Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве
Подождите немного. Документ загружается.
ИНСТИТУТ ЧАСТНОГО ПРАВА
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ
С.А. СТЕПАНОВ
Рецензенты:
С.С. Алексеев, член-корреспондент РАН, доктор юридических наук, профессор.
Б.М. Гонгало, доктор юридических наук, профессор.
ВВЕДЕНИЕ
Трудно переоценить значимость недвижимого имущества для политической,
экономической и правовой системы любого организованного общества. Как для
товаропроизводительных отношений, так и для правового регулирования имущественного
оборота исключительно недвижимость, несмотря на периодически приобретающую
определенную значимость производную группу нематериальных объектов
(имущественные права, деньги, ценные бумаги и т.д.), всегда была и остается стержнем и
высшим смыслом какой бы то ни было государственности. Для публичного права земля,
ее поверхность, в том числе покрытая лесом или водой, земля, отчасти даже разделенная
на условные участки с относительно различным правовым положением (режимом), всегда
является территорией государства. "Территория не только существеннейший
производительный капитал нации; она - место для ее жизни, она в подлинном смысле
"дом" нации, дом, в котором она живет всеми сторонами своего существования" <*>.
--------------------------------
<*> Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. С.
204 (Классика российской цивилистики).
Стремление же гражданина (юридического лица) стать обладателем недвижимого
имущества - не только суть социально-психологических стремлений отделить себя как
индивида от власти и государства, но и единственный такого непереоценимого уровня и
значимости экономико-правовой способ включения субъекта в цивилизованный и
свободный предпринимательский оборот, обеспечивающий истинное духовное и
имущественное процветание.
Конституционные гарантии прав собственника, принципы единства экономического
пространства, свободы перемещения товаров, услуг и финансовых средств, поддержки
конкуренции и свободы экономической деятельности не могут быть реализованы иначе
чем утверждением в государственной деятельности, судебной практике, повседневной
жизни людей принципиальных, кристаллизирующихся тысячелетиями идей частного
права. Основные начала гражданского законодательства, возносящиеся, по существу, в
главенствующие частноправовые принципы, обеспечиваются не только юридическим их
провозглашением (ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ), но
и гарантированным прочным правом собственности, в том числе стабильным, уверенным
и защищенным вещным обладанием участниками имущественных отношений
недвижимым имуществом.
Объекты гражданских прав закономерно занимают центральное место в научной,
законодательной и правоприменительной сфере юриспруденции, не только предопределяя
потенциальную совокупность всех иных материальных благ, включенных в
экономический оборот, но и обусловливая этой совокупностью, а также приоритетами и
(что не менее важно) своей системностью собственно сущность экономических и
правовых отношений и, следовательно, степень духовного развития общества, его
цивилизованности. Признавая общую системность права и законодательства, нельзя не
признать системность составляющих отраслей и институтов, в частности систему
объектов гражданских прав, исследование которой активизируется в современной
цивилистике, а также системные образования отдельных групп объектов гражданских
прав, в первую очередь объектов недвижимого имущества. Недвижимость, занимая
основное место в системе объектов гражданских прав, сама выступает системным
образованием с собственной структурой и взаимосвязью элементов, ее составляющих.
Игнорирование системности недвижимых объектов может быть не только пагубным для
поступательного развития цивилистической доктрины, но и повлечь неотвратимые,
требующие значительного времени и усилий для устранения последствий проблемы в
законотворческой и правоприменительной практике.
Недвижимое имущество являлось и является предметом постоянного внимания
юридической науки. Легализация современным российским гражданским правом частной
собственности не только на всю совокупность объектов недвижимости, но даже и на
отдельные группы таких объектов немедленно в той или иной степени включает в
коммерческий оборот всю систему недвижимого имущества. Цивилистическое научное
сообщество активно устремилось в развитие учения о недвижимых вещах. Появились
монографические и диссертационные исследования, многочисленные комментарии и
научные статьи (М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, В.С. Ем, И.Д.
