Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве
Подождите немного. Документ загружается.
недр, которые предоставлены для сооружения и эксплуатации подземных,
преимущественно непубличного характера объектов.
Какова юридическая судьба участка недр, отведенного в установленном порядке под
строительство и дальнейшую эксплуатацию сооружения? Некоторые исходные положения
для дальнейших теоретических выводов можно обнаружить в судебной практике.
Весьма показательным в этой связи представляется Постановление Президиума
Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 июля 2002 г. N 3531/00 о рассмотрении спора,
связанного с эксплуатацией сооружения в виде насосной станции и подземной скважины.
Из материалов этого судебного дела следует, что скважина и насосная станция
являются совокупностью вещей, образующей единое целое, и используются по общему
назначению. Насосная станция строилась применительно к скважине, и в последующем
скважина и насосная станция эксплуатировались как единый имущественный комплекс -
гидротехническое сооружение (ст. 134 ГК РФ).
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть, что запасы подземной
минеральной воды в соответствии со ст. 1.2 Закона РФ "О недрах" являются
государственной собственностью и не могут быть предметом купли-продажи или
отчуждения в ином виде. Предоставление недр в пользование предполагает получение
пользователем лицензии в установленном законодательством порядке.
Скважина минеральной воды в виде ее сооружений не относится к недрам согласно
определению понятия "недра", содержащемуся в Законе РФ "О недрах", и такие
сооружения законодательством не исключены из гражданского оборота <*>.
--------------------------------
<*> Текст Постановления опубликован: Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ.
2002. N 10.
Наиболее важный вывод этого судебного акта: сооружение в недрах земли
прекращает юридическую судьбу одного недвижимого объекта гражданского права -
участка недр и включает в относительно свободный оборот другой объект - подземное
сооружение.
§ 3. Системные признаки иных недвижимостей по природе
1. Если рассматривать недвижимое имущество под выбранным ракурсом, то следом
за кратко рассмотренной первой группой объектов недвижимости (участки земной
поверхности, участки недр) необходимо назвать вторую: участки земли под
обособленными водными объектами, участки земной поверхности, занятые лесом или
многолетними насаждениями. Хотя позитивная норма ГК РФ иначе определяет эти
объекты: обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения (ст. 130), - в
заданной тематике настоящей работы господствующим становится сущностный принцип:
как бы ни разнился вид земельного участка (водоем, лес и т.д.), принципиально он
остается участком земной поверхности, и данное его свойство будет определяющим в
системной характеристике объекта. Небезынтересна в этой связи и позиция Концепции
развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе: "В ст. 130 ГК РФ к
разряду объектов недвижимости отнесены также обособленные водные объекты. И здесь
объектом недвижимости служат не сами воды, хотя и сопряженные с дном и берегом
водного объекта, а земельный участок, на котором водный объект расположен (ст. 102
Земельного кодекса РФ)" <*>.
--------------------------------
<*> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе.
С. 4.
Российское законодательство определяет обособленный водный объект (замкнутый
водоем) как небольшой по площади и непроточный искусственный водоем, не имеющий
гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами (ст. 1 Водного
кодекса РФ). Приоритет в правовом регулировании отношений, связанных с замкнутыми
водоемами, природоохранное законодательство отдает (хотя в целом для аналогичных
отраслей это не свойственно) гражданскому и земельному законодательству (ст. 5
Водного кодекса РФ) <1>. Это принципиальное положение подчеркивает и О.С. Колбасов:
"В настоящее время нет абсолютной границы в предметах правового регулирования
водного и гражданского законодательства и права. Между отраслями российского
законодательства есть постоянное взаимодействие, взаимное проникновение норм,
принципов, способов регулирования, обусловленное потребностями жизни. Поэтому
Водный кодекс может регулировать имущественные отношения в той мере, в какой это
необходимо для обеспечения рационального использования и эффективной охраны вод, а
гражданское законодательство может регулировать водные отношения в той мере, в какой
это требуется для обеспечения оптимальных моделей имущественного оборота и
связанной с этим эффективной защитой имущественных прав и интересов граждан и
юридических лиц" <2>. Соглашаясь с отнесением обособленного водного объекта к
недвижимому имуществу, ученый тем не менее отметил, что провозглашение этих
объектов недвижимым имуществом влечет необходимость решения следующих проблем:
относится ли подлинный водный объект (река, море, озеро, ручей, водоносный горизонт
подземных вод) к имуществу вообще и к недвижимости в частности. "Из буквы и духа
прошлого российского экологического законодательства можно сделать вывод, что
водные объекты и имущество суть трудно совместимые категории: то, что является
имуществом, не может быть водным объектом и вообще природным объектом; то, что
является водным объектом, не может быть имуществом. На таком принципе была
построена система правового регулирования водных отношений, а если взять шире, то и
отношений природопользования и охраны окружающей природной среды" <3>.
