Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве

Подождите немного. Документ загружается.

существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или

художественной ценности, неудобство в пользовании и т.п." (п. 35 Постановления

Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля

1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой

Гражданского кодекса Российской Федерации" // Вестник Высшего Арбитражного Суда

РФ. 1996. N 9.



Кроме того, следует отметить, что российский гражданский закон остался верен

традиционному подходу к определению недвижимых вещей по природе (упомянутых

выше) и недвижимых вещей по закону. К последним относятся, в частности, юридически

недвижимые объекты, физическая природа которых, рассматриваемая в отрыве от

системного построения, таковой однозначно не является (морские и воздушные суда,

космические объекты и т.д.).

3. Классические цивилистические исследования сущности деления вещей на

движимые и недвижимые в большинстве своем относились к догматическим

комментариям законодательной (в отдельных случаях - судебной) нормы <*>. Правоведы

отмечали особенности деления вещей на движимые и недвижимые, подвергали анализу

публичный характер объектов недвижимости (в первую очередь, естественно, земли). Так,

в частности, было отмечено, что, во-первых, недвижимое имущество, состоявшее

преимущественно из земельных участков и строений на них, подвергается непрерывному

публичному ограничению; во-вторых, владение недвижимым имуществом всегда открыто

для публичной власти и, следовательно, доступно для фискально-налогового воздействия

<**>. Все известные правоведы прошлого и позапрошлого столетий (Д.И. Мейер, Г.Ф.

Шершеневич, В.И. Синайский и др.) единодушно исследовали "неразрывную", "прочную"

связь с землей как принципиальный признак недвижимого имущества; кроме того, Г.Ф.

Шершеневич, к примеру, выделял особую значимость, ценность объекта, прочно к земле

прикрепленного, чтобы считать этот объект недвижимой вещью <***>.

--------------------------------

<*> Русское гражданское право. Обзор действующего законодательства,

кассационной практики правящего сената и Проекта гражданского уложения: Пособие к

лекциям А.М. Гуляева. СПб., 1912; Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского

права. М.: Спарк, 1995; Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002 и др.

<**> Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. Ч. 2. М., 1997. С. 141.

<***> Г.Ф. Шершеневич отмечал, что собственно и исключительно назначение

строения не имеет влияния на признание за ним движимого и недвижимого свойства, так,

например, нельзя признать недвижимостью беседку в саду (Шершеневич Г.Ф. Указ. соч.

С. 151).



Таким образом, российская цивилистика конца XIX - начала XX века в сфере

деления объектов гражданских прав на недвижимые и движимые вещи в основном

ограничилась комментариями действующего в то время гражданского законодательства

<*>, лишь, пожалуй, И.А. Покровский в рассмотрении сущности недвижимости не

ограничился юридической догматикой, отметив одну из основных, относящихся к

характеристике системности черт всей совокупности недвижимых вещей: неизбежную

периодичность максимального включения в оборот недвижимости с неизбежным же

ограничением, вплоть до полного запрета ее участия в экономических отношениях <**>.

--------------------------------

<*> Свод законов Российской империи. Т. Х. Ч. 1. Ст. 387.

<**> Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. С. 204.



Современные правоведы, среди которых следует отметить таких, как В.В.

Витрянский, Б.М. Гонгало, Е.А. Суханов, О.М. Козырь, И.Д. Кузьмина, В.А. Лапач, Е.Ю.

Петров, А.А. Александров <*>, достаточно обширно и глубоко проанализировали

действующее законодательство и судебную практику о недвижимом имуществе, развив те

положения, которые были обозначены много ранее, но не потеряли и, вероятно, не

потеряют свою актуальность в обозримом будущем: о сущности недвижимого имущества,

о делении вещей на движимые и недвижимые, о юридической или физической природе

объектов недвижимого имущества. Причем отмеченный последний момент вызвал

незначительные разногласия между цивилистами и сводился к признанию (или

отрицанию) для отнесения объекта к недвижимому имуществу необходимости

юридической связи объекта недвижимости с участком земли, на котором объект

расположен <**>.

--------------------------------



КонсультантПлюс: примечание.

Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации

прав на недвижимое имущество и сделок с ним" под ред. П.В. Крашенинникова включен в

информационный банк согласно публикации - Издательство "Спарк", 2001 (2-е издание,

исправленное и дополненное).



