Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части первой, второй (постатейный)
Подождите немного. Документ загружается.
минимальной оплаты труда пропорционально увеличивается. Таким образом, закон требует
увеличения размера пожизненной ренты, что должно быть заложено в договоре.
3. Закон определяет не только принцип расчета пожизненной ренты, но и периодичность выплат
- по окончании каждого календарного месяца. Допускается иная периодичность - по
усмотрению сторон.
Комментарий к статье 599 ГК РФ
Получатель пожизненной ренты наделен в целях защиты своего положения правом требовать от
плательщика выкупа ренты и тем самым инициативно прекратить договор, оставшись при своем
интересе. У плательщика пожизненной ренты такого права нет. Основания инициативного
требования выкупа ее получателем - существенные нарушения договора со стороны-
плательщика ренты. Перечня таких оснований, даже примерного, настоящая статья не приводит.
По п.2 ст.450 ГК "существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое
влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что
была вправе рассчитывать при заключении договора". Это общее понятие существенного
нарушения договора может быть раскрыто через основания, приведенные в договоре
постоянной ренты (см. коммент. к ст.593), но целесообразнее их назвать конкретно в
заключаемом договоре пожизненной ренты. Прямо указывается на выкуп пожизненной ренты
на условиях, предусмотренных ст.594 (см. коммент. к ней).
Вариантом расторжения договора путем выкупа пожизненной ренты законом признается
предусмотренный им случай: получатель пожизненной ренты, передавший плательщику
имущество бесплатно, вправе потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в
счет выкупной цены пожизненной ренты, если плательщик существенно нарушал договор.
Наряду с этим получатель пожизненной ренты, в случае существенного нарушения договора,
вправе отказаться от выкупа ренты либо выбрать просто расторжение договора, потребовав
возмещения убытков (см. ст.15, 393 ГК).
Комментарий к статье 600 ГК РФ
В соответствии со ст.211 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения имущества
несет плательщик пожизненной ренты как собственник имущества независимо от того,
получено ли оно бесплатно или за плату. Настоящая статья повторяет это правило, не
освобождая плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на договорных условиях.
_4. Пожизненное содержание с иждивением
Статья 601. Договор пожизненного содержания с иждивением
Статья 602. Обязанность по предоставлению содержания с иждивением
Статья 603. Замена пожизненного содержания периодическими платежами
Статья 604. Отчуждение и использование имущества, переданного для
обеспечения пожизненного содержания
Статья 605. Прекращение пожизненного содержания с иждивением
Комментарий к статьям 601, 602, 603 ГК РФ
1. От договора пожизненной ренты его разновидность - договор пожизненного содержания с
иждивением - отличается ограниченностью состава имущества, передаваемого плательщику
ренты (объектом такой передачи может быть лишь недвижимость), а также объемом рентных
платежей, необходимых для содержания с иждивением (потребности в жилище, питании,
одежде, а если нужно, уход за получателем ренты; договором может быть также предусмотрена
оплата плательщиком и ритуальных услуг). Получателями этой ренты могут быть и третьи лица.
Общий для двух договоров срок действия - время жизни получателя - позволяет распространить
действие правил договора пожизненной ренты на отношения пожизненного содержания с
иждивением, поскольку иное не предусмотрено правилами, регулирующими договор
пожизненного содержания с иждивением (ст.601 ГК). Сначала применяются специальные
правила, а если они не установлены, применяются нормы _3 настоящей главы.
2. В настоящем договоре определяется стоимость всех потребностей получателя (иждивенца).
При этом закон устанавливает, что в течение одного месяца он не может получить объем
содержания меньший, чем два минимальных размера оплаты труда, определенного законом (о
величине пожизненной ренты - см. коммент. к ст.597). Минимальный размер оплаты труда
подвижен, и в этой части применяется п.2 ст.597 ГК в соответствии с п.2 ст.601 ГК. Поэтому с
ростом минимального размера оплаты труда пропорционально увеличивается и объем
содержания с иждивением (ст.318 ГК). Возможна замена натурального содержания с
иждивением периодическими выплатами в деньгах. Спор об объеме содержания подлежит
рассмотрению в судебном порядке, т.к. содержание с иждивением получателя ренты есть
существенное условие договора. Закон устанавливает критерии, которыми суд должен при этом
руководствоваться.
Комментарий к статье 604 ГК РФ
Как собственник полученной недвижимости плательщик ренты обладает распорядительными
полномочиями, но с определенным ограничением: требуется предварительное согласие на
распоряжение объектами недвижимости получателя ренты. Это связано с тем, что последний
продолжает пользоваться жильем, бывшим в его собственности до передачи по договору,
получает содержание с иждивением.
