Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части первой, второй (постатейный)
Подождите немного. Документ загружается.
Статья 650. Договор аренды здания или сооружения
Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания
или сооружения
Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем
здания или сооружения
Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права
пользования земельным участком при его продаже
Статья 654. Размер арендной платы
Статья 655. Передача здания или сооружения
1. Наем зданий и сооружений - подвид аренды, дифференцированный по видам имущества. В
главе "Имущественный наем" ГК 1964 особенности аренды зданий и сооружений не были
выделены в качестве самостоятельного параграфа, предусматривалась лишь одна особенность -
срок найма строений и нежилых помещений.
Аренда земельного участка регулируется в ГК лишь постольку, поскольку земельный участок
неразрывно связан с находящимися на нем зданиями и сооружениями (ст.652, п.1 ст.654).
Кроме того, нормы _4 (п.2 ст.650) относятся к аренде производственных зданий в той части, в
которой эти отношения не урегулированы в _5 настоящей главы.
Специальные нормы коммент. параграфа конкретизируют применительно к зданиям и
сооружениям отдельные общие правила главы "Аренда". В свою очередь общие нормы этой
главы (ст.603-624) применяются к отношениям аренды зданий и сооружений в той части, в
какой эти отношения не урегулированы в настоящем параграфе (см. коммент. к ст.625). В таком
же порядке применяются нормы и Общей части обязательственного права (Раздел III ГК).
2. Параграфом установлены договорная модель аренды зданий и сооружений и, в основном,
подробная регламентация данных отношений. Иное регулирование возможно в силу
федеральных законов либо в силу договора, если нормы закона диспозитивны, либо прямого
поручения закона решать те или иные вопросы по усмотрению сторон.
Законом могут быть дополнительно урегулированы: отношения аренды земельных участков -
п.2 ст.607; максимальный (предельный) срок аренды зданий и сооружений - п.3 ст.610;
минимальный срок пересмотра размера арендной платы - п.3 ст.614; запрет на уменьшение
арендной платы - п.4 ст.614; возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованных
зданий и сооружений, произведенных арендатором без согласия арендодателя, - п.3 ст.623;
основание запрета выкупа арендованного здания и сооружения - п.3 ст.624. Если отношения
остаются не урегулированными законом, стороны вправе определить соответствующие условия
в договоре, поскольку указанные нормы, в основном; диспозитивны.
Арендные отношения могут быть дополнительно урегулированы в договоре, поскольку нормы
закона диспозитивны, - п.5 ст.614, п.1 ст.618.
Закон специально поручает сторонам урегулировать ряд отношений самостоятельно - ст.619,
620, п.1 ст.623 (см. коммент. к этим статьям).
Иные правовые акты (указы Президента РФ, постановления Правительства РФ) могут
затрагивать аренду лишь ограниченно в случае неурегулированности ее законом и
допустимости решения данных вопросов на таком уровне (п.2 ст.615, п.1 ст.616, см. коммент. к
ним).
Акты субъектов РФ не могут содержать нормы гражданского права, хотя они зачастую
определяют порядок и условия передачи зданий и сооружений в аренду (см. коммент. к ст.650).
Эти акты могут формулировать от имени собственника имущества условия передачи его во
владение и пользование, т.е. не имеют универсального характера. Акты субъектов РФ, если они
соответствуют федеральному гражданскому закону, и объект договора является собственностью
субъекта РФ, издавшего акт, должны оцениваться как волеизъявление собственника
недвижимости при заключении с ним договора аренды.
Комментарий к статье 650 ГК РФ
1. Статья повторяет общее определение аренды (см. коммент. к ч.1 ст.606), выделяя особый
объект договора - здания и сооружения. Особенности вытекают из присущих им качеств
недвижимости и назначения объектов. Неразрывна их связь с земельным участком, а
перемещение, как правило, технологически невозможно. Поэтому вводится в отличие от ГК
1964 новая классификация одного из объектов - "здание" вместо "строения". Утрачено понятие
"нежилое помещение" как самостоятельное, употребляемое прежде законом наряду с понятием
"строение" (понятие "нежилое помещение" как составная часть понятия "здание" употребимо,
но к отношениям с ним нормы _4 применяются лишь в случае, если стороны об этом
специально договорятся). Отмеченные изменения ограничивают возможности аренды зданий и
сооружений. Понятие "здание" технически характеризует строение как капитальное. В этом
контексте из его состава исключаются временные, переносные строения, строения облегченного
(сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки, буфеты и т.п. Если
стороны в договоре об аренде нежилого помещения не предусмотрели применение правил _4, то
применяются правила _1 настоящей главы. То же самое и с временными строениями: если
стороны не предусмотрели в договоре применение правил настоящего параграфа, то они
вынуждены применять правила _1.
