Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве
Подождите немного. Документ загружается.
<***> СЗ РФ. 2002. N 5. Ст. 384.
Отсутствие в приведенном определении сущностных критериев отнесения того или
иного имущества к недвижимому восполняется достаточно развернутым перечнем
конкретных недвижимых объектов. Этот перечень тем не менее безальтернативно
свидетельствует об использовании и международно-правовыми актами исключительно
цивилистической конструкции этих объектов (прочная связь с земельным участком и
невозможность переноса без ущерба назначению).
3. Не менее важным в определении недвижимости объекта является второй
критерий, как известно, применяемый в совокупности с первым - прочной связью с
землей. Речь идет о невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его
назначению. В литературе данный критерий лишь констатировался, судебная практика
при отнесении или неотнесении объекта к недвижимости также основной упор делала на
прочную связь с землей. Прочная связь с землей (как физическая, так и юридическая)
теряет смысл, если объект может быть незатруднительно перемещен в любое другое
место. Если редкая недвижимая вещь в современном мире не может быть перемещена в
пространстве, то какой смысл следует вкладывать в одно из понятий, определяющих
недвижимость объекта, а именно в его неперемещаемость? Причем законодатель не
ставит в условие затратность возможного перемещения, стоимость объекта, его
сохранность и т.д. Критерий заключается именно в причинении несоразмерного ущерба
назначению объекта. Буквальное толкование нормы ГК РФ (ст. 130) не может дать ясное
однозначное понимание ряда весьма существенных аспектов, а именно:
1. Несоразмерный ущерб. Понятие несоразмерности нуждается хотя бы в
сравнительной мере. Несоразмерности относительно чего? Есть ли мера этой
"соразмерности"?
2. Ущерб назначению. Гражданское законодательство, как и любое иное, оперирует
(должно оперировать) четкими, формально определенными понятиями. В чем должен
выражаться ущерб? В денежных суммах? Каждый ли объект имеет назначение? В
частичной невозможности нести (отправлять, выполнять) назначение?
3. Несоразмерный ущерб назначению. Означает ли это оценочное понятие, что
пространственное перемещение объекта может повлечь большее или меньшее
затруднение в исполнении функциональных задач (если они имеются)?
Эти и многие другие вопросы не нашли пока решения ни в науке гражданского
права, ни в законодательстве, ни в судебной практике. Если речь в данной плоскости идет
не о зданиях и сооружениях, то проблема применения анализируемых критериев деления
имуществ на движимые или недвижимые вовсе не ставится, следовательно, можно
предположить, что прочная связь с землей и неперемещаемостью может иметь значение
исключительно для рукотворных строений. Для зданий и сооружений первоначальная
стадия юридического существования - либо землеотвод, разрешение на строительство,
приемка в эксплуатацию и т.д., либо снос или узаконивание самовольной постройки,
причем в последнем варианте опять же предоставление земельного участка, строительная
экспертиза (на предмет безопасности) и т.д.
Следует сделать вывод, что легальный критерий отнесения объектов к недвижимому
имуществу, указанный в ст. 130 ГК РФ, не столько свидетельствует о физической
связанности с землей (она также весьма и весьма важна), сколько предполагает
юридическую плоскость такой соединенности, свидетельствующей о более тесном
правовом взаимодействии и наличии структурных построений и системных связей. Более
подробно здания и сооружения будут рассмотрены в упомянутом системном
взаимоотношении с другими объектами недвижимого имущества в следующих главах. В
данном параграфе акцентируется внимание на неминуемых правовых связях недвижимых
объектов, которые, не исключая их природной соединенности, объективно необходимы и
наличествуют в недвижимости.
§ 5. Неделимость объектов недвижимого имущества
1. Известно, что недвижимые вещи по своей правовой природе не потребляемы,
индивидуально определенны и, как всякая вещь, в юридическом значении неделимы <*>.
