Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве
Подождите немного. Документ загружается.
<1> См., например: Лубенченко К.Д., Матюхин А.А. О функциональном подходе к
исследованию социалистического права // Методологические и теоретические проблемы
юридической науки / Под ред. М.Н. Марченко. М., 1986. С. 5 - 6.
<2> Система функций правовой системы в целом - система иного (в сравнении с
системой права) порядка. Речь в данном аспекте можно вести о простой (суммативной)
системе, которая развивается, но еще не достигла уровня целостной системы. Между
функциями есть закономерные связи, но в целом взаимосвязь не вытягивает на то, чтобы
признать ее структурообразующей, превращающей систему функций в целостную
структуру (Реутов В.П. Функциональная природа системы права. С. 46).
<3> Реутов В.П. Указ. соч. С. 63.
<4> В литературе отмечается, что на структуру права влияет немало факторов, таких
как закономерности исторического плана, традиции, генетические связи между отраслями,
структура государства и его органов, необходимость скорейшего решения определенных
практических проблем, субъективные факторы, в частности, даже взгляды тех, кто
готовит проекты нормативных актов, и тех, в ком персонифицируется законодатель, и др.
См., например: Реутов В.П. Указ. соч. С. 68 - 69.
<5> Необходимость публичного контроля в отношении недвижимого имущества,
обеспечивающего в том числе и интересы покупателей, залогодержателей, нанимателей и
т.д., признается всеми современными правовыми системами. См., например: Гражданское
и торговое право капиталистических государств. М.: Международные отношения, 1993. С.
202.
В упрощенном виде основная функция системы объектов недвижимого имущества
заключается в отграничении особой группы вещей (недвижимости) от общего массива
иных объектов гражданских прав. Гражданское законодательство, предоставляя
участникам имущественных отношений возможность самостоятельно избирать формы и
способы участия в экономической деятельности, выделяет в составе объектов
гражданских прав особенно значимые как для публичного интереса, так и для интересов
других участников правоотношения.
2. Вторая, не меньшей значимости функция системы недвижимых объектов
гражданских прав состоит в четком и однозначном гражданско-правовом "срезе"
правового режима недвижимых вещей, отношения по поводу которых одновременно
являются предметом регулирования публичных отраслей права <*>. Так, Земельный
кодекс РФ (ст. 3) определяет, что имущественные отношения по владению, пользованию и
распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними
регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным,
лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей
среды, специальными федеральными законами. Аналогичные положения содержат
Лесной кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Закон РФ "О
недрах", Федеральный закон от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды"
и т.д. Земельный участок, участок поверхности земли, покрытый лесом, другие
недвижимости неизбежно пребывают в сфере интересов двух и более, порой весьма
отдаленных друг от друга, отраслей законодательства. Сущностная многогранность
материальных прообразов недвижимых вещей предполагает и определенное
"столкновение" юридических норм различных правовых отраслей и институтов.
Гражданское законодательство - единственное из отраслей, создавшее собственную
юридическую конструкцию недвижимых вещей, которые в совокупности образовались в
систему. Указанная система недвижимостей обеспечивает участие исследуемых благ в
экономическом обороте как объектов исключительно гражданского права. Системные
признаки принадлежности вещей к гражданско-правовой совокупности "ограждают"
объекты недвижимости от воздействия иных юридических норм, обеспечивают известное
единообразие частноправовых особенностей этих объектов и их цивилистическую
автономность, более того - обособленность, которая минимизирует нежелательное для
свободных экономических отношений проникновение в них публичных начал <**>.
--------------------------------
<*> Земельное право, все природоохранные отрасли, градостроительное,
административное право в той или иной степени в предмет своего регулирования
включают объекты недвижимого имущества.
<**> Юридическая конструкция недвижимой вещи, бесспорно, применяется иными
отраслями законодательства, однако только (и, пожалуй, исключительно) системные
свойства объектов недвижимого имущества позволяют преодолеть неизменную
публичную составляющую в недвижимостях и полноценно включить недвижимые вещи в
оборот, придав им максимально возможную степень оборотоспособности.
Если приведенные выше функции в значительной степени связаны с публично-
правовыми моментами, то частноправовая природа объектов недвижимого имущества
формирует особую дополнительную функцию, обеспечивающую неприкосновенность
собственности, свободное развитие личности, самостоятельное определение субъектом
способа и порядка удовлетворения своих потребностей.
Не следует оставлять без внимания и социальную функцию системы объектов
недвижимого имущества, отражающую определенную форму сочетания публичных и
частноправовых начал в юридическом регулировании отношений, связанных с
недвижимым имуществом (участки земли, индивидуальные дома, квартиры и т.д.) <*>.
--------------------------------
<*> Это не влияет на общую позицию о делении права на частное и публичное.
Социальные функции права вообще и норм о недвижимом имуществе в частности не
ведут к "слиянию" этих начал, исчезновению известного дуализма. В связи с этим
представляется недостаточно аргументированной позиция Ю.А. Тихомирова,
считающего, что "на рубеже тысячелетий осевая линия "частное право - публичное право"
должна быть продолжена в направлении признания третьего начала - социального или
гуманитарного права, где сочетаются начала публичного и частного (Тихомиров Ю.А.
Публичное право: концепция и нормативные формы // Публичное и частное право:
проблемы развития и взаимодействия, законодательного выражения и юридической
практики: Матер. Всерос. науч.-практ. конференции (23 - 24 апреля 1998 г.).
Екатеринбург, 1999. С. 9).
Таким образом, структура элементов системы объектов недвижимого имущества
обусловлена не только системными, связующими свойствами элементов (отдельных
недвижимых вещей или их групп), но и функциональной направленностью системы в
целом. К примеру, рассмотренные выше концептуально различные подходы гражданского
и земельного законодательства к структурному построению недвижимых вещей
(земельного участка и строения на нем) предопределены различными функциями,
возлагаемыми на систему недвижимостей публичным и частным правом. Публично-
правовая функция (земельное законодательство) проецирует структурное построение
"единого объекта" с преобладанием земельного участка.
Частноправовая функция, призванная обеспечить максимальную свободу субъектов,
динамичность и несвязанность имущественного оборота, а также большую прочность
вещных прав на недвижимость, напротив, при невозможности (до принятия гл. 17 ГК РФ
и Земельного кодекса РФ) включить земельные участки в число оборотоспособных
объектов недвижимого имущества стремилась разрушить противодействующую
структурную связку "земельный участок - здание", позволив строению относительно
свободно и независимо от земельного участка выступать самостоятельным объектом
гражданских прав. Структурное построение элементов системы недвижимостей в этом
случае выглядит иначе; жесткие структурные звенья смещаются к сложным недвижимым
вещам и имущественным комплексам <*>.
--------------------------------
<*> Структура недвижимого имущества в жилищных правоотношениях также
зависима от функциональной направленности соответствующего законодательства.
Квартира, отдельное жилое помещение, многоквартирный дом, кондоминиумы - не просто
недвижимые вещи и их взаимосвязи, а структурные построения, обусловленные в том
числе и данной, возлагаемой на них функцией.
§ 6. Составная недвижимая вещь
1. В настоящей работе уже рассматривались особенности структурно-элементных
отношений в конструкции сложной недвижимой вещи, отмечались структурные
построения в исследовании неделимости объектов недвижимого имущества при анализе
их системных признаков. Не меньшую теоретическую и практическую значимость в
уяснении сущности системных свойств совокупности недвижимых объектов имеет
специфика структурно-элементной конструкции так называемой "составной недвижимой
вещи" <*>.
