Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части первой, второй (постатейный)
Подождите немного. Документ загружается.
заключив в указанный срок договор концессии с другим лицом или выдав разрешение на
субконцессию, он обязан возместить пользователю понесенные им вследствие этого убытки в
полном объеме, включая упущенную выгоду (см. ст.15 ГК).
Пользователь не может в этом случае оспаривать действительность договора, заключенного
правообладателем, в отличие, например, от последствий, наступающих при нарушении
преимущественного права нанимателя по договору жилого найма (см. ст.684 ГК).
Комментарий к статье 1036 ГК РФ
К договору коммерческой концессии применяются общие нормы ГК (гл.29) об основаниях,
порядке и последствиях изменения сторонами договорных условий.
Специальные правила коммент. статьи определяют момент, с которого новые договорные
условия приобретают силу для третьих лиц. Таким моментом служит регистрация этих условий
в государственном реестре и в реестре Российского агентства по патентам и товарным знакам,
если изменения касаются объектов исключительных прав, зарегистрированных в Агентстве.
Комментарий к статье 1037 ГК РФ
1. Коммент. статья вводит особые условия одностороннего расторжения, а также прекращения
концессионного договора.
Соглашение сторон о досрочном расторжении должно быть оформлено в том же порядке, в
котором был заключен и зарегистрирован договор. Вытекающие отсюда изменения в правах
пользователя на объекты интеллектуальной собственности должны быть внесены в
соответствующие государственные реестры, в которых зарегистрирован договор и выданные на
его основе лицензии. В противном случае они могут быть признаны недействительными.
2. В пп.3 и 4 статьи установлены специальные основания досрочного прекращения договора.
Во-первых, вследствие утраты концессионером прав на фирменное наименование или
коммерческое обозначение без приобретения другого наименования. Во-вторых, вследствие
объявления одной из сторон договора банкротом.
3. Исключительное право на фирменное наименование не ограничено каким-либо сроком. Оно
прекращается ликвидацией самого юридического лица (см. п.1 ст.61 ГК), а также в случае
смерти гражданина-предпринимателя, если его права на предпринимательскую деятельность не
переходят к наследнику (см. п.2 ст.1038 ГК).
Право на фирменное наименование, может быть прекращено судебным решением,
установившим, что правообладатель зарегистрировал его в нарушение установленных законом
требований. Такое судебное решение может быть вынесено, например, по иску лица,
осуществляющего аналогичную деятельность, представившего доказательства, что
оспариваемое наименование тождественно или сходно с его ранее зарегистрированным
фирменным наименованием.
4. О несостоятельности (банкротстве) юридического лица см. ст.65 ГК.
Комментарий к статье 1038 ГК РФ
1. В силу ст.1038 переход исключительного права на какой-либо объект, входящий в предмет
договора к другому правообладателю (как в порядке сингулярного, так и универсального
правопреемства), не является основанием для изменения условий договора или его
расторжения.
Однако при этом должны соблюдаться нормы перевода исключительных прав, установленные
законодательством об интеллектуальной собственности. Возможно также субсидиарное
применение к данным договорным отношениям соответствующих правил §1 гл.24 ГК.
2. Новый правообладатель становится стороной договора, принимая на себя все связанные с
этим права и обязанности. Так, если первоначальный правообладатель переуступил ему
исключительное право на товарный знак, то он обязан зарегистрировать лицензионный договор
с пользователем на этот товарный знак в Российском агентстве по патентам и товарным знакам.
Он также обязан принять меры к поддержанию в силе свидетельства на товарный знак: платить
ежегодно пошлину, а в случае истечения 10-летнего срока действия свидетельства - подать
заявку на его продление и т.п. (см. ст.16 Закона о товарных знаках).
Комментарий к статье 1039 ГК РФ
Коммент. статья устанавливает определенные гарантии интересов пользователя, которые
должен учитывать правообладатель, принимая решение изменить фирменное наименование,
являющееся предметом договора коммерческой концессии. Сам факт такого изменения служит
для пользователя, во-первых, основанием расторгнуть договор без каких-либо дополнительных
мотивов, во-вторых, снизить договорную цену при сохранении договорных отношений. (При
этом безусловно правообладатель обязан перерегистрировать договор на новое фирменное
наименование за свой счет).
Следовательно, хотя закон не ограничивает правообладателя в возможности изменить
обремененное договором фирменное наименование, во избежание указанных негативных
последствий во всех подобных случаях для него целесообразно предварительно согласовать с
пользователем условия этого изменения. Такое согласование требует письменной формы
(например, путем обмена письмами). Письменная форма в данном случае отвечает общим
требованиям, согласно которым изменения договора должны быть совершены в той же форме, в
которой он был совершен (см. п.1 ст.452 ГК).
Комментарий к статье 1040 ГК РФ
Прекращение исключительного права, входящего в комплекс прав, предоставленных
пользователю по договору коммерческой концессии, не служит основанием прекращения
договора, а влечет изменение встречных обязательств пользователя. Обычно стороны
согласовывают в таком случае соразмерное уменьшение вознаграждения, выплачиваемого
пользователем правообладателю.
