственную систему
объекты недвижимого имущества не только и не столько являются структурной частью
общего целого (системы всех объектов гражданских прав), сколько, постоянно оставаясь
ее "организационным центром", оказывают собственное эффективное влияние на
структуру объектов прав в целом, в том числе (но не исключительно) гражданских.
2. Все объекты недвижимого имущества "зарождаются" в недрах публичного права.
Первоначальное включение недвижимых вещей в имущественный оборот неизменно
осуществляется государственной (муниципальной) властью. Дальнейшее участие
недвижимости в экономических отношениях сопровождается этой публичной властью
посредством разного рода разрешений и регистраций, по замыслу исключающих
бесконтрольный, в ущерб общественным интересам, оборот наиболее ценного для
государственности объекта. Между тем в дальнейшем приданные недвижимости свойства
товара для целей максимально эффективного обращения неизбежно вступают в
неразрешимое противостояние с неизменно присутствующей "публичной составляющей".
Это двуединство, заложенное в юридической конструкции недвижимой вещи,
обусловливает действие периодически одерживающей верх публичной "пружины" (И.А.
Покровский), приводящее к заметному ослаблению прав на недвижимые вещи, вплоть до
их полного отрицания.
3. Недвижимое имущество - это всегда система условно самостоятельных, в
соображениях дискретности обособленных законодательством объектов недвижимости.
Системность предобусловлена тремя группами факторов: а) объективно-физической и
высокозначимой для субъектов сущностью и связью материально-недвижимых объектов
между собой; б) постоянным, связующим и, что более важно, равнохарактерным и
неизменным присутствием "единой публичной составляющей" в частноправовой
конструкции любой недвижимой вещи; в) юридической неразрывностью объектов
недвижимого имущества, выраженной максимально полно в публичном праве
(законодательство о недрах, природоохранное законодательство и т.д.) и в меньшей
степени - в частном. С развитием свободного экономического оборота пронизанная
публичным интересом юридическая связанность разного рода недвижимых вещей
ослабляется, а их прямая законодательная взаимозависимость, сохраняя межсистемную
"сцепку", все чаще уступает место более высокоорганизованным системным
соотношениям, в том числе основанным на договорных принципах.
4. Объекты недвижимого имущества объединены в систему и законодательно, и из
существа своего. Система эта в законодательстве прослеживается по двум критериям:
а) недвижимые вещи в силу разного рода императивных норм "выстраиваются" в
единую последовательность, начиная с наиболее значимой для публичного права - участка
недр, а далее земельный участок, здание и сооружение, жилое и нежилое помещение, а
также вещи, отнесенные к недвижимости в силу закона;
б) недвижимые вещи систематизируются в отношениях не только в единую
линейную цепь, но и "расщепляются" в рамках этой цепи на иные системные образования
(подсистемы), в частности: участок недр - земельный участок, земельный участок -
строение (сооружение), строение (сооружения) - отдельные помещения (жилые и
нежилые) и т.д.
Существо объектов недвижимости и в индивидуальном проявлении, и в
совокупности также обусловливает их системность, поскольку различного рода
недвижимые вещи "заполняют" собственный, определенный исключительно для данных
объектов "уровень" правового пространства. В отличие от иных объектов гражданских
прав недвижимость "непрерывна": юридическая граница одного объекта недвижимости
неизменно является юридической границей другого.
5. Выявленные признаки общности объектов недвижимого имущества в их единой
совокупности с очевидностью свидетельствуют о системном характере недвижимых
вещей. Причем системы не только простейшего, суммативного порядка, а системы более
сложного, вплоть до синтетического, уровня. Выявленные исследованием уровни
структурно-элементных отношений объектов недвижимости позволяют исходить из
следующих (по степени внутренней организованности и жесткости структурирования)
степеней, "ступеней" системных конструкций недвижимых объектов:
а) суммативная, вырастающая из конгломерата разрозненных, "механически"
соединенных в совокупности объектов;
б) комплексная, возникающая из суммативной вследствие возникновения
устойчивых закономерных связей между ее частями;
в) синтетическая, высшая степень системы с преобладанием интегративных свойств
частей, ее составляющих.
6. Легальный перечень основных объектов недвижимости, приведенный в
гражданском законодательстве, может быть представлен в ином, системно обусловленном
исчерпывающем построении:
а) участки поверхности и недр земли в естественных (природных) состояниях;
б) сооружения и здания на поверхности земли, а также сооружения в ее недрах
(участки недр или земли, занятые строением);
в) комплексные объекты недвижимости, включающие участки земной поверхности
(участки недр) наряду со зданиями или сооружениями (предприятия, кондоминиумы,
домовладения).
