Стельмащук А.М. Експертна оцінка майна, землі і бізнесу підприємства

Подождите немного. Документ загружается.

ремонтного циклу;

в) експериментально-аналітичними - метод зниження споживчих

властивостей; метод заелементного розрахунку; прямий метод.

Експертні методи базуються на твердженні спеціаліста-експерта про

фактичний стан машини виходячи з його зовнішнього вигляду, умов

експлуатації та інших факторів. Експертні методи потребують високого рівня

знань про конструкцію і експлуатаційні характеристики машин і обладнання,

яке оцінюється.

Метод ефективного віку базується на припущенні про те, що можна з

достатньою достовірністю визначити залишковий термін служби Т

зал

. Знаючи

величину нормативного терміну служби Т

, ефективний вік може бути

визначений з виразу

еф

= Т

– Т

зал

а фізичний знос – по формулі

= Т

еф

/ Т

Термін Т

визначається з технічної документації, а значення Т

зал

–

експертним шляхом.

Метод експертизи стану передбачає залучення спеціалістів для

визначення фізичного стану машин і обладнання в відповідності з вартісною

шкалою. Для підвищення степені достовірності можуть бути залучені декілька

експертів, при цьому результативне значення зносу визначається з залежності

зΣ

=ΣФ

зі

·а

де, Ф

зі

– оцінка зносу і-го експерта;

–вагомість думки і-го експерта;

Вагомість думок експертів визначається з умови Σа

=1.

Економіко-статистичні методи застосовні в тих випадках, коли є

достовірна інформація про експлуатаційні та економічні показники обладнання

в ретроcпективному періоді.

Метод зниження дохідності базується на допущенні про те, що

зростання фізичного зносу пропорційно зниженню дохідності обладнання,

тобто скороченню чистого прибутку, що визначається як різниця між виручкою

та витрат. Величина Ф

визначається із залежності

ПП





де, П

– прибуток, що випливає при експлуатації нових машин;

– прибуток в поточному інтервалі часу.

Метод стадії ремонтного циклу базується на положенні про те, що по

мірі експлуатації машин і обладнання їх споживчі властивості знижуються при

зростанні фізичного зношування. При цьому встановлена лінійна залежність

споживних властивостей машин і обладнання (ПС) від напрацювання і

проведених ремонтів. Капітальний ремонт підвищує споживчі властивості на

величину ΔПС.

Якщо позначити відносне зниження споживчих властивостей до кінця

ремонтного циклу через К

, то технічний стан машин і обладнання після

проведення капітального ремонту можна визначити за формулою:

ПС

= ПС-К

р˙

ПС + ΔПС .

Експериментально-аналітичні методи потребують проведення

досліджень обладнання, яке оцінюється та наявності техніко-економічної і

технологічної документації по оцінюваному об’єкту.

Метод зниження споживчих властивостей відображає залежність

споживчих властивостей машин і обладнання від зносу. Узагальнені споживчі

властивості ПС

∑

визначаються як сума окремих споживчих властивостей ПС

з врахуванням їх вагомості а

: ПС

∑

∙а

, де ∑а

=1.

В процесі експлуатації споживчі властивості знижуються на величину

∆ПС

, при цьому знос

=∆ПС

∙а

Метод поелементного розрахунку побудований на визначенні зносу

для окремих елементів машин і обладнання та підсумовуванні отриманих

величин з врахуванням частини собівартості цих елементів у собівартості

об’єкту оцінки в цілому. Розрахунковий знос і-го елемента F

ір

визначається із

залежності

ір

∙(c

∑

)∙(T

∑

де f

– фактичний фізичний знос і-го елемента;

, c

∑

- собівартість і-го елемента та машин і обладнання в цілому

відповідно;

, T

∑

- нормативний термін служби і-го елемента та машин і

обладнання в цілому відповідно.

Знос об’єкта в цілому визначається як сума розрахункових зносів його

елементів:

=∑F

Прямий метод визначення зносу застосується в тих випадках, коли

відомі вартість нових машин і обладнання C

та затрати З, які необхідно

понести протягом всього експлуатаційного періоду техніки. При цьому знос

визначається за формулою:

=З/С

н.