Безусловно, в имущественном обороте участвуют сложные вещи, вещи с
принадлежностями (ст. ст. 134, 135 ГК РФ) <**>. Но даже эти юридические конструкции,
признавая в определенных случаях отдельные "составные" части вещей
самостоятельными объектами, объединяют их в единое целое. Только объединенная таким
образом вещь выступает в обороте, подчиняя своей правовой судьбе вошедшие в ее состав
и юридически "растворившиеся" в ней (вещи) иные предметы материального мира,
которые в прочих условиях могут выступать в качестве самостоятельных объектов
(пресловутый сервиз). Бесспорно, сложная вещь может быть разделена на отдельные вещи
- объекты, ранее выступающие единым целым, и каждая из составных частей способна
быть предметом экономического интереса. Но выделение из сложной вещи ее составной
части как самостоятельного объекта ведет к юридическому "исчезновению" сложной вещи
либо к ее качественным изменениям, позволяющим говорить о появлении новой вещи.
Возникновение же новой вещи "из части другой вещи" невозможно без юридического
исчезновения предшествующего материального объекта и появления нового <***>.
--------------------------------
<*> Теоретическая проблематика соотношения понятий "часть" и "целое"
недвижимой вещи применительно к системе объектов недвижимого имущества
рассматривается в настоящей работе далее.
КонсультантПлюс: примечание.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) (под
ред. О.Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации - М.:
Юридическая фирма КОНТРАКТ, Издательский Дом Инфра-М, 2004.
<**> См., например: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации,
части первой / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина; Ин-т государства и права
РАН. М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2002; Комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, части второй (постатейный) / Рук. авт. кол. и отв. ред. д-р юрид.
наук, проф. О.Н. Садиков. 3-е изд., испр. и доп. М.: Юридическая фирма "Контракт";
Инфра-М, 1998.
<***> Более подробно о сложной недвижимой вещи см. § 3 главы третьей настоящей
работы.
Иными словами, в данных обстоятельствах можно говорить исключительно о
разделении вещи на две новых, самостоятельных. Делимость вещей как сущностный
признак в значительной степени характерна для объектов, определяемых родовыми
признаками.
Весьма показательным в связи с изложенным является Постановление Президиума
Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 июля 2002 г. N 3531/00 <*>. В арбитражный суд
подан иск о признании недействительным договора от 14 января 1998 г. N 3 о купле-
продаже скважины минеральной воды N 1-Б и не завершенного строительством здания
насосной станции и о применении последствий недействительности этих сделок.
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций сделали
вывод, что по составу и назначению скважина и насосная станция, согласно ст. 135 ГК
РФ, должны рассматриваться соответственно как главная вещь и принадлежность.
Скважина являлась объектом федеральной собственности и не находилась в законном
владении предприятия "Полет". Поэтому наложение на нее ареста как на имущество
должника, согласно Временному положению о порядке обращения взыскания на
имущество организаций, утвержденному Указом Президента РФ от 14 февраля 1996 г. N
199, и последующая ее реализация противоречат законодательству. Насосная станция
аресту не подвергалась, поэтому оснований для ее реализации не имелось.
--------------------------------
<*> Текст Постановления опубликован: Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ.
2002. N 10.
Суд кассационной инстанции обоснованно признал, что эти выводы не
соответствуют материальному и процессуальному праву. Из материалов дела следует, что
скважина и насосная станция являются совокупностью вещей, образующей единое целое,
и используются по общему назначению. Насосная станция строилась предприятием
"Полет" применительно к скважине, и в дальнейшем скважина и насосная станция
эксплуатировались как единый имущественный комплекс - гидротехническое сооружение
(ст. 134 ГК РФ).
Об этих обстоятельствах, а также о том, что скважина и насосная станция на момент
наложения ареста и обращения взыскания на имущество находились в законном владении
предприятия "Полет", свидетельствуют документы Омского городского бюро технической
инвентаризации - технические паспорта названных объектов, договор от 14 октября 1994
г. N 023 о закреплении за предприятием "Полет" государственного имущества на праве
хозяйственного ведения. Эти документы не исследованы судами первой и апелляционной
инстанций, и им не дано надлежащей оценки. На необходимость оценки скважины и
насосной станции как единой (сложной) вещи, а также установления законного владельца
этого имущественного комплекса было указано в Постановлении Президиума Высшего
Арбитражного Суда РФ от 26 сентября 2000 г. по настоящему делу.
Изложенное позволяет сделать вывод, что данное принципиальное положение о
неделимости можно, а в некоторых случаях следует распространить на вещи недвижимые.
Традиционное деление недвижимых вещей на недвижимость по природе, на
недвижимость по назначению и на недвижимость по закону исходит в том числе и из
исключительной неделимости этих объектов (см., например, Французский гражданский
кодекс). В первую очередь это относится к объектам недвижимости по природе: участкам
недр, земельным участкам.
2. Понятие "участок" уже означает часть целого. Условное, исключительно правовое
вычленение из этого единого целого индивидуально-определенного участка исчерпывает
механизм включения этого объекта в предпринимательский оборот (в противном случае
понятие дискретности объектов гражданских прав как необходимого условия оборота
теряет смысл). Участок недр, земельный участок неделим по своей юридической природе;
выделение же в натуре "части" земельного участка означает прекращение
первоначального объекта и появление двух новых, которые только суммарно
(территориально, пространственно) соответствуют предшествующему объекту. В этой
связи известное положение, что при переходе права собственности на здание или
сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно
находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок
(ст. 273 ГК РФ), естественным образом вплетается в регулирование отношений по поводу
недвижимого имущества. Если изначально в рассматриваемой статье законодатель
справедливо обозначает собственно земельный участок, то в дальнейшем включает в
состав объектов недвижимого имущества новое, несколько неожиданное понятие: "часть
земельного участка". Является ли в этом случае часть земельного участка
самостоятельным объектом гражданских прав или мы имеем дело с простой
законодательной небрежностью? Ответ естествен: "часть" земельного участка (любого
другого недвижимого имущества) - собственно земельный участок.
Представляется, что появление категории "часть" в объектах гражданских прав
нельзя отнести к элементарной законотворческой оплошности, поскольку в отношении
иного объекта недвижимого имущества также и неоднократно применяется подобное
понятие: предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога,
аренды и других сделок (ст. 132 ГК РФ). Кроме того, в гражданском законодательстве как
объекты прав встречаются: части земельных участков (ст. ст. 340, 552, 553 ГК РФ), части
участков недр (ст. 26 Федерального закона РФ "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним"), части помещений (ст. 26 того же Закона), а
также части зданий, части жилых домов и т.д.
Вместе с тем на примере такого, казалось бы, стремящегося к постоянному
изменению собственного состава объекта гражданских прав, каким является предприятие,
можно уяснить следующее. Собственник полномочен, например, отчуждать предприятие
не только как единый объект, но и "частями", предварительно "расчленив"
имущественный комплекс. Таким образом отдельно могут быть проданы или отчуждены
иным способом и по отдельным самостоятельным договорам разным лицам вещи, права
на результаты интеллектуальной деятельности, права, обязанности и т.д. В таком случае
предприятие - имущественный комплекс - уже не выступает как прежний недвижимый
объект гражданских правоотношений, юридически он прекращает свое существование.
Основным критерием, определяющим юридические рамки предприятия как
имущественного комплекса, является ранее сложившаяся и сохраняемая им на момент
отчуждения первоначальная гражданско-правовая оборотоспособность как единого
объекта, способность и далее, и аналогичным образом участвовать в
предпринимательской деятельности. Изъятие из состава имущественного комплекса,
предопределенного его местом в экономическом обороте и стоящими перед ним
производственно-хозяйственными задачами, какого-либо существенного элемента (вещи,
права и т.д.) влечет прекращение имущественного комплекса как единого объекта и
появление ряда иных объектов - самостоятельных вещей, прав, результатов
интеллектуальной деятельности.
Приведенный вывод находит подтверждение и в практике Высшего Арбитражного
Суда РФ. При рассмотрении судебного дела о купле-продаже предприятия на условиях
конкурса было установлено, что опубликованный состав отчуждаемого торгового
имущественного комплекса в качестве долгов предприятия содержал определенную
кредиторскую задолженность. После совершения сделки и ее соответствующего
оформления новый собственник установил, что фактическая задолженность предприятия
значительно превышает публично указанную продавцом. Это обстоятельство послужило
основанием иска покупателя о включении в договор купли-продажи предприятия условия
о правопреемственности только в части обязательств (заранее ему известных), то есть
новый собственник предложил ограничить содержание (состав) имущественного
комплекса. Арбитражный суд, отказав собственнику в иске, сослался на положения ГК РФ
(ст. ст. 132, 559) о переходе в собственность покупателя предприятия в целом как
имущественного комплекса, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не
вправе передавать другим лицам <*>.
--------------------------------
<*> Пункт 4 приложения к информационному письму Президиума Высшего
Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров,
возникающих по договорам купли-продажи недвижимости".
Безусловно, нельзя ставить знак равенства между предметами и явлениями
окружающей действительности и интерпретацией этих предметов и явлений в
законодательстве, которое естественным образом позволяет себе подчинять физические,
социальные, психологические и иные объективные свойства нуждам наиболее
эффективного правового регулирования. Юридическая наука оперирует в качестве
исходного, базового материала, по существу, производными, правовыми категориями:
нормами, юридическими фактами и т.д., - однако в доктрине есть понятия базового,
основополагающего характера, разрушение которых может привести к отрицанию всей
цивилистической науки как таковой. Ввиду этого не может быть оправданием включение
в оборот части недвижимой вещи только на основании того обстоятельства, "что это
законом не запрещается". Нельзя полностью согласиться и со следующим, бесспорно
экономически обоснованным положением, что "при формальном толковании данных норм
получается, что при необходимости передать в пользование не весь объект целиком, а
только его часть собственник должен сначала разделить объект на новые объекты права
собственности, а только потом передавать один из них в пользование. Исполнение таких
требований привело бы к неоправданному усложнению имущественного оборота. А что
делать после прекращения аренды части недвижимости, выделенной в виде
самостоятельного объекта права собственности? Объединять, а в случае необходимости
передачи в пользование других частей опять "делить"? К счастью, на практике
собственники делимых объектов недвижимости передают в пользование помещения и
части земельных участков без "раздела" здания или участка. При этом согласно п. 2 ст. 26
Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок к ним" к договору аренды, представляемому на регистрацию, прилагается план
участка или здания, на которых обозначены сдаваемые в аренду части участка или
арендуемые помещения" <*>. Некоторые дополнительные формальности в совершении
сделок с недвижимостью с запасом компенсируют возможные необратимые и
губительные потери в становлении цивилизованной практики гласного оборота
недвижимого имущества, в регистрации прав на него.
--------------------------------
<*> Пискунова М. О делимости недвижимых вещей // Бизнес-адвокат. 2003. N 9.
3. ГК РФ (ст. ст. 128, 130), определяя объекты гражданских прав, достаточно четко
ограничивает эти объекты невозможностью их дальнейшего юридического "дробления":
участок недр, земельный участок, здание (сооружение) и т.д. Казалось бы,
"окончательность" этого уровня не соблюдается сначала самим ГК РФ, затем другими
федеральными законами и иными правовыми актами <*>. Речь идет в первую очередь о
гл. 35 ГК РФ "Наем жилого помещения", которая вводит в качестве отдельного объекта
гражданских прав физическую часть самостоятельного и, казалось бы, неделимого здания.
Включение в имущественный оборот жилого помещения логично и неминуемо повлекло
появление в качестве отдельного объекта гражданских прав и помещения нежилого:
комнат, цокольных этажей, подвальных и чердачных помещений и т.д. Бесспорно,
недвижимая вещь как юридическая конструкция имеет какой-либо смысл только как
объект прав, в первую очередь вещных. Целью настоящей работы не ставится
исследование вещных прав на данный объект <**>. В данном исследовании, насколько
это возможно, предпринимается попытка лишь отчасти осветить, во-первых, такое
свойство вещи, как делимость, и, во-вторых, обозначить ряд иных проблемных
направлений дальнейшего исследования недвижимого имущества как объекта
гражданских прав.
--------------------------------
<*> Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст.
3594); Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. и др.
<**> О сложных проблемах вещных прав на нежилые помещения и путях их
решения см.: Скловский К. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник
Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. N 8 (129).
Законодательство и юридическая наука достаточно свободно выстраивают
собственные правовые категории и системные блоки без учета, во всяком случае без
предельно точного соответствия, понятий и системных образований регулируемых
общественных отношений, вводя в научно-юридический обиход, например, фикции.
