Стельмащук А.М. Експертна оцінка майна, землі і бізнесу підприємства

Подождите немного. Документ загружается.

рівень доходності вкладень, при якому інвестор допускає можливість

вкладення своїх коштів в покупку даного об'єкта. Якщо інвестор вкладає власні

кошти, то беруть ставку по депозитах, якщо він планує використати позикові

кошти, то ставку - по кредитах, а при змішаній формі фінансування - середнє

значення між цими ставками.

Метод прямої капіталізації використовується при умові, що доход не

змінюється в часі і побудований на застосування формули:

В = Д / К

де В - вартість майна;

Д - доход від володіння чи експлуатації майна;

К - коефіцієнт (ставка) капіталізації.

В залежності від характеру об'єкта і умов оцінки коефіцієнт (ставку)

капігалізації визначають за такими способами:

а) спосіб підсумування, який визначає коефіцієнт капіталізації як суму

процентної (безризикової) ставки і ставки (ризикової) повернення капіталу;

б) спосіб аналізу зібраних на ринку даних, що встановлює коефіцієнт

капіталізації як середнє значення розрахункових величин

чистий операційний доход/вартість майна,

в) спосіб пов'язаних інвестицій, який можна застосувати для складових

частин нерухомості (як землі так і покращень).

Коефіцієнт капіталізації визначається як середньозважений показник за

формулою:

К = ПЗ х Кз + ПМ х Км,

де ПЗ - питома вага вартості землі у загальній вартості, %;

ПМ - питома вага вартості майна у загальній вартості, %;

Кз - ставка капіталізації землі;

Км - ставка капіталізації майна.

г) спосіб розрахунку за методом Еллвуда:

К = Вк - М х С + (зм -зб) х ФП,

де Вк - ставка доходу на власний капітал;

М - відношення величини іпотечного кредиту до вартості;

С - іпотечний коефіцієнт (визначається за спеціальною таблицею

Еллвуда);

зм - зменшення вартості майна за прогнозний період;

зб - збільшення вартості майна;

ФП - фактор фондопогашення при ставці Вк для прогнозного періоду

володіння.

д) ставка капіталізації дорівнює ставці дисконту, якщо передбачається

безперервний і незмінний потік доходів.

Розрахунок поточної вартості за методом прямої капіталізації

виконується в такій послідовності:

- проводиться аналіз фінансового стану об'єкта оцінки і визначається

щорічний чистий доход;

- встановлюється коефіцієнт капіталізації, який має бути пов'язаний з

вибраним раніше показником капіталізованого доходу;

- здійснюється розрахунок поточної вартості об'єкта.

Таблиця 1.

Найбільш доцільне використання методів для конкретної оцінки вартості

Об'єкти оцінки

Методи оцінки

витрат аналогів

продажу

потенційної

прибутковості

Об'єкти, які приносять доход +

Об'єкти, які не приносять доход +

Об'єкти, які вимагають оцінки

по заміщенню

Унікальні об'єкти +

Житлові будівлі +

Серійні машини і обладнання +

Нестандартні машини і обладнання +

Для визначення заставної вартості +

Для визначення страхової вартості +

Для об'єктивної оцінки об'єкта необхідно підібрати з наявних методів

найбільш обгрунтований для вирішення поставленого завдання (табл.1). В

багатьох випадках розрахунок вартості доцільно вести декількома методами,

опираючись на доходний, порівнювальний та затратний підходи, оскільки в

кожного з них є позитивні і негативні сторони.

Контрольні питання

1. Структура майнового комплексу підприємства і мета його оцінки.

2. Організація процесу оцінки майнового комплексу підприємства.

3. Методичні принципи оцінки майнового комплексу.

4. Загальновизнані методи оцінки.

Практичні завдання

ЗАДАЧА 1

Визначити вартість майна.

Вихідні дані:

 доход від володіння майна = 25000 грн.;

 питома вага вартості землі у загальній вартості = 45%;

 питома вага вартості майна у загальній вартості = 55%;

 ставка капіталізації землі = 0,6;

 ставка капіталізації майна = 0,8.

3. ОЦІНКА МАЙНА ПІД ЧАС ПРИВАТИЗАЦІЇ

3.1. Методика оцінки вартості майна під час приватизації

(затверджено постановами Кабінету Міністрів України від 18 січня 1995 р.

№ 36 та від 1996 р. №691)

Відповідно до рішення державних органів приватизації оцінка вартості

майна може здійснюватися щодо підприємства як цілісного майнового

комплексу чи його частини як окремого інвентарного об'єкта або групи

інвентарних об'єктів.

В оцінку майна, не включається вартість землі, на якій розташований

об'єкт приватизації, надр та інших складових частин навколишнього

природного середовища.

Оцінка вартості майна цілісного майнового комплексу здійснюється за

формулою:

Ц=Оз+На+Вк+Нб х К+Ун х К+Зз+(Фа-Кр)+Нж,

де Ц - вартість майна цілісного майнового комплексу;

Оз - залишкова вартість основних засобів;

На - залишкова вартість нематеріальних активів, які відображені в

балансі;

Вк - незавершені капітальні вкладення з вирахуванням вартості

незавершеного будівництва;

Нб - вартість незавершеного будівництва з вирахуванням вартості

незавершеного будівництва житла;

Ун - устаткування (невстановлене) з вирахуванням вартості

устаткування, придбаного для інженерного забезпечення незавершеного

будівництва житла;

К - усереднені індекси цін на будівництво і промислову продукцію;

Зз - затрати і запаси, які входять у валюту балансу;

Фа - фінансові активи (довгострокові фінансові вкладення, інші

позаоборотні активи, кошти, розрахунки та інші активи);

Кр - кредиторська заборгованість (довгострокові пасиви, розрахунки та

інші пасиви, резерви наступних витрат і платежів);

Нж - балансова вартість незавершеного будівництва житла та

устаткування, придбаного для інженерного забезпечення незавершеного

будівництва житла.

До складу фінансових активів включаються:

- довгострокові фінансові вкладення;

- інші позаоборотні активи;

- кошти, розрахунки та інші активи.

Фінансові активи зменшуються на суму кредиторської заборгованості

(кредити та інші позикові кошти, розрахунки з кредиторами за товари і

послуги, за векселями виданими, за авансами одержаними, з бюджетом, по

страхуванню та оплаті праці; резерви майбутніх витрат і платежів та інші

пасиви).

У разі коли сума кредиторської заборгованості перевищує розмір

оборотних засобів (сума запасів, затрат і фінансових активів), вартість майна

визначається за формулою:

Ц=Оз+На+Вк+НбхК+УнхК+Нж,

Вартість основних засобів визначається за даними бухгалтерського

обліку (інвентарних карток) і відповідно до Порядку індексації вартості

окремих видів майна -або за результатами експертної оцінки, якщо

приватизація здійснюється на неконкурентних засадах.

Вартість оборотних засобів визначається виходячи з вартосі їх

придбання з обов'язковим проведенням дооцінки.

Вартість майна, яке належить орендарю, визначається як сума

залишкової вартості основних засобів та нематеріальних активів, вартості

незавершених капітальних вкладень (у тому числі незавершеного будівництва),

придбаних за рахунок власних коштів, вартості оборотних засобів з

урахуванням кредиторської заборгованості. Ця сума зменшується на вартість

оборотних засобів, зданих в оренду, на залишок невикористаних коштів

амортизаційних відрахувань, вартість майна орендодавця та вартість майна

придбаного за рахунок державних коштів.

Вартість оборотних засобів, зданих в оренду, визначається на підставі

балансу, що додається до договору оренди, за формулою:

Об = (Зз + Фа) х К - Кр,

де Об- оборотні засоби за балансом, що додається до договору оренди;

Зз - запаси і затрати;

К - коефіцієнт індексації оборотних засобів в залежності від терміну

укладення договору оренди відповідно до Порядку індексації вартості окремих

видів майна;

Фа - фінансові активи;

Кр - кредиторська заборгованість.

3. 2. Визначення вартості об'єктів приватизації

з урахуванням їхньої потенційної прибутковості

(затверджено наказом Фонду державного майна, Мінекономіки, Мінфіну,

Мінстату України від 27 лютого 1995 року №216/40/30/63)

Визначення вартості об'єкта приватизації з урахуванням потенційної

прибутковості грунтується на врахуванні таких факторів, як: особливості

прибутковості підприємств різних галузей; динаміка зміни вартості основних

засобів від останньої індексації і до моменту приватизації; фактичний стан

майна і його придатність для подальшої експлуатації; розташування об'єкта

приватизації в регіоні та в межах населеного пункту.

Розрахунок очікуваної (потенційної) суми прибутку об'єкта приватизації

залежно від галузі, до якої він належить, та його спеціалізації в межах галузі

здійснюється за формулою:

,....11..

)...(

зонкозоnnзоn

хКхТхЗхІВхІВхPП 

- сума очікуваного (потенційного) прибутку об'єкта приватизації,

млн.грн.;

..зо

- середньогалузева рентабельність основних засобів;

,...,1

- балансова (первісна) вартість осовних засобів, що належать

державі, на момент приватизації (розподіляється за періодами введення (н);

,...,1

- індекс зміни вартості основних засобів з моменту останньої

індексації і до моменту приватизації (визначається відповідно до періодів

введення основних засобів (п);

..зо

- коефіцієнт придатності основних засобів, що належать державі,

до експлуатації на момент приватизації;

..ко

нормативний термін окупності капіталовкладень (приймається

рівним 5.0);

зон

- зональний коефіцієнт.

Середньогалузева рентабельність основних засобів галузі (

оз

)

визначається шляхом відношення балансового прибутку галузі до первісної

вартості її основних засобів.

Балансова вартість основних засобів, що належать державі, на момент

приватизації, розподіляється таким чином:

-балансова вартість основних засобів, що належать державі і введені

в дію до 1 січня 1995 року та проіндексовані у відповідності з Порядком

проведення індексації балансової вартості основних фондів підприємств,

організацій та установ за станом на 1 січня 1995 року (крім основних фондів по

житлу), затвердженого наказом Мінстату, Мінфіну, Фонду державного майна

України від 24 січня 1995 року 21/6/11/70 (z0022-95) та зареєстрованого у

Мінюсті України 27 січня 1995 року за №22/558 (z0022-95);

,...,2

- балансова вартість основних засобів, що належать державі та

введені в дію після 1 січня 1995 року з розподілом по кварталах (n).

Індекс зміни балансової вартості основних засобів з моменту останньої

індексації і до моменту приватизації (

,...,1

) розподіляється по кварталах і

визначається з урахуванням темпів зміни цін на будівництво та промислову

продукцію. Значення цього індексу переглядається щоквартально і

затверджується Фондом державного майна і Міністерством статистики

України.

Коефіцієнт придатності основних засобів, що належать державі, до

експлуатації (

..зо

) визначається на момент приватизації за даними

бухгалтерського балансу як відношення залишкової вартості основних засобів,

що належать державі, до їх балансової (первісної) вартості.

Зональний коефіцієнт (

зон

) встановлюється згідно Методичних

рекомендацій по розробці зональних коефіцієнтів, які затверджені наказом

Фонду державного майна України від 16 грудня 1992 р. № 567 (v0567224-92).

Вартість об'єкта приватизації з урахуванням потенційної прибутковості

визначається шляхом порівняння розрахункової суми очікуваного

(потенційного) прибутку (

) з вартістю цілісного майнового комплексу, що

залишається після вирахування вартості майна, яке вилучається. У разі, коли

розрахована сума

виявиться більшою - вартість майна, що підлягає

приватизації (державна частка у статутному фонді), збільшується на цю

різницю. У разі, якщо розрахована сума

виявиться меншою 0 об'єкт

приватизації не дооцінюється. Розмір статутного фонду акціонерного

товариства збільшується на суму дооцінки вартості майна, яка враховує його

потенційну прибутковість, за винятком випадків, що передбачені Указом

Президента України від 26 листопада 1994 року №699 (699/94) "Про заходи

щодо забезпечення прав громадян на використання приватизаційних майнових

сертифікатів".

3.3. Порядок визначення вартості об'єктів незавершеного будівництва в

процесі їх приватизації

Основні нормативні документи, які регулюють цей процес:

- Указ ПУ від 14.Х. 1993р. № 456 "Про приватизацію об'єктів

незавершеного будівництва";

- Указ ПУ від 2.06.1995р. № 416/95 "Про внесення змін і доповнень..."

- Постанова КМУ від 1.XI. 1993р. "Про заходи щодо виконання Указу

ПУ".

- Постанова-КМУ від 8.08.1995р. № 617 "Про хід виконання Указу

ПУ..."

- Методичні вказівки ФДМ (від 14.09.1995р. №1175/189) "По

визначенню вартості..."

1. Приватизації підлягають незавершені будівництвом об'єкти,

фінансування яких здійснювалося за рахунок державного бюджету і:

тривалість будівництва яких перевищує нормативну більш як у 2 рази і

рівень будівельної готовності яких становить менш як 50%;

рівень будівельної готовності яких становить 50% і більше при

відсутності джерел їх фінансування і за наявності згоди органу, який

уповноважений управляти відповідним державним майном.

2. Одночасно з приватизацією незавершених будівництвом об'єктів

приватизуються або орендуються земельні ділянки.

3. Відновна вартість незавершених будівництвом об'єктів визначається з

урахуванням їх фактичного стану, наявності на будівельному майданчику

придатних до використання матеріалів, виробів, конструкцій, не укладених в

діло, устаткування як переданого, так і не переданого до монтажу, а також

такого, яке не потребує монтажу.

4. Відновна вартість незавершених будівництвом об'єктів і ціна продажу

встановлюються на підставі розподілу їх за групами: перспективні,

безперспективні, звичайні (це встановлює експертна комісія і затверджує орган

приватизації).

5. Рекомендується: а) житлові будинки після продажу завершуються і

використовуються тільки за своїм первісним призначенням;

б) об'єкти соціальної сфери можуть змінювати свій профіль за погодженням з

органами самоврядування;

в) інші об'єкти повинні завершуватися, як правило, на розсуд нового власника.

6. Якщо на об'єкті є устаткування, то його вартість визначається окремо

органами приватизації та експертними комісіями і включається у відновну

вартість незавершених будівництвом будівель або споруд.

7. Визначення відновної вартості об'єктів здійснюється одним з трьох

можливих способів (залежно від рішення власника, наявності проектної

документації та кон'юнктури ринку):

І спосіб = на підставі кошторисної вартості незавершених будівництвом

об'єктів;

II спосіб = на підставі фактично проведених витрат по об'єкту

приватизації;

III спосіб = мінімальної ціни об'єкта приватизації під інвестиційні

гарантії за умови завершення будівництва та подальшого використання об'єкта

новим власником відповідно до договору про приватизацію.

При цьому І та II способи застосовуються для визначення вартості

незавершених будівництвом об'єктів, що відносяться до перспективних, а III

спосіб застосовується для визначення вартості об'єктів, що відносяться до

неперспективних.

8. При І способі відновна вартість об'єктів (

) визначається за

формулою:

матцфготВ

СхКхКхКСС 

1984

де

- повна кошторисна вартість.

гот

- коефіцієнт, що відображає рівень будівельної готовності об'єкта;

- коефіцієнт, що відображає фізичний знос будівлі;

- коефіцієнт зміни цін по відношенню до вартості в цінах 1984 р.;

.мат

- вартість матеріалів, виробів, конструкцій, що завезені на

майданчик.

При цьому повна кошторисна вартість (

1984

) визначається на підставі

проектно-кошторисної документації. При відсутності останньої повна

кошторисна вартість може визначатися із застосуванням:

- укрупнених кошторисних норм і прейскурантів, якими користувалися

учасники будівництва, коли діяли ціни 1984 року;

- кошторисів до об'єктів-аналогів (у цінах 1984р.);

- укрупнених показників вартості окремих конструктивних елементів і

видів будівельно-монтажних робіт (у цінах 1984р.).

гот

- відображає рівень будівельної готовності об'єкта і обчислюється,

виходячи з кошторисної вартості фактично виконаних будівельно-монтажних

робіт на основі їх огляду і обмірів у натурі або виконавчої документації.

- визначає експертна комісія на основі висновку відповідних

фахівців, складеного в установленому порядку. При наявності фізичних

пошкоджень конструкцій, незавершених робіт встановлюється комісією сума

коштів, яка необхідна на ремонт чи відновлення пошкоджених конструкцій.

Шляхом відношення вартості ремонту (відновлення) до вартості нових

конструкцій (робіт) визначається коефіцієнт фізичного зносу будівель.

.мат

- визначається на основі вартості наявних на будівельному

майданчику матеріалів, виробів, конструкцій, не укладених в діло з

урахуванням їх придатності до використання виходячи з ринкових цін, які

склалися.

9. При II способі відновна вартість об'єкта приватизації включає:

- вартість, що складається з фактично проведених витрат на незавершене

будівництво об'єкта по окремих роках, зазначених у бухгалтерських рахунках;

- додаткові витрати, що виникли у зв'язку із зростанням цін на

матеріальні і трудові ресурси;

- вартість матеріалів, виробів і конструкцій, що завезені на майданчик і

не укладені в діло;

- вартість устаткування як переданого, так і не переданого до монтажу, а

також такого, яке не потребує монтажу.

При цьому розробляється відповідна довідка-розрахунок.

10. При III способі відновна вартість незавершеного будівництва об'єкту

приватизації, що відноситься до неперспективних, дорівнює мінімальній ціні.

Мінімальна ціна визначається ринковою вартістю устаткування,

матеріалів, виробів, конструкцій, які мають бути утриманні при розбиранні

незавершених будівель і споруд і які після розбирання придатні для

подальшого використання.

У мінімальну ціну не включаються:

- витрати на розбирання устаткування, матеріалів, виробів і конструкцій

та приведення їх у стан придатності для використання;

- вартість устаткування, матеріалів, виробів, конструкцій, які не можуть

бути розібрані або використані після розбирання. Такі матеріальні ресурси

підлягають списанню.

11. Остаточна ціна продажу об'єкта приватизації визначається під час

проведення аукціону або конкурсу а також при укладанні угоди про продаж-

купівлю об'єкта з одним покупцем за умови завершення будівництва та

подальшого використання об'єкта новим власником відповідно до договору про

приватизацію.

3.4. Загальні підходи до оцінки нематеріальних активів

(Затверджено наказом Фонду державного майна України та Державного

комітету з питань науки та технологій від 27 липня 1995 року №969/97)

Нематеріальні активи - об'єкти права інтелектуальної власності, інші

об'єкти права власності та користування.

До нематеріальних активів відносять:

Право власності на винахід.

Право власності на винахід засвідчується патентом. Об'єктом винаходу

може бути: продукт (пристрій, речовина, штам мікроорганізму, культура клітин

рослин та тварин); спосіб.

Право власності на корисну модель.

Право власності на корисну модель засвідчується патентом. Об'єктом

корисної моделі може бути конструктивне виконання пристрою.

Право власності на промисловий зразок.

Право власності на промисловий зразок засвідчується патентом.

Об'єктом промислового зразка. може бути форма, малюнок або розфарбування

чи їх поєднання, які визначають зовнішній вигляд промислового виробу та

призначені для задоволення естетичних та ергономічних запитів.

Право власності на знаки для товарів та послуг.

Право власності на знаки для товарів та послуг засвідчується свідоцтвом.

Об'єктом права власності на знак можуть бути словесні, образотворчі, об'ємні

та інші позначення або їх комбінації, виконані у якомусь кольорі чи поєднанні

кольорів.

Право власності на сорт рослин.

Право власності на сорт рослин засвідчується патентом. Патент на сорт

засвідчує авторство на сорт і виключне право на його використання. Перелік

родів та видів рослин, на сорти яких видаються патенти, визначається

Кабінетом Міністрів України.

Право власності на фірмове найменування.

Юридична особа має своє найменування. Право та обов'язки

господарських організацій, пов'язані з користуванням фірмовим

найменуванням, виробничими марками та товарними знаками, визначаються

чинним законодавством.

Право власності на програми для ЕОМ.

Право на публікування, відновлення, поширення та інші дії щодо

введення у господарський обіг сукупності даних і команд, призначених для

функціонування ЕОМ та інших комп'ютерних пристроїв з метою одержання

певного результату.

Право власності на базу даних.

Право на публікування, відновлення, поширення та інші дії щодо

введення у господарський обіг сукупності даних (статей, розрахунків тощо), які

систематизовано для пошуку та опрацювання за допомогою ЕОМ.

Право власності на науково-технічну інформацію.

Об'єктом науково-технічної інформації можуть бути результати

науково-технічних, виробничих робіт та іншої науково-технічної діяльності,

зафіксовані у формі, яка забезпечує їх відтворення, використання та

поширення.

До нематеріальних активів - об'єктів права користування ресурсами

природного середовища відносять:

Право користування земельною ділянкою.

Право покупця на подальше господарське або інше використання

земельної ділянки. До цього права відноситься також право оренди земельної

ділянки.

Право користування надрами.

Право користування надрами, у тому числі на розробляння корисних

копалин.

Право на користування геологічної та іншої інформації про природне

середовище.

Право на використання геологічної, геоморфологічної та іншої

інформації про стан і можливості господарського використання елементів

природного середовища, природного середовища в цілому, яка міститься у

звітах, картах та інших матеріалах.

Право на користування іншими ресурсами природного середовища.

Право на використання водних, біологічних та інших ресурсів, яке

якимось чином впливає на рівень екологічної безпеки життєдіяльності

підприємства, населеного пункту, регіону тощо.

До нематеріальних активів - об'єктів права користування економічними,

організаційними та іншими вигодами, відносяться:

Економічні вигоди від користування монопольним станом ринку.

Факт монопольного панування на ринку виробництва товарів та

здійснення послуг. Визначається на підставі інформації, наданої

Антимонопольним комітетом України.

Право на використання економічних та інших привілеїв.

Права на користування податковими, господарськими та іншими

привілеями на користування майном. Визначаються на підставі документів, які

засвідчують ці права. Право користування податковими привілеями

визначається на підставі інформації, наданої податковою інспекцією.

Гудвіл (ділова репутація) - комплекс заходів, спрямований на

збільшення прибутку підприємств без відповідного збільшення активних

операцій, включаючи використання кращих управлінських здібностей,

домінуючу позицію на ринку продукції (робіт, послуг), нові технології. У разі

приватизації експертній оцінці підлягає тільки позитивна ділова репутація.

Експертна оцінка вартості нематеріальних активів може здійснюватися

таким чином:

- шляхом визначення сучасної вартості відтворення відносно

нематеріальних активів, які взято на облік в результаті проведеної

інвентаризації на дату приватизації;

- шляхом капіталізації прибутку для визначення сумарної вартості

нематеріальних активів, не відображених у бухгалтерському балансі на дату

приватизації;

- шляхом поєднання двох способів.

Експертна оцінка виявлених під час інвентаризації нематеріальних

активів під час прийняття їх на облік, на підставі п. 17 Положення про

інвентаризацію майна приватизовуваних державних підприємств, а також

майна державних підприємств та організацій, яке передається в оренду,

здійснюється комісією з інвентаризації об'єкта приватизації відповідно до їх

сучасної вартості відтворення.

Експертна оцінка вартості нематеріальних активів, не відображених у

бухгалтерському балансі об'єкта приватизації, здійснюється за формулою:

ВбСкПпВна  /

де Вна - вартість нематеріальних активів, не відображених у балансі, грн.;

Пп - балансовий прибуток об'єкта приватизації після вирахування

податку на прибуток за перше півріччя 1995 року з урахуванням помісячної

індексації, грн.;

Ск - ставка капіталізації, яка дорівнює 0,12;

Вб - вартість цілісного майнового комплексу, яка визначається за

балансом, складеним на дату приватизації, грн.

Облікові підлягає тільки позитивне значення Вна.

Варіанти оцінки:

1) шляхом розрахунку за формулою = виконує комісія по приватизації,

експерти не приймають участі;

2) за рішенням Фонду державного майна (наказ) = оцінку проводять

експерти.

Способи оцінки нематеріальних активів представлені в таблиці 2.