Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве
Подождите немного. Документ загружается.
<*> Классификация вещи как сложной имеет значение для определения
комплектности товара (ст. 478), исполнения обязательства по частям (оно будет считаться
исполненным с момента передачи последней вещи, входящей в состав сложной), раздела
имущества, находящегося в долевой собственности, и выдела из него доли (при
недостижении собственниками соглашения по поводу раздела сложной вещи она должна
рассматриваться как неделимая и не подлежащая разделу) (Левшина Т.Л. Указ. соч.).
<**> Правопригодность, или правообъектность, материальных объектов, т.е.
способность вещей подчиняться режиму особого правового господства над ними, в
прошлом активно исследовалась немецкими правоведами, в частности Регельсбергером
(Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. С. 291).
Безусловно, проблематика так называемой "юридической привязки" предметов, в том
числе сложных вещей как объектов окружающей действительности, требует
внимательного и глубокого исследования, но к теме настоящей работы относится
опосредованно, в связи с чем в дальнейшем к ней следует обращаться лишь в ракурсе
исследования недвижимости.
Кратко изложенная характеристика сложной вещи в большей степени относится к
классической движимой сложной вещи. Недвижимая сложная вещь, соответствуя
основным признакам движимого совокупного объекта, имеет, кроме того, принципиально
иные, собственные свойства. В историческом законодательном развитии сложная
недвижимая вещь ведет свое начало от выделения Сводом законов гражданских
Российской империи понятий принадлежности и возможности объявить имущество
нераздельным <*>. Легальных терминов "сложная" или "составная" вещь Свод законов не
содержал, обходясь традиционными делениями имуществ на недвижимые
(благоприобретенные или родовые) и движимые (нетленные и тленные), делимые и
нераздельные, а также на главные вещи и принадлежности. Проект гражданского
уложения Российской империи уже предусматривал составную недвижимую вещь: "к
составу имений принадлежат земельные участки, застроенные и незастроенные или
находящиеся под дорогами или водами, а также сокровенные в недрах земли ископаемые,
стоящие на корню деревья и прочие произрастения, доколе они от земли не отделены".
Вещи, к недвижимости не прикрепленные, но связанные с нею назначением, признаются
ее принадлежностями <**>.
--------------------------------
<*> Кодификация российского гражданского права: Свод законов гражданских
Российской империи. Проект гражданского уложения Российской империи. Гражданский
кодекс РСФСР 1922 г. Гражданский кодекс 1964 г. С. 84. В соответствии со ст. 395 по
желанию владельца и в уважение особенных обстоятельств имущество его может быть
объявлено нераздельным в установленном порядке и в таком случае получает название
заповедного наследственного или временно заповедного имения.
<**> Кодификация российского гражданского права: Свод законов гражданских
Российской империи. Проект гражданского уложения Российской империи. Гражданский
кодекс РСФСР 1922 г. Гражданский кодекс 1964 г. Проект гражданского уложения
Российской империи. С. 336. Проект уложения, в частности, к составу домов, фабрик и
заводов и других строений и сооружений относит все, что к земле или зданию
прикреплено либо пристроено, как-то: лестницы, двери, рамы и стекла в окнах, трубы,
печи, зеркала в стенах, обои, машины, водопроводы (ст. 36).
2. Действующий ГК РФ содержит лишь родовое понятие "сложная вещь", в равной
мере относящееся и к недвижимым, и к движимым совокупным объектам. В действующем
законодательстве и подзаконных актах наряду с указанным термином встречаются иные:
комплекс сооружений (ст. 40 Воздушного кодекса РФ), объекты, образующие в своей
взаимосвязи единый комплекс <*>, технологический комплекс, комплекс зданий и/или
сооружений, объединенных общим назначением, организационно и технологически
взаимосвязанных, выполняющих единую производственную функцию и расположенных
на обособленном земельном участке <**>, и другие. Все упомянутые определения
свидетельствуют о наличии двух и более относительно самостоятельных, но
объединенных общим назначением объектов недвижимости. Является ли в таком случае
сложной вещью любая совокупность недвижимых вещей, объединенных одним
назначением? И как, с другой стороны, отграничить сложную недвижимую вещь
(комплекс недвижимостей) от предприятия как имущественного комплекса, отнесение
которого к вещам, даже сложным, не представляется возможным? Представляется, что
сущность сложной недвижимой вещи раскрывается с позиций анализа этого объекта как
системного образования наивысшего, синтетического типа.
--------------------------------
<*> Приказ МПС РФ и Госстроя РФ от 5 августа 2002 г. N 33/168 "О взаимодействии
предприятий и учреждений МПС России с организациями федеральной системы
государственного технического учета и технической инвентаризации в процессе
формирования имущественного комплекса ОАО "РЖД".
<**> Постановление Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921 "О
государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской
Федерации объектов градостроительной деятельности" (СЗ РФ. 2000. N 50. Ст. 4901).
Иллюстрацией весьма взвешенного подхода законодателя к определению сложных
юридических конструкций могут служить такие недвижимые объекты, как аэродром и
аэропорт. В соответствии с Воздушным кодексом РФ аэродром - это участок земли или
поверхности воды с расположенными на нем зданиями, сооружениями и оборудованием,
предназначенный для взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов, а аэропорт -
это комплекс сооружений, включающий в себя аэродром, аэровокзал, другие сооружения,
предназначенный для приема и отправки воздушных судов, обслуживания воздушных
перевозок и имеющий для этих целей необходимые оборудование, авиационный персонал
и других работников <*>. Из этого легального определения с определенной
достоверностью следует, что аэродром - сложная недвижимая вещь, а аэропорт - более
широкое понятие, близкое к предприятию как имущественному комплексу, поскольку
включает в свой состав и нематериальные элементы (например, авиационный персонал).
--------------------------------
<*> Государственная регистрация прав собственности и иных вещных прав на
аэродром или аэропорт, ограничение этих прав, их возникновение, переход и
прекращение, а также установление порядка государственной регистрации и оснований
для отказа в государственной регистрации прав на аэродром или аэропорт и сделок с ним
осуществляются в соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Гражданское законодательство и принятые в соответствии с ним подзаконные
правовые акты, касающиеся в основном технического учета недвижимого имущества и
последующей государственной регистрации прав на него, определяют основные подходы
к весьма сложной проблематике учета составной недвижимости преимущественно с
цивилистических позиций <*>. Так, к примеру, Методические рекомендации по
технической инвентаризации и государственному техническому учету объектов
недвижимости нефтегазовой промышленности и составлению технической документации
для целей государственной регистрации прав на них (утв. Приказом Госстроя РФ от 24
мая 2002 г. N 90) <**> устанавливают следующие единые черты технической
инвентаризации и государственного технического учета объектов недвижимости
нефтегазовой промышленности и составления технической документации для
государственной регистрации прав на них.
--------------------------------
<*> Федеральный закон от 27 февраля 2003 г. N 29-ФЗ "Об особенностях управления
и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта"; Приказ Госстроя РФ от 19
сентября 2003 г. N 356 "Об утверждении Особого порядка подготовки технической
документации на объекты недвижимости железнодорожного транспорта, вносимые в
уставный капитал ОАО "Российские железные дороги" признает сложной вещью
сооружения - производственно-технологические комплексы заводов, строительных,
проектно-конструкторско-технологических, других подразделений, в состав которых
включаются объекты, расположенные на одном земельном участке и образующие единое
целое, предназначенные для развития инфраструктуры железнодорожного транспорта,
ремонта железнодорожного подвижного состава и изготовления запасных частей к нему.
<**> Методические рекомендации разработаны в соответствии с Федеральным
законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним", Постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921 "О государственном
техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов
градостроительной деятельности".
Во-первых, избегая понятия недвижимого имущества, анализируемый правовой акт
оперирует термином "объект государственного технического учета", то есть отдельно
стоящее здание (строение) с пристройками или без них, сооружение, или определяемый
правообладателем комплекс зданий и/или сооружений, объединенных общим
назначением, организационно и технологически взаимосвязанных, выполняющих единую
производственную функцию и расположенных на обособленном земельном участке <*>.
--------------------------------
<*> Давая легальное определение объектов государственного технического учета,
Методические рекомендации одновременно обозначили противоположный критерий
определения объектов, к недвижимому имуществу не относящихся и не входящих в
единую сложную вещь в качестве самостоятельного (даже потенциально) объекта: не
подлежат в порядке, установленном настоящими Методическими рекомендациями,
государственному техническому учету временные или переносные строения и
сооружения, расположенные на данном земельном участке и физически или
функционально связанные с составными элементами (объектами) комплекса. Например,
устьевые площадки, наземные или воздушные линии электропередачи до 10 кВ
включительно, трубопроводы условным диаметром до 150 мм включительно, резервуары
вместимостью до 1000 куб. м включительно и прочие устройства, устанавливаемые не на
опорах (фундаментах), а на подставках (постаментах).
Во-вторых, Методические рекомендации определяют примерный перечень объектов
недвижимого имущества <*> и их состав <**>.
--------------------------------
<*> Объекты сбора и транспортировки продукции нефти и газа, объекты подготовки
нефти и газа, объекты поддержания пластового давления, объекты и сооружения
энергообеспечения и электроснабжения, объекты внешней транспортировки нефти и газа,
прочие объекты.
<**> В частности, магистральные нефтепроводы как объекты внешней
транспортировки нефти и газа включают нефтепровод с узлами приема и запуска
очистных устройств, систему телемеханики, электрохимзащиты, промежуточные
нефтеперекачивающие станции, связь, вдольтрассовые дороги, вертолетные площадки,
площадки для аварийного запаса труб, запорной арматуры и соединительных деталей.
В-третьих, все иные подзаконные правовые акты также исходят из связанности
объектов единым назначением, однако, как и названные Методические рекомендации, не
разделяют понятия "сложная вещь" и "главная вещь - принадлежность" <*>.
--------------------------------
<*> См., например: Постановление Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921 "О
государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской
Федерации объектов градостроительной деятельности"; Приказ МПС РФ и Госстроя РФ
от 5 августа 2002 г. N 33/168 "О взаимодействии предприятий и учреждений МПС России
с организациями федеральной системы государственного технического учета и
технической инвентаризации в процессе формирования имущественного комплекса ОАО
"РЖД".
Судебная практика также исходит из аналогичной трактовки понятия сложной
недвижимой вещи. В предыдущем параграфе приводились материалы двух судебных дел,
из которых вытекает однозначная позиция судов о признании в качестве единого объекта
недвижимого имущества организационно и технологически связанных единым
назначением двух и более недвижимостей. Показательно в этом отношении и решение
арбитражного суда по иску акционерного общества. Истец требовал от Комитета по
управлению государственным имуществом Тюменской области включить в состав
передаваемого имущества не завершенные строительством цеха брикетирования отходов
лесопиления и цеха ширпотреба. Указанные требования акционерное общество
обосновывало тем, что имущество упомянутых производств технологически входило в
состав имущественного комплекса, но в нарушение его не было включено в состав
имущества приватизируемого предприятия. Решением арбитражного суда спорное
имущество в силу его принадлежности по назначению иному имуществу было включено в
состав предприятия и передано акционерному обществу <*>.
--------------------------------
<*> Гражданский кодекс Российской Федерации с постатейным приложением
материалов судебной практики. М., 1999. С. 623.
3. В современной цивилистической литературе преобладает подобный взгляд на
сущность сложного недвижимого объекта. "Специфика разработки месторождений нефти
и газа такова, что в результате освоения месторождения на земельном участке в границах
горного отвода строится комплекс недвижимого имущества, на котором устанавливается
соответствующее оборудование. Элементами технологического комплекса обустройства
месторождения являются скважины, установленное на них оборудование, кустовые
насосные и дожимные насосные станции, внутренние трубопроводы, соответствующая
аппаратура и тому подобное имущество, непосредственно обеспечивающее процесс
добычи нефти и газа из пласта. Все составляющие элементы технологического комплекса
технически и технологически связаны между собой и составляют одно целое" <*>, -
считает Д. Шмелева.
--------------------------------
<*> Шмелева Д. Аренда нефтяных и газовых скважин // ЭЖ-Юрист. 2003. N 36. Если
в поисковой скважине обнаружены нефть или газ, то тогда она переходит в категорию
эксплуатационных, на ней устанавливается соответствующее оборудование, строится
комплекс дополнительных наземных и подземных сооружений, которые все вместе
используются для извлечения нефти и газа из пласта. Этот комплекс имущества уже
отвечает требованиям технологического комплекса обустройства месторождения, и
добывающие скважины в его составе не должны рассматриваться как самостоятельные
объекты права. Поэтому передача таких скважин в аренду невозможна без одновременной
передачи во владение и пользование (или в пользование) остальных элементов
технологического комплекса.
Многообразие сложных вещей, преобладание в их числе различного рода
производственных, технологических, промышленных и подобных им комплексов в
немалой степени "размывает" цивилистическую определенность юридической
конструкции "сложная вещь". Особенности структурно-элементных отношений в
подобного рода комплексах и послужили очевидной причиной предложения авторов
Концепции развития гражданского законодательства о недвижимых вещах включить в
легальный перечень недвижимых объектов технологический имущественный комплекс.
"В качестве необходимых признаков указанного особого объекта гражданских прав
можно было бы признать следующие особенности: 1) объединение различных объектов
движимого и недвижимого имущества их единым хозяйственным назначением; 2)
наличие в составе технологического имущественного комплекса земельного участка, на
котором расположен объект недвижимости, входящий в имущественный комплекс" <*>, -
обосновывается далее в Концепции. Предложение, безусловно, заслуживает дальнейшего
внимательного осмысления с учетом некоторых следующих, представляющихся весьма
важными моментов.
--------------------------------
<*> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимых вещах. С.
26.
Сложные недвижимые вещи, к которым относятся имущественные комплексы, могут
быть образованы принципиально недвижимыми же вещами. С движимостью общее
назначение недвижимой вещи строится несколько иначе - как "главная вещь -
принадлежность". Гражданское право обходилось и обходится традиционными
конструкциями, к которым относится и сложная вещь. Актуальность такой конструкции в
предлагаемом авторами Концепции варианте в настоящее время связана в том числе и с
продолжающимися процессами приватизации и первоначальной регистрации прав на
недвижимое (бывшее единое государственное) имущество. Цивилистике более
свойственны классические, проверенные тысячелетиями определения, которые могут
быть недвусмысленно применены на любом уровне практической деятельности и на
которые правоприменители должны ориентироваться. Термин "имущественный
комплекс" уже использован законодателем в части указания на предприятие как объект
прав, последствия повторного его включения в гражданское законодательство очевидны и
негативны. В связи с этим следует отчасти согласиться с мнением И.Д. Кузьминой,
считающей, что ввиду "сложившегося стереотипа использования терминов оптимальным
является обозначение "сложная вещь (комплекс вещей)" <*>. Отчасти потому, что
изменение ГК РФ даже включением "комплекса вещей" по вышеизложенным
соображениям не представляется необходимым.
--------------------------------
<*> Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов
недвижимости. С. 90.
Представленные положения позволяют сделать определенные выводы о следующих
особенностях сложной недвижимой вещи как самостоятельного объекта гражданских
прав.
Во-первых, сложная вещь всегда рукотворный объект гражданских прав.
Во-вторых, сложную недвижимую вещь создают два и более объекта недвижимости.
В-третьих, входящие в сложную недвижимую вещь объекты недвижимого
имущества "свою собственную" юридическую судьбу прекращают, однако подлежат
индивидуальному техническому учету и инвентаризации <*>.
--------------------------------
<*> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 сентября
2003 г. N 7677/03 указывает, что животноводческий комплекс как совокупность зданий,
используемых по единому назначению, является сложной вещью, он поставлен на учет в
БТИ по одному адресу и ему присвоен один кадастровый номер.
В-четвертых, входящие в состав сложной недвижимой вещи объекты взаимосвязаны:
а) общим назначением;
б) организационно и технологически (выполнением хозяйственной функции);
в) расположением на едином обособленном земельном участке.
В-пятых, сложная недвижимая вещь включает в себя исключительно вещи как
предметы материального мира. Включение в состав недвижимой вещи нематериальных
объектов (элементов), таких как права, долги, фирменное наименование и т.д.,
трансформирует сложную вещь в иной объект гражданских прав - предприятие как
имущественный комплекс, иной имущественный комплекс <*>.
--------------------------------
<*> Имущественные комплексы, признаваемые объектами недвижимого имущества,
будут являться предметом дальнейшего рассмотрения.
В-шестых, государственная регистрация прав осуществляется на единую
недвижимую сложную вещь без регистрации прав на отдельные объекты, составляющие
совокупный объект <*>. Государственная регистрация вещного права на недвижимость,
входящую в сложный объект, ведет к прекращению или, как минимум, к изменению
последнего.
--------------------------------
<*> Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа
от 28 августа 2002 г. N А33-3456/02-С2-Ф02-2422/02-С2 установлено, что при регистрации
права собственности на комплекс недвижимого имущества Федеральный закон "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" допускает
выдачу правообладателю одного акта государственной регистрации, с внесением в
Единый государственный реестр данных на каждый входящий в состав комплекса объект
недвижимого имущества.
Таким образом, сложная недвижимая вещь - это комплекс двух и более объектов
недвижимого имущества, объединенных общим назначением, организационно и
технологически взаимосвязанных, выполняющих единую хозяйственную функцию и
расположенных на едином обособленном земельном участке.
Иллюстрацией признания судом совокупности объектов сложной вещью может
служить Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
<*>.
--------------------------------
<*> Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от
9 июля 2002 г. N Ф04/2391-702/А27-2002.
Кассационная инстанция не согласилась с выводом суда апелляционной инстанции о
том, что спорная установка (линия) по производству песчано-цементной черепицы на день
заключения договора купли-продажи и подписания акта приема-передачи относилась к
движимому имуществу, поскольку данный вывод не основан ни на материалах дела, ни на
нормах права. Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся объекты, прочно
связанные с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе здания, сооружения.
Как видно из акта передачи основных средств от 9 июля 1998 г., установка по
производству черепицы передана покупателю открытым акционерным обществом
(продавцом) в числе основных средств как составная часть цеха черепицы, находящегося
в здании. Из экспертного заключения по результатам ценовой экспертизы следует, что
технологическая линия (установка) по производству песчано-цементной черепицы
расположена как вне, так и внутри панельного промышленного здания и образует с этим
зданием единый технологический взаимосвязанный комплекс, использование которого в
отдельности невозможно. В совокупности эти документы свидетельствуют о том, что
установка по производству черепицы относится к недвижимому имуществу.
КонсультантПлюс: примечание.
Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 05.05.1995 N 70-ФЗ
утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 24.07.2002 N 96-ФЗ "О
введении в действие арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации".
Кроме того, истец, обязанный в силу ст. 53 Арбитражного процессуального кодекса
РФ доказывать свои требования и возражения, не опроверг утверждение продавца,
подтвержденное материалами дела, о том, что спорная установка относится к объектам
недвижимости. Действительно, на основании ст. 223 ГК РФ право собственности у
приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, но при условии, если
иное не предусмотрено законом. Однако п. 1 ст. 551 ГК РФ устанавливает обязательность
государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, что
является частным проявлением общих правил ст. 131 ГК РФ, согласно которой
государственной регистрации подлежат как права собственности, так и иные вещные
права на недвижимость. Из п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда
РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 также вытекает, что право собственности на недвижимое
имущество по исполненному договору купли-продажи до момента государственной
регистрации сохраняется за продавцом.
Иными словами, суд не только признал установку по выпуску черепицы
недвижимым имуществом, но, подчеркнув признаки совокупного объекта
(технологически взаимосвязанный комплекс), квалифицировал здание цеха и
технологическую линию как сложную недвижимую вещь <*>.
--------------------------------
<*> В судебной практике встречается также понятие составной вещи, которое, на
наш взгляд, является идентичным. В то же время совсем иное значение приобретает
определение "объект в составе другого объекта". Об этих структурных связях речь пойдет
далее.
Сложная недвижимая вещь либо создается таковой (аэродром, технологический
комплекс), либо формируется правообладателем (кондоминиум, комплекс недвижимого
имущества) и включается в имущественный оборот посредством регистрации единого
права (в том числе для его последующего перехода) на единый совокупный объект
недвижимого имущества. Правообладатель, безусловно, вправе юридически "разделить"
сложную вещь на отдельные недвижимые составляющие вещи, что приводит к появлению
новых недвижимых объектов и к изменению или прекращению исходного совокупного
объекта. Отмеченная особенность - необходимость участия в сложной недвижимой вещи
двух и более объектов недвижимого имущества - отграничивает рассматриваемую
конструкцию от известного построения "главная вещь и принадлежность", в котором
принадлежность по своему юридическому характеру - всегда движимые вещи.
