Стельмащук А.М. Експертна оцінка майна, землі і бізнесу підприємства

Подождите немного. Документ загружается.

Поточний стан оцінюється чистою приведеною вартістю від

експлуатації існуючого технічного об'єкта.

Знос від невідповідності умов експлуатації (непрямий знос)

пов'язаний з введенням жорстокіших вимог екологічної і санітарної чистоти

технічних об'єктів і запровадженням відповідних штрафів за порушення норм

екологічної та санітарної безпеки. Тобто даний знос характеризує зниження

ефективності використання даного технічного об'єкта за рахунок збільшення

затрат, які компенсують ці невідповідності.

Еталонний стан визначається чистою приведеною вартістю даного

технічного об'єкта, одержаною від його експлуатації без негативного впливу

зовнішніх факторів.

Поточний стан визначає чиста приведена вартість технічного об'єкта з

врахуванням додаткових затрат, які обумовлені впливом зовнішніх факторів.

Приклад:

Оцінити технічний стан обладнання ремонтно-механічної майстерні

підприємства

Вихідні дані: в майстерні встановлено ковальський прес, 3 токарних, 2

свердлильних, та один фрезерний станки, 2 стенди по випробуванню двигунів.

Обладнання характеризується різними строками служби, неоднаковою

балансовою вартістю та інтенсивністю завантаження.

Методика оцінки

При оцінці технічного стану обладнання розбивається на групи в

залежності від функціонального призначення і використовується наступна

методика :

а) визначається фізичний знос обладнання майстерні

зкз

хаФФ





де Ф

- фізичний знос групи однорідного обладнання;

- питома вага по вартості групи однотипного обладнання в майстерні;

п - кількість груп однотипного обладнання

б) середній фізичний знос групи однотипного обладнання майстерні

встановлюється з врахуванням нормативного строку служби

сер

зк

Ф 

де. Т

сер

- середній строк служби групи однотипного обладнання, років;

- строк служби групи однотипного обладнання, років.

= Т

х К

де, Т

- нормативний строк служби групи однотипового обладнання,

- коефіцієнт, який враховує інтенсивність завантаження обладнання.

К 

де П

- річна норма виробітку;

- реальний виробіток протягом року.

в) розраховується питома вага однотипного обладнання в майстерні

А 

де, В

- вартість обладнання в групі, грн; В

= В

х П

- вартість всього обладнання в майстерні, грн.

Таблиця 8-

Розрахунок фізичного зносу обладнання ремонтно-механічної майстерні.

Показники Умовні

познач

Коваль-

ський

прес

Станки Випробуваль

ний стенд

Токар-

ні

Сверд-

лильні

Фрезер-

ний

Нормативний строк служби Тн 10 10 8 10 8

Коефіцієнт, який враховує

інтенсивність завантаження

обладнання

Лв 1,8 1,5 1,3 1,6 0,9

Строк служби Тв 18 15 10,4 16 7,2

Кількість обладнання в групі Ік 1 3 2 1 2

Середній строк служби

обладнання

Тер 3 5 6 4 5

Фізичний знос групи

обладнання

Фзк 0,17 0,33 0,58 0,25 0,69

Вартість одиниці обладнання Во 1200 1400 800 700 1000

Вартість обладнання в групі Вк 1200 4200 1600 700 2000

Питома вага за вартістю

групи обладнання в

майстерні

Ак 0,123 0,434 0,165 0,072 0,206

Фізичний знос обладнання

майстерні

Фз 0,02 0,14 0,10 0,02 0,14

На основі розрахункових даних (табл.8) визначаємо, що загальна

вартість обладнання ремонтно-механічної майстерні становить 9700 ум.од.

(1200 + 4200 + 1600 + 700 + 2000). Коефіцієнт його фізичного зносу складає

0,42. Коефіцієнт придатності обладнання (Кп = 1 -Фз) дорівнює 0,58.

Оцінка вартості обладнання може визначатися двома методами:

- за аналогами продаж (суть його полягає у використанні даних про

вартість аналогічного обладнання на світовому і внутрішньому ринках.

Вартість оцінюваного обладнання визначається за даними прайс-листів,

статистичних збірників, інформаціях фірм-виробників і їх ділерів та ін.).

- за затратами на придбання (вихідними даними є «історичні» ціни на

обладнання, тобто обладнання в цінах на дату їх придбання, перемножені на

індексуючі коефіцієнти (на індекс інфляції ВКВ).

Приклад: Оцінити технічний стан кормозмішувальної машини

Вихідні дані: Кормозмішувальна машина вартістю 18000 умовних

одиниць закуплена сільськогосподарським підприємством у 1990 році і

встановлена в кормоцеху у 1991 році. Станом на 1 січня 2003 року за даними

господарства машина повністю амортизована і не має залишкової вартості.

Методика оцінки

Фізичний знос кормозмішувальної машини визначається як сума

середньозважених зносів окремих механізмів за формулою:





кз

ФФ

де, Ф

- середньозважене значення зносу окремого механізму;

п - кількість основних окремих елементів, за якими проводиться оцінка

технічного стану кормозмішувальної машини.

= Р

де Р

- фізичний знос окремого механізму;

- питома вага вартості механізму по відношенню до вартості

кормозмішувальної машини.

Фізичний знос окремого механізму визначається в залежності від

функціонального призначення механізму, умов його експлуатації,

розрахункового строку служби, технічного стану, видів ремонтів і технічних

обслуговувань.

Таблиця 9.

Визначення фізичного зносу кормозмішувальної машини.

№

п/п

Назва

механізму

Питома

вага меха-

нізму, %

Технічний стан механізму,

дефекти і пошкодження

Фізичний

знос,%

Середньозва-

жене зна-

чення зносу,%

1. Змішувальний

механізм

30 Знос корпусу і лопастей. Биття

валу механізму приводу.

Надмірний нагрів підшипників

50 15,0

2. Дозувальний

пристрій

20 Частково зношені

функціональні показники.

Необхідний ремонт приводу і

дозувальних пристроїв

30 6,0

3. Стрічковий

конвейєр

25 Знос втулок, тягового ланцюга

і стрічки. Роликоопори робочої

вітки в окремих випадках

зношені до граничного стану

40 10,0

4. Механізм

управління

15 В робочому стані. Потрібно

здійснити профілактичний

огляд і частковий ремонт

20 3,0

5. Нагромаджу-

вальні ємкості

10 Частковий знос поверхні.

Потрібна заміна окремих

листкових конструкцій

25 2,5

РАЗОМ 36,5

На основі встановленого технічного стану кожного механізму

визначається його фізичний знос, а після цього розраховується

середньозважене значення фізичного зносу кожного механізму. Сума

середньозважених значень фізичних зносів механізмів визначає фізичний знос

кормозмішувальної машини. Відповідні розрахунки наведені в табл.9.

Таким чином, проведені розрахунки показують, що фізичний знос

кормозмішувальної машини становить 36,5 відсотка.

Для визначення зносу вантажопідйомного крана, наприклад,

використовують наступний методичний підхід.

Спочатку формують вихідні дані: а) з паспорта крана виписують

показники вантажопідйомності (Р), режим навантаження (Н

), кількість років

роботи (М

); б) з даних умов експлуатації виводять кількість робочих днів в

році (М

др

), кількість годин роботи на добу (М

), максимальний вантаж

піднімання (Р

тах

), середній добовий вантаж (Р

ср

), кількість вантажів, що

перевалюються за добу (Р

Надалі здійснюються такі розрахункові операції:

1). Визначають технічний ресурс (можлива кількість робочих циклів

крану) при паспортних умовах експлуатації і виписують значення коефіцієнта

навантаження (Кр) та технічного ресурсу (М

2). Встановлюють кількість циклів за добу, за годину і за час

попередньої роботи

сер

цд

М 

;

цд

цг

М 

; М

пр

= М

х М

др

х М

цд

3). Розраховують співвідношення циклів крана з різними масами

вантажів в блоках навантаження

іі

РпРпРп

 ......

2211

де, п

, Р

- числа циклів в блоках навантажень і величини відповідних

навантажень.

4). Визначають коефіцієнт навантаження крана





ПР

)(

де n - число блоків навантаження;

м - показник ступеня кривої утомленості.

5). Встановлюють фактичний режим навантаження (Н

) крана а також

фактичний технічний ресурс крану для умов експлуатації (М

) .

6). Визначають кількість циклів, що залишаються (М

зал

) і які може

виконати кран в даному режимі

зал

= М

– М

пр

а також кількість років роботи (М

зал

др

зал

залр



7). Розраховують відсотки зносу крана, виходячи з фактичної кількості

здійснених робочих циклів і можливого залишку циклів або фактивного строку

і можливого строку

5.5. Оцінка серійного виробничого обладнання

Для оцінки серійного виробничого обладнання найбільш обгрунтованим

є порівняльний підхід при якому використовується метод прямого порівняння і

метод статистичного моделювання ціни.