Кузьмина, В.А. Лапач, А.Л. Маковский, К.И. Скловский, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров, Л.В.
Щенникова и др.). Принятие Федерального закона "О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним", Земельного кодекса РФ в дальнейшем
стимулировало научную мысль о недвижимых объектах гражданских прав.
Тем не менее цивилистические представления о недвижимости до настоящего
времени не имели обобщающий до системности характер, ограничиваясь хоть и
достаточно глубоким, но лишь классифицирующим подходом. Новейшие описания и
классификация объектов недвижимого имущества, выйдя за принципиальную уровневую
границу деления "недвижимые вещи по природе" и "недвижимые вещи по закону",
естественным образом достигли сущностного порога признания и осмысления их
комплексности и наличия определенных структурных связей. На современном этапе перед
правоведами стоит следующий, предопределенный всей, в том числе советского периода,
юридической наукой вопрос признания системной сущности недвижимого имущества и
раскрытия исследованных ранее отдельных межобъектных связей и взаимовлияний
недвижимых вещей как характерное проявление собственно единой и относительно
цельной системы. Достаточно большое количество научных публикаций последних двух
десятилетий неоднократно касалось под разными ракурсами проблематики недвижимых
вещей, более того, выявлялись и исследовались некоторые близкие к систематике
структурные связи и построения, однако заметного комплексного исследования
собственно системы объектов недвижимого имущества не предпринималось. Между тем
именно на гранях взаимоотношений отраслей российского законодательства при
регулировании отношений, связанных с недвижимостью, возникает значительное число
коллизий и нерешенных вопросов: гражданское и земельное, гражданское и лесное,
водное, иное природоохранное право. И в сфере гражданского законодательства не
получили доктринального решения многие проблемы, касающиеся, в частности,
взаимоотношения объектов недвижимого имущества (земельный участок - строение,
здание - нежилое помещение и т.д.).
Возникновение, развитие и современное правопонимание действительно
уникального юридического явления, каковым является система недвижимого имущества,
позволяют не только уяснить центральное место исследуемого объекта гражданских прав
в российском и подавляющем большинстве иных правовых порядков, но и, что более
важно, представить существо и характер системы недвижимостей, структурное ее
построение, а также проследить на примере исследуемой системы постоянное и
изменчивое единство и противостояние взаиморазвивающих начал публичного и частного
права, выработать наиболее эффективные юридические способы воздействия на
связанные с недвижимым имуществом общественные отношения.
Глава 1. СТАНОВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО
ИМУЩЕСТВА В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ
§ 1. Недвижимость в праве античности и эпохи
буржуазных преобразований
1. Редкое современное исследование в цивилистике не содержит более или менее
подробного воспроизведения основных положений Римского частного права, ранее
изложенных в научных и учебных произведениях <*>. Выработка путей решения
поставленных в настоящей работе задач также предполагает определенное обращение к
памятникам древней юриспруденции, в том числе ранее широко не известным
отечественной научной общественности <**>, причем обращение в такой мере и форме,
которые ограничены и обусловлены исключительно рамками рассматриваемой темы.
Обширный эмпирический материал, производные комментарии и обобщения
специалистов теории и истории римского права позволяют, не останавливаясь подробно
на аргументации отдельных, ранее обоснованных в литературе заключений,
сформулировать принципиальные, отправные для раскрытия последующего материала
историко-правовые позиции.
--------------------------------
<*> См., например: Краснокутский В.А. Римское частное право: Учебник / Под ред.
проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 1997. Раздел V;
Покровский И.А. История римского права. СПб.: Издательско-торговый дом "Летний
сад", 1998; Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С.
Перетерского. М.: Юристъ, 1994; Новицкий И.Б. Основы римского гражданского права:
Учебник. М.: ЗЕРЦАЛО, 2000; Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. М.:
Спарк, 1996 и др.
