Стельмащук А.М. Експертна оцінка майна, землі і бізнесу підприємства

Подождите немного. Документ загружается.

Cтельмащук А.М.

ЕКСПЕРТНА ОЦІНКА

МАЙНА, ЗЕМЛІ І БІЗНЕСУ

ПІДПРИЄМСТВА

Тернопіль

2005

МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ УКРАЇНИ

ТЕРНОПІЛЬСЬКА АКАДЕМІЯ НАРОДНОГО ГОСПОДАРСТВА

Стельмащук А.М.

Експертна оцінка

майна, землі і бізнесу

підприємства

Навчальний посібник

Тернопіль

2005

ББК 65.9 (4 УКР)

УДК 093 (075.8) 338

Стельмащук А.М.. Експертна оцінка майна, землі і бізнесу

підприємства. Навчальний посібник.Тернопіль, ТАНГ, 2005. – 218 с.

У навчальному посібнику висвітлено методичні питання нормативної і

ринкової оцінки об'єктів нерухомого і рухомого майна, сільськогосподарських

земель і земельних ділянок несільськогосподарського призначення, цілісного

майнового комплексу підприємств, бізнесу та інвестицій підприємницьких

структур.

Розрахований на студентів економічних спеціальностей, слухачів курсів

підвищення кваліфікації і підготовки експертів-оцінювачів, керівників,

спеціалістів і всіх інших, хто бажає ознайомитися з новою сферою знань

ринкової економіки.

Рекомендовано Міністерством освіти і науки України як

навчальний посібник для студентів вищих навчальних

закладів (Лист Міністерства освіти і науки України № 1 /

11-2945 від 14.07.2003 р)

Рецензенти: Дусановський Степан Львовнч, доктор економічних, професор,

завідувач кафедри економіки, організації і планування АПК

Тернопільської академії народного господарства

Лайко Петро Опанасович, доктор економічних наук, професор,

завідувач кафедри Національного аграрного університету

ПЕРЕДМОВА

Становлення суверенної України знаменує собою поглиблення процесу

демократичних реформ, спрямованих на ефективну інтеграцію в світове

ринкове поле.

Одним із важливих кроків переходу на ринкові засади є прийняття в

Україні ряду законодавчих актів, які регулюють земельно-майнові відносини,

що дало можливість піднести оціночну діяльність до рівня офіційно

визначеної:

• професія експерта-оцінювача внесена до Державного класифікатора

України ДК 003-95 "Класифікація професій" (код КП 3417);

• оцінювання земельних ділянок як вид професійної діяльності внесене до

Державного класифікатора України ДК 009-96 "Класифікація видів економічної

діяльності" (код 70, 31.3).

Дане видання - посібник, в якому викладено вітчизняний і зарубіжний

досвід оцінки об'єктів нерухомого та рухомого майна, земель

сільськогосподарського і несільськогосподарського призначення, бізнесу

підприємницьких структур та інвестицій.

Особливе місце в посібнику займають нормативні і альтернативні ринкові

методичні підходи до оцінки нерухомості, земель населених пунктів, земельних

ділянок промисловості та інших галузей народного господарства. Важливе

місце займають методичні питання оцінки вартості підприємств.

Викладені в посібнику матеріали необхідні для запровадження і

функціонування ринкових відносин в усіх сферах народного господарства -для

управлінських структур, банківської, біржової, інвестиційної, страхової та

інших видів діяльності. Зокрема, оцінка вартості майна і землі необхідна при: їх

приватизації, продажу, отриманні кредиту під заставу, страхуванні, передачі в

оренду, визначені бази оподаткування, переоцінці активів, оформленні як

внеску в статутний капітал іншого новостворюваного підприємства, розробці

бізнес-плану по реалізації якого-небудь інвестиційного проекту.

Навчальний посібник призначається студентам, магістрам, аспірантам,

слухачам курсів по підвищенню кваліфікації, по підготовці експертів-

оцінювачів, а також для всіх зацікавлених осіб, які бажають ознайомитися з

новою сферою знань - оцінкою ринкової вартості майна, землі та бізнесу.

Основна мета посібника полягає у забезпеченні підготовки

висококваліфікованих спеціалістів для підприємств ринкової інфраструктури,

знання яких відповідали б вимогам часу.

1. ЗАГАЛЬНІ ПИТАННЯ ОЦІНКИ

1.1. Історія становлення професії оцінювача

і створення Міжнародного комітету з стандартів оцінки (МКСО)

Оцінка активів походить із класичної та сучасної економіки.

Розглядаючи її розвиток в історичному аспекті слід відзначити, що в багатьох

країнах стихійно розроблялися і використовувалися в основному подібні між

собою принципи і методики оцінки. Однак об’єктивний підхід до поняття

оцінки і розвиток її як професії розпочався з сорокових років двадцятого

сторіччя.

В 60-70 роках деякі національні організації оцінювачів розробили і

опублікували Стандарти професійної практики для своїх членів. У деяких

країнах крім цього були запроваджені Кодекси професійної етики. Зміст

Стандартів поєднував міркування професійного порядку з практичними

потребами ринку. В деяких країнах Стандарти були введені повністю або

частково в національні закони та підзаконні акти.

До вісімдесятих років цей процес розвивався в багатьох великих і малих

державах, не виходячи на міжнародний рівень. Однак в міру продовження

розвитку цих процесів стало очевидно, що розширення діяльності міжнародних

фінансових інститутів та інтеграція національних ринків досягла такої стадії,

коли назріла гостра необхідність у розроблені єдиних міжнародних стандартів

оцінки. Стало ясно, що відсутність міжнародних угод щодо стандартів оцінки

може стати потенційним джерелом всіляких помилок і непорозумінь. Було

очевидним, що в деяких країнах дія місцевих стандартів була недостатньо

ефективною. Крім цього, не було чіткого розуміння того, що істотні відмінності

в підходах щодо оцінки в професійних організаціях різних країн можуть

привести до ненавмисних непорозумінь.

Перехід до ринку, розвиток підприємництва та економіки в цілому

призвів як в окремих країнах, так і на міжнародному рівні, до суттєвих змін, що

посилили ринкове значення професійної оцінки активів. Компетентна,

об'єктивна, виконана на високому професійному рівні, оцінка стала потрібною

в різних галузях бізнесу.

В зв’язку з цим у 1981 році був створений Міжнародний комітет з

стандартів оцінки (МКСО). Основними завданнями МКСО є формулювання і

публікація для широко загалу стандартів і практичних рекомендацій з процедур

оцінки активів для використання в фінансовій звітності та поширення їх

застосування на міжнародному рівні. Завданням Комітету є також приведення

до одного знаменника стандартів різних країн і виявлення, в міру їх

виникнення, відмінностей в стандартних формулюваннях та їх застосуванні.

Членство в МКСО здійснюється через національні товариства та

установи оцінювачів, що представляють свої держави. Члени Комітету

підтримують стандарти та правила з їх застосування, що публікуються

Комітетом, і всіляко сприяють запровадженню цих стандартів в своїх державах

там, де це необхідно. Оцінювачі зобов'язані діяти на основі закону у

відповідності з усіма законодавчими і підзаконними актами, прийнятими там,

де вони здійснюють свою практичну діяльність. Члени Комітету повинні

повідомляти Комітет про всі істотні відмінності між національними і

міжнародними стандартами для подальшого ознайомлення з ними міжнародної

спільноти..

1.2. Структура міжнародних стандартів оцінки

Враховуючи складність процедур професійної оцінки, різноманітність

ситуацій з майном, складність тлумачення оцінювальної діяльності іншими

професіями і нагальну потребу суспільства в обгрунтованих професійних

оцінках Міжнародний комітет з стандартів оцінки розробив зміст і форму

стандартів з метою їх практичного ділового застосування.

У Стандарті 1 МКСО наводиться детальне пояснення поняття і

визначення ринкової вартості.

Стандарт 2 МКСО стосується ринкової вартості і оцінки, яка базується

на принципах, відмінних від ринкової вартості.

Стандарт 3 МКСО «Оцінка фінансової звітності і суміжної

документації» встановлює стандарти оцінки, розроблені спеціально для

фінансової звітності і суміжної документації.

Стандарт 4 МКСО «Оцінка позикового забезпечення застави і

забезпечення боргових зобов'язань» встановлює стандарти оцінки і описує

спеціальне їх застосування для кредитного забезпечення, іпотеки та боргових

зобов'язань.

Додаткові Стандарти МКСО розглядають питання оцінки і ситуації, що

часто зустрічаються в діловій діяльності, але відмінні від оцінки активів,

описаної в Стандарті 3.

Важливим додатком до стандартів є Положення правил щодо

застосування стандартів (ПЗС), в якому вказують, як треба застосовувати

стандарти в окремих ситуаціях бізнес-діяльності та наданні послуг..

Кожний стандарт охоплює великий сегмент оцінювальної практики.

Особливості місцевого законодавства і економічної ситуації можуть час

від часу накладати специфічні (іноді обмежувального характеру) вимоги в

прикладних аспектах, але основи методів і процедур оцінки в різних країнах

світу за сутністю нічим не відрізняються один від одного. Ці фундаментальні

поняття лежать в основі стандартів та правил щодо застосування МКСО.

1.3. Ринкова вартість як база оцінки

За стандартами МКСО ринкова вартість визначається таким чином:

“ринкова вартість є розрахункова величина, рівна грошовій сумі, за яку

передбачається перехід активів з рук в руки на дату оцінки внаслідок

комерційної угоди між добровільним покупцем і добровільним продавцем

після адекватного маркетингу за умови, що кожна з сторін діє зі знанням

справи, розсудливо і без примусу”.

Термін "Розрахункова величина..." відноситься до ціни, вираженої в

грошовому еквіваленті (як правило у місцевій валюті), що сплачується за

активи під час ринкової комерційної угоди. Ринкова вартість вимірюється як

найімовірніша ціна, яка може бути обгрунтовано отримана на ринку на дату

оцінки, зробленої у відповідності з визначення ринкової вартості. Це найвища

обгрунтована ціна, яку може отримати продавець і найвигідніша обгрунтована

ціна, яку сплачує покупець.

Термін "... передбачається перехід активів..." підкреслює той факт, що

вартість активів є величиною саме розрахунковою, а не заздалегідь

встановленою або фактичною ціною продажу. Це ціна, за якою на дату оцінки

відповідно ринкових очікувань повинна відбутися трансакція, що відповідає

всім іншим компонентам визначення ринкової вартості.

Термін "... на дату оцінки..." виражає прив'язку розрахункової ринкової

вартості в часі до конкретної дати. Оскільки ринок і ринкові умови можуть

змінитися, обчислене значення вартості для іншого моменту часу може бути

невірним або непідходящим. Результат оцінки відбиває дійсний стан ринку та

певні умови саме на дату оцінки, а не на минулу або майбутню дату.

Термін "... між добровільним покупцем..." означає того, у кого є мотиви

купити, а не того, хто примушений це зробити. Такий покупець також здійснює

купівлю у відповідності до реалій існуючого ринку і тих сподівань, що з ним

пов'язані, а не уявного або гіпотетичного ринку, існування якого не має прояву

або який не очікується.

Термін "... і добровільним продавцем ..." означає такого продавця, який

не має надмірного бажання або не примушений продати за будь-яку ціну, а за

ціну, що є розумною для існуючого ринку.

Термін « ... внаслідок комерційної угоди ...» означає, що між сторонами

немає ніяких особливих, специфічних взаємовідносин, які можуть відбитися на

ціні, що стане нетиповою, завищеною для існуючого ринку через присутність

елементу спеціальної вартості. Трансакція на базі ринкової вартості повинна

мати місце між незалежними сторонами, які діють самостійно.

Термін "... після адекватного маркетингу..." означає, що активи

повинні бути виставлені на ринку в найкращій спосіб для забезпечення

відчуження цих активів за найкращою легко досяжною ціною, яку можна

отримати відповідно до визначення ринкової вартості.

Термін "... кожна з сторін діяла зі знанням справи, розсудливо..."

означає, що і добровільний покупець, і добровільний продавець в розумних

межах інформовані про природу і характеристики активів, їх фактичне та

потенціальне використання, а також про стан ринку на дату оцінки. Далі

вважається, що кожний з них, володіючи цією інформацією, діє в своїх власних

інтересах, розсудливо, і намагається отримати найкращу з точки зору своєї

позиції в трансакції ціну.

Термін "... і без примусу" робить акцент на тій обставині, що кожна з

сторін зацікавлена в здійсненні угоди, але жодна з них ніким і нічим до цього

не примушується і не підштовхується.

Ринкова вартість є уособленням мінової вартості, або тієї грошової

величини, яку можна отримати за об'єкт власності, якщо він буде виставлений

на продаж на відкритому ринку на дату оцінки при умові дотримання вимог,

вказаних у визначенні ринкової вартості.

Українським товариством оцінювачів вироблено визначення як стандарт

для членів товариства: "Справедлива ринкова вартість - це найбільш

ймовірна ціна, за яку об'єкт оцінки може бути проданий (на дату оцінки) на

відкритому конкурентному ринку за наявності всіх ознак чесної угоди і за

відсутності нетипових умов фінансування з урахуванням того, що термін

реалізіції об'єкта є розумно довгим. Вартість може бути виражена як сума у

грошових одиницях або як інтервал, у межах якого з досить високою (заданою)

ймовірністю знаходиться значення вартості".

У відповідності з різними потребами і функціями існує багато видів

вартостей. До них відносяться: позичкова вартість, страхова вартість,

обгрунтована ринкова вартість, балансова вартість, орендна вартість,

ліквідаційні вартість, інвестиційна вартість та інші. Однак в загальному

вартість можна розділити на дві широкі категорії: вартість в обміні і вартість в

користуванні.

Вартість в обміні - це ціна, яка переважає на вільному, відкритому і

конкурентному ринку на основі рівноваги пропозиції і попиту. Звичайною

формою вартості в обміні, яку часто називають також об'єктивною вартістю, є

ринкова вартість.

Для об'єктивного прояву ринкової вартості необхідні певні умови:

- ринок має бути відкритим і конкурентним, щоб на ньому вільно

взаємодіяла достатня кількість покупців і продавців конкурентоздатних об'єктів

власності;

- покупець і продавець оцінюваної власності типові за своєю

мотивацією, економічно раціональні, не знаходяться під постійним тиском,

розумно обережні, мають необхідні знання і намагаються в максимальній мірі

реалізувати свої інтереси;

- власність має знаходитися на ринку протягом нормального часу, щоб

бути доступною для потенційного покупця;

- виплата продавцю має здійснюватися грішми або грошовим

еквівалентом;

- покупець має бути здатним придбати власність на типових для даного

ринку умовах.

В залежності від ступеня ринковості розрізняють вартість справедливо

(обгрунтовано) ринкову, частково ринкову і неринкову.

Деякі об'єкти майна не мають достатньої ринковості, тобто не

перебувають на відкритому, масовому і конкурентному ринку. В цьому випадку

оцінюють часткову ринкову вартість. Оцінка такої вартості ведеться

переважно через затрати або за обмеженою ринковою інформацією.Неринкова

вартість має місце тоді, коли розрахунок здійснюється за нормативами

органів управління. Прикладом неринкової вартості є нормативно-розрахункова

вартість, яка використовується при нарахуванні податків, мита, страхових

внесків, штрафів та ін.).

Вартість в користуванні - це вартість власності для конкретного

користувача або групи користувачів. По іншому її можна охарактеризувати як

вартість нерухомості, що є складовою частиною діючого підприємства.

Оскільки вартість в користуванні пов'язана з потребами конкретного

користувача, її часто називають суб'єктивною вартістю, а також

інвестиційною вартістю.

Інвестиційна вартість - це вартість оцінюваної вартості для

конкретного інвестора. На відміну від ринкової вартості, яка передбачає

наявність «типового» покупця або «типового» інвестора, інвестиційна вартість

визначається потребами і характеристиками конкретної особи. Інвестиційна

вартість пов'язана з поточною вартістю майбутніх потоків доходів, які

надходитимуть від використання власності. Для інвестора важливі такі

фактори, як ризик, масштаби і вартість фінансування, майбутнє підвищення або

зниження об'єктів, наслідки оподаткування. Тобто, інвестиційна вартість -

найбільш висока ціна, за яку специфічний (і точно ідентифікований або як

особа) інвестор погодився би купити, або найнижча ціна, за якою специфічний

продавець погодився би продати об'єкт оцінки з урахуванням умов укладення

угоди, що вважаються відповідними до умов «чесної» угоди, за відсутності

нетипових умов фінансування у його контрагента та з урахуванням того, що

термін реалізації об'єкту має бути розумно довгим. Інвестиційна вартість є

обмеженою вартістю.

Балансова вартість - щодо активів: первинна вартість (в оцінці, в якій

вона відображена в бухгалтерській звітності) за вирахуванням зносу, що

відображений в цій звітності,

щодо бізнесу: величина власних коштів (капіталу) бізнесу, що

відображена в балансі (в балансовій оцінці).

Скоригована балансова вартість - балансова вартість, що розрахована

після того, як будь-який актив (пасив) або активи (пасиви) було виключено

(додано) або замінено його балансову оцінку.

Утилізаційна (скрапова) вартість - це вартість утилізованих

матеріальних активів, які досягнули граничного стану внаслідок повного зносу

або надзвичайної події і втратили свою першопочаткову корисність. Скрапова

вартість - це вторинна вартість маси матеріалів, з яких складається оцінюваний

об'єкт.

Митна вартість - це вартість імпортованих об'єктів, яка

використовується для нарахування мита, зборів та інших митних платежів, а

також для визначення штрафів за митні порушення і для ведення митної

статистики.

Неринкові концепції вартості включають:

Вартість ділового (діючого) підприємства - це вартість підприємства

як єдиного цілого. Це поняття має на увазі оцінку функціонуючого

підприємства й отримання із загальної вартості діючого підприємства величин

для складових частин, які відображають їх вклад у загальну вартість, але сам по

собі жодний із цих компонентів ринкової вартості не створює;

Залишкова вартість заміщення - яка заснована на розрахунку поточної

ринкової вартості земельної ділянки при її використанні в сумі із загальними

затратами на заміну (відтворення) споруд з відрахуванням нарахувань на

фізичний знос і всі відповідні форми знецінення. Результат, який є неринковим

типом вартості, називають залишковою вартістю заміщення. Він залежить від

потенційної прибутковості або потенціалу послуг, які надає підприємство.

Вибір тієї чи іншої вартості для оцінки залежить від поставленої мети.

При здійсненні домовленостей і процесу оцінки необхідно дотримуватися

встановлених вимог.

Умови чесної угоди, у відповідності до Норм професійної діяльності

оцінювача, включають наступне:

- сторони мають типову мотивацію до укладання угоди, включаючи

відповідно бажання продавця продати, а покупця купити. Відсутній зовнішній

тиск на будь-яку із сторін. Обидві сторони діють розсудливо на свою

найбільшу користь за відсутності будь-яких інших ознак нетипової мотивації;

- сторони адекватно і повністю інформовані відносно усіх істотних

обставин угоди і характеристик об'єкта;

- оплата угоди здійснюється грішми у порядку, який передбачений

законодавством і прийнятий за місцем угоди.

Дата оцінки є дуже важливою категорією, яка відповідає даті

укладання угоди на встановлення ринкової вартості. Чітко фіксована дата

відображає макроекономічну картину, що склалася на даний момент, і стан

об'єкта оцінки, що зумовили саме таку вартість. Оцінювач не може відповідати

за ті зміни стану об'єкта і макроекономічних параметрів, які можуть у

подальшому вплинути на вартість.

Розумно довгий період реалізації - це строк, за який об'єкт , виставлений

на відкритий ринок за справедливою ціною, знайде свого покупця. Як і ринкова

вартість, ця величина також має ймовірний характер, оскільки є

характеристикою ринку. Як правило, вона визначається внаслідок

статистичного аналізу угод, що здійснюється за аналогічними об'єктами в даній

місцевості.

1.4. Найважливіші поняття при оцінці ринкової вартості

Найкраще та найбільш ефективне використання об’єктів оцінки.

Найкраще та найбільш ефективне використання визначається як:

найбільш ймовірне використання активів, що є фізично можливим, належним

чином виправданим, юридично законним та фінансово здійснимим, в результаті

чого активи, що оцінюються, сягають найвищої вартості.

Якщо в результаті фінансово-економічного аналізу встановлюються

декілька можливих обгрунтованих варіантів використання, то той варіант,

внаслідок якого нерухомість отримає максимальну вартість, буде вважатися

найкращим і найбільш ефективним використанням.

Корисність. Ключовим критерієм при оцінці будь-якого нерухомого та

рухомого майна є його корисність. Процедури, що використовуються в процесі

оцінки, мають загальну мету визначення ступеню корисності оцінюваної

нерухомості. В процесі цього виникає необхідність в декількох інтерпретаціях

поняття корисності.

Корисність є скоріше відносним, або порівняльним, поняттям, ніж

абсолютною характеристикою. Наприклад, корисність сільськогосподарських