Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве
Подождите немного. Документ загружается.
<*> Цивилисты подчеркивают, что при "заключении договора купли-продажи
предприятия как имущественного комплекса составляется множество документов,
проводится аудит, составляется акт приемки-передачи, сверяется баланс" (Суханов Е.А.
Актуальные вопросы гражданского права // ЭЖ-Юрист. 1999. N 40).
<**> Более подробно о предприятии и иных имущественных комплексах см. главу
четвертую настоящей работы.
Не вступает ли в этой связи присвоенный законом предприятию статус
недвижимости в противоречие с сутью имущественного комплекса как объекта права, с
которым вещные права могут и не быть связаны вовсе? В известной мере - да. В
относительно недалеком отечественном прошлом российский Свод законов гражданских
(т. Х, ч. 1, ст. 387) прямо причислял всякого рода обязательства к движимому имуществу
<*>. В настоящее время предприятие как объект недвижимости практически не принимает
участия в предпринимательском обороте, субъекты имущественных отношений, избегая
необходимости составления большого числа документов, затрат на ревизию, оценку и т.д.,
находят иные способы передачи бизнеса, например через уступку акций или долей. Более
того, "истинные" объекты недвижимого имущества рано или поздно потребуют
собственной регистрации в качестве самостоятельного объекта. Решение данной
проблемы может быть только законодательным: признание недвижимым имуществом в
составе имущественного комплекса только земельного участка, зданий, сооружений,
иного подпадающего под признаки недвижимой вещи имущества с обязательным
включением его в качестве элемента (элементов) в состав предприятия способом,
избранным собственником или сторонами сделки.
--------------------------------
<*> К особому движимому имуществу, кстати, действующий французский Закон от
17 марта 1909 г. "О купле-продаже и закладе торговых предприятий" относит также и
имущественные комплексы торговых предприятий.
3. Практика создания кондоминиумов как единого комплекса недвижимого
имущества пока не выработалась, поскольку законодательство весьма несогласованно
регулирует порядок создания и особенности данной недвижимости <*>. Создание
кондоминиума как недвижимой вещи осуществляется организацией, связанной с
техническим учетом объектов недвижимого имущества (необходим единый технический
паспорт с перечислением всех объектов недвижимости, находящихся на земельном
участке кондоминиума).
--------------------------------
<*> В компетенцию органа, осуществляющего государственную регистрацию прав
на недвижимое имущество, каковым является учреждение юстиции по регистрации прав,
не входит регистрация комплексов недвижимого имущества, в том числе кондоминиумов
как объектов права. Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" (ст. ст.
14, 47, 49) отсылает с вопросами о регистрации кондоминиума к органу,
регистрирующему права на недвижимое имущество, а Закон о регистрации прав - обратно
к первому Закону.
Специалисты отмечают лишь технико-юридическую сторону регистрации
кондоминиума: "Должен быть присвоен один инвентарный номер, а объектам, входящим
в состав кондоминиума, присваиваются отдельные литеры. Для каждого объекта,
входящего в состав кондоминиума, должны быть указаны общая площадь и инвентарная
оценка, а для земельного участка - нормативная цена земли. Поскольку организации
технической инвентаризации не наделены полномочиями по осуществлению
государственной регистрации кондоминиумов как объектов права, а учреждения юстиции
по регистрации прав не имеют полномочий по осуществлению регистрации объектов, под
государственной регистрацией кондоминиума как комплекса недвижимого имущества
следует понимать открытие в Едином государственном реестре прав соответствующего
раздела на общее имущество в кондоминиуме и внесение в него записи о регистрации
права общей долевой собственности домовладельцев на это имущество" <*>. Сущностные
же вопросы кондоминиума как единой недвижимой вещи ни в доктрине, ни в
законодательстве, ни в судебной практике до настоящего времени не решены <**>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним" под ред. П.В. Крашенинникова включен в
информационный банк согласно публикации - Издательство "Спарк", 2001 (2-е издание,
исправленное и дополненное).