Особенность объекта определяет и характер прав на него. "Несмотря на то
обстоятельство, что воды являются восполняемым и повторно используемым ресурсом,
повсеместно в России нет достаточного количества воды, чтобы закон позволял каждому
пользователю потреблять необходимое ему количество воды по его усмотрению. В силу
этих обстоятельств содержание норм водного права не конструируется путем
регламентации преимущественно отношений собственности на водные объекты
аналогично тому, как право недвижимости регулирует право собственности на землю. В
водном праве закрепляется механизм реализации права использовать воду (водные
объекты), то есть права водопользования. Именно поэтому в водном законодательстве
преимущественно закрепляются отношения водопользования, а не собственности,
неотъемлемым элементом которой является правомочие владения" <4>, - отмечается
далее.
--------------------------------
<1> Указанная норма предусматривает также: "Имущественные отношения,
возникающие при использовании и охране водных объектов, регулируются гражданским
законодательством, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом".
КонсультантПлюс: примечание.
Комментарий к Водному кодексу Российской Федерации (под ред. С.А. Боголюбова)
включен в информационный банк согласно публикации - М.: Юридический Дом
"Юстицинформ", 1997.
<2> Постатейный комментарий к Водному кодексу Российской Федерации / Под ред.
С.А. Боголюбова. М.: Юридический Дом "Юстицинформ", 1996. С. 66.
<3> Там же. С. 69.
<4> Там же. С. 66.
Обособленный водный объект, по существу, в силу иных, не характерных для
недвижимости свойств выделен в отдельный вид недвижимых вещей. Федеральный закон
от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним" <*> (далее - Закон о регистрации прав) хоть и называет
замкнутый водоем объектом недвижимого имущества, однако кадастрового учета для
данного объекта не предусматривает <**>. Специальный водный кадастр ведется в иных
целях. В отношении обособленного водного объекта в ракурсе настоящей работы следует
исходить из посылки, что замкнутый водоем - это земельный участок, занятый водным
объектом и ввиду этого имеющий особенности в правовом положении (режиме). Эти
особенности сводятся преимущественно к специальным правилам пользования,
предусмотренным нормами природоохранных, публичных отраслей российского
законодательства.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
<**> Государственный учет подземных и поверхностных вод осуществляется в
Российской Федерации по единой системе и базируется на данных учета использования
поверхностных и подземных вод, представляемых водопользователями, и
государственного мониторинга водных объектов. Государственный водный кадастр
представляет собой свод данных о водных объектах, об их водных ресурсах,
использовании водных объектов, о водопользователях. Государственный водный кадастр
ведется в Российской Федерации по единой системе и основывается на данных
государственного учета вод (ст. 79 Водного кодекса РФ).
