Стельмащук А.М. Експертна оцінка майна, землі і бізнесу підприємства

Подождите немного. Документ загружается.

угідь, як правило, вимірюється їх родючістю. Вартість такої землі

безпосередньо залежить від кількості і якості урожаю в сільськогосподарському

плані, або від кількості і якості споруд, або, якщо ділянка допускає забудову,

від інших типів продуктивності в разі житлової, комерційної або промислової

забудови. Отже, вартість землі встановлюється за допомогою оцінки її

корисності в термінах юридичних, фізичних, функціональних та економічних

факторів і навколишнього середовища, що визначають її продуктивність.

Оцінка нерухомості головним чином залежить від того, як

використовується нерухомість та від того, як вона буде купуватися на ринку за

звичайних умов. Для деяких видів майна оптимальна корисність досягається,

якщо об'єкти виступають як окремо взяті елементи, інші можуть виявитися

більш корисними як складова частина групи. Отже, необхідно розрізнювати

корисність нерухомості, яка розглядається окремо, від його корисності як

частини групи.

Вартість нерухомості створюється її корисністю - її здатністю

задовольняти потреби та бажання людей. Вартість будь-якого об'єкта

нерухомості визначається його унікальністю, довговічністю, сталістю

місцерозташування, відносною обмеженістю пропозицій на ринку нерухомості,

а також специфічною корисністю конкретної земельної ділянки.

Поняття права власності на нерухомість включає в себе усі права,

інтереси і привілеї, пов'язані з власністю на нерухоме майно. Права власності

на нерухомість звичайно виражаються якимись доказами, що існують окремо

від самої нерухомості як фізичного об'єкта. Таким чином, права власності на

нерухомість відносяться до нематеріальних понять.

В кожній країні місцевим законодавством встановлюється основний

принцип для розрізнення нерухомого і рухомого майна.

Рухоме майно включає в себе матеріальні і нематеріальні об'єкти, що не

є нерухомістю. Ці об'єкти не пов'язані з нерухомістю і характеризується

можливістю бути переміщеними.

Активи у термінології бухгалтерського обліку являють собою ресурси,

що знаходяться у власності або управлінні, від яких в майбутньому є підстави

чекати певний економічний прибуток. Відповідно до міжнародних стандартів

бухгалтерського обліку, на які в Стандарті 3 містяться посилання, активи

бувають матеріальні, нематеріальні та інвестиційні.Власність щодо активів є

нематеріальним поняттям.

Оборотні активи. Активи, не призначені для використання на

постійній основі в діяльності підприємства, наприклад, акції, борги,

короткострокові інвестиції, банківська і касова готівка.

Основні активи - це матеріальні і нематеріальні активи, що поділяються

на дві великі категорії: нерухомість та інші довгострокові активи. До першої

відносяться активи для використання на постійній основі в діяльності

підприємства, що включають земельну ділянку і споруди, виробничі засоби і

обладнання, амортизаційний резерв і інші види активів. До других відносяться

активи, не призначені для використання на постійній основі в діяльності

підприємства, але такі, що знаходяться в довгостроковій володінні, наприклад,

довгострокові інвестиції, довгострокова дебіторська заборгованість, гудвіл,

відстрочені витрати, патенти, фірмові знаки і інші аналогічні активи.

Термін знос використовується як в оцінці, так і в бухгалтерському

обліку. Однак оцінювачі, застосовуючи методи вартості відтворення та

заміщення, використовують термін нагромаджений знос, маючи на увазі будь-

яку втрату вартості відносно вартості нового будівництва. Такі втрати можуть

відноситися до фізичного зносу, функціонального або технічного та

зовнішнього зносу.

Термін амортизаційні нарахування означає нарахування, що

встановлюються бухгалтерами для відшкодування початкових витрат на

придбання активів в контексті історичної вартості, незалежно від принципу, за

яким ці нарахування проводилися. Для оцінювача нарахований знос є функцією

ринкових відносин, а з точки зору бухгалтерського обліку амортизаційні

нарахування залежать передусім від конкретного способу розрахунку

амортизації і не обов'язково відображають стан ринку.

Ціна є терміном, що означає суму грошей, яку просять, пропонують або

платять за товар або послугу. Вона може не відповідати вартості, що

приписується цьому товару або послугам іншими людьми, а цілому вона є

індикатором відносної вартості, що приписується товару або послугам

конкретним покупцем або продавцем за конкретними обставинами.

Витрати - це ціна, сплачена за товари або послуги, або сума, необхідна

для виробництва товару або послуги. Ціна, сплачена покупцем за товар або

послугу, стає для нього витратами.

Ринкова вартість визначається за допомогою методів і процедур

оцінки, що відбивають характер нерухомості та умови, за яких дана власність

продається найкращим чином на відкритому ринку. Найбільш поширеними

методами оцінки ринкової вартості є метод порівняння продажів, метод

капіталізованого доходу, або дисконтованого грошового потоку, та витратний

метод.

Витратний метод має два можливих варіанти застосування, один з

яких може бути використаний при оцінці ринкової вартості. Коли витратний

метод застосовується при оцінці ринкової вартості, всі елементи беруться з

даних відкритого ринку. При неринковій ситуації витратний метод орієнтується

на неринкові елементи. Метод залишкової вартості заміщення поєднує в собі

ринкові і неринкові елементи і не може розглядатися як ринкова вартість.

Метод порівняння продажів та інші методи ринкового порівняння

повинні спиратися на ринкові спостереження. Будівельні витрати та знос

повинні визначатися виходячи з аналізу ринкової оцінки витрат та

акумульованого зносу.

Методи капіталізації прибутку та дисконтованого грошового потоку

повинні базуватися на ринкових значеннях грошового потоку та норми

прибутку.

Будь-який метод, заснований на ринковій інформації, є за своєю суттю

порівняльним. Для кожної ситуації оцінки існує один-два методи, які, як

правило, найкраще відбивають ситуацію на відкритому ринку. Для кожної

оцінки ринкової вартості оцінювач повинен розглянути всі методи і визначити,

які з них є найбільш придатним.

Контрольні питання

1. Історія становлення професії оцінювача і створення Міжнародного

комітету з стандартів оцінки (МКСО).

2. Структура міжнародних стандартів оцінки.

3. Ринкова вартість як база оцінки.

4. Найважливіші поняття при оцінці ринкової вартості.

2. ВИРОБНИЧО-МАЙНОВИЙ ПОТЕНЦІАЛ ПІДПРИЄМСТВА

ЯК ОБ’ЄКТ ЕКСПЕРТНО-ЕКОНОМІЧНОЇ ОЦІНКИ

2.1. Структура майнового комплексу підприємства

і мета його оцінки

На рівні підприємства виробничий потенціал розглядається як майновий

комплекс, що використовується для здійснення підприємницької діяльності. В

його склад входять земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар,

сировина, продукція та інші види майна. Виходячи з методичних і

технологічних особливостей виділяють такі об'єкти оцінки: підприємство в

цілому, земельні ділянки, нерухоме майно, машини, обладнання та інше рухоме

майно, нематеріальні активи підприємства. Таким чином, об'єктом оцінки є

відокремлений майновий комплекс, який відзначається корисністю і здатний

бути об'єктом купівлі-продажі.

При оцінці майновий комплекс має бути чітко ідентифікований, тобто

визначені його межі, складові частини, функції. Зокрема, якщо оцінюється

підприємство в цілому, то необхідно конкретизувати його структуру (виділити

структурні підрозділи), відмежувати територію, провести опис майна. Якщо

оцінюваним майновим комплексом є тільки нерухомість підприємства, то

необхідно чітко визначити: межі, розмір і якість земельної ділянки, види,

кількість і характеристика будівель і споруд, різних видів комунікацій. Якщо

оцінюваним майновим комплексом є тільки машини, обладнання та інше

рухоме майно підприємства, то ідентифікація здійснюється на основі переліку

та вичерпної характеристики кожної позиції в обліковій відомості. Якщо

оцінюваний майновий комплекс охоплює тільки нематеріальні активи

підприємства, то їх ідентифікація зводиться до встановлення повного набору

майнових прав, які включені в ці активи.

Оцінка виробничо-майнового потенціалу завжди підпорядкована певній

меті, вирішенню якого-небудь конкретного завдання. Оцінювач має добре

знати це завдання, заради якого здійснюється оцінка, щоб правильно вибрати

потрібний методичний інструментарій.

Потреби в оцінці вартості всього майнового комплексу підприємства

виникають у випадках: куплі-продажу акцій підприємства на ринку цінних

паперів; куплі-продажі частки в статутному капіталі товариства з обмеженою

відповідальністю; продажі підприємства повністю на аукціоні або конкурсі при

процедурі банкрутства або при приватизації державного підприємства; передачі

всього підприємства в оренду; реорганізації або ліквідації підприємства;

здійснення інвестиційного проекту підприємства; одержання кредиту під

заставу всього майна підприємства, при визначенні обгрунтованої ціни угоди,

для кредитора при прийнятті рішення про надання іпотечного кредиту, для

страхової компанії при відшкодуванні збитку. Оцінка вартості майна може

здійснюватися з потребами оподаткування, орендних відносин, створення

(злиття) підприємств.

Оцінка вартості нерухомого майна підприємства здійснюється з метою:

продажу якої-небудь частини нерухомості підприємства; одержання кредиту

під заклад якої-небудь частини нерухомості підприємства; страхування

нерухомого майна підприємства; передачі частини нерухомості в оренду;

визначення бази оподаткування для нарахування податку на майно; переоцінки

основних засобів; оформлення будь-якої частини нерухомості підприємства як

внеску в статутний капітал іншого новостворюваного підприємства; оцінки

вартості нерухомого майна підприємства при розробці бізнес-плану по

реалізації якого-небудь інвестиційного проекту; оцінки вартості нерухомого

майна підприємства як проміжного етапу в загальній оцінці вартості

підприємства при використанні затратного підходу.

Оцінка вартості машин і обладнання проводиться при: продажу деяких

машин, одиниць обладнання, приладів та остатків; оформленні застави під

частину рухомого майна для одержання кредиту; страхуванні рухомого майна

підприємства; передачі машин і обладнання в оперативну оренду; організації

лізингу машин і обладнання; визначенні бази оподаткування для основних

засобів при нарахуванні податку на майно; оформленні яких-небудь машин і

агрегатів обладнання як вклад в статутний капітал іншого підприємства; при

розробці бізнес-плану для реалізації якого-небудь інвестиційного проекту;

проміжному етапі в загальній оцінці вартості підприємства.

Оцінка вартості нематеріальних активів необхідна: при їх придбанні

іншою фірмою; при визначенні збитку, нанесеного діловою репутацією

підприємства незаконними діями зі сторони інших підприємств; при

використанні їх як внеску в статутний капітал новостворюваного товариства;

при визначенні гудвіла для загальної оцінки вартості підприємства.

2.2. Організація процесу оцінки майнового комплексу

підприємства

Організаційна робота розпочинається із складання завдання по оцінці

майна. В ній приймають участь дві сторони: замовник і оцінювач. Загальну

постановку завдання формулює замовник, а оцінювач проробляє і уточнює

деталі завдання, складає його остаточний варіант, який в узгодженому із

замовником вигляді приймається до виконання.

У завданні має бути визначена мета оцінки і проведена ідентифікація

майнового комплексу, що оцінюється, з чітким переліком всіх майнових

об'єктів, які підлягають оцінці. Необхідно вияснити майнові права та оцінювані

об'єкти: хто є власником, чи є користувачі (наприклад, орендарі, партнери за

договорами про спільну діяльність), чи не передано майно в довірче управління

або під заставу, чи не має в суді майнових претензій з сторони інших осіб та ін.

Необхідно вказати дату оцінки, за станом на яку визначається вартість.

Переважно за дату оцінки беруть момент представлення фінансової звітності,

тобто останній день кварталу, півріччя або року. В деяких випадках

встановлюють інтервал, в межах якого дійсні результати оцінки. Якщо

визначення вартості пов'язано з судовим рішенням, то дата, на яку воно

проводиться, встановлюється судом.

При розробці завдання оцінювач має встановити який стандарт вартості

йому необхідно оцінити: вартість відтворення чи заміни, ринкову чи

інвестиційну, вартість діючого підприємства чи ліквідаційну.

Оцінювач повинен уточнити: хто виступає в ролі замовника по оцінці,

хто оплачує виконувані роботи, хто дає вихідну і проміжну інформацію та несе

відповідальність за її достовірність, кому повинен бути представлений звіт про

оцінку, яка інформація в результаті оцінки не підлягає розголошенню. В

завданні по оцінці встановлюється строк і форма представлення звіту.

На основі завдання оцінювач розробляє план-графік виконання

оцінюваних робіт, визначає їх трудоємність і вартість. План включає такі

основні етапи робіт: збір і аналіз інформації, вибір методу оцінки вартості,

виконання розрахунків, перевірка і аналіз результатів, складання звіту про

оцінку.

