Стельмащук А.М. Експертна оцінка майна, землі і бізнесу підприємства

Подождите немного. Документ загружается.

2.Загальна площа(S) - 1000м

(100 х 10)

3. Основні будівельні матеріали: фундамент - залізобетонні блоки; підлога -

цемент; стіни, дах - сталеві конструкції, алюмінієвий лист.

4. Технічний стан - добрий.

5. Особливості - є під'їзна залізнична колія.

6. Термін використання (Т), роки - 25.

7. Рік використання (Р) - 7к.

8. Первісна вартість (ПВ), грн. — 250 грн/ м

9. Ліквідаційна вартість (ЛВ), грн. — 25 грн/ м

10. Характер зносу - рівномірний.

11. Річна орендна плата (ОП

) за користування аналогічними будівлями з

становить 26 грн за м

12. Ставка податку на нерухомість(С), % від орендної плати - 15.

13. Трансакційна ціна 1 м

аналогічних будівель (Ц

ТМ

), становить 186 грн.:

 

 

6,818,5  РТ

;

14. Вартість земельної ділянки під будівлею (В

), грн. – 3000.

Розв'язок

Визначаємо:

1. Річну орендну плату за приміщення (ОП), грн.;

26000100026;  хОПSОПОП

2. Податок на нерухомість (П

) грн.:

.3900

100

26000;

100



НН

ОПП

3. Ціну будівлі за МВД (Ц

), грн.:

   

100

...

100

РТРТ

РТ

НН

ДС

ЛВ

ДС

ПОП

ДС

ПОП











































або

 

ГАНД

КТВЛВКТВПОПЦ 

де ДС - річна дисконтна ставка, %;

Таблиця 5.

Коефіцієнти теперішньої вартості майбутніх грошових надходжень (КТВ

) та

аннуїтету (КТВ

) при ДС = 10%

Т - Р КТВ

КТВ

Т – Р КТВ

КТВ

1 0,909 0,909 10 0,386 6,143

2 0,826 1,735 11 0,351 6,494

3 0,751 2,486 12 0,319 6,813

4 0,683 3,169 13 0,290 7,103

5 0,621 3,790 14 0,263 7,366

6 0,564 4,354 15 0,239 7,605

7 0,513 4,867 16 0,218 7,823

8 0,466 5,333 17 0,198 8,021

9 0,424 5,757 18 0,180 8,201

КТВ

- коефіцієнт теперішньої вартості аннуїтету (див. табл. 5);

КТВ

- коефіцієнт теперішньої вартості грошей (див. табл.5.

 

.1857424500181242180,025000201,8390026000 

4. Ціну будівлі за МПВ (Ц

), грн.:

1860001000186  хSЦЦ

ТМП

5. Ціну будівлі за МВВ (Ц

), грн.:

 

19000030002500018

25000250000

; 









ВЗВ

ЦВЛВРТ

ЛВПВ

Висновки: В даному разі оцінки, визначені за різними методами,

практично співпали, а тому всі методи в такій ситуації є рівноприйнятними.

Приклад

Завдання: 1. Оцінити підприємство за МВД як цілісний майновий

комплекс на підставі його балансу (без оцінки земельних угідь).

2. Охарактеризувати результати оцінки.

Дано: 1. Баланс підприємства (табл. 6).

2. Формули:

2.1 Формула оцінки підприємства за МВД

 

пд

 

100:

ЗАБОБЗІПАОСЗ

пд

ПППП

ДС

ЗбПр

Ц 





де Пр - прибуток за період, тис.грн.;



- податок на прибуток, частка від прибутку:

Зб - збитки за період, тис.грн.;

ДС - дисконтна ставка, %;

ОСЗ

- поправка на забезпеченість основними засобами з урахуванням їх зносу,

тис.грн.;

ІПА

- поправка на забезпеченість іншими позаоборотними активами, тис.грн.;

ОБЗ

-поправка на забезпеченість оборотними засобами, тис.грн.;

ЗАБ

- поправка на заборгованість, тис.грн.

,5,0

ОСЗОСЗОСЗ

ПВЗВП



де

ОСЗ

ЗВ

- залишкова вартість ОСЗ на дату оцінки, тис.грн.;

ОСЗ

ПВ

- середня за період первісна вартість ОСЗ, тис.грн.