2. Еще большие природоохранные ограничения законодательство предусматривает в
отношении леса, также отнесенного ГК РФ к недвижимому имуществу. Следует отметить,
что гражданские законы не дают определения леса как объекта гражданских прав, в то же
время Лесной кодекс РФ под лесом понимает всю совокупность лесной растительности,
земли, животного мира и других компонентов окружающей природной среды, имеющей
важное экологическое, экономическое и социальное значение <1>. Лесное
законодательство оперирует понятием "лесной фонд", включая в его содержание лесные и
нелесные земли <2>. Господство земельного участка, земли в понятиях "лес", "лесной
фонд" подчеркивают и специалисты: "Под лесом прежде всего следует понимать
неразрывно связанные между собой лесную растительность и землю, где она
произрастает" <3>. Леса, таким образом, также следует рассматривать как земельные
участки, имеющие особое публичное регулирование, практически исключающее участие в
обороте земель, под лесными фондами находящимися <4>. Тождественно правовое
положение земельного участка, занятого многолетними насаждениями. Отнесение
многолетних насаждений к недвижимому имуществу содержит в определенной мере и
момент преемственности с классическим определением недвижимого имущества,
имевшего в центре всякой недвижимости земельный участок, безусловно ставя землю в
ранг практически единственного объекта недвижимого имущества, признавая все иное (от
строений до неснятого урожая) его принадлежностями.
--------------------------------
<1> Лесной кодекс Российской Федерации от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ // СЗ РФ.
1997. N 5. Ст. 610.
<2> К лесным землям относятся земли, покрытые лесной растительностью и не
покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления (вырубки, гари, погибшие
древостои, редины, пустыри, прогалины, площади, занятые питомниками,
несомкнувшимися лесными культурами, и иные). К нелесным землям относятся земли,
предназначенные для нужд лесного хозяйства (земли, занятые просеками, дорогами,
сельскохозяйственными угодьями, и другие земли), а также иные земли, расположенные в
границах лесного фонда (земли, занятые болотами, каменистыми россыпями, и другие
неудобные для использования земли) (ст. 8 Лесного кодекса РФ).
<3> Павлов П. Новый Лесной кодекс России и рыночная экономика // Российская
юстиция. 1999. N 2. С. 38.
<4> Статья 12 Лесного кодекса РФ предусматривает, что оборот лесного фонда не
допускается. Купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или
могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не
входящих в лесной фонд, не допускаются.
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе
также исходит из необходимости исключения из перечня недвижимого имущества лесов и
многолетних насаждений, поскольку "недвижимыми вещами являются не сами леса и
многолетние насаждения, а те земельные участки, на которых они расположены. Так, в
соответствии со ст. 7 Лесного кодекса РФ к лесному фонду относятся все леса, за
исключением расположенных на землях обороны и землях населенных пунктов
(поселений), а также земли лесного фонда, которые не покрыты лесной растительностью.
Отчетливо видно, что даже в законодательном определении "лесной фонд" речь идет не о
самой лесной растительности, а о тех земельных участках, на которых она расположена"
<*>. Напротив, Л.В. Щенникова активно возражает против этой позиции, полагая, что
"надо думать, и серьезно, особенно о правовом режиме таких "произрастаний" земли, как
леса. Именно леса составляют особую специфику, являясь недвижимостями как
составляющие землю и движимостями, как говорили дореволюционные цивилисты, "по
предварению" <**>. Соглашаясь с мнением автора о важности и специфичности леса,
следует лишь отметить, что право знает и иные, возможно, более действенные меры
юридической защиты лесов, чем отнесение их к недвижимому имуществу. В настоящее
время леса включены в недвижимые объекты неразрывно с участком земли, под ними
расположенным; исключение лесов из перечня недвижимостей не изменит существенно
правовой режим земельного участка, занятого лесным фондом.
--------------------------------
<*> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе.
С. 4.
<**> Щенникова Л.В. Недвижимое имущество: законодательные и концептуальные
подходы // Российская юстиция. 2003. N 11.