Основания прекращения исключительных прав предусмотрены в законах об охране этих прав
(см., например, ст.28, 29 Закона о товарных знаках, ст.29, 30 Патентного закона).
Правила ст.1040 не распространяются на фирменное наименование и коммерческое
обозначение, поскольку, в силу п.3 ст.1037 ГК, прекращение исключительных прав на эти
объекты прекращает и договор коммерческой концессии.
Глава 55. Простое товарищество
Статья 1041. Договор простого товарищества
Статья 1042. Вклады товарищей
Статья 1043. Общее имущество товарищей
Статья 1044. Ведение общих дел товарищей
Статья 1045. Право товарища на информацию
Статья 1046. Общие расходы и убытки товарищей
Статья 1047. Ответственность товарищей по общим обязательствам
Статья 1048. Распределение прибыли
Статья 1049. Выдел доли товарища по требованию его кредитора
Статья 1050. Прекращение договора простого товарищества
Статья 1051. Отказ от бессрочного договора простого товарищества
Статья 1052. Расторжение договора простого товарищества по требованию
стороны
Статья 1053. Ответственность товарища, в отношении которого договор
простого товарищества расторгнут
Статья 1054. Негласное товарищество
Договор простого товарищества, более известный как договор о совместной деятельности, не
является новым. На протяжении десятилетий правовое положение участников договора
регулировалось гл.38 ГК 1964. С 3 августа 1992 г. - момента введения в действие Основ ГЗ, их
права и обязанности регламентировались гл.18 Основ, а в части, не противоречащей Основам,
сохраняли свое значение нормы гл.38 ГК 1964 (постановление Верховного Совета РСФСР от 14
июля 1992 г. N 3301-1 "О регулировании гражданских правоотношений в период проведения
экономической реформы" - Ведомости РСФСР, 1992, N 30, ст.1800).
С 1 марта 1996 г. к правоотношениям, возникающим между участниками договора простого
товарищества, а также между ними и третьими лицами, применяются нормы гл.55 ГК. Споры о
правах и обязанностях, возникших до этой даты, разрешаются согласно требованиям ст.5 и 8
Вводного закона.
Комментарий к статье 1041 ГК РФ
1. Статья содержит легальное определение договора. Анализ определения позволяет назвать ряд
его обязательных признаков:
а) это объединение двух или более лиц. В последнем случае договор является многосторонней
сделкой;
б) объединение не приводит к образованию юридического лица. Товарищам нет необходимости
регистрировать его в порядке, предусмотренном ст.51 ГК, а также в налоговой инспекции,
комитете по управлению государственным или муниципальным имуществом и т.п.;
в) объединение связано с личным участием каждого из товарищей в их совместной
деятельности. При этом значение личностного, доверительного фактора достаточно велико (см.
ст.1050 и коммент. к ней);
г) для совместной деятельности товарищи вносят и соединяют свои вклады (см. ст.1042 и
коммент. к ней);
д) объединение создается для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей
закону цели (совместное строительство дома, дороги и т.п.).
В тех случаях, когда целью договора является постоянная деятельность для извлечения прибыли
(предпринимательская деятельность), сторонами могут быть только индивидуальные
предприниматели и (или) коммерческие организации. Исключение составляет участие в
договоре некоммерческой организации, если предпринимательская деятельность не
противоречит целям, ради которых она создана (п.3 ст.50 ГК). Во всех остальных случаях круг
участников договора не ограничен.
2. Исключение из общего правила о том, что объединение лиц в виде простого товарищества
государственной регистрации не подлежит, составляет финансово-промышленная группа
(ФПГ). Это объясняется ее особым положением и целями, ради которых она создается.
Согласно ст.5 Федерального закона от 30 ноября 1995 г. "О финансово-промышленных группах"
(СЗ РФ, 1995, N 49, ст.4697) регистрацию ФПГ, как правило, предваряет регистрация ее
центральной компании. Последняя выступает от имени всех участников ФПГ в их отношениях с
третьими лицами и подлежит регистрации в обычном порядке как юридическое лицо.
Сама ФПГ регистрируется по заявке своей центральной компании, подаваемой в Министерство
экономики РФ (постановление Правительства РФ от 2 февраля 1998 г. N 104 "О возложении на
Министерство экономики Российской Федерации функций уполномоченного федерального
государственного органа по государственному регулированию создания, деятельности и
ликвидации финансово-промышленных групп" - СЗ РФ, 1998, N 6, ст.738). Порядок регистрации
должен отвечать ст.5-9 Закона "О финансово-промышленных группах" и Положению о порядке
ведения государственного реестра финансово-промышленных групп Российской Федерации,
утв. постановлением Правительства РФ от 22 мая 1996 г. N 621 (СЗ РФ, 1996, N 22, ст.2699).
Отдельные ФПГ не могут рассматриваться в качестве разновидности простого товарищества. Не
являются таковыми, например, те из них, которые образованы основным и дочерним
акционерными обществами, но не имеют специального договора об управлении дочерним
обществом со стороны основного. Однако государственной регистрации в изложенном выше
порядке подлежат все ФПГ.
3. Договор простого товарищества является консенсуальным (п.1 ст.1041 0 ГК) и считается
заключенным с момента получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п.1 ст.433 ГК).
При этом в оферте должны содержаться все существенные условия договора, а акцепт должен
быть полным и безоговорочным.
В гл.55 ГК нет специальных правил, касающихся формы договора простого товарищества.
Поэтому к договору применяются общие правила о форме сделок (ст.158-165 ГК).
4. В законе отсутствуют какие-либо указания о сроке действия договора, поэтому он
определяется по усмотрению сторон. В зависимости от избранного сторонами срока договоры
могут быть подразделены на: а) бессрочные; б) с указанием срока; в) с указанием цели в
качестве отменительного условия. Важно, что с учетом вида договора по-разному решается
вопрос о его прекращении (см. ст.1050-1053 и коммент. к ним).
5. Сфера применения договора достаточно широка. Наиболее часто он заключается в
следующих случаях:
а) при совместном долевом строительстве юридическими лицами зданий, сооружений, заводов,
дорог, гаражей, а также жилых домов. В этом случае он может называться договором: о
совместной деятельности; об участии в долевом строительстве; долевого участия; о
сотрудничестве и т.д. Однако наличие всех приведенных выше признаков позволяет в
большинстве случаев квалифицировать его как договор простого товарищества (Вестник ВАС
РФ, 1995, N 9, с.50);
б) при создании акционерного общества закрытого или открытого типа (п.1 ст.98 ГК). Здесь
между учредителями общества заключается договор о совместной деятельности, целью
которого является регистрация общества в качестве юридического лица.
Данный договор следует отличать от учредительного, заключаемого учредителями полного
товарищества, товарищества на вере, общества с ограниченной ответственностью или другого
хозяйственного общества (товарищества). Учредительный договор является учредительным
документом вновь создаваемого юридического лица и действует на всем протяжении его
существования. Напротив, договор о совместной деятельности, если он приводит к созданию
самостоятельного юридического лица, прекращается, а общее имущество товарищей, если иное
не предусмотрено договором, становится собственностью этого юридического лица;
в) в соответствии со ст.19 Закона о жилищной политике одним из оснований для приобретения
жилья в собственность граждан является их участие в жилищном строительстве путем
организации товариществ индивидуальных застройщиков. В г.Москве, например,
распоряжением мэра от 21 декабря 1994 г. N 628-РМ утвержден Порядок создания коллективов
индивидуальных застройщиков для малоэтажного и коттеджного строительства в Московской
области из жителей г.Москвы, нуждающихся в улучшении жилищных условий (Вестник мэрии
Москвы, 1995, N 2, с.35). Согласно п.3 Порядка организационно-правовая форма коллектива
индивидуальных застройщиков определяется самими гражданами. Таким образом, они вправе
создать коллектив застройщиков либо в форме юридического лица (например, товарищества
собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме), либо в форме простого
товарищества, оговорив в договоре степень и характер своего участия в нем;
г) Закон о приватизации в отличие от ранее действовавшего Закона РСФСР от 3 июля 1991 г. "О
приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР" (Ведомости РСФСР,
1991, N 27, ст.927) не предусматривает возможность заключения членами трудового коллектива
приватизируемого предприятия договора простого товарищества для участия в конкурсе или
аукционе по продаже предприятия. Но в Законе не существует и прямых запретов на
заключение в процессе приватизации таких договоров как между юридическими, так и
физическими лицами.
Важно иметь в виду, что покупателями приватизируемого предприятия (иного государственного
или муниципального имущества) в этом случае выступают все товарищи, а не только участник,
ведущий общие дела. Соответственно каждый из них должен отвечать требованиям ст.9 Закона
о приватизации.
6. За последние годы значительное распространение на практике получили договоры о
совместном долевом строительстве (об участии в долевом строительстве, об инвестировании
долевого строительства и т.п.) жилых домов, которые заключаются между юридическими
лицами и гражданами. В этом случае граждане участвуют в строительстве, как правило,
внесением денежных средств, а юридические лица (ими чаще всего являются инвестиционные
компании) - подготовкой проектно-сметной документации, получением землеотвода. внесением
дополнительных денежных средств и т.п. Нередко инвестиционные компании параллельно
заключают самостоятельные договоры простого товарищества с организациями-подрядчиками,
заказчиками, юридическими лицами, получившими землеотвод, и т.п., целью которых служит
все то же строительство жилого дома (об особенностях взаимоотношений при строительстве
жилого дома юридических лиц - участников простого товарищества см. коммент. к ст.1042,
1043).
Чтобы дать точную правовую оценку договора об участии гражданина в долевом строительстве
жилого дома, необходимо тщательно изучить его содержание и характер реального исполнения
сторонами.
Практика показывает, что в большинстве случаев участие в строительстве дома для граждан
ограничивается простой передачей денежных средств инвестиционной компании. Какого-либо
личного участия в самом процессе строительства они не принимают.
В большинстве случаев разнятся и цели участия граждан и инвестиционных компаний в таком
строительстве. Если гражданин по итогам строительства рассчитывает получить жилье в
собственность для последующего в нем проживания, то инвестиционная компания вкладывает
средства исключительно для извлечения прибыли.
Договор между гражданином и инвестиционной компанией, как правило, является
двусторонним. Какая-либо многосторонняя правовая связь между самими гражданами, а также
между ними и инвестиционной компанией отсутствует.
Таким образом, оснований для признания такой сделки разновидностью договора простого
товарищества не имеется.
7. Особые свойства жилого помещения как предмета сделки не позволяют рассматривать
договор о совместном долевом строительстве с участием граждан и в качестве разновидности
купли-продажи товара в будущем (п.2 ст.455 ГК). Во-первых, на момент заключения договора
жилое помещение еще не построено. Соответственно не могут быть соблюдены специальные
требования, предъявляемые ст.554 ГК к предмету договора продажи недвижимости. Во-вторых,
согласно ст.219 ГК право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество
возникает с момента государственной регистрации этого имущества. Инвестиционная компания
не вправе продавать (передавать) то, что ей еще не принадлежит на праве собственности. В-
третьих, сам договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной
регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.3 ст.433 и п.2 ст.558 ГК).
Государственная же регистрация договоров о совместном долевом строительстве с участием
граждан не проводится.
Так, в соответствии с распоряжением мэра г.Москвы от 28 ноября 1997 г. N 935-РМ, начиная с 1
декабря 1997 г., все инвестиционные контракты на строительство и реконструкцию жилых
домов в г.Москве и все договоры о привлечении финансовых средств в строительство жилья, за
исключением договоров, оформляемых городским инвестором (Управлением внебюджетного
планирования), подлежат обязательной учетной регистрации в Комитете муниципального жилья
(Вестник мэрии Москвы, 1998, N 1, с.8-10). Однако эта регистрация носит учетный характер и
не может рассматриваться в качестве государственной регистрации договоров с недвижимостью
(ст.131 ГК, ст.2 Закона о регистрации прав на недвижимость). То же самое можно сказать о
Регистре жилых ломов, строящихся на территории субъектов РФ (подобная учетная регистрация
предусмотрена постановлением Правительства РФ от 22 октября 1997 г. N 1348 - Экономика и
жизнь, 1997, N 45, с.12).
С учетом изложенного договоры об участии граждан в долевом строительстве, имеющие
содержание, сходное с описанным выше, могут быть отнесены к своеобразным договорам
инвестирования. В этом случае помимо общих норм гражданского права на них
распространяется Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. "Об инвестиционной деятельности в
РСФСР" (Ведомости РСФСР, 1991, N 29, ст.1005).
8. Все сказанное можно в полной мере отнести к договорам об участии в долевом строительстве,
заключаемым между гражданами и организациями, действующими от лица государства или
муниципальных образований (управлением капитального строительства, управлением
внебюджетного планирования г.Москвы и т.п.). Так, по одному из дел прокурор обратился в суд
с иском в интересах местной администрации к муниципальному унитарному предприятию
"Управление капитального строительства", БТИ и Е. о признании недействительными
договоров сотрудничества в строительстве жилья, регистрации права собственности на
квартиру и выселении Е., ссылаясь на то, что указанные договоры, заключенные между
"Управлением капитального строительства" и Е., прикрывают сделку купли-продажи квартиры
и нарушают права и охраняемые законом интересы третьих лиц.
Президиум Верховного Суда РФ, оставляя в силе решения нижестоящих судебных инстанций
об отказе в иске, указал следующее.
Согласно условиям договоров сотрудничества в строительстве жилья, инвестор Е. обязывался
перечислить на расчетный счет заказчика средства на строительство двухкомнатной квартиры, а
заказчик - обеспечить вклад средств в строящийся дом и выделить инвестору двухкомнатную
квартиру. Заключая договор об инвестировании, Е. как субъект инвестиционной деятельности
(ст.2 Закона "Об инвестиционной деятельности в РСФСР") реализовал свое право на вложение
денежных средств в капитальное строительство и на законном основании приобрел помещение
в частную собственность (Бюллетень ВС РФ, 1997, N 8, с.10-20).
9. Наличие обязательных признаков, присущих договору простого товарищества, позволяет
отграничить его и от других смежных договоров. Так, обычно отношения юридических лиц при
строительстве зданий, сооружений, дорог и т.п. строятся как отношения подрядчика и заказчика
(ст.740 ГК). Однако если подрядчик желает не просто построить объект, а стать его
сособственником и эксплуатировать объект в дальнейшем вместе с другими товарищами, он
может, с согласия другого участника(ов) договора, внести выполнение строительно-монтажных
работ в качестве вклада в простое товарищество; тогда между ним, заказчиком и другими
лицами возникают отношения товарищей. На необходимость разграничивать эти договоры
неоднократно обращал внимание ВАС РФ. В частности, Президиум ВАС РФ отменил
состоявшиеся решения и направил дело на новое рассмотрение, указав, что судом не был четко
определен вид договора, которым руководствовались стороны при строительстве гаражей
(Вестник ВАС РФ, 1996, N 1, с.38).
В постановлении по другому делу Президиум ВАС РФ подчеркнул, что договор о совместной
деятельности по страхованию риска непогашения кредитов, заключенный между кредитором и
страховой компанией, не является договором страхования (Вестник ВАС РФ, 1995, N 12, с.57).
10. На практике договор о совместной деятельности нередко используется унитарными
предприятиями и учреждениями, чтобы скрыть с его помощью аренду государственной или
муниципальной недвижимости. Будучи притворным, такой договор является ничтожным (ст.170
ГК). Со вступлением в силу части первой ГК его заключение потеряло всякий смысл, т.к. ст.295
требует получения согласия комитета по управлению имуществом на любую форму
распоряжения государственной или муниципальной недвижимостью, включая сдачу в аренду и
передачу в качестве вклада в простое товарищество.
Комментарий к статье 1042 ГК РФ
1. Для достижения целей простого товарищества каждый из товарищей обязан внести свой
вклад в общее дело. Условие о внесении такого вклада является существенным условием
договора. В противном случае он признается незаключенным.
Отличительной особенностью вклада в простое товарищество по сравнению с вкладом
(взносом) участника полного товарищества, товарищества на вере и т.п. служит то, что он
может состоять не только из денег или иного имущества, но из профессиональных и иных
знаний, навыков, умений, деловой репутации и деловых связей (п.1 ст.1042 ГК). Так, стороны
вправе отдельно оценить профессиональное умение и деловые связи товарища, позволяющие
ему получить крупный кредит под совместные цели. Отдельным вкладом может быть признана
репутация крупной фирмы, включая иностранную, чей авторитет в мире непререкаем
(например, участие в учебно-производственном комплексе фирм IBM, Mackintosh).
2. Профессиональные и иные навыки, умение и т.п. достаточно сложно подтвердить
документально. Этим они существенно отличаются от всех иных вкладов, в т.ч. от внесения
исключительных прав (ст.138 ГК).
Решение вопроса во многом облегчается тем, что п.2 сохранен действующий порядок оценки
вклада по соглашению товарищей. Что же касается подтверждения имущественного вклада, то
им обычно служит авизо об оприходовании имущества участником, ведущим общие дела, и
(или) первичный учетный документ о получении имущества (копия накладной, квитанция к
приходному ордеру и т.п.).
3. В п.2 содержится норма, согласно которой вклады товарищей предполагаются равными, если
иное не вытекает из договора или фактических обстоятельств. На практике участники от
равенства вклада, как правило, отказываются, ставя его размер в зависимость от оценки.
Фактическими обстоятельствами, которые влияют на размер вклада, следует считать такой
реальный вклад товарища, который оказался несоизмеримо выше отраженного в договоре или
вытекающего из равенства долей. Обязанность доказать увеличение вклада возлагается на
истца.
4. В зависимости от размера вклада определяется доля каждого из товарищей в их общем
имуществе. Так, согласно ст.24 ЖК жилая площадь в домах, построенных с привлечением в
порядке долевого участия средств юридических лиц, должна распределяться пропорционально
этим средствам. Нередко стороны заранее включают в договор условие о количестве квартир из
одной, двух, трех и т.д. комнат, подлежащих передаче каждому из товарищей после сдачи дома
в эксплуатацию.
В информационном письме ВАС РФ от 20 мая 1993 г. N С-13/ОП-167 (Вестник ВАС РФ, 1993,
N 6, с.116, 117) содержатся подробные рекомендации по применению этой статьи. В частности,
если дольщик (один из товарищей) свои средства перечислил, а заказчик (товарищ) от
выполнения обязательств по передаче жилой площади отказывается, дольщик вправе
обратиться в арбитражный суд с иском о передаче соответствующей площади в натуре. Иск
может быть удовлетворен в зависимости от следующих обстоятельств:
а) соответствия вклада товарища реальной стоимости жилой площади. Если при разрешении
спора будет выявлено, что в процессе строительства жилого дома произошло его удорожание, а
дольщик по требованию заказчика дополнительные суммы не перечислил, решение об обязании
передать квартиры в натуре принимается в пределах ранее выделенных сумм. При этом
количество передаваемых квартир должно определяться исходя из стоимости жилой площади
на момент выделения квартир (постановления Президиума ВАС РФ от 24 июня 1997 г. N
1665/97; от 17 июня 1997 г. N 1910/97 - Вестник ВАС РФ, 1997, N 10, с.46-48; постановление
Президиума ВАС РФ от 19 ноября 1996 г. N 165/96 - Вестник ВАС РФ, 1997, N 3, с.49, 50);
Вероятно, в тексте предыдущего абзаца имеется в виду постановление Президиума ВАС РФ от
19 ноября 1996 г. N 1651/96
б) от факта реального заселения спорной жилой площади. Если при разрешении спора будет
установлено, что жилой дом заселен на основании надлежаще выданных ордеров либо
договоров о передаче квартир жильцам в собственность, суд вправе с согласия истца изменить
основание или предмет иска: вместо передачи жилой площади в натуре решить вопрос о
взыскании с заказчика стоимости подлежащих передаче квартир, обязать заказчика приобрести
и передать дольщику соответствующее количество квартир; возвратить дольщику средства,
внесенные им на строительство жилого дома (постановление Президиума ВАС РФ от 9 сентября
1997 г. N 4445/96 - Вестник ВАС РФ, 1998, N 1, с.49, 50). В последнем случае дольщик будет
иметь также право требовать возмещения убытков в связи с приобретением соответствующего
количества квартир.
5. В соответствии со ст.219 ГК право собственности на вновь создаваемое недвижимое
имущество, включая жилой дом, возникает с момента его государственной регистрации.
Порядок регистрации права обшей долевой собственности на вновь созданный объект
недвижимости установлен ст.24 и 25 Закона о регистрации прав на недвижимость и пп.40, 41
Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с
ним (постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219).
Однако при наличии между сторонами спора о праве собственности (праве обшей долевой
собственности) на жилой дом либо о количестве и размере передаваемых в нем жилых
помещений сам факт отсутствия государственной регистрации не может служить препятствием
для разрешения спора в судебном порядке. В этом случае государственная регистрация может
быть приостановлена (ст.19 Закона), а судебное решение, вынесенное по существу, ляжет в
основу государственной регистрации права обшей собственности на вновь созданный объект
недвижимости (ст.28 Закона).
6. В случаях, когда участником договора простого товарищества намерено выступить унитарное
предприятие или государственное либо муниципальное учреждение, необходимо
руководствоваться также нормами гл.19 ГК.
Комментарий к статье 1043 ГК РФ
1. Согласно ст.124 Основ ГЗ денежные или иные имущественные взносы участников договора, а
также имущество, созданное или приобретенное ими в результате совместной деятельности,
включая плоды и доходы, признавалось их общей долевой собственностью. Коммент. статья
содержит диспозитивную норму, в соответствии с которой имущество принадлежит товарищам
на праве обшей долевой собственности, если иное не установлено законом, договором или не
вытекает из существа обязательства.
Закон "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" предусматривает, что законодательством
могут быть определены объекты, инвестирование в которые не влечет за собой приобретение на
них права собственности (п.5 ст.5). Однако самим законом такие объекты не названы.
2. Статья четче, чем ранее, определяет правовой режим имущества, вносимого товарищем,
который не имеет на него права собственности. Оно называется "общим имуществом
товарищей".
При этом важно иметь в виду следующее:
а) принадлежность имущества не на праве собственности не препятствует его внесению в
качестве вклада;
б) правовой режим такого имущества определяется в каждом случае отдельно. Это может быть
право аренды, право пользования имуществом и т.п.;
в) при определении доли в общем имуществе стоимость этого вклада тоже должна учитываться
(например, при передаче права аренды автомашины вклад может быть оценен как стоимость
годовой арендной платы).
3. В связи с необходимостью проведения государственной регистрации сделок с недвижимым
имуществом либо прав на него (ст.131 ГК) может возникнуть вопрос, с какого момента
появляется право общей долевой собственности на недвижимость, внесенную одним из
участников в качестве своего вклада в общую собственность. Например, с целью развития
совместного производства товарищ вносит в качестве вклада принадлежащие ему на праве
собственности производственные площади.
Поскольку для внесения (передачи) недвижимости как односторонней сделки государственной
регистрации не требуется, право обшей долевой собственности возникает с момента
государственной регистрации самого права. Порядок такой регистрации установлен п.1 ст.24
Закона о регистрации прав на недвижимость и пп.40, 41 Правил ведения Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
До проведения государственной регистрации переданную недвижимость следует рассматривать
как общее имущество товарищей.
4. В судебной практике неоднократно возникал вопрос о возможности признания права
собственности участников на незавершенный строительством объект до государственной
регистрации. Практика отвечала на него по-разному.
Так, отменяя состоявшиеся по делу решения, Президиум ВАС РФ в своем постановлении от
16.03.96 N 334/96 указал, что в соответствии со ст.301 ГК правом истребовать имущество у
третьих лиц обладает только собственник. Что же касается истца, то он таковым не является,
поскольку в соответствии со ст.219 ГК право собственности на вновь создаваемое недвижимое
имущество возникает лишь с момента его государственной регистрации (Комментарий судебно-
арбитражной практики. М., вып.4, 1997, с.102). Практически аналогичный вывод был сделан
Президиумом ВАС РФ в постановлении от 29 октября 1996 г. N 2580/96 по делу ТОО "Спектр-
3" к кооперативу "Нива" о признании права собственности на два не завершенных
строительством коттеджа (Вестник ВАС РФ, 1997, N 4, с.59-61).
Напротив, в своем постановлении от 17 декабря 1996 г. N 3155/96 Президиум ВАС РФ по
существу признал наличие общей долевой собственности участников договора о совместной
деятельности вне зависимости от факта государственной регистрации права на не завершенный
строительством объект (Вестник ВАС РФ, 1997, N 4, с.61-62). В постановлении от 14 января
1997 г. N 7416/95 Президиум ВАС РФ признал право истца на получение 7 квартир, несмотря на
отсутствие акта приемки жилого дома государственной комиссией (Вестник ВАС РФ, 1997, N 5,
с.75-76).
Из двух представленных позиций более предпочтительной выглядит последняя. Во-первых,
согласно коммент. статье и п.3 ст.7 Закона РСФСР от 6 июня 1991 г. "Об инвестиционной
деятельности в РСФСР" общая долевая собственность товарищей на не завершенный
строительством объект возникает прежде всего из договора и их совместной деятельности, а не
только из факта государственной регистрации права. Во-вторых, увязывание между собой этих
двух понятий нередко лишало истца самой возможности защитить свое право. До принятия
Закона о регистрации прав на недвижимость органы, которые проводили регистрацию сделок с
недвижимостью либо прав на нее, соглашались регистрировать право собственности на
строящийся объект только после завершения строительства. Поскольку строительство не могло
быть завершено, не регистрировалось и право. В-третьих, при наличии судебного спора
отсутствие государственной регистрации не может служить основанием для отказа в его
разрешении.
В этом случае государственная регистрация приостанавливается (п.4 ст.19 Закона) и
окончательно проводится на основании решения суда, вступившего в законную силу (ст.28
Закона).
Напротив, когда спор о праве собственности между участниками отсутствует, однако кто-либо
из товарищей стремится продать свою долю (совершить иную сделку) до завершения
строительства, право общей долевой собственности участников на недвижимость
регистрируется в порядке, предусмотренном п.2 ст.25 Закона о регистрации прав на
недвижимость. Причем все последующие сделки с объектом незавершенного строительства
либо переход прав на него также подлежат государственной регистрации (ст.131 и 164 ГК).
5. Вклад унитарного предприятия или государственного либо муниципального учреждения в
общее имущество по своей правовой природе напоминает передачу имущества на праве
собственности, хотя формально принадлежность его унитарному предприятию на праве
хозяйственного ведения или учреждению на праве оперативного управления препятствует
формированию обшей долевой собственности с другими товарищами. Но, во-первых, внося
такой вклад, унитарное предприятие или учреждение, как правило, получает на это согласие у
собственника; во-вторых, в результате совместной деятельности может образоваться общая
долевая собственность государства (муниципального образования) и частных юридических или
физических лиц. Как разъяснил ВАС РФ в информационном письме от 19 января 1993 г. N С-13/
ОП-19ВЯ-21, частное предприятие вправе предъявить иск о признании права собственности на
часть жилого дома, построенного на долевых началах с государственным предприятием
(Вестник ВАС РФ, 1994, N 8, с.102).
Специфика правового режима общего имущества здесь состоит в том, что долей государства
(муниципального образования) одновременно владеет на праве хозяйственного ведения
унитарное предприятие (ст.294-297 ГК) либо на праве оперативного управления - учреждение
(ст.296, 298 ГК). Не случайно в соответствии со ст.131 ГК и ст.4 Закона о регистрации прав на
недвижимость возникновение, переход и прекращение этих прав подлежат государственной
регистрации наряду с правом собственности.
6. Пользование общим имуществом товарищей осуществляется по их согласию, а при
недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. В таком же порядке они
распоряжаются имуществом, которое принадлежит им на праве общей долевой собственности
(ст.246 ГК).
Коммент. статья, в отличие от п.1 ст.124 Основ ГЗ, более не содержит запрета для товарищей
распоряжаться своей долей в общем имуществе без согласия других участников. Каждый вправе
распорядиться своей долей по правилам п.2 ст.246 и ст.250 ГК (Вестник ВАС РФ, 1995, N 12,
с.52, 53).
7. Об обязанности по содержанию общего имущества см. ст.1046 и коммент. к ней.
Комментарий к статье 1044 ГК РФ
1. Статья выделяет три формы ведения общих дел товарищей:
а) от имени товарищей вправе действовать каждый;
б) дела ведутся специально назначенным товарищем(ами);
в) совместно всеми товарищами. В этом случае для совершения сделки требуется согласие всех.
Применение последней формы вряд ли целесообразно для товарищества, целью которого
является предпринимательская деятельность.
Во всех трех случаях полномочия товарища на совершение сделок с третьими лицами
удостоверяется либо доверенностью, выданной остальными товарищами, либо договором
простого товарищества, совершенным в письменной форме.
2. На практике наиболее распространена вторая форма. При ней на товарища, являющегося
юридическим лицом и назначенного вести общие дела, одновременно возлагается обязанность
по ведению бухгалтерского учета общего имущества. Эта обязанность предполагает ведение
отдельного баланса, своевременное оформление и представление бухгалтерской, налоговой и
другой документации как самим товарищам, так и государственным органам, банкам и т.п. С
учетом содержания п.2 ст.1043 ГК такая обязанность может быть возложена на товарища,
являющегося юридическим лицом, и при выборе других форм.
3. Общие дела ведутся по общему согласию или, если это предусмотрено договором, по
большинству голосов. Права товарищей при решении общих вопросов равны и не зависят от
вклада в общее имущество.
Решения товарищей оформляются либо протоколом, либо соглашением к договору. Если
протокол общего собрания не был подписан всеми товарищами, его вряд ли можно считать
обязательным для третьих лиц.
4. Если товарищи хотят ограничить права ведущего общие дела в части вида совершаемых
сделок, их суммы и т.п., они должны прямо указать об этом в доверенности или письменном
договоре простого товарищества. Иначе они не смогут ссылаться на ограничения прав
товарища, и совершенная им сделка будет признана общей для всех. Причем обязанность по
доказыванию того, что в момент заключения сделки третье лицо знало или должно было знать о
существующих ограничениях, возлагается на самих участников.
5. П.4 посвящен урегулированию внутренних взаимных имущественных претензий товарищей,
когда один из них заключил сделку с третьими лицами: а) от своего имени, но в интересах всех
товарищей; б) от лица всех, но с превышением своих полномочий. Если участнику,
заключившему подобную сделку, удастся доказать, что она была необходима зля всех
товарищей, он может требовать от них соразмерного возмещения понесенных расходов. В том
случае, когда этого сделать не удастся, он не только несет расходы по сделке, но и обязан
возместить товарищам причиненные им убытки.
Так, по одному из дел было установлено, что участник договора простого товарищества
получил в коммерческом банке кредит. При этом он действовал от своего имени и на договор
простого товарищества не ссылался. В дальнейшем часть полученных кредитных средств была
перечислена им другому товарищу, но в рамках их двусторонних взаимоотношений. Поскольку
ни первоначальному заемщику, ни лицу, которому он уступил свое право требования,
необходимость получения кредита интересами товарищей доказать не удалось, во взыскании
суммы кредита и процентов по нему в рамках совместной деятельности было отказано
(постановление Президиума ВАС РФ от 20.05.97 N 572/97).
Комментарий к статье 1045 ГК РФ
1. Предоставляемое статьей право - одно из важнейших прав участника договора простого
товарищества. Так, в соответствии с налоговым законодательством налог на прибыль и налог на
имущество вносятся в бюджет каждым товарищем отдельно. Без своевременного получения
информации об общих прибыли и имуществе от товарища, ведущего общие дела, они просто не
смогут уплатить эти налоги.
Поэтому в договоре необходимо заранее установить сроки представления и объем информации,
необходимой для формирования отчетной, налоговой и иной документации.
2. Отказ товарища от права на информацию или его ограничение, в т.ч. по соглашению сторон,
является ничтожной сделкой. К ней в любой момент, по требованию заинтересованной стороны,
могут быть применены последствия недействительности ничтожной сделки (ст.166-168 ГК).
Комментарий к статье 1046 ГК РФ
1. Порядок покрытия расходов, включая затраты на содержание общего имущества и убытки от
совместной деятельности, определяется самим договором или дополнительным соглашением к
нему. Так, по одному из дел было установлено, что истец по договору простого товарищества
обязался поставить по государственным расценкам железобетонные конструкции, а ответчик -
передать ему 6 квартир по завершении строительства двумя очередями. Ссылки ответчика на
отсутствие у него обязательств перед истцом в связи с реальной оплатой поставленных
конструкций были судом отклонены, поскольку предусмотренные соглашением сторон
обязательства в установленном порядке изменены не были, а оплата материалов по
государственным расценкам не покрывала их рыночной стоимости.
С учетом изложенного Президиум ВАС РФ не нашел оснований для отмены решений
нижестоящих инстанций об удовлетворении иска по передаче 6 квартир в собственность истца
(Вестник ВАС РФ, 1997, N 3, с.49-50).
2. Если соглашение между товарищами о порядке покрытия убытков отсутствует, каждый несет
расходы и убытки пропорционально его вкладу в общее имущество. Из этого следует,
например, что согласованному в момент заключения договора количеству квартир в совместно
построенном доме должны соответствовать реальные затраты каждого из товарищей, исходя из
фактической стоимости строительства (Вестник ВАС РФ, 1995, N 9, с.49). При рассмотрении
другого конкретного дела Президиум ВАС РФ обратил внимание на необоснованное
отклонение доводов истца о том, что в счет удорожания стоимости квартиры он производил
поставку другому товарищу соответствующих запасных частей (Вестник ВАС РФ, 1997, N 10,
с.47-48).
3. К соглашению, полностью освобождающему кого-либо из товарищей от обязанности нести
расходы и убытки, по иску заинтересованной стороны могут быть применены последствия
недействительности ничтожной сделки (ст.166-168 ГК).
Комментарий к статье 1047 ГК РФ
1. В статье предусмотрены два вида ответственности (долевая и солидарная) в зависимости от
того, для какой цели создано товарищество и каков был характер обязательства. Для
наступления ответственности важно также, чтобы обязательство было общим, т.е. связано с
совместной деятельностью. Для этого необходимо, в частности, выяснить, ради какой цели
было создано товарищество, входила ли сделка (иное юридическое действие), повлекшая за
собой ответственность, в круг тех действий, который товарищ вправе был по договору
совершать, и т.д. (см. ст.1044 и коммент. к ней).
2. Если договор простого товарищества не связан с предпринимательской деятельностью
(например, товарищество создано для совместных научных исследований), ответственность по
договору с третьими лицами наступает пропорционально вкладу каждого в общее имущество
(долевая ответственность). При недостаточности общего имущества необходимые суммы - в той
же пропорции - возмещаются из личного имущества товарищей.
По общим обязательствам, не связанным с договором (например, из совместного причинения
вреда), участники такого товарищества отвечают солидарно (ст.322, 325 ГК).
3. Если договор простого товарищества был направлен на осуществление предпринимательской
деятельности, товарищи отвечают солидарно по всем обязательствам, независимо от оснований
их возникновения.
4. Нормы об ответственности являются императивными и не могут быть изменены соглашением
сторон. Основания и размер ответственности определяются по общим правилам гл.25.