<*> Киндеева Е.А. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". С. 107.
<**> См., например: Симонов В.Н. Совершенствование законодательства о
товариществах собственников жилья. С. 176. Далее отдельные аспекты кондоминиума как
недвижимого имущества будут затрагиваться в ракурсах и объеме, необходимых для
исследования обозначенной рамками настоящей работы проблематики.
Помещения, жилые и нежилые <*>, утверждены гражданским законодательством в
качестве "простейших", не поддающихся дальнейшему дроблению объектов недвижимого
имущества. Изначально ГК РФ (ст. ст. 128, 130), определяя объекты гражданских прав,
достаточно четко ограничивает эти объекты невозможностью их дальнейшего
юридического "деления": участок недр, земельный участок, здание (сооружение) и т.д.
Казалось бы, "окончательность" этого уровня не соблюдается сначала самим
Гражданским кодексом, затем другими федеральными законами и иными правовыми
актами <**>. Речь идет в первую очередь о гл. 35 ГК РФ "Наем жилого помещения",
которая вводит в качестве отдельного объекта гражданских прав физическую часть
самостоятельного и, казалось бы, юридически неделимого здания. Включение в
имущественный оборот жилого помещения логично и неминуемо повлекло появление в
качестве отдельного объекта гражданских прав и помещения нежилого: комнат,
цокольных этажей, подвальных и чердачных помещений и т.д. Бесспорно, любая
недвижимая вещь как юридическая конструкция имеет какой-либо смысл только как
объект прав, в первую очередь вещных. Целью настоящей работы не ставится полное и
всестороннее исследование вещных прав на данный объект <***>. Задача предстоящего
анализа жилых и нежилых помещений состоит в выявлении структурного положения
данных объектов в системе недвижимостей, наличия свойств, в том числе системных,
собственно недвижимой вещи. Наиболее острая и значимая проблема в этом ракурсе -
соотношение здания и помещений в нем как соотношение двух объектов недвижимого
имущества. В этом клубке нерешенных вопросов сосредоточились некоторые основные
проблемы системного построения недвижимости. Решение вопроса об одновременном
"сосуществовании" или невозможности такого "сосуществования" здания и помещения в
нем как отдельных самостоятельных недвижимых вещей предполагает возможность
описать общую совокупную конструкцию недвижимости как единую подсистему в
системе объектов гражданских прав.
--------------------------------
<*> См., например: Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2000; Он же.
Современные проблемы права собственности и иных прав на жилые помещения: Дис. ... д-
ра юрид. наук в форме научного доклада, выполняющего функции автореферата. М., 1997.
<**> Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст.
3594; Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г.; и др.
<***> О сложных проблемах вещных прав на нежилые помещения и путях их
решения см., например: Скловский К. Некоторые проблемы права на нежилое
помещение // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. N 8 (129).
§ 5. Недвижимое имущество в системе объектов
гражданских прав
1. Системный метод научного познания предопределен целостностью познаваемых
объектов окружающей материальной действительности. Часть и целое, целое и система
как основные категории доктринального восприятия неизменно составляли основные
методологические посылки научного анализа. Уяснение закономерностей построения
целого, соотношения понятий целого и системы в ракурсе настоящей работы не только
имеет главнейшее методологическое значение, но и применительно к объектам
недвижимого имущества является целью исследования. Общефилософские начала
познания материи <*> всегда ложились в основу изучения правоведами достаточно
специфичного объекта познания - юридических норм, правовой материи. Наиболее
активное и плодотворное исследование системных построений в теории государства и
права и в гражданском праве осуществлялось в 60 - 70-е годы прошлого столетия. Анализ
гражданского права как системного образования не является совершенно новым подходом
к изучению его проблем. Достаточно обратиться к трудам М.М. Агаркова, С.С. Алексеева,
Б.С. Антимонова, С.И. Аскназия, С.Н. Братуся, А.В. Венедиктова, О.А. Красавчикова, Г.К.
