Пупенцова С.В. Экономика недвижимости в задачах и примерах

Подождите немного. Документ загружается.

10. Какие утверждения являются неправильными на Ваш взгляд?

а) операционные расходы равны бухгалтерской себестоимости;

б) к постоянным операционным расходам принято относить налог на зем-

лю, страховку, налог на имущество;

в) операционные расходы не включают амортизационные отчисления;

г) операционные расходы могут быть разделены на постоянные и перемен-

ные;

д) переменные операционные расходы

равны затратам на оплату комму-

нальных услуг.

постоянную са-

моамо

вестно, что

помещения 1, 2, 3 сданы арен-

датор

ест второго уровня

1. Собственник здания знает, что на ремонт кровли уйдет 1 000 у.е., норма-

тивный срок службы данного конструктивного элемента 5 лет, требуется опре-

делить, какую сумму следует ежегодно откладывать собственнику в банк, чтобы

через 5 лет он смог бы накопить сумму на ремонт, если

депозитная ставка банка

равна 8%.

2. Инвестор приобрел объект недвижимости стоимостью 75 000 у.е. на

30% за счет собственных средств. Требуется найти ипотечную

ртизирующегося кредита, если ставка по кредиту равна 18%, период по-

гашения – 10 лет., платежи ежегодные.

3. По схеме этажа (рис. 4.2.) определите общую, вспомогательную, полез-

ную и техническую площади, если из

ам, помещение 4 – коридор общего пользования, помещение 7 предназна-

чено для хранения технического инвентаря уборщицы, 5 – лестничная клетка, 6 –

санузел.

ендаторов

доход объекта, если коэффициент операци-

онных

удет безубыточная загрузка объ

екта,

енды на такие помещения

равна 150 у.е.

7. Восстановительная стоимость здания составляет 100000 у.е. Известно,

что в результате пожара сумма ущерба составила 30000 у.е. Определите сумму,

Рис. 4.2. Схема расположения помещений и ар

4. Объект, общей площадью 2500 кв. м, на 50% сдан по ставке 150 у.е. за

кв. м в год. Анализ рынка показал: рыночный коэффициент неплатежей равен

1%, коэффициент недозагрузки – 3%, рыночная ставка – 200 у.е. в год за кв. м

Дополнительные доходы от платной автостоянки, расположенной на территории

собственника объекта, составляют 1000 у.е. в год, рыночные

потери от недо-

загрузки автостоянок – 4%, потери от неплатежей за аренду автостоянок – 2%.

Определите чистый операционный

расходов равен 40% для здания и 30% для автостоянки.

5. Арендная площадь офисного центра составляет 1000 кв. м, которые

можно сдать по 450 у.е. за кв. м в год. Какова б

если операционные расходы составляют 180000 у.е. в год, а платежи по об-

служиванию долга - 54000 у.е. в год?

6. Найти эффективный валовой доход первого года для здания площадью

200 кв. м, если известно, что половина помещений сданы по контрактной ставке,

равной 100 у.е., рыночные потери от неплатежей составляют 1%, а рыночные

по-

тери от недозагрузки равны 20%, рыночная ставка ар

которую возместит страховая компания, если по условиям договора страхования

страховая сумма равна 80000 у.е., страховой тариф - 0,04% от страховой суммы.

8. Определите сумму годового налога на недвижимость, если известно, что

балансовая стоимость объекта на конец 4 квартала 2002 года составила 250000

у.е., ежеквартальная сумма амортизационных отчислений составляет 625 у.е.

Тесты третьего уровня

1. В бизнес

-центре сдаются помещения под офис, кафе и магазин. Какие

доходы, кроме ванный

отчет

лите вспомогательные площади между арендаторами и рассчитайте, какую

арендную плату вам надо указать в договоре для арендаторов 1, 2 и 3, (площадь

помещений приведена на рис. 4.2).

3. Потери от недозагрузки и неплатежей снижают доходы

собственника.

Почему они возникают и возникают ли вообще? Как можно снизить эти потери и

от кого зависит это снижение? Поясните ответ.

4. На рисунке 4.3 приведены графики зависимостей доходов и расходов от

загрузки помещений. Определите по графику, какая линия соответствует чисто-

му операционному доходу расходам и сум-

марным

арендной платы, могут быть включены в реконструиро

и какие должны быть отнесены к доходам от бизнеса?

2. Рыночные ставки аренды составляют 250 у.е. за кв. м общей площади в

год без коммунальных услуг и НДС. По просьбе арендаторов в

договоре аренды

должны быть отражены ежеквартальные арендные платежи, отнесенные к ос-

новным помещениям (к полезной площади), которую они занимают. Распреде

, переменным расходам, постоянным

операционным

расходам. Определите по графику точку безубыточности

(безубыточную загрузку объекта). На сколько увеличится уровень безубыточной

загрузки при увеличении переменных затрат на 10%?

Рис. 4.3. Зависимость расходов и доходов от загрузки объекта

5. На рисунке 4.4 приведены схемы самоамортизирующего кредита и кре-

дита с равным погашением основной суммы долга. Кредит берется на 5 лет, срок

строительства 3 года, после окончания строительства объект будет продан. Оп-

ределите остаток по кредиту, который надо вернуть банку после продажи объек-

та для этих вариантов. Какую схему кредитования вы посоветуете инвестору?

да для 1-5-ого

годов

Рис. 4.4. Разные схемы погашения кредита

6. Требуется составить прогноз чистого операционного дохо

и рассчитать коэффициент операционных расходов по следующим дан-

ным: общая площадь здания составляет 1500 кв. м, арендная площадь - 1200 кв.

м, известно, что 1000 кв. м сданы на два года по контрактной ставке 150 у.е. за

кв. м в год, 100 кв. м все 5 лет

будет занимать собственник. Рыночная арендная

ставка на первый прогнозный год составит 175 у.е. за кв. м в год и будет расти на

авлять 7% и останется постоянной, налоговые платежи в

1-3 го

об-

щей площади и будут расти на 5% в год, расходы на уборку помещен

соста . и в т

ра за-

тра е обслуж у.е. з общей пл и будут

рас год. Стоимость ого ремон дования и соста-

вит 0000 у.е., депозитная ставка го банка ,

пл кредиту (остаются оянными) и ляют - 450 е. в год.

Сделайте

вывод, на какие расходы приходится максимальная доля.

7. Собственник имеет с которые требуют косметиче-

ско ь помещений составляет 1000 кв. м. Неотремонтирован-

ны жно сдавать по ставке 100 у.е. за кв. м в а ои-

мо едения ремонта е

ква ной стоимости, остал у ла-

чи работ. Отремонтированные ния

мо у.е. за кв. м в год. Арендатор согласен е ти-

ров стоимо ст-

вен за помещения, с учетом к ат

на

, приемлемая для обеих стор 0 До-

гов ставка аренды остается неизменно

шите задачу 7 при условии, что собственник сам бу и ать

по ремонт сумму в банке, сро по-

гашение платежей и начисление процентов - ежеквартальное, ставка банка 28%.

После ремонта помещения

будут сданы по рыночной арендной ставке. Подбери-

те сумму кредита, которая погасила бы стоимость ремонта и отрицательный по-

4% в год (к уровню предыдущего года). Известно, что рыночная норма потерь от

недозагрузки будет сост

дах - 10 000 у.е., а в 4-5 годах - 12 000 у.е., платежи по договору страхова-

ния взимаются за кв. м общей площади, и составят 1,5у.е. за кв. м и будут по

вышаться на 3% в год, расходы на управление составят 5% от эффективного ва-

лового дохода, коммунальные платежи первого года составят 13 у.е. за кв. м

ия 1-го года

вляют 9 у.е. за кв м арендной площад год и буду

сти на 4% в год,

ты на техническо ивание - 1,6 а кв. м о щади

ти на 6% в очередн та обору и кровл

через 5 лет 10 надежно - 6% годовых

атежи по пост состав 00 у.

вободные помещения,

го ремонта. Площад

е помещения мо год. Сметн я ст

сть ремонта составляет 150 у.е. за кв. м, срок пров по смет

ртал, авансовый взнос - 50% от смет ьная с мма вып

вается после проведения ремонтных помеще

жно сдавать по ставке 350 отр мон

ать помещения самостоятельно. Найдите текущую сть доходов соб

ника и назначьте ставку аренды омпенсации затр

ремонт, если ставка дисконта он, равна 2 %.

ор заключается на 2 года, й.

8. Ре дет ремонт ров

мещения, взяв необходимую на ком на 2 года,

ток первого кв й стоимостью

доходов собственника.

9. Данные до-

каждой функции. Для нахождение рентабельности косвен-

ные постоянные издержки можно списать пропорционально занятой площади, а

косвенные переменные пропорционально эффективному валовому доходу.

Таблица 4.6.

циональн

использование кв. м.

, $ в год

$ в год

артала. Выберите вариант с максимальной текуще

по объекту сведены в таблицу, рассчитайте марженальный

ход и рентабельность

–

Функ ое Арендная площадь,

Прямые затраты,

Офисы 3180,3 684000 64300

Гостиница 1005,9 395523 131843

Ресторан 833,6 182688 179120

Конференц-зал 45,7 11588 8601

Магазин 38,8 25439 2882

Прочие доходы 0 31800 15013

Таблица 4.7.

Косвенные постоянные

Налог на имущество 7 308 6% 3%

Аренда земли 20 347 17% 8%

Страховой взнос 3 890 3% 2%

Минимальный управленческий и бухгалтерский уч 7 344 6% 3%ет

Расходы по договору на техническое обслуживани 72 000 62% 30%е

Обслуживание пожарной сигнализации 2 715 2% 1%

Обслуживание лифтового оборудования 1 663 1% 1%

Обслуживание систем теплоучета 618 1% 0%

Дератизация и дезинфекция 454 0% 0%

Косвенные переменные

Рас 24% 12%ходы по энергоснабжению 29 444

Оп 23% 12%лата горячей воды и отопления 28 095

Водопровод и канализация 3 769 3% 2%

Вывоз мусора 1 538 1% 1%

Телефоны, ПТС 781 1% 0%

Обслужи 2%вающий персонал 5 067 4%

Охрана 21 9%637 17%

Расходы на управление и бухучет 13 310 11% 6%

Резерв на замещение 20 000 16% 8%

5.1.1.

жимость?

Норма

годового прироста

1 0

ний (P

5. ОСНОВЫ ЭКОНОМИЧЕСКОГО АНАЛИЗА

5.1. Основы инвестиционного анализа для недвижимости

Какие нормы отдачи используются для оценки инвестиций в недви-

прибыли (отдачи) – это отношение ожидаемого или состоявшегося

-P ) вложенного капитала в первый год к величине вложе-

PP −

. Норма тветствует эффективной ставке ,

еликих прира

отдачи соо процента

при равнов щениях суммы за период:

1)1( −+=

Y , где i – номи-

нальная ставка процента (процент по кредиту), q– количество приращений в те-

чение года. Если предусматривается в течение года еще и доход от эксплуатации

o1,

то норма отдачи будет равна

011

)(

PIP

−

= . Нормы отдачи проекта сроком n

лет (б

ы:

ольше 1-го года) равна внутренней норме рентабельности проекта, кото-

рую можно найти из формул

∑

)1()1(

В MS Exce

функции НО

также функцию ВНДОХ (-P

:…:I

), когда доходы изменяемы.

Для целей оценки инвестиций в недвижимость различают:

−

енного капитала с

учетом изменения доходов на собственный капитал в течение перио-

да владения, включая реверсию;

l для нахождения внутренней нормы рентабельности используют

РМА(n;I

;-P

), когда ежегодные доходы постоянны и равны I

, а

− общая норма отдачи (Y

) — это норма сложного процента, измеряю-

щая отдачу (прибыль) инвестированного капитала с учетом измене-

ния доходов в течение периода владения, включая реверсию;

норма отдачи собственного капитала (Y

) — это норма сложного

процента, измеряющая отдачу (прибыль) собств

сконтные пункты, штрафы за дос-

рочное погашение и платежи за организацию кредита. Норма отдачи

заемного капитала соответствует эффективной ставке процента, ко-

− норма отдачи заемного капитала (Y

) – это норма сложного процен-

та, измеряющая отдачу (прибыль) заемного капитала с учетом всех

доходов на заемный капитал в течение периода владения, включая

реверсию, учитывает скидки, ди

торая равна

1)1( −+=

, где i – номинальная ставка процента

(процент по кредиту), q – количество раз начисления процентов в те-

чение года.

Любая из перечисленных выше норм отдачи может выступать в качестве

нормы дисконтирования для пересчета будущих платежей в настоящую стои-

мость. Н

ка (I

) испол

5.1.2. ции используются в анализе инве-

стиций в недвижимость?

Различают коэффициенты капитализации приведенные ниже:

я отражает взаимосвязь между чистым опе-

тью или ценой собственности:

апример, для расчета текущей стоимости будущих доходов собственни-

ьзуется норма отдачи на собственные средства (Y

Какие коэффициенты капитализа

− Общий коэффициент капитализации (overall capitalization rate –R

) —

это норма дохода, котора

рационным доходом и общей стоимос

R =

латы налогов и собственным капиталом. Эту норму

прироста, нормой денежного потока

или нормой дивиденда на собственный капитал:

− Коэффициент капитализации собственного капитала (R

)— это нор-

ма дохода, которая отражает взаимосвязь между годовым денежным

потоком до уп

называют нормой денежного

R =

кредита. R

также называется ипотеч-

нной:

− Коэффициент капитализации заемного капитала (R

) — это норма

дохода, которая отражает отношение годовой суммы по обслужива-

нию долга к основной сумме

ной или кредитной постоя

R =

− Коэффициент капитализации для земли (R

)— это норма дохода, ко-

торая отражает взаимосвязь между годовой суммой поступлений от

арендной платы за землю (или дохода, приходящегося на землю), и

стоимостью земли:

− Коэффициент капи

R =

тализации для зданий (R

) — это норма дохода,

которая отражает отношение части годового дохода, приходящегося

на здание, и стоимостью здания:

R =

5.1.3. Как соотносятся стоимости обственного и заемног капитала и

общая

Стоимость объекта недвижимости (общая)

с о

стоимость недвижимости?

)1()1(

∑

где V

быть постоянен или

меняться каждый период).

Стоимость собственного капитала

стоимость объекта недвижимости после эксплуатации в течение n лет, t –

номер периода, I

чистый операционный доход (он может

)1()1(

∑

100

где V

и собственник после продажи не воз-

враща

– сумма, которую получит собственник, после продажи объекта недви-

жимости и возврата остатка по кредиту (есл

ет остаток по кредиту, то V

Стоимость заемного капитала

∑

)1()1(

где в случае самоамортизирующегося кредита ежегодные

постоянны и нет V

(если срок эксплуатации объекта совпадает со сроком по

мости (V

) равна сумме стоимости

улучше

платежи по кредиту

кредиту), а в случае погашения кредита с шаровым платежом в качестве I

вы-

ступают проценты, выплачиваемые собственником за обслуживание долга, а

Стоимость объекта недвижимости (V

) равна сумме заемного капитала (V

)

и собственного капитала (V

Аналогично стоимость объекта недвижи

ния (V

) и стоимости земли (V

). Стоимость улучшений и стоимость земли

ожно найти по формулам:

)1()1(

∑

)1()1(

∑

на пр

5.1.4. Как перейти к коэффициенту капитализации, если известна величи-

иращения стоимости объекта за период эксплуатации

oon

−

=∆

при

постоянных доходах?

Можно использовать формулу Эллвуда, где коэффициент капитализации

включает в себя норму дохода на капитал и норму возврата:

ooo

YR ∆−=

−+

∆−=

1)1(

;

5.2. Критерии эффективности инвестиционных проектов

5.2.1. Какие показатели используются для о

SFF

ценки коммерческой эффек-

тивности инвестиций?