Стельмащук А.М. Експертна оцінка майна, землі і бізнесу підприємства

Подождите немного. Документ загружается.

Таблиця 29.

Дані для аналізу проекту

Роки Грошові надходження,

тис.грн.

Поточна вартість,

тис.грн.

Поточна вартість

наростаючим підсумком,

тис.грн.

1-й 100 90,91 90,91

2-й 100 82,64 173,55

3-й 100 75,13 248,68

4-й 100 68,30 316,98

5-й 100 62,09 379,07

Строк окупності РР, обчислений з врахуванням дисконтування складає:

рокиРР 7,4

09,62

98,3160,360

4 





Припустимо, що за розрахунками приріст прибутку фірми в результаті

реалізації даного проекту складе 20 тис.грн. в рік (без вирахування податків і

процентів по кредитах). Тоді бухгалтерська рентабельність інвестицій (у

валовій оцінці, без врахування податкових платежів) складає:

%1,11

2:)0360(





РОІ

Аналіз одержаних результатів показує, що перші три аналітичних

показники (УПВ, РІ, ІРР) свідчать про прийнятність інвестиційного проекту.

Однак показник строку окупності інвестицій - 4,7 свідчить про

недостатню стійкість проекту, оскільки він майже однаковий із строком служби

робота (5 років).

Не тішить показник бухгалтерської рентабельності інвестицій, який

дорівнює 11,1%. Він нижчий від середнього рівня рентабельності, досягнутого

фірмою раніше. Тому реалізація даного інвестиційного проекту приведе до

зниження середнього рівня рентабельності.

Приклад

оцінки інвестиційного проекту

Вихідні дані :

Агрофірма ВАТ "Україна" інвестує проект будівництва плодоконсервного

заводу.

Характеристика проекту:

1. Продукція заводу - фруктові та овочеві консерви, натуральні соки;

проектна потужність – 3000 туб на рік.

2. Початкові інвестиції:

протягом 1-го року - 2250 тис.грн.;

протягом 2-го року - 2750 тис.грн.

3. Основні показники виробничо-фінансової діяльності.

4. Ставка податку на прибуток - 30% від його суми.

5. Дисконтна ставка - 14% річних.

6. Норматив короткотермінової заборгованості заводу на кінець

календарного року - 10% від річних поточних витрат.

7. Норматив середньо- і довготермінової заборгованості заводу - 20% від

первісної вартості основних засобів на відповідну дату.

8. Імовірність отримання прибутку, передбаченого бізнес-планом, з

урахуванням додаткових ризиків:

2-й рік - 0,765t;

3-й рік - 0,648t;

4-й рік - 0,530t;

5-й рік - 0,413t.

Визначити:

1. Чисту теперішню вартість (ЧТВ) проекту за 5 років.

2. Внутрішню ставку доходу (ВСД) проекту за той же період.

3. Оцінити за МВД вартість майбутнього заводу на кінець 3-го, 4-го і 5-го років

від початку будівництва.

Розв'язок

(для базового варіанта: к = 1; t = 1).

1. Визначення ЧТВ проекту:

ЧТВ проекту визначається за формулою

ПІГП

ТВТВЧТВ 

73440884822 ЧТВ

де ТВ

ГП

~ теперішня вартість грошового потоку, тис.грн.;

ТВ

ПІ

- теперішня вартість початкових інвестицій, тис.грн.

Таблиця 30.

Основні показники виробничо-фінансової діяльності заводу

(за бізнес-планом), тис.грн.

Показник Рік

1-й 2-й 3-й 4-й 5-й

А 1 2 3 4 5

Виручка - 1000 8000 8000 8000

Поточні витрати - 870 4400 4400 4400

Амортизація - 100 500 500 500

Прибуток до оподаткування - 30 3100 3100 3100

Довготермінова заборгованість на кінець

року

2250 5000 5000 2500 -

Проценти за довготерміновий кредит 170 550 750 560 190

Короткотермінова заборгованість на кінець

року та проценти по ній

- 330 440 440 440

Основні засоби на кінець року:

первісна вартість

2080 4300 4300 4300 4300

залишкова вартість

2080 4200 3700 3200 2700

Середньорічна первісна вартість основних

засобів

1040 3190 4300 4300 4300

Оборотні засоби:

середньорічна вартість

- 300 1500 1500 1500

вартість на кінець року

- 1500 1500 1500 1500

Таблиця 31.