Философии известно, что рефлексивно воссозданный образ знания и само реальное
научное знание могут не соответствовать друг другу, что влечет ложную рефлексию <*>.
И в перечне объектов недвижимого имущества гражданское законодательство и
цивилистическая наука не стремятся, а в отдельных случаях сознательно избегают
соответствия экономическим явлениям и физическим характеристикам объектов
материального мира, что в итоге и не привело к полному восприятию классической
философией в качестве своего предмета и законодательства, и юридических наук <**>.
--------------------------------
<*> Теоретическая рефлексия может перестраивать свой объект - систему научного
знания - лишь в той мере, в какой эта перестройка служит выявлению таких
концептуальных структур, которые более точно отражают объективно-реальные
процессы, воспроизводимые в научной теории. Более подробно об этом см., например:
Лекторский В.А. Субъект, объект, познание. М.: Наука, 1980. С. 268.
<**> Вместе с тем нельзя не согласиться с позицией, допускающей определенное
влияние природных, естественных свойств предметов материального мира на
совокупность позитивных правовых норм, определяющих правовой режим, статус объекта
прав. Влияние не "прямое", а в "снятом виде", через содержание правовых предписаний
(Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения // Актуальные проблемы
гражданского права / Под ред. М.И. Брагинского. М., 1998. С. 140 - 153).
Бесспорно, практически любая материально существующая вещь может быть
технически разделена на части, причем каждая из этих частей (физических частей
телесной вещи) может стать самостоятельным объектом имущественного интереса. В
составе здания (сооружения) технически может быть выделено отдельное помещение,
которое в качестве самостоятельного объекта с соблюдением определенных условий и
формы служит предметом разнообразных сделок. В этом случае нет оснований говорить о
противостоянии категорий "целое - часть", поскольку технически выделенное помещение
включается в оборот не в качестве части здания, а в качестве полноценного,
самостоятельного, индивидуально-определенного и т.д. объекта, допускаемого в этом
значении пусть не ГК РФ, но другим федеральным законом.
Несколько иначе складывается юридическая судьба "исходного" недвижимого
имущества - здания, из состава которого сначала технически, а потом и юридически был
выделен самостоятельный объект. Сохраняется ли в этом случае первоначальный статус
здания как отдельного объекта? Безусловно, в отношении иных, полностью
оборотоспособных вещей данная проблема не применима, так как отделенная от вещи
незначительная, несущностная часть (деталь, элемент и т.д.) не влияет по общему правилу
на дискретность данного имущества. Равным образом не влияет на существо недвижимого
объекта отделенная от него (или замененная) принадлежность. Весьма показательно и
значимо в этом отношении Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 26 октября 1999 г. N 3655/99. На наш взгляд, и актуальность проблемы, решаемой
судом, и аргументация выводов постановления обусловливают максимальную полноту
воспроизведения судебного акта.
Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ рассмотрел протест заместителя
Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ на Постановление Федерального
арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 апреля 1999 г. по делу N 4369/616
Арбитражного суда Калининградской области и установил: общество с ограниченной
ответственностью обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к
закрытому акционерному обществу и товариществу с ограниченной ответственностью с
иском о признании права собственности на 117 дверных блоков "Бостониан" и
освобождении их от ареста.
Иск заявлен об освобождении имущества от ареста, наложенного Определением
Арбитражного суда Калининградской области от 1 октября 1998 г. по делу N 3515.
Данным Определением, вынесенным в целях обеспечения иска товарищества к ЗАО,
наложен арест на строительные материалы, оборудование и иное имущество ответчика.
Решением от 21 января 1999 г. исковые требования удовлетворены частично: за истцом
признано право собственности на 66 дверных блоков, установленных в не завершенном
строительством жилом доме, и они освобождены от ареста. В остальной части иска
отказано. Постановлением апелляционной инстанции от 10 марта 1999 г. решение
изменено, в признании права собственности на 66 дверных блоков отказано, в остальной
части решение оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа Постановлением от 28
апреля 1999 г. постановление суда апелляционной инстанции отменил, решение суда в
части освобождения имущества от ареста отменил и в иске в этой части отказал, в
остальной части решение оставил без изменения. Президиум считает, что постановления
апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене, а решение суда - изменению
по следующим основаниям. Как следует из материалов дела, между ООО (заказчик) и
ЗАО (подрядчик) заключен договор подряда от 15 января 1998 г. N 1, согласно которому
подрядчик принял на себя обязательства своими силами и из своих материалов закончить
незавершенное строительство 19-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: г.
Калининград, ул. Земельная, д. 4а. Во исполнение своих договорных обязательств ЗАО
осуществило в июле и августе 1998 г. установку в строящемся здании 66 дверных блоков,
а ООО произвело оплату проделанной работы и дверных блоков.
В августе 1998 г. договорные отношения по строительству жилого дома между
сторонами были прекращены, и заказчик заключил новые договоры подряда на
завершение строительства объекта недвижимости с другими подрядчиками (договоры от
21 октября 1998 г., от 14 октября 1998 г., от 21 октября 1998 г.), которые закончили
строительство (акт рабочей комиссии о приемке законченного строительством здания от
15 января 1999 г.).
Таким образом, на момент вынесения Определения суда от 1 октября 1998 г. о
наложении ареста и составления судебным приставом-исполнителем акта описи и ареста
66 дверных блоков от 16 октября 1998 г. законным владельцем объекта незавершенного
строительства являлось общество с ограниченной ответственностью. При этом
установленные в доме дверные блоки перестали быть отдельными самостоятельными
объектами собственности, а стали частью принадлежащей истцу недвижимости.
Требование ООО об исключении установленных в жилом доме дверных блоков из акта
описи и ареста имущества является законным и обоснованным, поскольку истцу
принадлежит недвижимость, частью которой являются дверные блоки, и последние не
существуют в качестве отдельного предмета, в связи с чем не могут быть включены в акт
описи имущества. Кроме того, они не могут быть включены в акт описи и потому, что не
принадлежат должнику ввиду прекращения с ним договорных отношений по подряду.
Поэтому решение суда об освобождении от ареста 66 установленных дверных блоков
является законным и обоснованным и отмене не подлежит.
Поскольку установленные в доме дверные блоки как отдельный предмет не
существуют, а являются частью принадлежащей истцу недвижимости, суд первой
инстанции необоснованно удовлетворил исковые требования о признании права
собственности на 66 дверных блоков. В этой части решение суда подлежит отмене. В
остальной части решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.
Постановление апелляционной инстанции подлежит отмене, так как ею рассматривался
вопрос о праве собственности на установленные в доме дверные блоки, то есть на
объекты, которые уже не существуют. По этому же основанию подлежит отмене
постановление кассационной инстанции в части признания права собственности на 66
дверных блоков. В части отказа в иске об освобождении от ареста установленных в доме
дверных блоков названное постановление также подлежит отмене, поскольку к моменту
составления акта описи и ареста имущества - 66 дверных блоков, последних как
отдельного самостоятельного предмета залога не существовало, следовательно, не
подлежала применению ст. 353 ГК РФ <*>.
--------------------------------
<*> Юридическая конструкция "главная вещь - принадлежность" в ракурсе
настоящего исследования рассматривается как главная недвижимая вещь - движимая
принадлежность (ст. 135 ГК РФ). Следует отметить, что анализируемая взаимосвязь
недвижимой вещи и ее принадлежности в наименьшей степени подверглась
переосмыслению со времен Свода законов гражданских Российской империи и Проекта
гражданского уложения Российской империи.
Аналогично складывается ситуация с отчуждением (заменой) не только
принадлежностей недвижимого имущества, но и его технологической части - крыши,
стены и т.д. Однако нередко приводимый в цивилистике пример с бревенчатым
строением, которое является недвижимостью, а при разборке на бревна таковой быть
перестает, но после сборки вновь появляется <*>, в данном случае не может быть
использован как свидетельство проявления сущности здания, поскольку либо вторично
"появляется" новый объект недвижимого имущества, либо первоначальный объект
продолжает свое юридическое существование, даже отсутствуя физически.
--------------------------------
<*> Валеев М.М. Вещи как объекты гражданских правоотношений: Дис. ... канд.
юрид. наук. Екатеринбург, 2003.
4. Изложенное положение не может быть распространено на правовую конструкцию
здания, существовавшую до "выделения части" в виде единого недвижимого объекта,
несмотря на то, что в законодательстве и доктрине допускается возможность разделения
недвижимого имущества на части. Как отмечалось выше, М. Пискунова считает, что
способом раздела недвижимой вещи следует признать "отчуждение собственником
делимой недвижимой вещи ее части. Данного вида сделки прямо не предусмотрены
законом, но они не противоречат содержанию права собственности (ст. 209 ГК РФ) и
могут совершаться в соответствии с принципом свободы договора. Необходимыми
условиями являются отсутствие противоречия закону и иным правовым актам, в том
числе делимость недвижимости и соблюдение охраняемых законом интересов других лиц.
При этом в собственности отчуждателя тоже должна оставаться часть недвижимости как
объект права, индивидуально-определенная и сохраняющая исходное назначение" <*>.
Более того, рассматривая и обосновывая возможность участия в обороте в качестве
самостоятельных объектов "частей недвижимости", М. Пискунова полагает:
предоставление части делимой вещи в пользование (аренда, ссуда, наем) также
соответствует содержанию права собственности, но не является разделом вещи. Делимая,
но не разделенная вещь продолжает оставаться целым объектом вещного права
собственности, в то время как ее часть становится объектом (предметом)
обязательственных прав.
--------------------------------
<*> Пискунова М. О делимости недвижимых вещей // Бизнес-адвокат. 2003. N 9.
Такая конструкция недопустима ни законодательно, ни доктринально. Известная
дихотомия гражданского права, все построение отрасли гражданского законодательства
будут разрушены подобным, практически механическим, "неорганическим смешением"
вещных и обязательственных прав.
В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе
(под редакцией В.В. Витрянского), подготовленной в рамках работы Совета при
Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (п.
4 Протокола от 20 мая 2002 г. N 9), в рассматриваемом аспекте отмечается: "Если по
своим естественным (физическим, конструктивным и т.д.) характеристикам недвижимая
вещь может быть поделена на несколько самостоятельных вещей, то при разделе прежняя
недвижимая вещь свое существование прекращает, и образуются два или более
самостоятельных объекта права" <*>. Данное предложение Концепции безупречно только
в отношении объектов недвижимого имущества, которые при разделении создают
простую, линейного (суммативного) уровня совокупность новых недвижимостей
(земельные участки, участки недр). Более сложные по составу и сущности объекты
недвижимости, к которым, например, относятся здания и сооружения, требуют особо
тщательного подхода. В связи с этим представляется несколько категоричным следующее
положение Концепции: "Собственник здания, желающий распорядиться отдельным
помещением, должен сначала произвести выделение этого помещения, т.е.
зарегистрировать свое право собственности в отношении помещения. Право
собственности на здание в этом случае прекращается с исчезновением, в юридическом
отношении, самого здания" (раздел III § 3 Концепции) <**>. Не ставя под сомнение
первую часть приведенного предложения, представляется недостаточно
аргументированной вторая его часть - о юридическом исчезновении здания как объекта
гражданских прав, поскольку первоначальной недвижимой вещью выступала не просто
вещь, а составная вещь с более сложным системным уровнем и типом элементно-
структурных отношений <***>. Практика демонстрирует недостаточно четкую позицию в
анализируемой проблеме. В целом судами пока признается возможность отчуждения
"части недвижимого имущества" без дополнительной регистрации этой части в качестве
самостоятельной недвижимости. Однако есть и практика, прямо подтверждающая
обоснованность предложений Концепции. Так, в Постановлении ФАС Северо-Западного
округа от 5 августа 2002 г. N А56-8577/02 отмечено: "...права могут быть
зарегистрированы либо на здание или сооружение в целом, либо на самостоятельные
вторичные объекты - нежилые помещения, входящие в его состав. Регистрация права
собственности одного лица на нежилое помещение, входящее в состав здания, исключает
возможность регистрации права иного лица на все это здание". В этом же Постановлении
судом был сделан еще один важный вывод: в связи с выделением из здания нежилого
помещения и его отчуждением и оставшаяся часть здания должна была пройти особый
технический и кадастровый учет, без которого эту часть недвижимого имущества нельзя
признать сформированной как объект недвижимости.