--------------------------------
<*> Равно как и имущественного комплекса с участием объектов недвижимого
имущества. Особенности имущественного комплекса как особого построения системы
недвижимых вещей будут рассмотрены далее.
Понятие составного объекта недвижимого имущества (в отличие, например, от
понятия сложной вещи) не определено ГК РФ, равно как и не вырабатывалось
цивилистической научной мыслью. Термин "составная недвижимая вещь" получил
распространение в последнее десятилетие в связи с включением в имущественный оборот
в качестве самостоятельных объектов гражданских прав отдельных помещений (нежилых
и жилых, в том числе квартир) <*>. Отдельные аспекты, связанные с проблематикой
делимости или неделимости недвижимой вещи, рассматривались в первой главе
настоящей работы, ракурс же исследования структурно-элементных отношений в системе
недвижимых вещей обусловливает и необходимость взгляда на данный вопрос в
несколько иной плоскости, и возможность ограничить предмет анализа зданием (жилым
или нежилым), наиболее четко иллюстрирующим специфику "составного недвижимого
объекта" <**>.
--------------------------------
<*> См., например: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от
10 сентября 2002 г. N 3673/02 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002. N 12. С.
13 - 14. В данном судебном акте, как, впрочем, и в ряде иных, недвижимое имущество в
виде помещения должно быть определено в составе иного недвижимого имущества.
Кроме того, см.: Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов
недвижимости. Томск: Изд-во Томск. ун-та, 2002. С. 145; Зинченко С., Корх С. Вопросы
собственности: законодательство и практика // Хозяйство и право. 2000. N 6. С. 56; и др.
<**> Значительная часть отмеченных выше публикаций посвящалась проблемам
вещных прав на отдельные помещения и на общее имущество многоквартирного дома или
иного здания. Задача настоящего исследования состоит (бесспорно, с учетом
несомненной, даже приоритетной значимости вещных прав) в анализе материального
объекта данных прав - здания и его составных элементов.
В литературе оживленно дискутируются вопросы о проблемах права на жилое и
нежилое помещение в составе здания <*>, суть которых, по существу, сводится к поискам
наиболее эффективной конструкции вещных прав на помещение и на иное общее
имущество в здании (крыша, чердак, лестничные марши, служебные площади и т.д.).
Иными словами, здание выступает для субъектов не единым объектом гражданских прав,
а по меньшей мере двумя - собственно жилым или нежилым помещением и не
включенным в состав последнего общим имуществом здания (отдельные служебные
помещения, технико-строительные конструкции и элементы). Соответственно и вещные
права обусловливаются этим как "единоличные" и общие долевые (в жилом здании) <**>.
--------------------------------
<*> Пискунова М. О делимости недвижимых вещей // Бизнес-адвокат. 2003. N 9;
Скловский К. Некоторые проблемы права на нежилое помещение; Суханов Е.А.
Актуальные проблемы гражданского права // ЭЖ-Юрист. 1999. N 40; Он же. Понятие и
виды ограниченных вещных прав // Вестник МГУ. 2002. N 4. С. 14; и др.
<**> Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей
долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома,
механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами
или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ).
Известный приоритет "единоличного" вещного права над общим долевым выдвигает
на первый (с точки зрения законодателя и правоприменителя) план жилое помещение,
которое в силу различных экономических, социальных и даже политических оснований
более нуждалось в прочном, безусловном праве собственности. Приватизация отдельных
квартир и иных жилых помещений поставила перед законодательством и наукой ряд
весьма неоднозначно решаемых задач. Производная, в определенной мере "нагрузочная",
доля в общем имуществе многоквартирного дома представляется искусственно
привнесенной в ГК РФ (ст. 290) для придания хотя бы минимальной ясности юридической
конструкции многоквартирного дома как недвижимого объекта гражданских прав <*>.