Если здания классифицировать по такому важному критерию, как их функциональное
назначение, они разбиваются на две взаимоисключающие группы: жилые и нежилые, с двумя
разными правовыми режимами использования (см. коммент. к гл.35). Переход из одной группы
в другую возможен лишь в строго установленном порядке (см. ст.288).
О понятиях "жилой дом" и "жилое помещение" см. коммент. к гл.35 "Наем жилого помещения".
Юридические лица ограничены в аренде жилых помещений (жилых домов): они вправе
использовать их исключительно для проживания граждан (см. коммент. к п.2 ст.671).
Нежилые здания: промышленные, производственные, торговые, административные
(канцелярские), лечебно-санитарные, культурно-просветительские, коммунально-бытовые,
складские, учебные и для других целей использования.
Нежилые здания могут иметь жилые помещения (как вкрапления в нежилую площадь здания,
например, служебная квартира в здании больницы). Жилые здания зачастую также включают в
себя нежилые помещения (канцелярские, общественного питания и т.д.) на первом этаже.
Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений лишь после принятия
их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации (см.
ст.131) и технической инвентаризации в установленном порядке. Самовольная постройка не
является объектом аренды (см. ст.222).
Единый государственный реестр прав, ведение которого предусмотрено Законом о регистрации
прав на недвижимость, содержит краткое описание каждого объекта недвижимости: адрес
(местоположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая по кадастровому плану
или документам), назначение и др. необходимые данные. Эти сведения открыты, и орган,
осуществляющий государственную регистрацию прав*(2), обязан в течение пяти дней
предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему мотивированный отказ,
который может быть обжалован им в суд.
Если в нормативных актах употребляется понятие "гражданские здания", оно объединяет в одну
группу жилые и иные непроизводственные здания: торговые, канцелярские, коммунально-
бытовые, культурно-просветительские и т.п.
2. Здания на земельном участке подразделяются на основные и служебные, что соответствует
традиционному для гражданского права делению имущества на главную вещь и ее
принадлежность (см. ст.135). Основным считается здание, "главенствующее по капитальности"
постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Служебным считается
строение, которое по отношению к основному играет второстепенную, обслуживающую роль.
Это строения, в основном, некапитального типа (сараи, гаражи индивидуального использования
и т.п.).
Такое деление значимо для четкого выявления индивидуально-определенного объекта договора
аренды здания или сооружения, который должен совпадать с объектом государственной
регистрации недвижимого имущества (см. ст.131).
Объектом государственной регистрации недвижимого имущества могут быть либо основное и
служебные строения, сооружения на одном земельном участке как единый объект учета, либо
только здание без вспомогательных (служебных) строений под самостоятельным порядковым
номером по улице (набережной), площади, переулку.
В первом случае целесообразно включать в объект договора аренды не только основное здание,
но и обслуживающие его служебные постройки. Во втором - такое правило не сопровождает
аренду помещения.
3. К арендуемым сооружениям относятся гидротехнические, очистные, спортивные, сооружения
транспорта и связи, трубопроводы, нефтяные и газовые скважины, оранжереи, навесы,
некоторые элементы внешнего благоустройства, трансформаторы, тепловые узлы,
подэстакадные пространства, мосты и др. инженерные сооружения, имеющие характер
недвижимости.
4. Договор аренды зданий или сооружений заключается в соответствии с функциональным
назначением конкретных объектов аренды. Содержанием договора является сама передача
арендованного имущества и ее оформление (см. коммент. к ст.606, 608). К ее оформлению закон
(и общие положения об аренде - ст.607 ГК, и особенные нормы настоящего параграфа - ст.655
ГК) предъявляет повышенные требования: должны фиксироваться индивидуально
определенные признаки объекта, т.е. те же, что и в договоре купли-продажи недвижимости, в
т.ч. данные, определяющие ее расположение на земельном участке, нежилое помещение в
составе здания (см. ст.554 и коммент. к ней, а также коммент. к ст.651). При нарушении этого
требования договор не будет рассматриваться как состоявшийся (см. коммент. к п.3 ст.607). О
форме и государственной регистрации договора см. коммент. к ст.651.
Стороны по договору - арендодатель и арендатор. Арендодатель - собственник здания,
сооружения или его уполномоченный (например, Мингосимущество РФ). Заключению договора
должно предшествовать четкое разграничение прав на сдаваемое внаем имущество, особенно
при совместном владении объектом, возникающее в результате приватизации, продажи зданий
(жилых и нежилых помещений) и сооружений, совместного строительства. При этом
обязательна информация о правах на это имущество третьих лиц (см. коммент. к ст.613).