Дисконтуваня початкових інвестицій та грошового потоку

від проекту. тис.грн.(ДС = 14% річних)

Рік Коефіцієнт

теперішньої

вартості грошей

Початкові інвестиції Грошовий потік від проекту(прибуток після

оподаткування і амортизація)

Номінальна

вартість

Теперішня

вартість

Номінальна вартість Теперішня вартість

1 0,877 2250 1973 - -

2 0,769 2750 2115 121 93

3 0,675 - - 2670 1802

4 0,592 - - 2670 1581

5 0,504 - - 2670 1346

Всього 5000 4088 8131 4822

Таблиця 32.

Визначення ВСД проекту (ВСД = 2 2,8% річних')

Рік

Коефіцієнт

теперішньої

вартості

грошей

Початкові інвестиції Грошовий потік від проекту (прибуток

після оподаткування і амортизація)

Номінальна

вартість

Теперішня

вартість

Номінальна вартість Теперішня вартість

1 0,814 2250 1823 - -

2 0,663 2750 1823 121 80

3 0,540 - - 2670 1442

4 0,440 - - 2670 1175

5 0,358 - - 2670 956

Всього 5000 3655 8131 3653

2. Визначення ВСД проекту:

3655



3653, отже ВСД



22,8%.

3. Оцінка майбутнього заводу за МВД (Ц

мз

 

СДК

ЗАБЗАБОБЗОСЗ

nР

МЗ

ПППП

ДС

ІП

Ц 





100:

де І - імовірність отримання прибутку, передбаченого бізнес-планом,

коефіцієнт;

ЗАБк(сд)

- поправка на короткотермінову, (середньо- і довготермінову)

заборгованість, тис.грн.

Оцінка майбутнього заводу по роках така, тис.грн.:

3.1 На кінець 3-го року:

745450008604404401500150043005,03700

100:14

648,07,03100

414000

1550

10044











     

  

ЗАБсдЗАБкОБЗ

ОСЗ

ППП

МП

3.2 На кінець 4-го року:

762525008604404401500150043005,03200

100:14

530,07,03100

164000

1050

8215











     

  

ЗАБсдЗАБкОБЗ

ОСЗ

ППП

МЗ

3.3 На кінець 5-го року:

781208604404401500150043005,02700

100:14

413,07,03100

86000

550

6402











   

  

ЗАБсдЗАБкОБЗ

ОСЗ

ППП

МЗ

Контрольні питання

1. Методичні основи оцінки інвестиційних проектів.

2. Основні методи оцінки привабливості інвестицій.

3. Метод розрахунку внутрішньої норми прибутку.

4.Оцінка інвестиційних зобов'язань при приватизації державних

підприємств.

Практичні завдання

ЗАДАЧА 1

Обґрунтувати доцільність купівлі магазину фірмою (обчислити грошовий

виграш фірми)

Умова задачі:

Фірмі запропонували купити за 500 тис. грн. приміщення для магазину, який

може забезпечити від експлуатації щорічні надходження в сумі 100 тис. грн.

протягом 10 наступних років. Стандартний рівень доходності складає 10%.

ЗАДАЧА 2

Визначити чи вигідна запропонована інвестиція.

Умова задачі: фірма пропонує купити швейну фабрику за 510 тис. грн. Рівень

рентабельності по альтернативних вкладеннях складає 15%. За розрахунками,

ця швейна фабрика здатна забезпечити одержання щорічно 70 тис. грн.

грошових надходжень

ЗАДАЧА 3

На некомерційний конкурс по продажу об’єкта малої приватизації надійшло

два інвестиційних зобов’язання. Обсяг інвестицій однаковий і складає 3 млн.

грн. кожний. При цьому перший покупець пропонує щорічно інвестувати в

об’єкт по 500 тис. грн.. протягом 6 років. Другий покупець пропонує вкладати в

об’єкт приватизації інвестиції в такому розмірі:

1 рік – 300 тис. грн.

2 рік – 600 тис. грн.

3 рік – 900 тис. грн.

4 рік – 1200 тис. грн.

Ставка дисконту оцінюється в 20% = 0,2.

Визначити кращий об’єкт інвестиційного зобов’язання

10 ОСНОВНІ НОРМАТИВНІ ПОЛОЖЕННЯ ЕКСПЕРТНОЇ ОЦІНКИ

МАЙНА

10.1. Порядок залучення експертів до оцінки майна

У відповідності з Положенням про порядок залучення експертів до

оцінки майна, що перебуває у загальнодержавній власності, під час створення

підприємств з іноземними інвестиціями, затвердженим постановою КМ

України від 20 липня 1996 р. № 813, оцінка майна проводиться на підставі

договору, що укладається між замовником та експертом.

Договір повинен містити: вартість та термін оцінки; дату, на яку

повинна проводитись оцінка; права та обов'язки сторін, в тому числі обов'язок

експерта доводити у разі потреби Фонду державного майна та іноземному

співзасновнику підприємства правильність оцінки; порядок приймання -

передачі звіту з оцінки майна; порядок розрахунків за виконану роботу;

відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання договірних

зобов'язань; інші умови за згодою сторін, зокрема проведення у разі потреби

аудиту та надання експертом висновку щодо можливості використання

експертної оцінки майна, якщо воно використовуватиметься для цілей, не

передбачених договором.

Майно оцінюється у визначеній замовником іноземній конвертованій

валюті та у валюті України відповідно до вимог статті 5 Закону України "Про

режим іноземного інвестування".

Забороняється визначати вартість послуг експерта у відсотках до

вартості оцінюваного майна.

За результатами оцінки експерт складає звіт, який повинен містити: мету

оцінки; дату, за станом на яку проведено оцінку; перелік оцінюваного майна та

його правовий режим, у тому числі зміст майнових та інших прав на це майно;

викладення методики оцінки та обгрунтування вибору методів оцінки;

обгрунтування експертних висновків; перелік основних припущень, зроблених

у процесі оцінки; висновок експерта про вартість об'єкта оцінки. До звіту

додаються матеріали, які були використані під час оцінки.

Для проведення оцінки майна замовник зобов'язаний сприяти наданню

експерту усієї інформації, що стосується об'єкта оцінки.

У разі коли у процесі роботи експерта виникає потреба у проведенні

аудиту, термін оцінки продовжується на термін проведення аудиту.

Після отримання від експерта звіту про оцінку майна замовник у

тижневий термін розглядає його і у разі відсутності зауважень подає його

Фонду державного майна на погодження.

У разі виникнення у замовника аргументованих зауважень до звіту

експерт у тижневий термін після їх отримання вносить до звіту відповідні

корективи. Замовник у триденний термін після отримання від експерта

доопрацьованого звіту надсилає його Фонду державного майна на погодження.

Фонд державного майна погоджує звіт у десятиденний термін після його

отримання. Підставою для відмови у погодженні звіту є порушення умов

договору та вимог щодо змісту звіту. Про погодження або відмову у

погодженні звіту Фонд державного майна письмово повідомляє замовника і

експерта.

У разі відмови від погодження звіту експерт протягом десяти днів з дня

отримання відповідного повідомлення вносить до звіту корективи та подає

доопрацьований звіт замовникові, а також повідомляє про це Фонд державного

майна. Повторне подання звіту до Фонду державного майна здійснюється

замовником у тижневий термін після отримання від експерта доопрацьованого

звіту.

Після погодження звіту Фондом державного майна уповноважені

замовником і експертом особи підписують акт приймання - передачі звіту з

оцінки майна за формою, затвердженою Фондом державного майна.

Остаточний розрахунок з експертом за оцінку майна проводиться

замовником після підписання акта приймання - передачі звіту з оцінки майна.

Визначена в результаті оцінки вартість майна є дійсною протягом шести

місяців починаючи з дати, за станом на яку проводиться оцінка. У разі

перевищення цього терміну та в інших випадках, що виникли не з вини

експерта, вартість майна уточнюється на підставі нового договору.

10.2. Професійна етика оцінювача

Відповідно до норм професійної діяльності оцінювача, затверджених

Радою Українського товариства оцінювачів (протокол №7 від 11 квітня 1995р.)

встановлено наступні положення його професійної етики:

1. Оцінювач має надавати послуги по оцінці майна, працюючи

компетентно, з додержанням етичних норм і не припускатися дій, що не

відповідають вимогам чинного законодавства, або створюють для інших осіб

умови для порушення чинного законодавства.

2. Оцінювач має діяти як незацікавлена особа, неупереджено і

об'єктивно, уникаючи привнесення особистого інтересу щодо об'єкту оцінки

або результатів оцінки.

3. Всі етичні вимоги є однаково обов'язковими, як для окремого

оцінювача, так і для груп та юридичних осіб, що займаються оціночною

практикою.

4. Неетичним вважається встановлення розміру винагороди оцінювача в

залежності від оціночної вартості об'єкту оцінки.

5. Неетичним вважається встановлення залежності факту або моменту

оплати послуг оцінювача від будь-яких подій в майбутньому.

6. Неетичним вважається одержання винагороди (у будь-якій формі) за

виконання роботи з попередньо узгодженим результатом.

7. Неетичним вважається виплата комісійних за сприяння в одержанні

замовлень на оцінку, якщо це не доведено до відома клієнта.

8. Неетичним вважається будь-яка реклама, що може привести до

перебільшеного або спотвореного уявлення клієнта про обсяг, якість і характер

послуг.

9. Оцінювач має гарантувати клієнту повну конфіденційність отриманої

від нього інформації та результатів роботи, якщо це не суперечить чинному

законодавству.

10. Оцінювач має вести письмові записи щодо виконання ним

оцінюючих процедур, зберігати ці записи і всю суттєву інформацію, яка зібрана

ним в процесі роботи протягом не менш як п'яти років з моменту передачі Звіту

клієнтові.

11. Оцінювач має гарантувати клієнту, що всі матеріали, зазначені в

пункті 10, будуть ним на вимогу клієнта надані для перевірки (рев'ю).

12. Якщо в процесі отримання замовлень, або їх виконання, оцінювач

виявив недостатність своєї компетентності, він зобов'язаний попередити про це

клієнта і прийняти всі заходи для якісного виконання замовлення, а саме -

залучити до виконання роботи фахівців, що мають відповідну кваліфікацію,

спробувати набути відповідної кваліфікації, тощо. В разі неможливості вдатися

до цих заходів, оцінювач зобов'язаний відмовитись від виконання замовлення.

В усіх випадках оцінювач несе відповідальність за результати оцінки.

13. Якщо умови договору передбачають виконання процедур (обсягу

процедур), які не повною мірою відповідають дефініції "оцінка", всі обмеження

щодо використання результатів оцінки мають бути завчасно доведені до клієнта

(письмова згода клієнта на виконання обмеженого обсягу процедур має бути

одержана) та обов'язково відображені в Звіті таким чином, щоб будь-який

користувач Звіту не міг бути введений в оману, щодо обмежених умов

використання Звіту.

14. В своїй роботі оцінювач має критично ставитись до будь-якої

інформації, що ним використовується, перевіряти її в межах можливого, навіть

якщо за умовами договору всю відповідальність за адекватність наданої

інформації несе клієнт.

15. Звіт про оцінку має містити розділ "Умови і терміни", зміст якого

має виключити можливість введення в оману будь-якого користувача Звіту.

16. Неетичним є виконання рев'ю Звіту без повідомлення оцінювача, що

подав цей Звіт, про факт та про висновки такого рев'ю крім випадку коли

письмова згода оцінювача на конфіденційне рев'ю міститься в тексті Звіту, або

завчасно одержана в інший спосіб.

17. В разі, коли замовлення на оцінку виконувалося двома чи більше

оцінювачами, що працювали як одна команда (група), і один з них мав

особливу точку зору, вона має бути висвітлена в Звіті, в іншому випадку

неетичним є підписання Звіту таким оцінювачем або керівником команди

(групи) від його імені.

18. Неетичним вважається будь-яка форма демпінгу з метою отримання

замовлення. Конкуренція між оцінювачами має базуватися на засадах

компетентності і якості виконання робіт.

19. Неетичним є прийняття замовлення на виконання робіт по оцінці

одного і тогож об'єкту одночасно від двох осіб, а також прийняття замовлення

на оцінку різних об'єктів від двох пов'язаних між собою замовників за умови

наявності зацікавленості одного з таких замовників в результаті оцінки, що

виконувалась на замовлення другого. Неетичним є прийняття замовлення на

оцінку об'єкту, що був раніше оцінений тим самим оцінювачем для іншого

клієнта без попередньої згоди на це клієнта.

20. У випадку, коли два чи більше оцінювача запрошені незалежно один

від одного одним клієнтом для оцінки одного об'єкту, ці оцінювачі мають

працювати незалежно один від одного, уникаючи обміну інформацією чи

узгодження своїх висновків. Ця вимога є дійсною в усіх випадках, коли

відсутня пряма заява клієнта про те, що він не заперечує проти співробітництва

оцінювачів в їх роботі.

21. Будь-яке необгрунтоване чи попереднє судження оцінювачем про

вартість, навіть коли воно підтримано реальними фактами і пізніше

підтверджено в Звіті, є негативним. У випадках коли оцінювачем подається

попередній (тобто такий що може бути зменшений) Звіт про оцінку в його

тексті має бути чітко і однозначно висвітлений попередній характер всіх

висновків.

22. Неетичним вважається використання оцінювачем необізнаності

клієнта щодо цих Норм, що виражається в намаганні нав'язати клієнтові обсяг

замовлення або Звіту, що є найбільш прийнятним для оцінювача, і при цьому не

відповідає найбільшою мірою інтересам (фактичним потребам) клієнта.

23. Оцінювач має нести відповідальність перед клієнтом в межах умов

договору з ним і умов чинного законодавства України, також перед

професійним об'єднанням (УТО). Дії, що визначаються неетичними, відповідно

до цих Норм, є для Українського товариства оцінювачів підставою для

офіційного невизнання оцінювача, що вдається до таких дій (оцінювачів, що

знаходяться в трудових відносинах з юридичною особою, що припускалася

таких дій), як професіонала (професіоналів).

Недодержання цих Норм в професійній практиці члена Українського

товариства оцінювачів є підставою для застосування до нього дисциплінарних

санкцій з боку Українського товариства оцінювачів, включаючи виключення з

Товариства і анулювання раніше виданого кваліфікаційного сертифікату.

10.3. Вимоги до звітів про експертну оцінку

Експерт, що діє-на підставі договору про проведення експертної оцінки

об'єкта приватизації, подає до органу приватизації звіт та висновки у трьох

примірниках. Висновки експерта є актом оцінки об'єкта експертної оцінки.

В інших випадках кількість примірників та форма затвердження

результатів експертної оцінки визначаються за згодою сторін, якщо це не

суперечить чинному законодавству.

Звіт про експертну оцінку об'єкта повинен включати такі розділи:

•вступ;

•методика оцінки та обгрунтування застосованих методів;

•опис об'єкта експертної оцінки;

•визначення вартості об'єкта експертної оцінки;

•висновки експерта щодо вартості об'єкта експертної оцінки;

•сертифікат об'єкта експертної оцінки; (щодо будівель та споруд, що

приватизуються).

До складу звіту входять необхідні додатки.

Мета здійснення експертної оцінки, а також дата визначаються

договором про її проведення з урахуванням вимог чинного законодавства.

Методика оцінки викладається експертом у стислій формі. Дається

обгрунтування використання всіх існуючих методів експертної оцінки щодо

оцінки даного об'єкта. Неможливість використання експертом будь-якого з

методів повинна бути обов'язково обгрунтована.

Опис об'єкта експертної оцінки має містити таку інформацію:

•загальну характеристику місцеположення;

•ідентифікацію прав (власності, оренди, користування тощо) щодо

майна, яке оцінюється;

•характеристику стану об'єкта експертної оцінки.

Звіт повинен містити розгорнутий розрахунок вартості об'єкта

експертної оцінки відповідно до визначеної експертом методики.

У додатках повинні міститися основні вихідні дані про об'єкт

експертної оцінки, копії документів щодо прав на майно, яке

оцінюється, результати розрахунків, що не увійшли до основного тексту звіту,

інші копії документів, які бралися до уваги при проведенні експертної оцінки.

ЗМІСТ

Вступ

1. Загальні питання оцінки

1.1.Історія становлення професії оцінювача і створення Міжнародного

комітету з стандартів оцінки (МКСО)

1.2.Структура міжнародних стандартів оцінки

1.3.Ринкова вартість як база оцінки

1.4.Найважливіші поняття при оцінці ринкової вартості

2. Виробничо-майновий потенціал підприємства як об'єкт

експертно-економічної оцінки

2.1. Структура майнового комплексу підприємства і мета його оцінки

2.2. Організація процесу оцінки майнового комплексу підприємства

2.3. Методичні принципи оцінки майнового комплексу

2.4. Загальновизнані методи оцінки

3. Оцінка майна під час приватизації

3.1. Методика оцінки вартості майна під час приватизації

3. 2. Визначення вартості об'єктів приватизації з урахуванням їхньої

потенційної прибутковості

3.3. Порядок визначення вартості об'єктів незавершеного будівництва

в процесі їх приватизації

3.4. Загальні підходи до оцінки нематеріальних активів

4. Оцінка нерухомості

4.1. Основні показники класифікаційної характеристики будівель і

споруд

4.2. Методичні основи оцінки затратним методом, його особливості

4.3. Методичні основи прямого порівняльного аналізу продаж

4.4. Методи оцінки житлової нерухомості

4.5. Практика оцінки нерухомого майна

5. Оцінка рухомого майна

5.1 Кваліфікаційна оцінка машин та обладнання

5.2. Методичні основи оцінки машин і обладнання

5.3. Оцінка серійного виробничого обладнання

5.4. Оцінка автотранспорту

6. Оцінка землі сільськогосподарського призначення

6.1. Загальні основи оцінки землі

6.2. Оцінка сільськогосподарських угідь

6.2.1.Основні методичні особливості оцінки

6.2.2. Земельна рента і її вимірювання

6.2.3. Методика грошової оцінки земель сільськогосподарського

призначення в Україні

7. Оцінка земель несільськогосподарського призначення

7.1.Нормативно-методичний підхід до грошової оцінки земель