Обозначенные спорные положения требуют законодательного решения - решения,
основанного на тщательном доктринальном исследовании, которое, впрочем, уже
достаточно интенсивно проводится. В частности, В.В. Чубаров предлагает устранить
возможность одновременной государственной регистрации права собственности и на
здание, и на расположенные в нем нежилые помещения. Единоличный собственник
здания, если он решает отчуждать здание посредством отчуждения отдельных нежилых
помещений, обязан пройти процедуру государственной регистрации своего права
собственности на нежилые помещения. Однако допустимо установление презумпции,
согласно которой право собственности на здание будет означать признание права
собственности одного лица на все помещения в здании без внесения соответствующих
записей в ЕГРП. Такая презумпция может иметь ограниченное значение для случаев, не
связанных с отчуждением помещений в здании (например, для сдачи их в аренду без
права выкупа) <**>.
--------------------------------
<*> Доля в праве на недвижимое имущество не является собственно недвижимым
имуществом, но, с другой стороны, не может не подлежать государственной регистрации
со всеми вытекающими последствиями - индивидуальной определенностью и точными
характеристиками недвижимой вещи, доля в праве на которую подлежит регистрации.
<**> Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного
объекта недвижимости // Право и экономика. 2003. N 3.
Научные взгляды современных правоведов на данную проблему порой занимают
полярные позиции: от отрицания квартир в качестве недвижимых объектов гражданских
прав до признания бесспорного права собственника недвижимой вещи (многоквартирного
дома, иного здания и т.д.) "расчленять" вещь и свободно распоряжаться ее "частями".
Следует заметить, что и ранее предпринимались исследования данной ситуации. Еще К.П.
Победоносцев подчеркивал, что "если допустить распределение дома между несколькими
владельцами по комнатам, то право собственности каждого будет неполное, так как без
согласия других не вправе будет предпринимать постройки и починки в стенах, физически
уже не подлежащих разделу" <*>. Касались этого вопроса и Г.Ф. Шершеневич, и В.И.
Синайский <**>.
--------------------------------
<*> Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права.
М., 2002. С. 135.
<**> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 104; Синайский
В.И. Русское гражданское право. С. 35.
Вытекающее из предложенного действующим в настоящее время законодательством
правового режима многоквартирного дома положение представляет собой несколько
идеальное построение: граждане, приобретая в собственность жилые помещения,
становятся сособственниками (на общем долевом праве) иного, общего имущества дома.
Управляют этим общим имуществом собственники самостоятельно, либо поручают это
специализированной организации, либо создают собственное товарищество <*>.
Названный юридический механизм мог быть незатруднительно и повсеместно реализован,
но только в том случае, если бы он служил завершающим этапом логичного и
последовательного (возможно, длительного) развития в этом направлении гражданского
(и жилищного) законодательства <**>.
--------------------------------
<*> См.: Федеральный закон "О товариществах собственников жилья".
<**> Наиболее затруднительным в этом отношении представляется правовое
положение многоквартирных домов, часть жилых помещений в которых находится в
собственности граждан, а остальные в собственности государства или муниципальных
образований, передавших их гражданам для проживания на условиях договора
социального найма. Не меньшую проблему представляют и нежилые помещения, на
которые правила о долевой собственности на общее имущество дома не
распространяются.
2. Цели настоящей работы предопределяют несколько иную плоскость исследования:
при неоспоримой важности и необходимости уяснения специфики и содержания вещных
прав на жилое (нежилое) помещение и иное имущество в многоквартирном (ином) доме
представляется, что в первоочередном порядке следует подвергнуть всестороннему
анализу, в том числе системному, объекты этих прав и их совокупности. Безусловно,
важнейшая проблема, изначально требующая принципиального решения, заключается в
определении сущности недвижимости, в "составе" которой выделяется самостоятельный
недвижимый объект - помещение <*>. Эта ситуация весьма распространена в практике
имущественного оборота, например, когда собственник здания отчуждает одно или
несколько помещений другому лицу (положение, лишь принципиально схожее с
продажей квартиры в многоквартирном доме). "Признание помещений в здании
самостоятельными объектами недвижимости означает одновременное отрицание здания в
качестве объекта недвижимости. Последнее в этом случае существует технически, но не
юридически" <**>, - считает В.В. Чубаров. Такой же позиции придерживаются авторы
Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе <***>.