Юридическая невозможность "отделения" из состава сложной недвижимой вещи
какого-либо образующего ее элемента свидетельствует о достижении такого системного
единения недвижимых объектов, которое приводит к превращению внутрисистемных
связей в структуру единого целого, то есть к достижению крайней точки
центростремительного движения изначально комплексной системы.
§ 4. Организационный центр системы объектов
недвижимого имущества
1. Рассмотренные основные черты и уровни системы объектов недвижимого
имущества позволяют выделить в различных (в зависимости от системного уровня)
совокупных построениях недвижимых вещей постоянно и неизменно присутствующее
звено, обеспечивающее системную конструкцию недвижимости. Таким постоянным
звеном, организационным (и организующим) центром системы недвижимых вещей
любого уровня является земельный участок.
Суммативная система недвижимых объектов гражданских прав (участки недр,
земельные участки, обособленные водные объекты, объекты, прочно связанные с землей,
перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, леса,
многолетние насаждения, здания, сооружения, воздушные и морские суда, суда
внутреннего плавания, космические объекты, предприятия как имущественные
комплексы, иные имущественные комплексы, кондоминиумы, нежилые и жилые
помещения) в определенной мере уже проявляет организующие функции земельного
участка, хотя в отношении ряда особых объектов (воздушные и морские суда, суда
внутреннего плавания, космические объекты), рассматриваемых вне системы, казалось
бы, такое проявление отсутствует. Такой вывод представляется излишне категоричным,
поскольку "нетипичные" недвижимые вещи включены <*> законодателем в
существующую систему недвижимых вещей, уже основанную на организующей и
центральной роли земельного участка <**>.
--------------------------------
<*> Речь идет не о включении как таковом, а о распространении на эти объекты
правил, выработанных для "истинных" недвижимых вещей.
<**> Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты
являются известным исключением, подтверждающим правило: все иные объекты
недвижимого имущества прямо или производно связаны с земельным участком.
Конструкция недвижимой вещи зиждется либо собственно на земельном участке,
либо на связи с земельным участком. Эта конструкция столь филигранна и в столь полной
мере удовлетворяет и потребности реализации вещных прав на недвижимость, и ее
(недвижимости) участие в имущественном обороте, что законодатель совершенно
обоснованно не прибегнул к созданию новых способов и форм "публичного
сопровождения" ценных объектов, а распространил на эти объекты действующие нормы,
устанавливающие особый порядок пользования, владения и распоряжения недвижимыми
вещами. Иными словами, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,
космические объекты, будучи таким образом включенными в систему объектов
недвижимого имущества, восприняли (вынуждены воспринять) системные свойства,
характерные для всех иных, "истинных" недвижимых вещей.
Вместе с тем Федеральный закон о государственной регистрации прав относит к
недвижимому имуществу (недвижимости), права на которое подлежат государственной
регистрации в соответствии с названным Законом, не все объекты, а только следующие:
земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые
связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и
многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.
Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты в состав
перечисленных этим Законом недвижимых вещей не включены. В литературе отмечается,
что указанные в рассматриваемом Законе объекты регистрации соответствуют п. 1 ст. 130
ГК РФ, относящему "к недвижимости две группы объектов: а) земельные участки, участки
недр, обособленные водные объекты и иные объекты, прочная связь которых с землей
исключает возможность перемещения этих объектов без причинения им несоразмерного
(в целях невозможности использования по назначению) ущерба; б) другие, не
обладающие свойством прочной связи с землей объекты, если они будут определены в
законе как недвижимое имущество (например, подлежащие государственной регистрации
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, морские объекты)" <*>. Однако
не все из перечисленных объектов в действительности обладают свойством прочной связи
с землей. Жилые и нежилые помещения связаны с землей опосредованно, через здание
или сооружение, частью которых они являются, кондоминиум - это единый комплекс
недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и
расположенные на нем жилое здание, иные объекты недвижимости <**>.
--------------------------------