Стельмащук А.М. Експертна оцінка майна, землі і бізнесу підприємства

Подождите немного. Документ загружается.

Таблиця 2.

Способи оцінки нематеріальних активів

№

п/п

Назва Документ, що

засвідчує

Спосіб оцінки

Право власності на:

винахід

Патент а)затрати;

б) ринок патентів;

в) по бізнесу (прибуток)

корисну модель -"- -"-

промисловий зразок -"- -"-

знаки для товарів і послуг Свідоцтво -"-

сорт рослин Патент -"-

фірмове найменування Чинне

законодавство

-"-

програму для ЕОМ -"- метод відновлення

на базу даних -" метод аналогів

Право користування:

землею

-"- вартість плати за

оформлення, відвод і т.д. 30-

70% від вартості землі

надрами -"- затратний метод по

оформленню цього права

водою -"- затратний метод

Вартість нематеріального об'єкту власності не пов'язана з затратами, які

потрібні на його створення, а визначається майбутньою вигодою від його

застосування.

Використовуються три методи оцінки:

- по додатково одержуваному прибутку;

- по оцінці різнциі у вартості підприємства;

- по вигоді від передачі прав на власність або від відсутності

необхідності такі права придбати.

Метод оцінки по додатково одержуваному прибутку = служить для

підрахунку додаткового прибутку, який одержить власник нематеріального

об'єкта власності крім і понад "нормальний" прибуток, який одержують подібні

фірми, які не мають вигод від володіння цією нематеріальною власністю.

Наприклад, якщо матеріальним об'єктом власності є товарний знак, то

додатковий прибуток може бути підрахований шляхом порівняння вартості

маркованого цим знаком продукту (після віднімання затрат на сам товарний

знак) з вартістю рівноцінних аналогів.

Метод оцінки по різниці вартості підприємства = передбачає, що

спочатку оцінюється вартість цілісного майнового комплексу, який володіє

нематеріальним об'єктом власності, виходячи з його майбутнього прибутку.

Після цього оцінюється те ж підприємство у випадку, якщо б воно не володіло

вказаним нематеріальним об'єктом власності. Різниця між двома вартостями

складає вартість нематеріальної власності.

Метод оцінки за вигодою від передачі прав на власність або від

відсутності необхідності такі права придбати = передбачає порівняння

прибутку, який можна одержати при умові покупки нематеріальної власності і

прибутку при умові передачі прав на його використання.

Друге рівнозначно визначенню величини затрат, від яких позбавлений

покупець нематеріального об'єкта власності, завдяки тому, що не потрібно

купляти прав на його використання. В результаті розрахунків можна визначити

відпвідну норму відрахувань за право користування, яка виражається в

процентах від прибутку.

Контрольні питання

1. Методика оцінки вартості майна під час приватизації.

2. Визначення вартості об'єктів приватизації з урахуванням їхньої

потенційної прибутковості.

3. Порядок визначення вартості об'єктів незавершеного будівництва в

процесі їх приватизації.

4. Загальні підходи до оцінки нематеріальних активів.

Практичні завдання

ЗАДАЧА 1

Оцінити майно підприємства, що приватизуються, як цілісний майновий

комплекс.

Вихідні дані:

 залишкова вартість основних засобів – 3200 тис. грн.;

 залишкова вартість нематеріальних активів, які відображені в балансі –

380 тис. грн.;

 незавершені капітальні вкладення з вирахуванням вартості

незавершеного будівництва – 920 тис. грн.;

 вартість незавершеного будівництва з вирахуванням вартості

незавершеного будівництва житла – 780 тис. грн.;

 устаткування (невстановлене) з вирахуванням вартості устаткування,

придбаного для інженерного забезпечення незавершеного будівництва

житла – 630 тис. грн.;

 усереднений індекс цін на промислову продукцію і будівництво – 1,2;

 затрати і запаси, які входять у валюту балансу – 2560 тис. грн;

 фінансові активи – 12700 тис. грн.;

 кредиторська заборгованість – 9800 тис. грн.;

 балансова вартість незавершеного будівництва житла та устаткування,

придбаного для інженерного забезпечення незавершеного будівництва

житла – 460 тис. грн.

ЗАДАЧА 2

Обчислити вартість оборотних засобів, які здаються в оренду, якщо

задано такі показники:

 запаси і затрати = 2800 тис. грн.;

 коефіцієнт індексації оборотних засобів = 1,3;

 фінансові активи = 10200 тис. грн.;

 кредиторська заборгованість = 8600 тис. грн.

