Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части первой, второй (постатейный)
Подождите немного. Документ загружается.
постоянных пользователей жилого помещения несопоставимо с положением временно
проживающих (временные жильцы и поднаниматели). Постоянные пользователи во всех
случаях должны быть сонанимателями, сотитулодержателями наряду с нанимателем. Тогда
будет последовательно введено правило о равенстве жилищных прав и обязанностей участников
наемных правоотношений.
4. Солидарная ответственность постоянных пользователей допускается как исключение в силу
особой договоренности между ними. Солидарные обязанности (ответственность) вводятся при
неделимости предмета обязательства, каким и является объект договора найма жилого
Помещения, пока договор найма не изменен.
Если постоянные пользователи специально заключают договор с нанимателем о солидарной
ответственности (ст.322 ГК) перед наймодателем (сообщив ему об этом), тогда они становятся
сонанимателями, т.е. обретают полное равенство в жилищных правах и обязанностях.
Комментарий к статье 678 ГК РФ
Изложенные в настоящей статье обязанности носят общий характер для любой разновидности
договора найма (см. коммент. к ст.672).
Жилое помещение предоставляется для проживания, и поэтому наниматель, как и лица, которые
совместно с ним проживают, обязан использовать жилое помещение по назначению, целевому
использованию. Эта обязанность возложена не только на нанимателя, сонанимателей, но и на
других совместно с ними постоянно проживающих лиц.
Получив от наймодателя жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (см.
коммент. к ст.676), наниматель обязан обеспечивать его сохранность, поддерживать в
надлежащем санитарном и техническом состоянии, воздерживаться от разрушения или порчи,
производя своевременно необходимый текущий ремонт (см. коммент. к ст.681), повышая
благоустройство помещения, принимая меры к предотвращению аварий квартирного
оборудования, не допуская самовольной перепланировки и переоборудования жилого
помещения (оборудования). Бесхозяйственное содержание жилья ведет к расторжению договора
(см. коммент. к ст.687).
Обязанность оплаты пользования жильем - важнейшая для нанимателя (см. коммент. к ст.671,
687). О сроках и размерах квартирной платы см. коммент. к ст.682. Большинство
централизованных коммунальных услуг (водопровод, канализация, центральное отопление)
оплачивается нанимателем сверх квартирной платы через наймодателя (см. коммент. к ст.671),
меньшая часть коммунальных услуг (электрическая энергия, газ) оплачивается нанимателем
непосредственно коммунальному предприятию. Наметился постепенный переход
теплоснабжающих организаций на прямые расчеты с населением за отопление и горячее
водоснабжение. В законе заложена презумпция прямой оплаты нанимателем коммунальных
услуг, если иное не будет установлено в договоре.
Комментарий к статье 679 ГК РФ
На вселение по договору коммерческого найма полагается согласие наймодателя, каждого из
постоянно проживающих и нанимателя. В отличие от регулирования договора социального
найма настоящая статья вводит новую зависимость - согласие наймодателя. При вселении
несовершеннолетних детей согласия наймодателя и постоянных пользователей (как и в прежнем
регулировании) не требуется.
Вселение новых постоянных пользователей в занимаемое нанимателем жилое помещение
осуществляется независимо от регистрации по месту жительства граждан. Регистрационный
учет граждан не может носить разрешительного характера и не должен приводить к
ограничению конституционного права гражданина выбирать место жительства (см.
постановление Конституционного Суда РФ от 2 февраля 1998 г. - СЗ РФ, 1998, N 6, ст.783). Он
не влияет на возникновение, изменение и прекращение жилищных правоотношений в
соответствии с Законом РФ от 23 июня 1993 г. "О праве граждан Российской Федерации на
свободу передвижения и выбора места пребывания и жительства в пределах Российской
Федерации" (Ведомости РФ, 1993, N 32, ст.1227) и с учетом постановления Конституционного
Суда РФ от 25 апреля 1995 г. (СЗ РФ, 1995, N 18, ст.1708), признавшего положения Закона о
процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки, не
соответствующими содержанию Конституции.
Норма жилой площади на одного человека (12 кв.м.), требуемая при вселении нового
постоянного пользователя, ранее содержавшаяся в утративших силу правилах прописки,
восстановлена в требованиях настоящей статьи как норма гражданского права. Исключение из
правила установлено для несовершеннолетних детей, которые вселяются независимо от этой
нормы.
Комментарий к статье 680 ГК РФ
Настоящая статья носит общий характер для любой разновидности договора найма (см.
коммент. к ст.672).
В отличие от нормы действующего жилищного законодательства вводится предварительное
уведомление постоянными пользователями наймодателя о вселении временных жильцов.
Временных жильцов закон признает и как временных пользователей. Разрешение на их
вселение и проживание дается нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими.
Основными признаками временного проживания являются: безвозмездность пользования
помещением в течение ограниченного срока - до шести месяцев (который раньше вовсе не имел
предела), отсутствие самостоятельного права пользования помещением. Срок нахождения в
месте временного пребывания должен определяться самими гражданами (постановление
Конституционного Суда РФ от 2 февраля 1998 г.).
Хотя наймодатель по закону лишь информируется о предстоящем вселении временных
жильцов, он также наделен и правом активного запрета на их проживание в случае, если
нарушена норма жилой площади на одного человека - 12 кв. метров. Получив такую
информацию предварительно, наймодатель вправе не допустить въезд временных жильцов по
этому основанию.
Прежнее жилищное законодательство также рассматривало временных жильцов только как
проживающих. Как и прежде, ответственность за их действия перед наймодателем несет
наниматель, они же отвечают своими действиями в жилищных правоотношениях лишь перед
нанимателем.
В пределах шестимесячного срока временного проживания может быть установлен конкретный
согласованный срок, по истечении которого временному жильцу следует освободить
занимаемое им жилое помещение. Если срок вообще не был согласован, временный жилец
освобождает помещение не позднее семи дней со дня заявления нанимателя об освобождении.
Настоящая статья не устанавливает последствий согласованного продления срока проживания
временных жильцов свыше шести месяцев.
Комментарий к статье 681 ГК РФ
1. Настоящая статья носит общий характер для любой разновидности договора найма (см.
коммент. к ст.672).
2. В найме жилья действует тот же принцип, что вообще в имущественном найме (аренде):
текущий ремонт нанятого помещения - за нанимателем, капитальный ремонт строения в целом
и его ячейки - помещения - за наймодателем. Норма диспозитивна, иное может быть
установлено договором найма жилого помещения.
3. П.3 устанавливает одно условие переоборудования наймодателем дома в целом - согласие
нанимателя, если в результате переоборудования существенно изменятся условия его
пользования занимаемым жилым помещением. Мнение совместно проживающих с нанимателем
постоянных пользователей жилого помещения в этом случае не принимается по внимание, если
они не являются сонанимателями (см. коммент. к ст.671). Условия пользования касаются
предмета договора найма (см. коммент. к ст.673). Изменения, намеченные в проекте
капитального ремонта дома с переоборудованием, или реконструкция (надстройка, пристройка
к дому и т.п.) не должны снижать уровень пригодности жилого помещения к постоянному
проживанию. К сожалению, настоящая статья в отличие от ЖК не содержит общего требования
к переоборудованию, его цель - повышение благоустройства жилого помещения, что позволяет
наймодателю решать задачи переоборудования, не руководствуясь целью повышения уровня
благоустройства жилого помещения. Во всех случаях вопросы согласования с нанимателями
дома проекта будущего переоборудования должны решаться заблаговременно, на стадии
подготовки проекта к утверждению в установленном порядке (см., например, соответствующие
правила, утв. мэром Москвы 31 июля 1996 г. N 166/1-РМ - Вестник мэрии Москвы, 1996, N 19).
4. ЖК употреблял понятие "перепланировка жилого помещения" наряду с его
переоборудованием, что в ГК исключено, но продолжает употребляться в иных правовых актах
и технической документации. Очевидно, под переоборудованием в настоящей статье следует
понимать не только собственно переоборудование инженерных коммуникаций жилого
помещения и его санитарно-технического и иного оборудования, но и перепланировку жилого
помещения. Например, под переоборудованием жилых помещений можно понимать перенос
(замену на иную конструкцию) нагревательных, санитарно-технических и газовых приборов,
устройство и переоборудование туалетных помещений, ванных комнат, вентиляционных
каналов, а также перенос и разборку перегородок между комнатами, перенос и устройство
дверных проемов, устройство и переоборудование тамбуров, остекление балконов и лоджий,
переустройство оконных проемов.
Самовольное переоборудование помещений приведет к необходимости восстановить прежнее
положение, и оно не отражается в технической учетной документации жилищного фонда, что
имеет существенное значение для сделок с жилыми помещениями.
Комментарий к статье 682 ГК РФ
1. Статья адресована только договору коммерческого найма, где квартирная (наемная) плата, в
основном, не лимитирована в отличие от договора социального найма (см. постановление
Правительства РФ от 18 июня 1996 г. N 707 "Об упорядочении системы оплаты жилья и
коммунальных услуг" и утвержденное им Положение о порядке предоставления гражданам
компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг - СЗ РФ, 1996, N 26, ст.3139, а
также концепцию реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации,
одобренную Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. N 425 - СЗ РФ, 1997, N 18, ст.2131).
Как правило, в договоре коммерческого найма плата за нанятое жилье определяется по
усмотрению сторон в договоре.
Вместе с тем государство принимает меры к минимальному регулированию квартирной
(наемной) платы и в коммерческом найме, и оказанию государственной поддержки
малоимущим. Указанным постановлением Правительства РФ установлена структура платежей
населения за жилье всех форм собственности. Она должна включать первый платеж - за
содержание и ремонт (включая капитальный ремонт) мест общего пользования в жилых домах,
второй платеж - за коммунальные услуги. Третий платеж - собственно плата за наем жилья (на
компенсацию затрат для его строительства и реконструкции). Органами местного
самоуправления утверждаются нормативы потребления коммунальных услуг, а также ставки и
тарифы на коммунальные услуги (кроме тарифов на электроэнергию и газ, которые
утверждаются централизованно). Компенсации (субсидии) на оплату жилья и коммунальных
услуг предоставляются лишь нанимателям, в т.ч. и коммерческого найма в домах
государственного и муниципального жилищного фонда, членам ЖСК, ЖК, а также гражданам,
имеющим в собственности жилые помещения: при этом собственные расходы граждан,
располагающих совокупным доходом семьи на одного человека, не превышающим
установленный прожиточный минимум на оплату жилья и коммунальных услуг в пределах
социальной нормы, площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг, не должны
превышать половину минимального размера оплаты труда, установленного федеральным
законом. Эти вопросы решаются органами местного самоуправления. Таким образом,
наниматель в договоре коммерческого найма пользуется компенсациями (субсидиями) только в
одном случае - проживая в домах государственного и муниципального фонда.
В домах, находящихся в собственности приватизированных организаций, оплата жилья и
коммунальных услуг по договору коммерческого найма жилья работниками данных
организаций, членами их семей, а также пенсионерами регулируется с учетом соответствующих
коллективных договоров (СЗ РФ, 1996, N 3, ст.147).
Открытые акционерные общества, созданные посредством преобразования государственных и
муниципальных унитарных предприятий, отвечают по обязательствам, которые содержатся в
коллективных договорах, действовавших до преобразования предприятий (ст.27 Закона о
приватизации).
2. В договоре коммерческого найма введен запрет на одностороннее изменение размера
квартирной платы, допустим, в сторону увеличения, наймодателем. Его может изменить закон
или договор.
3. Срок внесения квартирной платы теперь определяется в договоре. На случай, если он там не
будет назван, действует норма настоящей статьи - оплата производится ежемесячно. Порядок
внесения платы нанимателем жилого помещения регламентируется специальным жилищным
законом - Жилищным кодексом (ст.56, 57).
Комментарий к статье 683 ГК РФ
1. В отличие от установленной ЖК бессрочности договора социального найма в домах
государственного и муниципального жилищного фонда настоящая статья вводит в договор
коммерческого найма жилья его срочность. Восстанавливается существовавший ранее в ГК
1964 пятилетний срок договора найма жилого помещения в домах государственного и
муниципального жилищного фонда.
Истечение этого срока не означает необходимости оставить нанятое помещение, поскольку
наниматель наделен правом на возобновление договора на новый срок (см. коммент. к ст.684).
Нанимателю невыгодно воздерживаться в договоре от указания какого-либо срока. Если он не
будет назван, договор коммерческого найма жилья все равно будет считаться заключенным на
пять лет.
2. Закон выделяет в особую группу договоры найма на короткий срок (краткосрочный наем),
которым признается срок договора до одного года. Краткосрочный коммерческий наем
уменьшает объем жилищных прав и обязанностей у их носителей. Они лишаются:
права быть вписанными персонально в договор найма жилого помещения (п.2 ст.677). Вселение
граждан осуществляется по правилам ст.679, т.е. с согласия наймодателя, нанимателя и
совместно с ним постоянно проживающих (см. коммент. к ней),
права вселять временных жильцов и поднанимателей (см. коммент. к ст.680, 685);
преимущественного права на возобновление договора на новый срок (см. коммент. к ст.684);
права на замену нанимателя в договоре (см. коммент. к ст.686);
льготного годичного срока, отводимого судом для устранения разрушений или порчи жилого
помещения (чтобы приостановить выселение), послуживших основанием для судебного
предупреждения о расторжении договора найма по требованию наймодателя (см. коммент. к п.2
ст.687).
При краткосрочном коммерческом найме объем жилищных прав и обязанностей проживающих
может не уменьшаться, если об этом специально договорятся стороны.
В ранее действовавшем жилищном законе также предусматривалось при краткосрочном найме
ограничение в индивидуальном жилищном фонде прав нанимателя, заключившего договор на
срок не свыше одного года. Но из всех вышеперечисленных ограничений оно касалось лишь
невозможности требовать возобновления договора.
Комментарий к статье 684 ГК РФ
1. Статья регулирует коммерческий наем. При срочности договорных отношений (см. коммент.
к ст.683) необходимо обеспечить стабильность пользования постоянно проживающих. Таким
правовым инструментом является преимущественное право на заключение договора
коммерческого найма на новый пятилетний срок, которым наделяются наниматель и совместно
с ним постоянно проживающие лица. При этом не имеет значения, является ли наниматель
добросовестным пользователем или нет. Ранее такой правовой механизм был установлен
исключительно в индивидуальном жилищном фонде, где существовал срочный договор найма.
Настоящая статья связывает отмеченное преимущество нанимателя с предоставлением другой
стороне по договору - наймодателю - инициативы в своих намерениях продолжать или
прекращать отношения с нанимателем. Однако инициатива наймодателя ограничена
определенным сроком - не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма. Если
наймодатель пропускает установленный срок для внесения предложений другой стороне,
договор считается продленным на следующие пять лет и на тех же условиях (если наниматель
не отказывается от продления договора, что действует стимулирующе для наймодателя).
2. Закон предоставил наймодателю широкий выбор вариантов возможных предложений
нанимателю, направленных на перезаключение договора на прежних условиях или изменение
договора, либо на прекращение договора вообще.
Наниматель стабильно сохраняет условия своего найма лишь в одном из возможных вариантов
инициативного поведения наймодателя, в двух остальных случаях - его условия пользования
или изменятся, либо вообще прекратятся. Правда, в последнем случае наймодатель ограничен -
он может отказаться от возобновления договора найма на следующий срок, если вообще
откажется от сдачи внаем жилья не меньше чем на один год. Как только он нарушит течение
годичного срока и опять сдаст свободное помещение внаем, прежний наниматель вправе
требовать признания заключенного договора с новым нанимателем недействительным и (или)
возмещения причиненных убытков. Например, возместить расходы по найму нового жилья,
превышающие прежние.
3. Прежнее жилищное законодательство в сравнении с настоящим ГК давало больше гарантий
стабильности пользования нанимателю в индивидуальном жилищном фонде, допуская
прекращение жилищных правоотношений в двух случаях: при краткосрочном найме (не свыше
одного года) и при необходимости жилья в потребительских целях собственника и членов его
семьи.
По ГК наниматель также при краткосрочном найме не пользуется преимуществом на
перезаключение договора (см. коммент. к ст.683), что расширяет число оснований, по которым
договор не может быть возобновлен на новый срок. Если же договор и будет возобновлен, он
может быть изменен существенно, что не входит, допустим, в планы нанимателя. Одно из
условий будущего договора формулирует настоящий закон: нанимателю запрещается требовать
увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих. Это условие нельзя не расценить как
кабальное, вопреки жизненной необходимости, которая может возникнуть в течение следующих
пяти лет. Закон встают на сторону наймодателя.
Комментарий к статье 685 ГК РФ
1. Пункты 1-3 настоящей статьи носят общий характер для любой разновидности договора
найма (см. коммент. к ст.672). Другие пункты статьи адресованы коммерческому найму.
В отличие от временных жильцов (см. коммент. к ст.680) поднаниматель и совместно с ним
проживающие, получая в пользование жилую площадь по договору от нанимателя, должны ее
оплачивать. Договор поднайма заключается на определенный срок в пределах оставшегося
общего срока договора коммерческого найма. ГК содержит запрет поднайма при краткосрочном
найме (см. коммент. к ст.683), если иное не предусмотрено договором, т.е. этот запрет может
быть преодолен по специальной договоренности.
Согласия совместно проживающих с нанимателем постоянных проживающих на заключение
договора поднайма настоящая статья не требует, но, принимая во внимание их равенство между
собой (см. коммент. к ст.672 и 677), очевидно, что договор подписывается, кроме нанимателя,
также и постоянными пользователями.
Поднаниматель, равно как и временный жилец, не приобретает самостоятельного права
пользования жилым помещением, оставаясь "в тени" фигуры нанимателя перед наймодателем.
Это означает, что за его действия, нарушающие условия договора найма, заключенного между
наймодателем и нанимателем, несет ответственность наниматель. Поднаниматель получает
нанятую жилую площадь (либо жилое помещение в целом, либо его часть) в пользование.
Поднаниматель не обладает никакими распорядительными жилищными правомочиями, условия
пользования определяются нанимателем по его усмотрению, с которыми соглашается
поднаниматель.
2. Сохраняется прежнее положение жилищного законодательства о необходимости соблюдения
в результате вселения нормы жилой площади на одного человека (12 кв.м.). Поэтому сдача
жилого помещения в поднаем не допускается, если в результате вселения поднанимателя размер
жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется менее нормы.
Настоящее требование из числа ранее действовавших является единственным. Прежние
условия, при которых сдача жилого помещения в поднаем не допускалась (запрет на вселение
поднанимателя в помещение, где проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых
хронических заболеваний, а также без согласия проживающих в одной коммунальной квартире
других нанимателей и совместно с ними живущих постоянных пользователей), не действуют.
3. Плата за поднаем устанавливается соглашением нанимателя и поднанимателя. Эта плата не
лимитирована.
4. Срок договора поднайма определяется по усмотрению нанимателя и поднанимателя, но в
коммерческом найме не может быть больше общего срока договора коммерческого найма - пяти
лет (см. коммент. к п.1 настоящей статьи).
5. Если договор найма досрочно прекращается (см. коммент. к ст.687), следует прекращение
соответственно и договора поднайма. Поднаниматель и члены его семьи должны освободить
занимаемую жилую площадь. Он не наделен преимущественным правом на возобновление
договора поднайма на новый срок (см. коммент. к ст.684).
Комментарий к статье 686 ГК РФ
1. Правовой механизм изменения договора коммерческого найма в сравнении с договором
социального найма, урегулированного нормами жилищного законодательства, резко изменен.
Подразделяется замена нанимателя в договоре найма на замену с участием первоначального
нанимателя (п.1) и без его участия в случае его смерти или выбытия из занимаемого жилого
помещения (п.2).
2. Замена нанимателя при участии первоначального нанимателя, вопреки отказу наймодателя,
по ГК не допускается, хотя раньше разрешалась жилищным законом. Требуется исключительно
взаимная согласованность сторон на перемену нанимателя: первоначального нанимателя и
совершеннолетних лиц, совместно с ним проживающих, с одной стороны, и наймодателя, с
другой. Правом быть признанным новым нанимателем наделяются совершеннолетние лица,
постоянно проживающие совместно с первоначальным нанимателем.
Хотя споры, возникающие в связи с признанием кого-либо из постоянно проживающих с
нанимателем, разрешаются в судебном порядке, однако суд, руководствуясь настоящей статьей,
не может обязать наймодателя заключить договор с новым нанимателем при возражениях со
стороны наймодателя.
3. Изменение договора найма в двух случаях - смерти нанимателя или его выбытия -
осуществляется независимо от возражений на замену нанимателя со стороны наймодателя
вопреки правилу, изложенному в п.1. Единодушное согласие всех постоянных пользователей,
проживавших с умершим или выбывшим нанимателем, имеет решающее значение для замены
его на нового нанимателя, которым становится один из них. По закону в этих случаях договор
продолжает действовать на тех же условиях.
Если нет согласия всех указанных лиц относительно кандидатуры нового нанимателя вместо
умершего или выбывшего первоначального нанимателя, постоянно проживающие переводятся в
категорию сонанимателей (см. коммент. к ст.677).
Комментарий к статье 687 ГК РФ
В соответствии со ст.40 Конституции "никто не может быть произвольно лишен жилища".
1. Формулируется традиционное право всех постоянно проживающих прекратить договор
коммерческого найма в любое время. Такое решение должно быть единодушным. Если из
жилого помещения выедут не все, договор не прекратит свое действие; утратят свои жилищные
права лишь выбывшие к другому месту жительства. Введено новое правило прекращения
договора по инициативе граждан - они информируют наймодателя за три месяца до
фактического прекращения договора, причем в письменной форме.
2. Устанавливаются основания досрочного расторжения договора с другой стороной по
инициативе наймодателя. Расторжение договора возможно в судебном порядке. Таких
оснований два:
а) задолженность по квартирной плате в течение шести месяцев. Договор может установить и
более длительный срок. Действуют особые сроки исчисления невнесения квартирной платы,
установленные при краткосрочном найме (см. коммент. к ст.683);
б) разрушение или порча жилья нанимателем (сонанимателем) или другими гражданами, за
действия которых наниматель несет ответственность (см. коммент. к ст.677, 680, 685).
В последнем случае законодатель дает нанимателю шанс на спасение от такого рода санкции -
ему предоставляется судебным решением льготный, не более одного года, срок для
восстановления пригодности жилья для проживания. Если наниматель его не использовал или
не принял всех организационных мер (например, не заключил подрядный договор на ремонт
жилого помещения и т.п.), наймодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении
договора найма. Настоящая статья предусматривает возможность отсрочки исполнения
судебного решения, но не более одного года.
3. В отличие от "рукотворной" порчи помещения проживающими настоящая статья (п.2) вводит
возможность расторжения договора также из-за такого технического и санитарного состояния
жилого помещения, какое в законе оценивается как непригодное для проживания, но
образующегося в результате естественного износа дома, жилого помещения в процессе их
эксплуатации и непринятия своевременных и необходимых мер по поддержанию дома, жилого
помещения в надлежащем техническом и санитарном состоянии (нарушение нормативных
сроков производства капитального ремонта, запущенность профилактических мероприятий и
др. нарушения правил и норм содержания жилищного фонда). Непригодность к постоянному
проживанию может быть выражена и крайней степенью состояния дома, жилого помещения,
каким является их аварийность, что также имеется в виду в законе.
В этом случае следует руководствоваться Положением по оценке непригодности жилых домов и
жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного
проживания, утв. приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5
ноября 1985 г. N 529.
Непригодные к постоянному проживанию жилые дома по этому Положению делятся на две
категории: пригодные для постоянного проживания в результате проведения капитального
ремонта, модернизации или реконструкции; дефекты которых не могут быть устранены
технически или их устранение экономически нецелесообразно. Непригодное помещение - не
тоже самое, что аварийное помещение или дом. Аварийное состояние грозит обвалом.
Названное Положение не устанавливает критерии аварийности технического состояния дома по
степени износа основных конструкций дома, указывая лишь на случай аварийной ситуации или
обнаружения факторов, особо опасных для здоровья людей, когда расселение проживающих в
доме "необходимо оформлять в день получения акта комиссии или протокола обследования
строительных конструкций". Комиссия, о которой идет речь в Положении, назначается
исполнительной властью и состоит из заместителя руководителя органа местной
исполнительной власти (председатель комиссии), представителей жилищно-эксплуатационных
организаций, районного или городского архитектора, БТИ, санитарного надзора, управления
пожарного надзора. При необходимости в состав комиссии могут быть введены технические
эксперты. Решение комиссии подлежит утверждению органом местной исполнительной власти.
Договор найма может быть расторгнут в этом случае по требованию любой из сторон в
договоре.
Другие основания для расторжения договора в судебном порядке называются жилищным
законодательством. Однако такая норма совершенно неопределенна, поскольку коммерческий
наем используется во всех разновидностях жилищного фонда, а в ЖК основания выселения
имеют зависимость от его разновидности.
4. Использование жилого помещения не по назначению и систематическое нарушение прав и
интересов соседей по квартире или дому - традиционные для жилищного законодательства
основания расторгнуть договор по инициативе наймодателя либо граждан, проживающих в
доме (жилом помещении).
Однако настоящая статья наделяет правом на расторжение договора в этом случае лишь
наймодателя. Прежде чем требовать в судебном порядке выселения, он вправе (но не должен)
предупредить виновных лиц. Законодатель отказался от мер общественного воздействия к ним в
силу неэффективности, а равно от такой меры взамен выселения, как принудительный обмен
занимаемого помещения на другое жилое помещение, указанное заинтересованной в обмене
стороной.
Если после предупреждения в поведении виновных лиц ничего не изменится, наймодатель
вправе в судебном порядке расторгнуть договор. Суд, правда, как и в случае порчи жилого
помещения (п.2), может дать испытательный годичный срок для изменения поведения. И уже по
итогам этого года по повторному требованию наймодателя суд принимает решение о
расторжении договора. По просьбе названных лиц суд может принять решение о расторжении
договора с отсрочкой исполнения судебного решения на срок не более одного года.
Комментарий к статье 688 ГК РФ
Норма статьи отличается от соответствующей нормы жилищного законодательства тем, что не
устанавливает последствия выселения из жилого помещения на основании судебного решения
постоянно проживающих - без предоставления или с предоставлением другого жилого
помещения, а также не отсылает в решении этого вопроса к жилищному законодательству, хотя
эти вопросы получают ответы именно в нормах жилищного законодательства.
Глава 36. Безвозмездное пользование
Статья 689. Договор безвозмездного пользования
Статья 690. Ссудодатель
Статья 691. Предоставление вещи в безвозмездное пользование
Статья 692. Последствия непредоставления вещи в безвозмездное пользование
Статья 693. Ответственность за недостатки вещи, переданной в
безвозмездное пользование
Статья 694. Права третьих лиц на вещь, передаваемую в безвозмездное
пользование
Статья 695. Обязанности ссудополучателя по содержанию вещи
Статья 696. Риск случайной гибели или случайного повреждения вещи
Статья 697. Ответственность за вред, причиненный третьему лицу в
результате использования вещи
Статья 698. Досрочное расторжение договора безвозмездного пользования
Статья 699. Отказ от договора безвозмездного пользования
Статья 700. Изменение сторон в договоре безвозмездного пользования
Статья 701. Прекращение договора безвозмездного пользования
Комментарий к статье 689 ГК РФ
Договор безвозмездного пользования имуществом (ссуды) по своему характеру близок к
договору аренды. И в том, и другом случае одна сторона (арендодатель или ссудодатель)
передает другой стороне во временное пользование имущество (вещь), а другая сторона
(арендатор или ссудополучатель) обязуется вернуть его в том же состоянии, но с учетом
нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Главное различие между
этими договорами - в возмездном характере одного (аренды) и безвозмездном - другого (ссуды).
В связи со значительным сходством к отношениям по безвозмездному пользованию
применяются соответственно правила, предусмотренные ст.607 ГК (определяющей объекты,
которые могут передаваться в пользование); п.1 и абз.1 п.2 ст.610 ГК (о сроках договора); пп.1 и
3 ст.615 ГК (об обязанности использовать имущество в соответствии с его назначением и
условиями договора), п.2 ст.621 ГК (о признании договора возобновленным на неопределенный
срок, если арендатор или ссудополучатель продолжает пользоваться имуществом при
отсутствии возражений другой стороны); пп.1 и 3 ст.623 ГК (о распределении между сторонами
затрат, связанных с улучшением имущества).
Вместе с тем, поскольку договор ссуды носит безвозмездный характер, в его регулировании
есть ряд особенностей, которые отражены в последующих статьях (ст.690-701 ГК).
Комментарий к статье 690 ГК РФ
1. Право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит собственнику, который
может распоряжаться ею (см. пп.1 и 2 ст.209 ГК), а также, как указано в п.1 ст.690, иным лицам,
управомоченным на то законом или собственником. Разрешение собственника имущества
может быть оформлено доверенностью, договором (в т.ч. аренды - см. п.2 ст.615 ГК), другим
письменным документом. Случай, когда на основании закона ссудодателем может быть не
собственник, а другое лицо, предусмотрен, в частности, ст.660 ГК. Она наделяет таким правом
арендатора предприятия. Государственные и муниципальные предприятия, у которых
имущество находится на праве хозяйственного ведения, могут распоряжаться им в пределах,
установленных ст.295 ГК, допускающей передачу в пользование недвижимости лишь с согласия
собственника (уполномоченного им органа), а иного имущества - по своему усмотрению.
2. П.2 коммент. статьи запрещает коммерческим организациям передавать имущество в
безвозмездное пользование лицам, являющимся их учредителями, участниками (акционерами),
членами их органов управления или контроля. Данная норма направлена на то, чтобы
исключить возможные злоупотребления. При нарушении этого запрета соответствующий
договор будет недействительным (ничтожным). См. ст.168 ГК.
Комментарий к статье 691 ГК РФ
Ст.691 обязывает ссудодателя предоставить ссудополучателю вещь в состоянии,
соответствующем условиям договора и ее назначению, со всеми относящимися к ней
принадлежностями и документами (если иное не обусловлено договором).
Последствия передачи вещи без принадлежностей и необходимых документов (инструкций,
технической документации и т.п.) предусмотрены абз.2 п.2 коммент. статьи. Если без них вещь
не может быть использована либо использование ее в значительной степени утрачивает
ценность для ссудополучателя, он вправе требовать предоставления таких принадлежностей и
документов либо расторжения договора и возмещения реального убытка (т.е. понесенных
расходов и других потерь). Коммент. норма в основном совпадает с абз.2 п.2 ст.611 ГК.
Различие лишь в одном - ссудополучатель не имеет право на возмещение упущенной выгоды.
Указанное ограничение ответственности объясняется безвозмездностью договора ссуды.
Комментарий к статье 692 ГК РФ
Последствия непредоставления вещи в безвозмездное пользование существенно отличаются от
тех, которые наступают по договору аренды. Ссудополучатель вправе потребовать расторжения
договора безвозмездного пользования и возмещения понесенного им реального ущерба.
Требования о принудительном изъятии и передаче вещи, а также о возмещении убытков в виде
упущенной выгоды (в отличие от договора аренды) предъявляться не могут (см. п.3 ст.611 и
коммент. к нему).
Комментарий к статье 693 ГК РФ
1. Ссудодатель отвечает за недостатки вещи лишь в случаях, когда он умышленно или по
грубой неосторожности не оговорил их при заключении договора. За недостатки, о которых
ссудодатель при заключении договора не знал, он в отличие от арендодателя ответственности не
несет (см. п.1 ст.612 ГК).
При обнаружении недостатков, за которые ссудодатель отвечает, ссудополучатель вправе по
своему выбору потребовать:
а) безвозмездного их устранения;
б) возмещения своих расходов на устранение недостатков;
в) досрочного расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба:
фактических затрат и потерь (см. ст.15 ГК).
2. П.2 ст.693 предоставляет ссудодателю право выбрать способ удовлетворения требований
ссудополучателя.
По получении требования об устранении недостатков или информации о намерении
ссудополучателя устранить их своими силами за счет ссудодателя последний может без
промедления заменить неисправную вещь аналогичной, находящейся в надлежащем состоянии.
Комментарий к статье 694 ГК РФ
Коммент. статья защищает права третьих лиц. С передачей вещи в пользование по договору
ссуды права третьих лиц на эту вещь не прекращаются (право ограниченного пользования
имуществом - сервитут, залог и др.). При этом ссудодатель, заключая договор, обязан
предупреждать ссудополучателя обо всех правах третьих лиц. В случае невыполнения этой
обязанности ссудополучатель, узнавший о правах таких лиц на полученную вещь, может
требовать расторжения договора и возмещения ему реального ущерба.
Комментарий к статье 695 ГК РФ
Ст.695 возлагает на ссудополучателя обязанность поддерживать полученную вещь в исправном
состоянии, нести все расходы по ее содержанию. При этом на ссудополучателя возлагается
обязанность как по текущему, так и капитальному ремонту, в чем также проявляется одно из
отличий договора ссуды от обычного договора аренды, по которому согласно общей норме п.1
ст.616 капитальный ремонт производит арендодатель (см. коммент. к ст.616). Норма ст.695
является диспозитивной и применяется, когда иное не предусмотрено договором.
Комментарий к статье 696 ГК РФ
Ст.696 устанавливает изъятие из общего правила, предусмотренного ст.210 ГК, согласно
которому риск случайной гибели или случайного повреждения имущества возлагается на
собственника, если иное не предусмотрено законом или договором. Согласно ст.696 такой риск
несет ссудополучатель, если:
а) вещь погибла или была испорчена в связи с использованием ее ссудополучателем не в
соответствии с договором или назначением вещи;
б) ссудополучатель передал ее третьему лицу без согласия ссудодателя (если согласие было,
этот риск несет ссудодатель);
в) ссудополучатель при сложившихся обстоятельствах мог предотвратить гибель или порчу
вещи, пожертвовав своей, но не сделал этого.
Перечисленные случаи определены исходя из обязанности ссудополучателя проявлять
максимальную заботу о сохранности полученного в пользование имущества и соблюдать
добропорядочность во взаимоотношениях сторон.
Комментарий к статье 697 ГК РФ
Коммент. статья устанавливает, что за вред, причиненный третьему лицу в результате
использования вещи, отвечает ссудодатель, т.е. собственник. Он может быть освобожден от
ответственности, если докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой
неосторожности ссудополучателя или лица, у которого вещь оказалась с согласия ссудодателя.
Бремя доказывания этих обстоятельств возложено на ссудодателя.
Исключение из указанного правила предусмотрено п.1 ст.1079 ГК, определяющим
ответственность за вред, причиненный деятельностью, создающей повышенную опасность для
окружающих. Согласно абз.2 этого пункта обязанность возмещения вреда возлагается на лицо,
которое владеет источником повышенной опасности (в момент причинения вреда) на законном
основании. К таким лицам относится и ссудополучатель, если он на основании договора
эксплуатирует предмет, относящийся к источникам повышенной опасности.
Комментарий к статье 698 ГК РФ
В ст.698 перечислены основания, предоставляющие ссудодателю право расторгнуть договор
досрочно.
Согласно п.1 коммент. статьи ссудодатель может заявлять такие требования в случаях, когда
ссудополучатель ненадлежаще обращается с вещью или неправильно ее использует (не в
соответствии с договором или ее назначением); не поддерживает вещь в исправном состоянии,
либо когда он передал ее третьему лицу без согласия ссудодателя, т.е. совершил недозволенный
акт распоряжения чужим имуществом.
В п.2 ст.698 перечислены основания, дающие ссудополучателю право досрочно расторгнуть
договор. Первые два из них связаны с обнаружением недостатков вещи, делающих
невозможным или обременительным нормальное ее использование (при условии, что
ссудополучатель не знал и не мог знать о них в момент заключения договора), и с
непригодностью вещи для использования в силу обстоятельств, за которые ссудополучатель не
отвечает. Кроме того, требование о досрочном расторжении договора признается
обоснованным, если при его заключении ссудодатель не предупредят о правах третьих лиц на
передаваемую вещь, а также в случае непередачи вещи либо ее принадлежностей и документов,
относящихся к ней. Перечень оснований досрочного расторжения договора, содержащийся в п.2
ст.698. по существу воспроизводит соответствующие положения ст.691, 693 и 694 ГК, излагая
их в систематизированном виде.
Досрочное расторжение договора по требованию одной из сторон (при возражении другой
стороны) осуществляется по решению суда в порядке, предусмотренном п.2 ст.450 ГК.
Ст.698, определяя возможные случаи расторжения договора по требованию одной из сторон, не
исключает их права на отказ от договора в порядке и в случаях, предусмотренных ст.699 (см.
коммент. к ней).
Комментарий к статье 699 ГК РФ
1. Согласно ст.699 каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора
безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, предупредив об этом другую
сторону за один месяц, если договором не установлен иной срок. Данная норма в основном
совпадает с абз.2 п.2 ст.610 ГК, предусматривающим право отказа от договора аренды,
заключенного на неопределенный срок, кроме случаев найма недвижимого имущества, когда
информация об отказе должна быть направлена не менее чем за три месяца. По договору ссуды
изъятия для объектов недвижимости не установлены.
2. Ссудополучателю предоставляется право в любое время отказаться от договора
безвозмездного пользования, даже когда в нем определен срок действия. Заявление об отказе и в
этих случаях должно направляться ссудодателю не позднее чем за один месяц.
Право отказа от договора отличается от одностороннего расторжения тем, что оно не связано с
какими-либо нарушениями обязательств другой стороной. При расторжении договора,
являющемся следствием таких нарушений, как правило, возникает и вопрос о возмещении
убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.
Коммент. статья устанавливает исключение из общего правила, закрепленного ст.310 ГК, о
недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательств. Такой отказ в случаях,
предусмотренных законом или договором, заявляется, а договор считается расторгнутым в
порядке, предусмотренном п.3 ст.450 ГК.
Ссудодателю не предоставлено право одностороннего отказа от договора, заключенного на
определенный срок, и он может лишь требовать его досрочного расторжения по основаниям,
перечисленным в п.1 ст.698 ГК.
Комментарий к статье 700 ГК РФ