Пупенцова С.В. Экономика недвижимости в задачах и примерах

Подождите немного. Документ загружается.

говора аренды между ста-

ренды с 1 января следующего после даты регистрации

ды через 3 месяца после письменного извещения

14. Об имости обременен ипотекой. В случае, если собственник не

выпла ержатель имеет

право:

тоятельно продать объект недвижимости на открытом рынке и

га;

та нарушения договора перевести объект недвижимости в соб-

ержателя;

чет ренты;

ить сумму долга после продажи объекта на публичных торгах.

15. Им ственник земельного

участка, обремененного сервитутом,

льзование участком?

1.Сгр ства по назначению (здания, со-

оруже

д) пекарня; е) плотина;

собственности;

б) поднять ставку аренды по истечении срока до

рым собственником и арендатором;

в) поднять ставку а

года;

г) поднять ставку арен

арендаторов.

ъект недвиж

тит кредит, залогод

а) самос

возместить сумму дол

б) с момен

ственность залогод

в) сдать в аренду и возместить кредит за с

г) возмест

еет ли право соб

требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату

за по

а) да, имеет;

б) нет, не имеет;

в) да, если иное не предусмотрено законом

Тесты второго уровня

уппируйте объекты недвижимого имуще

ния):

а) гараж; б) жилой дом;

в) мост; г

) ангар;

2. Сгр

1 – см

2 – ча состава собственника;

3 – бе

;

3. Сгруппируйте

вет:

а) однокомнатная квартира;

б) огромное промышленное здание;

в) торговый павильон в проходном месте;

г) отличное помещение под офис в центре города;

) помещение под магазин на 2-м этаже, во дворе.

4. Как

ж) общежитие; з) железнодорожная платформа;

и) загородный дом; к) водонапорная башня.

уппируйте операции на рынке недвижимости в следующие группы:

ена собственника;

стичное или полное изменение

з смены собственника.

а) приватизация;

б) дарение

в) купля-продажа;

г) мена;

д) акционирование;

е) аренда;

ж) наследование;

з) передача в доверительное

управление;

и) залог;

к) страхование.

объекты недвижимости по степени ликвидности и поясните от-

е) загородный дом с участком недалеко от города;

ж) общежитие в аварийном состоянии;

ими правами (владения, пользования, распоряжения) будут обладать

1. собственник; 2. собственник здания, которое сдано в аренду; 3. арендатор.

5. Под

ющее ему определение.

банка

или другой финансовой орга-

возмездного пользования чужой собст-

лигации

т, в соответствии с которым покупатель соглашается приобре-

в аренду старым собственником на три года по

фикси

учае если кредит не бу-

дет выплачен, перейдет ли право собственности залогодержателю? Если нет, то

как залогодержатель сможет вернуть выданную сумму?

3. Назовите основные этапы жизненного цикла объекта недвижимости. Ка-

кие стадии жизненного цикла объекта недвижимости требуют обязательной го

сударственной регистрации?

берите для каждого из понятий (1- рента, 2- ипотека, 3- сервитут, 4- арен-

да, 5-договор купли-продажи, 6- закладная) соответству

а) право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого иму-

щества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых

коммуникаций и иных нужд;

б) залог собственником (залогодателем) недвижимого имущества с целью

получения ссуды у залогодержателя (

низации);

в) юридическое оформление права

венностью на определенных условиях;

г) регулярно получаемый доход на капитал, имущество, землю, об

государственных займов, получаемый без осуществления предпринима-

тельской деятельности;

д) документ о передаче определенного права (интереса) на данное недви-

жимое имущество в качестве гарантии выплаты долга

;

е) докумен

сти определенную недвижимость (и/или личное имущество), а продавец –

продать ее на установленных условиях.

Тесты третьего уровня

1. Офисное здание сдано

рованной ставке аренды, которая ниже рыночной. Может ли новый собст-

венник поднять

ставку до рыночной? Если да, то когда?

2. Объект недвижимости обременен ипотекой. В сл

4. Что и на каком ос ено к недвижимому

имуще

ризнаками как стационарность,

уника

ых свойств недвижимого имущества

и дайте характе-

ристику каждому приведенному признаку.

6. Можно ли сдать в аренду здание без согласия собственника земельного

участка, на котором оно расположено?

7. ООО приобрело в собственность объект недвижимости, можно ли сда-

вать помещение в аренду после подписания договора купли-продажи?

8. Имеет ли право арендодатель поднимать арендную плату до истечения

срока договора между арендатором и арендодателем?

9. Арендодатель требует произвести текущий ремонт, хотя в договоре это

условие не оговорено. Входит ли в обязанности арендатора производство теку-

щего ремонта?

10. ООО арендует помещение у частного собственника. Срок договора

продолжает пользоваться имуществом. На письмен-

ные обращения просьбой

на неопределенный срок?

11. По договору аренды арендатор должен был произвести капитальный

ремонт помещения. В случае, если арендатор к ремонту не приступает, какие

санкции можно применить по отношению к арендатору?

новании в статье 130 ГК РФ отнес

ству, но является движимым по своей природе?

5. Объект недвижимости обладает такими п

льность, долговечность, невоспроизводимость и ограниченность. Какие из

этих качеств относятся к улучшениям, а какие к земельному участку? Продол-

жите список отличительн

аренды истек, но компания

с заключить

договор аренды на новый срок ответа от

арендодателя компания не получила. Считается ли договор аренды продленным

3.1. Р

3.1.1. Да е

Рынок связанная система рыночных механиз-

мов, обес

ектов недви

3.1.2. Перечислите отличительные признаки объекта недвижимости, как

инвест

Один и тот же венного использова-

ния, а

и как финансового актива могут быть сведены к

следу

Защищенность от инфляции (доход растет вместе с инфляцией, тем-

пы инфляции учитывается в ренте).

3. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

ыночная среда функционирования объекта недвижимости

йт определение рынку недвижимости.

недвижимости – это взаимо

печивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объ-

жимости [4].

Рис.3.1. Схема рынка недвижимости.

иционного актива.

объект можно приобретать для собст

можно - и для накопления капитала (сначала сдавать объект в аренду и пе-

репродать через определенное время).

Особенности недвижимост

ющему.

− Стабильность дохода от

сдачи помещений в аренду (средний срок

договора аренды до 1 года и более).

−

− Сохранность инвестированных средств (характеризуется долговеч-

ностью улучшений и неучтожимостью земельных участков).

− Потребность в больших инвестициях (первоначальных и в дальней-

шем на поддержание).

− Необходимость в управлении для получения дохода (от эффективно-

сти управления существенно зависит уровень доходности).

− Повышенная ответственность при принятии решения требует боль-

ших трансакционных издержек.

− Неспособность быстро

оборачиваться в наличные деньги (среднее

время продажи объекта от 3 месяцев до года)

3.1.3. Что принято называть картой рынка недвижимости, приведите пример.

Рынок недвижимости имеет сложную структуру, поэтому перед решением

конкретных проблем полезно построить карту рынка. Карты рынка различают по

предс

рынок недвижимости в зависимости от со-

става пра

тавленной на ней информации: информации о свойствах товара или об уча-

стниках.

Например, можно описать

в собственности и целевого назначения объектов, см. рис.3.2.

Карта

дефицитные функ-

ции использования

Например в виде схемы на

рис.3.3. Данная карта построена для целей исследования потребителей, поэтому

ис. 3.2. Карта рынка недвижимости по передаваемому праву собственности и

функциональному назначению объект

рынка недвижимости поможет выявить основные типы помещений,

функции, взаимозаменяемые товары, а также дополняющие

помещений.

, карта аренды офисов может быть представлена

более карта должна

включать

Рис. 3.3. компании, управляющей офисным центром

3.1.4. е основных профессиональных участников рынка недви-

жимост

Пр лы, непосредственно решающие проблемы собственности на

всех стад

уч-

ю-

иеся вопросами улучшения недвижимости;

детально представлены потенциальные арендаторы. Полная

всех участников рынка.

Примерная карта рынка для

Перечислит

и.

офессиона

иях ее жизненного цикла:

− специалисты в области консалтинга, решающие проблемы наил

шего использования собственности;

− специалисты в области оценки, занимающиеся проблемами опреде-

ления стоимости недвижимости;

− специалисты в области финансирования, изыскивающие эффектив-

ные способы финансирования недвижимости на

всех стадиях жиз-

ненного цикла;

− специалисты в области девелопмента, или застройщики, занима

−

вления недвижимостью и оптимизацией инвестиций;

−

на рынке недвижимости.

− ики;

−

− фессионального образования;

−

и ресурсов по поиску

проведение оценки предмета

сделки;

издержки спецификации и защиты прав собственности – затраты на оп-

ределение объема передаваемых прав, проверку их чистоты, закрепле-

ние прав;

− издержки оппортунистического поведения - потери, вызываемые укло-

нением контрагента от заключения сделки, условий контракта и т.д.

Как показывает опыт формирования рынка недвижимости в Санкт-

Петербурге, общая величина издержек при проведении

сделок с жилой недви-

жимостью равна 10 % от цены объекта. По всем этим параметрам рынок недви-

жимости, как видно из вышесказанного, значительно отличается от иных рынков

специалисты в области менеджмента, которые занимаются вопроса-

ми упра

специалисты в области брокерских услуг, занимающиеся поиском

продавцов и покупателей

Профессионалы, работающие в индустрии недвижимости:

архитекторы и проектировщ

бухгалтеры и аудиторы;

строители;

специалисты в области про

юристы и страховщики;

− специалисты

средств массовой информации

3.1.5.Какие издержки на рынке недвижимости принято относить к

трансакционным?

Трансакционные издержки на рынке недвижимости включают:

− издержки поиска информации - затраты времени

контрагентов сделок и сбору информации о рыночной ситуации;

− издержки ведения переговоров и заключения контрактов;

− издержки измерения - затраты на

−

более , поэтому трансакционные из-

держк здес

ельные черты рынка недвижимости от со-

верше о

о рос, не сбалансированный с предло-

о в, ограничение на вхождение в

роизводства и товара к

месту, спрос ориен-

т оположение;

к товара;

- низкая ликвид

й. Данный комплекс обычно состоит из

этапов

недвижимости.

сложными условиями проведения сделок

и ь существенно выше, чем на других рынках.

3.1.6. Перечислите отличит

нн го?

- граниченный и нерегулярный сп

ением;

- граниченное количество участнико

ынок новых участников;

- привязанность факторов п

ирован на мест

- затруднена конкуренция из-за сложности и уникальности товара;

недостато

- информации о реальных сделках и свойствах

ность товара;

- высокие трансакционные издержки.

3.1.7. Какие этапы рыночного исследования Вам известны?

Рыночные исследования – комплекс мероприятий, предполагающий сбор,

регистрацию и анализ информации с целью облегчения процесса

принятия от-

ветственных управленческих решени

, последовательность которых приведена на рис.3.4.

Процедуру анализа рынка недвижимости можно условно разделить на две

части: анализ общего состояния рынка недвижимости; анализ характеристик от-

дельных сегментов рынка недвижимости.

Анализ общего состояния рынка недвижимости. Первый этап анализа

должен дать представление о

фактическом состоянии и общей активности рынка

недвижимости. Для этого следует рассмотреть количественные и качественные

характеристики рынка

1. Определение проблемы и целей исследования

• Определение потребности в проведении исследования

• Определение проблемы

• Формулирование целей исследования

2. Разработка плана исследования

• Определение методов исследования

• Определение типа требуемой информации и источников ее получения

• Определение методов сбора необходимых данных

• Проектирование форм для сбора данных

• Разработка выборочного плана и определение объема выборки

3. Реализация плана исследования

• Сбор данных

• Анализ данных

4. Оценка, интерпретация систематизированной информации и доведение результатов

до руководства.

• Подготовка и представление заключительного отчета

Рис. 3.4. Схема проведения исследования

Второй этап анализа рынка недвижимости должен дать конкретную ин-

формацию о состоянии основных сегментов рынка недвижимости. Глубина ана-

лиза зависит от конкретных задач и целей. Содержательная часть анализа прово-

дится в трех направлениях: анализ спроса; анализ предложения; анализ взаимо-

действия спроса и предложения.

3.1.8. Перечислите достоинства и недостатки вторичных данных.

Любое

исследование начинается с обработки вторичной информации. Вто-

ричные данные – вся информация, собранная когда-либо для каких-либо целей и

опубликованная (находящаяся хранении). Информацию, полученную внутри

фирмы, принято относить к внутренней (например, бухгалтерские отчеты, кли-

ентские базы данных т.п.). Если информацию удалось извлечь за пределами

фирмы, то ее называют внешней

(например, обзоры рынка недвижимости, опуб-

ликованные в СМИ).

Хоть и редко случается, чтобы вторичная информация полностью решала

конкретную проблему, которая ставится в исследовании, она, как правило, мо-

на