Пупенцова С.В. Экономика недвижимости в задачах и примерах

Подождите немного. Документ загружается.

точку, так как легкодоступны и дешевы,

расхо

оначальным

получ

ии рынка недвижимости приходится задействовать как

вторичную

оительство Петербурга», «Бюллетень недвижимо-

сти», «К

вочные пос

недостающу ении объекта и

его окружении. Уточ-

нить инф

давшего ин ин-

формации, чем в ния потребуется

воспо я»

ия объекта можно

уточн

а. Подобную инфор-

мацию можно получить и от эксперта. Метод внедрения наиболее сложен и за-

нимает много времени: исследователю предстоит представиться потенциальным

покупателем, «выйти» на собственника

жет: помочь исследователю лучше сформулировать саму проблему исследова-

ния; подсказать более совершенные методы или указать на те данные, которые

должны быть собраны в дальнейшем; представить сравнительные данные, при

помощи которых первичная информация может быть более понятна. Вторичные

данные дают исследованию опорную

ды, необходимые для сбора

этих данных, уже оплачены перв

ателем. Основные недостатки вторичной информации: информация может

быть устаревшей; может не иметь прямого отношения к решаемой проблеме;

может быть недействительной или ненадежной.

3.1.9. Какие методы сбора можно будет использовать для сбора инфор-

мации об объекте?

При исследован

информацию, так и

некоторые методы сбора первичной информации.

Средства массовой информации (СМИ) – периодические издания, содержащие

разделы о недвижимости. Например, в Санкт-Петербурге – это «Деловой Петер-

бург», «Недвижимость и стр

оммерческая недвижимость», «Недвижимость Price». Используя спра-

обия, карты города и краеведческую литературу, можно дополнить

ю информацию о местополож

ормацию об объекте можно также по телефону методом интервью лица,

формацию в СМИ. Очень часто брокеры не могут дать больше

публикации. Поэтому, возможно, для уточне

льзоваться визуальным осмотром местоположения, методами «внедрени

и интервью эксперта. При визуальном осмотре местоположен

ить

следующие характеристики: транспортную доступность, состояние

подъездных путей, привлекательность места, отделку фасад

, получить недостающую информацию,

дрения.

3.1.10. Какие этапы и методы

анализа данных вам известны?

Анализ данных состоит из двух этапов –подготовки данных к анализу и

обработки информации стандартными

циаль

ация данных с полным описанием

ия и накопления соб

ран

е-

ского анализ данных применяются для их уплотнения,

вы е методы

можн

− описательные методы (распределение частот, графическое представ-

ление распределения переменной, статистические показатели –

средняя, медиана, дисперсия);

интервальной о

недвижимости?

поторговаться о цене сделки и удалиться. Информацию о техническом состоя-

нии здания можно узнать в государственных учреждениях (ПИБ, ГБР, ПРЭУ и

пр.). Если листинги можно использовать при общих обзорах рынка предложе-

ния, то при оценке рыночной стоимости объекта методом сравнения продаж мо-

жет пригодиться метод вне

технологиями. Первый этап требует спе-

ных знаний рынка или проведения структурного анализа для ознакомления

с ним. Структуризация данных (систематиз

всех сегментов) также необходима для обработки, хранен

ной информации.

Для обработки информации чаще всего используют методы статистич

анализа. Статистический

явление взаимосвязей, зависимостей и структур. Статистически

о разделить на группы:

− методы анализа взаимосвязей (например, помогают

определить, ка-

кая связь имеется между ставкой аренды и состоянием объекта).

3.2. Методы обработки рыночных данных

3.1.10. Какие формулы используются для ценки выборки

для целей экспресс-анализа сегментов рынка

Простая средняя арифметическая применятся в том случае, когда индиви-

дуальное значение усредняемого признака не повторяется

∑

, (11)

где х

– индивидуальное значение признака каждой единиц выбор о

объектов выборки. Когда отдельные значения ри тся

несколько раз у единиц исследуемой совоку ий

инд начений зна fi с) присутствует в расче форму-

лах :

ки; n – числ

изучаемого п

пности, тогда ч

знака встречае

астота повторен

ивидуальных з при ка ( – ве тных

. Взвешенная средняя

∑

. (12)

ьное оценивание о нн еобход при малом ч е наблю-

ден а точечная оце мало еж .

Дл я доверите го и ва понадобиться:

ь форму распределения г рально окупности;

− рассчитать необходимые параметры для нахождения интервала.

формуле:

(13)

где

µ среднеквадратическое отклонение выборки (СКО);

t – критерий Стьюдента, табличное значение (см. приложение 7); n – количество

объектов α=0,01 при

р.=99%, n-1 – свободы. В Excel: t-

крите

расчета нижней и верхней границы доверительного интервала с

вероятностью квартир города Санкт-Петербурга за

де-

кабрь

Интервал собе о н имо исл

ий, когд нка над на

я нахождени льно нтер ла

− определит ене й сов

− задать вероятность попадания оценки среднего значения генеральной со-

вокупности в интервал;

Рассчитать доверительный интервал можно по

−

+≤≤

−

– среднее значение; σ –

в выборке, α - значимость=0,05 при вероятности р.=95%,

число степеней

рий=СТЬЮДРАСПРОБР(α;n-1).

Пример

95% для однокомнатных

2000 года приведен в таблице 3.1.

Таблица 3.1.

нижняя граница верхняя граница

комн. квартиры Цена $/кв.м Кол. СКО

доверительного

интервала р=0,95

доверительного

интервала р=0,95

Ад 366 412 миралтейский 389 64 91

Ва 75 66 420 450 силеостровский 435

Выборгский 138 43 391 405 398

Калининский 380 202 36 375 385

Кировский 387 108 31 381 393

Красногвардейский 371 100 36 364 378

Кр 352 364 асносельский 358 104 28

Мо 397 411 сковский 404 128 41

Не 365 377 вский 371 174 37

Пе 418 460 троградский 439 42 67

Пр 366 376 иморский 371 191 37

Фр 26 376 386 унзенский 381 99

Центральный 388 97 79 372 404

Доверительный интервал для Центрального района на однокомнатн

квартиры был рассчитан с вероятностью 95% следующим образом.

Нижняя граница доверительного интервала =

ые

197

96,1*79

388

−

=372;

197

96,1*79

388

−

верхняя граница доверительного интервала =

=404.

самостоятельной подготовки

1. Объ вичного рынка – это

авленные на продажу (аренду);

тавленные на продажу самим собственником, без посред-

перечисленное;

ше перечисленного.

2. Как относятся к

трансакционным издержкам?

3.3. Тесты для

есты первого уровня

екты недвижимости пер

а) объекты, первый раз выст

б) объекты, только что построенные;

в) объекты, выс

ников;

г) все выше

д) ничего из вы

ие затраты не

лата оценщику по договору;

ранную информацию о рынке;

3. Как ганизация, собрав данные об объектах из

средс

4. Упр а заносит сведения о своих

ближа мых услуг,

место -

левым

взаим можно отнести конкурентов?

5. К п

а) комиссионные брокеру агентства недвижимости;

б) оп

в) оплата маркетологу по договору за соб

г) оплата по договору купли-продажи;

д) все выше перечисленное.

ими данными располагает ор

тв массовой информации?

а) внешними первичными данными;

б) внутренними первичными данными;

в) внешними вторичными данными;

г) внутренними вторичными данными;

д) первичными и вторичными.

авляющая компания ведет базу данных, куд

йших конкурентах, у которых ставки аренды, набор предлагае

положение и сами объекты аналогичны. Работают конкуренты с тем же це

сегментом потенциальных арендаторов. К какому уровню по

степени

озаменяемости

а) конкуренция торговых марок;

б) отраслевая конкуренция;

в) формальная конкуренция;

г) общая конкуренция;

д) временная конкуренция.

рофессиональным участникам рынка следует отнести:

а) покупателя;

б) продавца;

в) брокера;

г) нотариуса;

д) оценщика.

6. Инф

получ

оров;

ацию из СМИ и Интернет;

е невозможно получить.

7. Ана

менения текущих цен предложения

;

од;

мости объекта недвижимости;

делки и введению оценщика в заблуждение;

рынка недвижимости.

являются правильными на Ваш взгляд?

ние - разделение рынка на четко выраженные группы по-

ментов рынка – оценка привлекательности каждого и

тов рынка, на которые будет ориен-

мпании;

ребителям можно проводить сегмен-

руя, какие именно характеристики

у-

;

д) все выше перечисленное.

9. Какие утверждения являются неправильными на Ваш взгляд?

ормацию о спросе для каждого сегмента на рынке недвижимости можно

ить:

а) опросив потенциальных арендат

б) собрав информацию у брокеров агентства недвижимости;

в) отобрав информ

г) все выше перечисленное;

д) в нашей стран

лиз листингов предложения способствует:

а) выявлению тенденции из

б) составлению прогноза изменения цен на кратковременный пери

в) определению рыночной стои

г) завышению цены с

д) сегментированию

8. Какие утверждения

а) сегментирова

купателей, каждая из которых может приобрести определение

товары

и/или услуги;

б) выбор целевых сег

выбор одного или нескольких сегмен

тирована маркетинговая деятельность ко

в) помимо сегментации рынка по пот

тацию и по параметрам объекта, анализи

того или иного объекта могут

быть привлекательны для арендатора (пок

пателя), и насколько ваши конкуренты преуспели в этом направлении

г) каждая управляющая компания, выбравшая свой целевой сегмент, мо-

жет уменьшить затраты на продвижение объекта;

и ра

ии равен r = 0,5, то можно предположить

10. Какие сегменты принято относить к коммерческой недвижимости?

лексы;

11. Информационно собирает информацию об объектах,

выстав информации, какими данными

располагает организация?

а внешн перв чными нными

б) внутренними первичными данными;

12. Наиболее полное описание физических и ценовых характеристик объекта

мож о ьз тьс я сбора информации методом:

а) внедрения; ) телефонного интервью с агентом;

а) коэффициент корреляции всегда положителен и стремится к единице;

б) если коэффициент корреляции равен r = –0,8, то можно предположит

наличие высокой обратной связи;

в) если коэффициент корреляци вен r = –0,8, то можно предположить

отсутствие связи;

г) если коэффициент корреляции равен r = 0,5, то можно предположить от

сутствие связи;

д) если коэффициент корреляц

наличие

умеренной связи.

а) промышленные комп

б) загородные дома;

в) офисные центры;

г) торговые центры;

д) общежития.

-аналитический центр

ленных на продажу из средств массовой

) ими и да ;

в) внешними вторичными данными;

г) внутренними вторичными данными.

но обеспечить, если в спол ова я дл

в) личной беседы с экспертом; г) визуального осмотра.

13. нн ле

количеств лить тесноту связи найти уравнен ависимости

ставки аре образующих факто

а) дискриминантный анализ; анали

ющие значения: 453;

489; 4

а) (461;489); б) (457;493); в) (382;418); г) (458;492).

Т ов

авление результатов;

;

Какой из ниже перечисле ых методов позволит исс дователю не только

енно опреде , но и ие з

нды от цено ров:

б) факторный з;

в) кластерный анализ; г) регрессионный анализ.

14. Выборка ставок аренды офисных центров имеет следу

90; 500; 485; 470; 429; 456; 495; 485. Отберите неверно доверительный ин-

тервал, рассчитанный

аналитиком.

есты второго ур ня

1. Заполните блок-схему, включив в нее соответствующие этапы марке-

тингового исследования и добавив недостающий этап:

а) предст

б) выявление проблемы, постановка задачи;

в) анализ собранной информации

г) сбор необходимой информации;

д) …

→ → → →

2. Опрос арендаторов показал, какую максимальную цену готов заплатить

кажды

й из них за предлагаемую услугу. Результаты приведены в таблице. По-

стройте кривую спроса на рис. 3.5.

Арендатор 1-й 2-й 3-й 4-й 5-й 6-й 7-й 8-й

Максимальная цена, $ 20 80 10 5 30 50 5 10

Кривая спроса

0123456

Цен

100

789

а, $

Количество арендаторов

Рис. 3.5. Поле для построения кривой спроса арендаторов на новую услугу

3. Имеются групповые средние ставки по объектам, требуется найти сред-

невзвешенную ставку для всех объектов.

Удаленность от ст. метро Ставка аренды 1 м

, $/год

СКО, σ

Кол-во, n

до 5 минут 240 69 29

5 -10 минут 186 89 13

10 - 30 минут 165 52 25

итого ? 66 67

4. Рассчитать доверительный интервал с вероятностью 0,95 для итоговой

средней ставки аренды объектов предыдущего задания.

5. Рассчитайте средний коэффициент роста для динамического ряда, со-

стоящего из среднеквартальных цен на торговые помещения за последние два

года.

Период, квартал 1 2 3 4 5 6 7 8

Цена, у.е. за кв.м. 512 601 669 625 785 675 825 798

6. Темп прироста цен на торговые помещения в январе составил 25%. К

йти темп прироста це-

ны в фе

концу февраля цена вернулась к уровню начала января. На

врале.

7. Какие из приведенных чисел могут быть значениями коэффициента кор-

реляции: 0,5; -1; 0,1; -2,5; 1; -0,7; 2; 0?

8. Парный коэффициент корреляции равен –0,8. Какие выводы вы можете

сделать?

9. Определите доверительный интервал средней ставки аренды (у.е. за кв.

м в год) для выбранного сегмента: 453; 489; 490; 500; 485; 470; 429; 456; 495;

485.

10.Уравнение регрессии зависимости ставки аренды (Y) от местоположе-

ния (x

) и состояния помещения (x

) имеет вид: Y=244+51x

+94x

. Определите

ставку аренды для объекта в среднем состоянии помещения и в хорошем место-

положении, если факторы были закодированы следующим образом: орошее ме-

стоположе ния

=1; среднее состояние помещения =0.

а) 244; б) 295; в) 338; г) 389.

Тесты третьего уровня

1. Аналитики установили, что увеличение цен вызвано инфляций. Найдите

средний месячный темп

инфляции, если уровень цен в течение года вырос в 16

раз.

2. Часто исследователи подчеркивают, что анализ рынка недвижимости

намного сложнее чем, например, анализ рынка товаров широкого потребления.

Согласны ли вы с этим утверждением, обоснуйте ответ.

3. Вы намерены продать имеющуюся у вас квартиру. Покупатель, с кото-

рым ведутся переговоры, сообщает вам, что

его знакомые приобрели такую же

квартиру в нескольких кварталах от настоящего места за цену более низкую, чем

предлагаете вы. Как вы отнесетесь к этой информации? Какие аргументы можно

привести в защиту своей позиции?

4. При построении распределения квартир по площади исследователь по-

лучил результат, приведенный на рис. 3.6. Какое распределение изображено на

рисунке и какой вывод (предположение) можно сделать?

ние =1; плохое местоположение = 0; хорошее состояние помеще