Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части первой, второй (постатейный)
Подождите немного. Документ загружается.
4. Уклонение сторон от подписания передаточного акта (иного документа о передаче), а также
продавца - от вручения, а покупателя - от принятия недвижимости признается отказом от
исполнения договора. Подобный отказ влечет для сторон разные последствия.
В соответствии с п.2 ст.463 покупатель вправе потребовать от продавца передачи ему
недвижимости (индивидуально-определенной вещи) (ст.398 ГК.). В том случае, когда от
исполнения своей обязанности принять имущество отказывается покупатель, продавец в
соответствии со ст.484 ГК вправе потребовать от него принять имущество либо сам отказаться
от исполнения договора.
5. Если покупатель в нарушение условий договора отказывается оплатить недвижимое
имущество, хотя принял его от продавца и зарегистрировал переход права собственности,
продавец вправе в соответствии с п.3 ст.486 ГК потребовать оплаты недвижимости, уплаты
процентов и убытков в соответствии со ст.395 ГК.
Другой возможностью продавца следует считать иск о расторжении договора в связи с
неоплатой покупателем имущества по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК. Однако в силу
ст.453 ГК стороны не вправе требовать возврата того, что было исполнено по обязательству до
момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Иными словами, продавец в этом случае не может потребовать от покупателя возврата
недвижимости в натуре, если это не предусмотрено в законе или договоре. Однако он вправе
настаивать на возмещении убытков, причиненных расторжением договора (п.5 ст.453 ГК), а
также неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (ст.393 ГК).
6. Письменное оформление передачи недвижимости призвано подтвердить ее факт, но не
освобождает продавца от ответственности за передачу имущества, не соответствующего
условиям договора. Если он это делает, а покупатель недвижимости тем не менее имущество
принимает и даже отмечает в акте приема-передачи факт несоответствия недвижимости
условиям договора, это не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее
исполнение договора. Покупатель согласно ст.393 ГК вправе будет потребовать от продавца
возмещения ему убытков.
7. О последствиях передачи недвижимости ненадлежащего качества см. ст.557 и коммент. к ней.
Комментарий к статье 557 ГК РФ
1. Коммент. статья устанавливает последствия ненадлежащего исполнения договора в случае
передачи продавцом недвижимости, не соответствующей по качеству условиям договора. Права
покупателя в его защиту в статье прямо не определены, а имеется отсылка к ст.475 ГК о
последствиях продажи товаров ненадлежащего качества.
2. В соответствии со ст.475 ГК необходимо различать существенные нарушения требований к
качеству, предусмотренному условиями договора, и иные недостатки недвижимости по
качеству. В зависимости от вида нарушений покупателю предоставлены различные права.
В частности, к существенным нарушениям требований к качеству продаваемых жилых и
нежилых помещений следует отнести затемненность, отсутствие достаточного обогрева
помещения, излишнюю влажность и др. Однако если какие-либо из этих недостатков были
указаны в договоре, то последствия, предусмотренные ст.475 ГК, неприменимы. В любом
случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, т.к. последнее является
индивидуально-определенным.
3. Особый характер недвижимости как предмета договора продажи предопределяет разумный
срок для выявления ее недостатков по качеству, который носит длительный характер: как
правило, не менее двух лет. Законом или договором могут быть предусмотрены и более
длительные сроки (ст.477 ГК).
Комментарий к статье 558 ГК РФ
1. Существенными условиями договора купли-продажи жилых помещений, как и других
договоров продажи недвижимости, являются условия о его предмете и цене (см. ст.554 и 555 и
коммент. к ним).
Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевой характер. Помещение
должно быть жилым, т.е. предназначенным для проживания в нем гражданина, и
зарегистрированным в этом качестве в Едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним (ст.2, 12 Закона о регистрации прав на недвижимость, раздел III
Правил веления Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с
ним).
Впредь до создания в субъектах РФ специализированных учреждений юстиции по
государственной регистрации прав на недвижимое имущество регистрация помещений в
качестве жилых должна производиться органами технической инвентаризации или жилищными
органами муниципальных образований. На них же, начиная с 31 января 1998 г. - момента
вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимость, возлагается обязанность по
применению Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним (п.4 постановления Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219).
При этом уполномоченным федеральным органом по обеспечению соблюдения правил ведения
Единого государственного реестра в отношении жилых помещений назначен Государственный
комитет РФ по жилищной и строительной политике (п.1 постановления Правительства РФ от 1
ноября 1997 г. N 1378).
Согласно ст.9 Закона о жилищной политике граждане, имеющие в собственности жилые
строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках, которые отвечают
требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям, вправе переоформить их в
качестве жилых домов в установленном законодательством порядке.
2. Коммент. статья к числу жилых относит следующие помещения: жилой дом; его часть,
квартиру в многоквартирном доме; ее часть. Как правило, речь должна идти об изолированных
помещениях. Исключение составляет продажа доли в жилом помещении (жилом доме или
квартире), принадлежащем гражданам или юридическим лицам на праве общей долевой
собственности. Согласно ст.246 и 250 ГК, п.10 постановления Пленума ВС РФ от 24 августа
1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О
приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (Бюллетень ВС РФ, 1993, N 11, с.10)
участник обшей долевой собственности на жилое помещение, в т.ч. на квартиру, вправе продать
свою долю постороннему лицу, если остальные сособственники откажутся от своего права
преимущественной покупки либо не осуществят его в течение предусмотренного ст.250 ГК
срока. Естественно, что такая доля может не совпадать с размерами имеющихся изолированных
помещений.
Жилое помещение должно принадлежать гражданину или юридическому лицу на праве
собственности. При этом юридическое лицо, включая собственника многоквартирного дома,
обязано использовать его исключительно для проживания граждан (ст.289 ГК).
3. Статья охватывает случаи так называемой "вторичной" купли-продажи, поскольку передача
государственных или муниципальных жилых помещений в собственность граждан в порядке
приватизации осуществляется согласно Закону РСФСР от 4 июля 1991 г. "О приватизации
жилищного фонда в Российской Федерации" (Ведомости РСФСР, 1991, N 28, ст.959); переход
права собственности на кооперативные квартиры - ранее в порядке, предусмотренном п.2 ст.7
Закона СССР от 6 марта 1990 г. "О собственности в СССР" (Ведомости СССР, 1990, N 11,
ст.164), п.2 ст.13 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР" (Ведомости
РСФСР, 1990, N 30, ст.416), постановлением Верховного Совета РСФСР от 24 октября 1991 г.
"О порядке применения части второй статьи 7 Закона СССР "О собственности в СССР на
территории РСФСР" (Ведомости РСФСР, 1991, N 44, ст.1434), а в настоящее время согласно п.4
ст.218 ГК.
4. В порядке, предусмотренном коммент. статьей, могут быть проданы также квартиры,
покупатели которых являются собственниками соответствующих жилищных сертификатов.
Согласно Указу Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1182 "О выпуске в обращение жилищных
сертификатов" (СЗ РФ, 1994, N 7, ст.694) и Инструкции о порядке выпуска, обращения и
погашения жилищных сертификатов на территории Российской Федерации, утв.
постановлением Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку при
Правительстве РФ от 12 мая 1995 г. N 2 (РГ от 9 сентября 1995 г.), жилищный сертификат
является разновидностью ценной бумаги, а именно облигацией с индексируемой номинальной
стоимостью. Эмитентом такой облигации вправе выступать юридическое лицо,
зарегистрированное в РФ, обладающее правом быть заказчиком строящегося жилья
(получившее в установленном порядке земельный участок, проектную документацию и т.п.),
либо организация, которая приобрела эти права (п.4 Указа Президента РФ от 10 июня 1994 г. N
1182).
С момента приобретения гражданином или юридическим лицом жилищного сертификата между
ним и эмитентом возникает обязательство. После приобретения сертификатов на сумму,
составляющую не менее 30% стоимости общей площади квартиры, собственник сертификата
получает право купить конкретную квартиру. При этом между ним и эмитентом заключается
договор купли-продажи квартиры в рассрочку, который должен соответствовать требованиям
коммент. статьи и определять порядок выплаты собственником остальных 70% ее стоимости.
Положения пп.5 и 24 Инструкции от 12 мая 1995 г. N 2 противоречат п.8 Указа Президента РФ
от 10 июня 1994 г. N 1182, поскольку устанавливают иное правило: собственник сертификатов
приобретает право на покупку квартиры только после приобретения сертификатов на сумму,
равную 100% ее стоимости. Возможные споры могут быть разрешены на основании проспектов
эмиссии организаций, выпустивших жилищные сертификаты, т.к. именно проспекты являются
теми условиями, на которых приобретался конкретный жилищный сертификат.
5. Приобретение квартиры в собственность граждан и юридических лиц по перечисленным
основаниям следует отличать от предоставления жилья только гражданам, получившим
государственные жилищные сертификаты. Последние выдаются: а) лицам, лишившимся жилья
в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий (постановление Правительства РФ
от 9 октября 1995 г. N 982 "Об утверждении Порядка выпуска и погашения государственных
жилищных сертификатов, выдаваемых гражданам Российской Федерации, лишившимся жилья в
результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий" - СЗ РФ, 1995, N 42, ст.3983;
Порядок и условия выдачи государственных жилищных сертификатов от 10 июля 1995 г. - БНА
РФ, 1995, N 10, с.59, постановление Правительства РФ от 24 апреля 1996 г. N 505 "Об
обеспечении жилищными сертификатами граждан Российской Федерации, ставших
инвалидами, и семей граждан, умерших (погибших) вследствие Чернобыльской катастрофы,
нуждающихся в улучшении жилищных условий" - СЗ РФ, 1996, N 18, ст.2155); б) гражданам,
выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей (постановление
Правительства РФ от 10 июля 1995 г. N 700 - СЗ РФ, 1995, N 30, ст.2936; постановление
Правительства РФ от 25 декабря 1996 г. N 1546 - СЗ РФ, 1997. N 1, ст.178; постановление
Правительства РФ от 4 февраля 1997 г. N 135 - СЗ РФ, 1997, N 6, ст.736); в) военнослужащим
(Указ Президента РФ от 28 января 1998 г. N 102 "О президентской программе "Государственные
жилищные сертификаты" - СЗ РФ, 1998, N 5, ст.567; постановление Правительства РФ от 20
января 1998 г. N 71 "О федеральной целевой программе "Государственные жилищные
сертификаты" - СЗ РФ, 1998, N 5, ст.615).