Метод прямого порівняння застосовується в тому випадку, якщо для

оцінюваного об'єкта підібраний близький аналог або декілька аналогів. Ціна

об'єкта-аналога, по якому недавно здійснювалась угода, аналізується,

коригується очищується від впливу нехарактерних обставин купівлі-продажі і

приводиться до дати оцінки з врахуванням динаміки цін у відповідному секторі

ринку машин і обладнання. Вартість машини або одиниці обладнання (В)

визначається за формулою:

В = Ц

х К

х..... К

± Ц

де Ц

- ціна об'єкта-аналога;

, К

....К

- коригуючі коефіцієнти, які враховують відмінність в значеннях

параметрів оцінюваного об'єкта і аналога;

- ціна додаткових пристроїв, за наявності яких відрізняються порівняльні

об'єкти.

Коригуючі коефіцієнти розраховуються за формулою:

К )(

або

К 

де Х

, Х

- значення і-го параметра оцінюваного об'єкта і аналога;

- показник міри впливу і-го параметра на ціну об'єкта.

Коригування, які вносяться в ціну аналога підрозділяються на два види:

коефіцієнтні, які вносяться шляхом множення або ділення на коефіцієнт;

поправочні, які вносяться шляхом додавання або віднімання абсолютної

поправки.

При застосуванні методу прямого порівняння необхідно дотримуватися

певної послідовності при внесенні коригувань: спочатку роблять коефіцієнтні

коригування (за індексом цін і параметрах), а потім - поправочні (за різними

доповненнями).

Якщо порівнюються об'єкти, які мають знос, то послідовність внесення

коригувань така: спочатку здійснюються коефіцієнтні коригування, потім

поправочні коригування і в кінці здійснюються коригування, які враховують

знос.

Можливості порівняльного підходу значно розширюються при

застосуванні методу статистичного моделювання ціни. Останній полягає в

тому, що оцінюваний об'єкт розглядають як представник деякої сукупності

однорідних об'єктів, для яких ціни відомі. Для даної сукупності об'єктів з

допомогою методів теорії статистики розробляють математичну модель

залежності ціни від одного або декількох параметрів. З використанням цієї

моделі використовують розрахунок ціни середньостатистичного аналога для

нашого об'єкта.

Перед розробкою математичної моделі всі ціни, які входять в сукупність

аналізованих об'єктів необхідно привести до одного виду за датою дії,

характером і структурою. В залежності від того, яку математичну модель

беруть за основу, розрізняють декілька різновидностей даного методу:

розрахунок за питомими ціновими показниками, за кореляційною моделею, за

експертними оцінками.

Розрахунок за питомими ціновими показниками здійснюється, виходячи

з наявності прямої пропорціональної залежності між вартістю об'єкта і

головним його параметром. Вартість (В) розраховується за формулою:

В = Ц

х Х ± Ц

де Ц

- питомий ціновий показник, тобто ціна об'єкта, яка припадає на одиницю

головного параметра;

Х - значення головного параметра оцінюваного об'єкта;

- ціна додаткових пристроїв.

Вибір головного параметра залежить від призначення машини або

обладнання: для транспортного засобу - це вантажопідйомність; для двигуна -

потужність; для станка - розмір оброблюваної деталі і т.д..

Різновидністю даного методу є малогабаритний метод, коли за головний

вибирають такий універсальний параметр, як маса конструкції або обсяг за

габаритними засобами. Цей метод цілком універсальний, оскільки масу і

габаритний обсяг має всякий об'єкт. Основні переваги методу за простотою і

наглядністю сприяли його широкому поширенню на практиці. На основі

ринкових даних розраховують питому ціну 1т конструкції або 1 куб.м

габаритного обсягу по досить широкому кругу машин і обладнання. Ці

показники аналізують і приводять у відповідність з такими характеристиками,

як складність конструкції, абсолютне значення маси, точність обробки і ступінь

автоматизації (для станків), вантажопідйомність і коефіцієнт тари (для

транспортних засобів) і т.д.

З допомогою малогабаритного методу можна розрахувати вартість

всього машинного парку господарства. Для цього машинний парк, який

відображений у відповідних формах обліку основних фондів, розбивають на

групи машин за їх видами і ступенем конструктивної складності, підраховують

масу машин кожної групи і з допомогою вартісного множника переводять її у

відновну вартість, використовуючи після цього коефіцієнти зносу,

розраховують залишкову вартість по групах. Одержані результати по всіх

групах підсумовують і виводять поточну залишкову вартість машинного парку.

Вищеописаний метод має невисоку точність, особливо при оцінці легких

за вагою, але складних машин. Для підвищення точності формула розрахунку

вартості об'єкту за даним методом може бути доповнена, наприклад,

коригуючими коефіцієнтами, подібними до тих, які застосовуються в методі

прямого порівняння.

Експертна оцінка вартості машин і обладнання передбачає визначення

певного середньозваженого показника в умовних одиницях (балах), який

характеризує корисність об'єкта і пов'язаний прямо пропорціональною

залежністю з його вартістю. Вартість машин і обладнання в значній мірі

залежить від таких споживних вартостей, як продуктивність, точність,

енергетична економічність, надійність, дизайн та ін. В даному методі

використовується порівняння цін і рівня якості або корисності об'єкта.

Розрахунок виконується за формулою:

іБ

ПвЦВ





де Ц

- ціна одного бала;

- коефіцієнт вагомості і-ої властивості в балах, причому







;

- оцінка і-ої властивості в балах.

Якщо властивість об'єкта оцінюється яким-небудь параметром, то цей

параметр переводять в бали прийнятої бальної шкали. Для цього

використовують переводні залежності - лінійні або нелінійні.

Описані вище методи порівняльного підходу застосовуються в

основному при оцінці окремих машин і одиниць обладнання. Вибір методу

визначається характером об'єкта, умовами його використання і повнотою

інформаційної бази про ціни і параметри аналогічних зразків машин і

обладнання.

Доходний підхід оцінки передбачає як першооснову прогнозування

очікуваного доходу від оцінюваного об'єкта. Стосовно до машин і обладнання

напряму вирішити це завдання неможливо, так як доход створюється всім

виробничим комплексом, всіма його факторами. Тому методи доходного

підходу передбачають поетапне вирішення завдання. Спочатку розраховують

чистий доход від функціювання виробничої системи (підприємства або цеху, чи

дільниці). Потім методом залишку вичленяють частину доходу, яку можна

віднести до машинного парку цієї системи. Після цього з допомогою методу

дисконтованих доходів або методу капіталізації визначається вартість всього

машинного парку. Якщо потрібно визначити вартість якої-небудь одиниці

обладнання або машини, то її розраховують з допомогою дольового

коефіцієнта.

Приклад: Порядок розрахунку з використанням методу капіталізації і

залишку для машин і обладнання включає такі етапи:

Етап І. Виділяють виробничу систему (підприємство чи цех або

дільницю), машинний парк якої необхідно оцінити, і розраховують чистий

доход від функціонування цієї системи.

Етап 2. Визначають частину чистого доходу (Е

), яка відноситься до

землі:

= В

х Т

де В

- поточна вартість ділянки

- коефіцієнт капіталізації (дисконту)

Етап 3. Визначають частину чистого доходу (Е

), яка відноситься до

будівель і споруд:

=В

х Т

де В

- поточна вартість будівель;

- коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд.

Етап 4. Методом залишку розраховують частину чистого доходу (Е

яка відноситься до машинного парку:

= Е - Е

- Е

де Е - чистий доход від системи, який розрахований на етапі 1.

Етап 5. Методом прямої капіталізації визначають вартість машинного

парку (В

В 

де Т

- коефіцієнт капіталізації для машин і обладнання (машинного парку),

який складається з коефіцієнта капіталізації для землі Т

і коефіцієнта

амортизації (повернення капіталу) Т

ам

, тобто Т

= Т

+ Т

ам

Коефіцієнт амортизації для машин і обладнання визначається за

формулою розрахунку коефіцієнта фонду відшкодування капіталу, де Т -

нормативний строк служби машин і обладнання.

Етап 6. Визначають вартість окремої машини з допомогою дольового

коефіцієнта (В

дол

) : В

дол

= В

х С

дол

де С

дол

- дольовий коефіцієнт для оцінюваної одиниці обладнання або машини

(визначається як частка балансової вартості даної одиниці в балансовій вартості

машинного парку).

5.6.Оцінка автотранспорту

Основними вихідними даними для проведення експертної оцінки

автотранспортних засобів є: паспорти, дата придбання об'єкта, дата вводу його

в експлуатацію, фактичний строк експлуатації, відомості про ремонти і заміну

вузлів та агрегатів, криві фізичного зносу .матеріали досліджень.

Процедура оцінки автотранспорту включає: інспекцію автомашин;

консультації з технічним персоналом підприємства; запит інвентарних списків

на автомашини; консультації з виробниками обладнання, проектними та

іншими організаціями.

Підприємство представляє інвентарні переліки автотранспорту, які

включають: інвентарний номер; вид і марка автотранспорту; дата вводу в

експлуатацію; початкова (балансова) вартість; загальний коефіцієнт (індекс);

балансова вартість на дату оцінки; нормативний % зносу (в рік); ефективний

строк служби (роки).

Визначення заміщеної вартості автотранспорту. Заміщена вартість

автотранспорту може визначатися двома методами: за аналогами продаж; за

затратами на придбання.

Метод аналогів продаж полягає у використанні даних про вартість

аналогічних автомашин на світовому і внутрішньому ринку. Вартість

оцінюваної автомашини визначається за даними прайс-листів, статистичних

довідників, інформаціями фірм-виробників і їх ділерів та ін.

При визначенні заміщеної вартості для автомашин, придбаних в 1995-

2000 рр, їх бажано оцінювати за методом аналогів продаж, використовуючи

дані про вартість аналогічних автомашин, придбаних раніше, або у ВКВ.

Знос автомашин - це зниження їх вартості на дату фактичної оцінки,

тобто у вартісному виразі це різниця між затратами на відтворення або заміну

обладнання і його ринковою вартістю.

Визначаються такі види зносу: фізичний знос; моральний знос;

економічне обезцінення.

Фізичний знос характеризує втрату вартості за рахунок погіршення

фізичного стану в процесі експлуатації обладнання. Фізичний знос

визначається шляхом експертної оцінки.

На першому етапі обчислюється нормативна (бухгалтерська)

амортизація. Вихідними даними є: вартість, період експлуатації і норми річної

амортизації автомашини.

Другий етап - експертний аналіз втрати вартості, метою якого є

визначення фактичного залишкового строку експлуатації обладнання.

Вихідними даними є: класифікація автомашин за строком ефективної

служби; криві фізичного зносу; фактичний строк експлуатації автомашин; дані

про проведені капремонти автотранспорту.

Процедура оцінки фізичного зносу складається з таких етапів;

а) визначення проценту зносу основних елементів транспортного засобу

за формулою

100

іі

хВІ

Ф 

де, Ф

- виважений знос і-го елемента;

- питома вага зносу і-го елемента в залежності від його технічного стану,

- частка вартості і-го елементу по відношенню до вартості всього

транспортного засобі, %.

б) обчислення фізичного зносу транспортного засобу в цілому, як суми

зносу окремих елементів за формулою





із

ФФ

Для автомобіля знос в цілому можна виразити так:

за

= (І

х С

) : 100% + (І

х С

) : 100% + (І

х С

) : 100%,

де, Ф

за

- фізичний знос автомобіля, %;

, І

- відсоток зносу відповідно двигуна, шасі, кузова;

, С

- питома вага у відсотках до загальної вартості відповідно

двигуна, шасі, кузова.

Встановлено, що значення питомих ваг двигуна, шасі і кузова у вартості

автомобіля становлять відповідно:

- 25...35%

-35...45%

-20...30%

Для оцінки рівня зносу двигуна (І

) використовуються такі показники:

- легкість пуску двигуна стартером;

- стабільна робота двигуна на малій частоті оборотів холостого ходу;

- відсутність різкого місцевого стуку і шуму;

- знаходження температур води, масла, а також тиску масла в заданих

межах;

- рівномірна робота на всіх циліндрах;

- відсутність димового випуску (дизель);

- чад масла і тиск газів в картері;

- розрідження у впускному трубопроводі і т.д.

Рівень зносу шасі (І

) визначається зовнішнім оглядом при працюючому

двигуні в залежності від таких оцінюваних ознак дефектів:

- наявності тріщин на лонжеронах і поперечних рам;

- ослаблень або зрізу заклепочних з'єднань;

- явно виражених шумів, стуків;

- люфтів і заїдань;

- підвищеного нагріву і підтікання рідини.

Оцінка рівня зносу кузова (І

) визначається візуальним контролем таких

характерних дефектів кузова: тріщин, вмятин, прогинів, перекосів, руйнування

зварних швів, корозії металевих частин і в з'єднаних місцях, зносів отворів

деталей кріплення.

У випадку, коли оцінки утруднені, рекомендується користуватися

укрупненими показниками (табл.10).