,ІПАІПАП

ДІПА



де ІПА

- вартість ІПА на дату оцінки, тис.грн.;

ІПА

- середня за період вартість ІПА, тис.грн.

ОБЗОБЗОБЗ

ВВП



де

ОБЗ

- вартість ОБЗ на дату оцінки, тис.грн.;

ОБЗ

- середня за період вартість ОБЗ, тис.грн.

,5,0

ДДЗАБ

ЗАББП 

де Б

- підсумок балансу на дату оцінки, тис.грн.;

ЗАБ

- заборгованість на дату оцінки, тис.грн.

Використовуючи розділи і статті балансу, формулу оцінки підприємства

за МВД можна записати так:

 

  

  

  

ЗАБ

ОБЗ

ІПА

ОСЗ

ПП

ППД

ПкПкПк

АкААкААкАк

АкАкАААкАк

АкААк

ДС

АкпПк

7505307605,0

3203201501505,0320150

0100700100705,0010070

01201225,0010

100:

3401482













Примітка: А - актив, П - пасив: п - початок періоду; к — кінець періоду.

Розв'язок (для базового варіанта: п = 0, N = 0; q = 1), тис.грн.

1. Оцінка підприємства за МВД на кінець періоду.

2. Характеристика результатів оцінки. Фінансовий стан агрофірми ВАТ

"Україна" в цілому задовільний і поліпшився на дату оцінки порівняно з

середнім за аналізований період. Рівень заборгованості нижчий від

нормативного.

 

1759436401280174485,0

57603944475245765,057604752

41386936331059565,041386936

5970483025,04138

100:10

0011128

3804

996

1438

11280

















  

  

  

  

ЗАБ

ОБЗ

ІПА

ОСЗ

ПД

Таблиця 6

Скорочений баланс агрофірми ВАТ "Україна", тис.грн.

Розділи і статті На початок

періоду

На кінець періоду

АКТИВ

І. ОСНОВНІ ЗАСОБИ ТА ІНШІ ПОЗАОБОРОТНІ АКТИВИ

Основні засоби:

залишкова вартість 3310 4138

первісна вартість 4830 5970

Нематеріальні активи:

залишкова вартість 500 510

первісна вартість 590 900

Разом по розділу 1 5956 6936

2. ЗАПАСИ 1 ЗАТРАТИ

Разом запаси і затрати 4576 4752

3. ГРОШОВІ КОШТИ. РОЗРАХУНКИ ТА ІНШІ АКТИВИ

Короткострокові фінансові вкладення 130 180

Грошові кошти:

каса 1 1

розрахунковий рахунок 704 72

валютний рахунок 100 100

Інші грошові кошти — 10

Разом по розділу 3 3944 5760

Збитки:звітного періоду X

БАЛАНС 14476 17448

ПАСИВ

1. ДЖЕРЕЛА ВЛАСНИХ ТА ПРИРІВНЯНИХ ДОНИХ КОШТІВ

Прибуток:звітного періоду 482 1128

Разом по розділу 1 9756 12528

2. ДОВГОСТРОКОВІ ПАСИВИ

Разом по розділу 2 1200 1280

3. РОЗРАХУНКИ ТА ІНШІ ПАСИВИ

Разом по розділу 3 3520 3640

БАЛАНС 14476 17448

Контрольні питання

1. Основні показники класифікаційної характеристики будівель і споруд.

2. Методичні основи оцінки затратним методом, особливості його оцінки

3. Методичні основи прямого порівняльного аналізу продаж.

4. Методи оцінки житлової нерухомості.

Практичні завдання

ЗАДАЧА 1

Визначити середньозважений знос будівлі на основі даних таблиці.

Елементи Питома вага, % Фізичний знос, %

Фундамент 6 25

Стіни 25 20

Перекриття 8 25

Покрівля 9 45

Підлога 20 30

Отвори 11 30

Оздоблення 8 25

Внутрішнє санітарно-технічне

обладнання

12 30

Інші 1 35

Підсумок 100

ЗАДАЧА 2

Оцінити вартість чотирьохкімнатної квартири загальною площею 82 м

розташованої в місті Тернополі, в масиві Дружба. Оцінка її індивідуальних

особливостей складає 66,5 бали. Середня ціна 1 м

загальної площі

чотирьохкімнатних квартир складає 220 ум од.

ЗАДАЧА 3

Оцінити будівлю за методами: вартості витрат, вартості доходу,

порівняльної вартості.

Вихідні дані:

 будівля – ремонтно-технічна майстерня;

 внутрішні розміри, м: довжина – 110, ширина – 15, висота стін – 4;

 загальна площа – 1650 м

;

 термін використання, роки – 20;

 рік використання – 7;

 первісна вартість – 280 грн./м

;

 ліквідаційна вартість – 30 грн./м

;

 річна орендна плата за користуваннями аналогічними будівлями – 28

грн./м

;

 ставка податку на нерухомість, % від орендної плати – 10;

 трансакційна ціна 1м

аналогічних будівель – 157 грн.;

 вартість земельної ділянки під будівлею – 3250 грн.

Т-Р КТВ

КТВ

Т-

КТВ

1 0.909 0.909 10 0.386 6.143

2 0.826 1.735 11 0.351 6.494

3 0.751 2.486 12 0.319 6.813

4 0.683 3.169 13 0.290 7.103

5 0.621 3.790 14 0.263 7.366

6 0.564 4.354 15 0.239 7.605

7 0.513 4.867 16 0.218 7.823

8 0.466 5.333 17 0.198 8.021

9 0.424 5.727 18 0.180 8.201

ЗАДАЧА 4

Оцінити підприємство за методом вартості доходу як цілісний майновий

комплекс, використовуючи такі показники:

 прибуток за період = 485 тис. грн;

 податок на прибуток, частка від прибутку = 0,3;

 збитки за період = 25 тис. грн.;

 дисконтна ставка = 20%;

 залишкова вартість основних засобів на дату оцінки = 3500 тис. грн.;

 середня за період первісна вартість основних засобів = 4600 тис. грн.;

 вартість інших позаоборотних засобів на дату оцінки = 900 тис. грн.;

 середня за період вартість інших позаоборотних засобів = 800 тис.грн.;

 вартість оборотних засобів на дату оцінки = 2980 тис. грн.;

 середня за період вартість оборотних засобів = 2700 тис. грн.;

 підсумок балансу на дату оцінки = 18750 тис. грн.;

 заборгованість на дату оцінки = 850 тис. грн.

5. ОЦІНКА РУХОМОГО МАЙНА

5.1. Класифікація та ідентифікація машин і обладнання

Класифікація – система розподілу по конкретних відмінних ознаках.

Найбільш поширеними в практиці оцінки випадками, при яких виникає

необхідність класифікації є:

 проведення масової переоцінки основних фондів підприємства в

стислі терміни. При цьому весь наявний парк поділяють на групи обладнання,

із яких вибирається типова модель-представник;

 оцінка об’єкту з використанням порівняльного підходу, коли дані

вартість відновлення (заміщення) базового об’єкту та технічні характеристики

оцінюваного і базового обладнання. В цьому випадку застосовують процедуру

корекцій, виходячи з порівняння споживчих потреб оцінюваного та базового

об’єктів.

Алгоритм класифікації передбачає наступні етапи:

 визначення первинного об’єкту оцінки;

 вибір способу класифікації;

 визначення ступеня деталізації у проміжку вибраного часу;

 кодування об’єкта оцінки.

Інвентарними об’єктами рахуються:

 по передавальних пристроях – кожний самостійний пристрій, який не є

складовою частиною споруди або будівлі;

 по силових машинах і обладнанню – кожна силова машина з

фундаментом і всіма приспосібленнями до неї та деталями приладами і

індивідуальним огородженням;

 по робочих машинах і виробничому обладнанню – кожен верстат або

апарат, включаючи його приспосіблення, деталі та прилади, огородження або

фундамент, на якому змонтований інвентарний об’єкт;

 по транспортних засобах – кожний об’єкт транспортних засобів з

приспосібленнями і деталями (вантажний автомобіль, включаючи запасне

колесо з камерою і покришкою та комплект інструментів), які відносяться до

нього.

Прийняті наступні способи класифікації об’єктів оцінки:

за видом основних засобів – на виробничі або невиробничі в

залежності від їх введення в склад відповідних підрозділів підприємства. Цей

спосіб класифікації актуальний при проведенні оцінки окремих служб або

підрозділів підприємства;

за етапом життєвого циклу об’єктів:

 недавно отримані, які готуються до експлуатації, монтуються,

відремонтовуються, проходять пробну експлуатацію;

 які знаходяться в експлуатації;

 тимчасово не експлуатуються і знаходяться в капітальному ремонті, на

реконструкції, модернізації, переоснащені і ін.;

 які знаходяться на консервації або в запасі (в тому числі

мобілізаційному);

 які готуються до вибуття для продажу і передачі;

 які вибули з експлуатації, підлягають розборці та утилізації;

за правом власності, де виділяються:

 які відносяться до власних засобів підприємства;

 безвідказно отримані в тимчасове використання;

 які орендуються в іншого власника;

 власні, здані в оренду;

за способом придбання і походження виділяють машини і

обладнання:

 вітчизняні, придбані новими;

 імпортні, придбані новими;

 вітчизняні, придбані зношеними;

 імпортні, придбані зношеними;

 виготовлені власними силами;

по степені універсальності виділяють машини і обладнання:

 універсальні;

 спеціалізовані;

 спеціальні;

за функціональним призначенням в відповідності з функціональною

і галузевою класифікацією, де існують класифікатори:

 основних фондів;

 товарної номенклатури для зовнішньоекономічної діяльності;

 галузеві.

У відповідності з функціональним призначенням машини і обладнання

поділяються на дві групи: машини і обладнання, які використовуються у

виробничій сфері і ті, що використовуються в невиробничій сфері. До першої

групи відносяться технічні засоби, які приймають безпосередню участь у

випуску продукції, послуг та ін. Другу групу включають машини і обладнання,

які безпосередньо чи опосередковано використовуються поза виробництвом і

не приймають участі в технологічному процесі (побутова техніка).

Машини і обладнання виробничої сфери поділяються на три види:

- технологічні - ті, які безпосередньо використовуються в

технологічних лініях, цехах, бригадах;

- функціональні - ті, які забезпечують роботу технологічних засобів

(транспортні, вантажопідйомні машини, енергетичне обладнання);

- допоміжні - ті, які сприяють роботі технологічних засобів

(обчислювальна техніка, лабораторне і вимірювальне обладнання).

При проведенні модифікації потрібно дати опис (лістінг) оцінюваного

об’єкту, який має наступну структуру:

назва, модель (марка) об’єкту;

призначення і принцип дії;

маса та габарити;

основні технічні характеристики, які дозволяють визначити споживчі

потреби об’єкту;

характеристика системи управління;

комплектація, включаючи приспосіблення, керуючі програми та

інструмент;

рік виготовлення та дата вводу в експлуатацію;

дані про установку на фундамент та під’єднання до енергетичних та

інформаційних сіток;

дані про ремонт та технічне обслуговування об’єкту , заміні його окремих

вузлів і агрегатів;

назва та реквізити виробника.

Ідентифікація об’єкту проводиться в два етапи. На першому етапі

аналізується інвентарний опис оцінюваного обладнання, уточнюються його

техніко-економічні характеристики. Цей етап проводиться оцінювачем на

своєму робочому місці і передбачає наявність певної інформації про

оцінюваний об’єкт. При завершенні цього етапу оцінник повинен зробити для

себе висновок – чи може він взятися за пропоновану роботу та вияснити для

себе особливості оцінюваних машин і обладнання. Другий етап проводиться на

місці установки об’єкту і передбачає вивчення наявних документів на об’єкт,

його комплектності, працездатності і фактичного стану.

5.2. Кваліфікаційна оцінка машин і обладнання та їх зносу

Процес оцінки технічних засобів включає: інспекцію машин і

обладнання; консультації з технічним персоналом підприємства; консультації з

виробниками обладнання, проектними та іншими організаціями.

Важливим складовим елементом є діагностування технічного стану

машин і обладнання. В системі діагностичних параметрів виділяють:

структурні, функціональні, супутні.

При використанні перших перевіряють і виявляють: зміни лінійних

кутових параметрів, зазори, натяги, люфти, неспіввісність, непаралельність,

стук валів, порушення кінематики, тріщини, виколи, деформації, корозійні

пошкодження, протікання рідини, порушення герметичності.

Функціональні параметри дають можливість встановити і оцінити:

потужність, продуктивність, питому витрату палива, енергії, тиск в гідро-

пневмосистемі, тривалість циклів, операцій, експлуатаційні затрати, коефіцієнт

корисної дії, експлуатаційні показники.

На основі супутніх параметрів визначають: шум, тріск, стук, вібрацію,

коливання, розкачування, нагрівання, короблення, знос робочих параметрів,

кріплення вузлів і деталей, стан роздільних сполучень, стан нероздільних

сполучень.

Сутність і види зносу

Знос означає втрату вартості об’єкту в процесі його експлуатації або

довготривалого зберігання, науково-технічного прогресу та економічного стану

в цілому.

Види зносу.

Класифікація зносів може бути проведена за різними критеріями.

За критерієм технічної можливості і економічної доцільності їх

ліквідації і по причинах, які їх викликають, виділяють:

- неліквідаційний знос, тобто знос, який неможливо ліквідувати із-за

конструктивних особливостей машин і обладнання або не доцільно ліквідувати

за економічними визначеннями, так як затрати на ліквідацію перевищують

приріст корисності і вартості відповідного об’єкту;

- ліквідаційний знос, який можливо здійснити технічно та доцільно

економічно.

При цьому використовують два показники величини зносу -

безпосередньо коефіцієнт зносу і коефіцієнт придатності.

Коефіцієнт зносу (К

) визначається за формулою:

сс

ТЕ





де Е

- вартість об'єкта, яка відповідає еталонному (псршопочатковому) стану ;

- вартість об'єкта, яка відповідає реальному його стану в даний момент

часу (поточний стан);

Коефіцієнт придатності (К

) розраховується за формулою:

КК 

Вищенаведене значення Е

- Т

характеризує затрати, які необхідні для

приведення об'єкта до рівня, який відповідає етелонному (першопочатковому)

стану.

Якщо це об'єктивно необхідний рівень затрат, який компенсується

доданою вартістю об'єкта, то має місце ліквідний знос. В протилежному

випадку, коли затрати на усунення зносу переважають вартість, яка при цьому

буде збільшена, має місце неліквідний знос.

За причинами, які викликають знос, розрізняють:

- фізичний знос – обумовлений частковою втратою працездатного стану

машин і обладнання внаслідок їх експлуатації або довготривалого зберігання;

- функціональне старіння– втрата вартості машин і обладнання,

викликана появою нових технологій ;

- економічне (зовнішнє) старіння – втрата вартості, яка обумовлена

впливом зовнішніх чинників. Воно може бути викликане

загальноекономічними та внутрігалузевими змінами, в тому числі скороченням

попиту на певний вид продукції, скороченням пропозиції або погіршенням

якості сировини, робочої сили, допоміжних систем, споруд і комунікацій, а

також правовими змінами, які відносяться до законодавства, муніципальним

постановам, зонуванню та адміністративним розпорядженням.

Величину знецінення можна визначити через недовикористання (Н):

Н = [1 – (Р/р

)]100%,

де, Р, р – реальна та розрахункова продуктивності відповідно;

n – показник степені (чинник “економії на розмірі”, або коефіцієнт

“гальмування ціни”).

Способом ліквідації фізичного зносу є ремонт, а функціонального

старіння – модернізація машин і обладнання.

Зноси поділяються на нормальні та аварійні.

Нормальним, або звичайним, називають знос, який виникає при

правильній, але довготривалій експлуатації машини, тобто в результаті

використання певного ресурсу його роботи.

Аварійним, або прогресивним, називають знос, який виникає за

короткий час і досягає таких розмірів, що подальша експлуатація машини є

неможливою.

При визначених значеннях змін, які виникають в результаті зношення,

виникає граничний знос, який викликає різке погіршення експлуатаційних

якостей окремих деталей, механізмів, машини в цілому, що викликає

необхідність її ремонту.

Діагностика зносу

Фізичний знос може бути визначений за характерними ознаками як для

окремих деталей, так і для машин в цілому. Переважно він може визначатись за

відхиленнями від номінальних режимів роботи.

В загальному випадку знос машин і обладнання в цілому може бути

визначений як зниження споживчих властивостей в залежності від

напрацювання.

Для визначення величини фізичного зносу користуються наступними

методами:

а) експертними - метод ефективного віку; метод експертизи стану;

б) економіко-статистичними - метод зниження доходності; метод стадії