--------------------------------
<*> Межобъектные связи помещений в составе здания (сооружения) в элементно-
структурном отношении менее показательны, поскольку с известной условностью здесь
может быть применена традиционная юридическая конструкция "общей стены" (в том
числе разделяющей объекты по вертикали). Иллюстрацией такого рода структурно-
элементного построения объектов недвижимого имущества может служить
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 октября 2000 г. N
3383/00. Собственник здания обратился в суд с иском о признании перехода права
собственности на имущество летнего кафе, расположенного на крыше здания, а также об
обязании общества снести с крыши здания института кафе "Космодром" и привести
крышу в состояние, пригодное для ее эксплуатации. Вывод кассационной инстанции о
невозможности включения летней площадки в состав приватизированного имущества
кафе, так как она является крышей здания института, сделан без учета того, что для кафе
летняя площадка не является крышей, поскольку используется по иному назначению.
Такой вывод не основан на полном и всестороннем исследовании судом первой инстанции
указанных обстоятельств возникшего спора (Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ.
2001. N 1. Кроме того, см.: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного
Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с
арендой"; Скловский К. Некоторые проблемы права на нежилое помещение).
<**> Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного
объекта недвижимости.
<***> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом
имуществе // Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого
имущества: Материалы конференции / Отв. ред. В.В. Витрянский. М., 2003.
Действительно, перед законодателем, правоприменителем и гражданско-правовой
наукой в данном случае стоит непростая задача: каким образом соотнести одно из
концептуальных положений цивилистики о неделимости и индивидуальной
определенности недвижимой вещи, которой является здание, с возможностью (и даже
необходимостью) относительно свободного, не зависимого от юридической судьбы
здания, участия в обороте его "технической" части - помещения как самостоятельного
недвижимого объекта гражданских прав? Если следовать неумолимой логике
догматических правил сделок с недвижимостью, то продавец, он же собственник здания,
обязан предварительно "расчленить" здание на два новых объекта: отчуждаемое
помещение и "остающееся" недвижимое имущество, соответствующим образом
зарегистрировав права на них. Приобретатель (новый собственник) нежилого помещения
приобретает вещное право исключительно на недвижимую вещь с определенно
установленными характеристиками, в том числе размерами. Права собственности на долю
в общем имуществе всего здания покупатель нежилого помещения "автоматически" не
приобретает. Попытка некоторых судов распространить нормы ст. 290 ГК РФ,
предназначенные для собственников жилых помещений, на владельцев помещений
нежилых встретила жесткую и однозначную позицию высших судебных инстанций, не
признавших возможность подобной аналогии закона <*>. Таким образом, если покупатель
приобретает право собственности исключительно на помещение (ряд помещений), то
какое недвижимое имущество остается у продавца - владельца здания? По мнению В.В.
Чубарова, здание как объект недвижимого имущества в данной ситуации юридически
прекращает свое существование, уступив двум новым недвижимостям - помещению и
зданию без этого помещения. Технически здание существует, а юридически - нет,
поскольку гражданское законодательство не признает возможность регистрации права на
иной объект, отличный от указанных в законе (а это - здание или помещение). В
рассматриваемом же примере продавец остается собственником оставшихся помещений и
того имущества, которое в многоквартирных жилых домах относится к общему: общие
помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-
техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры и т.д. Все это
имущество должно быть соответствующим образом зафиксировано в документе,
удостоверяющем зарегистрированное право, в виде индивидуально-определенной
недвижимой вещи.