<**> Речь идет о работе Э. Рабеля "Основные черты римского права", выпущенной в
2004 г. в свет издательством Института частного права. Ссылки на этот источник далее
даются по изданию: Rabel Ernst. Grundzuge des romishen privatrechts. Basel: Bennd Schwabe
& Cо. Verlag, 1955.
В целом римское право не придавало естественному делению вещей особую
юридическую значимость, столетиями вырабатывая систему объектов гражданских прав в
целом (вещей телесных и бестелесных). Классификация вещей на движимые и
недвижимые (res mobiles и immobiles) констатировалась лишь в редких источниках.
Исследователи права того периода только предполагают, что древние юристы к
недвижимым вещам относили такие вещи, перемещение которых без вреда для их
субстанции недопустимо. Это земля (solum) и всякая ограниченная часть территории
(fundus, praedium). Иные вещи, прочно прикрепленные к земле, по римскому воззрению,
не являлись самостоятельными вещами, а считались составными частями почвы, а потому
принадлежали собственнику земли <*>.
--------------------------------
<*> Краснокутский В.А. Указ. соч. С. 48.
После первоначального продолжительного и весьма затруднительного периода
развития юридической мысли древних восторжествовал подлинный прообраз
современного объекта недвижимого имущества - земельного участка. Право частной
собственности на землю сформировалось в Италии еще во времена императоров, во
всяком случае, на бывших принадлежавших государству пашнях, которые формально до
Домициана не принадлежали частным владельцам. Именно для обозначения этого права
(права на недвижимый объект, а в дальнейшем - на любую пригодную для этого вещь)
юристы формулируют понятие, которое причисляют к своим самым большим
достижениям. Это понятие - "право собственности" - рассматривает движимое и
недвижимое имущество ни в коем случае не под старым обозначением "rei dominium".
Первичное и производное приобретение становится одинаковым, право собственности, в
первую очередь на недвижимую вещь, отделяет частного собственника от государства и
делает его непосредственным властелином вещи. Выведение этого простого
юридического понятия (абсолютного права собственности) было таким же огромным
прорывом по сравнению с примитивным правом фактического обладания в античности,
как впоследствии, через многие столетия, стимулом и рычагом упразднения феодальной
связанности земли <*>.
--------------------------------
<*> Рабель Э. Указ. соч. Кроме того, ученый полагал, что это понятие ("право
собственности") до сих пор является незаменимым вспомогательным техническим
средством в юриспруденции, что должно быть отмечено, несмотря на многие национал-
экономические или логические оспаривания. Римляне не дают определения, но вполне
достаточно традиционного описания, сформулированного в их духе: право собственности
- это, в принципе, неограниченное господство над (телесной) вещью.
Исследуя возникновение института частной собственности, И.А. Покровский
пришел к подобному выводу, свидетельствующему, что не только (и не столько)
природные свойства определенных вещей изначально ложились в основу деления вещей
на движимые и недвижимые. В частности, ученый отметил, что "чувство частной,
индивидуальной принадлежности вещей (зародыш позднейшего права собственности)
появляется впервые, без сомнения, по отношению к вещам движимым; как мы уже
видели, недвижимость (земля) первоначально находится в таком или ином коллективном
обладании. Затем на основании государственного, публичного акта участок земли
вверялся домовладыке. И если право на движимые вещи защищалось при помощи
деликтных исков, то завладение земельным участком иным, неправомочным лицом
влекло иск не о деликте, а о восстановлении первоначально общинного (публичного)
земельного распределения" <*>. Именно здесь, считает И.А. Покровский, "впервые
возникает представление о некоторой непременной юридической связи лица с вещью -
первый и наиболее существенный элемент права собственности" <**>.
--------------------------------
<*> Покровский И.А. История римского права. С. 324.
<**> Покровский И.А. Указ. соч. С. 324.