Матвеева, Н.С. Малеина <**> и других ученых, чтобы убедиться в широком
использовании отдельных принципов этого подхода. Но до последнего десятилетия
системный анализ права предпринимался не в связи с его сознательным избранием в
качестве конкретной методологической основы исследования, а определялся сущностью
анализируемого объекта и свойственным диалектическому методу подходом к
исследованию явлений в их универсальной взаимозависимости, совершенно справедливо
отмечала Т.И. Илларионова <***>, в работах которой система как правовая
доктринальная категория получила дальнейшую теоретическую разработку.
--------------------------------
<*> В частности, философская категория "целое", отражающая свойства системы.
Классическое определение: "целым называется то, у чего не отсутствует ни одна из тех
частей, в составе которых оно именуется целым от природы, и также то, что объемлет
объемлемые (им) вещи таким образом, что эти последние создают нечто единое"
(Аристотель. Метафизика. М.; Л., 1934. С. 102); развитое Гегелем: "целое, по своему
понятию, есть то, что содержит в себе части. Но если целое будет положено как то, что
оно есть по своему понятию, если оно будет разделено, то оно перестает быть целым"
(Гегель Г.В.Ф. Соч. Т. 1. М., 1937. С. 227).
<**> См.: Агарков М.М. Обязательства по советскому гражданскому праву // Учен.
тр. ВИЮН. М., 1940. Вып. 3; Алексеев С.С. Гражданское право в период развернутого
строительства коммунизма. М.: Госюриздат, 1962; Антимонов Б.С. Основания договорной
ответственности социалистических организаций. М.: Госюриздат, 1962; Аскназий С.И. Об
основаниях правовых отношений между государственными организациями: К проблеме
юридического лица в советском гражданском праве // Учен. зап. ЛЮИ. М.: Юрид. изд-во
Министерства юстиции СССР, 1947; Братусь С.Н. Предмет и система советского
гражданского права. М.: Госюриздат, 1963; Венедиктов А.В. Государственная
социалистическая собственность. М.; Л.: Изд-во АН СССР, 1948; Красавчиков О.А.
Советская наука гражданского права // Учен. тр. СЮИ. Свердловск, 1961. Вып. IV;
Матвеев Г.К. Основания гражданско-правовой ответственности. М.: Юрид. лит., 1970;
Малеин Н.С. Имущественная ответственность в хозяйственных отношениях. М.: Наука,
1968; Варкало В. Об ответственности по гражданскому праву. М.: Прогресс, 1978.
(Ссылка приводится по кн.: Илларионова Т.И. Система гражданско-правовых
охранительных мер. Томск: Изд-во Томск. ун-та, 1982.)
<***> Илларионова Т.И. Указ. соч. С. 6.
В начале текущего столетия правоведы возвратились к исследованию системных
явлений в правовой действительности, развивая в основном ранее описанные системные
построения в современных, существенно отличных от предшествующих юридических
реалиях <*>. Многочисленные попытки дать научное определение системы вообще и
системы в праве в частности столь же многообразны (при весьма определенной схожести),
сколь многочисленны публикации на данную тему. Видится целесообразным отметить
особо важные и принципиальные замечания и выводы исследователей систем и
остановиться на наиболее общепринятом в настоящее время определении.
--------------------------------
<*> См., например: Реутов В.П. Функциональная природа системы права. Пермь:
Изд-во Перм. гос. ун-та, 2002; Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и
судебная практика; Тарасов Н.Н. Методологические проблемы юридической науки.
Екатеринбург: Изд-во Гуманитарного ун-та, 2001; и др.
С.С. Алексеев, Ю.А. Веденеев, А.Ф. Черданцев под системой в исследовании
правовых явлений понимают определенное единство, отличающееся рядом
специфических свойств и качеств, таких как органичность, функциональность,
формализованность, стабильность, многоуровневость и т.д. <1>. В.К. Бабаев отмечает
такой признак системы в правовой сфере, как сочетание единства и противоречивости
системы. Это сочетание, по мнению автора, составляет основу устойчивости системы,
качественного постоянства и одновременно обусловливает их изменение и развитие <2>.