ЗАДАЧА 3

Визначити вартість об’єкту незавершеного будівництва під час його

приватизації на підставі кошторисної вартості, коли відомо:

 коефіцієнт будівельної готовності об’єкта = 0,8;

 коефіцієнт, що відображає фізичний знос будівлі = 0,25;

 коефіцієнт зміни цін по відношенню до вартості в цінах 1984 р. =1,4;

 вартість матеріалів, виробів, конструкцій, що завезені на майданчик =

120 тис. грн.;

 повна кошторисна вартість об’єкту в цінах 1984 року = 220 тис. грн.

ЗАДАЧА 4

Оцінити вартість нематеріальних активів, не відображених в балансі

об’єкта приватизації. Задані показники:

 балансовий прибуток об’єкта приватизації після вирахування податку

на прибуток = 55 тис. грн.;

 ставка капіталізації = 0,12;

 вартість цілісного майнового комплексу = 380 тис. грн.

4. ОЦІНКА ОБ’ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ

4.1. Основні показники класифікаційної характеристики

будівель і споруд та їх зносу

Будівлі і споруди характеризуються такими показниками:

а) об'ємно-плануваними - загальна площ, площа забудови, висота

поверху, висота будівлі, будівельний обсяг;.

б) класифікація будівель і споруд - громадянське житло,

адміністративно-побутові, промислові, культурно-видові.

Основним показником стану об’єкта нерухомості є знос. Знос - це

результат експлуатації, який приводить до часткової, або повної втрати

об'єктом оцінки своїх початкових споживчих і економічних властивостей.

Зноси поділяються на:фізичний, функціональний, зовнішній і економічний.

Фізичний знос - це руйнування будівельних матеріалів і конструкцій під

дією різних факторів (фізичне і хімічне вивітрювання, перенавантаження,

неправильна експлуатація та ін.). Таблиця 3 заповнюється згідно з

нормативними документами і за даними візуального огляду. В інші входять

обладнання, під'їзди, навіс, карнізи, приямки та ін.

Таблиця 3.

Визначення середньозваженого фізичного зносу (ФЗ)

Елементи Питома вага,

зносу

Коефіцієнт

середньозваженогоФЗ

Фундамент 5 20 1 Вартісне

Стіни 27 20 5,4 вираження

Перекриття 7 25 1,75 середньо

Покрівля 8 40 3,2 зваженого

Підлога 20 30 6 ФЗ

Отвори 10 25 2,5

Оздоблення 7 30 2,1

Внутрішнє санітарно-

технічне обладнання

14 35 5,9

Інші 2 30 0,6

Підсумок 100 33,85

Середньозважений фізичний знос визначається за формулою:





іі

ФВ

СФЗ

100

де, В

- питома вага і-го елемента;

- фізичний знос і-го елемента.

Довірчий інтервал в значенні ФЗ кожного елементу складає 5% (це

регламентується нормами). Значення СФЗ округлюється до цілого.

Крім фізичного зносу є вартісне вираження ФЗ, яке може дорівнювати

фізичному, бути більше або менше. У вартісному виразі знос - це зниження

вартості обладнання на дату фактичної оцінки, що визначається різницею між

затратами на відтворення або заміну обладнання і його ринковою вартістю.

Функціональний знос є складовою частиною морального зносу

(моральний знос включає: технологічний і функціональний)

Функціональний знос визначається зниженням продуктивності або

інших технічних характеристик, вузькою спеціалізацією оцінюваного і

аналогічного сучасного обладнання (зернові комбайни, культиватори).

Результатом експертного аналізу є коефіцієнт, який враховує моральний

знос:

= 1- (Ф

/ 100)

де, Ф

- функціональний (моральний) знос.

Моральний знос характеризує втрату конкурентноспроможності і

відповідно вартості, в зв'язку з появою на ринку нових більш удосконалених

аналогів. Моральний знос прийнято поділяти на технологічний,

функціональний і зовнішній. Технологічний знос є наслідком впливу на

вартість досягнень науково-технічного прогресу в області конструкцій,

технології і матеріалів. Функціональний знос є наслідком зменшення

функціональних можливостей оцінюваного об'єкту в порівнянні з новим

аналогом. Зовнішній знос проявляється в тому, що об'єкт в якийсь момент

перестає відповідати новим вимогам і обмеженням, наприклад, по екологічних

причинах, безпеці та ін.

4.2. Методичні основи оцінки затратним методом

Затратний метод оцінки нерухомості полягає в тому, що оцінюються

затрати на повне відтворення або заміщення об'єкту за мінусом суми його

зносу.

Основні положення методу включають наступне:

1. при однакових затратах на створення об'єкту його вартість буде прямо

пропорційна корисності (споживній вартості) об'єкту.