Известно, что источники римского права, в частности Законы XII таблиц, разделяют
имущество на две категории вещей: familia и pecunia. Источники не донесли содержания
этих категорий, однако сопоставление понятий familia и pecunia предполагает более
тесное отношение имущества familia к семье, а также более усложненный порядок
распоряжения этим имуществом. В дальнейшем familia и pecunia с определенной долей
условности выливаются в противостояние более известных res mancipires - res nec mancipi.
В порядке научного предположения можно отметить, что законодательное содержание и
научная интерпретация известных социалистических экономико-правовых (правовых - в
части деления собственности на государственную и личную, а также в части назначения и
присвоения доходов) понятий обладают удивительным, требующим дальнейшего
исторического исследования сходством (при достаточной вероятности простого
совпадения) с известным Римским делением вещей на две категории: familia и pecunia.
Более свободное в обороте pecunia и затрудненное в переходе права собственности и
наследовании familia позволяют историкам сделать вывод, что familia и pecunia
трансформируются в res mancipires - res nec mancipi, которые, в свою очередь, могли
тождественным образом привести и к современному понятию недвижимости, и к делению
вещей на основные и оборотные средства <*>.
--------------------------------
<*> Чезаре Санфилиппо. Курс римского частного права: Учебник / Под ред. Д.В.
Дождева. М.: БЕК, 2000. С. 57.
После объединения цивильного и преторского права в послеклассическом периоде
римского частного права значимость классификации вещей на res mancipi и res nec mancipi
утрачивается. "Самое деление вещей на res mancipi и res nec mancipi давно сделалось
анахронизмом" <1>. Формирующееся право собственности на недвижимое имущество
охватило всю совокупность вещей, принципиально не различая физических свойств
объектов (дом или рабочий скот, повозка или участок земли) и не ставя эти свойства в
ранг, требующий иного, чем просто движимая вещь, порядка перехода к новому
собственнику. Сохранив основным способом передачи вещного права traditio, древнее
право, подчиняя формальные условности в пользу быстрого и неформального
имущественного оборота, пренебрегло публичным моментом (более выраженным в
mancipatio). Переход права собственности к новому собственнику мог быть неизвестен
третьим лицам, недобросовестный продавец мог совершать иные сделки с этой
недвижимостью; "разумеется, все эти сделки окажутся впоследствии ничтожными, но они
оставят после себя массу вреда и разорений" <2>. Современное право, развивая traditio,
"пришло к установлению принципа публичности для актов на недвижимость, принципа,
нашедшего себе наиболее полное выражение в институте поземельных книг. Всякая
переуступка права собственности, всякое установление сервитута или ипотеки должны
отмечаться в официальных поземельных книгах" <3>. В дальнейшем римское право
действительно включило публичность как необходимое условие сделок с недвижимостью
<4>.
--------------------------------
<1> Покровский И.А. Указ. соч. С. 368.
<2> Вместе с тем такой упрощенный порядок отчуждения недвижимости,
основанный на минимуме формальности и максимуме доверительности, впоследствии мог
наряду с другими предпосылками привести в развивающемся английском праве к
выработке конструкции траста (доверительной собственности).
<3> Покровский И.А. Указ. соч. С. 368.
<4> В.А. Краснокутский считал, что деление вещей на движимые и недвижимые
приняло более четкий характер при принципате. В эпоху домината передача прав на
недвижимости регламентировалась уже специальными правилами, направленными на
обеспечение публичности соответствующих сделок. (Краснокутский В.А. Римское
частное право: Учебник. С. 148.)
Изложенное, бесспорно не претендуя на более или менее исчерпывающий анализ
лишь некоторых касающихся исследуемой темы представлений историков и правоведов о
древнем праве, все же позволяет сделать определенные выводы, которые, по нашему
мнению, весьма показательны и сущностны для дальнейшего уяснения особенностей
возникновения и природы как собственно объектов недвижимого имущества, так и их
системного построения.
Во-первых, недвижимое и движимое имущество (в современном понимании) с
начального этапа формирования как объекты гражданских прав абсолютно
самостоятельно и независимо друг от друга включались в сферу правового регулирования,
причем недвижимое имущество возникало вследствие публичной воли, а нарушенное
право на объекты недвижимого имущества защищалось как право публичное.
Во-вторых, деление объектов (вещей) древнего права лишь условно соответствует
современной, достаточно четкой и недвусмысленной дихотомии - недвижимые и
движимые вещи, поскольку в римском праве критерии подобных делений включали
природные свойства вещей, лишь исчерпав иные признаки, в первую очередь
функциональные.
В-третьих, отсутствие или ослабление формального, публичного порядка владения
недвижимым имуществом на праве собственности и совершения сделок с ним,
благоприятное для простоты и эффективности экономического оборота, столь же
неблагоприятно и в конечном счете губительно собственно для статики и динамики
объектов недвижимого имущества, поскольку любая недобросовестность (и даже
неосмотрительность) участников сделок с недвижимостью влечет большие негативные
последствия, чем ожидаемые преимущества упрощенного оборота. Это, впрочем, более
характерно для развивающегося права, практически полностью основанного на
регулировании отношений исключительно через реализацию позитивной нормы.
2. Волнующие и прекрасные, с налетом романтизма и вседоступности десятилетия
великих буржуазных революций не могли не коснуться и юридических проблем
регулирования отношений собственности, как и во всяких преобразованиях, являющихся
наиболее важными. Сжатые тяжестью "гирь" (И.А. Покровский) феодального,
исключительно публичного права объекты недвижимого имущества, освободившись от
сословно-властных условностей и ограничений, возвысились на такой частноправовой
уровень, который сопоставим лишь с недвижимостью времен максимального расцвета
свободного экономического оборота Древнего Рима <*>.
--------------------------------
<*> Исторический путь развития романской системы права (как, впрочем, и
немецкой, и ряда других правовых систем), связь с достижениями римской
юриспруденции, преемственность и схожесть основных принципов континентального
права блестяще изложены в фундаментальном двухтомном труде: Цвайгерт К., Кетц Х.
Введение в сравнительное правоведение в сфере частного права: В 2 т.: Пер. с нем. М.:
Междунар. отношения, 1998.
Земельный участок и все, что находится над и под его поверхностью, включались в
предпринимательские отношения. Французский гражданский кодекс одним из первых
такого уровня и значения актов систематизировал объекты недвижимого имущества и дал
главный критерий, остающийся до настоящего времени классическим (и, по существу,
единственным), деления имущества на недвижимое и движимое - прочная связь с землей.
Примечательно, что Французский гражданский кодекс не только и не столько плод
буржуазных революционных преобразований, которые, бесспорно, послужили своего
рода поводом к завершению проекта и принятию, сколько результат многовекового
развития французской юриспруденцией римского правового наследия <*>. "Французское
гражданское право не порывало своей связи с римским правом, используя его отточенные
понятия, а когда было необходимо, и материально-правовые нормы" <**>.
--------------------------------
<*> Нельзя не отметить французских ученых-правоведов, чье творчество оказало, на
наш взгляд, наибольшее влияние как в период, предшествующий принятию Гражданского
кодекса, так и в более позднее время. Это Дюмулен, Кокия, Буржон, Дома, Потье,
Портали и др.
<**> Koschaker. Europa und das romische Recht. 2 ed. 1953. S. 169.
Более поздняя германская кодификация гражданского права также испытала на себе
благотворное влияние римского права, однако влияние это уже не носило
непосредственного характера, а само германское гражданское право было более
консервативным и охранительным (хотя в сфере определения и классификации объектов
недвижимого имущества принципиально не отличалось от французского
законодательства). Германское гражданское уложение - "это осторожное подведение
итогов исторического прошлого, а не смелое вступление в новое будущее" <*>. И
Французский гражданский кодекс, и принятое на столетие позже Германское гражданское
уложение легли в основу большинства гражданско-правовых кодификаций стран Европы,
Азии, Африки, Южной и отчасти Северной Америки <**>. Безусловно, и институты
недвижимого имущества как объекта имущественных прав с непринципиальными
отличиями также были воспроизведены в национальных гражданских кодексах и законах.
--------------------------------
<*> Цвайгерт К., Кетц Х. Указ. соч. С. 221.
<**> В сфере влияния Французского гражданского кодекса оказались Бельгия,
Люксембург, Италия, Испания, Египет, Сирия, Ливан, Чили, Квебек (Канада) и др. Идеи
Германского гражданского уложения нашли отражение в гражданских законах Бразилии,
Португалии, Нидерландов, Греции, Японии и др.
Все имущества являются движимыми или недвижимыми <1>. Базовая и лаконичная
норма Французского гражданского кодекса уже два столетия служит отправной точкой
всех последующих цивилистических исследований и законодательных воплощений, в том
числе и в отечественном праве, которого эпоха европейских буржуазных преобразований
коснулась не так заметно. Российские правоведы с начала XIX века активно работали над
документом, известным как первый Проект гражданского уложения Российской империи
<2>. Проект уложения был отклонен, в том числе и по причине удивительной внешней
схожести с Кодексом Наполеона. Действительно, построение норм Проекта о недвижимом
имуществе совпадало буквально с текстом французской кодификации <3>. Между тем
какое-либо заимствование из текста Французского кодекса отрицал руководитель группы
разработчиков проекта М.М. Сперанский <4>. Современные историки права также
доказывают, что из Французского кодекса заимствована только конструктивная
концепция, основанная на римском праве; сам же проект был основан на действующем
российском законодательстве <5>. Суть даже не в схожести текстов (они не могли не быть
аналогичными), а в объективности существования определенных юридических
конструкций, законодательное воплощение которых неизбежно кристаллизуется в
конечные, разнящиеся лишь ввиду того или иного уровня совершенства законодательной
техники, единые по существу легальные построения - построения, которые подчиняют
себе другую правовую материю. Такие конструкции, к которым относятся объекты
недвижимого имущества и их система, концептуальны, "верховны" <6> для всей и всякой
национальной правовой системы. Определенным обоснованием сказанного может
служить и датированный несколько позднее Свод законов Российской империи, не
предложивший в недвижимости ничего принципиально нового, кроме известного
перечня: земли, угодья, дома, заводы, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а
также железные дороги <7>.
--------------------------------
<1> Французский гражданский кодекс. Книга вторая. Об имуществах и о различных
видоизменениях собственности. Титул 1. О различиях имуществ. Ст. 516.
<2> Кодан С.В., Тараборин Р.С. Несостоявшаяся кодификация гражданского
законодательства России. 1800 - 1825 гг. Екатеринбург: Уральская академия
государственной службы; ИИТЦ "Зерцало-Урал", 2002.
<3> В частности, глава первая "О разных родах имуществ" Проекта: Параграф 1.
Имущества суть недвижимыя, или движимыя. Параграф 2. Недвижимыя имущества суть
земли, деревни, заводы, фабрики, домы и всякие строения, в земле основанием их
утвержденныя. Параграф 3. К недвижимым имуществам также принадлежат произведения
земли, доколе они от нее не отделены, как-то: несжатый хлеб, неснятые плоды,
несрубленный лес, равно как металлы и другие вещества, доколе они находятся в недрах
земли. Параграф 4. В числе недвижимых имуществ полагаются необходимые
принадлежности деревень, фабрик и заводов, как-то: скот, семена, земледельческие
орудия, машины и тому подобное. Параграф 5. Недвижимою принадлежностию домов и
строений почитается все то, что нельзя отделить от тех строений без повреждения их.
<4> Кодан С.В., Тараборин Р.С. Указ. соч. С. 43.
<5> Андреева М.В. У истоков кодификационных работ М.М. Сперанского //
Правоведение. 1983. N 1. С. 68. В новейшее время подобного рода заимствования в
законодательной деятельности не только не считаются недопустимыми, но и весьма
распространены как в отношении отдельных правовых актов, так и в отношении крупных
кодификаций.
<6> Таковым называл деление имуществ на недвижимые и движимые П.П. Цитович:
Русское гражданское право: Конспект лекций. Киев, 1894. С. 27 - 29.
<7> Свод законов Российской империи. Т. Х. Ч. 1. Ст. 384.
Цивилистическая мысль рассматриваемого периода также развивается в границах
сложившихся законодательных представлений о недвижимости: перечень таковых
объектов, связь их с землей <1>. Общую проблему в этой области гражданского права (не
решенную и в наши дни) обозначил К.П. Победоносцев, заметив, что "у нас самое главное
и самое практическое разделение вещей на движимые и недвижимые. Мы не встречаем в
законодательстве общего начала, по коему следовало бы судить о принадлежности
имущества к тому или другому разряду: их относит к тому или другому разряду
непосредственно буква закона, исчисляя самые виды. От этого недостатка рождаются
часто вопросы, неразрешимые без помощи законодателя" <2>. Следует между тем
выделить, что российские правоведы того, весьма интенсивного с точки зрения
цивилистики, времени активно исследуют объекты недвижимого имущества. В известном
Систематическом указателе русской литературы по гражданскому праву нашли отражение
около 350 публикаций исключительно об объектах недвижимого имущества, актуальность
которых (например, о понятии части в недвижимом имуществе) не утратилась и в наши
дни <3>. Нельзя не отметить великолепное исследование В.Б. Ельяшевича об истории
поземельной собственности в России, кроме прочего доказавшего, что при обширности
территории России "свободных" от чьих-либо (чаще государевых) прав земельных
участков не существовало, иных способов приобрести права на землю другим субъектам,
кроме как через публичную волю, в отечественной истории не случалось <4>.
--------------------------------
<1> Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. Часть 1. М.: Статут, 1997. С. 141
(Классика российской цивилистики); Цитович П.П. Указ. соч. С. 27 - 29; Шершеневич
Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Спарк, 1995. С. 96.
<2> Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Вотчинные права. СПб., 1892. С.
87.
<3> Поворинский А.Ф. Систематический указатель русской литературы по
гражданскому праву, 1758 - 1904 гг. / Науч. ред. О.Ю. Шилохвост. Исследовательский
центр частного права; 3-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2001. С. 175.
<4> Ельяшевич В.Б. История права поземельной собственности в России. Том
второй. Париж, 1951. С. 269.
В непринятом Проекте гражданского уложения Российской империи (изданном в
1910 году) имущества все также разделяются на недвижимые и движимые, причем
недвижимыми имуществами признаются земли, а также строения или сооружения,
неподвижно к земле прикрепленные, как-то: дома, заводы, фабрики, мосты, плотины <*>.
В данном изложении объекты недвижимого имущества определяются не только
перечислением (дома, заводы и т.д.), но и указанием на системный критерий -
"неподвижно к земле прикрепленные". Изложенные историко-законодательные и научные
обстоятельства позволяют современным исследователям констатировать, что
"...современное состояние многих областей частного права стало результатом эволюции,
последовавшей за революционными изменениями в сфере отношений земледелия, коими
характеризовался демонтаж феодальной организации общества. Система свободной
собственности на землю является одним из фундаментальных институтов рыночной
экономики, основанной на конкуренции индивидов, в противоположность экономике
феодального типа, в которой не рынок, а социальная иерархия правит обществом" <**>.
--------------------------------