--------------------------------
<*> В аналогичной ситуации суд кассационной инстанции указал, что право долевой
собственности на спорное имущество (нежилое помещение) возникло у истца на
основании ст. 290 ГК РФ, которая была применена по аналогии закона. Президиум
Высшего Арбитражного Суда посчитал, что применение закона по аналогии в данном
случае нельзя признать обоснованным. В соответствии со ст. 244 ГК РФ общая
собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или
договором. Поскольку в настоящее время отсутствует закон, предусматривающий
возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения
нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющемся жилым домом, нельзя
применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения. Судом первой
инстанции сделан обоснованный вывод о том, что договором предусмотрена продажа
только одного помещения, о продаже мест общего пользования и инженерных
коммуникаций в договоре не упомянуто (Постановление Президиума Высшего
Арбитражного Суда РФ от 10 сентября 2002 г. N 3673/02 // Вестник Высшего
Арбитражного Суда РФ. 2002. N 12).
Данный подход к юридической конструкции недвижимой вещи и, что более важно, к
взаимоотношениям недвижимостей не мог не привести к подобной, практически не
разрешаемой традиционными способами ситуации. Линейное построение системной
совокупности недвижимых вещей не воспринимает иного, кроме линейного построения ее
элементов, которое в анализируемой проблематике ограничивается зданием
(сооружением) и помещением (жилым и нежилым), более того - или зданием, или
помещением. Суммативный уровень системы объектов недвижимости, в котором
изначально пребывают здание и помещение в нем, обусловливает простейший уровень
системно-структурных отношений элементов этой системы. Этот простейший уровень
исключает возможность рассматривать конструкцию "недвижимые вещи в других
недвижимых вещах" и закономерно ведет к отрицанию здания как объекта недвижимого
имущества после выделения в качестве самостоятельной недвижимой вещи одного или
нескольких помещений.
Иным образом перед исследователем предстает та же конструкция, но
рассматриваемая уже как более сложное системное построение уровня комплексной
совокупности. Действующее законодательство и судебная практика в определенной мере
уже оперируют этим уровнем системных построений. Так, уже упомянутое
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 сентября 2002 г. N
3673/02 основывалось на положениях ст. 554 ГК РФ о том, что в договоре продажи
недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить
недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе
данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном
участке либо в составе другого недвижимого имущества. Ключевым в данном тексте
является выражение "в составе другого недвижимого имущества", которое, казалось бы,
не оставляет каких-либо сомнений: "внутри" одной недвижимой вещи может
располагаться другая <*>. Такое системно-структурное построение, чуждое суммативной
совокупности, из принципов построения которой исходят В.В. Чубаров и разработчики
Концепции, является вполне естественной для комплексной системы недвижимых вещей.
Комплексная система как более высокоорганизованный уровень системного построения
совокупности недвижимых вещей не ограничивается линейными отношениями, не
отвечающими потребностям современного предпринимательского оборота, а
самостоятельно находит новые, более сложные и многоуровневые. Именно такими
являются системно-комплексные отношения двух недвижимых вещей: здания и
помещения в нем, которые вместо суммативного построения "или здание, или
помещение" предлагают востребованную современным экономическим состоянием
абсолютно иную конструкцию, в упрощенной форме выглядящую как "и здание, и
помещение в нем" <**>.
--------------------------------
<*> Своего рода юридическая, объектно-правовая "матрешка".
<**> Это утверждение позволяет применять далее термин "составная" вещь без
кавычек.