<*> Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России //

Гражданский кодекс России: Сб. памяти С.А. Хохлова. М., 1998; Постатейный

комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним" / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 1999;

Александров А.А. Особенности правового режима недвижимости в гражданском праве

России (начало ХХ в. и современность) // Вестник МГУ. Сер. 11. Право. 1996. N 6;

Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений // Государство и право на рубеже

веков: Сб. / Под ред. Т.Е. Абовой. М., 2001; Дозорцев В.А. Недвижимость в новом

Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория.

Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский; Исследовательский центр

частного права. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998.

<**> Гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. 1. / Под ред. Е.А. Суханова. М., 1998. С.

304.



Действительно, для признания права собственности на строение необходимо

определенное право на земельный участок, поскольку известно, что "недвижимостью в

гражданском праве признается не любое имущество, отвечающее признаку связанности с

землей, а то, которое, обладая такими признаками, может быть объектом гражданских

прав. Это означает, что в качестве недвижимого должно рассматриваться лишь

имущество, на которое могут быть установлены право собственности и иные права. А для

возникновения таких прав необходима государственная регистрация" <*>. Логично

утверждение для объектов недвижимого имущества, уже участвующих в имущественных

отношениях, право на которые (объекты) подлежит специальному учету и регистрации.

--------------------------------

<*> Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. С. 276.



Однако отрицать существование объектов недвижимости до государственной

регистрации "первого" права на него равносильно отрицанию вещей вообще, "которые

предназначены удовлетворять определенные потребности и могущие быть в обладании

человека" <1>. Не право порождает недвижимую вещь, а недвижимость, признаваемая

таковой в силу природных свойств или указания закона, требует регистрации права на нее.

Деление вещей на недвижимые и движимые необходимо для установления круга

объектов, подпадающих под особое правовое положение. Особые черты недвижимых

вещей: "стабильность положения недвижимого имущества дает возможность

регистрировать его" <2>. Развивает это положение и Б.М. Гонгало: "...деление вещей на

движимые и недвижимые обусловлено объективно существующими различиями между

этими двумя видами вещей (природой этих вещей)". В ст. 130 ГК при определении

недвижимости не упоминается такой ее признак, как наличие государственной

регистрации. Для признания вещи недвижимой требуется прочная связь с землей,

невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению <3>, - полагает

и ряд других авторов <4>. В этой связи следует также отметить, что дискуссия

развивается в отношении только одного из видов недвижимых вещей - строения (здания,

сооружения), между тем как существование иных недвижимостей (земельный участок,

космический объект и т.д.) подобных вопросов не влечет.

--------------------------------

<1> Красавчиков О.А. Гражданское право: Учебник: В 2 т. М., 1985. Т. I. С. 180 -

181.

<2> Саватье Р. Теория обязательств. М., 1972. С. 58. Следует отметить, что

стремление позитивного публичного права к бесконечно детальной регламентации могло

бы привести в особых случаях к попыткам регистрации всего и вся, как это уже имеет

место применительно к автотранспорту, маломерным судам, оружию, а ранее к

печатающим машинкам и копировальным аппаратам.



КонсультантПлюс: примечание.

Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации

прав на недвижимое имущество и сделок с ним" под ред. П.В. Крашенинникова включен в

информационный банк согласно публикации - Издательство "Спарк", 2001 (2-е издание,

исправленное и дополненное).



<3> Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под ред. П.В.

Крашенинникова. М., 1999. С. 15 - 16.

<4> См., например: Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник

Высшего Арбитражного Суда РФ. 1999. N 8. С. 104 - 110.



Современная судебная практика подтверждает изложенные выводы. Показательно в

этом плане Постановление Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 сентября 2000 г. N

1288/00 <*>.

--------------------------------

<*> Текст Постановления опубликован: Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ.

2000. N 12.



Как видно из материалов дела, товарищество приобрело на открытых аукционных

торгах имущество муниципального предприятия "Овощной магазин N 48",

представлявшего собой отдельно стоящее одноэтажное сооружение. Земельный участок

площадью 0,03 гектара, на котором расположено спорное строение, предоставлен

товариществу в соответствии с постановлением главы администрации для эксплуатации

овощного магазина, и для этих целей заключен договор аренды земли.

Постановлением главы администрации города было разрешено в течение двух лет

произвести реконструкцию овощного магазина с разработкой проектно-сметной

документации, предусматривающей использование легковозводимых конструкций (с

учетом временного размещения магазина). Этим же постановлением товариществу

предписывалось согласовать проект с главным архитектором города и начать

реконструкцию магазина после получения разрешения на производство работ в инспекции

Госархстройнадзора. Однако товарищество еще до издания указанного постановления без

согласия собственника произвело снос магазина и, не получив разрешения на

производство строительно-монтажных работ в инспекции Госархстройнадзора,

приступило к кирпичной кладке стен, перегородок и бетонированию оставшегося

фундамента.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое

строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке,

не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми

актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с

существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Разрешение инспекции Госархстройнадзора на производство строительно-монтажных

работ товарищество не получило до настоящего времени. Земельный участок

предоставлялся целевым назначением для эксплуатации овощного магазина, а не для

строительства нового объекта.

Поскольку разрешенная главой администрации города реконструкция здания для

временного размещения магазина не произведена в установленный срок, а старое здание

овощного магазина снесено полностью, это постановление отменено постановлением мэра

города. При таких условиях, полагает Высший Арбитражный Суд, вывод суда

кассационной инстанции о том, что спорный объект не является самовольной постройкой,

противоречит п. 1 ст. 222 ГК РФ и не подтверждается имеющимися в деле документами. В

соответствии с п. 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку

может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем

ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке

предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Исходя из того что товариществу земельный участок постановлением главы

администрации предоставлялся во временное пользование и для других целей, указанное

постановление отменено, а земельный участок под постройкой предполагается

использовать под жилищное строительство, оснований для признания права

собственности на возведенную постройку за истцом не имеется. Встречный иск об

обязании товарищества снести спорную постройку подлежит удовлетворению на

основании п. 2 ст. 222 ГК РФ.

Правовой конфликт, решенный судом, таким образом, развивался по поводу

недвижимого имущества, право на которое не было зарегистрировано, что не дало

оснований не применять нормы законодательства о недвижимых вещах.

4. "Синдром" правовой законодательной и доктринальной безупречности,

свойственный гражданскому законодательству и цивилистике, которые в течение двух

тысячелетий "выстрадали" конструкцию недвижимой вещи (так и не решив всех

глубинных проблем), не знаком иным, публичного порядка отраслям права. Если

специалисты гражданского права не могут прийти к единому выводу о моменте

возникновения недвижимой вещи как объекта гражданских прав, то налоговое

законодательство таких проблем не замечает совсем. Налоговый кодекс РФ (ст. 85) не

только предусматривает, что органы, осуществляющие государственную регистрацию

прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязаны сообщать сведения о

расположенном на подведомственной им территории недвижимом имуществе, о

транспортных средствах, зарегистрированных в этих органах (правах и сделках,

зарегистрированных в этих органах), и об их владельцах в налоговые органы по месту

своего нахождения в течение 10 дней со дня соответствующей регистрации <*>, но и

"легко решает" вопрос о "существовании" объекта недвижимого имущества как объекта

налогообложения. Через подзаконные акты предписывается организациям технической

инвентаризации направлять сведения об инвентаризационной стоимости расположенного

на подведомственной им территории недвижимого имущества и его владельцах в

налоговые органы по месту своего нахождения. Сведения об инвентаризационной

стоимости объектов налогообложения заполняются на основании данных технических

паспортов. В случае если отсутствуют технические паспорта объектов недвижимого

имущества или плановая инвентаризация таких объектов не была проведена в течение

последних пяти лет, организации технической инвентаризации представляют сведения по

результатам массовой оценки объектов, которые могут быть скорректированы после

проведения полной паспортизации объекта и предоставления выписки в налоговый орган

о его инвентаризационной стоимости. И наконец, "венцом" юридической идентификации

объекта как недвижимого служит следующее положение: "В случае если объект

налогообложения на момент представления сведений не поставлен правообладателем на

технический учет, организации технической инвентаризации представляют сведения по

результатам визуального наблюдения, которые впоследствии могут быть

скорректированы после проведения полной паспортизации объекта и предоставления

выписки в налоговый орган о его инвентаризационной стоимости" <**>. Приведенное

положение ни в коей мере не может служить каким-либо доводом; оно лишь

свидетельствует о том, что для публичного права недвижимая вещь (объект

налогообложения) приобретает юридическую значимость самим фактом существования,

удостоверенным визуальным наблюдением сотрудника технической организации <***>.