Одно из наиболее полных исследований системы в праве было проведено Д.А.
Керимовым, полагавшим, что система - это объективное объединение (соединение) по
содержательным признакам определенных правовых частей в структурно упорядоченное,
целостное единство, обладающее относительной самостоятельностью, устойчивостью и
автономностью функционирования <3>. Т.И. Илларионова предложила понимать под
системой совокупность особых форм государственного воздействия, обладающих
нормативно-правовым характером и конкретной целевой направленностью,
функциональная упорядоченность которых подчинена важнейшим началам правового
опосредования социальных отношений и создает устойчивую целостность и единую
(интегральную) координационно-обеспечительную способность такой совокупности;
указанная способность проявляется в общей регулирующей функции правовой системы
<4>. Лаконично, емко и с достаточной глубиной некий итог развития многообразных
учений о системах в праве подвела Л.О. Красавчикова, отметившая, что право, являясь
полисистемным <5> объектом познания, обусловливает и соответствующую методику его
познания <6>. "Развитие же адекватного методологического аппарата для исследования
сложных полисистемных объектов происходит по трем основным направлениям:
системно-структурный подход, функциональный подход и исторический подход (как
исследование развивающихся систем). Со структурным неразрывно связан
функциональный подход к исследованию целостной системы. Познание целого
исторически представляет собой, как правило, процесс движения мысли от состава
системы (из чего состоит) к структуре (внутреннему строению), а затем к функциям (как
действует)" <7>, - отмечает исследователь.
--------------------------------
<1> Алексеев С.С. Общая теория права. Т. 1. М., 1981. С. 238; Веденеев Ю.А. О
применении системного подхода в исследовании права // Проблемы государства и права.
М., 1974. Вып. 9. С. 51; Черданцев А.Ф. Системообразующие связи права // Советское
государство и право. 1974. N 8. С. 10.
<2> Бабаев В.К. Советское право как логическая система. М., 1978. С. 47.
<3> Керимов Д.А. Философские проблемы права. М., 1972. С. 378.
<4> Илларионова Т.И. Указ. соч. С. 11.
<5> Полисистемность (полиструктурность) правовой материи неоднократно
отмечалась в теории права, цивилистике. См., например: Керимов Д.А. Указ. соч. С. 278;
Илларионова Т.И. Указ. соч. С. 12.
<6> Красавчикова Л.О. Понятие и система личных неимущественных прав граждан
(физических лиц) в гражданском праве Российской Федерации. Екатеринбург: Изд-во
Уральской государственной юридической академии, 1994. С. 65.
<7> Там же. С. 66.
2. Изложенное в равной степени относится как к объектам гражданских прав в
целом, так и к объектам недвижимого имущества, соответственно является образной
одновременной иллюстрацией и полисистемности объектов гражданского права, и
соотношения общего и частного системного построения. Исходя из названных посылок,
следует предельно кратко остановиться на указанной первой системе (объектов в целом) и
перейти в следующей главе к сущности системы объектов недвижимого имущества.
Системе объектов гражданских прав посвящено объемное, фундаментальное
исследование В.А. Лапача <*>, проиллюстрированное многочисленными актами судебной
практики. По мнению автора, "под системой объектов гражданских прав следует
понимать необходимое, целесообразное, структурно упорядоченное, относительно
самостоятельное, гомоморфное системе гражданского права и объективной
действительности объединение по содержательным основаниям частей (правовое целое),
представляющих собой обобщения юридически значимых признаков, свойств и качеств
предметов и явлений объективной и правовой действительности, выступающих в качестве
объектов субъективных прав и материальных объектов правовых отношений" <**>. Автор
предлагает сгруппировать все объекты гражданских прав следующим образом: а)
имущественные блага (имущество - вещи, деньги, ценные бумаги, имущественные права);
б) имущественно-неимущественные блага; в) связанные с личностью неимущественные
блага. Не углубляясь в сравнительный анализ предложенного группирования с собственно
предметом гражданско-правового регулирования (ст. 2 ГК РФ), следует отметить, что в
дальнейшем анализе исследователь имущество поставил в "организационный центр"
системы объектов гражданского права <***>.