В целях настоящего исследования определяется базовый статус обособленных
водных объектов как особого рода участков поверхности земли, имеющих специальный
режим. С позиции досистемных характеристик отдельных объектов недвижимости
разделение обособленных водных объектов и лесов с многолетними насаждениями на
разные категории недвижимости представляется нелогичным. Позитивная норма о
недвижимости (ст. 130 ГК РФ) называет собственно таковыми земельные участки, участки
недр, обособленные водные объекты, а также иные объекты, прочно с землей связанные и
неперемещаемые, в том числе и леса. Леса и многолетние насаждения совершенно
оправданно должны быть в первом "уровне" природных недвижимостей.
§ 4. Производные объекты недвижимости
1. Здания и сооружения (строения) как производные (рукотворные) объекты
недвижимости в настоящее время занимают наиболее активное место в обороте
недвижимого имущества. Наряду с жилыми и нежилыми помещениями (речь о них будет
вестись позже) строения в соответствии с действующим законодательством являются
наиболее оборотоспособными недвижимыми вещами. В течение продолжительного
времени сдерживаемые в тисках единого государственного имущества квартиры, здания и
сооружения, а следом - земельные участки под ними единовременно и массово
включились в экономический оборот. Право частной собственности, зачастую
безосновательно рассматриваемое как "абсолютно абсолютное", обусловливало
максимально свободный оборот недвижимости. Не "созревшие" окончательно ни
законодательно, ни правовоззренчески объекты недвижимого имущества проецировали и
подобные, несколько поспешные, сиюминутные либо заимствованные из чужой,
инородной системы некоторые конструкции и объектов, и вещных прав.
Продолжающийся юридический "отрыв" земельного участка от здания, "расслоение"
здания на ряд самостоятельных подобъектов повлекли еще более значительные
отступления от классического построения недвижимости. Закон о регистрации прав не
только не внес в статику и динамику недвижимости стабильность, напротив, вольно или
невольно возвел констатирующий фактор регистрации прав и сделок в конституирующий
ранг "определителя" правовой судьбы объекта <*>. Потребуется еще значительное время
для стабилизации теории и практики оборота недвижимых вещей, выработки модельных
конструкций и методик. Представляется, что одной из исходных точек такой
стабилизации должно стать определение системной сущности строений и места их в
системе объектов недвижимости.
--------------------------------
<*> См., например: Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы
регистрационного права / Отв. ред. А.Р. Кирсанов. М.: Ось-89, 2003. Авторы этого
сборника отстаивают утверждение о появлении новой отрасли российского права - права
регистрационного.
Возведенное на участке земли строение существенно преобразует первоначальную
недвижимость, значительно повышает, а в определенных случаях, например при
самовольной постройке, требующей сноса, понижает ее исходную экономическую
ценность. Строение, исторически представляющееся определенного рода изменением
поверхности земельного участка, с течением времени естественным образом становится
юридически автономным, но продолжает тем не менее рассматриваться правом в
известном единстве с землей и с применением общих юридических конструкций,
достаточно полно обеспечивающих реализацию публичного интереса в этой сфере.
В последнее десятилетие здания и сооружения (наряду с земельными участками под
ними) - наиболее широко распространенные в экономическом обороте недвижимые вещи.
Позитивное регулирование отношений, связанных с правом собственности на строения,
значительно опередило доктринальное осмысление новых принципов построения
недвижимости. Свободное участие в предпринимательском обороте строений при
временном, но существенном отставании вступления в силу главы семнадцатой ГК РФ и
Земельного кодекса РФ обусловило дальнейшее, несколько своеобразное, подверженное
влиянию проводимой одновременно приватизацией развитие юридической (системно-
юридической!) связи "строение - земельный участок". Момент, когда можно было
достаточно безболезненно и с экономической точки зрения, и с социальной предложить
выверенную, продуманную, основанную на отечественном (в том числе и советского
периода) правовоззрении и юридическом опыте конструкцию вещных прав на строение и
земельный участок под ним, на строение и квартиру (комнату) в нем, был упущен. Задача
сегодняшнего позитивизма - разобраться с действующим законодательным массивом и
достаточно свободным судейским усмотрением и предложить наиболее эффективные
меры к минимизации правотворческих и правоприменительных проблем.
