Пупенцова С.В. Экономика недвижимости в задачах и примерах

Подождите немного. Документ загружается.

111

−

Метод выделения. Метод предполагает следующую последовательность

дейст

мельный участок, с объектами - аналогами;

ни отличий каждого аналога от единого

объекта недвижимости,

− из элементов сравнения корректировок цен

участок;

оцениваемый земельный участок;

ваемый земельный участок путем обоснован-

ного обобщения скорректированных ц аналогов;

а улуч-

−

стоимости

единого объекта недвижимости,

− метод капитализации земельной ренты,

метод остатка,

вий [17]:

− определение элементов, по которым осуществляется сравнение еди-

ного объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый зе-

− определение по каждому из элементов сравнения характера и степе-

включающего в себя оцениваемый земельный участок;

определение по каждому

аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого

аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя

оцениваемый земельный

− корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого ана-

лога, сглаживающая их отличия от единого объекта

недвижимости,

включающего в себя

− расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, вклю-

чающего в себя оцени

ен

− расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводств

шений оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем

вычитания из рыночной

включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости

замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного

участка.

112

Ме

застроенны

- возможнос емого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

− расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

тод капитализации земельной ренты. Метод применяется для оценки

х и незастроенных земельных участков. Условие применения метода

ть получения земельной ренты от оценива

− определение величины соответствующего коэффициента капитали-

зации земельной ренты;

− расчет рыночной стоимости земельного участка путем

капитализа-

ции земельной ренты (

V =

);

ванию оцениваемого

ени на основе рыночных ставок

участка путем капитализа-

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату

проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяю-

щихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды вре-

мени.

Метод остатка. Метод предполагает следующую последовательность

действий:

− оценщик должен оценить коэффициенты капитализации для улуч-

шения и земли (R

и R

− расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соот-

ветствующих наиболее эффективному использо

земельного участка (V

);

− расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижи-

мости за определенный период врем

арендной платы (I

);

− расчет рыночной стоимости земельного

ции земельной ренты

(

bbo

RVI

−

= ).

Метод допускает также следующую последовательность действий:

113

период времени на основе рыночных ставок

м вычитания из

мещения улучшений

− расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соот-

ветствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого

земельного участка (V

);

− расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижи-

мости за определенный

арендной платы (I

);

− определение общего коэффициента капитализации (R

);

− расчет рыночной стоимости земельного участка путе

рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости вос-

производства или за

(

V −=

5.4.2. Перечислите осно

вные этапы анализа с целью выбора наилучшего и

наибо

объекта в сравнении с

“сосед

лее эффективного использования.

Анализ с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного

использования выполняется: а) для участка земли как свободного и б) для участ-

ка земли с существующими улучшениями.

Первым шагом при выполнении такого анализа является поиск возможных

вариантов функционального использования

. Исключение из списка всех воз-

можных вариантов функционального использования возможно только на осно-

вании результатов анализа степени удовлетворения текущего и прогнозируемого

потребительского спроса на подобное функциональное использование для дан-

ного местоположения или анализа возможности (или невозможности) обеспече-

ния более высокой конкурентоспособности исследуемого

ним” объектом-аналогом.

На

втором этапе из списка удаляются те функции использования участка

(объекта), которые являются юридически недопустимыми.

В качестве юридических ограничений могут выступать:

114

сторону ва-

этажности, временный запрет на строительство в данном месте, ог-

− ополни-

−

ительные ограничения, тре-

ным какой-

либо в

удобств может оказаться решающей при выборе варианта использования. Отсут-

− различные законодательные, правительственные и муниципальные ак-

ты, действующие в данной местности;

− документы, регламентирующие нормативно-юридическую

риантов функционального использования;

− характер использования может быть ограничен долгосрочными догово-

рами аренды, что может препятствовать наилучшему и наиболее эф-

фективному использованию;

− могут иметь место частичные или временные ограничения, определяю-

щие запрет на

использование отдельных видов материалов, ограниче-

ние

раничения, связанные со статусом объекта, как памятника культурно-

исторического наследия;

частичные ограничения в большинстве случаев накладывают д

тельное бремя расходов при создании и использовании улучшений,

особенно в районах исторической городской застройки;

и другие (правила

зонирования, градостро

бования СНиП и т.д.).

Кроме законодательных ограничений могут иметь место негативные на-

строения местного населения, что также может сделать невозмож

ариант использования.

На третьем этапе из оставшегося списка удаляются те функции, которые

физически не осуществимы. К факторам физической осуществимости относят:

физические размеры, требования СНиП

, наличие склонов, водоемов, геологиче-

ские факторы, ограничение возможности подвода и отвода ресурсов и т.д. Ин-

женерно-геологические и гидрогеологические условия могут сделать невозмож-

ным реализацию варианта вследствие низкой несущей способности грунта или

высокого уровня подземных вод. Доступность транспортных и коммунальных

115

ствие канализационному коллек-

тору м

ных и физически не осуществимых вариантов использования, следует

выполнить анализ экономической целесообразности и финансовой

мос риантов. Критерием целесообразности является возврат ин

вест на этот кап (NPV>0).

финансовая осуществимост си оо ния

спр дел так рак-

х экономически целе-

сообразных вариантов, использование, которое создает максимальную остаточ-

ную стоимость земли, либо обеспечивает максимальное значение NPV, является

наи ее эффективным.

кончательн но-

го использования конк о по-

лож

сть собственност е стоимости уча-

ьзованием

будет использование земли как свободной.

а наилучшего и наиболее эффективно спол ания

зем ксимальной укт стью екта

пон ачение стоимости земельн час

та наилучшего и наиболее эф вн по ания

земельного объ-

возможности подключения к магистральному

ожет исключить рассматриваемый вариант из перечня физически осуще-

ствимых вариантов использования объекта.

Четвертый этап. После исключения из рассмотрения законодательно не

разрешен

осуществи-

ти оставшихся ва

ируемого капитала и получение дохода итал

В большей степени ь зави т от с тноше

оса и предложения и месторасположения, которые опре яют ие ха

теристики, как валовой доход, операционные расходы, потери и т.д.

Пятый этап – максимальная продуктивность. Из все

лучшим и наибол

При о ом выборе варианта наилучшего и наиболее эффектив

ре нтной собствен ст уюи руководств тс и я следующим

ениями:

− если стоимо и с улучшениями больш

стка без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным использова-

нием будет использование земельного участка с

улучшениями;

− если стоимость свободного участка превысит стоимость участка с

улучшениями, наилучшим и наиболее эффективным испол

При выборе вариант го и ьзов

ельного участка как свободного под ма прод ивно объ

имается максимальное зн о уго т ка.

При выборе вариан фекти ого ис льзов

участка как застроенного под максимальной продуктивностью

116

екта ое значение текущей стоимости объекта. Текущая

у-

недвижимости и капитальных за-

трат имых для получения этих доходов. Если варианты не предполагают

рас реконструкцию или модернизацию, то они могут сравниваться не-

посредственно друг

е наст ости б дов.

решения з

Задание 1. Определите ст известно, что по-

тенци

понимается максимальн

стоимость определяется как разность между настоящей стоимостью серии буд

щих доходов, получаемых от использования

, необход

ходов на

с другом на

основ оящей стоим удущих дохо

5.5. Примеры адач

оимость объекта оценки, если

альный валовой доход составляет 550 000 у.е. Оценщик располагает ин-

формацией, представленной в таблице 5.1, которая была собранна методом вне-

дрения.

Таблица 5.1.

Объекты-аналоги 1 2 3

Цена продажи за кв. м 540 500 550

Ст у гавка аренды (без НДС), .е./кв. м в од 280 250 270

Общая 1 200 1 500 площадь, кв. м 1 800

Вес, присвоенный оценщиком, исходя из близости

20% 30% 50%

аналога к объекту оценки:

Решение. Применив технику мультипликатора потенциального ого дохода

(ТМП

jpgo

валов

ВД), найдем стоимость объекта оценки по формуле:

MIV

∑

Объекты-аналоги

1 2 3

pgj

у.е. 280×1200=336000 250×1800=450000 270×1500=405000

у.е. 540×1200=648000 500×1800=900000 550×1500=825000

pgj

648/336=1,93 900/450=2,00 825/405=2,04

Средневзвеш. M

0,2×1,93+ 0,3×2,00+ 0,5×2,04 ≈ 2,00

объекта оценки 550 000×2,00 ≈ 1 100 000

Задание 2. Определите стоимость объекта-оценки, если известно, что по-

тенциальный валовой доход составляет 550 000 у.е., поте недозагрузки -

20%, потери от неплатежей – 0,3%. Оценщик располагает следующей информа-

цией, собранной методом внедрения и представленной в таблице 5.2.

ри от

Таблица 5.2.

Объекты-аналоги 1 2 3

Цена продажи за кв. м 540 500 550

Ставка аренды (без НДС), у.е./кв. м в год 280 250 270

Потери от недозагрузки 30% 10% 20%

Потери от неплатежей 1% 0% 0%

Общая площадь, кв. м 1200 1800 1500

Вес, присвоенный оценщиком, исход

аналога к объекту оценки:

я из близости 20% 30% 50%

Решен

Объекты-

аналоги

1 2 3

ие. Применив технику мультипликатора эффективного валового дохода

(ТМЭВД), найдем стоимость объекта оценки:

egj

336000×0,7×0,99=232848 450000×0,9=405000 405000×0,8=324000

egj

648000/232848=2,78 900/405=2,22 825/324=2,55

egсредневзвеш.

0,2×2,78+ 0,3×2,22+ 0,5×2,55 ≈ 2,50

объекта оцен-

ки

550 000×0,8×0,97×2,50 ≈ 1 067 000

Задание 3. Анализ рынка показал, что коэффициент операционных расхо-

дов для объектов, аналогичных объекту оценки составляет 42%. Известно, что

потенциальный валовой доход объекта оценки составляет 550 000 у.е., потери от

недозагрузки – 20%, потери от неплатежей – 0,3%, операционные расходы равны

184 24

циента операционных расходов

(ТКОР), определим

стоимость объекта оценки по формуле:

6 у.е. Рыночный мультипликатор эффективного валового дохода равен 2,5.

Решение. Применив технику коэффи

1095121

5,2/)42,01(

184246)003,01)(2,01(550000

−

V у.е.

Задание 4. Определите стоимость объекта недвижимости, если известно:

среднерыночная доля стоимости земли равна 30% коэффициент для земли при-

нят на уровне удвоенной ставки депозита надежного банка и равен 12%, средне-

рыночный коэффициент для улучшений равен 28%, потенциальный валовой до-

ход объекта оценки составляет 550 000 у.е., потери от недозагрузки – 20%, поте-

ри от неплатежей

– 0,3%, операционные расходы равны 4 246 у.е.

117

118

ПРешение. рименив технику группы компонентов собственности (ТГКС),

определим стоимость объекта оценки по формуле:

1096700

28,07,012,03,0

184246)003,01)(2,01(550000

×+×

−

V .е.

Задание 5. Определите стоимость объекта недвижимости, если известна

ет, коэффициент капитализации собственных средств

равен 20%, потенциальный валовой доход объекта оценки составляет

550 000 у.е., потери от недозагрузки – 20%, потери от неплатежей – 0,3%, опера-

Решение:

применяя технику инвестиционно группы или группы компо-

нентов капитала (ТИГ), определим стоимость объекта оценки по формуле:

среднерыночная доля заемного капитала равна 70%. Банк выдает кредит под

18% годовых, сроком на 8 л

ционные расходы равны 184 246 у.е.

1098257

2,03,025,07,0

184246)003,01)(2,01(550000

×+×

−

V у.е.,

где ипотечная постоянная равна функции взноса на амортизацию единицы или в

MS Excel, как R

=ППЛАТ(0,18;8;;-1) =0,25.

Задание 6. Банк выдает кредит под 18% годовых, сроком на 8л

ния банка: доля заемны ее и ол-

га н иже 1,4 лите стоим кта недвижимости, если

изв ьный в оход объек составляет 000 у.е.,

пот зки – 2 и от непл ,3%, операционные рас-

ход у.е.

ет, требова-

х средств не бол чем 70%, коэффиц ент покрытия д

е должен быть н . Опреде ость объе

естно: потенциал аловой д та оценки 550

ери от недозагру 0%, потер атежей – 0

ы равны 184 246

Решение. Применяя технику коэффициента покрытия долга (ТКПД), опре-

делим стоимость объекта оценки по формуле:

1058646

7,04,125,0

184246)003,01)(2,01(550000

××

−

V у.е.

Задание 7. Чистый операционный доход объекта оценки сост

450 000 у.е. Из достоверных источников оценщику известно, что объект-аналог

был п

авляет

риобретен на 60% за счет заемных средств. Чистый операционный доход

объекта аналога составляет 350 000 у.е. Сегодня кредит можно взять на 10лет,

119

н 266 556 у.е. Определите стоимость объекта

оценк

я технику техника коэффициента покрытия долга

(ТКПД), определим стоимость объекта оценки по формуле:

под 20% годовых, начисление процентов ежеквартальное. Ежегодный платеж по

кредиту для объекта-аналога раве

и.

Решение. Применя

2273977

266556

350000

6,025,0

≈

××

у.е.

где коэффициент капитализации заемных средств находится по формуле взноса

на амортизацию единицы:

450000

25,0

)22,01(

с нормой отдачи для заемных

22,0

≈

−

средств, равной

22,01)

2,0

≈−+=

Y .

Таблица 5.3.

Задание 8. Определить стоимость объекта, который после приобретения

будет сдаваться в аренду. Известная информация о пяти аналогичных объектах

сведена в таблицу 5.3. Чистый операционный доход объекта оценки равен

750 000 у.е.

Чистый операци-

онный доход

Цена продажи, у.е.

Субъективный

вес

Объект-аналог 1 435 000 2 900 000 10%

Объект-аналог 2 560 000 3 500 000 15%

Объект-аналог 3 784 000 0 40% 5 600 00

Объект-аналог 4 1 020 000 6 000 000 15%

Объект-аналог 5 1 125 000 7 500 000 20%

Итого 100%

Решение. Применяя технику сравнительного анализа (ТСА) для нахожде-

ния коэффициента капитализации, определим стоимость объекта оценки по

формуле:

4983389

7500000

1125000

2,0

6000000

1020000

15,0

5600000

784000

4,0

3500000

560000

15,0

2900000

435000

1,0

750000

++++

у.е.

00 у.е.; чистый операционный доход

– 250 000 у.е.; коэффициент капитализации для улучш коэффициент

земли

Задание 9. Определите стоимость объекта оценки, располагая следующей

информацией: стоимость улучшения 1 000 0

ения – 20%;

капитализации для – 10%.

Решение. Применяя технику остатка земли (ТОЗ), найдем стоимость объ-

екта оценки по формуле

120

15000001000000

1,0

2,01000000250000

−

V у.е.

Задание 10. Определите стоимость объекта оценки, располагая следующей

информацией: рыночная стоимость земельного участка, найденная методом

сравнения продаж, равна 1 000 000 у.е.; чистый операционный доход –

250 000 у.е.; коэффициент капитализации для улучшения – 20%; коэффициент

капитализации для земли – 12%.

Решение. Применяя технику остатка улучшения (ТОУ), найдем стоимость

объекта оценки по формуле:

16500001000000

2,0

12,01000000250000

−

V у.е.

Задание 11. Определите стоимость объекта оценки, располагая следующей

информацией: банк выдает кредит под 18% годовых, сроком на 8 лет, начисле-

ние процентов – ежемесячное; сумма кредита – 750 000 у.е., предполагаемый

чистый операционный доход – 320 000 у.е.; приемлемый для собственника ко-

эффициент капитализации собственных средств – 25%.

Решение. Применяя техника остатка собственного капитала (ТОСК), най-

дем стоимость

объекта оценки по формуле:

×−

V 750000

25,0

750000257,0320000

1258356 у.е.,