6. Помимо предмета и цены существенным условием договора продажи жилого помещения
является перечень тех лиц, которые и после продажи сохраняют право пользования этим
помещением. Ими согласно закону могут быть:
а) члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст.292 ГК). Их
круг определяется по правилам ст.53 ЖК, включая даже тех, кто прекратил семейные связи с
прежним собственником;
б) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень
определяется по правилам ст.677 ГК;
в) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах действия договора
поднайма, но не более срока действия договора найма (ст.685 ГК).
В тех случаях, когда продается жилой дом из состава домов государственного или
муниципального жилищного фонда социального использования, в этот перечень должны быть
включены:
а) наниматель и члены его семьи (ст.672 ГК). Их круг также определяется по правилам ст.53
ЖК;
б) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах действия договора
поднайма, но не более срока действия договора найма (ст.672 и 685 ГК).
Важно также иметь в виду, что продажа жилого помещения, в котором проживают
несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органов опеки и
попечительства (п.4 ст.292 ГК), а жилого помещения, находящегося в общей собственности, - с
учетом правил гл.16 ГК и ст.35 Семейного кодекса.
7. Договор купли-продажи жилого помещения, в отличие от прочих договоров продажи
недвижимости, подлежит государственной регистрации. Незарегистрированный договор
продажи жилого помещения считается незаключенным, и напротив, при наличии факта
регистрации он вступает в силу с момента ее осуществления (п.3 ст.433 ГК).
В том случае, когда сделка купли-продажи жилого дома совершена в надлежащей форме, но
одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны
вынести решение о регистрации сделки (п.3 ст.165 ГК, п.1 Обзора практики разрешения споров,
возникающих по договорам купли-продажи недвижимости).
Начиная с 31 января 1998 г., момента вступления в силу Закона о регистрации прав на
недвижимость, не требуется и обязательной нотариальной формы для сделок по продаже жилых
помещений. На практике это означает, что стороны, подписав договор продажи жилого
помещения как единый документ, вправе напрямую обратиться в орган, осуществляющий
регистрацию прав на недвижимость (в учреждение юстиции по регистрации прав на
недвижимость либо до его создания - в БТИ или жилищный орган муниципального
образования), с заявлением о государственной регистрации сделки.
Отказ от проведения регистрации договора по мотивам несоблюдения нотариальной формы
договора может быть обжалован заинтересованной стороной в судебном порядке (ст.558 ГК, п.5
ст.2, ст.20 Закона о регистрации прав на недвижимость).
Сказанное не означает, что стороны не могут придать нотариальную форму договору продажи
жилого помещения добровольно, по взаимному согласию (п.2 ст.163 ГК).
8. Особенности продажи жилых помещений в кондоминиумах установлены ст.23 Закона о
регистрации прав на недвижимость и Федеральным законом от 15 июня 1996 г. "О
товариществах собственников жилья" (СЗ РФ, 1996, N 25, ст.2963). В частности,
государственная регистрация сделки с жилым помещением в кондоминиуме одновременно
является государственной регистрацией права общей долевой собственности на общее
имущество (ст.290 ГК).
_8. Продажа предприятия
Статья 559. Договор продажи предприятия
Статья 560. Форма и государственная регистрация договора продажи
предприятия
Статья 561. Удостоверение состава продаваемого предприятия
Статья 562. Права кредиторов при продаже предприятия
Статья 563. Передача предприятия
Статья 564. Переход права собственности на предприятие
Статья 565. Последствия передачи и принятия предприятия с недостатками
Статья 566. Применение к договору продажи предприятия правил о
последствиях недействительности сделок и об изменении или о
расторжении договора
Институт продажи предприятия как имущественного комплекса является новым по сравнению с
ГК 1964. Однако в целом российскому праву он давно известен, хотя, быть может, в несколько
ином виде, нежели сформулирован в новом ГК. Продажа предприятий широко применялась в
старой предпринимательской практике, скромнее - в годы НЭПа. Возможность подобной сделки
в целом прямо упоминается в ГК 1922 г. (см. ст.22 и приложение к ней). В последние годы, еще
до введения в действие нового ГК, продажа государственных и муниципальных предприятий
(по конкурсу или аукциону) использовалась как один из способов приватизации.
Комментарий к статье 559 ГК РФ
1. Согласно ст.132 ГК под предприятием как самостоятельным объектом гражданских прав
понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской
деятельности и включающий все виды имущества, предназначенные для такой деятельности,
как-то: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция,
права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие
(фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), его продукцию, работы и
услуги и другие исключительные права. В этом определении содержится неточность, отметить
которую необходимо для правильного понимания коммент. статьи: к обозначениям,
индивидуализирующим предприятие, никак нельзя отнести фирменное наименование, т.к. в
современном российском праве оно является средством индивидуализации не предприятия, а
его собственника - коммерческой организации (см. п.4 ст.54 ГК), в отличие от фирмы, которая в
Положении о фирме, утв. постановлением ЦИК и СНК СССР от 22 июня 1927 г. (СЗ СССР,
1927, N 40, ст.395), признавалась названием предприятия как обособленного имущественного
комплекса. Поэтому фирма всегда включалась в состав предприятия и была совершенно
оборотоспособным объектом гражданских прав. Напротив, фирменное наименование
юридического лица по новому ГК. не может включаться в состав предприятия и вообще должно
быть признано неотчуждаемым объектом гражданских прав, хотя право ограниченного его
использования может предоставляться другому лицу в предусмотренных законом случаях (см.,
например, гл.54 ГК и коммент. к ней). В состав же предприятия могут быть включены средства
индивидуализации самого предприятия как имущественного комплекса или отдельных
составляющих его элементов (вывески, товарные знаки, знаки обслуживания и т.д.). Из этого
следует, что переход права на фирменное наименование к покупателю предприятия (п.2
коммент. статьи) не может иметь места.
2. Продавец предприятия не может передать покупателю права, полученные им на основании
разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. Право, приобретенное на
основании государственной лицензии, неразрывно связано с личностью продавца и составляет
элемент его гражданской правоспособности. Поэтому оно не может быть передано покупателю,
даже если проданное предприятие предназначено для осуществления лицензируемой
деятельности. Тем не менее обязательства продавца перед третьими лицами, вытекающие из
такой деятельности, могут быть переведены на покупателя. Однако учитывая, что покупатель,
не имеющий надлежащей лицензии, может оказаться не в состоянии исполнить такое
обязательство, ГК предусматривает солидарную ответственность продавца и покупателя по
этим обязательствам в качестве дополнительной гарантии прав кредиторов.
Комментарий к статье 560 ГК РФ
1. Так как предприятие относится к недвижимому имуществу (ст.132 ГК), к форме договора о
его продаже предъявляются такие же строгие требования, как и к договору продажи
недвижимости. Пп.1 и 2 ст.560 воспроизводят положения ст.550 (см. коммент. к ней), добавляя
к ним правило о том, что необходимыми приложениями к договору являются документы,
удостоверяющие состав и стоимость предприятия: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс,
заключение независимого аудитора, перечень включаемых в состав предприятия долгов
(обязательств). При отсутствии таких документов в государственной регистрации договора
может быть отказано, т.е. договор не будет заключен.
2. В отличие от договора продажи недвижимости для договора продажи предприятия
установлена не только государственная регистрация перехода прав на имущество (см. ст.564 ГК
и коммент. к ней), но и государственная регистрация самого договора, причем договор
считается заключенным лишь с момента такой регистрации (см. п.3 ст.433 ГК).
Комментарий к статье 561 ГК РФ
1. Поскольку предприятие представляет собой сложный объект, состоящий из разнообразных
элементов, состав которых может видоизменяться по соглашению сторон (ст.132, п.2 ст.559,
абз.2 п.2 ст.561 ГК), для заключения договора необходимо точное определение элементов
имущественного комплекса. Без этого предмет договора не может считаться определенным, а
сам договор - заключенным. Данная статья перекликается со ст.554 ГК, согласно которой
договор продажи недвижимости не считается заключенным, если в нем отсутствуют данные,
позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче
покупателю.
Равным образом договор продажи предприятия не может считаться заключенным, если в нем не
определена цена. В данном случае действует общее положение о цене в договоре продажи
недвижимости (п.1 ст.555 ГК). Цена предприятия определяется сторонами свободно на основе
полной инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о его составе и стоимости.
Особый порядок оценки предприятия, предполагающий определение его стоимости с
привлечением независимого аудитора, вводится в интересах покупателя с тем, чтобы при
согласовании цены с продавцом у него имелась достоверная информация о действительной
стоимости предприятия.
2. Документы, указанные в п.2 коммент. статьи, должны быть не только составлены и
рассмотрены, но и согласованы сторонами, что вытекает из п.1 ст.560 ГК. Это, однако, не
означает, что все вещи, права и обязанности, указанные в этих документах, должны быть
переданы покупателю. В договоре стороны вправе исключить отдельные элементы из состава
передаваемого предприятия.
Комментарий к статье 562 ГК РФ
1. При продаже предприятия исключительно важно урегулировать судьбу входящих в его состав
обязательств. В первую очередь это касается пассивных обязательств, т.е. тех, по которым
продавец предприятия является должником. Во многих случаях после продажи предприятия
продавец оказывается не в состоянии исполнить свои обязательства перед деловыми
партнерами, лишившись необходимой для этого производственно-технической базы. Перевод
же долга на покупателя предприятия по общим правилам, установленным ст.391 ГК, на
практике может быть неосуществим хотя бы потому, что количество кредиторов продавца
(например, по поставкам продукции) может измеряться тысячами. Коммент. статья предлагает
механизм решения этой проблемы.
2. Все кредиторы продавца по обязательствам, включаемым в состав предприятия, должны быть
уведомлены о продаже предприятия до его передачи покупателю. Уведомление может быть
сделано как продавцом, так и покупателем, однако с практической точки зрения целесообразно,
чтобы уведомление направлялось кредиторам самим должником, т.е. продавцом предприятия. В
течение трех месяцев со дня получения уведомления кредитор может дать согласие на перевод
долга либо заявить требования, указанные в п.2 коммент. статьи. Если же кредитор не был
надлежащим образом уведомлен о продаже предприятия, он может заявить эти требования в
течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия покупателю.
3. Если кредитор получил надлежащее уведомление о продаже предприятия и в течение трех
месяцев хранит молчание, то означает ли это, что обязательство перешло на покупателя?
Представляется, что ответ должен быть отрицательным хотя бы потому, что согласно п.2 ст.391
ГК и в соответствии с п.1 ст.389 для перевода долгов, включенных в состав предприятия, в
подавляющем большинстве случаев никакая иная форма, кроме письменного согласия, не будет
возможна. Следовательно, формулу п.4 коммент. статьи о долгах, переведенных на покупателя
без согласия кредитора, следует понимать в том смысле, что эти долги были без согласия
кредитора включены в состав проданного предприятия. В какой-то степени здесь можно
говорить о переводе долга, но состоявшемся лишь в отношениях между продавцом и
покупателем предприятия, а не между должником (продавцом предприятия) и его кредитором.
Таким образом, стороной в обязательстве остается продавец предприятия. Однако если
обязательство будет исполнено покупателем предприятия, кредитор в соответствии с п.1 ст.313
ГК будет обязан принять такое исполнение. Более того, обязанность покупателя исполнить
кредиторам продавца обязательства, включенные в состав предприятия, может быть внесена в
договор продажи предприятия. Кредитор же в любое время сохраняет право дать согласие на
перевод долга. До тех пор, пока кредитор не даст такое согласие либо обязательство не будет
надлежащим образом исполнено, продавец и покупатель несут перед кредитором солидарную
ответственность (п.4 коммент. статьи).
Комментарий к статье 563 ГК РФ
1. Статья устанавливает формализованный порядок передачи предприятия покупателю,
необходимый, во-первых, потому что предприятие относится к недвижимому имуществу (об
общем порядке передачи недвижимости по договору купли-продажи см. ст.556 ГК и коммент. к
ней) и, во-вторых, потому что предприятие представляет собой сложный комплекс, установить
факт передачи которого возможно лишь при условии соблюдения такого порядка.
2. Моментом передачи предприятия покупателю считается день подписания обеими сторонами
передаточного акта. Именно с этого момента на покупателя переходят связанные с
предприятием риски. Логично предположить, что именно с момента передачи (а не с момента
перехода права собственности) покупатель вместе с рисками получает также право
использовать входящее в состав предприятия имущество в своей предпринимательской
деятельности и извлекать из него выгоды, что отчасти подтверждается п.3 ст.564 ГК. Иногда
такое использование может быть просто необходимым для поддержания предмета договора в
исправном состояний либо избежания крупных убытков, которые непременно наступят при
остановке сколько-нибудь серьезного производства.
3. Поскольку договор продажи предприятия считается заключенным лишь с момента его
государственной регистрации, передача предприятия покупателю по передаточному акту может
иметь место лишь после того, как договор будет зарегистрирован.
Комментарий к статье 564 ГК РФ
1. Государственная регистрация права собственности на предприятие есть самостоятельный акт,
отличный от регистрации договора продажи предприятия, хотя регистрация договора, наряду с
подписанным обеими сторонами передаточным актом, является правовым основанием для
перехода права собственности на предприятие к покупателю посредством государственной
регистрации. Можно сказать, что превращение покупателя предприятия в его собственника
проходит три стадии: государственную регистрацию договора, затем передачу предприятия и,
наконец, государственную регистрацию права собственности на него.
2. Последствия уклонения одной из сторон от государственной регистрации права
собственности на предприятие, а также исполнения договора до такой регистрации
регулируются положениями о договоре продажи недвижимости (см. пп.2 и 3 ст.551 ГК и
коммент. к ней).