--------------------------------
<*> Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. С.
204.
<**> Там же. С. 202.
<***> Там же. С. 243.
Отечественная современная философия и теория гражданского права наряду с
понятием "правовая система" оперируют понятием "правовой режим", причем понятие
правового режима концептуального порядка предопределяет дальнейшее системное
построение юридической материи <1>. Выделяя в построении правовой системы в целом
профилирующие (базовые) отрасли в качестве ядра системы, цивилистическая доктрина
придает понятию юридического режима, который концентрируется в профилирующих
отраслях, более глубокий, конституирующий смысл - как режима качественно
своеобразного, исходного по специфике правового регулирования и потому
определяющего основные типовые особенности юридического инструментария <2>.
Системное построение по указанному принципу проецируется на все последующие
системные образования в праве, в том числе на систему объектов гражданского права в
целом и на объекты недвижимого имущества в частности <3>. Объекты гражданских прав
(в том числе недвижимые объекты) в определенной мере проецируют в себе заложенные в
"вышестоящих" системах принципы. Это принципиальное положение предопределяет не
только само существование системы гражданских прав, но и основные структурные
построения этой системы в целом и ее подсистем (недвижимое имущество, личные
неимущественные права и т.д.) в частности. Воспроизведение свойств систем более
высокого порядка присуще и системе объектов гражданских прав. В литературе
отмечается, что система объектов гражданских прав гомоморфна (воспроизводит
структурные свойства "вышестоящих" систем). В частности, В.А. Лапач отмечает, что
система объектов гражданских прав, "будучи важным, но не единственным и даже не
основным средством юридического регулирования, проявляет в себе ведущий
общецивилизационный и одновременно общеправовой принцип уважения личности, ее
неотъемлемых прав и свобод" <4>. Второе проявление взаимовоздействия систем автор
видит в том, что объекты гражданских прав "воспроизводят многообразие реально
существующих материальных, духовных и социальных явлений", по поводу которых и
складываются гражданско-правовые отношения.
--------------------------------
<1> Алексеев С.С. Восхождение к праву. Поиски и решения. 2-е изд., перераб. и доп.
М.: НОРМА, 2002. С. 53. Ученый, характеризуя построение отраслей права в
современных, достаточно развитых юридических системах, выделяет профилирующие
(базовые), к которым (применительно к российскому праву) относятся семь
подразделений - конституционное, затем три материальных (административное,
гражданское, уголовное) и три процессуальных (гражданско-процессуальное,
административно-процессуальное, уголовно-процессуальное).
<2> Там же. С. 52.
<3> Современное понимание систем исходит из того, что любой системе присущ
принцип изоморфизма, понимаемый как однозначное или частичное соответствие
структуры одной системы структуре другой системы. Обычно в праве случаев полного
структурного соответствия систем не встречается, однако частичные соответствия систем
(гомоморфизм) являются для права регулярными (Лапач В.А. Система объектов
гражданских прав: Теория и судебная практика. С. 177).
<4> Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. С.
178.
Данный вывод, безусловно соответствующий внутренней логике и принципам
построения системы объектов гражданских прав в целом, тем не менее представляется, на
наш взгляд, недостаточно полным и нуждается по меньшей мере в учете двух следующих
обстоятельств.
Во-первых, в построении и всей системной совокупности, и отдельных объектов
гражданских прав немаловажные (если не решающие) принципы и структурные
образования спроецированы из системного противостояния частного и публичного права.
Хотя исследователь и отмечает определенное влияние на построение системы объектов
начал естественного права, которое, в свою очередь, оказывает существенное влияние на
частное, прямая связь частноправовых идей с формированием объектов гражданских прав
не обозначается. Однако такая связь не только существует, но и участвует
непосредственно в формировании объектного состава в гражданском праве, в частности в
формировании организационного ядра всей структуры объектов - имущества. Включение
в состав вещей как объектов прав того или иного вида - это не только удовлетворение
прав человека и отражение объективной реальности, но и завоевание частного права,
проникновение собственно частноправовой системы в легальный перечень объектов
гражданских прав. Включение в состав вещей недвижимого имущества (в первую очередь
- земельного участка) - важнейшее достижение права как явления культуры и духовности.
Юридическое "отделение" здания от земельного участка возможно удовлетворяет
потребностям личности, отражает реально существующее благо, однако, не вписываясь в
строгую архитектонику (С.С. Алексеев) построения системы объектов недвижимого
имущества, допускает "вторжение" в исторически частноправовую системную связку
"строение - земельный участок" административного, публичного регулирования. В этом
также проявляется своего рода гомоморфный эффект всякой правовой системы,
подверженной влиянию не только частного, но и публичного права как "вышестоящих"
систем.
Во-вторых, система объектов гражданских прав не только отражает системные
свойства внешних господствующих или равноценных системных образований, но и
зависит от внутренних структур, которые, в свою очередь, не только подвержены влиянию
рассматриваемой системы, но и встречно на нее воздействуют. Этот весьма
специфический "внутренний мономорфный эффект" структур отдельных объектов (вещи,
ценные бумаги, имущественные права и т.п. подсистемы) на объектную систему в целом
тем значительнее, чем жестче построение конкретной подсистемы, чем более эта
подсистема, опять же в силу мономорфного эффекта, связана и соподчинена со
следующей, более "сильной" структурой <1>. В системе объектов гражданских прав в
целом такой максимально жесткой, "самосильной" подсистемой является структурное
построение объектов недвижимого имущества, поскольку недвижимые вещи <2> как
юридическая конструкция через иные идеальные построения (вещные права, например)
всегда базируются на объективно существующих, материальных, независимых от
субъектов реалиях окружающей действительности. Устранить с помощью права
недвижимость как явление внедуховного порядка невозможно. Право всегда будет либо
вынужденно <3>, либо благоприятственно (на началах частного права) регулировать
отношения, связанные с недвижимостью как объективным явлением, выступающим
материальным первоносителем всего сущего, в том числе юридических норм. Участок
земли, жилище, иные объекты недвижимости <4> наряду с неотъемлемыми правами
человека (на жизнь, свободу и др.) являются не только своего рода "организационным
центром" системы объектов гражданских прав. Это "сквозные" категории,
пронизывающие все право как полисистемное явление действительности и потому
подчиняющие (в определенной мере, естественно) себе иные структурные образования,
юридически более "отдаленные" от жизненной материальной основы.
--------------------------------
<1> Такими структурами являются те, которые более других зависимы от систем
материальных, объективно существующих и тем самым менее "подвластных" искажениям
юридической рефлексией в правовую материю.
<2> Именно недвижимые вещи, поскольку движимые вещи включаются в
предпринимательский оборот преимущественно в виде произведенного трудом товара.
<3> При тоталитарных режимах, например.
<4> В конце XIX века была опубликована научная статья "Место на кладбище как
объект недвижимого имущества" (см.: Поворинский А.Ф. Систематический указатель
русской литературы по гражданскому праву. С. 176).
Таким образом, допуская в качестве достаточно доказанных изложенные выше
выводы исследователей об имуществе как "организационном центре" системы объектов
гражданских прав, следует заметить, что недвижимое имущество в таком случае является
центральным, основополагающим звеном упомянутого центра. Недвижимость
предопределяет всю систему имущества и, следовательно, систему объектов гражданских
прав. Свободный оборот и абсолютные права на недвижимые вещи "включают" весь
арсенал частноправовых механизмов экономического саморазвития, и, напротив, сужение
оборота недвижимости, невозможность (или ограниченность) вещных и свободных прав
на нее обусловливает главенство публичных методов регулирования, исчерпывающих
рано или поздно создавшийся в независимом развитии объектов недвижимости
экономический, юридический и, вероятно, социальный потенциал. Недвижимое
имущество, занимая ключевое положение в системе объектов гражданских прав, само
выступает как в известной мере замкнутое, изолированное системное образование с
собственным строением и элементно-структурными отношениями.