--------------------------------

<*> Примечательно, что недвижимость в данной норме "соседствует" с

транспортными средствами.

<**> Приказ Госстроя РФ и МНС РФ от 28 февраля 2001 г. N 36/БГ-3-08/67 "Об

утверждении Порядка представления уполномоченными организациями технической

инвентаризации в налоговые органы сведений об объектах недвижимого имущества" //

Российская газета. 2001. 28 апреля.

<***> Решением Верховного Суда РФ от 28 июня 2001 г. N ГКПИ01-946 данный

Приказ признан соответствующим законодательству.



§ 4. Связь с землей как общий системный признак

недвижимой вещи



1. "Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землею не

может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от

обстановки каждого случая в отдельности... Несомненно, строительная техника,

позволяющая перемещать многоэтажные дома, способна еще более затруднить и без того

не особенно твердое отличие движимости от недвижимости" <1>, - в какой-то мере

данные строки обусловили границы дальнейших догматических исследований в этом

аспекте сущности недвижимого имущества. Правоведы рассматривали понятие "прочная

связь с землей" исключительно как соединение (соединенность) <2> объекта с грунтом

(почвой). В настоящее время механические критерии прочности связи строения с землей

заметно утрачивают свое значение <3>, уступая зависимости (прочности) юридической

<4>.

--------------------------------

<1> Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 96.

<2> Гамбаров Ю.С. Курс гражданского права. Т. 1. Часть общая. СПб., 1911. С. 596.

<3> Известно, что Французский гражданский кодекс особо подчеркивал такую связь

строения и земли: соединение посредством цемента или алебастра.

<4> Цивилистами начала XX века было отмечено, что существующая юридическая

связь между землей и строением определяется как соотношение главной вещи (земля) и

принадлежности (строение) (Кассо Л.А. Здание на чужой земле. М., 1905. С. 42).



Но и юридическая связь здания (сооружения) с земельным участком (землей)

рассматривалась преимущественно как соотношение правовых режимов этих в

определенной мере самостоятельных объектов недвижимости. Юридическая связь в

упрощенном виде представляет совпадение (или возможность "сосуществования")

вещных прав владельца как на земельный участок, так и на строение. В классическом виде

(здание есть принадлежность земельного участка), действительно, такая связь не только

имеется, она необходима <*>. В современном же российском гражданском

законодательстве, как уже отмечалось, упомянутая юридическая "сцепка" при

поверхностном рассмотрении может отсутствовать. Это дало основание современным

исследователям полагать, что, поскольку "лицо, не имеющее право собственности на

земельный участок, по действующему законодательству может стать первичным

собственником здания или сооружения как объекта недвижимости", то "требование

прочной связи с землей просматривается только в контексте физического соединения с

земельным участком, при отсутствии, как правило, общего правового режима" <**>.

Вместе с тем данное обстоятельство представляется недостаточным, чтобы сделать

однозначный вывод об отсутствии юридической "прочной связанности" объектов

недвижимости, в рассматриваемом случае - земельного участка и строения, по

следующим соображениям. Во-первых, возможно, отсутствующее на момент

приобретения строения право на земельный участок под ним возникает впоследствии

либо путем передачи его бывшим собственником строения, либо возникновением

вещного права на данный участок или участок, необходимый для пользования строением

(ст. 552 ГК РФ). Во-вторых, объект недвижимого имущества фактически и юридически

закреплен на конкретном, индивидуально-определенном участке земли, что необходимо

для адресности и публичности этого объекта, на земельном участке, не просто

выделенном в натуре, а юридическими средствами обозначенном в специальных учетных

технических и регистрационных документах. В литературе такая пространственная и

правовая обособленность объекта недвижимости от иных объектов гражданских прав

признается его (объекта недвижимости) дискретностью <***>. Юридическое обозначение

недвижимости первоначально всегда опережает возникновение вещных прав на него.

Вещные права на определенный объект недвижимости вовсе не могут быть

зарегистрированы (например, при самовольной постройке), но это не может означать, что

недвижимое имущество не становится предметом правового, в том числе гражданско-

правового, регулирования. В частности, градостроительное законодательство

устанавливает, что объектами градостроительной деятельности, подлежащими

государственному техническому учету и технической инвентаризации, являются:

--------------------------------

<*> См., например: Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском

дореволюционном и современном гражданском праве. М.: Статут, 2000.

<**> Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов

недвижимости: Дис. ... д-ра юрид. наук. Томск, 2004. С. 61.

<***> Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика.

СПб.: Юридический центр Пресс, 2002. С. 140.



а) объекты, завершенные строительством и принятые в эксплуатацию;

б) самовольно возведенные завершенные строительством объекты (части объектов);

в) объекты, не завершенные строительством, в том числе объекты, разрешение на

строительство которых не выдавалось;

г) бесхозяйные объекты. Сведения об этих объектах (уже признаваемых

недвижимыми) являются основой для осуществления государственной регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним, ведения государственного статистического

учета, определения размера налога на имущество, ведения земельного,

градостроительного кадастров, а также реестра федерального имущества <*>.

--------------------------------

<*> Положение об организации в Российской Федерации государственного

технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной

деятельности, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N

921.



Кроме того, "прочная" юридическая связь здания или сооружения с землей при

отсутствии единых вещных прав на строение и земельный участок под ним проявляется и

во взаимном правовом влиянии правовых режимов <*> друг на друга, а при отсутствии на

строение каких-либо вещных прав (например, самовольная постройка) можно говорить о

"несанкционированном качественном изменении" объекта недвижимости, которым

является земельный участок. Следует отметить, что прочная связь с землей недвижимого

объекта, по существу, сокращает ограниченный пространственный ресурс

землевладельца, нарушает территориальную неприкосновенность публичного

собственника, ограничивает доступ к недрам и т.д.

--------------------------------

<*> О понятии правового режима см., например: Сенчищев В.И. Объект

гражданского правоотношения. Общее понятие. Актуальные вопросы гражданского

права / Под ред. М.И. Брагинского; Исследовательский центр частного права; Российская

школа частного права. М.: Статут, 1998. С. 109 - 160.



2. Рассматриваемые положения о прочной связи недвижимого объекта с землей не

могут не быть обусловлены временным фактором этой связи <*>. Позитивная норма ГК

РФ о недвижимом имуществе, к сожалению, не содержит указания на временной характер

прочной связи. Именно по этой причине в правоприменительной практике в решении

вопроса об отнесении прочно (и физически, и юридически) связанного с землей объекта к

недвижимости превалируют нормы публичного права, однозначно не признающие

временные сооружения объектами недвижимого имущества независимо ни от прочности

связи объекта с землей, ни от его неперемещаемости <**>.

--------------------------------

<*> Итальянский гражданский кодекс предусматривает такую связь "постоянно или

на определенное время" (Основные институты гражданского права зарубежных стран. С.

223).

<**> Например, Градостроительный кодекс РФ (ст. 62) не позволяет отнести к

недвижимому имуществу хотя бы и прочно связанные с землей неперемещаемые объекты,

если они являются временными зданиями и сооружениями, необходимые для организации

строительных работ.



Это обстоятельство в целом разделяется отдельными правоведами: "Представляется

сомнительной обоснованность признания объектов, сооруженных на время,

недвижимостью ввиду отсутствия признака прочной связи с землей, постоянства,

бессрочности, их предназначенности для удовлетворения постоянной, а не временной

только хозяйственной цели. Независимо от наличия фундамента они не обладают

свойствами неперемещаемости ввиду запрограммированного сноса или переноса" <*>.

Данный вывод не представляется бесспорно доказанным. Временное здание или

сооружение, имеющее физическую прочную связь с землей, по логике должно иметь и

определенную юридическую связь с занимаемым участком (предоставление того или

иного права землепользования, адресность и т.д.). Норма ГК РФ не содержит привязки

здания или сооружения к временному критерию. Рукотворные объекты недвижимого

имущества по существу своему временные, построенные в 60-е годы многочисленные

блочные пятиэтажные дома уже в ближайшее время потребуют демонтажа. В связи с этим

в буквальном значении временный (или постоянный) характер объекта не может быть

положен в основу деления вещей на недвижимые и движимые. Не только временный или

постоянный характер строения в настоящее время предопределяет отнесение объекта к

недвижимому или движимому имуществу. В не меньшей степени правоприменительная

практика ориентируется на другой, также не установленный гражданским

законодательством критерий: капитальность или некапитальность сооружения.

Иллюстрацией такого сугубо технического подхода может быть одно из многочисленных

дел, рассмотренное высшей судебной инстанцией (Постановление Президиума Высшего

Арбитражного Суда РФ от 1 февраля 2000 г. N 3280/99). Исследуя заявление истца о праве

на недвижимую вещь, в подтверждение чего истец представил регистрационные

документы бюро технической инвентаризации, Высший Арбитражный Суд РФ указал, что

этот факт (регистрация в БТИ) не свидетельствует о приобретении объекта недвижимости.

Кроме того, указано, что в процессе рассмотрения спора судом не исследован вопрос о

том, построен ли прежним владельцем временный павильон либо капитальное строение,

была ли получена на его сооружение необходимая разрешительная документация. После

выяснения этих обстоятельств суд должен дать правовую оценку регистрационному

удостоверению БТИ. Суд, следует далее, должен оценить значение регистрации в БТИ

договора купли-продажи, выяснив, порождала ли такая регистрация право собственности

на объект у истца либо путем регистрации осуществлялся только технический учет

предмета договора <**>.

--------------------------------

<*> Кузьмина И.Д. Указ. соч. С. 62.

<**> Текст Постановления опубликован: Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ.

2000. N 5.



Подмена правовых понятий техническими деталями (капитальность, наличие или

отсутствие коммуникаций) не поможет, естественно, правильно дать юридическую оценку

объекта: является он недвижимым или нет. Технико-архитектурная характеристика,

безусловно, необходима суду для оценки, но в качестве не более чем одного из многих

обоснований. Признание понятия "прочная связь с землей" исключительно как

физическое, таким образом, вручает право решения одного из важнейших вопросов

гражданско-правового регулирования экономического оборота не правоведам, а

инженерам со всеми вытекающими отсюда последствиями. Суды должны принимать

решения о признании объекта недвижимым, исследовав весь комплекс юридических

проблем, не сводя их к капитальности или к временности.

Определенный ракурс в исследуемом вопросе имеют международные соглашения,

стороной которых выступал СССР, а впоследствии - его преемник - Российская

Федерация, которые, как правило, не содержали и не должны были содержать четкие

определения понятия "недвижимое имущество", поскольку в регулировании отношений

по поводу последних лишь отсылали к соответствующему (по месту нахождения

недвижимости) национальному законодательству <*>. Исключения составляют

международные договоры, связанные с обеспечением коллективной безопасности,

присутствием на территории иного государства вооруженных сил и т.д. <**>. Такие

соглашения содержат официальное понятие недвижимости, оговаривая, впрочем,

локальный, применяемый лишь для данного документа их характер. В качестве

иллюстрации такой дефиниции можно указать на формулировку недвижимого имущества,

содержащуюся в Соглашении о статусе формирований сил и средств системы

коллективной безопасности (Бишкек, 11 октября 2000 г.): "Недвижимое имущество

(объекты недвижимости) - земельные участки и расположенные на них казармы и жилые

помещения, коммунальные сооружения, военные предприятия (учреждения), подъездные

железнодорожные пути, аэродромы, учебные центры и полигоны, стационарные пункты

управления и узлы связи, стационарные средства радиотехнического и навигационного

обеспечения, здания и сооружения арсеналов, баз хранения, складов и другие объекты

инфраструктуры, являющиеся собственностью принимающей Стороны и находящиеся с

ее согласия во временном пользовании воинских формирований других Сторон" <***>.

--------------------------------

<*> Так, например, в соответствии с Договором между Российской Федерацией и

Республикой Польша о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским и

уголовным делам (Варшава, 16 сентября 1996 г.) к правоотношениям, касающимся

недвижимого имущества, применяется законодательство и компетентные учреждения

Договаривающейся Стороны, на территории которой находится недвижимое имущество.

Указанный Договор вступил в силу 18 января 2002 г. Российская Федерация

ратифицировала настоящий Договор Федеральным законом от 13 июля 2001 г. N 96-ФЗ

(СЗ РФ. 2002. N 7. Ст. 634).

<**> См., например: Договор между Российской Федерацией и Арабской

Республикой Египет о взаимной правовой помощи и правовых отношениях по

гражданским, коммерческим и семейным делам (Москва, 23 сентября 1997 г.),

Соглашение между Российской Федерацией и Республикой Молдова о правовом статусе,

порядке и сроках вывода воинских формирований Российской Федерации, временно

находящихся на территории Республики Молдова (Москва, 21 октября 1994 г.).