Иные объекты, по различным основаниям отнесенные законодательством к
недвижимым, также охватываются структурой системы, однако внутрисистемная связь с
такими компонентами выражена менее значительно, а взаимовлияние с "ядром" системы
носит опосредованный характер.
7. Сложная недвижимая вещь представляет сущностно иную конструкцию,
отличную от традиционной сложной движимой вещи. Системный подход к анализу
совокупности недвижимых вещей позволил выявить принципиальные признаки сложной
недвижимой вещи, отграничить ее от иных объектов гражданских прав и исследовать
особенности участия сложной недвижимой вещи в экономическом обороте.
8. Целостность системы объектов недвижимого имущества обусловливает
целостность составляющих ее структуру элементов - отдельных недвижимых вещей.
Включение же в экономический оборот объектов, недостаточно "созревших" и ввиду
этого не воспринятых в полной мере исследуемой системой, каковыми являются "часть
земельного участка", жилое и нежилое помещения в здании и т.д., дисгармонирует
систему, лишает ее присущей ей возможности саморазвиваться и тем самым
предопределять своевременность и условия безущербного изменения структуры и
расширения числа ее компонентов. Недвижимая вещь на уровне линейного построения
неделима: "вычленение" из ее состава другой недвижимой вещи ведет к появлению двух
принципиально новых вещей, но не целой вещи и ее части. Предложена юридическая
конструкция принципиально нового объекта недвижимого имущества - составной
недвижимой вещи, которая обусловлена, в частности, связью самостоятельных
недвижимых вещей: "здание - нежилое помещение". Составная недвижимая вещь, не
воспринимаемая линейным, суммативным уровнем системы недвижимого имущества,
более того, отторгаемая этим системным уровнем из числа недвижимостей, не только
органично включается в более сложную системную степень недвижимых вещей, но и
позволяет избежать необходимости столь неестественного для гражданского права
"преобразования", например здания в два или несколько нежилых (жилых) помещений.
9. Основные черты и уровни системы объектов недвижимого имущества позволяют
выделить в различных (в зависимости от системного уровня) совокупных построениях
недвижимых вещей постоянно и неизменно присутствующее звено, обеспечивающее
системную конструкцию всей недвижимости. Таким постоянным звеном,
организационным (и организующим) центром системы недвижимых вещей любого уровня
является земельный участок. Исследование позволило сделать вывод об организационной
(и организующей) роли земельного участка в формировании и функционировании всей
системы объектов недвижимого имущества, о центральном месте и юридическом
преобладании участка земли над иными недвижимыми вещами, о значительном,
принципиальном влиянии земли на структуру системы недвижимостей и характер
структурных связей ее элементов.
10. Системность объектов недвижимого имущества проявляется и, что не менее
важно, сущностно характеризуется непременным присутствием в структуре исследуемой
системы (впрочем, как и в любой структуре всякой достаточно высокоорганизованной
системы) не только организационного, но и так называемого активного центра. Активный
центр системы (он может совпадать с организационным) недвижимых объектов не только
обусловливает определенную их иерархию, но и, не занимая постоянного места,
обеспечивает необходимые подвижность и эластичность всей системы, направления и
характер ее развития, а также предопределяет принципы и способы реагирования
законодательства и правоприменительной практики на изменяющиеся потребности
имущественного оборота. Активным центром системы объектов недвижимого имущества
в новейший период развития гражданского законодательства первоначально выступили
жилые помещения и недвижимость приватизируемого имущества государственных и
муниципальных предприятий. В настоящее время активный центр системы объектов
недвижимого имущества явственно сместился к земельным участкам.
11. Особенности структурных связей объектов недвижимого имущества
репродуцируются на существо отдельных объектов не только отражением присущих всей
системе черт, но и определением допустимых границ свободной, в максимально
возможной степени самостоятельной оборотоспособности отдельных недвижимых вещей.
Игнорирование законодательством и правоприменителем структурных взаимосвязей
объектов недвижимости ведет к ограничениям способности системы к
саморегулированию и самореализации. В частности, недостаточно скоординированный с
принципами построения изучаемой системы и юридически не выверенный "отрыв"
строения от земельного участка повлек многочисленные, серьезные проблемы как
теоретического, так и практического характера. Пути решения этих проблем лежат в
восстановлении структурных связей системы объектов недвижимого имущества, в
выработке новых методологических подходов к правовому регулированию этой системы,
причем не только в гражданском, но и в ином законодательстве - земельном,
природоохранном и т.д.