2. необхідно враховувати поняття «повна вартість відтворення» і «повна

вартість заміщення».

Повна вартість заміщення (або затрати на повне заміщення) - це

витрати в поточних цінах на будівництво будинку, який має еквівалентну

корисність з об'єктом оцінки, але побудованого з нових матеріалів і у

відповідності з нинішніми стандартами, дизайном і плануванням.

Вартість відтворення (або затрати на повне відтворення) об'єкта - це

витрати в поточних цінах на будівництво його точної копії, і використанням

точно таких же матеріалів, будівельних стандартів, дизайну і з тією ж кількістю

робіт (які втілюють в себе всі недоліки, невідповідності і моральний знос), що і

в об'єкту оцінки. Іншими словами, один спосіб передбачає заміну об'єкту

оцінки таким же новим аналогом і з такою ж корисністю, тоді як інший -

відтворення точної копії.

Оцінка нерухомості за затратним методом передбачає такі основні

етапи:

1) розрахунок вартості придбання вільної і наявної в розпорядженні

землі з метою оптимального її використання;

2) розрахунок вартості спорудження нових аналогічних об'єктів,

визначення його вартості відтворення;

3) оцінка фізичного і морального зносу компонентів об'єкту;

4) оцінка реальної вартості об'єкта шляхом зменшення вартості

відтворення на суму фізичного і морального зносу об'єкту;

5) додавання до реальної вартості об'єкту вартості землі.

Основним параметром затратного методу оцінки є вартість

відтворення об'єкту Методика її розрахунку передбачає певну послідовність.

Спочатку об'єкт розбивається на основні компоненти. Для окремого

будинку, наприклад, це можуть бути: фундамент, стіни, підлога, перегородки,

покрівля, електрика, опалення, ліфт, під'їзд, двір. З цих компонентів необхідно

виділити ті, які виконуються субпідрядними організаціями. Крім того, кожний

компонент може бути розбитий за профілем робіт (риття котловану, кладка

цегли, столярні, штукатурні, малярні, сантехнічні та інші роботи) та за видами

затрат (матеріальні затрати, зарплата, амортизація, непрямі затрати). Потім

розраховуються або вибираються з довідників нормативи собівартості одиниці

компонента об'єкту (одного метра, квадратного метра, кубічного метра, штуки і

т.д.). І в останню чергу визначаються поправочні коефіцієнти

(мультиплікатори), які враховують місцеві умови або відмінність об'єкта від

нормативних умов.

Після визначення вартості відтворення об'єкта оцінюються його знос.

Тоді вартість об'єкту оцінки буде дорівнювати вартості відтворення мінус знос.

Загальний алгоритм оцінки затратним методом:

1) збір інформації (встановлення титулу вартості, пошуки проектно-

кошторисної документації, інформація по капітальних і поточних ремонтах);

2) обстеження будівель (візуальний огляд, фотознімання характерних

ознак зносу);

3) визначення відновної вартості конструктивних елементів;

4) визначення відновної вартості;

5) визначення нагромадженого зносу;

6) визначення дійсної вартості;

7) визначення ринкової вартості.

Визначення відновної вартості:

= В х О х [К

] ,

де В -вартість одиничного показника;

О - об'єм, кубатура (базова вартість В

= В х О),

- коефіцієнт подорожчання.

Визначення дійсної вартості:

= В

х К

, К

= 1-(НЗ / 100),

де К

- коефіцієнт зносу,

НЗ- нагромаджений знос.

Для визначення ринкової вартості необхідно оцінити вартість

землевідводу, зовнішніх інженерних сіток, під'їздних шляхів, врахувати затрати

на узгодження проекту з службами міста.

4.3. Методичні основи прямого порівняльного аналізу продаж

Метод прямого порівняльного аналізу продаж оснований на принципі

заміщення аналізованого об'єкта аналогічним, аналізі показників якості,

ресурсоємності і ціни аналогічних об'єктів, проданих недавно. При цьому:

порівнюються співставні об'єкти, які були продані; робляться поправки на

відмінності в показниках якості і ресурсоємності; відкорегована за цими

поправками ціна об'єкта, що розглядається, дасть можливість зробити логічний

висновок.

Метод прямого порівняльного аналізу продаж може бути реалізований в

три етапи:

1. Вивчення ринку аналогічних об'єктів, виявлення недавніх аналогічних

продаж на відповідному ринку (місто, район і т.д.);

2. Збір і перевірка інформації про угоди на основі даних б'юро технічної

інвентаризації, Фонду державного майна, рекламних агентів і т.д.;

3. Внесення поправок з врахуванням відмінностей між оцінюваним

об'єктом і аналогами.