3. Комплексная конструкция составной недвижимой вещи в отличие и от
суммативной совокупности, и от сложной вещи характеризуется в обороте следующими
специфичными чертами:
1) составная недвижимая вещь - объект недвижимого имущества, содержащий в
своих пространственных границах иные недвижимости;
2) составная недвижимая вещь и недвижимость в ее составе - относительно
самостоятельные объекты гражданских прав. Каждая из них свободно и безотносительно
другой участвует в обороте;
3) структурно-элементные отношения составной недвижимой вещи и объекта в
составе этой вещи проявляются в двух уровнях: "ослабленном", пассивном виде при
самостоятельном участии каждой недвижимой вещи в отдельных, не связанных между
собой гражданско-правовых сделках (горизонтально-суммативный уровень) и достаточно
жестком, взаимозависящем и взаимовлияющем виде в правоотношениях между
владельцами этих объектов либо в правоотношениях этих владельцев с третьими лицами
(вертикально-комплексный уровень). Вертикально-комплексный уровень предполагает
усиление межэлементных связей и предопределяет юридическое господство составной
вещи над объектом в ее составе.
Иные особенности составной недвижимой вещи (следование объекта в составе
недвижимой вещи судьбе составной вещи, возможность прекращения объекта в составе
недвижимой вещи без прекращения составной части и т.д.), безусловно, представляют
научный интерес, но с позиции изучения системы недвижимых вещей принципиальными
не являются. Таким образом, в составе недвижимого объекта может быть сформирована
иная недвижимая вещь, однако (и это весьма и весьма принципиально) право на такую
вещь должно быть соответствующим образом предварительно зарегистрировано, как,
впрочем, и изменение составной недвижимости, и отнести подобного рода появление
нового объекта недвижимого имущества к традиционному делению (свойственному для
суммативной системы) невозможно <*>. Это иной, чем просто деление недвижимой вещи,
способ создания объекта гражданских прав, возможный при законодательной поддержке и
только существом комплексной системой недвижимости.
--------------------------------
<*> Хотя бы по той простой причине, что всякая недвижимая вещь принципиально
неделима. См. главу первую настоящей работы.
Собственник здания после продажи помещения (ряда помещений) остается
собственником здания, между тем как покупатель помещения владеет, пользуется и
распоряжается исключительно приобретенным имуществом, "увязывая" свои правомочия
с правомочиями собственника здания. Анализируя приведенное выше судебное дело о
летнем кафе, расположенном на крыше института, К. Скловский отмечает, что "любое
совместное пользование объектом предполагает, что, поскольку один из совладельцев
извлекает пользу из владения объектом, другой, как правило, должен претерпевать такое
использование, чем-то поступиться. Эти отношения, описывающие обычный сервитут,
разумно перевести в форму возмездного договора и, вознаградив терпящую сторону,
создать у нее мотив к соблюдению сервитута" <*>.
--------------------------------
<*> Скловский К. Некоторые проблемы права на нежилое помещение.
Относительная обособленность и самостоятельность здания и помещения в нем как
объектов недвижимого имущества таят в себе серьезную опасность отрицания каких-либо
структурных взаимосвязей вообще. Ограничение исследования недвижимостей линейным
построением суммативной совокупности "здание, сооружение, нежилое помещение,
жилое помещение" не позволяет обнаружить сущностные, глубинные взаимосвязи
другого (комплексного) уровня системы - "составная недвижимая вещь - недвижимая
вещь в составе вещи". Игнорирование структурно-элементных отношений более
высокого, комплексного (приближающегося к синтетическому) системного уровня
взаимосвязей может привести правоприменителя и законодателя к юридически сложным
ситуациям. Иллюстрацией упрощенного, основанного на линейном перечислении
объектов недвижимости системного подхода может служить весьма неординарное дело, в
силу значимости которого для целей настоящего исследования приводимое в развернутом
объеме <*>.
--------------------------------
<*> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2003
г. N 12024/02 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. N 6.
Прокурор Ярославской области в защиту государственных и общественных
интересов обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском к
индивидуальному предпринимателю без образования юридического лица Зайко Н.Ю.
(далее - предприниматель Зайко Н.Ю.), Фонду имущества Ярославской области (далее -
фонд имущества) и государственному унитарному предприятию технической
инвентаризации, учета недвижимости, регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним по Ярославской области о признании недействительными договора от 26