Глава 3. СИСТЕМА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА:
ПОНЯТИЕ, СТРУКТУРА И ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ЦЕНТР
§ 1. Отличительные черты системы объектов
недвижимого имущества
1. В предыдущей главе настоящей работы были кратко обозначены основные черты
современной научной юридической теории о системах в праве вообще и о системе
объектов гражданских прав в частности. Причем объекты гражданских прав (ст. 128 ГК
РФ) представлены в весьма известном линейном системном построении, принципиально
не отличном от несколько суммативной категории "целого" <*>.
--------------------------------
<*> В литературе отмечены принципиальные отличия философской категории
"система" от понятий "общее" и "целое". В частности, отмечается, что не всякое целое
есть система, но любая система целостна. См., например: Керимов Д.А. Методология
права (предмет, функции, проблемы философии права). М., 2000. С. 258.
К первоначально суммативной характеристике совокупности объектов недвижимого
имущества как "целого" могут быть отнесены все недвижимые вещи, указанные в
законодательстве: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, иные
объекты, прочно связанные с землей и неперемещаемые (здания, сооружения, леса,
многолетние насаждения), а также предприятия, кондоминиумы, жилые и нежилые
помещения, также приравненные к недвижимости воздушные и морские суда, суда
внутреннего плавания, космические объекты.
Вместе с тем недвижимость - это не столько нечто "целое", сколько более прочная,
достаточно жестко структурированная конструкция, отвечающая всем свойствам
категории "система". Объекты недвижимого имущества являются и объектами научного
системного познания, причем соответствующего уровням системы этапного системного
познания: от рассмотрения недвижимых вещей как простого конгломерата до постижения
недвижимости как синтетической системы <*>.
--------------------------------
<*> В философской литературе сложились различные воззрения на научные объекты
как системы различных сложностей: корпускулярные (дискретные) и жесткие;
неорганизованные совокупности, неорганические и органические системы; суммативные
и целостные. См., например: Юдин Э.Г. Системный подход и принцип деятельности. М.,
1978; Афанасьев В.Г. Проблемы целостности в философии и биологии. М., 1964 и др.
Недвижимое имущество - это всегда система условно-самостоятельных, в
соображениях дискретности обособленных законодательством объектов недвижимости.
Системность предобусловлена <*> по меньшей мере тремя группами факторов: а)
объективно-физической связью материально недвижимых объектов между собой; б)
постоянным, связующим и, что более важно, равнохарактерным и неизменным
присутствием "единой публичной составляющей" в частноправовой конструкции любой
недвижимой вещи; в) юридической неразрывностью объектов недвижимого имущества,
выраженной максимально полно в публичном праве (законодательство о недрах,
природоохранное законодательство и.д.) и в меньшей степени - в частном. С развитием
свободного экономического оборота пронизанная публичным интересом юридическая
связанность разного рода недвижимых вещей ослабляется, а их прямая законодательная
взаимозависимость, сохраняя межсистемную "сцепку", все чаще уступает место более
высокоорганизованным соотношениям, в том числе основанным на договорных
принципах.
--------------------------------
<*> Предобусловленность не означает характеристики собственно системы
недвижимости, а скорее свидетельствует об определенных объективных предпосылках ее
существования.
Система объектов недвижимого имущества в юридической литературе специальным
исследованиям практически не подвергалась. Более того, разнохарактерные на первый,
поверхностный, взгляд вещи, отнесенные к недвижимости <1>, в известной мере
обусловливают высказываемое в литературе отрицание системных свойств недвижимых
объектов. Так, И.Д. Кузьмина полагает, что недвижимость в российском праве
представляет собой чрезвычайно многоплановое явление: вещи неподвижные по своей