Коригування слід здійснювати за коефіцієнтами, які враховують

наступні фактори:

а) права власності на об'єкт;

б) функціональне призначення об'єкта (показники, які задовільняють

конкретну потребу);

в) якість об'єкту (крім показників функціонального призначення);

г) ресурсоємність об'єкту;

д) час, період оцінки;

е) місцезнаходження об'єкта, інфраструктура (транспорт, зв'язок,

ринкова інфраструктура, соціальне забезпечення та ін.), екологія;

є) умови фінансування (готівкою зразу, в кредит, в розстрочку і т.д.);

ж) умови продажу та імідж продавця.

При коригуванні фактичних цін продажу порівнюваних об'єктів

поправки проводяться від порівняльного об'єкта до оцінюваної вартості.

Парні продажі. Одним із способів визначення необхідних поправок є

виявлення декількох пар порівнюваних продаж. Парними продажами

називаються продажі двох об'єктів, які майже ідентичні, за виключенням однієї

риси, яку оцінювач намагається оцінити для того, щоб внести правильну

поправку.

Як правило, процес коригування може приймати одну з трьох основних

форм: поправки в грошовому виразі, поправки в процентах, загальне

групування.

Внесення поправок переважно передбачає послідовний розгляд таких

характеристик: час, місцезнаходження, умови продажі, інші відмінності.

Загальне групування може використовуватись на активному ринку, де

можна знайти достатню кількість продаж з тим, щоб звузити ринкове

розкидання цін. Даний метод залежить від наявності відносно однорідних

об’єктів. У цьому випадку оцінювач може прийняти рішення не здійснювати

окремі поправки, а порівняти оцінюваний об’єкт в цілому, щоб визначити, чи

кращий він, чи гірший від кожного з порівняних об’єктів. Потім у межах

виділеної групи проводиться сукупне коригування. Це знімає необхідність

розглядати окремо кожну характеристику, яка відрізняє оцінювану вартість від

порівнюваних проданих об’єктів.

Коригування слід проводити по всіх основних характеристиках і

зручностях, які, з точки зору перспективного покупця будуть мати вартість

(табл.4).

Таблиця 4.

Послідовність коригування

Елемент порівняння Ринково-обгрунтовані

характеристики, %

Корекція до ціни

продажі, грн.

Ціна продажі 200000

Коригування на переданні права власності +6 +12000

Скоригована ціна 212000

Коригування на умови фінансування -3 -6360

Скоригована ціна 206640

Коригування на умови продажу +5 +10282

Скоригована ціна 215922

Коригування на умови ринку +4 +8637

Скоригована ціна 224559

Коригування на:

Місцезнаходження +3 +6737

Фізичні характеристики -5 -11228

Економічні характеристики -5 -11228

Використання +2 +4491

Компоненти, які непов'язані з нерухомістю +3 +6737

ВСЬОГО: 220068

Одиниці порівнювання. Оскільки об'єкти, які приносять доход часто

відрізняються за розміром і кількістю одиниць, що входять в них, при

проведенні порівняння проданих об'єктів з оцінюваною вартістю можна

спіткнутися з великими труднощами, тому наявні дані необхідно привести до

загального знаменика.

При аналізі забудованих ділянок використовуються такі одиниці

порівняння:

1) ціна за 1 кв.м загальної площі;

2) ціна за 1 кв.м житлової площі;

3) ціна будівлі і споруд за 1 м;

4) ціна за 1 куб.м;

5) ціна за кімнату;

6) ціна за одиницю, яка приносить доход.

Наприклад, оцінюваний об'єкт відрізняється від аналога тільки за

висотою стелі: в аналога - 3,0 м, в порівняного об'єкта - 2,8 м. Ціна аналога -30

тис. гривнів. Прийнявши, що цей фактор виявляє прямопропорціональний

вплив на ціну, ціна оцінюваного об'єкта буде дорівнювати

30 х (2,8 : 3,0) = 27,6 тис.грн.

4.4. Методи оцінки житлової нерухомості

Фактори, які формують вартість житлової нерухомості, можна

розподілити на такі категорії: економічні, соціальні, політичні, фізичні.

Економічні залежать від рівня доходів і платіжоспроможності населення.

Соціальні фактори - це престижність і соціальний рівень жителів. До фізичних

факторів відносяться параметри нерухомості, характеристики земельної

ділянки, оточуючого середовища, розміщення відносно транспортних

магістралей та інше, що є об'єктивною характеристикою самого об'єкта.

Фізичні параметри, які формують ціну житлової нерухомості,

включають:

- район, де розміщена квартира;

- якість будинку;

- планування квартири;

- знос будівлі;

- поверх квартири і кількість поверхів будинку;

- забезпечення району транспортом, телефоном;

- стан квартири та ін.

Всі параметри можна розділити на об'єктивні (постійні), суб'єктивні і

динамічні. До об'єктивних параметрів відноситься район, де знаходиться

будинок, параметри будинку, параметри квартири (площа, кількість кімнат та

ін.). До суб'єктивних можуть бути віднесені - стан квартири (наявність ремонту

і його якість), екологія або зовнішнє оточення, наявність і близькість

побутового, медичного та іншого обслуговування. Ці параметри носять

суб'єктивний характер, так як для одного покупця вони важливі, для іншого ні,

тому не є визначальними, але впливають на вартість. Динамічні параметри - це

параметри, які змінюються в часі. Наприклад, близькість до метро змінюється з

прокладанням нових ліній, райони без телефонів, телефонізуються, з'являються

нові маршрути транспорту.

В містобудівному поділі особливо виділяється історично сформовані

центральні житлові райони. В цих районах є всі сприятливі фактори, які

впливають на вартість - комфортність житла, всі побутові зручності, транспорт,

зелені масиви, добра екологія. Тому ціни на житло в цих районах значно вищі

ніж в цілому по місту.

Найдорожчі квартири знаходяться в районі так званого тихого Центру.

Це квартири в цегляних будинках, великої площі, з високими стелями, поряд

знаходиться багато об'єктів побутового призначення.

До параметрів, які характеризують комфортність житла слід віднести

також наявність ліфта, сміттєпровода, засклені лоджії та ін. Ці параметри

непрямо впливають на ринкову вартість квартири, так як вони не особливо

цікавлять покупця.

Для врахування одночасного впливу на ціну об'єкта багатьох факторів

доцільно розробляти математико-статистичні моделі, які застосовуються для

аналізу і прогнозування ціни.

Для прикладу наведем встановлену нами таку модель:

У=-32,35+0,212Х

+ 0,396Х

+ 0,873Х

+ 18,32Х

+ 13,77Х

де У - ринкова ціна двохкімнатної квартири, яка знаходиться на Східному

масиві м.Тернополя, тис.грн.

- загальна площа квартири, кв.м.;

- житловаа площа квартири, кв.м.;

- розмір кухні, кв.м.;

- коефіцієнт, який характеризує категорію будинку і наявність

зручностей, частки одиниці;

- коефіцієнт, який характеризує віддаленість будинку від міського

транспорту і поверх на якому знаходиться квартира.

Подібні моделі за лінійною і степеневою формою зв'язку можна скласти

для всякого мікрорайону міста, для різних квартир. Моделі будуть сприяти в

об'єктивному визначенні ціни житлової нерухомості.

Приклад. Оцінити вартість 3-кімнатної квартири загальною площею 64

, розташованої в центральній частині м.Тернополя, при оцінці її

індивідуальних особливостей у 68,3 бала. Середня ціна 1 м

загальної площі 3-х

кімнатних квартир складає 248 умовних одиниць.

Методика розрахунку:

1 Формула оцінки 1 м

загальної площі за МПВ (Ц

КМ

), ум.од.:





КМКМ

ЦЦ

де

КМ

- середня ціна 1 м

загальної площі на даній території (в даному районі

міста), ум.од.;



- поправочний коефіцієнт на індивідуальні особливості квартири.

2. Емпірична формула визначення поправочного коефіцієнта:

,379,0022,0  Б



де Б - оцінка індивідуальних особливостей квартири, бали (здійснюється за

методикою "К/Місто Агроінформ+")".

3. Формула оцінки квартири за МПВ, ум.од.:

SЦЦ

КМК



де S - загальна площа квартири, м

4. Оцінка індивідуальних особливостей квартири

10040  кБ

де

10025

Nп

к 

Розв”язок:

1. Поправочний коефіцієнт на індивідуальні особливості:

1236,1379,03,68022,0  х



2. Оцінка 1 м

загальної площі, ум.од.:

2781236,1248 х

3. Оцінка квартири, ум.од.:

1779264278 х

4.5. Практика оцінки нерухомого майна

(використано матеріали НАУ)

Приклад. Оцінити будівлю за методами: вартості витрат (МВВ);

вартості доходу (МВД); порівняльної вартості (МПВ).

Вихідні дані:

Будівля - складське приміщення.

1.Внутрішні розміри, м: довжина- 100; ширина- 10; висота стін - 4,5.