С данным обстоятельством связана и другая обязанность плательщика ренты - поддерживать
переданный ему в собственность объект недвижимости в надлежащем техническом и
санитарном состоянии, чтобы не снижалась его прежняя стоимость, поскольку не исключена
возможность возврата этого имущества по требованию получателя ренты (см. коммент. к
ст.605).
Комментарий к статье 605 ГК РФ
Договор пожизненного содержания с иждивением прекращается: а) если получатель ренты
умер: б) если плательщик ренты существенно нарушают свои обязательства. В последнем
случае получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимости (см. коммент. к ст.604)
либо выплаты ему выкупной цены (см. коммент. к ст.594). Плательщик ренты не вправе
требовать компенсацию расходов, понесенных на содержание ее получателя (см. ст.15 ГК).
Глава 34. Аренда
Договор аренды широко применяется как в предпринимательской, так и иных сферах, включая
бытовую. В последние годы активно развивалось специальное законодательство об аренде,
поскольку нормы ГК 1964 о договоре имущественного найма (аренды) оказались явно
недостаточными, а отчасти устаревшими для регулирования этого вида обязательств в условиях
расширения прав и свобод участников гражданско-правовых отношений, снятия значительной
части ограничений на круг объектов, которые могут быть предметом аренды.
В коммент. главе восприняты многие положения гл.Х Основ ГЗ, Основ законодательства СССР
и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. (в дальнейшем - Основы законодательства
об аренде) и др. специальных нормативных актов, а также некоторые стабильные нормы ГК
1964. Вместе с тем данная Глава содержит немало новелл. Выделены общие нормы,
применимые к разным видам аренды, - _1 и специальные, посвященные отдельным видам этого
договора: прокату - _2, аренде транспортных средств - _3, аренде зданий и сооружений - _4,
аренде предприятий - _5, финансовой аренде (лизингу) - _6. Дифференциация осуществляется
главным образом по предмету (объекту) аренды, но учитываются и другие моменты, например
сфера применения и специализация арендодателей - по договору проката, особый характер
отношений - при лизинге и пр. Общие правила _1 применяются к отдельным видам договора
аренды в случаях, когда иное не предусмотрено специальными нормами.
Развернутая регламентация арендных отношений не сковывает, однако, инициативу сторон в
определении условий договора, поскольку большая часть норм, содержащихся в гл.34 Кодекса,
носит диспозитивный характер.
_1. Общие положения об аренде
Статья 606. Договор аренды
Статья 607. Объекты аренды
Статья 608. Арендодатель
Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
Статья 610. Срок договора аренды
Статья 611. Предоставление имущества арендатору
Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду
имущества
Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество
Статья 614. Арендная плата
Статья 615. Пользование арендованным имуществом
Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении
договора аренды
Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора
аренды на новый срок
Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
Статья 623. Улучшение арендованного имущества
Статья 624. Выкуп арендованного имущества
Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов
имущества
Комментарий к статье 606 ГК РФ
1. В ст.606 дается традиционное определение договора аренды, основным признаком которого
является передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества во
временное владение и пользование (или только пользование) за плату. В коммент. норме
следует обратить внимание на то, что понятия аренды и имущественного найма употребляются
как тождественные, поскольку при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление
то одного, то другого термина связано в основном со сложившейся практикой их наименования
в определенных сферах.
По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с
развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического
партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору
только в пользование, например при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение
определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею.
2. В ч.2 ст.606 воспроизводится норма ч.2 ст.85 Основ ГЗ (совпадающая в основном с ч.2 ст.9
Основ законодательства об аренде), согласно которой плоды, продукция и доходы, полученные
арендатором в результате использования имущества, являются его собственностью. Однако
указанное право признается за арендатором лишь при условии, что имущество использовалось в
соответствии с договором, а не иным образом.
Комментарий к статье 607 ГК РФ
1. В п.1 ст.607 определены виды имущества, которые могут сдаваться в аренду. Здесь названы
объекты недвижимости и движимое имущество. Приведенный перечень не является
исчерпывающим.
В ГК впервые нормативно закреплен квалифицирующий признак объектов аренды: это вещи,
которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е.
непотребляемые.
2. Как и ст.3 Основ законодательства об аренде, коммент. статья предусматривает возможность
ввода ограничений либо запретов на сдачу в аренду отдельных видов имущества, но в отличие
от Основ п.1 ст.607 указывает, что они могут вводиться лишь законом. Это относится, прежде
всего, к тем видам имущества, которые изъяты из оборота или оборотоспособность которых
ограничена (ст.129 ГК). К последним, например, до сих пор относились атомные
электростанции, другие стратегические объекты, вооружение, железные дороги общего
пользования и иные объекты общегосударственного или специального назначения.
3. П.2 коммент. статьи предусматривает, что законом могут быть установлены особенности
сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, содержатся в гл.17 ГК
(ст.260, 264, 270), которая вступает в силу со дня введения в действие нового Земельного
кодекса. До этого времени сохраняет силу Земельный кодекс (в части, не противоречащей более
позднему законодательству).
Передача в пользование (в т.ч. на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов
регулируется Законом о недрах, Водным кодексом, Лесным кодексом.
Предоставление в пользование названных объектов имеет ряд особенностей:
а) участки недр и водные объекты предоставляются в пользование по лицензиям, которые
выдаются уполномоченными государственными органами и служат основанием для заключения
договоров (ст.11 Закона о недрах, ст.46-53 Водного кодекса). Участки лесного фонда - на основе
решений органов государственной власти субъектов РФ, принимаемых по представлению
территориальных органов управления лесным хозяйством или по результатам лесных
конкурсов;
б) по-разному регулируются отношения, связанные с пользованием отдельными видами
природных объектов: водные объекты могут использоваться только на основе договора,
заключаемого в соответствии с лицензией (ст.46, 54 Водного кодекса); участки недр - на основе
лицензий как без оформления договора, так и с заключением договора (ч.3 ст.11 Закона о
недрах); предусматривается широкое применение системы аукционов и конкурсов на получение
права такого пользования. Осуществление конкретных видов лесопользования на участках
лесного фонда допускается только на основании лесорубочных билетов, ордеров или лесных
билетов, выдаваемых в соответствии с договором аренды, безвозмездного пользования или
концессии участка либо протоколом о результатах лесного аукциона, а в случаях,
предусмотренных Лесным кодексом, - непосредственно по решению органа государственной
власти субъекта РФ (ст.34-37, 42-43 Лесного кодекса). Краткосрочное пользование лесным
участком - на срок до одного года - возможно без заключения договора;
в) специальное законодательство содержит особые требования к условиям договоров на
пользование природными объектами, в т.ч. предусматривает предельные сроки пользования (см.
п.3 ст.610 и коммент. к нему). Условия договора должны соответствовать лицензии, на основе
которой он заключается, иначе договор будет признан недействительным.
4. П.3 ст.607 подчеркивает необходимость четкого определения объекта аренды. Для этого в
договоре нужно указывать: наименование имущества, характеристику его качества, для
недвижимости - место нахождения и другие признаки, позволяющие точно установить
соответствующий объект и его состояние. Особые требования установлены в отношении
природных объектов. Так, в договоре аренды участка лесного фонда следует указывать границы
участка, а также виды и объемы лесопользований (ст.33 Лесного кодекса); в договоре
пользования водным объектом - пространственные границы (координаты) предоставляемого в
пользование объекта или его части, а при необходимости - места забора (сброса) воды (ст.48, 57
Водного кодекса).
Данные, содержащие необходимые сведения об объекте аренды, отнесены к существенным
условиям любого договора найма имущества, при отсутствии которых он считается
незаключенным.
ГК значительно сокращает по сравнению с Основами законодательства об аренде (п.2 ст.7
Основ) перечень условий, признаваемых существенными в силу закона (п.1 ст.432 ГК). Для
отдельных видов аренды предусмотрены дополнительные условия, признаваемые
существенными. Например, для договора аренды здания или сооружения обязательным
является согласованное в письменной форме условие о размере арендной платы (ст.654 ГК).
Значительное число обязательных условий, в т.ч. касающихся сроков аренды, размера арендной
платы, порядка пользования имуществом, предусмотрено законодательством об аренде
природных объектов (помимо определения объекта аренды).
Вопрос о включении в договор аренды условий, не отнесенных законом к обязательным,
решается по усмотрению сторон.
Комментарий к статье 608 ГК РФ
1. Сдача имущества в аренду является актом распоряжения им. Таким правомочием располагает
прежде всего собственник (ст.209 ГК): он и назван в качестве основного арендодателя. Это
положение распространяется на субъектов разных форм собственности, а потому арендодателем
может быть любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул собственника.
2. В коммент. статье говорится также, что арендодателями могут быть лица, управомоченные
законом или собственником сдавать имущество в аренду. В основном данная норма относится к
сдаче в аренду объектов государственной и муниципальной собственности (хотя может
применяться и в других случаях).
В качестве арендодателей объектов государственной или муниципальной собственности могут
выступать, действуя в рамках предоставленных им прав, предприятия и учреждения, за
которыми имущество закрепляется на праве хозяйственного ведения или оперативного
управления (п.4 ст.214 , п.3 ст.215 , ст.295 и 296 ГК), либо специально уполномоченные органы.
3. В соответствии с п.2 ст.295 ГК указанные предприятия могут быть арендодателями:
по объектам недвижимости - только с согласия собственника (п.2 ст.295 ГК);
по объектам, относящимся к движимому имуществу, - самостоятельно, за исключением случаев,
установленных законом или иными правовыми актами (в отличие от п.1 ст.607 ГК,
предусматривающего возможность введения ограничений на объекты аренды только законом).
Уполномоченными государственными органами являются Мингосимущество РФ и комитеты по
управлению государственным имуществом - соответственно по объектам федеральной
собственности и собственности субъектов РФ (п.15 постановления Верховного Совета РСФСР
от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности Российской
Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в
составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов,
городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" с последующими
изменениями - Ведомости РФ, 1992. N 13, ст.697, а также постановление Правительства РФ от
10 февраля 1994 г. N 96 "О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации
по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности" - СА РФ, 1994, N 8,
ст.593).
Исключение из общего правила предусмотрено Федеральным законом от 20 июля 1995 г. "О
федеральном железнодорожном транспорте" (СЗ РФ, 1995, N 35, ст.3505), согласно которому
недвижимое имущество, принадлежащее на праве хозяйственного веления предприятиям
железнодорожного транспорта, может сдаваться в аренду с согласия федерального органа
исполнительной власти в области железнодорожного транспорта (абз.3 п.2 ст.4 указанного
Закона).
Широкие права предоставлены образовательным учреждениям. Они могут сдавать в аренду
закрепленные за ними объекты собственности, включая земельные участки, с согласия совета
данного учреждения, с использованием полученных от аренды средств на развитие
образовательного процесса (п.11 ст.39 Федерального закона "Об образовании" - Ведомости РФ,
1996, N 3, ст.150).
Постановлением Правительства РФ от 27 марта 1997 г. N 342 (СЗ РФ, 1997, N 13, ст.1549)
государственным научным организациям, подведомственным федеральным органам
исполнительной власти, Российской академии наук и отраслевым академиям наук
предоставлено право сдавать закрепленное за ними и временно не используемое имущество,
включая недвижимое, в краткосрочную аренду - до одного года. Этим же постановлением
определен порядок использования получаемых средств: 70% направляется на содержание и
развитие материально-технической базы этих учреждений, а оставшиеся 30% перечисляются в
федеральный бюджет.
Вопросы сдачи в аренду объектов недвижимости, относящихся к собственности муниципальных
органов, решаются этими органами (ст.6 Федерального закона от 28 августа 1995 г. "Об общих
принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" - СЗ РФ, 1995, N
35, ст.3506).
С введением в действие части первой ГК утратили силу положения ст.3 Указа Президента РФ от
14 октября 1992 г. N 1230, согласно которым арендодателями недвижимого имущества
государственных и муниципальных предприятий могли быть исключительно комитеты по
управлению государственным имуществом. Теперь они вправе сдавать в аренду лишь те
объекты государственной собственности, которые не находятся в хозяйственном ведении
предприятий.
4. Арендодателями земельных участков могут выступать:
а) собственники земельных участков (ст.260 ГК);
б) лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование, - только с
согласия собственника (ст.270 ГК);
в) уполномоченные государством органы - при сдаче в аренду земельных участков,
находящихся в государственной собственности и не переданных в постоянное пользование.
Договоры на предоставление в аренду водных объектов заключаются между органами
исполнительной власти субъектов РФ и водопользователями. Если объект расположен на
территории нескольких субъектов РФ, то договор заключается со всеми органами
исполнительной власти соответствующих субъектов либо с их согласия с одним из этих органов
(ст.54 Водного кодекса).
Арендодателями участков недр выступают уполномоченные на то государственные органы
(ст.11 Закона о недрах); участков лесного фонда - лесхозы федерального органа управления
лесным хозяйством (ст.31 Лесного кодекса).
Комментарий к статье 609 ГК РФ
1. П.1 ст.609 предоставляет возможность гражданам (физическим лицам) заключать договоры
аренды между собой как в письменной, так и в устной форме, но последняя допустима лишь при
сроке аренды не более года. Есть, однако, договоры, для которых письменная форма является
обязательной независимо от срока их действия, в частности договор проката (п.2 ст.626 ГК),
договоры аренды транспортных средств (ст.633 и 643 ГК), аренды зданий и сооружений (ст.651
ГК), предприятий (ст.658 ГК).
Договоры аренды, в которых хотя бы одна из сторон - юридическое лицо, во всех случаях
должны заключаться в письменной форме.
2. Договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации
учреждениями юстиции в Едином государственным реестре, за исключением случаев, когда
иное предусмотрено законом (ст.131 и 164 ГК). Порядок осуществления ее определен Законом о
регистрации прав на недвижимость. Исключение из этого правила установлено для договоров
аренды транспортных средств - воздушных и морских судов, а также судов внутреннего
плавания, которые абз.2 п.1 ст.130 ГК отнесены к недвижимым вещам, но для которых
регистрация при сдаче в аренду не требуется (ст.633 и 643 ГК, п.1 ст.4 названного Закона).
3. Договоры, предусматривающие возможность последующего выкупа имущества арендатором,
должны заключаться в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества.
Например, для договоров продажи недвижимости предусмотрена письменная форма, причем в
виде одного документа, подписываемого обеими сторонами, с обязательной последующей
государственной регистрацией (ст.550 , 551 ГК). Дополнительные требования предъявляются к
форме договоров продажи предприятий (ст.559 ГК).
Комментарий к статье 610 ГК РФ
1. Договор аренды предусматривает передачу имущества во временное пользование, поэтому
сроки аренды по общему правилу определяются по соглашению сторон. Вместе с тем ГК, в
отличие от Основ законодательства об аренде, не относит срок аренды к существенным
условиям договора в силу закона. П.2 ст.610 ГК допускает заключение договора без указания
срока его действия. В этом случае он считается заключенным на неопределенный срок. Вместе с
тем есть случаи, когда определение срока аренды в договоре является обязательным в силу
специального закона, например при аренде участка лесного фонда (см. ст.33 Лесного кодекса),
водного объекта (ст.48, 57 Водного кодекса) и некоторых др.
2. При заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе отказаться от
договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого
имущества - за три месяца. Однако для некоторых договоров закон предусматривает иной срок,
например для проката (см. коммент. к ст.627).
3. П.3 ст.610 ГК содержит правило, допускающее установление в законе максимальных
(предельных) сроков для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества. В
соответствии с этой нормой договоры проката, например, могут заключаться не более чем на
один год (п.1 ст.627 ГК).
Предельные сроки аренды (пользования) установлены для природных объектов. В соответствии
со ст.42 Водного кодекса водные объекты могут предоставляться в краткосрочное пользование
до 3 лет и долгосрочное - до 25 лет.
Ст.10 Закона о недрах дифференцирует предельные сроки в зависимости от целей пользования:
до 5 лет - для геологического изучения; до 20 лет - для добычи полезных ископаемых и в целях,
не связанных с добычей; до 25 лет - при совмещении разных видов пользования. Предельный
срок аренды участков лесного фонда - 49 лет (ст.31 Лесного кодекса).
Ранее действовавшее общее правило (ст.277 ГК 1964) о предельных сроках аренды для
договоров между государственными, кооперативными и общественными организациями
утратило силу с введением в действие Основ законодательства об аренде (с 1 января 1990 г.).
Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, дата его окончания не
обозначена, то он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента
ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора. При заключении такого договора на
срок, превышающий предельный, он считается заключенным на установленный законом срок.
Комментарий к статье 611 ГК РФ
1. Коммент. статья определяет обязательные требования к предмету аренды и порядку его
передачи. Имущество должно быть предоставлено арендатору в состоянии, соответствующем
условиям договора. Имеются в виду Технические характеристики (качество) и целевое
предназначение имущества.
2. Закон предусматривает, что имущество сдается в аренду вместе со всеми его
принадлежностями, если иное не предусмотрено договором. Например, скрипка или виолончель
предоставляются в аренду со смычком. Вместе с имуществом арендатору должна передаваться
и соответствующая документация: технический паспорт, сертификат качества и пр. Особое
значение это имеет при сдаче в аренду (прокат) предметов техники, которые в необходимых
случаях должны сопровождаться правилами эксплуатации и другими документами.
Если принадлежности и необходимые документы не переданы одновременно с имуществом, а
без них нельзя пользоваться им так, как следует из условий договора, арендатор вправе
потребовать либо их предоставления, либо расторжения договора. И в том, и в другом случае он
может требовать от арендодателя возмещения убытков, причиненных ненадлежащим
исполнением обязательства.
3. Арендатор, которому имущество не предоставлено в согласованный срок (а при отсутствии в
договоре указаний на этот счет - в разумный срок, т.е. реально выполнимый), вправе
истребовать его у арендодателя в судебном порядке (ст.398 ГК).
П.3 ст.611 и ст.398 ГК предусматривают способы практического осуществления принципа
реального исполнения обязательств. Помимо принудительного изъятия у арендодателя не
переданного в срок имущества, арендатор вправе взыскать с него убытки, вызванные задержкой
исполнения обязательства. Арендатору предоставляется и альтернативное право - потребовать
расторжения договора и возмещения убытков. К убыткам могут быть отнесены дополнительные
затраты, которые вынужден нести арендатор в связи с наймом аналогичного имущества у
другого лица (реальный ущерб), а также потери (упущенная выгода) из-за простоя в связи с
неполучением предмета аренды в согласованный срок и др.
Комментарий к статье 612 ГК РФ
1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие или
затрудняющие пользование им в соответствии с условиями договора. Ответственность
наступает и тогда, когда арендодатель не знал об этих недостатках во время заключения
договора, т.е. если они являются скрытыми. Арендатору предоставляется право выбора мер,
которые он считает необходимым применить. Он может потребовать: а) безвозмездного
устранения недостатков, б) соразмерного уменьшения арендной платы; в) возмещения расходов
на устранение недостатков, если сделает это своими силами (указанные расходы могут быть
возмещены путем непосредственного удержания соответствующей суммы из арендной платы,
но с предварительным уведомлением арендодателя); г) досрочного расторжения договора.
П.1 ст.612 предоставляет альтернативный выбор не только арендатору, но и арендодателю.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить
недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления заменить это имущество
другим аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить
недостатки. Такой способ более приемлем для арендодателя, если он как специалист может
удовлетворить требования арендатора более экономичным способом (при условии
незамедлительного осуществления указанных мер).
В заключительной части п.1 ст.612 содержатся положения, направленные на полную
компенсацию арендатору всех потерь, вызванных наймом имущества с недостатками. Если
удовлетворение требований арендатора, а в соответствующих случаях - удержание им расходов
из арендной платы не покроет причиненных убытков, он вправе взыскать с арендодателя их
непокрытую часть.
2. В п.2 ст.612 содержатся исключения из указанных в п.1 правил. Арендатор не несет
ответственности за недостатки, которые были оговорены при заключении договора либо заранее
были известны арендатору, а также за те, которые должны были быть обнаружены арендатором
во время осмотра или проверки исправности имущества при его получении. Речь идет о явных
(не скрытых) недостатках, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки
(осмотра) получаемых в аренду вещей. Данная норма направлена на то, чтобы побудить
арендаторов проводить надлежащую приемку имущества и обезопасить арендодателей от
притязаний недобросовестных лиц. Например, арендатор, берущий напрокат автомобиль, не
вправе предъявлять к арендодателю претензии по поводу таких недостатков, как разбитые
стекла или фары, очевидно неисправный радиоприемник и т.п. Более того, за эти недостатки,
если они не были отмечены при получении и проверке объекта найма, арендодатель (при
возврате имущества) может предъявить соответствующие претензии арендатору.
Комментарий к статье 613 ГК РФ
Ст.613 гарантирует права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, которыми они
обладают в силу договора или закона, в т.ч. сервитут, право залога и др. (ст.274, 277, 334 ГК).
Сдача имущества в аренду не прекращает и не изменяет этих прав. Отсюда следует, например,
что залогодержатель может воспользоваться своим правом - обратить взыскание на заложенное
имущество независимо от того, что после заключения договора залога собственник сдал его в
аренду.
Арендодатель при заключении договора обязан предупредить арендатора о всех правах третьих
лиц на сдаваемое имущество. Если это указание закона не будет выполнено, арендатор получает
право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения
убытков. Данное основание расторжения договора является дополнительным к тому перечню,
который содержится в ст.620 ГК.
Комментарий к статье 614 ГК РФ
1. Договор аренды возмездный, и поэтому основная обязанность арендатора - своевременно
вносить плату за пользование имуществом. Согласно п.1 ст.614 порядок, условия и сроки
внесения арендной платы определяются в договоре. Однако, в отличие от п.2 ст.7 Основ
законодательства об аренде, ГК. не относит условие об арендной плате к числу существенных в
силу закона, при отсутствии которых договор считается незаключенным. Изъятие установлено
лишь для договоров аренды зданий и сооружений (а соответственно, и предприятий), аренды
природных объектов, для которых согласование арендной платы является обязательным, при
невыполнении его договор признается незаключенным. В иных случаях считается, что
действуют порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде
аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах. (См. п.3 ст.424 ГК.)
2. Содержащийся в п.2 ст.614 перечень не является исчерпывающим, и стороны могут
предусмотреть в договоре иные формы оплаты аренды либо сочетание нескольких форм.
Арендная плата может устанавливаться за все имущество в целом либо по каждой из его
составных частей. Последний способ нередко применяется при сдаче какого-либо помещения с
оборудованием, набор которого может изменяться, либо при аренде автомобиля с гаражом и т.п.
Наиболее распространенной формой оплаты является денежная. В соответствии с подп.1 п.2
ст.614 она применяется в виде установленных в твердой сумме платежей, вносимых
периодически или единовременно.
В качестве альтернативного способа оплаты предусматривается передача арендодателю
установленной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования
нанятого имущества. Определенная доля доходов также является денежной формой оплаты, но
установленной не в твердой сумме, а в процентном отношении от полученных арендатором
доходов. Оплата путем передачи арендодателю части выпускаемой продукции применяется
чаще всего при сдаче в аренду производственных комплексов, оборудования (нередко в
сочетании с другими формами оплаты).
Возможны и такие способы оплаты, как предоставление арендодателю определенных услуг;
передача ему арендатором в собственность или в пользование обусловленной договором вещи
(например, за пользование нанятым помещением арендатор расплачивается путем передачи
арендодателю в собственность автомобиля); возложение на арендатора определенных затрат,
например связанных с капитальным ремонтом арендованного здания или иного объекта.
3. П.3 ст.614 предусматривает возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению
сторон в сроки, установленные договором, но вводит ограничение - не чаще одного раза в год (в
отличие от Основ законодательства об аренде, которые в п.8 устанавливали соответственно пять
лет). В специальном законе могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра
размера платежей для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества.
4. П.4 ст.614 закрепляет право арендатора требовать уменьшения арендной платы, если по
обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия
пользования имуществом либо его качество. Аналогичная возможность предусмотрена ст.612
ГК, определяющей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
(см. коммент. к ст.612). Уменьшение платежей в указанных случаях должно быть соразмерным
уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных
договором.
5. П.5 ст.614 наделяет арендодателя определенными возможностями воздействия на арендатора,
нарушающего свою основную обязанность по договору. В случае существенного нарушения
сроков внесения арендной платы, т.е. при неоднократной либо длительной задержке, он вправе
потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за два срока
подряд. При ежемесячных расчетах досрочная оплата может быть потребована не более чем за
два месяца вперед, при квартальных - соответственно за два квартала. Указанная норма является
диспозитивной и применяется, если иные условия не согласованы сторонами в договоре.
В случае неэффективности попыток получения арендной платы с использованием мер,
предусмотренных п.5 ст.614, арендодатель может использовать крайнюю меру - досрочно
расторгнуть договор (см. коммент. к п.3 ст.619).
Комментарий к статье 615 ГК РФ
1. П.1 коммент. статьи воспроизводит норму ранее действовавшего гражданского
законодательства (ст.283 ГК 1964 и п.3 ст.85 Основ ГЗ), предусматривающую обязанность
нанимателя пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора
аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением
имущества. Нельзя, например, использовать легковой автомобиль для грузовых перевозок,
помещение, арендованное для офиса, - в качестве жилого и т.п. Подобные нарушения являются
основанием для досрочного расторжения договора (п.1 ст.619 ГК).
2. П.2 ст.615 устанавливает правило, в соответствии с которым арендатор может осуществлять
перечисленные в этой норме распорядительные действия в отношении нанятого имущества
только с согласия арендодателя.
В перечень включены: сдача нанятого имущества в субаренду (поднаем); передача арендатором
своих прав и обязанностей по договору третьему лицу (перенаем); предоставление
арендованного имущества в безвозмездное пользование, т.е. совершение сделок в пользу
третьего лица.
Наряду с этим коммент. норма предусматривает возможность осуществления арендатором иных
действий, которые, отвечая его интересам, в то же время влекут обременение взятого им в
аренду имущества дополнительными обязательствами: передачу арендных прав в залог,
внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или
паевого взноса в производственный кооператив. Все эти действия допустимы также только с
согласия арендодателя, поскольку существенно затрагивают его интересы. При этом
ответственным перед арендодателем остается арендатор, за исключением случаев, связанных с
передачей имущества в перенаем, когда все права и обязанности переходят к новому
арендатору.
Договор субаренды, будучи производным, не может быть заключен на более длительный срок,
чем договор аренды. К отношениям субаренды применяются правила о договорах аренды, если
иное не предусмотрено специальными законами или иными правовыми актами. При этом
арендатор по основному договору становится арендодателем - относительно субарендатора.