Комментарий к статье 565 ГК РФ
1. Диспозитивная норма п.1 статьи отсылает к общим положениям о купле-продаже,
регулирующим такие вопросы, как обязанность продавца передать товар свободным от прав
третьих лиц, ответственность продавца в случае изъятия товаров у покупателя, обязанности
покупателя и продавца в случае предъявления иска об изъятии товара, последствия нарушения
условий о количестве, качестве, комплекте товаров. В силу специфики предмета договора
продажи предприятия большинство из названных норм, за исключением, пожалуй, относящихся
к качеству товара, трудно применить к этому договору. Вероятно, практическое значение для
установления последствий передачи и принятия предприятия с недостатками будут иметь в
первую очередь специальные нормы других пунктов ст.565 ГК. Вместе с тем указание на
определенные статьи, содержащие общие положения о купле-продаже, не исключает
применения к этим отношениям других общих положений о купле-продаже, которые прямо не
названы в п.1. В частности, п.5 коммент. статьи устанавливает последствия передачи
предприятия с недостатками, за которые отвечает продавец, в ситуации, когда предприятие
оказалось непригодным для предусмотренных договором целей. При этом продавец признается
отвечающим за недостатки товара по правилам ст.476 ГК. Также в контексте ст.565 могут
применяться, например, ст.477, 483 и др. общие положения.
2. Вызывает сомнения практическая значимость п.3 коммент. статьи. Согласно п.1 ст.561 и п.1
ст.563 состав предприятия, включая и все входящие в него долги (обязательства), определяется
в договоре продажи предприятия и указывается в передаточном акте. Никакие долги или
обязательства продавца не могут быть переданы покупателю без его на то согласия, т.е. если
они не указаны в договоре или в согласованном сторонами приложении к договору. Передача
обязательства не может состояться также помимо передаточного акта или иного документа,
подписанного новым должником. Поэтому гипотеза, что покупатель может и не знать о
перешедших на него долгах, вряд ли имеет под собой основания. Кроме того, как отмечалось
выше, для перевода долга во всех случаях требуется согласие кредитора.
Комментарий к статье 566 ГК РФ
1. Статья ограничивает применение последствий недействительности сделок, изменения и
расторжения договора купли-продажи, связанных с взысканием в натуре полученного по
договору одной из сторон или обеими сторонами, в тех случаях, когда применение этих
последствий может привести к существенному нарушению прав и охраняемых законом
интересов кредиторов продавца или покупателя, других лиц (например, потребителей) или
противоречит общественным интересам. Норма сконструирована таким образом, что для
применения указанных последствий суд должен прийти к мотивированному заключению о том,
что в результате не будут нарушены названные права и интересы.
2. Возможность взыскания в натуре полученного по сделке предусмотрена в качестве общего
последствия недействительности сделок (п.2 ст.167 ГК). Специальные нормы на этот счет,
которые могут иметь отношение к договору продажи предприятия, предусмотрены в ст.169 ГК
(недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и
нравственности) и ст.179 ГК (недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана,
насилия, угрозы, злонамеренного соглашения, представителя одной стороны с другой стороной
или стечения тяжелых обстоятельств). Применительно к договору купли-продажи такое
последствие предусмотрено ст.489, 491 и 565 ГК.
Глава 31. Мена
Статья 567. Договор мены
Статья 568. Цены и расходы по договору мены
Статья 569. Встречное исполнение обязательства передать товар по договору
мены
Статья 570. Переход права собственности на обмениваемые товары
Статья 571. Ответственность за изъятие товара, приобретенного по договору
мены
В современных условиях российского рынка договор мены получает распространение, и ГК
дает ему более полную регламентацию по сравнению с ГК 1964, где этому договору была
посвящена всего одна статья (ст.255 ГК 1964). Договор мены в сфере внешней торговли
именуется бартерной сделкой или бартером и является предметом специального регулирования
(Указ Президента РФ от 18 августа 1996 г. N 1209 "О государственном регулировании
внешнеторговых бартерных сделок" - СЗ РФ, 1996, N 35, ст.4141).
Комментарий к статье 567 ГК РФ
1. Статья сохраняет традиционное определение договора мены, содержавшееся ранее в ст.255
ГК 1964, и по общему правилу подчиняет мену нормам о купле-продаже (гл.30 ГК), в том числе
- правилам о качестве товара и последствиях его нарушения (ст.469 ГК и сл. ст.).
2. Обмениваемыми товарами могут быть любые вещи, кроме тех, которые изъяты из оборота
или ограничены в обороте (ст.455 и 129 ГК).
3. К договору мены не могут, в частности, применяться как противоречащие существу мены
правила о купле-продаже, касающиеся денежных расчетов (ст.486-489 ГК), поскольку денежные
расчеты при мене не производятся, кроме специального случая, названного в п.2 ст.568 ГК.
4. При заключении договора мены государственными и муниципальными унитарными
предприятиями в силу договора передается или возникает право хозяйственного ведения или
право оперативного управления (п.2 ст.299 ГК).
Комментарий к статье 568 ГК РФ
1. Установленная статьей презумпция равноценности обмениваемых товаров отвечает существу
договора мены и облегчает практическое применение этого договора, т.к. ограничивает
возможные споры участников мены о действительной цене обмениваемых товаров.
2. Называемые в статье расходы на передачу и принятие обмениваемых товаров включают все
связанные с этим расходы, в т.ч. по перевозке, а также по оформлению соответствующих прав
на обмениваемое имущество.
3. В п.2 статьи в виде исключения допускается проведение при мене компенсации
неравноценных обмениваемых товаров в денежной форме. Такая неравноценность должна быть
заранее оговорена в заключаемом договоре, а не быть результатом последующих оценок
обмениваемых товаров.
Комментарий к статье 569 ГК РФ
1. Правила статьи направлены на защиту интересов того участника мены, который согласно
договору передает товар первым до получения товара от другой стороны.
2. В этом случае контрагент, исполняющий договор мены первым, может воспользоваться
правами, предоставляемыми ему ст.328 ГК о встречном исполнении, и приостановить
исполнение или отказаться от договора и требовать возмещения убытков, если налицо
обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что исполнение другой стороной не будет
произведено в установленный срок.
Комментарий к статье 570 ГК РФ
1. Статья предусматривает в качестве общего правила переход права собственности на
обмениваемые товары одновременно и после исполнения обеими сторонами их обязательств по
передаче товаров. Это в интересах обоих участников договора мены, однако определить такой
момент технически непросто, особенно при встречных отгрузках обмениваемых товаров.
Поэтому допускается установление законом и договором иных правил о переходе права
собственности.
2. Одним из таких иных случаев является обмен недвижимого имущества, когда переход права
собственности подлежит государственной регистрации и приобретает правовое значение после
такой регистрации (см. ст.551 и коммент. к ней). Поэтому при обмене недвижимости право
собственности участников мены должно считаться возникающим не одновременно, а после
выполнения каждой из сторон регистрационных процедур.
3. В отношении движимого имущества ст.570 позволяет участникам договора мены определить
момент перехода права собственности раздельно применительно к товарам, передаваемым
каждой из сторон. Таким моментом по общему правилу будет момент передачи товара другой
стороне (см. ст.223 и 224 ГК), если стороны не определили в договоре иной момент перехода
права собственности.
4. С переходом права собственности на обмениваемые товары переходит и риск случайной
гибели или повреждения обмениваемого имущества (ст.211 ГК).
5. Правила статьи о переходе права собственности соответственно применимы к переходу по
договору мены права хозяйственного ведения и права оперативного управления (ст.299 ГК).
Комментарий к статье 571 ГК РФ
1. Статья определяет, с учетом особенностей договора мены, последствия изъятия товара,
полученного в результате состоявшегося обмена.
2. Условием применения правил статьи является наличие оснований для изъятия товара еще до
исполнения договора мены, как это установлено п.1 ст.461 ГК для купли-продажи (см. коммент.
к этой статье). Однако права потерпевшей стороны в договоре мены шире, нежели согласно п.1
ст.461 ГК, и помимо убытков она вправе требовать также возврата предоставленного ей в обмен
товара.
Глава 32. Дарение
Статья 572. Договор дарения
Статья 573. Отказ одаряемого принять дар
Статья 574. Форма договора дарения
Статья 575. Запрещение дарения
Статья 576. Ограничения дарения
Статья 577. Отказ от исполнения договора дарения
Статья 578. Отмена дарения
Статья 579. Случаи, в которых отказ от исполнения договора дарения и
отмена дарения невозможны
Статья 580. Последствия причинения вреда вследствие недостатков
подаренной вещи
Статья 581. Правопреемство при обещании дарения
Статья 582. Пожертвования
Комментарий к статье 572 ГК РФ
1. Правовое регулирование договора дарения в ГК и в ГК 1964 существенно различается. В
последнем дарению были посвящены две статьи (256 и 257), договор рассматривался как
реальный и считался заключенным в момент передачи имущества. Коммент. статья в п.1
предусматривает, кроме реального, также договор, по которому одна сторона (даритель)
обязуется передать другой стороне (одаряемому) дар в будущем. Кроме вещей, объектом
договора могут быть имущественные права. Договором дарения также названо освобождение от
имущественной обязанности и обещание освободить от такой обязанности другую сторону - как
в отношении самого дарителя, так и в отношении третьего лица (см. также ст.576 и коммент. к
ней).
Таким образом, момент заключения договора может не совпадать с переходом права
собственности. Тогда он вызывает обязательственное правоотношение, содержанием которого
является обязанность дарителя в будущем обогатить одаряемого за счет уменьшения своего
имущества.
2. Дарение всегда является договором, т.е. двусторонней сделкой, основанной на взаимном
соглашении. Оно предполагает согласие одаряемого принять предложенное ему имущественное
право. Этим признаком дарение отличается от прошения долга, которое в соответствии со
ст.415 ГК относится к односторонним сделкам.
3. ГК не признает возможности дарения на случай смерти (п.3). Распоряжение о передаче
имущества после своей смерти оформляется завещанием, от которого дарение отличается тем,
что имущество передается при жизни дарителя, а значит, имущество дарителя уменьшается,
тогда как завещание не отражается на его имущественных правах. Кроме того, завещание может
быть отменено и изменено в любое время, а дарение, как правило, безвозвратно (см. ст.578 и
коммент. к ней). Дарение является договором, а завещание - односторонней сделкой. Однако
если дарение совершается с целью лишить наследников их законного права на обязательную
долю наследства или без цели передать право собственности на имущество, то как ко всякой
мнимой или притворной сделке к договору дарения применяются нормы ст.170 ГК.
4. Сторонами договора являются даритель и одаряемый. Первый добровольно лишает себя
определенного имущества, второй - приобретает эти права. Если предмет договора - вещь, то
одаряемый приобретает на нее право собственности.
Когда стороны договариваются о передаче вещи в будущем или о передаче прав, или отказе
дарителя от права (освобождении одаряемого от имущественной обязанности), то одаряемый
приобретает обязательственное требование к дарителю. Если предметом дарения является вещь,
но передача ее в момент заключения договора невозможна, она может быть заменена долговым
(заемным) обязательством о передаче вещи в обусловленный срок.
Дарение - гражданско-правовой договор, поэтому даритель и одаряемый должны быть
дееспособными. За недееспособных лиц сделки совершаются их законными представителями.
Исключение составляет норма ст.28 ГК, согласно которой малолетние, т.е. дети от 6 до 14 лет,
могут выступать в качестве одаряемых, поскольку они вправе совершать самостоятельно
сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды и не требующие нотариального
удостоверения либо государственной регистрации.
Несовершеннолетние от 14 до 18 лет вправе самостоятельно совершать договор дарения и
выступать в качестве дарителя в пределах заработка, стипендии и иных полученных ими
доходов, но они не могут распоряжаться вещами, принадлежащими им на праве собственности.
Для этих сделок они должны получать согласие законных представителей (ст.26 ГК).
Для некоторых лиц законом установлены запреты и границы дарения (см. ст.575 , 576 и
коммент. к ним). Закон не ограничивает совершение договора дарения между супругами.
5. Предметом договора дарения могут быть вещи - движимые и недвижимые, а также различные
имущественные права, которыми даритель вправе распорядиться (обязательства одаряемого).
Вещи, изъятые из оборота, подарить нельзя. Вещи, на владение и пользование которыми нужно
иметь разрешение (лицензию), могут быть предметом договора, если одаряемый получит такое
разрешение.
Если предметом дарения является освобождение от обязанности, то необходимо
предварительно получить согласие кредитора одаряемого на перевод данного долга на дарителя
(ст.391 ГК).
Согласно п.2 коммент. статьи предмет дарения должен быть четко обозначен в договоре.
Обещание подарить неопределенную вещь (освободить от какого-нибудь долга) не имеет
правового значения.
6. Характерным для договора дарения является его безвозмездность. Побудительные причины
(чувство благодарности к одаряемому или иные личные побуждения) не имеют значения. Не
исключает безвозмездности возложение на одаряемого определенных обязательств, связанных с
использованием вещи. Иногда дарение бывает целевым, например, при выделении приданого
невесте. При встречных обязательствах одаряемого в отношении дарителя - передать вещь,
оказать услугу - договор не признается дарением, а будет определяться нормами, относящимися
к договору мены, бытовому подряду или др., в зависимости от условий договора.
7. Как и иные сделки, договор дарения допустимо заключать под условием, которое может
использоваться как поощрительная мера, стимулирующая одаряемого к определенному
поведению (например, успешному завершению учебы), или зависит от определенного
обстоятельства (например, свадьбы). Такие условия не порождают обязанность одаряемого
перед дарителем. Ибо тогда договор дарения утратил бы свой односторонний характер.
Значение условий заключается в том, что они являются необходимой предпосылкой вступления
в силу обязательств дарителя. Условие может быть отлагательным и отменительным (ст.157
ГК). К последнему относится условие, указанное в п.4 ст.578. Если условие незаконно,
недействителен и договор дарения.
Комментарий к статье 573 ГК РФ
1. П.1 статьи предоставляет одаряемому неограниченную возможность одностороннего
расторжения договора до передачи ему дара. Следовательно, она не относится к реальным
договорам дарения. Она касается тех случаев, когда между заключением договора и передачей
вещи существует срок. Слова "до передачи дара" нужно толковать расширительно. Они
относятся и к обещанию дарителя освободить одаряемого от имущественной обязанности. Так
как принятие дара может быть связано с необходимостью осуществить определенные действия