Судебная практика в рассматриваемый период также отличается отсутствием
стабильности, неровностью решений аналогичных по содержанию юридических дел.
Зачастую суды подменяют понятие "недвижимое имущество" понятием "капитальность
сооружения", существо самовольной постройки как объекта недвижимого имущества
рассматривается с позиции только строительных норм и правил (разрешение на
строительство, наличие или отсутствие коммуникаций и т.д.) <*>.
--------------------------------
<*> Примером могут служить два судебных постановления о спорах, связанных со
строительством торговых павильонов: Постановление Федерального арбитражного суда
Северо-Кавказского округа от 11 февраля 2003 г. N Ф08-187/2003; Постановление
Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 ноября 2002 г. N А13-
3770/02-12.
Цивилистическая мысль не осталась в стороне от актуальной проблематики. Не
ограничиваясь комментариями норм ГК РФ о недвижимости, Закона о регистрации прав,
авторы обращаются к фундаментальным основам сущности и оборота недвижимых
вещей. В литературе появляются доктринальные публикации как общего порядка, так и
посвященные непосредственно правовому двуединству строения и земельного участка
<*>. В упомянутых исследованиях правоведы подробнейшим образом подвергли анализу
не только сущностные гражданско-правовые аспекты строений как недвижимых вещей,
но и не оставили без внимания существенный публично-правовой срез данных объектов
гражданских прав. Имеются в виду практически значимые моменты градостроительных и
природоохранных правил, технических, строительных норм и правил, бесспорно, весьма
важных в рассматриваемой теме <**>. Подчеркивая значимость именно зданий и
сооружений, авторы лишь поверхностно обращались к взаимосвязи объектов
недвижимости, связи, охватывающей порой три, а то и четыре системных уровня
недвижимых объектов (например, земельный участок - имущественный комплекс - здание
- жилое (нежилое) помещение). Несистемное понимание проблематики влечет и
несистемное ее решение. Строения, действительно являясь максимально вовлеченными в
имущественный оборот, подвергаются доктринальному исследованию с минимальным
учетом системного их состояния. В лучшем случае рассматриваются связи "земельный
участок - строение", "строение - помещение в нем". Предлагая определение зданий и
сооружений как объектов недвижимого имущества, И.Д. Кузьмина полагает, что "здания и
сооружения - это инженерно-строительные объемы, конструкции, относящиеся к особому
виду недвижимых вещей, имеющих прочную и постоянную связь с землей, являющиеся
принятыми в эксплуатацию результатами правомерно осуществленной строительной
деятельности" <***>. Данная дефиниция, несмотря на некоторый "сниповский" оттенок,
вероятно, весьма точно выражает материальную сущность строений, однако в данном
определении отсутствует второй указанный в ГК РФ признак: неперемещаемость объекта,
причем не только физического, но и юридического свойства. А именно этот признак
является наиболее системообразующим.
--------------------------------
<*> См., например: Бабкин С.А. Основные начала организации оборота
недвижимости; Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском
дореволюционном и современном гражданском праве; Кузьмина И.Д. Правовой режим
зданий и сооружений как объектов недвижимости; Лапач В.А. Система объектов
гражданских прав: Теория и судебная практика; Сенчищев В.И. Объект гражданского
правоотношения и др.
<**> Так, в упомянутой работе И.Д. Кузьминой подвергнуты подробному анализу
более сорока подзаконных постановлений, распоряжений, приказов и инструкций.
<***> Кузьмина И.Д. Указ. соч. С. 73.
2. По упомянутым выше причинам настоящая работа предполагает возможным и
даже целесообразным подвергать анализу собственно здание или строение как объект
недвижимого имущества лишь под определенным ракурсом, уделив в дальнейшем
пристальное внимание системным свойствам и связям строения, ставшего в новейшей
гражданско-правовой практике центром структуры объектов недвижимого имущества.