В Едином государственном реестре прав зафиксированы право собственности и иные вещные
права (право хозяйственного ведения, право оперативного управления) на каждый объект
недвижимости арендодателя, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения
личности гражданина и реквизиты юридического лица, адрес правообладателя, вид права,
размер доли в праве, наименования и реквизиты правоустанавливающих документов, дата
внесения записи, имя регистратора и его подпись. Так, во исполнение постановления
Правительства РФ относящиеся к федеральной собственности арендуемые помещения переданы
в оперативное управление правоохранительным органам, судам г.Москвы и Московской
области, а также экспертным учреждениям органов юстиции и органов здравоохранения РФ (СЗ
РФ, 1997, N 7, ст.857). Мингосимущество РФ закрепляет находящиеся в федеральной
собственности административные здания, нежилые помещения и сооружения на праве
оперативного управления за федеральными органами государственной власти, федеральными
государственными учреждениями и федеральными казенными предприятиями и на праве
хозяйственного ведения - за федеральными государственными унитарными предприятиями.
Единый государственный реестр прав содержит записи об ограничениях (обременениях) права
собственности и других прав на недвижимость (например, об уже имеющейся аренде
недвижимости, заявлении о праве требования на него, ипотеке и т.д.), дату внесения записи, имя
регистратора и его подпись. При этом в реестре названы срок действия ограничения, лица, в
пользу которых оно осуществлено, наименование документа, по которому возникает
ограничение (обременение) права, содержание сделок с отложенным исполнением, стороны по
таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок.
Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость
удостоверяется свидетельством.
Об аресте имущества и реализации арестованного имущества, обращении взыскания на
заложенное имущество, исполнении исполнительного документа о выселении должника и
вселении взыскателя см. Закон об исполнительном производстве.
Порядок использования находящихся в федеральной собственности административных зданий,
сооружений и служебных помещений, предназначенных для размещения федеральных органов
государственной власти, государственных учреждений, казенных, унитарных предприятий,
установлен федеральными законами и указами Президента РФ.
Так, ГК (ст.295, 297, 298) установил, что федеральные государственные унитарные или
казенные предприятия вправе сдавать в аренду принадлежащие им соответственно на праве
хозяйственного ведения или оперативного управления здания, нежилые помещения и
сооружения лишь с согласия уполномоченного Правительством РФ Мингосимущества РФ.
Федеральное государственное учреждение вообще не вправе передавать в аренду закрепленную
за ним недвижимость. Арендодателем в этом случае всегда выступает Мингосимущество РФ.
По постановлению Правительства РФ от 5 января 1998 г. N 3 "О порядке закрепления и
использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений
и нежилых помещений" (СЗ РФ, 1998, N 2, ст.264) Мингосимущество РФ всегда передает в
аренду находящиеся в федеральной собственности административные здания, нежилые
помещения и сооружения, если даются поручения Президента РФ и Правительства РФ (см.
также коммент. к ст.651), даже когда эти объекты находятся у федеральных государственных
унитарных или казенных предприятий, со всеми вытекающими из этого последствиями для
предприятий.
Если здания, нежилые помещения и сооружения относятся к государственной собственности
субъекта РФ или муниципальной собственности, то действует порядок передачи этих объектов
недвижимости в аренду, установленный ГК (см. указанные выше статьи): субъекты РФ и
муниципальные образования, как правило, уполномочивают соответствующие структуры по
управлению собственностью давать согласие на передачу в аренду либо выступать в качестве
арендодателя. Особенности применительно к структурам по управлению государственной
собственностью субъекта РФ и муниципальной собственностью, аналогичные положению
Мингосимущества РФ, могут быть установлены актами субъектов РФ и муниципальных
образований.
5. Нельзя смешивать употребляемое в договорной практике понятие "балансодержатель"
государственного или муниципального здания или сооружения с понятием "арендодатель".
Балансодержатель - хозяйствующий субъект арендодателя, его управляющий арендованным
имуществом. Он эксплуатирует закрепленный за ним объект за счет собственных средств или
средств, выделенных по смете. Он не наделен правом заключать договор аренды, его
подписывает соответствующий уполномоченный орган по управлению имуществом -
титулодержатель объекта (Мингосимущество РФ и соответствующий орган субъекта РФ, орган
местного самоуправления).
6. Закон не запрещает законодателю передавать заложенные здания (помещения) и сооружения
в аренду. И если в договоре о залоге не предусмотрен такого рода запрет, то залогодатель
здания (помещения) или сооружения вправе заключить договор аренды относительно предмета
залога, получив на это согласие залогодержателя (ст.346 ГК).
7. Помимо предмета, существенным условием договора является срок предоставления объекта
(см. коммент. к ст.610), хотя закон не выдвигает срок в качестве такого условия. В ГК не
определен ни максимальный, ни минимальный срок аренды (см. коммент. к настоящему
параграфу), но он предполагается как обязательный, само собой разумеющийся. Будет ли аренда
краткосрочной или долгосрочной, решают стороны.
8. Третья существенная характеристика настоящего договора - оплата (см. коммент. к ст.654).
Договор считается незаключенным, если сторонами не согласован вопрос о размере арендной
платы, причем в письменной форме.
9. Если отношения аренды входят в предмет регулирования смешанного договора (например, о
совместной деятельности), соблюдение всех существенных условий аренды так же обязательно,
как и при заключении самостоятельного договора аренды зданий и сооружений.
Отдельные субъекты РФ устанавливают для соискателя проведение аукционов или конкурсов
(за исключением ряда организаций и обеспечения отдельных мероприятий) на право аренды
зданий (нежилых помещений), находящихся соответственно в государственной или
муниципальной собственности. Победитель аукциона (конкурса) заключает договор аренды в
установленном порядке.
10. Помимо отражения в нем характерных для аренды отношений, договор учитывает норматив
потребности в площади, оговариваются размещение рекламы на наружной части арендуемого
здания (помещения), санкции за нарушение обязанностей сторон (пени), дополнительные
условия досрочного расторжения и др. (см. коммент. к настоящему параграфу). Так, названным
постановлением Правительства РФ от 5 января 1998 г. N 3 работников федеральных органов и
организаций предложено размещать, исходя из нормы 9 кв.м. общей площади на каждого. Этот
же норматив служит и для определения размера закрепляемой за государственными органами и
организациями, указанными в этом акте Правительства РФ, на праве оперативного управления
или хозяйственного ведения площади под административные цели.
Комментарий к статье 651 ГК РФ
1. В отличие от общей нормы (см. коммент. к п.1 ст.609) договор аренды здания или сооружения
заключается лишь в простой письменной форме (см. ст.160, 161) в виде одного документа
независимо от того, кто является участником отношений - юридическое лицо или гражданин, на
какой срок аренды договариваются стороны - короткий или длительный.
Договор должен быть подписан сторонами без использования факсимиле либо иного аналога
собственноручной подписи. Соглашение сторон не может изменить это правило, установленное
законом.
Нарушение простой письменной формы сделки влечет в данном случае, в силу прямого
указания в настоящей статье, ее недействительность независимо от суммы сделки и участников
договора.
2. В настоящей статье законодателем использовано право по-иному решить вопрос об
обязательности государственной регистрации (п.2 ст.609 ГК). Иное - государственной
регистрации подлежат только те договоры аренды зданий и сооружений, срок которых
превышает один год. Если договор действует менее одного года, он не подлежит
государственной регистрации.
Государственная регистрация договора аренды, представление документов на государственную
регистрацию прав, основания для этого, требования к документам и основания для
приостановления регистрации или отказа в ней регулируются Законом о регистрации прав на
недвижимость (см. коммент. к ст.650).
В частности, обязательным приложением к договору аренды являются поэтажные планы здания,
сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием их размеров;
план земельного участка, участка недр с указанием кадастрового номера, который сам по себе
уникален (не повторяется во времени и на территории Российской Федерации) и присваивается
при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации). Не принимаются на
государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки,
зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, записи карандашом.
Государственная регистрация прав на аренду рассматривается законом как регистрация
ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав арендодателя правами
третьих лиц. Она проводится по инициативе одной из сторон. Если договор аренды
регистрируется по инициативе арендатора, то она осуществляется при обязательном
уведомлении правообладателя (правообладателей) - арендодателя о зарегистрированном
ограничении (обременении). Если договор аренды заключен в публичных интересах органами
государственной власти и органами местного самоуправления, то он регистрируется по
инициативе этих органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей)
зданий и сооружений.
Государственная регистрация договора аренды возможна лишь при наличии государственной
регистрации ранее возникших прав на объект договора - права собственности или иных вещных
прав в Едином государственном реестре прав. Это крайне важная последовательность действий.
Регистрация проводится не позднее месячного срока со дня подачи заявления и необходимых
документов и удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав; на договоре
аренды проставляется специальная регистрационная надпись. Формы такого свидетельства и
специальной регистрационной надписи устанавливаются Правилами ведения Единого
государственного реестра прав. Юридически действительны формы свидетельств о
государственной регистрации, введенные отдельными субъектами РФ и администрациями
городов до установления единой формы свидетельства.
Кроме государственной регистрации, договоры аренды находящихся в федеральной
собственности административных зданий, строений и нежилых помещений подлежат
обязательному учету в реестре договоров Минсгосимущества РФ. Этим же Министерством
определяется порядок учета договоров и осуществляется контроль за их исполнением. На него
же возложено представление в Правительство РФ ежегодного отчета об использовании
находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых
помещений.
Комментарий к статье 652 ГК РФ
1. Арендатор, нанимая здание или сооружение, приобретает и право на земельный участок, на
котором расположены эти объекты. Данная формула универсальна и не зависит от того, на
каких правах им владеет арендодатель. Настоящая статья выделяет право арендатора именно на
занятую арендуемым зданием или сооружением площадь, а не на весь участок, который имеет
арендодатель. Судьба пользования остальной площадью земельного участка может решаться
сторонами дополнительно в договоре аренды здания или сооружения.
Право арендатора на земельный участок определяется тем, какое конкретное право на него
имеет арендодатель: собственность, аренда, бессрочное пользование или пожизненное
наследуемое владение и др. правомочия срочного либо постоянного пользования. Набор этих
прав устанавливается Земельным кодексом и гл.17 ГК, вводимой в действие со дня вступления в
силу Земельного кодекса, подлежащего принятию Государственной Думой Федерального
Собрания РФ. Во всех случаях условия пользования соответствующим земельным участком
должны быть изложены в договоре аренды. При отсутствии этих данных в договоре аренды
условие о пользовании земельным участком считается несогласованным (см. коммент. к пп.2, 3
ст.607), но не ведет к недействительности договора аренды, поскольку права на землю здесь
производны от прав на арендуемые здания и сооружения.
В зависимости от указанных выше обстоятельств настоящая статья определяет варианты
правомочий арендатора зданий или сооружений на земельный участок.
2. Первый вариант - самый широкий, поскольку арендодатель является собственником земли, на
которой находятся арендуемые здания и сооружения. В этом случае возможен любой вид
срочного или постоянного пользования земельным участком либо его частью, которая занята
арендуемыми зданиями или сооружениями. П.2 прежде всего называет аренду земельного
участка, которая соответствует аренде недвижимости. В выборе вариантов есть еще
зависимость от того, какое лицо является арендатором: физическое или юридическое. Так, для
юридического лица не применяется пожизненное наследуемое владение, а для граждан -
бессрочное пользование.
Арендатор, производно наделенный правом на земельный участок, обслуживающий объект
аренды, вправе обратиться в суд с исковыми требованиями о понуждении арендодателя -
собственника земли - заключить договор о форме землепользования в рамках договора аренды
здания или сооружения (ст.651). Поэтому, если арендодатель уклоняется от включения в
договор условий землепользования, суд должен рассмотреть спор о понуждении арендодателя
по иску арендатора включить в содержание договора аренды условие об этом (см. ст.421). Но
такого рода отношения складываются лишь с арендодателем - собственником земельного
участка.
3. Если же арендодатель - не собственник земельного участка (например, арендатор или
бессрочный пользователь), то закон освобождает его (п.3) от необходимости испрашивать у
собственника земли согласия на ее передачу арендатору здания или сооружения. Он передает
ему земельный участок независимо от мнения собственника относительно этой передачи. В
этом случае, однако, возможны только правомочия срочного пользования.
4. Когда стороны не оговорили условия пользования землей (см. коммент. к п.1 статьи),
арендатор пользуется земельным участком автоматически в течение срока аренды здания или
сооружения (см. коммент. к ст.610).
Комментарий к статье 653 ГК РФ
Переход права собственности и других вещных прав на арендуемые здания или сооружения к
другому лицу не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды (см.
коммент. к ст.617). Соответственно этому настоящая статья устанавливает аналогичное правило
применительно к земельному участку, на котором находятся арендуемые здания и сооружения:
если этот участок продается другому лицу, арендатор сохраняет право пользования им на тех же
условиях, которые имели место до отчуждения земли (см. коммент. к ст.652).
Указ Президента РФ от 26 ноября 1997 г. "О продаже гражданам и юридическим лицам
предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских
и сельских поселений, или права их аренды" (СЗ РФ, 1997, N 48, ст.5546) применяется с учетом
нормы настоящей статьи.
Комментарий к статье 654 ГК РФ
1. Существенное условие договора - оплата найма имущества (см. коммент. к ст.650). Цена
должна быть зафиксирована в договоре аренды (см. коммент. к ст.614). Если этого нет, договор
считается незаключенным.
Стороны могут использовать фиксированные ставки арендной платы, но только в случаях,
специально названных законом. Эти ставки устанавливаются или регулируются (как
минимальные или предельные) уполномоченными на то государственными органами (см. п.1
ст.424 ГК). Поэтому предусмотрен запрет применения нормы п.3 ст.424. устанавливающей
возможность на случай неурегулированности этого условия использовать цену за аналогичные
товары, работы или услуги. Так, Федеральным законом "Об образовании" предусмотрено (п.11
ст.39), что государственные или муниципальные образовательные учреждения сдают в аренду
закрепленные за ними объекты собственности "по ценам, которые не могут быть ниже цен,
сложившихся в данном регионе".
Плата за аренду федеральных зданий и сооружений - один из источников доходов
государственного бюджета. Исключение из правила устанавливается в силу закона. Так,
названный Закон допустил, что "средства, полученные образовательным учреждением в
качестве арендной платы, используются на обеспечение и развитие образовательного процесса в
данном образовательном учреждении".
Изменение арендной платы в период действия договора возможно на условиях, установленных
п.3 ст.614 (см. коммент. к ней).
2. Арендная плата дифференцируется в зависимости от вида деятельности арендатора при
использовании зданий (помещений) по их назначению - биржевая, банковская, научная,
правоохранительная, образовательная деятельность, игорный бизнес, обслуживание социально
незащищенных слоев населения и т.д. Арендная плата должна учитывать и технические
характеристики здания (помещения), названные в техническом паспорте (назначение, основная
и вспомогательная площадь, подвалы, мансарды, износ, строительный материал стен,
перекрытий, тип строения, территориальная зона расположения арендуемого здания, степень
обустройства, удобство коммерческого использования и т.п.). Плата за аренду здания или
сооружения должна включать и плату за пользование земельным участком (см. коммент. к
ст.652), если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, законом или
договором может быть предусмотрена и отдельная плата за землю. Если же, допустим, договор
не включает такую плату за землю, то действует презумпция, изложенная в настоящей статье.
Коммунальные услуги (вода, газ, тепловая и электрическая энергия, центральное отопление)
оплачиваются сверх арендной платы по установленным тарифам, ценам и фактическому
потреблению.
3. Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу площади арендованного
здания (помещения) или сооружения - 1 кв.м. или на 1 куб.м. (мастерские художников).
Стороны могут предусмотреть и иные показатели - площадь здания в целом (памятники
истории, культуры, архитектуры, гараж) или норматив площади в кв.м. на одного сотрудника
(см. коммент. к ст.650) и т.д.
Размер арендной платы определяется исходя из фактической площади данного объекта. При
длительных сроках аренды используется годовая ставка.
Комментарий к статье 655 ГК РФ
1. Выше отмечалось, что суть договора аренды - в передаче ее объекта (см. вводный коммент. к
_4). Договор считается исполненным не в момент его подписания, а в момент реальной
передачи арендатору его предмета во владение и пользование. Если подписание договора
совпадает с актом передачи, договор будет реально исполнен при его подписании. Документом,
подтверждающим реальную передачу, является передаточный акт (иной документ о передаче),
фиксирующий санитарное и техническое состояние арендованного здания (помещения) или
сооружения, которое должно соответствовать условиям договора и назначению данного объекта
(см. коммент. к ст.611). Передаточный акт (иной документ о передаче) подписывается
сторонами. Норма фиксирует составление акта передачи как сложившуюся до принятия ГК
практику. Это правило действует, если иное не установлено законом или договором.
Если стороны (сторона) уклоняются от подписания акта передачи, закон оценивает эти действия
как отказ от исполнения обязанности соответственно арендодателя - по передаче, арендатора -
по принятию объекта.
Обоюдный отказ означает расторжение договора по согласию сторон. Настоящая статья
допускает и односторонний отказ, что также ведет к расторжению договора, т.к. передача
объекта составляет суть договора аренды (см. коммент. к ст.453).
2. Вследствие прекращения договора аренды ее объект подлежит возврату арендодателю также
по передаточному акту (или иному документу о передаче), подписываемому сторонами.
_5. Аренда предприятий
Статья 656. Договор аренды предприятия
Статья 657. Права кредиторов при аренде предприятия
Статья 658. Форма и государственная регистрация договора аренды
предприятия
Статья 659. Передача арендованного предприятия
Статья 660. Пользование имуществом арендованного предприятия
Статья 661. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате
расходов на его эксплуатацию
Статья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие
Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о
последствиях недействительности сделок, об изменении и о
расторжении договора
Статья 664. Возврат арендованного предприятия
Комментарий к статье 656 ГК РФ
1. Аренда предприятий получила широкое распространение в конце 80-х - начале 90-х годов. В
Основах законодательства об аренде этому виду отношений посвящен специальный раздел
(ст.16-25). Нормы об аренде предприятий (ст.656-664), содержащиеся в ГК, частично совпадают
с положениями Основ, но имеют и существенные отличия. Главное из них в том, что в Основах
регулировались преимущественно отношения, связанные с передачей в аренду государственных
предприятий их трудовым коллективам - организациям арендаторов (кроме ст.24, касающейся
сдачи в аренду предприятий, принадлежащих общественным организациям, и ст.25 о сдаче в
аренду предприятий кооперативам). Нормы Основ были, таким образом, ориентированы на
разгосударствление этих предприятий, создание базы для их последующей приватизации, что
позднее получило развитие в законодательстве (см. ст.16 Закона о приватизации).
Ст.656 и последующие статьи _5 гл.34 ГК регулируют отношения по аренде предприятий любой
формы собственности, в т.ч. частных, государственных и муниципальных, принадлежащих
общественным организациям и т.п.
