Пупенцова С.В. Экономика недвижимости в задачах и примерах

Подождите немного. Документ загружается.

5. В ка кривые спроса и предложения на

первичном

строител т

ис. 3.6. Распределение по общей площади для двухкомнатных квартир

ком направлении переместятся

и вторичном рынке квартир в случае повышения себестоимости

ьс ва новых домов.

Р на рынке недвижимости ис. 3.7. Схема кривых спроса и предложения

одов

На пределение обязан-

ностей м ром по покрытию эксплутационных рас-

ходов.

По со емых в арендную плату различают:

ием

в арендную плату всех статей экс-

− ую плату обуслов-

ль.

наращ

сируемые) – изменения ставки задаются пра-

изменением рыноч-

−

од) на величину,

вором в качестве базового (в таких случаях арендные

ставки иногда называются процентными).

4. БЮДЖЕТ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

4.1. Структура доходов и расх

4.1.1. Как подразделяют арендную плату в зависимости от покрытия

эксплутационных расходов арендатором?

величину арендной ставки оказывают влияние рас

ежду арендодателем и арендато

ставу затрат, включа

− полную аренду – с включен

плутационных расходов,

− чистую – с исключением из арендной платы всех расходов,

распределенную аренду – с включением в арендн

ленной договором аренды части операционных расходов, расчеты по

которым производит арендодате

4.1.2. В чем основное отличие между индексируемой арендной платой и

иваемой (процентной) арендной платой.

Отличие

состоит в том, как задаются изменения:

− корректируемые (индек

вилом их «привязки» к изменениям экономических и прочих факто-

ров, влияющих на доходность объекта: в связи с

ной стоимости объекта, с инфляцией или дефляцией, с увеличением

налогов или страховых взносов, другое;

наращиваемые, изменяемые (по факту за

предыдущий месяц, квар-

тал или с изменением уровня на следующий пери

равную договорной процентной доле от превышения оборота (торго-

вого или иного доходного бизнеса) над уровнем, определенным

арендным дого

4.1.3.

вают влиян

Разме

образующи

− оту права собственности на недвижимость,

транспортная доступность,

кафе, тренажерный зал и т.д.).

4.1.4. Какие виды доходов принято включать в потенциальный валовой доход?

это общий

м за-

− скользящая арендная плата (I

) – надбавки, установленные в дого-

воре арен ных и про-

Перечислите основные ценообразующие факторы, которые оказы-

ие на размер рыночной арендной платы?

р рыночной арендной платы определяется влиянием основных цено-

х факторов, к которым относят:

полн

− условия финансирования,

− привлекательность местоположения объекта (удаленность от ло-

кальных центров),

−

− развитость инфраструктуры ближайшего окружения и

т.д.),

− физическое состояние объекта (состояние фасада, отделка помеще-

ний, наличие современного оборудования и т.д.),

− набор предлагаемых арендатору удобств и услуг (парковка, охрана,

Потенциальный валовой доход (ПВД или potential gross income — PGI) —

валовой доход

от недвижимости при ее 100% - ной сдаче в аренду.

Этот доход складывается из

− контрактная арендная плата (I

), доход арендаторов, с которы

ключены контракты на прогнозируемый период;

− рыночная арендная плата (I

), все незанятые арендаторами основ-

ные помещения (в том числе и помещения, где располагается сам

собственник) должны приносить рыночный доход (т.е. сдаваться по

рыночной ставке аренды для данных помещений);

ды за превышение норм энергетических, времен

чих ресурсов;

офисных

помещ

озагрузки по всем объектам-аналогам, вес дол-

жен у я экс-

пертно. расчета коэффициента недозагрузки будет

иметь ви

− прочие доходы (I

) – доходы, которые можно получить дополни-

тельно, исключая доход от основных помещений – использование

вестибюлей, фасадов зданий, крыши, технических помещений, а

также незанятого улучшениями земельного участка, сервисный биз-

нес.

4.1.5. Как рассчитать рыночный коэффициент недозагрузки?

На основе анализа рыночной информации об оборачиваемости

ений и сроках экспозиции можно оценить рыночный коэффициент недо-

загрузки

Рыночный коэффициент недозагрузки определяется как средневзвешенная

величина из коэффициентов нед

читывать отличие объекта-аналога от объекта оценки и назначаетс

В общем виде формула для

д:

∑

jjj

вой коэффициент, k

где γ

– весо цев.

4.1.6.

контрактно лезной площади, то следует ли отнимать

рыночны

Межд -

рый и яв е еделенный в договоре срок.

Грамотн

низить риски неуплаты аренды,

но если снованный коэффициент неплатежей, то при

плани

ание операционных расходов

- доля пустующих площадей, m

– число меся

Если потенциальный валовой доход был получен как произведение

й арендной ставки и по

е потери от недозагрузки? А рыночные потери от неплатежей?

у арендатором и арендодателем заключается договор аренды, кото

ля тся гарантией загрузки площадей на опр

о оформленный

договор аренды может с

существует рыночно обо

ровании бюджета объекта отказываться от него не стоит.

4.2. Планиров

4.2.1. При составлении бюджета объекта, по какому принципу принято

разделять операционные расходы на постоянные и переменные?

уктивных элементов здания, а также статьи

расходов

на упр

го назначения здания, его класса, традиционного набора услуг,

предо

еских услуг),

на замещение.

4.2.2.

как изме в?

Ре

на расхо

Под постоянными расходами (E

) понимаются расходы, не зависящие от

степени загрузки (занятости) объекта. К их числу традиционно относят налог на

недвижимое имущество, расходы по страхованию имущества. К постоянным

расходам следует отнести затраты на обеспечение системы безопасности, анти-

аварийное теплоснабжение здания, затраты на уборку территории вокруг здания,

отложенный ремонт констр

авление и бухгалтерский учет, не зависящие от загрузки здания.

Переменные расходы (E

) – расходы, величина которых непосредственно

определяется степенью загрузки объекта. Состав переменных расходов зависит

от функционально

ставляемых арендаторам.

Типичный перечень переменных операционных расходов включает:

− расходы по управлению,

− коммунальные услуги (электроснабжение, газоснабжение, водо-

снабжение, канализация, удаление мусора),

− эксплуатационные расходы (обслуживание всех коммуникаций зда-

ния, дезинфекция

, расходные материалы, кондиционирование),

− расходы на заработную плату обслуживающего персонала (с единым

социальным налогом),

− расходы по привлечению арендаторов и заключению договоров

аренды (исследование рынка, реклама, оплата юридич

− расходы по обеспечению безопасности,

− расходы на содержание территории,

− резерв

Если резерв на замещение не учесть в операционных расходах,

то,

нится поток доходо

зерв на замещение – резерв (ежегодное резервирование части доходов)

ды, связанные с заменой тех элементов здания, которые служат относи-

тельно к ещаться (кровля, по-

ловые п ика, электрооборудование и армату-

ра, мебель не

учесть р р ный доход в годы, когда не на-

до пров , а в периоды

проведения ремонта может

оказат

помещения сдаются под разные

функц сходов для разных функций

различны

нального

Раз ет управляющему вы-

явить реа

видов аренды, вы-

брать более й

ношению и прямыми издержками к эф-

фективно

арендного во многих случаях их относят пропорционально

площади по доли этого дохода в об-

щем эффективном разбиение поможет также в принятии решения

о капитальных затратах, которые необходимы именно для данного функцио-

нального использования помещения

и о дальнейшей окупаемости этих затрат,

которые не будут доходами от других помещений.

Тогда

1. Прямы нкциональным использова-

нием пом

− начисления на

− лата электроэнергии, оплата горя-

, штрафы за перерасход ре-

ороткие сроки и потому должны периодически зам

окрытия, элементы отделки, сантехн

и т.д.). Если при составлении бюджета объекта недвижимости

езе в на замещение, то чистый операцион

одить ремонт, будет завышен

ься отрицательным.

4.2.3. В случае смешанной аренды, когда

ии, а арендный доход и состав переменных ра

, какая классификация расходов наиболее удобна для расчета марже-

дохода?

деление расходов на прямые и косвенные, помож

льную прибыль от различных

функций помещения и

выгодный вид аренды (марженальны доход – это норма, равная от-

разницы между эффективным доходом

му доходу

). Косвенные затраты трудно отнести к конкретным видам

дохода, поэтому

, приносящей конкретный вид дохода, или

доходе. Такое

покрываться

расходы от операционной деятельности можно разделить:

е затраты связанные с конкретным фу

ещений:

расходы оплату труда обслуживающего персонала,

заработную плату,

в случае установки счетчиков – оп

чей и

холодной воды, оплата газоснабжения

сурсов,

ком-

налог на землю (или

арендная плата за земельный участок);

− страховой

− дератизация и дезинфекция.

− расходы на вентиляцию, кондиционирование,

− расходы по уборке помещения,

− расходы, связанные с требуемым уровнем сервиса,

− надбавка за дополнительную охрану,

− индивидуальные услуги.

2. Косвенные расходы можно разбить на две группы: переменные (изме-

няемые от загрузки помещений) и постоянные.

2.1. К косвенным переменным можно отнести:

− если не установлены счетчики, расходы по энергоснабжению

мунальные услуги;

− расходы на управление и бухгалтерский учет;

− расходы на рекламу и привлечение арендаторов;

− эксплутационные расходы (уборка вспомогательных помещений,

расходные материалы, оплата телефона);

− расходы по внереализационным операциям (по видам деятельности

от прочих доходов).

2.2. К косвенным постоянным можно отнести:

− налог на имущество;

−

взнос;

− минимальный управленческий и бухгалтерский учет, не зависящий

от объема эффективного валового дохода;

− уборка территории;

− расходы по договору на техническое обслуживание;

− обслуживание пожарной сигнализации;

− обслуживание систем теплоучета;

− обслуживание лифтового оборудования;

валового дохода?

е: K = (1/n)×100%, где K - норма амортизации

в про

аморти-

4.2.4. Для получения чистого операционного дохода, какие налоги следует

вычесть из эффективного

Земельный налог. Плательщики: собственники земли, землевладельцы,

землепользователи. Ставка налога зависит от зоны градостроительной ценности.

Территория Санкт-Петербурга поделена на 19 зон, в зависимости от ее ценности.

Для каждой установлен свой налоговый тариф, который периодически изменяет-

ся. База для

начисления налога – площадь участка земли.

Справку о том, к какой зоне градостроительной ценности следует отнести

объект недвижимости, можно получить в районной налоговой инспекции.

Налог на имущество. Объект налогообложения — имущество предприятия

в его стоимостном выражении, находящееся на балансе этого предприятия,

представляющее собой совокупность основных фондов, нематериальных акти-

вов, производственных запасов и

затрат, в том числе материалы, готовая про-

дукция, расходы будущих периодов, осуществленные производственные затра-

ты, не включенные в состав себестоимости. В соответствии с изменениями, из-

ложенными во II части НК РФ, в базу налогообложения также включены капи-

тальные вложения.

Для расчета денежного потока после уплаты налогов из нало-

га на имущество следует выделить налог на недвижимость, который и будет вы-

читаться из эффективного валового дохода.

Ставка налога 2,2%, налогооблагаемая база равна среднегодовой стоимо-

сти = (1/2V

bal1

+ V

bal2

+ V

bal3

+ V

bal4

+ 1/2 V

bal5

)/4, где V

bal1

– остаточная балансовая

стоимость на первое число первого квартала; V

bal5

– остаточная балансовая стои-

мость на первое число 1-го квартала следующего года.

Остаточная балансовая стоимость равна стоимости первоначальной, за

вычетом потерь стоимости вследствие износа (амортизации). При применении

линейного метода амортизации ее норма для каждого объекта амортизируемого

имущества определяется по формул

центах к первоначальной (восстановительной)

стоимости объекта

з -

тизируемого имущества.

стным налогам и взи-

маетс

ещений и сооружений) независимо от того, пользуются они

этой

недвижимостью или нет. При долевой собственности нескольких физиче-

ских лиц, налог уплачивается соразмерно его доли в объекте недвижимости. На-

ную п

ше 500 тыс. руб.). Для жилых помещений при инвен-

таризационной стоимости

имущества жилых домов свыше 500 тыс руб - 0,3%, а

щества от 300 до 500 тыс. руб

а-

етствующим расходам при составле-

нии р

ты труда (ФОТ), в который включаются: оплата за

от-

работ

ируемого имущества; n - срок полезного использования данного объекта амор

Налог на имущество физических лиц относится к ме

я с собственника объекта недвижимости. Плательщиком налога признают-

ся собственники объекта недвижимости (жилых домов, квартир, дач, гаражей и

иных строений, пом

логовой базой для начисления налога на объекты недвижимости является сумма

инвентаризационной стоимости объекта недвижимости, определяемая органом

технической инвентаризации. Инвентаризационная стоимость – это восстанови-

тельная стоимость объекта с учетом износа и динамики роста

цен на строитель

родукцию, работу и услуги. Налог уплачивается ежегодно по ставкам, ус-

тановленным органами местного самоуправления в зависимости от суммарной

инвентаризационной стоимости. Для нежилых помещений сохранены дейст-

вующие ставки, а также размер максимальной ставки – 2,2 % (для нежилых по-

мещений, стоимостью свы

при стоимости иму . - 0,2%.

Налоги с заработной платы обслуживающего персонала, которые выпл

чивает предприятие, добавляются к соотв

еконструированного отчета. Базой для исчисления налога с заработной

платы является фонд опла

анное время; оплата за неотработанное время (отпускные); единовремен-

ные поощрительные выплаты, премии, материальная помощь; выплаты на пита-

ние, жилье и топливо. С 1 января 2005 года максимальная ставка единого соци-

ального налога снизилась до 26%.

Налог на рекламу и налог на пользователей автодорог отменены.

4.3. Схемы финансирования недвижимости и расчет платежей по

Назовите основные характеристики кредита.

кредиты выдаются с и платежами, которые возвраща-

ют основную сумму долга и погашают проценты. Найти платежи по кредиту

можно по формуле:

обслужи-

ванию долга

4.3.1.

В основном равным

mmm

VRI

)1(

−

=×=

где Y

– норма отдачи на капитал (в данном случае – это норма процента по кре-

диту), V

– сумма заемных средств, R

- ипотечная (кредитная постоянная) или

коэффициент капитализации заемных средств, можно найти по формуле взноса

на амортизацию единицы или по функции в MS Excel – ППЛАТ(Y

; n;-1;;0).

Норма процента по кредиту включает в себя норму отчислений на опера-

ционные расходы банка (в том числе по депозитам и по межбанковским кредит-

ным договорам), норму прибыли банка, инфляционную составляющую, а также

премии за год, то ее

можно найти по

формуле:

риски. Если проценты начисляются чаще, чем один раз в

1)1( −+=

где m

или п

финансовый левередж положителен. В случае, если увеличение доли за-

емных

– количество начислений процентов в год, i – номинальная ставка банка

о функции ЭФФЕКТ(i;m) в MS Excel.

4.3.2. Назовите условия для положительного, отрицательного и нулевого

финансового левереджа.

Для определения того, как влияют заемные средства на норму отдачи соб-

ственного капитала, используют понятие финансового левереджа. Когда увели-

чение доли заемного

капитала увеличивает норму отдачи на собственные сред-

ства, то

средств уменьшает норму отдачи на собственный капитал, такой леве-

редж отрицателен.