Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части первой, второй (постатейный)
Подождите немного. Документ загружается.
произведенных им неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от того,
разрешал ли их арендодатель. Норма является специальной, в связи с чем общие правила п.3
ст.623 ГК, в этом случае неприменимы (см. ст.623 и коммент. к ней).
Ч.1 коммент. статьи носит диспозитивный характер и применяется в случае, если иное не
предусмотрено договором аренды предприятия.
2. Ч.2 ст.662 содержит новую норму, согласно которой суд может освободить арендодателя от
обязанности возместить стоимость неотделимых улучшений, если тот докажет, что издержки
арендатора повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его
качества и эксплуатационных свойств либо что при осуществлении таких улучшений были
нарушены принципы добросовестности и разумности. Новое правило обязывает арендатора
проявлять при проведении реконструкции, переоборудования и иных улучшений предприятия,
стоимость которых по закону может относиться на арендодателя, экономичный, рачительный
подход. Арендодатель в случае обращения в суд обязан представить доказательства,
подтверждающие несоразмерность затрат арендатора на улучшение имущества и фактического
повышения его полезных свойств.
Комментарий к статье 663 ГК РФ
Ст.663 содержит положения, направленные на защиту прав и законных интересов кредиторов
арендодателя и арендатора предприятия и других лиц. По общим правилам ст.167 при
недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все
полученное по сделке (при невозможности возврата в натуре возмещается стоимость в деньгах).
Аналогичные последствия могут наступать при досрочном расторжении договора. Если сделка
признана ничтожной по основаниям, предусмотренным ст.169 ГК, все полученное и
причитающееся по ней может быть взыскано с одной или обеих сторон в доход Российской
Федерации. Коммент. статья предусматривает, что указанные последствия могут наступить
лишь при условии, что это не приведет к существенному нарушению прав и охраняемых
законом интересов кредиторов сторон, а также иных лиц и не будет противоречить
общественным интересам. В других случаях, связанных с договором аренды предприятия, они
не применяются.
Комментарий к статье 664 ГК РФ
Коммент. статья обязывает арендатора при прекращении договора аренды предприятия
возвратить арендодателю имущественный комплекс с соблюдением правил, предусмотренных
ст.656, 657 и 659 ГК. Возврат имущества должен осуществляться в полном объеме, со всеми
входящими в состав предприятия объектами, соответствующими правами и обязательствами.
При этом должны решаться вопросы о переводе долгов с арендатора на арендодателя,
урегулировании взаимоотношений с кредиторами и т.д. (см. коммент. к ст.656, 657).
Возврат производится по акту, подписываемому обеими сторонами. В данном случае
подготовка предприятия к передаче, включая составление передаточного акта, возлагается на
арендатора и осуществляется за его счет (в отличие от передачи имущества в аренду при
заключении договора), если иные условия не будут предусмотрены договором. О порядке
подготовки предприятия к передаче см. коммент. к ст.656.
_6. Финансовая аренда (лизинг)
Статья 665. Договор финансовой аренды
Статья 666. Предмет договора финансовой аренды
Статья 667. Уведомление продавца о сдаче имущества в аренду
Статья 668. Передача арендатору предмета договора финансовой аренды
Статья 669. Переход к арендатору риска случайной гибели или случайной
порчи имущества
Статья 670. Ответственность продавца
Одним из видов договора аренды является финансовая аренда (лизинг). До недавнего времени
лизинговые отношения российским законодательством специально не регулировались. Значение
финансовой аренды в рыночной экономике отмечалось в Указе Президента РФ от 17 сентября
1994 г. N 1929 "О развитии финансового лизинга в инвестиционной деятельности" (СЗ РФ, 1994,
N 22, ст.2463).
Лизинг способствует возвращению основной части капиталовложений в оборудование. Быстрое
накопление амортизационного фонда ведет к более оперативному восстановлению и
обновлению машин и механизмов. Лизинг предоставляет сторонам определенные финансовые
льготы. Платежи за аренду лизингового оборудования вносятся лишь после получения выручки
от реализации товаров, производимых на оборудовании. В соответствии с постановлением
Правительства РФ от 20 ноября 1995 г. N 1133 лизинговые платежи относятся на себестоимость
продукции (работ, услуг). На сумму платежей уменьшается размер облагаемой налогом
прибыли.
В соответствии с письмом ГТК РФ от 20 июля 1995 г. N 01-13/10268 "О таможенном
оформлении товаров, временно ввозимых в рамках лизинговых соглашений" отмечается ранее
существовавший порядок, когда лизинг приравнивался к купле-продаже, и таможенный сбор
взимался со всей стоимости товара. Разъясняется, что в соответствии с п.5 постановления
Правительства РФ от 29 июня 1995 г. N 633 "О развитии лизинга в инвестиционной
деятельности" (СЗ РФ, 1995, N 27, ст.2591) при ввозе объектов международного финансового
лизинга предоставлено частичное освобождение от уплаты таможенных пошлин и налогов.
Развитие финансовой аренды в РФ предусматривается в постановлении Правительства РФ от 29
июня 1995 г. N 633. Данным актом утверждено Временное положение о лизинге, которое
сохраняет свое значение в части, не противоречащей ГК. Создание инфраструктуры
лизингового рынка предусмотрено в постановлении Правительства РФ от 21 июля 1997 г. N 915
"О мероприятиях по развитию лизинга в Российской Федерации на 1997-2000 годы" (СЗ 1997, N
30, ст.3654).
28 мая 1988 г. в Оттаве была принята Конвенция о международном лизинге (пер. на русс. яз.
см.: Лизинг: организация, нормативно-правовая основа, развитие. М., 1997, с.72), к которой в
январе 1998 г. присоединилась Российская Федерация. Нормы ГК о финансовой аренде
учитывают положения Конвенции о международном лизинге.
Правила учета лизинговых сделок отражены в приказе Минфина РФ от 17 февраля 1997 г. N 15
"Об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга" (РГ, 1997, N 86).
Комментарий к статье 665 ГК РФ
1. На договор финансовой аренды (лизинга) распространяются нормы ГК, регулирующие общие
вопросы для всех видов арендных отношений, если иное не установлено положениями ГК о
лизинге (ст.625 и коммент. к ней).
Так, договор финансовой аренды на срок более одного года, а если одной из сторон договора
является юридическое лицо - независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Закон о регистрации прав на недвижимость (ст.26) предусматривает государственную
регистрацию права аренды недвижимого имущества, в т.ч. основанного на договоре финансовой
аренды.
Арендатор вправе, с согласия арендодателя, сдавать имущество, составляющее предмет
договора финансовой аренды, в субаренду, отдавать в залог арендные права и вносить их в
качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ, если иное не
установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами (см. п.2 ст.615 ГК).
2. ГК не предъявляет дополнительных требований к арендодателю по договору финансовой
аренды сверх общих правил, установленных в ст.608 ГК. Арендодателю, независимо от его
правового статуса (в т.ч. когда арендодателем выступает коммерческий банк или иная
кредитная организация), не требуется специального разрешения (лицензии) на заключение
договора финансовой аренды. Закон о банках также относит лизинговые операции к сделкам, не
требующим банковской лицензии (ст.5). В Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8
разъясняется, что согласно ст.49 ГК виды деятельности, подлежащие лицензированию, после
введения в действие ГК могут устанавливаться только законом (п.19).
Однако постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1996 г. N 167 "Об утверждении
Положения о лицензировании лизинговой деятельности в Российской Федерации" (СЗ РФ, 1996,
N 10, ст.936) установлена обязанность лизинговых фирм получить специальное разрешение в
Минэкономики РФ, что входит в противоречие с нормами ГК. Во исполнение данного
постановления Правительства РФ было принято письмо Минэкономики РФ от 10 июля 1996 г.
N ВК-765/8-721 "О лицензировании лизинговой деятельности".
3. Основная особенность лизинга состоит в том, что в аренду сдается имущество,
приобретенное арендодателем исключительно с целью передачи его в аренду.
Для финансовой аренды характерно, что ее срок приближается к сроку службы оборудования.
По окончании срока аренды в соответствии с условиями договора арендатор вправе приобрести
имущество в собственность (ст.624 ГК), возобновить договор на более льготных условиях либо
вернуть имущество арендодателю.
4. Выкуп арендованного имущества не является особенностью договора финансовой аренды. ГК
(ст.624) предусматривает, что право выкупа может быть установлено условиями договора
аренды.
5. Классический договор финансовой аренды связывает трех лиц: продавца (изготовителя)
имущества, его приобретателя (арендодателя) и арендатора. Однако участники финансовой
аренды связаны между собой не одним, а, как правило, двумя договорами. Арендодатель
заключает с продавцом выбранного арендатором имущества договор купли-продажи, а с
арендатором - договор финансовой аренды. Оба договора взаимосвязаны: как правило,
арендатор, а не арендодатель, осуществляет выбор продавца и согласовывает все условия
договора купли-продажи. Арендатор договаривается о предмете договора купли-продажи, его
цене, сроках и месте поставки.
Арендатор не находится в договорных отношениях с продавцом имущества, однако наделен по
отношению к нему рядом прав и обязанностей (см. ст.668, 670 ГК).
Примерный договор о финансовом лизинге движимого имущества с полной амортизацией
утвержден 29 декабря 1995 г. Минэкономики РФ (РГ, 1996, N 47).
6. Права и обязанности сторон зависят от вида лизинга: финансовый или оперативный
(эксплуатационный). Для финансового лизинга характерно применение срока аренды к сроку
службы оборудования. По окончании срока аренды арендатор может приобрести оборудование
в собственность, возобновить договор на более льготных условиях или вернуть оборудование
арендодателю.
Разновидностью финансового лизинга является возвратный лизинг, который связывает
отношения не трех субъектов (производителя - арендодателя - арендатора), а только двух
последних. Возвратный лизинг характеризуется тем, что собственник оборудования продает его
лизинговой компании, а затем берет данное оборудование в аренду.
7. Оперативный лизинг не дает арендодателю возможность получить до конца действия
договора всю стоимость оборудования, т.к. оно сдается в аренду на относительно небольшой
период. Повторная сдача данного оборудования в эксплуатацию возможна уже по договору
аренды, т.к. отсутствует элемент, характерный для лизинга, - специальное приобретение
арендодателем оборудования, необходимого арендатору.
8. Оперативный лизинг возможен в форме револьверного лизинга, когда арендатору
технологически последовательно требуется различное оборудование. В этих случаях в
соответствии с условиями договора арендатор приобретает право по истечении определенного
срока обменять арендованное имущество на другой объект лизинга. На практике в договорах
финансовой аренды встречаются элементы разного вида лизинга.
9. Важным элементом договора является положение о выплате лизинговых платежей. Их размер
может быть определен в соответствии с Методическими рекомендациями по расчету
лизинговых платежей, утв. Минэкономики РФ 16 апреля 1996 г. (см.: Лизинг: организация,
нормативно-правовая основа, развитие. М., 1997. с.13).
Комментарий к статье 666 ГК РФ
1. Предметом лизинга, как и иных видов аренды (см. ст.607 ГК), могут быть любые вещи,
которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е.
непотребляемые.
2. Требование настоящей статьи использовать арендованные вещи для предпринимательской
цели соответствует задачам комментируемого договора (ускоренная амортизация нового
оборудования и механизмов, инвестирование свободного капитала и т.д.).
3. Земельные участки и другие природные объекты могут быть предметом договора аренды
(ст.607 ГК), но не могут быть переданы в финансовую аренду. Данное ограничение объясняется
тем, что использование земли и других природных объектов с предпринимательской целью
регулируется в первую очередь земельным законодательством.
Комментарий к статье 667 ГК РФ
Особенность финансовой аренды проявляется и в обязанности арендодателя указывать в
договоре купли-продажи, что имущество приобретается с целью сдачи его в аренду
конкретному лицу.
Это способствует ясности отношений по финансовой аренде, что важно для правильного
применения норм ГК. Отсутствие указания о цели приобретения имущества не влияет на
действительность договора, но может быть основанием для компенсаций убытков.
Комментарий к статье 668 ГК РФ
1. В соответствии с условиями договора купли-продажи продавец имущества, составляющего
предмет договора финансовой аренды, передает его не арендодателю, а непосредственно
арендатору в месте его нахождения, если иное не предусмотрено договором финансовой
аренды.
2. Имущество, являющееся предметом договора, передается арендатору в указанный в договоре
финансовой аренды срок, а при его отсутствии - в разумный срок. Нарушение этого условия,
если просрочка произошла по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель,
предоставляет право арендатору требовать расторжения договора финансовой аренды и
возмещения убытков, которые исчисляются по общим правилам (ст.15, 393 ГК). При этом
арендодатель отвечает за упущения продавца как за свои собственные.
Комментарий к статье 669 ГК РФ
По общему правилу риск случайной гибели или случайной порчи имущества несет его
собственник, поскольку иное не предусмотрено законом или договором (ст.211 ГК). В договоре
лизинга собственником имущества остается арендодатель. Однако риск случайной гибели или
случайной порчи арендованного имущества несет арендатор с момента передачи ему
имущества, если иное не предусмотрено договором.
Комментарий к статье 670 ГК РФ
1. Особенностью договора финансовой аренды является право арендатора предъявить свои
требования о качестве и комплектности имущества, составляющего предмет, сроках его
поставки, иные требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между
продавцом и арендодателем, непосредственно продавцу имущества. Иными словами, в случае
ненадлежащего исполнения условий договора купли-продажи арендатор наделяется правами и
несет обязанности, как если бы он был покупателем в договоре купли-продажи (см. гл.30 ГК)
соответствующего имущества (за исключением обязанности оплатить приобретенное
имущество).
2. Однако нарушение продавцом своих обязанностей (например, поставка имущества
ненадлежащего качества) не дает арендатору права расторгнуть договор купли-продажи без
согласия арендодателя. Ставить вопрос о расторжении этого договора могут лишь его стороны:
продавец и арендодатель.
3. Поскольку в большинстве случаев ответственность за выбор продавца лежит на арендаторе,
арендодатель не отвечает за невыполнение продавцом его обязанностей по договору купли-
продажи, за исключением случаев, когда выбор продавца в соответствии с условиями договора
финансовой аренды осуществлял арендодатель. В случае выбора продавца арендодателем
последний несет перед арендатором солидарную с продавцом ответственность за исполнение
условий договора купли-продажи (о солидарной ответственности см. ст.326 ГК).
Глава 35. Наем жилого помещения
Статья 671. Договор найма жилого помещения
Статья 672. Договор найма жилого помещения в государственном и
муниципальном жилищном фонде социального использования
Статья 673. Объект договора найма жилого помещения
Статья 674. Форма договора найма жилого помещения
Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права
собственности на жилое помещение
Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения
Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане
Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения
Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем
Статья 680. Временные жильцы
Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения
Статья 682. Плата за жилое помещение
Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения
Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на
новый срок
Статья 685. Поднаем жилого помещения
Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения
Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения
Наем жилья - традиционный институт ГК. Однако в настоящем ГК он регламентирован с учетом
регулирования жилищных отношений и специальными законами - Жилищным кодексом, а
также Законом о жилищной политике и другими актами жилищного законодательства. Пока
Жилищный кодекс РФ не принят Федеральным Собранием РФ, следует руководствоваться
действующим Жилищным кодексом РСФСР 1983 г., в который не внесены изменения и
дополнения в соответствии с Конституцией и настоящим ГК, что затрудняет правоприменение
(см. Комментарий судебной практики, 1998, N 4).
До настоящего ГК наем жилого помещения сосуществовал с другой разновидностью
использования чужого жилого помещения - арендой (ст.17, 18 Закона о жилищной политике).
Разница между ними была определена Законом о жилищной политике в целевом назначении
каждого из договоров: наем жилья предназначался для его потребительского, а аренда - для
коммерческого использования.
Настоящий ГК отказался от такой характеристики договора аренды жилого помещения. Договор
аренды жилого помещения теперь возможен лишь между юридическими лицами (п.2 ст.671).
Его прежние функции переданы законом договору найма жилого помещения. По ГК теперь
договор найма жилого помещения отвечает двум функциональным назначениям: и
потребительскому, и коммерческому. Настоящий ГК регулирует договор социального найма
жилого помещения (ст.672) и договор коммерческого найма жилого помещения, а также вводит
общие нормы названных разновидностей найма безотносительно к разновидностям жилищного
фонда (п.3 ст.672).
Особенность настоящей главы в отличие от предыдущих глав состоит в том, что она структурно
не выделяет общие и особенные нормы, что затрудняет понимание содержания главы.
Заключенные до 1 марта 1996 г. договоры аренды жилых помещений с участием граждан
сохраняют силу на срок своего действия. Нормы части второй ГК будут применяться к тем
жилищным правам и обязанностям, которые возникнут после 1 марта 1996 г. по договорам
аренды жилых помещений, заключенным с участием граждан до этой даты. После 1 марта 1996
г. гражданам заключать договоры аренды жилых помещений уже нельзя. Не потому, что аренда
жилого помещения для граждан запрещена, а потому, что договор аренды не должен повторять
нормы договора найма жилого помещения, содержащиеся в настоящей главе. В противном
случае эти понятия образуют синонимы. Если же аренда будет оформляться по правилам гл.34
ГК, то защищенность гражданина-арендатора будет резко снижена против защищенности
гражданина-нанимателя в договоре найма жилого помещения, что недопустимо (ч.3 ст.55
Конституции).
Разница между социальным и коммерческим наймом, помимо целевой направленности, состоит
в том, что социальный наем может быть использован исключительно в государственном и
муниципальном жилищном фонде, а коммерческий наем - в этих разновидностях и частном
жилищном фонде. В основании договора социального найма лежит административный акт -
ордер, выданный гражданам с соблюдением очередности или выделенный по основаниям,
названным законом. Договор коммерческого найма заключается в силу волеизъявления сторон
без нормированного предоставления жилого помещения. Договор социального найма -
бессрочный, договор коммерческого найма - срочный. Квартирная плата в социальном найме
лимитирована, в коммерческом - нет. И в том, и в другом найме разный правовой режим для
участников отношений. Подробнее о разнице между договорами социального найма и
коммерческого найма см. коммент. к ст.672.
Комментарий к статье 671 ГК РФ
1. Определение жилищного обязательства дано как общая норма для любой разновидности
найма жилого помещения. В настоящей статье формулируется его суть безотносительно к тому,
на каком основании стороны заключают договор найма жилого помещения: административного
акта - ордера - в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального
использования (ст.13 Закона о жилищной политике) либо исключительно на основе свободного
волеизъявления сторон без участия в отношениях административного акта - в других
разновидностях жилищного фонда. Участие в возникновении жилищных правоотношений
ордера вовсе не отменяет необходимости заключения договора найма жилого помещения,
поскольку функцией ордера является определение предмета договора и одной из сторон
договора.
Суть жилищного обязательства - во взятой на себя обязанности наймодателя передать
нанимателю жилое помещение, занять которое последний согласился. Наниматель обязуется
нести расходы по оплате наймодателю данного ему во владение и пользование жилья.
Краткосрочный наем (см. коммент. к ст.683) уменьшает объем жилищных прав и обязанностей
у нанимателя и совместно с ним проживающих.
В определении правомочий нанимателя не названо правомочие распоряжения занимаемым
жилым помещением, хотя настоящий Кодекс, равно как и прежнее жилищное законодательство,
наделяет его распорядительными правомочиями: вселение других членов семьи, временных
жильцов, поднанимателей, замена нанимателя, обмен жилого помещения и др.
Стороны договора - наймодатель и наниматель. Наймодатель по настоящему ГК - собственник
или управомоченное им лицо, аналогично договору аренды (см. коммент. к гл.34). Собственник,
как правило, уполномочивает для выполнения обязанностей наймодателя в этом договоре
управляющую жилищным фондом организацию - службу единого заказчика. Проводимое в
соответствии с Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. N 425 "О реформе жилищно-
коммунального хозяйства в Российской Федерации" (СЗ РФ, 1997, N 18, ст.2131)
реформирование жилищного хозяйства предусматривает ликвидацию монополий или
доминирующего положения государственных жилищно-эксплуатационных и ремонтно-
строительных организаций в техническом обслуживании и ремонте жилых домов и создание,
развитие конкурентной среды, что должно образовать предпосылки для выбора собственником
организации, обеспечивающей необходимый уровень качества работ и услуг по сравнительно
низким ценам. Собственник не ограничен в выборе управляющей организации в зависимости от
ее форм собственности, т.е. государство вправе определить частную фирму для выполнения
задач управляющей государственным жилищным фондом организацией. Так, постановлением
Правительства Москвы от 21 января 1997 г. N 46 (Вестник мэрии Москвы, 1997, N 9, с.36) на
государственную дирекцию единого заказчика возложена обязанность заключать договоры
найма жилого помещения, находящегося в государственной и муниципальной собственности
г.Москвы, на основании выписки из решения органа исполнительной власти. Право заключать
договоры найма жилого помещения, находящегося в государственной и муниципальной
собственности г.Москвы, может быть предоставлено иным юридическим лицам на конкурсной
основе.
Наймодатель в государственном и муниципальном жилищном фонде выполняет функции
заказчика на техническое (санитарное) обслуживание и развитие объектов жилищно-
коммунального хозяйства на основе государственного (муниципального) заказа. Подрядные
организации, выполняющие на основе государственного (муниципального) контракта
подрядные работы в жилищном фонде - техническое (санитарное) обслуживание и ремонт
жилых домов государственной и муниципальной собственности, определяются
государственным (муниципальным) органом, обладающим необходимыми инвестиционными
ресурсами, или организацией, наделенной соответствующим государственным органом правом
распоряжаться такими ресурсами (см. коммент. к _5 гл.38 ГК).
Так, в Москве дирекции единого заказчика, являющейся государственным унитарным
предприятием и имеющей на своем балансе жилые дома, принадлежащие на праве
собственности г. Москве как субъекту РФ, поручено заключать такого рода договоры с
ремонтно-строительными организациями разных форм собственности, службами
коммунального хозяйства (водоканалом, энергосистемой и т.п.).
Существенные условия договора найма жилого помещения как общие нормы для всех его
разновидностей - оплата, наниматель и объект договора.
Договор возмездный (см. коммент. к ст.682). Безвозмездное пользование жильем выводит его
из-под регулирования норм настоящей главы и переводит в регулирование гл.36 ГК.
"Безвозмездное пользование" и жилищного законодательства.
В отличие от аренды нежилых помещений (см. коммент. к ст.608) в качестве нанимателя в
договоре жилищного найма всегда выступает гражданин (см. коммент. к ст.672, 677), хотя
настоящая статья его не называет, но этот признак следует из требований п.2 настоящей статьи
(см. коммент. к п.2). При этом на стороне нанимателя может быть множество лиц в жилищном
обязательстве, проживающих с ним по этому договору найма в занимаемом жилом помещении
на условиях, указанных в ст.672, 677 ГК. Это множество лиц определено - в социальном найме
как члены семьи и лица, утратившие семейные связи с нанимателем (ст.672), - в коммерческом
найме как постоянно проживающие совместно с нанимателем (ст.677). В социальном найме
названные лица - сонаниматели, в коммерческом найме - или сонаниматели (если названные
лица заключили с нанимателем договор о солидарной ответственности перед наймодателем),
или остающиеся в положении постоянно проживающих совместно с нанимателем.
От аренды этот договор отличается также специальным объектом - жилым помещением (см.
коммент. к ст.288, 650, 673), которое удовлетворяет требованиям нанимателя и совместно с ним
постоянно проживающих и на котором сторона остановила свой выбор. Жилое помещение здесь
- обобщенное понятие (см. коммент. к ст.673). Перемена объекта с жилого помещения на его
противоположность - нежилое помещение - прекращает договор найма жилого помещения и
трансформирует его в договор аренды нежилого помещения. Переоборудование жилого дома, в
котором находится нанятое жилое помещение, не допускается без согласия нанимателя, если
такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (см.
коммент. к ст.681).
2. Юридическое лицо может участвовать в отношениях найма жилья лишь в качестве
наймодателя. Вместе с тем юридическому лицу жилое помещение может быть предоставлено,
но не на условиях жилищного найма, а на условиях договора аренды (см. коммент. к ст.650) или
договора безвозмездного пользования (см. коммент. к ст.689). По договору аренды юридическое
лицо обязано использовать жилье по его назначению, сдав помещение, уже в качестве
наймодателя, например, своему сотруднику как нанимателю по договору найма (см. ст.240).
Вместе с тем имеют место факты, когда юридические лица, став в этом случае арендаторами,
заключают с пользователями арендованного жилого помещения не договор его найма, а договор
субаренды, что ущемляет жилищные права граждан в сравнении с жилищными правами
нанимателя (см. Положение о порядке и условиях аренды жилых помещений, находящихся в
государственной и муниципальной собственности г.Москвы - Вестник мэрии Москвы, 1997, N
9, с.36-44; Положение о порядке и условиях аренды с правом выкупа жилых помещений,
находящихся в собственности г.Москвы и предназначенных для продажи - Вестник мэрии
Москвы, 1997, N 18, с.33-43).
Комментарий к статье 672 ГК РФ
1. Настоящая статья фиксирует новое наименование договора найма в государственном и
муниципальном жилищном фонде социального использования - договор социального найма
жилого помещения.
Законом о жилищной политике в составе государственного и муниципального жилищного
фонда выделены для социально незащищенных слоев населения жилые помещения и дома. К
ним отнесены: коммунальные квартиры; жилые помещения, заселенные уже по договору найма,
предоставленные в пределах нормы жилой площади и оплачиваемые по лимитированной
квартирной плате; специализированные жилые дома (общежития, гостиницы-приюты, дома
маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для
инвалидов, ветеранов и др. (ст.1, 12-15 указанного Закона).
Конституцией (ст.40) в состав фонда социального использования дополнительно введены и
другие фонды (частный жилищный фонд), где могут проживать малоимущие и иные указанные
в законе граждане, которым следует предоставлять жилье бесплатно или за доступную плату,
что не учитывают настоящая статья и Закон о жилищной политике. Однако соответствующие
изменения о включении частного жилищного фонда в состав жилищного фонда социального
использования в Закон о жилищной политике не внесены. Поэтому хозяйственные общества и
товарищества не вправе предоставлять жилые помещения по договору социального найма, им
не могут принадлежать жилые помещения социального использования. Только договор
коммерческого найма жилого помещения может реально заключаться во всех разновидностях
жилищного фонда: государственном, муниципальном и частном.
По договору социального найма жилого помещения в домах государственного и
муниципального жилищного фонда социального использования проживают те: кто уже до
вступления в силу ГК пользовался площадью по договору найма в домах государственного и
муниципального жилищного фонда независимо от занимаемой площади, оплачивающие эту
площадь по лимитированной квартирной плате (ст.13 Закона о жилищной политике, а также
коммент. к ст.682); кому будут предоставляться жилые помещения в домах этих разновидностей
жилищного фонда по ордеру в пределах нормы жилой площади (12 кв. метров на одного
человека) и по лимитированной квартирной плате (ст.13, 15 Закона); кто проживает или будет
проживать в коммунальных квартирах и специализированных домах (ст.12 Закона).
Наниматели, проживающие, и те наниматели, кто будет проживать в частном жилищном фонде,
не признаны текущим законодательством как проживающие по договорам социального найма.
2. В настоящей статье сохраняется ранее существовавшее правило равенства жилищных прав и
обязанностей между всеми совместно проживающими членами семьи и нанимателем. В этом
контексте наниматель не наделен по закону большим объемом жилищных прав и обязанностей,
чем остальные совместно с ним проживающие. Приведенное положение закона является общей
нормой и для коммерческого найма (см. коммент. к ст.677). Однако в отличие от договора
коммерческого найма жилого помещения в договоре социального найма жилого помещения
сохраняется понятие членов семьи нанимателя. Естественно, лица, прекратившие семейные
отношения с нанимателем, сохраняют жилищные права и обязанности, если продолжают
проживать в нанятом жилом помещении (см. ст.53 ЖК).
Коммент. статья предусматривает возможность проживающими выбора фигуры нанимателя по
усмотрению членов семьи, равно как и перемену нанимателя в процессе пользования жилым
помещением, если наниматель умер либо выбыл к другому постоянному месту жительства. В
этих случаях договор может быть перезаключен с кем-либо из членов семьи по их усмотрению.
Порядок и условия изменения договора найма жилого помещения не определены, и поэтому
применяются правила, установленные Жилищным кодексом.
3. Настоящая статья мало регулирует отношения социального найма. П.3 статьи носит
отсылочный характер к иным нормам жилищного законодательства, регулирующим эту
разновидность договора найма жилого помещения. До вступления нового ЖК РФ действуют
нормы ЖК РСФСР 1983 г. в той части, в какой они не противоречат Конституции и ГК.
Коммент. статья ряд норм о коммерческом найме специально распространила на договор
социального найма: письменная форма договора (ст.674 ГК), сохранение договора при переходе
права собственности на жилье (ст.675 ГК), обязанности нанимателя жилого помещения (ст.678
ГК), временные жильцы (ст.680 ГК), ремонт помещения (ст.681 ГК), поднаниматели (пп.1-3
ст.685 ГК). Таким образом, названные нормы приобрели общий характер для двух
разновидностей жилищного найма.
Названные нормы (их перечень примерный) не ограничивают применения других норм. Другие
нормы настоящего ГК, в т.ч. и настоящей главы, например ст.671, 673, нормы гл.34
(применительно к жилищным отношениям), действуют, но при условии, если иное не
предусмотрено жилищным законодательством. Следовательно, приоритет отдается
специальным нормам. Однако возможность неопределенного применения иных норм о
коммерческом найме к отношениям социального найма затрудняет применение закона.
Комментарий к статье 673 ГК РФ
1. Употребляемое в настоящей статье, равно как и в других статьях главы, понятие "жилое
помещение" - обобщенное, объединяющее ряд однопорядковых понятий: "квартира", "жилой
дом", понимаемый в этом пункте исключительно как одноквартирный, и, соответственно, их
части - и комнаты, и квартиры. В тех случаях, когда под понятием "жилой дом" понимается
многоквартирный жилой дом, на это специально указывается (см. п.2). Ключевое слово "жилое
помещение" лишь условно включает понятие "многоквартирный дом".
Жилой дом - разновидность здания (см. коммент. к ст.650), особенности которого вытекают из
присущего ему качества недвижимости (см. ст.130 ГК). Жилое помещение - замкнутая ячейка
жилого дома, имеющая сообщение с домом и внешним окружением (двором, улицей,
набережной, переулком). Жилому помещению присущи те же технические и санитарные
характеристики, что и дому в целом, и к тому же оно имеет свои особенности, которые должны
найти свое отражение в предмете договора коммерческого найма жилья. Эта же норма может
быть применима и в договоре социального найма жилого помещения (см. коммент. к ст.672).
ГК восстанавливает высокие социальные требования к жилому помещению в отличие от
требований, установленных Законом о жилищной политике (ст.1), снизившим эти требования
(против Жилищного кодекса). Прежде всего оно должно отвечать такому минимальному, но
непременному качеству, как изолированность. Будучи изолированным, оно становится жилым
при условии, если его уровень санитарной и технической пригодности соответствует
возможности постоянного проживания в нем (с 1992 г., когда был принят упомянутый Закон,
помещения признавались жилыми, если были пригодными просто к проживанию, что на
порядок ниже требований к постоянному проживанию), что отличает жилье от нежилого
помещения, место жительства от места пребывания (см. ст.20 ГК). Например, пригодность к
проживанию в течение всех сезонов года, его всепогодность, а не только в летнее время, чем
жилое помещение отличается, допустим, от дачного, капитальное от временного (например, от
барака).
ГК не называет конкретно санитарные и технические требования к жилому помещению,
обеспечивающие его пригодность для постоянного проживания. Пригодность определяется в
порядке, предусмотренном жилищным законодательством. К сожалению, на самом деле
ведомственным нормативным актом установлены лишь конструктивные дефекты жилых домов,
жилых помещений, наличие которых выводит жилой дом, жилое помещение из числа
пригодных для постоянного проживания граждан, и только для домов государственного и
муниципального жилищного фонда (см. коммент. к ст.687).
На федеральном уровне стандарт проживания не определен в целом (установлены норма жилой
площади на одного человека, социальные нормы общей площади на семью, критерии
непригодности жилого помещения). Отдельные субъекты РФ и органы местного
самоуправления устанавливают стандарт жилья. Так, постановлением правительства г.Москвы
для города установлен следующий стандарт - дом (квартира) со всеми видами удобств:
электроснабжение, водопровод, канализация, центральное отопление, ванна (душ), газовая или
электрическая плита, горячее водоснабжение (централизованное или газовая колонка), лифт и
мусоропровод независимо от материала стен (Вестник мэрии Москвы, 1997, N 18, с.49).
Нормативы будут совершенствоваться с периодичностью в 5 лет.
2. Все проживающие в многоквартирном жилом доме вправе пользоваться общим имуществом
дома (независимо от его форм собственности), к которому относятся общие помещения дома
(лестничная клетка, общее домовое оборудование за пределами квартиры - газовые,
электрические, водоканальные сети и сети центрального отопления), и другим имуществом,
названным в ст.290 ГК.
Комментарий к статье 674 ГК РФ
Договор найма жилого помещения любой разновидности (см. коммент. к ст.672) оформляется в
простой письменной форме (см. ст.161 ГК). Нарушение письменной формы не влечет в данном
случае недействительность договора (см. ст.167), но лишает стороны права в случае спора
ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, не лишая их права
приводить и другие доказательства (см. ст.162 ГК). Отказ от заключения договора в письменной
форме, в котором надлежит обязательно указать постоянно проживающих (см. коммент. к
ст.677), ставит эти лица (в случае оспаривания их жилищных прав на данное жилое помещение)
в тяжелое положение при доказывании своих прав в споре и требует от них соблюдения правил,
предусмотренных ст.679 (см. коммент. к ней).
Нарушение простой письменной формы, как правило, имеет место в домах государственного и
муниципального жилищного фонда социального использования, где в основании возникновения
жилищных правоотношений лежит индивидуальный административный акт - ордер (см.
коммент. к ст.671), которому стороны на практике неосновательно придают значение акта,
заменяющего письменную форму договора.
Комментарий к статье 675 ГК РФ
Сохранено традиционное для российского гражданского законодательства правило
неизменности договора найма любой разновидности (см. коммент. к ст.672) при перемене
собственника помещения, который занимает место прежнего наймодателя.
Комментарий к статье 676 ГК РФ
1. Положения статьи применяются не только к договору коммерческого, но и социального
найма, поскольку норма статьи не расходится с прежней нормой жилищного законодательства
(см. Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и
общественного жилищного фонда в РСФСР).
Настоящая статья конкретизирует обязанность наймодателя передать нанимателю жилое
помещение - оно передается свободным и в состоянии, пригодном для проживания, что
отражает сложившуюся практику.
Жилому помещению следует быть свободным юридически и фактически одновременно. К
моменту передачи оно не может быть объектом чьих-либо жилищных, иных имущественных
прав либо неосновательных претензий самоуправно занявших данное помещение. Права
нанимателя на него должны быть бесспорными.
Относительно пригодности помещения целям постоянного проживания см. коммент. к ст.673.
2. За наймодателем, кроме обязанности передачи помещения нанимателю, числятся
обязанности, обеспечивающие нормальное функционирование всех инженерных систем дома,
его эксплуатацию, содержание и ремонт жилого дома, а также бесперебойную подачу
проживающим коммунальных услуг. Это не значит, что наймодатель обязан выполнять эти
требования закона своими силами, но ему надлежит принять все необходимые организационные
меры, чтобы исполнить обязанности, входящие в содержание договора найма жилого
помещения (см. коммент. к ст.671).
Комментарий к статье 677 ГК РФ
1. Статья адресована нанимателю и множеству лиц, совместно с ним проживающих по договору
коммерческого найма жилья. Заключать договор вправе совершеннолетние граждане, а
несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет - с письменного согласия своих законных
представителей. Возможны замена нанимателя по основаниям и на условиях, установленных
ст.686, и наделение постоянно проживающих положением сонанимателей (см. также коммент. к
ст.686). Настоящая статья устанавливает единственного титулодержателя нанятого помещения
из множества его постоянных пользователей - нанимателя.
2. В отличие от ранее действующего жилищного законодательства настоящая статья содержит
указание на обязательное включение в текст письменной формы договора всех совместно
проживающих с нанимателем лиц, в т.ч. несовершеннолетних, малолетних, лиц, находящихся
под опекой и попечительством. Из закона вытекает, что текущие изменения в составе
постоянных пользователей в процессе пользования жилой площадью (ст.679 ГК) также
надлежит адекватно отразить в договоре в соответствующих записях. На тот случай, если в
договоре кто-либо не будет персонально назван, действует правило ст.679, т.е. его жилищные
права должны быть оформлены согласно требованиям как вселение новых постоянных
пользователей. Если они были своевременно оформлены в соответствии с названной статьей, то
при наличии доказательств этого вносятся необходимые изменения в текст договора. Такая мера
обеспечивает осуществление требования письменной формы договора (см. коммент. к ст.674),
но только при заключении договора коммерческого найма.
Другое отличие от прежнего жилищного законодательства, а также и от регулирования договора
социального найма жилого помещения (ст.672) - отказ от понятия членов семьи нанимателя и
замена его понятием "граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с
нанимателем" по договору коммерческого найма. Это - отказ от европейского типа семьи и
замена неравноценным конгломератом случайных лиц, круг которых ограничен усмотрением
уже проживающих и прежде всего нанимателя, не связанных между собой кровнородственными
или иждивенческими связями либо ведением общего домашнего хозяйства, но наделенных всей
полнотой жилищных прав и обязанностей в качестве членов одного сообщества.
Настоящая глава в большинстве своих статей называет только нанимателя как носителя
жилищных прав и обязанностей по данному договору, хотя равенство жилищных прав и
обязанностей всех постоянно проживающих с ним провозглашается. Как правило, наниматель
несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих
совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения, что также
отличает коммерческий наем от договора социального найма жилого помещения.
Отношения между нанимателем и конгломератом постоянных пользователей, проживающих
вместе с нанимателем, регулируются гражданским и жилищным законами.
3. В отличие от прежнего жилищного законодательства в настоящей статье провозглашается
отказ в принципе от солидарной ответственности совместно проживающих совершеннолетних
лиц перед наймодателем и устанавливается персональная ответственность нанимателя за
действия всех остальных совместно с ним проживающих, если они нарушают условия договора
(см. коммент. к ст.687).
Солидарная ответственность этих лиц установлена настоящей статьей как исключение из
правила (п.4).
Конструкция единственного ответственного титулодержателя из множества совместно с ним
проживающих лиц вступает в противоречие с принципом равенства жилищных прав и
обязанностей всех постоянных пользователей (п.2) и аналогична положению временных
жильцов и поднанимателей по отношению к нанимателю (см. коммент. к ст.680, 685), за
действия которых отвечает титулодержатель перед наймодателем. Однако положение