Данный вид договора характеризуется рядом присущих только ему черт:
1) предметом аренды является предприятие в целом, т.е. имущественный комплекс,
используемый для предпринимательской деятельности (см. ст.132 ГК). Целью аренды
предприятия в связи с этим может быть продолжение арендатором его промышленной
(хозяйственной) и коммерческой эксплуатации;
2) в тех случаях, когда объектом аренды является государственное или муниципальное
предприятие, арендодателем может выступать соответствующий уполномоченный
государственный или муниципальный орган (см. коммент. к ст.608). Во всех остальных случаях
арендодателями могут быть непосредственно собственники:
3) по договору аренды предприятия арендодатель обязан передать арендатору во временное
возмездное владение и пользование все объекты, составляющие основные фонды предприятия,
включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование и др.;
4) материальные ценности, относящиеся к оборотным средствам предприятия - запасы сырья,
материалов, топлива и пр., - арендодатель передает арендатору на условиях, в порядке и в
пределах, определенных договором (в отличие от основных фондов, передаваемых в полном
объеме);
5) арендатору могут передаваться принадлежащие арендодателю права владения и пользования
землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием -
объектами, являющимися собственностью третьих лиц, но находящимися в пользовании у
арендодателя по договору или на другом законном основании. Передача прав на эти объекты
производится, как указано в коммент. статье, в порядке, предусмотренном законом и иными
правовыми актами. В данном случае необходимо иметь в виду прежде всего специальное
законодательство, регулирующее права арендаторов и прочих пользователей землей, водными и
другими объектами, где определяются их возможности по передаче соответствующих объектов
в субаренду (см. коммент. к ст.607).
Без согласия собственника могут передаваться указанные права, например, в отношении
транспортных средств (см. п.1 ст.638, п.1 ст.647 ГК). Если специальными правилами не
предусмотрено иное, то в отношении прочих объектов действует общая норма п.2 ст.615 ГК,
согласно которой наниматель имущества может уступать права владения и пользования им
другому лицу только с согласия собственника (арендодателя по договору на сдачу внаем
конкретного объекта):
6) арендатору предприятия передаются не только материальные ценности, но и права,
связанные с использованием интеллектуальной собственности арендодателя: на обозначения,
индивидуализирующие деятельность предприятия (фирменное наименование, товарный знак и
т.п.), и другие исключительные права (см. ст.138 ГК);
7) арендодатель может уступить арендатору права требования, в т.ч. вытекающие из
договорных обязательств, и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Уступка прав
требования осуществляется по правилам ст.382 и др. статей _1 гл.24 ГК. Перевод долгов может
производиться с согласия кредиторов (ст.391 ГК) и с соблюдением требований ст.657 ГК (см.
коммент. к ней).
2. Ст.49 ГК предусматривает, что юридическое лицо вправе заниматься отдельными видами
деятельности, перечень которых определяется законом, только на основании специального
разрешения (лицензии).
П.2 ст.656 устанавливает, что права арендодателя, полученные им на основании разрешения
(лицензии), не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или другими
правовыми актами. Что касается обязательств сдаваемого в аренду предприятия, исполнить
которые арендатор не может из-за отсутствия у него лицензии, то арендодатель от них не
освобождается (включая ответственность перед кредиторами).
Перечень видов деятельности, подлежащих лицензированию, должен определяться законом. До
его принятия действует перечень, утв. Постановлением Правительства РФ от 24 декабря 1994 г.
N 418.
Вероятно, в тексте предыдущего абзаца имеется в виду постановление Правительства РФ от 24
декабря 1994 г. N 1418
3. В отличие от Основ законодательства об аренде (ст.20), Кодекс не затрагивает вопросов,
связанных с трудовыми отношениями работников предприятия, передаваемого в аренду,
поскольку они регулируются законодательством о труде. По общему правилу, при сдаче
предприятия в аренду права и обязанности арендодателя по отношению к его работникам
переходят к арендатору в порядке, установленном для перехода таких прав и обязанностей в
случае реорганизации юридического лица (см. п.1 ст.33 и 34 КЗоТ).
Комментарий к статье 657 ГК РФ
В целях защиты интересов кредиторов и с учетом требований ст.391 ГК о переводе долга на
другое лицо, который допускается только с согласия кредитора, ст.657 обязывает арендодателя
до передачи предприятия в аренду письменно уведомить об этом кредиторов по обязательствам,
включаемым в состав предприятия.
Если кредитор, получивший такое уведомление, не сообщит арендодателю письменно о своем
согласии на перевод долга, то он вправе в течение трех месяцев потребовать прекращения или
досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных этим убытков. Под
прекращением обязательств в данном случае следует понимать досрочное расторжение
договора (когда обязательства носят договорный характер).
Кредитор, не уведомленный о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск с
соответствующими требованиями - об исполнении или прекращении обязательств и
возмещении убытков - в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче
предприятия в аренду. Арендодатель и арендатор несут в этих случаях солидарную
ответственность (см. ст.322 ГК) по долгам, включенным в состав сданного в аренду
предприятия.
Комментарий к статье 658 ГК РФ
1. Закон обязывает заключать договор аренды предприятия только в письменной форме путем
составления одного документа. Тем самым исключается возможность использования иных
способов письменного оформления договора, названных в п.2 ст.434 ГК (обмен письмами и пр.).
Строгие требования к форме этого договора связаны с особенностями объекта - его сложностью,
высокой стоимостью и др., а также характером складывающихся между сторонами отношений.
Несоблюдение их влечет признание договора недействительным.
2. Данный договор подлежит государственной регистрации и только с момента ее
осуществления считается заключенным. Эта норма установлена в соответствии со ст.164 ГК.
предусматривающей обязательную регистрацию сделок с землей и другим недвижимым
имуществом. Согласно п.1 ст.132 ГК предприятие в целом (как имущественный комплекс)
признается недвижимостью.
Государственная регистрация аренды осуществляется в порядке, установленном Законом о
регистрации прав на недвижимость.
Комментарий к статье 659 ГК РФ
Предприятие подлежит передаче арендатору по передаточному акту. До этого на предприятии
должна быть проведена инвентаризация, составлен баланс, отражающий все активы и долги
предприятия.
Инвентаризация проводится в соответствии с Методическими указаниями по инвентаризации
имущества и финансовых обязательств, утв. приказом Минфина РФ от 13 июня 1995 г. N 49
("Экономика и жизнь", 1995, N 29). Передаточный акт составляется на основе данных,
полученных по итогам инвентаризации и отраженных в его балансе, при этом в акте должны
быть перечислены все объекты, входящие в состав предприятия и передаваемые в аренду,
указаны их балансовая стоимость, процент износа и остаточная стоимость. Кроме того,
необходимо перечислить передаваемые арендатору права и обязанности по заключенным
договорам. Передаточный акт подписывается арендодателем и арендатором.
Ст.659 возлагает обязанности по подготовке предприятия к передаче, включая составление
передаточного акта и представление его на подпись, на арендодателя. На него относятся и
связанные с этим расходы, если стороны не согласуют иное.
Комментарий к статье 660 ГК РФ
Ст.660 в значительной мере воспроизводит нормы п.1 ст.18 Основ законодательства об аренде,
наделявшей арендные предприятия широкими правами по использованию имущества и
распоряжению им. В отличие от общего правила п.2 ст.615 ГК, допускающего сдачу
арендованного имущества в субаренду, передачу в перенаем, а также предоставление в
бесплатное пользование только с согласия арендодателя, ст.660 разрешает арендатору
предприятия совершать все эти действия самостоятельно. Арендатор предприятия наделяется
также правом продавать, обменивать, предоставлять взаймы материальные ценности, входящие
в состав имущества арендованного предприятия. Устанавливается лишь одно условие, которое
арендатор обязан соблюдать при использовании этих прав: не уменьшать стоимость
предприятия и не нарушать другие положения договора аренды, в т.ч. определяющие
сохранение профиля производства или устанавливающие те или иные ограничения в
пользовании отдельными объектами и т.д. Предусмотренный ч.1 ст.660 порядок не
применяется, как указано в ней, в отношении земли и других природных ресурсов, а также в
иных случаях, предусмотренных законом. Права арендаторов земли, участков недр, других
обособленных природных объектов определяются специальным законодательством (см.
коммент. к п.2 ст.607).
Наделение арендаторов предприятий широкими правами по использованию переданного им
имущества (с отмеченными ограничениями) обусловлено необходимостью создать им
возможность для самостоятельного ведения производственно-хозяйственной,
предпринимательской деятельности, достаточной свободы маневрирования ресурсами,
дальнейшего развития производства. В этих целях арендатору предоставляется право без
согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса
(например, замену оборудования), проводить его реконструкцию, расширение, техническое
перевооружение, увеличивающие его стоимость.
Комментарий к статье 661 ГК РФ
1. Обязанность арендатора - поддерживать предприятие в течение всего срока аренды в
надлежащем техническом состоянии, что относится как к физической сохранности имущества,
так и к функционированию производства. На арендатора возлагается в этой связи проведение не
только текущего, но и капитального ремонта арендованного комплекса, что отличает правила
п.1 ст.661 от нормы п.1 ст.616. П.1 ст.661 носит императивный, т.е. обязательный для сторон
характер.
2. П.2 коммент. статьи возлагает на арендатора расходы по эксплуатации арендованного
предприятия. В отличие от п.1 эта норма является диспозитивной. Кроме того,
предусматривается обязанность арендатора нести расходы по страхованию арендованного
имущества.
Комментарий к статье 662 ГК РФ
1. В ч.1 ст.662 воспроизводятся положения ч.1 п.2 ст.10 Основ законодательства об аренде. В
соответствии с ними арендатор предприятия имеет право на возмещение стоимости