Основная задача настоящей работы заключается не в исследовании, даже достаточно
глубоком, отдельных объектов и их связей, а в выработке базовых начал, концепции и
теоретической основы построения системы недвижимости.
К производным объектам недвижимого имущества кроме зданий и сооружений
законодательством отнесены также имущественные комплексы, кондоминиумы <*>,
жилые и нежилые помещения. Данным объектам недвижимого имущества посвящено
значительное число научных и научно-практических произведений <**>, в которых
достаточно глубоко и подробно раскрыты содержание и понятия данных объектов
недвижимости. Ввиду этого целесообразно остановиться лишь на тех системных
особенностях упомянутых недвижимостей, которые обусловлены структурными связями с
иными подобными объектами.
--------------------------------
<*> Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий
земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание,
иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых
или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц,
Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований
(домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иных формах
собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой
собственности (Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах
собственников жилья" // СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963).
<**> Крашенинников П.В. Право собственности на жилые помещения. М.: Статут,
2000; Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав // Практический
журнал для руководителей и менеджеров "Законодательство". 2003. N 4; Титов А.А.
Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР / Отв. ред. В.Б. Исаков. М.: Юрайт-Издат,
2003; Степанов С.А. Имущественные комплексы в российском гражданском праве. М.:
НОРМА, 2002; Симонов В.Н. Совершенствование законодательства о товариществах
собственников жилья // Актуальные проблемы жилищного права: Сб. памяти П.И.
Седугина. М.: Статут, 2003; и ряд других.
Имущественный комплекс (в первую очередь предприятие - ст. 132 ГК РФ)
представляет собой в качестве объекта гражданских прав имущество в самом широком
правовом значении, включающее недвижимые вещи (земельные участки, здания,
сооружения и т.д.), движимые вещи (сырье, инвентарь и т.д.), имущественные права
(права требования), имущественные обязанности (долги), объекты интеллектуальной
собственности (наименование, знаки обслуживания и т.д.). Иные комплексы имущества
обладают (или могут обладать в принципе) всеми характеристиками предприятия, кроме
одной - участия в экономическом обороте в предпринимательской сфере в качестве
основной и преобладающей цели функционирования. К вещам (помимо имущественных
прав и обязанностей), составляющим предприятие, ГК РФ относит земельные участки,
здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, а также права
требования и долги. Если следовать формальной логике закона (ст. 132 ГК РФ), то
имущественные группы, составляющие изучаемый комплекс как объект гражданских
прав, располагаются в общепринятом порядке гражданско-правовой значимости: а)
недвижимое и движимое имущество (земля, строения, оборудование, инвентарь, сырье,
продукция); б) имущественные права и обязанности (права требования и долги); в) права
на результаты интеллектуальной деятельности (обозначения, индивидуализирующие
предприятие, его продукцию, услуги).
Иными словами, вещный момент в имущественном комплексе имеет или, во всяком
случае, должен иметь преобладающий и даже подчиняющий удельный вес. Более того,
законодатель прямо исходит не только из вещного характера предприятия, но
непосредственно и, казалось бы, безоговорочно расставляет акценты: "предприятие в
целом как имущественный комплекс признается недвижимостью" <*>. Е.А. Суханов
отнес предприятие как имущественный комплекс, как комплекс взаимосвязанных
недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению, к вещам, к
особой разновидности недвижимости <**>. Предприятие, оставаясь по закону
недвижимым имуществом, по сути зачастую является (или стремится к этому по целевой
установке и месту в предпринимательском обороте) комплексом хозяйственных связей,
"раскрученным" именем, где материальная основа - место расположения
производственного или иного оборудования постепенно становится второстепенным и по
значимости в структуре имущественного комплекса, и в денежно-стоимостной иерархии,
уступая основное значение действиям других лиц (права и долги) и торговой
(промышленной) марке.
--------------------------------
<*> Небезынтересен в этом отношении довод А.И. Каминки, приведенный им в
теоретической полемике с Г.Ф. Шершеневичем. Приводя цитату последнего о том, что
"торговое предприятие должно бы также выделяться, как выделяется недвижимость,
служащая исключительно обеспечением залогодателя", А.И. Каминка возражает:
"Совершенно очевидно, как велика разница между торговым предприятием и
недвижимым имуществом с точки зрения степени возможности установить фактический
его состав, парализовать возможность его перехода в третьи руки, вообще обесценить", - и
далее: "Если бы даже и было возможно согласиться с целесообразностью такой
постановки вопроса, то и в этом случае речь шла бы об институте будущего, а не об
институте действующего права" (Каминка А.И. Очерки торгового права. СПб., 1911. С.
106).
<**> Гражданское право: В 2 т. Т. 1. 2-е изд., перераб. и доп. М.: БЕК, 1998. С. 306.
Таким образом, придание имущественному комплексу статуса недвижимого
имущества обусловлено целым рядом следующих характерных свойств данного объекта.
Во-первых, отнесение законодателем предприятия к недвижимости обусловлено
практически неизменным присутствием в имущественных комплексах большинства из
традиционных недвижимых вещей - земли, зданий, сооружений и т.д.
Во-вторых, предприятие - это и одна из основ экономического благосостояния
общества, и значительная ценность для государственной власти, фактически
обеспечивающие существование и развитие последней. Значимость для публичной власти
этой и правовой, и социально-экономической категории предопределила и законодательно
установленный особый, характерный для недвижимости порядок обращения предприятия
в сфере гражданского оборота. Не только имущественная значимость предприятий как
имущественных комплексов для публичной власти играет единственную роль в отнесении
этих объектов гражданских прав к недвижимым вещам. Необходимость этого особого
статуса вызвана и рядом иных причин, в свое время подмеченных Р. Саватье: а)
недвижимое имущество подчиняется правопорядку страны нахождения; б) постоянное
место нахождения обеспечивает возможность государственного учета, статистики не
только самого имущества, но и прав на него; в) достигается возможность восстановления
прав на него <*>.
--------------------------------
<*> Саватье Р. Теория обязательств. С. 58.
В-третьих, имущественный комплекс как объект недвижимости в
регламентированном ГК РФ виде проиллюстрировал глубинные "пружины" и
"противовесы", присутствующие в современном праве собственности на недвижимые
объекты. В отнесении имущественного комплекса к недвижимости (даже при отсутствии
в его составе традиционных недвижимых вещей) отобразился принцип эластичности
права собственности, рассмотренный в свое время И.А. Покровским: "Признавая в
принципе право собственности полной властью над вещью, государство в то же самое
время резервирует для себя право налагать на нее те или другие ограничения, какие оно
найдет необходимым, вплоть до полной экспроприации в интересах общего блага" <*>.
Право собственности (в том числе и на предприятие), с одной стороны, стремится к
максимальному господству над объектом ("пружина"), а с другой - никогда этого не
достигнет, так как всегда уравновешено системой "противовесов". В изучаемом ракурсе
предприятие как оборотоспособный объект ограничено государственной регистрацией как
следствием отнесения его к недвижимости.
--------------------------------
<*> Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. С. 202.
В-четвертых, предприятие как объект недвижимости характеризуется не только
необходимостью государственной регистрации. Сделки с этим своеобразным объектом
обусловлены и дополнительным рядом формальностей, предписываемых ГК РФ (ст. ст.
560, 561). С учетом образов И.А. Покровского, формальности эти, как "гири",
"перетягивают пружину" господства собственника над предприятием, тем самым
превращая, по существу, имущественный комплекс в малоинтересный для участников
предпринимательского оборота объект <*>. Это обусловливает больший удельный вес
публичного элемента в характеристике предприятия как объекта недвижимости и,
следовательно, меньший интерес для участников гражданского оборота <**>.
--------------------------------