5.3. Структурна характеристика методів оцінки

Затратний метод оцінки

Вартість, яка визначається затратним методом, може не співпадати з

ринковою вартістю, так як затрати – не єдиний чинник вартості, на яку також

впливають корисність, якість та конкурентноздатність. Ринкова вартість, яка

оцінюється затратним підходом є вартістю відновлення, так як при цьому

визначають скільки може коштувати обєкт, коли його виготовили та продали

сьогодні, тобто з наявним рівнем цін. При такій оцінці є елемент умовності, так

як, по-перше, схожі обєкти можуть сьогодні не виготовлятися та їх

виробництво ніхто не збирається налагоджувати (тому така оцінка буде

абстрактною) і, по друге, якщо б навіть таке виробництво сьогодні існувало, то

в ньому використовувались би вже нові технології і матеріали. Чим більший вік

обєкту, який оцінюється тим більше допущень доводиться робити при його

оцінці затратним підходом.

Затратний підхід до оцінки машин і обладнання практично реалізується

у наступних методиках: 1) розрахунок за ціною однорідного обєкту; 2)

поелементний (поагрегатний) розрахунок; 3) аналіз та індексація затрат; 4)

розрахунок за укрупненими нормативами.

Для використання методики розрахунку за ціною однорідного обєкта

підбирають схожий за конструкцією матеріалів і технології виготовлення

об’єкт, який користується визначеним попитом на ринку, і ціна на нього відома.

При чому він може мати зовсім інше призначення та використовуватися в іншій

галузі.

Допускають, що собівартість виготовлення однорідного обєкта близька

до собівартості виготовлення обєкта, який оцінюється та формується під

впливом загальних для даних обєктів виробничих чинників.

Коли оцінюваний і однорідний обєкти виготовляються при різних типах

виробництва, то вноситься поправка на розходження у коефіцієнтах серійності

виробництва, а також враховується відхилення в рівнях попиту.

Методика поелементного (поагрегатного) розрахунку застосовується у

тих випадках, коли оцінюваний обєкт може бути скомплектований з декількох

складових частин, які можна придбати та ціни на які відомі на ринку. При

цьому складання такого виробу не складна і може бути виконана споживачем.

Послідовність робіт даним методом наступна:

- аналізують структуру оцінюваного об єкту та складають перелік його

основних частин (пристроїв, блоків, агрегатів), які можуть бути придбані

окремо;

- збирають цінову інформацію по кожній частині обєкту. Коли ціни

відносяться до різних проміжків часу, то їх індексують, приводячи до проміжку

оцінки;

- зібрані відомості про ціни частин обєкта використовують для розрахунку

повної собівартості обєкту.

Завершальним етапом є визначення відновної вартості.

Особливість методики аналізу та індексації витрат полягає в тому ,

що індексації піддають не вартість (ціну) обєкта в цілому, а витрати, з яких

складається його собівартість. У цьому випадку за основу беруть цінові індекси

тих ресурсів, які витрачаються при виролбництві об єкта. Інформація про цінові

індекси ресурсів більш доступна, ніж про цінові індекси готових виробів.

Щоб привести значення витратного показника до моменту оцінки,

потрібно цей показник за станом на початок помножити на індекс, який

коригується. Індекс, який коригується – відношення цінового індекса ресурсу

на момент оцінки до цінового індекса того ж ресурсу на початковий період.

Проіндексовані витрати підсумовують та знаходять собівартість обєкту

на момент оцінки. Потім собівартість перетворюють у вартість.

Методику розрахунку собівартості та вартості за укрупненими

нормативами використовують здебільшого для спеціального (нестандартного)

технологічного і допоміжного обладнання, засобів автоматизації і механізації.

Якщо є конструкторська документація на обєкт і оцінювач може

отримати інформацію від підприємства-виробника, то появляється можливість

розрахувати собівартість виготовлення і вартість обєкта за укрупненими

нормативами.

Для розрахунків потрібна інформація із сфери виробництва продукції,

подібної на оцінювальний обєкт по технології виробництва, організації

виробництва і матеріальному складі. При цьому не потрібно підбирати

функціональні і конструктивні аналоги. Але склад матеріалів, з яких вони

вироблені, технологія і обладнання , на якому їх виготовляють, деякі стандартні

комплектуючі вироби у них мають бути однаковими.

Методи розрахунку собівартості за укрупненими нормативами широко

застосовуються на практиці в проектно-конструкторських і дослідних

організаціях для техніко-економічних обґрунтувань створення нових виробів

на початкових стадіях НДР. Ці методи можуть використовуватися і в оціночній

практиці..

Ринковий підхід до оцінки

Ринковий підхід найбільш застосовується для тих видів машин і

обладнання, що мають розвинений вторинний ринок. Метод базується на

визначенні ринкових цін, що адекватно відбивають "цінність" одиниці

устаткування в її поточному стані. Основний принцип — зіставлення, яке

повинне проводитися:

- з точним аналогом, що продається на вторинному ринку;

- з приблизним аналогом, що продається на вторинному ринку, із внесенням

коригувальних виправлень при відсутності точного аналога;

- з новим аналогічним обладнанням із внесенням виправлень на знос при

відсутності вторинного ринку.

Повинна бути зібрана наступна інформація:

- реальні ціни відомих угод купівлі-продажу нового і старого устаткування;

- ціни прейскурантів виробників (зазвичай нове обладнання) і (або) дилерів;

- ціни пропозицій (оферт), отримані в результаті письмових або усних

запитів;

- індекси цін.

Інформаційні бази даних (місцеві і міжнародні):

 доступні, зокрема через Інтернет;

 містять прейскуранти, індекси цін, зведення про окремі угоди,

інформацію про фірми-виробники.

Індекси цін визначаються за формулою

I=∑q

∙P

/∑q

∙P

де q

– кількість товарів, вироблених у поточному періоді відповідно;

, P

– ціни товарів, вироблених у поточному і базовому періоді

відповідно.

Бувають групові і зведені індекси, тобто, які відносяться до однієї групи

чи устаткування та які охоплюють декілька груп. Розрахунок групового або

зведеного індексу здійснюється на основі "схеми зважування", тобто на основі

питомих ваг окремих товарів або товарних груп у загальній вартості всіх

товарів.

Індекси цін — важливий показник, що дозволяє виявити основні

тенденції у русі цін. Вони широко використовуються при аналізі і прогнозі

ринкової конюктури, даючи можливість оцінити ті зміни, які відбулися в рівні

цін за ряд років.

В основі ринкового підходу лежить принцип зіставлення. При підборі

аналогів перевага віддається тим одиницям машин і устаткування, що, так само

як об'єкт оцінки, виготовлені тим же виробником і в тій же країні.

Для оцінки необхідна письмова інформація. Допускається і використання

даних, повідомлених в усній формі, при цьому гарантією їх точності служить

авторитет оцінювача. Варто залучати декілька (3-5) джерел інформації для

підвищення надійності аналізу.

Визначення виправлень чи коригувань. Після зіставлення і виявлення

усіх факторів розходження оцінювач повинен внести виправлення у вартості

об'єктів-аналогів. Варто спеціально підкреслити, що усі виправлення

відносяться до аналогів, а не до об'єкта оцінки.

Доцільна наступна черговість внесення виправлень:

 виправлення на технічну порівнянність;

 виправлення до цін на розходження в умовах продажу.

Виправлення на технічну порівнянність. Розрізняють виправлення на:

 типорозмір (потужність, вантажопідйомність, продуктивність);

 комплектацію (наявність додаткових пристосувань і пристроїв);

 вік;

 якість;

 стан, ступінь фізичного зносу;

 місце розташування об'єкта при продажі (на місці його використання,

на складі дилера).

Для визначення виправлення використовуються співвідношення між

цінами (витратами на виготовлення) і параметрами машин, зокрема ступенева

залежність:

=(N

)

де P

, P

– ціни (витрати);

, N

– потужність, продуктивність або інший параметр порівнянних

машин;

n – показник ступеня (коефіцієнтом "гальмування ціни"), що залежить від

конкретного виду технічних пристроїв.

При наявності декількох параметрів, кожний з який досить сильно

впливає на затрати при виробництві машини і, отже, на ціни, необхідно

застосовувати більш складні математичні залежності. Звичайно для цього

використовують моделі цін. Вони являють собою математичні вирази, що

пов'язують ціни і параметри виробів. Маючи такий вираз і підставляючи у

нього значення параметрів конкретного виробу, можна одержати його ціну.

Для побудови параметричних моделей цін найбільш широко

використовується метод кореляційно-регресійного аналізу.

Математичний апарат кореляційно-регресійного аналізу дає можливість

визначити залежність цін виробів відразу від декількох параметрів, включаючи

і такі, оцінка яких можлива лише експертним шляхом. У загальному виді

залежність ціни виробу від його параметрів виглядає так:

P=f(x

, x

, … x

де P – ціна виробу;

, x

, …, x

– параметри.

Послідовність дій при побудові математичної моделі регресійного типу

така:

 вибір параметрів виробу, найбільшою мірою, що впливають на рівень

ціни;

 вибір форми залежності (виду рівняння регресії);

 формування масиву вихідної інформації;

 виконання математичних процедур (визначення коефіцієнтів рівняння

регресії);

 аналіз отриманих результатів і вибір остаточного варіанта моделі.

Вибір виду рівняння регресії. Найчастіше використовують два види

формул. Лінійна формула

P=a

+…+a

де a

,…,a

— коефіцієнти параметричного рівняння;

— вільний член.

Статечна мультиплікативна формула

P=a

+…+x

Виправлення цін на відмінності в умовах продажу. Внесення

виправлень на відмінності в умовах продажу означає приведення цін усіх

знайдених аналогів до єдиних комерційних умов проведених продажів. До

числа найбільш важливих і розповсюджених виправлень відносяться

виправлення на торги, термін постачання, дату продажу, серійність і умови

платежу.

Доходний підхід

доцінки машин і обладнання

Доходний підхід обєднує методи дисконтованих грошових потоків,

прямої капіталізації доходу і рівноефективного аналога. Застосування

доходного підходу вимагає прогнозу майбутніх доходів за декілька років

роботи підприємства. Дохідні методи базуються на поетапному вирішенні

задачі. Спочатку розраховують чистий дохід від експлуатації всієї

господарської системи, а потім на його основі виділяють з суми чистого дохода

ту її частку, яка безпосередньо створюється машинним комплексом. Потім по

цій частині доходу визначають вартість самого машинного комплекса.

Застосування дохідних методів потребують дотримання принципу

найбільш ефективного використання виробничого об єкта.

Метод капіталізації прибутку

Ідея методу капіталізації прибутку базується на визначенні величини

щорічних доходів і відповідних ставок капіталізації, на основі яких і

розраховується ціна підприємства. Простота капіталізації потенційного

прибутку пояснюється використанням тільки двох змінних, одна з яких –

потенційний прибуток, а інша – відповідний коефіцієнт капіталізації або

мультиплікатор.

Для визначення потоку доходів використовуються прогнозні оцінки

доходів, які можуть бути отримані на основі аналізу даних за поточний та

минулі роки, середньоарифметичних та середньозважених величин за декілька

минулих років, з урахування тенденцій розвитку бізнесу.

Під капіталізацією розуміють перетворення потоку доходів у показник

вартості шляхом ділення на коефіцієнт капіталізації. У більшості випадках

останній визначається стійкістю дохода підприємства. більш низький

коефіцієнт капіталізації вілповідає стійкому росту прибутку, і навпаки, при

нестабільних прибутках коефіцієнт капіталізації підвищується.

Послідовність оцінки вартості машин і обладнання методом капіталізації

прибутку включає наступні етапи:

1. Виділяють виробничу систему (підприємство, цех, ділянка, модуль),

машинний комплекс якої необхідно оцінити, і визначають чистий дохід від

експлуатації цієї системи.

2. Визначають частину чистого дохода D

зем.

, яка відноситься до землі:

зем

=С

зем.

·r

к.зем.

де С

зем

– поточна вартість землі базисного року;

к.зем

– коефіцієнт капіталізації для землі.

3. Визначають частину чистого дохода, яка відноситься до будівель та

споруд D

буд.

=С

буд.

·r

буд.

де С

буд

– поточна вартість будівель та споруд у базисному році;

буд

– коефіцієнт капіталізації для будівель та споруд, яка визначається із

виразу

буд

к.зем.

·r

пов.

де r

пов.

– коефіцієнт повернення капіталу.

Коефіцієнт повернення капіталу визначається обома способами: або як

величина, зворотня строку служби або корисного життя будівлі, або за

формулою розрахунку коефіцієнта зносу на амортизацію.

4. Методом залишку визначають частину чистого доходу, яка відноситься

до машинного комплексу D

маш.

=D-D

зем.

-D

буд.

де D – чистий доход від системи, який визначається на етапі 1.

5. Методом прямої капіталізації розраховують вартість машинного

комплексу:

маш.

+r,

де r – ставка дисконта;

– коефіцієнт амортизації (повернення капіталу).

Коефіцієнт амортизації для машин і обладнання визначається з моделі

чинника фонда відновлення:

=r/[(1+r)

-1],

де T – нормативний строк служби машин і обладнання.

6. Якщо необхідно визначити вартість окремої одиниці обладнання у

складі машинного комплексу, то здійснюють це за допомогою дольового

коефіцієнта

од.

маш

·Г

од.

де D

од

– дольовий коефіцієнт для одиниці обладнання або машини, яка

оцінюється, рівний долі балансової вартості даної одиниці у

балансовій вартості машинного комплексу.

Метод дисконтування чистих доходів дозволяє отримати прогнозну,

тобто майбутню, дохідність фірми, що призводить до найбільшого інтересу для

інвестора. Визначення прогнозної дохідності розраховується з врахуванням

ризиків інвестицій, темпів інфляції, змін конюнктури на ринку через ставку

дисконту. Метод дисконтування доходів робить можливим врахувати

економічне застаріння фірми, показником якого є

5.4. Процедура оцінки машин і обладнання

Процедура оцінки обладнання починається з ознайомлення і аналізу

технології виробництва. Вона включає: інспекцію машин і обладнання;

консультації з технічним персоналом підприємства; запит інвентарних списків

на обладнання; консультації з виробниками обладанання, проектними та

іншими організаціями.

Фізичний знос характеризує втрату вартості за рахунок погіршення

фізичного стану в процесі експлуатації обладнання. Еталонному стану

відповідає відновна вартість технічних засобів. Поточний стан оцінюється

співвідношенням вартості об'єктивно необхідних затрат на ремонт окремих

деталей, вузлів до їх відновної вартості.

При масовій оцінці фізичного зносу доцільно використати такі формули:

100





хLФ

В окремих випадках знос визначається:

а) на основі сумарного виробітку за період експлуатації двигуна

%100х



де Н

- виробіток з початку експлуатації (мото-год);

- загальний визначений ресурс (мото-год)

б) на основі строку служби технічного об'єкта

%100х



де Т

- фактичний період експлуатації (рік);

- строк служби технічного об'єкта (рік).

Таблиця 7.

Довідкова таблиця визначення рівня зносу технічного об'єкта.

Знос,

Стан придатності

Коефіцієнт

придатності, %

«Новий»

Новий, встановлений і використовуваний раніше засіб, у

відмінному стані

100

«Дуже добрий»

Подібний на новий, експлуатується недовго, не вимагає

заміни або ремонту яких-небудь частин

«Добрий»

Технічний об'єкт використовувався, однак відремонтовані або

відновлені вузли і агрегати знаходяться у відмінному стані

«Непоганий»

Технічний об'єкт використовувався, він вимагає деякого

ремонту або заміни частин (таких як підшипники)

«Придатний до використання»

Технічний об'єкт, який використовувався, знаходиться в

робочому стані із значними (багатьма) ремонтами або

замінами моторів чи інших важливих частин 25

«Поганий»

97,5

100

Технічний об'єкт, який використовувався, вимагає важливих

ремонтів, таких як заміна рухомих частин або основних

частин і систем Металолом, який не користується попитом

Непридатний для продажі вид, (крім як на запасні частини і

металолом)

2,5

На основі розрахованих за вищенаведеними формулами даних з

використанням довідкової таблиці можна встановити рівень зносу і придатності

технічного об'єкта (табл.7).

Функціональний знос характеризує втрату вартості, яка визначається

неробочим станом машини в цілому або окремої її функції. Даний вид зносу

тісно пов'язаний з фізичним зносом. Однак рівень середньозваженого фізичного

зносу однозначно не визначає загального стану технічного об'єкта.

Практика стверджує, що при високому фізичному зносі машина може

знаходитися в робочому стані. В той же час при невисокому

середньозваженому фізичному зносі локальний знос окремого конструктивного

елемента може мати критичне значення, при якому подальша експлуатація не

допускається. Таким чином, критичний знос окремого вузла, агрегата

приводить до часткової або повної втрати роботоздатності. В даному випадку

має місце функціональний знос, який може розглядатися як межа

нагромадження фізичного зносу, при якому втрачається роботоздатність

окремої виробничої функції машини. У відповідності з цим, фізичний знос

визначає дискретне значення функціонального:

-при значеннях Фкр > Фі >. О функціональний знос відсутній так як

жоден вузол і агрегат не досягнув критичного рівня фізичного зносу і технічний

об'єкт зберігає роботоздатність всіх своїх функцій;

- при значеннях Фі > Фкр функціональний знос має місце так як

фізичний знос по окремих вузлах і агрегатах досягнув критичного значення,

технічний об'єкт не роботоздатний.

Функціональний знос може визначатися також і економічними

факторами. Тобто, в ситуації, коли всі функції зберігають свою

роботоздатність, машина універсального призначення може мати

функціональний знос, який визначається умовами її використання. Це реально

виникає тоді, коли на виробництві відпадає технологічна необхідність в даному

технічному об'єкті.

Моральний знос характеризує зниження ефективності використання

даного технічного об'єкта порівняно із заміною його на сучасний аналог.

Традиційно моральний знос показує застарілість технічного об'єкта по

відношенню до сучасних аналогів, які створені на базі досконаліших технічних

рішень і тому забезпечують вищий рівень корисності в експлуатації.

Еталонним станом для даного виду зносу є чиста приведена вартість,

яка одержана внаслідок ефективного використання сучасного аналога

технологічного об'єкта замість існуючого.