Запрещена передача в субаренду участков лесного фонда (ст.31 Лесного кодекса), а также
имущества, сдаваемого в прокат.
3. П.3 предусматривает последствия нарушения арендатором требований пп.1 и 2 ст.615. При
использовании имущества не в соответствии с условиями договора или его назначением
арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Эти
последствия предусмотрены и в общей норме ст.619 ГК, содержащей перечень оснований, по
которым арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор.
Комментарий к статье 616 ГК РФ
1. П.1 коммент. статьи обязывает арендодателя проводить капитальный ремонт арендованного
имущества. Эта норма связана со ст.210 ГК, возлагающей обязанность по содержанию
имущества на собственника. На восстановление имущества, относящегося к основным фондам,
производятся амортизационные отчисления. Вместе с тем они, как правило, входят составной
частью в сумму арендной платы (наряду с частью прибыли, получаемой арендатором от
использования нанятого имущества, - т.н. арендным процентом).
Капитальный ремонт должен проводиться в срок, установленный договором, а если он не
определен, в разумный срок. Это означает, что арендодатель обязан поддерживать сданное им
имущество в состоянии, пригодном для использования его по назначению. Если капитальный
ремонт вызван неотложной необходимостью, арендодатель должен провести его без
промедления.
П.1 ст.616 предусматривает последствия невыполнения этой обязанности.
Норма, возлагающая на арендодателя проведение капитального ремонта, не императивна. Она
допускает возможность иного решения этого вопроса в договоре. Кроме того, исключения из
общего правила предусматриваются в специальных нормах закона и иных правовых актов. Так,
ст.644 ГК возлагает проведение капитального ремонта транспортного средства, нанятого без
экипажа, на арендатора. Арендатор обязан осуществлять как текущий, так и капитальный
ремонт взятого в аренду предприятия (ст.661 ГК).
2. П.2 ст.616 возлагает на арендатора обязанность поддерживать нанятое имущество в
исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт (т.е. такой, который
предупреждает преждевременный износ и выход из строя объекта аренды) и нести расходы по
содержанию имущества (например, по уборке арендуемого помещения, оплате коммунальных
услуг и т.п.). Норма диспозитивна. В правилах, регулирующих отдельные виды аренды,
встречаются исключения из нее. Например, по договору аренды транспортного средства с
экипажем обязанность поддерживать этот объект в надлежащем состоянии и проводить все
виды его ремонта, включая текущий, возлагается на арендодателя (ст.634 ГК).
Комментарий к статье 617 ГК РФ
1. В п.1 ст.617 содержится норма, защищающая права добросовестного арендатора. Переход
права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного
наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием
для изменения или расторжения договора аренды. Во всех указанных случаях первоначальный
арендодатель по договору должен быть заменен новым - приобретателем вещного права на
данное имущество.
2. П.2 ст.617 содержит новеллу, гарантирующую права граждан - наследников. В случае смерти
гражданина-арендатора недвижимого имущества его права и обязанности по договору аренды
переходят согласно указанной норме к наследнику, если законом или договором не
предусмотрено иное. Но они не могут перейти к лицу, которое в установленном порядке лишено
права на получение наследства, например, в связи с совершением противозаконных действий в
отношении наследодателя (ст.531 ГК 1964). При нескольких наследниках вопрос о переходе
прав арендатора решается по соглашению между ними, а при недостижении его - через суд.
Арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его
действия, кроме случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами
арендатора (например, если арендатор, нанимавший какой-либо объект недвижимости, являлся
специалистом-реставратором и в качестве арендной платы обязался выполнить определенную
работу, которую не способен выполнить его наследник).
Комментарий к статье 618 ГК РФ
1. П.1 ст.618, исходя из зависимости договора субаренды от основного договора устанавливает,
что досрочное прекращение аренды влечет за собой и прекращение субаренды. Вместе с тем,
учитывая, что отношения субаренды могут устанавливаться лишь с согласия арендодателя, ГК
вводит новое правило, защищающее интересы добросовестного субарендатора. Последнему
предоставляется право при досрочном прекращении договора аренды заключить
самостоятельный договор на то имущество, которое находилось в его пользовании, в пределах
оставшегося срока субаренды.
2. В п.2 ст.618 содержится еще одно положение, подчеркивающее зависимость договора
субаренды от арендного. Если договор аренды признается в соответствии с законом ничтожным
(см. _2 гл.9 ГК), то ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор
субаренды.
Комментарий к статье 619 ГК РФ
Согласно общему правилу ст.310 ГК односторонний отказ от исполнения обязательства и
одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев,