Пупенцова С.В. Экономика недвижимости в задачах и примерах

Подождите немного. Документ загружается.

101

sent value – NPV).

В качестве основных показателей оценки коммерческой эффективности

инвестиций рекомендуются использовать:

Чистый дисконтированный доход (чистая текущая стоимость); Критерием

при выборе проектов является разница между суммой дисконтированных денеж-

ных потоков и начальными инвестициями, которая называется чистой текущей

стоимостью (net pre

CNPV

1()1(

+−=

∑

)

где С

стор при

вложени

Внутр

, которая

приравни

инвестиций также: для экономической

оценки проектных решений, если известны приемлемые значения IRR (завися-

щие от области применения) у проекто го типа; для оценки степени ус-

тойчивос

ость периода от начального момента до момента оку-

паем

сле которого текущий чистый доход

ЧД(к) становится и в дальнейшем

остается неотрицательным. При оценке эффективности срок окупаемости, как

правило, выступает только в качестве ограничения.

– начальные инвестиции, I

– ежегодный доход (например, NOI), V

– до-

ход от продажи объекта (реверсии). Чем больше значение NPV, тем проект пред-

почтительнее для инвестора. Отрицательное значение NPV говорит об убыточ-

ности проекта. Величина нормы дисконтирования определяется альтернативной

стоимостью капитала, т.е. той стоимостью, которую получил бы инве

и денег в проект с равными рисками.

енняя норма доходности -

это норма сложного процента

вает настоящую стоимость всех будущих доходов к сумме начальных

. Показатель IRR может быть использован

в данно

ти ИП по разности IRR – нормы отдачи

(дисконта).

Сроком окупаемости ("простым" сроком окупаемости, payback period) на-

зывается продолжительн

ости. Начальный момент указывается в задании на проектирование (обычно

это начало нулевого шага или начало операционной деятельности). Моментом

окупаемости называется тот наиболее ранний момент времени в расчетном пе-

риоде, по

102

теку

симальное значение IRR, а

второй P

В пр а и т с с

туацией: у PV выше, чем у варианта 2, зато IRR выше у варианта 2.

Из рису

анализиру з N

ческую

точ привлекательность оцениваемых вариантов:

меняемая аналитиком, меньше

;

−

Сроком окупаемости с учетом дисконтирования называется продолжи-

тельность периода от начального момента до "момента окупаемости с учетом

дисконтирования". Моментом окупаемости с учетом дисконтирования называет-

ся тот наиболее ранний момент времени в расчетном периоде, после которого

щий чистый дисконтированный доход становится и в дальнейшем остается

неотрицательным.

5.2.2. В случае, если один проект

имеет мак

N V, то какой проект предпочтительнее?

оцессе ан лиза сследова ель может толкнуться о следующей си-

варианта 1 N

нка 5.1 видно, что существует некоторая ставка, которая уравнивает в

емых вариантах начение PV. Эта ставка представляет собой крити-

ку, меняющую

− если ставка дисконтирования, при

критического значения, то более привлекателен вариант 2

если ставка дисконтирования больше критической величины, то бо-

лее привлекателен вариант 1.

Рис. 5.1

103

5.3.1. Какие техники позволяют вычислить стоимость объекта методом

прямой капитализаци

1. Ме сть соб-

ственности путем деления годового дохода на соответствующую рыночную

норму д хода на соо

ликатор.

5.3. Основы оценки рыночной стоимости объекта недвижимост

и?

тод прямой капитализации переводит годовой доход в стоимо

охода или путем умножения этого до тветствующий мультип-

×==

где I иент капитализации (норма дохода), M – мультиплика-

тор, кот чин вых доходов (I

–

потенци

дохода) для

конкрет

Метод техник

выбором

валового дохода:

− техника коэффициента операционных расходов: R

=(1-K

)/M

EGI

, где

ициент операционных расходов (К

) равен отношению опера-

где L – доля стоимости земли в стоимости объекта, R

– коэффициент

– доход, R – коэффиц

орый равен отношению цен продажи P и вели годо

ального валового дохода или I

– эффективного валового

ных объектов, найденных и обработкой рыночной информации.

прямой капитализации содержит три группы , различающиеся

типа капитализируемого дохода и способа капитализации [8]:

1.Техники мультипликаторов

− техника мультипликаторов потенциального валового дохода (M

PGI

формула для расчета рыночной стоимости объекта оценки:

PGI

;

− техника мультипликаторов эффективного валового дохода (M

EGI

формула для расчета рыночной стоимости объекта оценки:

EGI

2.Техники коэффициентов капитализации:

коэфф

ционных расходов к эффективному валовому доходу конкретных объ-

ектов, найденных в процессе обработки рыночной информации;

− техника группы компонентов собственности: R

= L

+ (1– L)

капитализации для земли, R

– коэффициент капитализации для зда-

104

ния;

капи-

−

− техника инвестиционной группы или группы компонентов капитала:

= M

+ (1– M)

, где M – доля заемных средств в стоимости, R

– коэффициент капитализации для заемного капитала или ипотечная

постоянная, R

– коэффициент капитализации для собственного

тала.

техника коэффициента покрытия долга: R

=DCR

M, где

NOI

DCR =

, NOI (I

) – чистый операционный доход, DS (I

) – годовой

платеж по обслуживанию долга, Rm – ипотечная постоянная.

− техника сравнительного анализа:

∑

, где общий коэффици-

ент капитализации находится как средневзвешенная величина отно-

шений чистого операционного дохода (I

) и цен продаж конкретных

объектов (P

ики остатка:

техника остатка для земли: V

3.Техн

−

= V

+ (I

- V

)/R

− техн

− техник

5.3.2. Какие

капитализации

Метод капит

нормы дохода на к

операционного до

риода, и стоимост

ика остатка для улучшений: V

= V

+ (I

- V

)/R

а остатка для собственного капитала: V

= V

+ (I

- V

)/R

а остатка для заемного капитала: V

= V

+ (I

- V

)/R

техники позволяют вычислить стоимость объекта методом

нормой отдачи?

ализации нормой отдачи, устанавливающий (с использованием

капитал в ачестве нормы дисконта) связь величин чистого

хода, вычисленных для каждого года всего прогнозного пе-

и реверсии на конец последнего года прогнозного периода со

105

стоимостью объек

па капитализируе да и способа капитализации.

1. Техник

реверсии (V

та, содержит три группы техник, различающиеся выбором ти-

мого дохо

и дисконтирования потоков чистых операционных доходов (I

) и

)1()(

∑

рма отдачи Y

где общая но

доходности инвес

использованием о

тернативных про

рисков:

− техник

где общ

), пр

премии

− техник

щей но значений с гра-

ниц

получе

вложен

− модель

недвиж итали-

реверсии в соответствии с начальной стоимостью объ-

найдена обработкой рыночной информации о

тиционных проектов, связанных с приобретением и доходным

бъектов, или с использованием информации о доходности аль-

ектов, ближайших к оцениваемому типу объектов по уровню

а дисконтирования с суммированием рисков Y

ая норма отдачи (Y

) равна сумме величин безрисковой нормы

емии за риски (Y

), премии за риск низкой ликвидности (Y

) и

за риски, связанные с финансовым менеджментом (Y

);

а сравнения с альтернативными проектами Y

. Для об-

рмы отдачи определяется диапазон возможных

ами снизу (Y

) и сверху (Y

) путем сопоставления уровней риска

ния отдачи от объекта оценки и от объектов альтернативного

ия капитала;

ные техники определения рыночной стоимости всего объекта

имости для относительно простых частных случаев кап

зации одинаковой для всех периодов общей нормой отдачи (Y

), чис-

тых операционных доходов (I

), не меняющихся по периодам, и вели-

чины стоимости реверсии, связываемой с искомой стоимостью путем

прогноза изменения ее во времени. В данном случае коэффициент ка-

питализации можно найти:

− R

∆

SFF(Y

,n), где

∆

– относительное приращение стои-

мости

106

учета амортизации, в случаях бесконечно большо-

го числа периодов выплаты доходов

→∞

) или равенства

стоимости реверсии первоначальной стоимости объекта

ффициент капитализа-

oy o o

ели: модель

модели Инвуда тем, что формирование фонда возмещения

реинвестирование может быть не таким прибыльным, как на-

аоборот – принимается ли-

Ринга: R

∆

/n.

екта; SFF(Y

,n) – фактор фонда возмещения при заданной об-

щей норме отдачи (Y

) и прогнозируемом периоде (n).

− техники без

), чистый операционный доход от эксплуатации объек-

та формирует только доход на капитал, т.к. исчезает необхо-

димость резервирования средств на возврат капитала, тогда

= Y

;

− техники полной амортизации, доходы от эксплуатации обеспе-

чивают формирование не только дохода на капитал, но и пол-

ный возврат капитала: таким образом, стоимость реверсии

равна V

=0. Тогда

∆

=−1, а общий коэ

ции равен R

=Y + SFF(Y ,n). Различают две мод

Инвуда и модель Хоскольда. Модель Хоскольда отличается от

происходит не по норме процента на инвестиции, а по безрис-

ковой ставке. Основной предпосылкой здесь является то, что

чальные инвестиции и, следовательно, повторному

вложению

денег присущ больший риск. Данный метод в настоящее время

менее популярен и редко используется при оценке недвижимо-

сти, хотя имеет своих сторонников.

− техники линейной амортизации: при одновременном однона-

правленном изменении доходов и стоимости – с ростом дохо-

дов растет стоимость реверсии и н

нейная аппроксимация зависимости наращения или

уменьше-

ния стоимости со временем, модель

107

емой с использованием нормы отдачи для

собст

капитал (I

), и стоимости собственного капитала в составе стои-

мости

мость собственного капитала рассчитывается с использованием

соотношения типа

. Техники ипотечно-инвестиционного анализа, обеспечивающие определе-

ние общей рыночной стоимости объекта (V

) путем суммирования величины

кредита (V

), используемого для приобретения недвижимости, и величины соб-

ственного капитала (V

), рассчитыва

венного капитала (Y

), части чистого операционного дохода, приходящейся

на собственный

реверсии V

[8]:

− техника ипотечно-инвестиционного анализа с дисконтированием,

стои

mnon

mjoj

V +

−

∑

ход j-го года проекта; I

— сумма об-

с ж

расх

прод

Для р ания можно применить метод экстракции.

Для этог доходах и расходах

для анал будущие доходы и сумма выручки от

прода

ах.

астков со

)1()1(

где I

– чистый операционный до

лу ивания долга в j-том году проекта; V

— сумма реверсии за вычетом

одов на продажу; V

— невыплаченный остаток кредита на момент

ажи; V

— первоначальная сумма кредита.

асчета ставки дисконтиров

о по известным данным о цене покупке, текущих

огичных объектов прогнозируются

жи объекта, и находится внутренняя норма отдачи.

5.3.3. Перечислите основные этапы сравнительного подхода.

Применение сравнительного подхода предполагает следующие

основные

этапы.

Подробное исследование рынка, на основании которого выбираются ос-

новные ценообразующие факторы и собирается подробная информация об объ-

ектах-аналог

Определение единицы сравнения. При анализе продаж земли обычно ис-

пользуют следующие единицы сравнения: цена за единицу площади; за единицу

длины участка вдоль красной линии; за участок. При анализе продаж

уч

108

строе

ие; компоненты стоимо-

сти, не связанные с не

(1+Pr)(1-D)

где E

шинистов, стоимость строительных материалов, стоимость эксплуа-

разработки проекта и авторского надзора; стоимость согласования

проекта и экспертизы; оплату услуг консультантов; затраты на получение права

ниями обычно используют характеристики для строений – цена за 1 м

об-

щей площади; цена за 1 м

полезной площади; цена за комнату; цена за квартиру

или другую единицу недвижимости; цена за 1 м

здания или сооружения; цена за

единицу, приносящей доход (место в гараже, и т.д.)

Проведение корректировки цен продаж по сопоставимым объектам в соот-

ветствии с имеющимися между ними различиями.

Основные элементы сравнения: права собственности; условия финансиро-

вания; условия продажи; состояние рынка; местоположение; физические харак-

теристики; экономические характеристики; использован

движимостью.

Согласование скорректированных цен и определение стоимости оценивае-

мого объекта.

5.3.4. Как рассчитать стоимость улучшения в затратном подходе?

Формула для подсчета стоимости нового строительства выглядит следую-

щим образом:

– это сумма прямых и косвенных издержек, т.е. та сумма, которая будет

уплачена инвестором подрядчику за реализацию проекта на основе договора

подряда. Прямые издержки включает [7]:

− стоимость строительно-монтажных работ (зарплата рабочих и ма-

тации машин и механизмов, накладные расходы, плановые накопле-

ния – сметная прибыль

− стоимость оборудования, отнесенная к зданию,

− прочие (неучтенные) затраты.

Косвенные издержки – это расходы, которые необходимы для организации

и сопровождения процесса строительства. К косвенным издержкам относят:

стоимость

109

застро

целей

: степенью детализации и сроком строительства объекта.

оненты) предполагает сравнение оцениваемого

объек

) здания-аналога

и общие затраты, то несложно определить удельные за-

траты (в ра ультат ум-

ножае

по существующим укрупненным нормати-

вам: У

едполагают правильный способ выбора аналогов -

одного т а величины (иначе возможны существенные ис-

кажения)

Пр ы теля (P

) — это установленная рынком сумма, кото-

рую п

тированного в строительства объекта. Прибыль предпринимателя

является

ции.

йки, права подключения к городским инженерным сетям; издержки, свя-

занные с правом использования земли во время строительства; и др. расходы за-

стройщика.

Стоимость улучшения определяется разными методами в зависимости от

оценки и особенностей объекта, которые отличаются двумя основными

параметрами

Метод количественного анализа (сметный метод

) состоит в детальном

подсчете всех издержек, связанных со строительством здания. Поэлементный

метод (метод разбивки на комп

та с аналогичным объектом по отдельным элементам затрат на сооружение

здания. При использовании метода сравнительной единицы за основу берутся

затраты на сооружение аналогичного здания. Если известна общая площадь

(объем

счете на 1 кв. м, 1 куб. м.). В дальнейшем полученный рез

тся на площадь или объем оцениваемого здания:

= Удельные затраты × Площадь (Объем).

Удельные затраты можно найти

ПВС, УПСС и т.п.

Важно понимание того обстоятельства, что и поэлементный метод и метод

сравнительной единицы пр

ип , примерно такой же

иб ль предпринима

редприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего

капитала, инвес

, в основном, функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуа-

110

На п

может прои

и внешнего ичин.

Фи ч

строительны

(физическое

ция и т.д

Фу ц

соответстви

стандартам типа недви-

жимости

Физич

ственности.

Вн н

оценки фак

финансовых и

законода

Накоп

сток земли

стоимости.

дов.

земел

Дл го и наи-

более эф

няют следую

− метод выделения,

ко ленный износ (D)— это уменьшение стоимости улучшений, которое

сходить в результате их физического разрушения, функционального

(экономического) устаревания, или комбинации этих пр

зи еский износ, или физическое разрушение, вызывается разрушением

х конструкций и материалов под действием различных факторов

и химическое выветривание, перегрузки, неправильная эксплуата-

нк иональный износ или функциональное устаревание, вызывается не-

ем характеристик зданий или сооружений современным рыночным

и представлениям о характеристиках рассматриваемого

(несовременная компоновка, устаревание инженерного оборудования).

еский износ и функциональный износ обычно присущи самой соб-

еш ий износ вызывается изменением внешних по отношению к объекту

торов — изменением

ситуации на рынке, изменением

тельных условий и т.д.

ленный износ определяется только для сооружений, потому что уча-

не изнашивается и включается в оценку по его текущей рыночной

Для оценки накопленного износа можно применять несколько мето-

5.4. Анализ альтернатив эффективного использования

5.4.1. Какие способы нахождения стоимости

земельного участка исполь-

зуют при выборе варианта наилучшего наиболее эффективного использования

ьного участка как свободного?

я оценки стоимости земли в анализе с целью выбора наилучше

фективного использования земельного участка как свободного приме-

щие методы: