Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части первой, второй (постатейный)
Подождите немного. Документ загружается.
Государственное регулирование осуществляется путем утверждения тарифов на электрическую
и тепловую энергию Федеральной энергетической комиссией и региональными
энергетическими комиссиями в соответствии с полномочиями каждой из них.
Споры, связанные с государственным регулированием тарифов на электрическую и тепловую
энергию, в т.ч. разногласия, не разрешенные Федеральной энергетической комиссией, подлежат
рассмотрению в арбитражном суде. Порядок разрешения разногласий при обращении в
Федеральную энергетическую комиссию определен постановлением Правительства РФ от 15
сентября 1997 г. N 1174 "Об утверждении Правил рассмотрения Федеральной энергетической
комиссией Российской Федерации разногласий, связанных с государственным регулированием
тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации, и уплаты сбора за
рассмотрение таких разногласий" (СЗ РФ, 1997, N 38, ст.4388).
Основанием для рассмотрения комиссией разногласий являются соответствующие заявления
региональных энергетических комиссий, потребителей и поставщиков электрической и
тепловой энергии (мощности).
Тарифы на электрическую и тепловую энергию устанавливаются по группам потребителей.
Потребители электроэнергии (кроме населения и оптовых потребителей-перепродавцов) делятся
на следующие две основные группы:
I - промышленные и приравненные к ним потребители с присоединенной мощностью 750 кВ-А
и выше, при расчетах с которыми взимается плата за заявленную (абонированную)
потребителем мощность и за потребленное количество электрической энергии (двухставочный
тариф);
II - остальные потребители, с которых плата взимается за фактически потребляемое количество
энергии (одноставочный тариф).
Тарифы на тепловую энергию также устанавливаются по группам потребителей.
2. П.2 ст.544 ГК. предусмотрено, что оплата энергии производится за фактически принятое
абонентом количество энергии в соответствии с данными учета. Это правило носит
диспозитивный характер и действует лишь в том случае, если иное не предусмотрено законом,
иными правовыми актами или соглашением сторон. Следовательно, стороны вправе
предусмотреть в договоре иной порядок и сроки оплаты энергии. В договоре энергоснабжения
стороны, как правило, предусматривают уплату абонентом заявленной (абонированной)
мощности до начала или в первых числах расчетного периода.
Абоненты, покупающие энергию как для использования на свои нужды, так и для перепродажи
другим потребителям, рассчитываются за нее как с энергоснабжающей организацией, так и с
субабонентами по соответствующим тарифам, установленным Федеральной или региональной
энергетической комиссией.
3. С учетом специфики энергии и технологии энергоснабжения (единый цикл производства,
транспортировки и потребления, многочисленность контрагентов-потребителей, состоящих в
договорных отношениях с энергоснабжающей организацией) в РФ традиционно применяется
безакцептная форма расчетов за поставляемую энергию. Применение указанной формы
расчетов за энергию, отпущенную промышленным и приравненным к ним потребителям,
предусмотрено на основе показателей приборов учета Правилами пользования электрической и
тепловой энергией 1981 г., Указом Президента РФ от 18 сентября 1992 г. N 1091 "О мерах по
улучшению расчетов за продукцию топливно-энергетического комплекса".
В соответствии с п.2 коммент. статьи порядок расчетов за энергию определяется законом,
иными правовыми актами или соглашением сторон. Однако реализация этой нормы
наталкивается на коллизию между нею и ст.854 ГК. Согласно последней без распоряжения
клиента списание банком денежных средств, находящихся на счете, допускается по решению
суда, а также в случаях, установленных законом или предусмотренных договором,
заключенным между банком и клиентом.
Ссылаясь на ст.854 ГК, банки часто возвращают платежные требования энергоснабжающих
организаций без оплаты, что порождает значительное число споров, ведет к замедлению
расчетов и неплатежам.
Из анализа ст.544 и 854 ГК надлежит сделать заключение о правомерности применения
безакцептной формы расчетов, если она предусмотрена правовыми актами (в т.ч. Правилами
пользования электрической и тепловой энергией, названным выше Указом Президента РФ) или
соглашением сторон.
Комментарий к статье 545 ГК РФ
Потребителю энергии (абоненту) запрещается передавать другому лицу (субабоненту)
полученную от энергоснабжающей организации энергию без согласия последней. Это связано
прежде всего с необходимостью исключить возможность превышения суммарной мощности
присоединенных к сети энергопотребляющих установок потребителей над мощностью
источника энергоснабжения. Иначе говоря, поставщик не может отпускать энергию в объемах,
превышающих его технические возможности по ее выработке. Нарушение этого баланса
сопряжено с угрозой безопасной и устойчивой работе энергосистемы, перерывов
энергоснабжения, что может причинить вред имущественным интересам и поставщика, и
потребителя энергии.
Комментарий к статье 546 ГК РФ
1. П.1 коммент. статьи различает основания для одностороннего отказа от исполнения договора
или его изменения в зависимости от того, является покупателем (абонентом) гражданин или
юридическое лицо.
Договор, заключенный энерго-, газоснабжающей организацией с гражданином, может быть
расторгнут по его заявлению. При этом гражданин вправе отказаться от исполнения договора в
любое время, уведомив об этом продавца, но при условии полной оплаты им использованной
энергии.
Иначе определены права покупателя и энерго-, газоснабжающей организации, когда абонентом
(покупателем) является юридическое лицо.
Согласно абз.2 п.1 коммент. статьи договор энерго-, газоснабжающей организации с
юридическим лицом может быть изменен или расторгнут в одностороннем порядке каждой из
сторон по основаниям, предусмотренным ст.523 ГК, т.е. по основаниям, по которым возможен
односторонний отказ от исполнения договора поставки. В соответствии с п.3 ст.450 ГК в случае
одностороннего отказа от исполнения договора он считается расторгнутым.
Большинство предусмотренных ст.523 ГК оснований фактически мало применимы к
отношениям по договору энерго-, газоснабжения. Покупатель обычно не может воспользоваться
своим правом на односторонний отказ, т.к. энергия (газ) подается через присоединенную сеть и
договор невозможно заключить с другой организацией.
Одним из оснований для одностороннего отказа энерго-, газоснабжающей организации от
исполнения договора (расторжения договора) в соответствии с п.3 ст.523 ГК служит
неоднократное нарушение покупателем сроков оплаты. Вместе с тем в соответствии с правилом,
установленным п.5 ст.486 ГК, при неоплате товара (энергии, газа) энерго-, газоснабжающая
организация вправе применить и иные меры воздействия - приостановить подачу энергии (газа).
Выбор последствий неоплаты энергии и газа покупателем - одностороннее расторжение
договора либо приостановление его исполнения - предоставлен энерго-, газоснабжающей
организации. С учетом особенностей договора, для которого характерны постоянная подача
энергии и газа и, как правило, невозможность замены снабжающей организации, второй способ
воздействия на неисправного плательщика представляется предпочтительным.
Согласно абз.2 п.1 коммент. статьи основания, предусмотренные ст.523 ГК, применимы к
отношениям по договору энергоснабжения, за изъятием случаев, установленных законом или
иными правовыми актами.
Такие исключения предусмотрены рядом постановлений Правительства РФ. Так, использование
энерго-, газоснабжающей организацией права односторонне приостановить, ограничить
исполнение либо прекратить исполнение договора невозможно в отношении организаций,
включенных в Перечень, утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 1997 г. N 74 (СЗ
РФ, 1997, N 5, ст.682). В Перечень включены стратегические организации, обеспечивающие
безопасность государства.
2. Постановлением Правительства РФ от 5 января 1998 г. N 1 утвержден Порядок прекращения
или ограничения подачи электрической и тепловой энергии и газа организациям-потребителям
при неоплате поданных им (использованных ими) топливно-энергетических ресурсов (СЗ РФ,
1998, N 2, ст.262) (далее - Порядок). Порядок определяет последовательность действий энерго-
и газоснабжающей организации по прекращению или ограничению подачи топливно-
энергетических ресурсов на основании п.5 ст.486 и п.1 ст.546 ГК организациям-потребителям,
необоснованное прекращение или ограничение подачи топливно-энергетических ресурсов
которым может привести к опасности для жизни людей и тяжелым экологическим
последствиям, а также ряду иных организаций, перечисленных в п.2 Порядка. Условием
применения предусмотренных действий служит неоднократное нарушение организацией-
потребителем сроков оплаты ресурсов. При этом под неоднократностью понимается неоплата за
два расчетных периода, установленных договором. Как правило, расчетным периодом
признается месяц.
Последовательность действий сводится к следующему: а) энерго-, газоснабжающая организация
устанавливает срок для погашения задолженности (не менее трех дней) и предупреждает о
возможном ограничении подачи ресурсов; б) при задержке платежей сверх установленного
срока энерго-, газоснабжающая организация вправе ввести ограничение до уровня аварийной
(технологической) брони, уведомив об этом организацию-потребителя; в) при непогашении
задолженности по истечении десяти дней с момента введения ограничения энерго-,
газоснабжающая организация вправе полностью прекратить подачу топливно-энергетических
ресурсов до полного погашения задолженности, сообщив организации-потребителю не менее
чем за трое суток день и час прекращения подачи энергии или газа. Подача топливно-
энергетических ресурсов возобновляется по соглашению сторон.
Прекращение подачи ресурсов с последующим ее возобновлением следует рассматривать как
приостановление исполнения договора, а не его расторжение.
Под аварийной броней понимается минимальный объем потребления. В Правилах поставки газа
"броней газопотребления" именуется минимальный объем потребления газа, необходимый для
безаварийной, при условии максимального использования резервных видов топлива, работы
технологического оборудования покупателей, поставки газа которым в соответствии с законами
и иными правовыми актами не могут быть прекращены или уменьшены ниже определенного
предела.
Щадящий режим ограничения или прекращения подачи топливно-энергетических ресурсов
(приостановления исполнения договора) установлен лишь для определенной части организаций-
потребителей, в т.ч. для объектов жилищно-коммунального хозяйства, организаций социального
и культурного назначения.
Упомянутыми постановлениями Правительства РФ от 28 января 1997 г. N 74 и от 5 января 1998
г. N 1 признаны утратившими силу пп.1-4 постановления Правительства РФ от 8 апреля 1994 г.
"О дополнительных мерах по повышению ответственности потребителей за своевременное
проведение расчетов за топливно-энергетические ресурсы" (СА РФ, 1994, N 16, ст.1273).
Поэтому можно полагать, что к организациям-потребителям, не указанным в постановлениях
Правительства РФ N 74 и N 1, при неоднократной неоплате энергетических ресурсов могут быть
применены правила, установленные п.5 ст.486 или п.3 ст.523 ГК, а при нарушении сроков
оплаты газа - п.34 Правил поставки газа.
Согласно п.34 Правил поставки газа газоснабжающая организация в случае неоднократного
нарушения сроков оплаты как за поставленный газ, так и (или) за его транспортировку вправе
уменьшить или прекратить поставку газа покупателям (но не ниже брони газопотребления).
Подача газа в количестве, предусмотренном договором, возобновляется после погашения
задолженности, т.е. и в этом случае можно говорить о приостановлении исполнения договора.
В соответствии с п.5 Порядка после возобновления подачи топливно-энергетических ресурсов
энерго-, газоснабжающая организация не обязана восполнять недоданные ресурсы, если иное не
предусмотрено соглашением сторон. Следовательно, хотя речь и шла о приостановлении
исполнения договора, однако оно в этом случае влияет на объемы подачи, предусмотренные
договором.
3. От изменения договора или приостановления его исполнения в связи с неоплатой энергии
покупателем следует отличать временный перерыв или ограничение подачи энергии.
П.2 коммент. статьи устанавливает общее правило, согласно которому перерыв, прекращение
или ограничение подачи энергии возможны по соглашению сторон.
Исключения из этого правила, когда энергоснабжающая организация вправе односторонне без
согласия покупателя прервать подачу энергии, прекратить или ограничить ее подачу,
допускаются пп.2 и 3 в двух случаях. При этом установлен различный порядок перерыва в
подаче или ограничения подачи энергии в зависимости от оснований, по которым применяются
эти меры.
В соответствии с п.2, когда основанием перерыва служит неудовлетворительное состояние
энергетических установок абонента, угрожающее аварией и создающее угрозу жизни и
безопасности граждан, энергоснабжающая организация до перерыва в подаче обязана
предупредить об этом абонента. Согласия абонента на перерыв в подаче не требуется, однако
неудовлетворительное состояние энергетических установок абонента должно быть
удостоверено органами государственного энергетического надзора. Можно полагать, что
предупреждение с указанием дня и часа перерыва должно быть направлено заблаговременно,
т.к. перерыв или ограничение подачи энергии связаны с необходимостью принятия покупателем
соответствующих мер.
Согласно п.3 коммент. статьи предварительное предупреждение абонента о перерыве,
прекращении или ограничении подачи энергии не требуется, если такие действия
энергоснабжающей организации вызваны необходимостью принять неотложные меры по
предотвращению аварии в системе энергоснабжающей организации. Однако энергоснабжающая
организация обязана немедленно после перерыва в подаче или ограничения подачи энергии
уведомить об этом абонента.
Более жестко регулируется прекращение подачи газа газоснабжающей организацией п.33
Правил поставки газа. В случаях неудовлетворительного состояния газоиспользующих
установок покупателя, создающего аварийную ситуацию и угрозу для жизни обслуживающего
персонала и населения, газоснабжающая организация вправе немедленно прекратить поставку
газа без предварительного предупреждения. Условием прекращения поставки газа служит
представление органов контроля за безопасностью использования газа. Несмотря на такую
норму Правил следует полагать, что в этом случае подлежит применению п.3 ст.546,
предусматривающий обязанность снабжающей организации немедленно уведомить покупателя
о прекращении подачи.
Комментарий к статье 547 ГК РФ
1. Коммент. статья предусматривает два существенных ограничения ответственности энерго-,
газоснабжающей организации за нарушение договорных обязательств. Во-первых, ограничен
размер ответственности в случае причинения покупателю (абоненту) убытков. Энерго-,
газоснабжающая организация возмещает лишь реальный ущерб. Возмещение упущенной
выгоды исключается. Во-вторых, допущено исключение из общего правила об ответственности
без вины за ненадлежащее исполнение обязательств при осуществлении предпринимательской
деятельности, установленного п.3 ст.401 ГК. На основании п.2 коммент. статьи ответственность
энерго-, газоснабжающей организации за перерыв в подаче энергии, допущенный в случае
нарушения режима регулирования потребления энергии, наступает лишь при наличии вины.
Судебно-арбитражная практика не находит оснований для освобождения энергоснабжающей
организации от ответственности за убытки, причиненные перерывом в подаче электроэнергии,
если перерыв не был связан с угрозой аварии и был допущен без предупреждения абонента о
перерыве (п.5 Обзора практики разрешения споров, связанных с договором энергоснабжения,
направленного информационным письмом ВАС РФ от 17 февраля 1998 г. N 30,Вестник ВАС
РФ, 1998, N 4). В этом случае убытки взыскиваются, если они вызваны отсутствием
предварительного предупреждения о перерыве подачи энергии, т.е. причинены по вине
энергоснабжающей организации. Отсутствие вины должна доказать энерго-, газоснабжающая
организация.
Ограниченная ответственность этих организаций связана с особыми свойствами энергии и газа
как товара.
2. Помимо ограничений ответственности, предусмотренных пп.1 и 2 коммент. статьи, как
энерго-, газоснабжающие организации, так и покупатели отвечают за неисполнение договорных
обязательств либо исполнение их ненадлежащим образом на общих основаниях.
Комментарий к статье 548 ГК РФ
1. Из коммент. статьи следует, что договоры снабжения тепловой энергией, газом, нефтью и
нефтепродуктами через присоединенную сеть однотипны (однопорядковы) с договором
энергоснабжения, поэтому их заключение и исполнение подпадает под действие правил,
предусмотренных ст.539-547 ГК.
Для них характерны те же признаки, что и для договора энергоснабжения, позволяющие, с
одной стороны, отграничить их от иных видов договора купли-продажи, а с другой - объединить
понятием договора снабжения через присоединенную сеть. К таким признакам прежде всего
относится способ подачи этих товаров покупателю. Именно способ подачи через специальные
технические устройства и трубопроводы предопределяет право снабжающей организации
осуществлять контроль за состоянием технических устройств покупателя, присоединяемых к
трубопроводам и иным устройствам для подачи товара.
2. Согласно коммент. статье особенности отношений по снабжению каждым из перечисленных
в ней товаров могут быть отражены в законах, иных правовых актах. Этим актам отдан
приоритет перед ст.539-547 ГК. Однако при отсутствии специальных норм подлежат
применению нормы _6 гл.30 ГК.
Сходство однопорядковых договоров, объединяемых понятием договора снабжения (подачи)
товаров через присоединенную сеть, позволило Правительству РФ принять ряд актов, нормы
которых регулируют отношения, возникающие как при снабжении электрической и тепловой
энергией, так и газом. В этих постановлениях имеются ссылки на ст.546 ГК, т.е. статью,
помещенную в _6 гл.30 ГК.
В п.5 Правил поставки газа включена норма, устанавливающая, что договор поставки газа
должен соответствовать требованиям _3 гл.30 ГК. Для включения такой нормы в Правила
поставки газа ст.548 ГК не дает правовых оснований. Нормы ГК о договоре поставки могут
применяться лишь при передаче газа не через присоединенную сеть.
Поскольку коммент. статья предусматривает верховенство норм Правил поставки газа перед
нормами _6 гл.30 ГК, последние применяются лишь при отсутствии соответствующих норм в
Правилах поставки газа либо субсидиарно к ним. Нормы _6 гл.30 ГК применяются к договору
снабжения газом через присоединенную сеть независимо от того, как назвали стороны договор,
если его содержание (права и обязанности) соответствует нормам о договоре снабжения газом
(подачи газа) через присоединенную сеть, в частности, когда договором предусмотрено право
газоснабжающей организации контролировать состояние технических устройств покупателя.
Применяются к такому договору и нормы об ограничениях ответственности газоснабжающей
организации.
О нормативных актах, регулирующих отношения, связанные со снабжением газом, см. коммент.
к ст.539 ГК.
_7. Продажа недвижимости
Статья 549. Договор продажи недвижимости
Статья 550. Форма договора продажи недвижимости
Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на
недвижимость
Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или
другой находящейся на нем недвижимости
Статья 553. Права на недвижимость при продаже земельного участка
Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости
Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости
Статья 556. Передача недвижимости
Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества
Статья 558. Особенности продажи жилых помещений
Комментарий к статье 549 ГК РФ
1. Договор продажи недвижимости является видом купли-продажи. В силу п.5 ст.454 ГК к
порядку его заключения, а также к правам и обязанностям сторон применяются правила _7 гл.30
ГК, а в части, не нашедшей регулирования в этом параграфе, - общие положения о купле-
продаже. Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его объект
- недвижимое имущество (ст.130 ГК).
2. Ст.130 ГК к недвижимому имуществу, помимо земельных участков, а также иных объектов,
прочно связанных с ними, отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и
морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Однако согласно п.1 ст.4
Закона о регистрации прав на недвижимость данный Закон к правам на воздушные и морские
суда, суда внутреннего водного транспорта и космические объекты не применяется. Впредь до
принятия соответствующих федеральных законов сохраняется прежний порядок регистрации
прав на эти объекты. Он предусмотрен: а) для судов внутреннего плавания - ст.26-28 УВВТ и
Правилами регистрации судов, эксплуатируемых на внутренних судоходных путях Российской
Федерации, утв. приказом Министерства транспорта РФ от 5 марта 1993 г. N 18 (РВ, 1993, N
57); б) для морских судов - ст.24-27 КТМ; в) для воздушных судов - ст.33 ВК; г) для
космических объектов - ст.17 Закона РФ от 20 августа 1993 г. "О космической деятельности"
(РВ от 6 октября 1993 г.).
Таким образом, при продаже этих объектов необходимо руководствоваться не только общими
нормами ГК о продаже недвижимости, но и правилами, содержащимися в указанных актах.
3. В соответствии со ст.219 ГК право собственности на здания, сооружения и другое вновь
создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации этого
права. Следовательно, продавец, прежде чем распорядиться своим правом собственности,
обязан зарегистрировать его в порядке, предусмотренном Законом о регистрации прав на
недвижимость.
Аналогичная норма действует в отношении права собственности на незавершенный
строительством объект (п.2 ст.25 Закона о регистрации прав на недвижимость).
4. Согласно п.1 ст.132 ГК предприятие в целом как имущественный комплекс признается
недвижимостью. Следовательно, договор купли-продажи предприятия является разновидностью
купли-продажи недвижимости. Одновременно продаже предприятия посвящен специальный _8
гл.30 ГК.
Поэтому к договору продажи предприятия прежде всего применяются нормы _8, при их
недостаточности - _7 гл.30 и лишь затем - общие положения о купле-продаже (см. ст.559 и
коммент. к ней).
5. При продаже недвижимости на торгах, в т.ч. на публичных - при обращении взыскания на
имущество должника-организации к заключенному по результатам торгов договору купли-
продажи применяются правила, предусмотренные ст.63 Закона об исполнительном
производстве, ст.447-449 ГК, а также нормы о купле-продаже недвижимости.
К заключаемому по результатам проведения публичных торгов договору купли-продажи
недвижимого имущества должника-гражданина применяются ст.50, п.3 ст.54 Закона об
исполнительном производстве, гл.39 ГПК и нормы о купле-продаже недвижимости.
6. В соответствии со ст.299 ГК право хозяйственного ведения и право оперативного управления
возникают и прекращаются в общем порядке, установленном для приобретения и прекращения
права собственности. Одновременно по отношению к обладателям указанных прав сохраняются
отдельные ограничения, содержащиеся в гл.19 ГК. Это означает, например, что унитарное
предприятие, располагающее недвижимостью на праве хозяйственного ведения, может его
продать, лишь получив согласие на это собственника имущества (п.2 ст.295 ГК).
7. При купле-продаже недвижимости в процессе приватизации необходимо руководствоваться
законодательством о приватизации, а при отсутствии в нем соответствующих норм - _7 гл.30
ГК.
Комментарий к статье 550 ГК РФ
1. Из всех способов заключения договора, предусмотренных ст.434 ГК, применительно к
продаже недвижимости выбран только один. Такой договор заключается в виде одного
документа, подписываемого сторонами, с обязательным изложением в нем условий,
предусмотренных ст.554, 555 ГК.
Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется. Это
связано с тем, что ГК (ст.131) ввел обязательную государственную регистрацию перехода права
собственности на недвижимость, что уже означает достаточный государственный контроль за
законностью сделки (о государственной регистрации перехода права собственности на
недвижимое имущество см. коммент. к ст.551 ГК).
2. До введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимость для договоров,
предусмотренных ст.550 ГК, сохраняли силу правила об их обязательном нотариальном
удостоверении, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК. В
связи с тем, что Закон о регистрации прав на недвижимость вступил в силу с 31 января 1998 г.,
ст.7 Вводного закона свое действие утратила. На практике это означает, что начиная с этой
даты, стороны договора продажи недвижимости вправе не придавать ему нотариальную форму.
После 31 января 1998 г. такая форма может быть избрана только по соглашению сторон (п.2
ст.163 ГК).
3. Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.
Исключением являются договор продажи жилых помещений (ст.558 ГК) и договор купли-
продажи предприятия (ст.560 ГК). Последние подлежат государственной регистрации и
вступают в силу с момента их регистрации (п.3 ст.433 ГК).
Так, комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с
ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного
по договору купли-продажи, и пени за просрочку оплаты.
Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал.
Апелляционная инстанция с решением суда не согласилась. Поскольку сумма основного долга
была ответчиком погашена, она удовлетворила исковые требования о взыскании с общества
пени, сославшись на следующее: ГК не предусматривает обязательной государственной
регистрации сделок купли-продажи недвижимости, за исключением продажи предприятия и
жилого помещения. Регистрация перехода права собственности (ст.551 ГК) не означает
регистрации самого договора купли-продажи. Следовательно, договор купли-продажи
помещения считается заключенным с момента его подписания (п.1 ст.433 ГК), а не с момента
государственной регистрации (п.3 Обзора практики разрешения споров, возникающих по
договорам купли-продажи недвижимости (приложение к информационному письму ВАС РФ от
13 ноября 1997 г. N 21 - Вестник ВАС РФ, 1998, N 1, с.82-83).
4. Коммент. статья содержит специальные последствия несоблюдения простой письменной
формы сделки, отличающиеся от общих последствий п.1 ст.162 ГК. Несоблюдение письменной
формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность с применением
последствий недействительности ничтожной сделки (п.2 ст.162, ст.166-168 ГК).
Комментарий к статье 551 ГК РФ
1. Государственную регистрацию перехода права собственности по договору не следует
отождествлять с государственной регистрацией самого договора. Поэтому договор продажи
недвижимого имущества по общему правилу признается заключенным в момент его подписания
сторонами как единого документа (подробнее об этом см. коммент. к ст.550 ГК).
Напротив, анализ текста ГК и Закона о регистрации прав на недвижимость позволяет прийти к
выводу, что такие понятия, как "регистрация права собственности" и "регистрация перехода
права собственности", используются как идентичные (см. пп.2 и 3 ниже).
2. Порядок государственной регистрации перехода права собственности регулируется ст.131 ГК,
Законом о регистрации прав на недвижимость, а также постановлением Правительства РФ от 18
февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав
на недвижимое имущество и сделок с ним" (СЗ РФ, 1998, N 8, ст.963); постановлением
Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. N 248 "Об установлении максимального размера платы
за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за
предоставление информации о зарегистрированных правах" (СЗ РФ, 1998, N 9, ст.1114);
постановлением Правительства РФ от 6 марта 1998 г. N 288."Об утверждении Примерного
положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним" (Экономика и жизнь, 1998, N 12, с.13).
Согласно указанным правовым актам государственная регистрация прав на недвижимое
имущество и сделок с ним должна проводиться специальным учреждением юстиции по месту
нахождения недвижимого имущества.
В соответствии с п.2 ст.33 Закона о регистрации прав на недвижимость создание системы
учреждений юстиции по регистрации прав осуществляется субъектами РФ и должно быть
завершено к 1 января 2000 г. В настоящее время учреждения юстиции по регистрации прав
созданы в 14 субъектах РФ (Московская, Челябинская обл. и др.). Уполномоченным
федеральным органом исполнительной власти в системе государственной регистрации прав на
недвижимое имущество назначено Министерство юстиции РФ (постановление Правительства
РФ от 1 ноября 1997 г. N 1378 "О мерах по реализации Федерального закона "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - СЗ РФ, 1997, N
45, ст.5195).
В связи с тем, что в остальных субъектах РФ система учреждений юстиции по регистрации прав
еще не создана, однако во многих из них государственная регистрация прав на недвижимость
ранее проводилась органами, назначенными самими субъектами РФ, большое практическое
значение имеют следующие правила: а) государственная регистрация прав, осуществлявшаяся в
отдельных субъектах РФ и муниципальных образованиях до 31 января 1998 г., признается
юридически действительной (ст.6 Закона о регистрации прав на недвижимость); б) права на
недвижимое имущество, возникшие до 31 января 1998 г., признаются юридически
действительными и при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом. В
этом случае государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателя
(ст.6 Закона); в) начиная с 31 января 1998 г., учреждения юстиции по регистрации прав, а также
те органы субъектов РФ и муниципальных образований, которые продолжают проводить
регистрацию прав на недвижимость до создания в субъектах РФ специализированных
учреждений юстиции, обязаны осуществлять регистрацию в соответствии с Правилами ведения
Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.1 ст.33
Закона о регистрации прав на недвижимость, п.4 постановления Правительства РФ от 18
февраля 1998 г. N 219).
На практике это означает, что, начиная с 31 января 1998 г., стороны договора продажи
недвижимости, подписав договор как единый документ, вправе не придавать ему нотариальную
форму и напрямую обратиться в орган по регистрации прав на недвижимость (учреждение
юстиции по регистрации прав, а до его создания - в комитет по управлению государственным
или муниципальным имуществом, соответствующий земельный комитет и т.п.) с заявлением о
проведении государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.
Отказ соответствующего органа по мотивам несоблюдения нотариальной формы договора либо
по иным основаниям может быть обжалован заинтересованной стороной в арбитражный суд
либо суд общей юрисдикции (п.5 ст.131 ГК, п.7 Обзора практики разрешения споров,
возникающих по договорам купли-продажи недвижимости).
3. Согласно ст.13 Закона о регистрации прав на недвижимость государственная регистрация
права собственности (перехода права собственности) по договору продажи недвижимости
состоит из следующих действий:
а) приема необходимых документов с обязательным приложением документа об оплате
регистрации. Прием осуществляется, по общему правилу, по заявлению обеих сторон договора
продажи недвижимости. К заявлению должны быть приложены текст договора, а также иные
документы, необходимые для регистрации.
Согласно постановлению Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. N 248 максимальный размер
платы за государственную регистрацию права на недвижимое имущество для физических лиц
не должен превышать 3-кратного, а для юридических лиц - 50-кратного минимального размера
оплаты труда. В соответствии с п.2 ст.11 Закона о регистрации прав на недвижимость субъекты
РФ вправе установить меньшую плату, чем предусмотрена на федеральном уровне;
б) проведения правовой экспертизы и проверки законности сделки. Такая экспертиза
проводится самим учреждением юстиции по регистрации прав (подп.4 п.9 Примерного
положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним);
в) установления отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными
правами на данный объект, а также других оснований для отказа или приостановления
государственной регистрации прав (данные основания закреплены в ст.19 и 20 Закона о
регистрации прав на недвижимость);
г) внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество;
д) выдачи Свидетельства о государственной регистрации права собственности по форме,
указанной в Приложении N 14 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.
4. При заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора не
совпадает с моментом перехода права собственности на нее. Согласно п.2 ст.223 ГК право
собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации
перехода этого права.
Из этого вытекает, что до момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже
получив предмет договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в
отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.) (п.2 Обзора
практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости).
Одновременно продавец теряет право распоряжаться этим имуществом любым способом,
поскольку оно служит предметом исполненного обязательства.
В случае если какая-либо из сторон все же совершит эти действия, другая сторона имеет право
предъявить иск о признании сделки недействительной, а в соответствующих случаях - один из
исков, предусмотренных ст.301-304 ГК.
Сказанное не распространяется на случаи обращения взыскания на недвижимое имущество
продавца до момента регистрации перехода права собственности к покупателю, поскольку такое
взыскание не является действием самого продавца.
5. П.3 коммент. статьи предусматривает возможность принятия судом решения о
государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, если одна из
сторон необоснованно уклоняется от такой регистрации. Кроме того, такая сторона обязана
возместить убытки, вызванные задержкой регистрации.
Комментарий к статье 552 ГК РФ
1. Статья содержит общее правило о том, что при продаже зданий, сооружений или другой
недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость
переходят соответствующие права на земельный участок. При этом речь идет о той части
земельного участка, которая не только занята недвижимостью, но и необходима для ее
использования (например, о части земельного участка, прилегающей к крыльцу здания или
необходимой для подхода (прохода) к нему).
Ранее подобная норма содержалась в ст.37 Земельного кодекса и находила закрепление в
судебной практике (п.8 информационного письма ВАС РФ от 31.07.92 N С-13/ОП-171 "О
разрешении споров, связанных с применением законодательства о собственности" - Вестник
ВАС РФ, 1992, N 1, с.100). Коммент. статья расширяет ее содержание, устанавливая различные
последствия для покупателя в зависимости от того, обладал или нет продавец правом
собственности на землю.
2. В тех случаях, когда продавец недвижимости является собственником земельного участка, он
вправе либо продать его, либо передать покупателю на иных правах - праве аренды, праве
пользования и т.п.
В ситуации, когда стороны договора продажи недвижимости правовую судьбу земельного
участка не определили, к покупателю переходит право собственности на соответствующую
часть земельного участка. При этом цена на продаваемую недвижимость и земельный участок
определяется по правилам п.2 ст.555 (см. коммент. к ней).
3. Иное правило установлено, если продавец недвижимости не является собственником
земельного участка. В этом случае к покупателю переходят те же права пользования земельным
участком, что принадлежали самому продавцу (право аренды, право постоянного бессрочного
пользования и др.) (ст.216 ГК).
Недвижимость в таких случаях может быть продана без согласия собственника земельного
участка. Однако если продажа будет противоречить условиям пользования этим участком,
предусмотренным законом или договором (например, его целевому использованию для
природоохранных целей), продавец недвижимости должен получить согласие собственника
земли на продажу здания, сооружения и т.п. Несоблюдение данного требования дает основание
считать сделку купли-продажи недвижимости ничтожной (ст.166-168 ГК).
4. В связи с тем, что земельные участки относятся к разряду недвижимости (ст.130 ГК), на
сделки с ними либо на переход права собственности (иного вещного права) по ним
распространяется общий порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок
с ней (ст.131 ГК, Закон о регистрации прав на недвижимость).
Комментарий к статье 553 ГК РФ
1. Коммент. статья определяет характер прав на земельный участок собственника
расположенной на ней недвижимости в ситуации, когда этот участок был продан без
недвижимости. Здесь имеет место случай, противоположный тому, который назван в ст.552 ГК.
В этом случае условия пользования земельным участком также определяются договором купли-
продажи либо, если такие условия в договоре отсутствуют, у собственника недвижимости
(продавца земельного участка) появляется ограниченное право пользования (сервитут) той
частью проданного земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее
использования в соответствии с назначением. Согласно ст.216 ГК сервитут является вещным
правом, и его владелец защищается так же, как и собственник.
2. Аналогичным образом должны решаться вопросы при продаже земельного участка лицом, не
являющимся собственником расположенной на ней недвижимости.
3. В обоих названных в статье случаях продавец земельного участка обязан сообщить
покупателю о правах третьих лиц на проданное имущество (п.1 ст.460 ГК).
4. При применении настоящей статьи, а также ст.552 ГК необходимо учитывать правила,
содержащиеся в ст.13 Вводного закона. Кроме того, на сделки с земельными участками
распространяется общий порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок
с ней (ст.131 ГК, Закон о регистрации прав на недвижимость).
Комментарий к статье 554 ГК РФ
1. Определение предмета договора продажи недвижимости должно быть произведено с особой
тщательностью и содержать все те характеристики и данные, которые упомянуты в абз.1
коммент. статьи. В частности, при продаже земельного участка следует указывать его
местоположение (адрес), категорию земли, цели ее использования, общую площадь; при
продаже зданий, сооружений и нежилых помещений - местоположение, наименование,
назначение, площадь, в т.ч. жилую, этажность и др. параметры.
Более подробно сведения, относящиеся к предмету договора продажи недвижимости, изложены
в Приложении N 1 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним.
2. О предмете договора купли-продажи жилых помещений см. также ст.558 и коммент. к ней.
3. При отсутствии данных о предмете договор считается незаключенным.
Комментарий к статье 555 ГК РФ
1. Цена договора, как и его предмет, отнесены к существенным условиям договора. Согласно
абз.1 п.1 ст.424 ГК, цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. При
необходимости стороны могут поручить определение цены специализированным коммерческим
организациям - оценщикам.
2. Коммент. статья устанавливает ряд требований к порядку определения цены на
недвижимость.
Во-первых, при продаже здания, сооружения или другого недвижимого имущества,
находящегося на земельном участке, многое зависит от того, какие права на земельный участок
переходят к покупателю. Если он продается вместе со зданием, сооружением и другой
недвижимостью (см. ст.552 и коммент. к ней), то цена на недвижимость включает цену
соответствующей части земельного участка. Если же участок передается на праве аренды и т.п.,
то в цену здания, сооружения и другой недвижимости включается лишь цена этого права.
Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором продажи
недвижимости.
Во-вторых, если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а
за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены
учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества.
3. Поскольку цена отнесена к существенным условиям договора, то при ее несогласовании
договор о продаже недвижимости считается незаключенным. При этом правило о цене на
аналогичные здания, сооружения и иную недвижимость, предусмотренное п.3 ст.424 ГК,
применению не подлежит.
4. Как и сам договор о продаже недвижимости, любое соглашение о цене или ее изменении
должно быть облечено в письменную форму под страхом недействительности договора в целом.
Комментарий к статье 556 ГК РФ
1. П.1 коммент. статьи определяет порядок и момент исполнения продавцом и покупателем
договора продажи недвижимости. Исполнение состоит из двух юридически значимых действий:
а) подписания сторонами передаточного акта или иного документа (акта приема-передачи и
т.п.); б) вручения имущества покупателю. В соответствии со ст.224 ГК вещь считается
врученной с момента фактического поступления во владение покупателя или указанного им
лица.
Норма является диспозитивной: в законе или договоре может быть предусмотрен иной, в т.ч.
упрощенный порядок передачи. Например, стороны вправе отказаться от составления
передаточного акта, оговорив условие о том, что недвижимость переходит в момент
фактического поступления во владение покупателя либо указанного им лица. Или, наоборот,
момент подписания передаточного акта может быть признан вручением недвижимости и
исполнением договора.
2. Момент исполнения настоящего договора следует отличать от момента перехода права
собственности на недвижимость. Согласно п.2 ст.223 и ст.551 ГК последний наступает в момент
государственной регистрации перехода права собственности в специализированном учреждении
юстиции (см. коммент. к ст.551).
ГК не ставит исполнение договора продавцом и покупателем в жесткую зависимость от
государственной регистрации перехода права собственности. Недвижимость может быть
передана в любой последовательности: как до, так и после государственной регистрации.
Напротив, стороны не вправе распорядиться проданным недвижимым имуществом и передать
его какому-либо третьему лицу до проведения государственной регистрации перехода права
собственности от продавца к покупателю (п.2 ст.551 ГК).
3. Согласно ст.211 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его
собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Поскольку коммент. статья
переход риска случайной гибели или случайного повреждения недвижимого имущества с
фактом передачи его покупателю не связывает, риск, по общему правилу, переходит в момент
регистрации права собственности.
Стороны вправе внести в договор условие о том, что риск переходит до государственной
регистрации - в момент передачи имущества.