У відповідності з технічним завданням адміністрація підприємства подає

завірену директором і головним бухгалтером таку вихідну інформацію для

оцінки майна:

•по будівлях і спорудах - назва, рік вводу в експлуатацію, технічні

параметри (площа, кількість поверхів, коротка характеристика), нормативний

відсоток амортизації;

•по машинах і обладнанню - назва і основні параметри, дата придбання,

рік виготовлення, країна-виготовлювач; нормативний процент амортизації;

ефективний строк служби; фактичний строк служби; вартість на момент

придбання; затрати на ремонт і утримання;

•по оборотних засобах: баланс підприємства на дату оцінки;

розшифровка окремих статей балансу;

•по земельних ділянках: вид земельної ділянки (незайнята, з

поліпшенням); площа земельної ділянки; якість грунту; вигідність розміщення

(система коефіцієнтів);

•по нематеріальних активах: дані про патенти, ліцензії, товарні знаки та

ін.;

•по бізнесу: звіти про прибутки і збитки за аналізований період і по

кварталах поточного року; дані про затрати, які віднесені на собівартість; дані

про обсяги виробництва і реалізації продукції, яка випускається підприємством;

дані про ринкову вартість продукції на внутрішньому і зовнішньому ринках;

дані про маркетинг, конкурентноздатність і перспеткиви реалізації товарної

продукції.

2.3. Методичні принципи оцінки майнового комплексу

В світовій практиці оцінки майна підприємств існує два основних

підходи: оцінка засобів і оцінка бізнесу. Перший підхід полягає в простому

підсумуванні вартості засобів, які використовуються підприємством. Другий

підхід передбачає оцінку підприємства з точки зору його доходності.

В Україні при наявності реально існуючих негативних умов для

розвитку бізнесу (нестабільність законів, адміністративне вмішування в ринкові

процеси, дефіцит енергетичних і сировинних ресурсів) необхідно одночасно

реалізовувати два підходи, віддаючи перевагу другому.

Вибір виду вартості дає можливість оцінювачу визначитися з методами

розрахунку оцінки. В даний момент в практиці оцінювачів прийняті такі методи

оцінки майна: метод витрат, метод аналогів продажу, метод прибутковості.

При оцінці вартості майнового комплексу необхідно дотримуватися

таких основних загальноекономічних принципів:

1) принципи, які основані на уявах власника майна;

2) принципи, які пов'язані з ринковим середовищем;

3) принципи, які пов'язані з експлуатацією майна.

До першої групи відносяться:

а) принцип корисності, суть якого полягає в тому, що майновий

комплекс має вартість тільки тоді, коли він корисний потенційному власнику,

тобто здатний задовільнити його очікувані потреби протягом певного часу;

б) принцип заміщення суть якого полягає в тому, що розумний інвестор

не заплатить за даний об'єкт більше, ніж найменша ціна, яка замовляється за

інший об'єкт з еквівалентною корисністю;

в) принцип очікування суть якого полягає в тому, що інвестор вкладає

кошти в об'єкт сьогодні, так як очікує від об'єкта одержання потоку доходів у

майбутньому. Оцінювана вартість - це поточна вартість всіх майбутніх доходів.

До другої групи відносять:

а) принцип залежності від зовнішнього середовища, суть якого полягає

в тому, що вартість майнового комплексу залежить від зовнішнього

економічного середовища, в якому він експлуатується, і в свою чергу даний

майновий комплекс впливає на вартість інших, пов'язаних з ним майнових

комплексів;

б) принцип відповідності між попитом і пропозицією, суть якого

полягає в тому, що ціни стабільні тоді, коли між попитом і пропозицією на

ринку встановлюється відповідність. Наявність дефіциту, тобто перевищення

попитом над пропозицією, підвищує ціну;

в) принцип конкуренції, суть якого полягає в тому, що конкуренція

вирівнює доходність інвестицій. Використання надприбутків при оцінці

вартості майнових комплексів спотворює результат;

г) принцип зміни вартості, суть якого полягає в тому, що вартість

майнового комплексу безперервно змінюється в часі. Кожна оцінка вартості

повинна відзначатися датою її проведення.

До третьої групи відносять:

а) принцип факторів виробництва, суть якого полгає в тому, що

майновий комплекс є елементом виробничої системи, доходність якої

визначається чотирьма факторами: менеджментом, працею, капіталом і землею.

Чистий доход -це результат дії всіх чотирьох факторів, і тому на основі доходу

визначається вартість всієї системи. Для оцінки вартості майнового комплексу

потрібно знати вклад кожного фактора у формування доходу всієї системи;

б) принцип залишкової продуктивності земельної ділянки, суть якого

полягає в тому, що залишкова продуктивність визначається як чистий доход,

який віднесений до земельної ділянки, після того, як оплачені витрати на

менеджмент, працю і експлуатацію капіталу;

в) принцип вкладу, суть якого полягає в тому, що включення

додаткових активів у майновий комплекс ефективне тоді, коли вони

підвищують ринкову вартість майнового комплексу. Всякі додаткові елементи

до майнового комплексу виправдані тоді, коли одержаний приріст вартості

майнового комплексу перевищує затрати на придбання цих елементів;

г) принцип пропорційності (збалансованості), суть якого полягає в

тому, що складові частини майнового комплексу повинні бути узгоджені між

собою за пропускною здатністю та інших характеристиках. Додавання якого-

небудь елемента до майнового комплексу при порушенні даного принципу не

приводить до росту вартості майнового комплексу.

д) принцип найбільш ефективного використання, суть якого полягає в

тому, що із можливих варіантів вибирається варіант найкращого і

найефективнішого використання майнового комплексу, при якому найповніше

реалізуються функціональні можливості комплексу. Саме цей варіант

застосовується для оцінки вартості.

Вищеперераховані принципи в узагальненому вигляді універсальні і

застосовуються до всіх видів майнових комплексів. Однак при оцінці деяких

майнових комплексів можуть застосовуватись також інші принципи, які

відображають специфіку оцінюваного об'єкта.

2.4. Загальновизнані методи оцінки

Основними методами експертної оцінки є: метод витрат, метод аналогів

продажу, метод потенційної прибутковості.

Витратний підхід використовується при визначенні вартості

відтворення або заміщення оцінюваного об'єкта. Вартість об'єкта оцінки

визначається з одержаного значення вартості мінус вартість зносу. Хоча при

затратному підході оцінювана вартість може значно відрізнятися від ринкової

вартості, так як між затратами і корисністю немає прямого зв'язку, тим не

менше є багато випадків, коли доцільним є тільки затратний підхід (наприклад,

для нарахування податку на майно, для страхування окремих видів майна, при

судовому розподілі майна між власниками, при розпродажі майна на відкритих

торгах, для бухгалтерського обліку основних фондів).

Замінна вартість - це оцінювана вартість будівництва в поточних цінах

на дату оцінки споруди з корисністю, яка дорівнює корисності оцінюваної

споруди, з використанням сучасних матеріалів, сучасних стандартів, проекту,

планування та ін.

Відновна вартість - це оцінювана вартість будівництва в поточних

цінах на дійсну дату оцінки точної копії оцінюваної будівлі з таких же

матеріалів. Дотримуючись таких же будівельних стандартів, такого ж проекту,

такого ж планування і кваліфікації робочої сили, що має всі недоліки, абсо-

лютну відповідність і знос, як і оцінювана споруда.

Затратний підхід грунтується на трьох методах:

1) метод одиничних показників або порівняльної одиниці - оснований на

порівнянні вартості одиниці площі (обсягу) оцінюваного об'єкта з вартістю

одиниці площі (обсягу) подібної типової споруди з наступним коригуванням

відповідно до умов ринку і фізичних відмінностей;

2) поелементний метод (розбивки) - вартість всієї споруди визначається

як сума вартостей його будівельних компонентів - фундаментів, стін,

перегородок, покрівлі та ін., причому вартість кожного компоненту одержують

виходячи з його одиничної вартості, тобто суми прямих і непрямих витрат, які

необхідні для формування одиничного обсягу;

3) метод кількісного аналізу (кошторисний метод) - найбільш точний і

трудомісткий, який полягає в абсолютно точному визначенні всіх позицій, які

відносяться до будівництва споруди і включає всі витрати на будівництво нової

споруди, які передбачені проектно-кошторисною документацією. Загальна

послідовність розрахунків за затратним підходом така:

а) проводиться аналіз структури об'єкта і виділяються його складові

частини, оцінка вартості яких буде проводитися диференційно різними

методами;

б) здійснюється вибір відповідного методу оцінки вартості для кожного

компонента об'єкта і виконуються необхідні розрахунки;

в) визначається реальна міра зносу компонента об'єкта;

г) проводиться розрахунок залишкової вартості компонента і

визначається сумарна оцінка залишкової вартості всього об'єкта. Залишкову

вартість на дату оцінки одержують шляхом віднімання від вартості величину

нагромадженого зносу.

Метод аналогу продаж використовується при оцінці ринкової вартості

об'єкта, виходячи з даних про недавно здійснені угоди з аналогічними

об'єктами. Метод базується на принципі заміщення, згідно з яким раціональний

інвестор не заплатить за даний об'єкт більше, ніж вартість доступного для

покупки аналогічного об'єкта, що має таку ж корисність, як і даний об'єкт. Тому

ціни продажі аналогічних об'єктів служать вихідною інформацією для

розрахунку вартості даного об'єкта.

При прямому порівнянні продаж розглядають порівнювані об'єкти, які

були продані на відповідному ринку, і після цього вносять поправки на можливі

відмінності між оцінюваним і порівнюваними об'єктами.

До основних елементів порівняння відносять: права власності на

нерухомість, умови фінансування, умови продажу, стан ринку,

місцезнаходження, фізичні характеристики, економічні характеристики,

використання, компоненти власності, які не пов'язані з нерухомістю.

Послідовність використання порівняльного підходу для оцінки об'єктів

включає такі етапи робіт:

1) вивчається відповідний ринок і проводиться збір інформації про

недавні угоди з аналогічними об'єктами на даному ринку; визначається чи

продані об'єкти дійсно порівняльні з оцінюваними за своїми функціями і

параметрами;

2) здійснюється перевірка інформації про обгрунтованість цін, чи жодна

з сторін не знаходилась в скрутних обставинах, чи обидві сторони володіли

типовою для даного ринку інформацією і поступали раціонально і чи оплата

або фінансування відповідали нормальним ринковим умовам;

3) проводиться детальне порівнювання об'єкта з кожним з аналогічних

об'єктів і виявляються відмінності за датою продажу, споживними

характеристиками, місцезнаходженням, наявністю додаткових елементів та ін.,

які фіксуються і враховуються;

4) виконується розрахунок вартості даного об'єкта шляхом коригування

цін на аналогічні об'єкти на основі аналізу і одержаних розрахункових величин:

при визначенні вартості додаткових елементів в результаті парних порівнянь;

при встановленні відмінностей окремих параметрів між об'єктами; при

використанні мультиплікатора доходу, а також кореляційних моделей.

При коригуванні фактичних цін продажу порівнюваних об'єктів

поправки здійснюються від порівняльного об'єкта до оцінюваної власності.

Метод потенційної прибутковості грунтується на принципі

очікування майбутніх вигод. Вигода від володіння власністю включає право

одержувати всі доходи під час володіння а також доход від продажі після

закінчення володіння.

При оцінці можуть бути використані такі види доходів:

- потенційний валовий доход від об'єкта при повній його зайнятості;

- дійсний валовий доход, який очікується з врахуванням рівня

незайнятості;

- чистий операційний (очікуваний) доход, який залишається після

віднімання від дійсного валового доходу всіх операційних витрат;

- реверсія або загальна сума від продажу об'єкта.

Даний підхід до оцінки опирається на два найпоширеніші методи:

метод дисконтованих доходів і метод прямої капіталізації. Це універсальні

методи, які можна застосовувати до всяких видів об'єктів оцінки.

Оцінка за методом дисконтованих доходів передбачає перетворення за

відповідними правилами майбутніх доходів, які очікуються інвестором, в

поточну вартість оцінюваного об'єкта. Майбутні доходи включають:

а) періодичний грошовий потік від експлуатації об'єкта протягом всього

періоду експлуатації або чистий доход від володіння власністю, який одержує

інвестор у вигляді дивідендів, орендної плати та ін.;

б) грошові надходження від продажі об'єкта.

Розрахунки методом дисконтованих доходів виконується в такій

послідовності:

- визначається загальний строк володіння об'єктом оцінки, виходячи з

намірів інвестора і з врахуванням строку служби об'єкта та встановлюється

періодичність надходження майбутніх доходів (рік, квартал або місяць);

- прогнозуються темпи інфляції і відповідно індекс знецінення грошових

коштів на строк володіння об'єктом;

- прогнозується загальний обсяг доходів по періодах надходження;

- прогнозується вартість об'єкта в кінці строку володіння ним. При

цьому враховують, що вартість землі зростає з часом її використання, а інше

майно піддається фізичному зносу;

- визначається ставка дисконту для оцінюваного об'єкта, рівень якої

залежить від міри ризику. Ставка дисконту розглядається як нижній граничний