Пупенцова С.В. Экономика недвижимости в задачах и примерах

Подождите немного. Документ загружается.

ь также характеристики, присущие

земел

. Перечислите права собственника на недвижимость.

. 209 ГК РФ собственник вправе сво-

им им

обладать имуществом);

Объект недвижимости обладает такими физическими признаками, как:

− стационарность (привязанность к определенному месту на земной

поверхности);

− уникальность (отсутствие абсолютных аналогов);

− долговечность (длительность срока службы - например, в соответст-

вии с действующими в России строительными нормами выделяются

шесть типов жилых зданий со сроками службы от 15 до 150 лет) и

длительность создания объектов (сроки

строительства могут состав-

лять от нескольких месяцев до нескольких лет).

К этим качествам следует добавит

ьным участкам - невоспроизводимость и ограниченность земли, которые

являются причиной существования ренты.

2.1.3

Право собственности является основополагающим (первоначальным) в

числе прочих вещных прав. Другие права носят производный от этого

права ха-

рактер. Собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом

наиболее полным образом. Согласно п. 1 ст

уществом [5]:

− владеть (реально

− пользоваться (извлекать из него пользу, выгоду);

− распоряжаться (определять его юридическую судьбу: продавать, да-

рить, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.д.).

Кроме названных прав собственник обладает правами, указанными в п. 2. Ст.

209 ГК РФ: он вправе использовать свое имущество в предпринимательских це-

лях и даже уничтожать его, если этим не будут нарушены нормы закона и иных

правовых актов

2.1.4. Перечислите права арендатора и собственника объекта в течение

срока, указанного в договоре аренды.

ания и владения помещением (участком зем-

ли), п

ды) остается лишь право распоряжения (например, купли-

прода

нного и муниципального имущества.

ому (муници-

пальн

ибыли от пользования имуществом.

Определение понятия собственности как совокупности прав позволяет вы-

делять из полного пакета отдельные правомочия, комбинировать наиболее ра-

циональным образом, распределяя отдельные правомочия или их комбинации

между разными субъектами таким образом, чтобы обеспечить максимальную

эффективность использования имущества. Собственник может передать свое

имущество в доверительное управление, или передать по договору аренды арен-

датору

совокупность прав пользов

осле чего у собственника на время действия договора доверительного

управления (арен

жи) без прав пользования и владения.

2.1.5. Предусмотрен ли действующим законодательством переход имуще-

ства, находящегося в государственной собственности, в собственность част-

ных лиц?

Имущество,

находящееся в государственной или муниципальной собст-

венности, может быть передано его собственником в собственность граждан и

юридических лиц в порядке, предусмотренном законом о приватизации государ-

стве

2.1.6. Назовите основное отличие между правом хозяйственного ведения

и оперативного управления.

Право хозяйственного ведения обеспечивает государственн

ому) коммерческому предприятию реализацию полных

прав пользования и

владения, а также с разрешением собственника – залог и аренда. Как следует из

п.2. ст.295 ГК РФ: «Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на

праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, от-

давать в залог, вносить в качестве вклада в уставный капитал или иным спосо-

бом распоряжаться

без согласия собственника». Правомочия собственника: соз-

дание предприятия; назначение руководителя; реорганизация и ликвидация

предприятия; контроль за сохранностью и использованием имущества; получе-

ние части пр

озможностью изъятия части имущества при нецеле-

вом и сть за-

лога, сда

ственника: шнего, неиспользуемого

по назначению имущества; рас-

пределен тия.

2.1.7. ъекта

недвижи

Ог наличие установленных законом или упол-

номочен еще-

ний, стес ествлении права собственности либо

иных

собственник объекта недвижимости, обремененного ипотечным кре-

ества

с цель

жатель сохраняет свое право

на пре

Право оперативного управления идентично предыдущему праву, но имеет

дополнительные ограничения: по использованию имущества (только для целей

уставной деятельности – с в

спользовании) и по распоряжению им (не предусмотрена возможно

чи в аренду и пр. - даже с разрешения собственника). Правомочия соб-

изъятие изли

ие доходов предприя

Подлежат ли государственной регистрации обременения об

мости?

раничения (обременения) –

ными органами в предусмотренном законом порядке условий, запр

няющих правообладателя при осущ

вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута,

ипотеки, доверительного управления

, аренды, ареста имущества и других). На-

ряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество,

подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на не-

го.

2.1.8. Переходит ли право собственности банку-залогодержателю, в слу-

чае, если

дитом, не выполнит условия договора ипотеки и не вернет ссуду

Ипотека – залог собственником (залогодателем) недвижимого имущ

ю получения ссуды у залогодержателя (банка или другой финансовой ор-

ганизации). При этом залогодержатель не приобретает права собственности, а

также прав пользования или владения объектом даже при нарушении должником

своих обязательств. Право на обеспечение возвратности кредита реализуется по

решению суда путем получения соответствующей

части суммы, вырученной от

продажи объекта на публичных торгах. Залогодер

дмет залога в случае изменения его юридической судьбы по решению соб-

ственника.

недвижимости от жизнен-

ного ц

е (купля-

продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.).

альный ремонт, реконструкция и т.д.).

т утилизация, следует понимать, что

этапы

капитальности (например, I

группа капитальности – 175 лет, II группа капитальности – 150 лет, III – 125 и.

т.д.)

2.1.10. В чем отличие экономического срока жизни объекта недвижимости от

фактического, а эффективного возраста объекта – от действительного?

Экономический срок жизни - это период прибыльного использования объ-

екта, когда

осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимо-

сти. Хороший ремонт, переоборудование и оптимизация условий увеличивают, а

плохой уход сокращае Экономический

срок

улучшений.

функционально пригодном состоянии

до его сноса (разрушения). Он может быть

2.1.9. Перечислите основные этапы жизненного цикла объекта недвижимости.

В чем основное отличие этапов жизненного цикла

икла любого товара?

Жизненный цикл объекта можно разбить примерно на шесть этапов.

1. Выбор оптимального использования земельного участка и разработ-

ка проекта.

2. Проектирование

3. Процесс реализации проекта (период строительства объекта).

4. Обращени

5. Эксплуатация объекта.

6. Модернизация (капит

7. Утилизация (снос улучшений).

Отличие от жизненного цикла товара: перечисление этапов подряд не оз-

начает, что после модернизации наступае

3-4-5 могут повторяться неоднократно. Жизненный цикл объекта недви-

жимости достаточно

продолжителен. Так, например, для объектов недвижимо-

сти нормативный срок жизни зависит от группы

т срок экономической жизни объекта.

жизни заканчивается, когда улучшения перестают вносить вклад в стои-

мость объекта вследствие устаревания

Физический срок жизни - это период реального существования объекта

норматив увеличи-

ваться

о вида и технического

состо

объекта, ки, оценки. Например, когда кирпичный

60-летний дом по св ветствует до-

й возраст может быть больше или меньше хронологического

возра

Недвижи

− предмет потребления: для личного пользования – жилые, для общест-

ным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и может

за счет модернизации и улучшения условий.

Эффективный возраст основан на оценке внешнег

яния строения. Это возраст, соответствующий фактической сохранности

его состоянию на момент сдел

оим технико-экономическим показателям соот

му

с 18-летним сроком жизни, то его эффективный возраст считается равным

18 г. Эффективны

ста, см. рис.2.2.

Хронологический возраст – это период от дня ввода объекта в эксплуата-

цию до даты сделки или оценки.

Оставшийся срок экономической жизни здания исчисляется от даты оцен-

ки (анализа) до

окончания его экономической жизни. Ремонт и переоборудова-

ние продлевают (увеличивают) этот срок.

Продолжительность физической жизни, экономический и эффективный

возраст недвижимости (кроме земли) зависят от неумолимо нарастающих про-

цессов износа, имеющих силу законов природы.

Рис. 2.2. Сроки жизненного цикла объекта.

2.1.12. Какие функции выполняет недвижимость как экономическое благо?

мость может выступать как:

− фа дства – производственная недвижимость;

−

− ин

ду, от перепродажи.

венности от владельца другому лицу на определенный срок в обмен на

определенную плату

обязуется предоставить арендатору

к договору

аренды:

ючен в письменной форме;

венно значимых целей – образования, медицины и т.п.;

ктор произво

товар для продажи с целью получения прибыли;

вестиционный актив, приносящий регулярный доход от сдачи в арен-

а позже и

2.2. Операции с недвижимым имуществом

2.2.1. В какой момент возникает право собственности у покупателя объекта

недвижимости?

Юридическим содержанием сделки купли-продажи является переход права

собственности на объект недвижимости. Ее экономическое содержание - обмен

ресурсами или продуктами, перераспределение имеющихся в обществе эконо-

мических активов, обеспечивающее их эффективное использование. При заклю-

чении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора не

совпадает с моментом перехода прав собственности на нее. Согласно п

.2 статьи

223 ГК РФ, право собственности у покупателя недвижимости возникает с мо-

мента государственной регистрации перехода этого права. Следовательно, до

момента государственной регистрации перехода права собственности покупа-

тель, даже получив предмет договора во владение или пользование, не вправе им

распоряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду,

отдавать в

залог и т.п.).

2.2.2. Какие требования являются обязательными для договора аренды?

Договор аренды — это документ, который передает права на использова-

ние собст

По договору аренды арендодатель

имущество во временное пользование за плату. Требования

− должен быть закл

регистрации, если срок аренды более од-

данные, позволяющие определенно установить

лненным не в момент его подписания, а в момент

реаль ору предмета аренды во владение или пользование.

Докум дающим это, является передаточный

акт, фикси-

рующ е состояние арендованного помещения, кото-

рое д говора и назначению объекта. Переда-

рены

порядок это указано в договоре,

арендодатель порядке увеличить размер арендной

платы ,

и обоснов

шение услуг, затрат на техническое обслуживание дома, налога

на землю сданного дома арендо-

дателем. Если договор не предусматривает изменение арендной платы

, то такое

ленны ашения. При отсутствии согла-

сован рме условия о размере арендной платы

догов я недействительным (статья 654

ГК РФ

ы для самостоятельной подготовки

1. Что

движимому имуществу?

− подлежит государственной

ного года;

− должен содержать

имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объект

аренды.

Договор считается испо

ной передачи арендат

ентом, реально подтверж

ий санитарное и техническо

олжно соответствовать условиям до

точный акт подписывается сторонами. В договоре должны быть четко огово

, условия, сроки и размер арендной платы. Если

имеет право в одностороннем

, уведомив об этом арендатора в срок, установленный тем же документом

ав ее изменение. Арендная плата может увеличиться в связи с повы-

м коммунальных

и иных расходов, связанных с обслуживанием

изменение возможно только при предупреждении об этом арендатора в установ-

й срок и заключении дополнительного согл

ного сторонами в письменной фо

ор аренды здания или сооружения считаетс

2.3. Тест

Тесты первого уровня

в ГК РФ не относится к не

а) земельный участок;

б) многолетние насаждения;

2. Как и будет обладать собственник здания, кото-

авом распоряжения;

3. Пра сти возникает в результате

ва нового объекта;

суммы (более 70%) на поддержание объекта;

ги-

;

доверительное управление.

4. Како элементов может рассматриваться как улучшение участка?

е подъездные дорожки;

) подземный гараж;

ья;

перечисленное;

вильного ответа.

5. Что ится к обременению объекта недвижимости при покупке?

прохода через земельный участок к соседнему;

в) облигации жилищного займа;

г) воздушные и морские суда;

д) космические объекты.

ими имущественными правам

рое сдано в аренду?

а) правом пользования;

б) правом владения;

в) пр

г) все выше перечисленное;

д) ничего из выше перечисленного.

во собственности на объекты недвижимо

а) приватизации государственной собственности;

б) строительст

в) инвестирования крупной

г) совершения сделки купли-продажи, прошедшей государственную ре

страцию

д) передачи объекта в

й из следующих

а) асфальтированны

б) загородный двухэтажный дом;

в) прокладка

инженерных коммуникаций;

г) подъездные дорожки;

е) фруктовые дерев

ж) все выше

з) нет пра

не относ

а) предоставление

выше.

6. Что

ом недвижимости;

ссу-

ен-

лю, использованию и

истории и культуры;

ользовании объекта, регламентируемое строительны-

7. Гос и подлежат договора аренды, заключенные на

срок:

8. При а собствен-

ника?

залог;

б) сдача в аренду части объекта;

в) ограничение по перепрофилированию использования объекта;

г) плохое освещение лестничной клетки в жилом многоквартирном доме;

д) все перечисленное

принято называть ипотекой?

а) право ограниченного пользования чужим объект

б) залог собственником недвижимого имущества с целью получения

ды;

в) ограничение по ремонтным

и строительным работам объекта, реглам

тируемое Комитетом по государственному контро

охране памятников

г) ограничение в исп

ми нормами;

д) нет правильного ответа.

ударственной регистраци

а) более одного года;

б) до трех лет;

в) более 6 месяцев;

г)

более отчетного периода (1–го квартала);

д) договора аренды не подлежат государственной регистрации

каких операциях на рынке недвижимости не происходит смен

а) купля-продажа;

б) дарение;

в) мена;

г)

д) наследование.

9. Как являются неправильными на Ваш взгляд?

помещение нескольким арендаторам в

додатель вправе увеличивать арендную плату при увеличении ком-

ь вправе назначать арендную плату выше

рыночной;

ти возникает в результате:

родажи.

11. Об т:

енное;

ного ответа.

12. Че право собственности на недвижимость:

м и покупателем;

б) договором купли-продажи, заверенным обеими сторонами;

ажи, заверенным нотариусом;

здание, сдано в аренду старым собственником на три года

по фик-

сиров к арен же рыночной. Новый собственник имеет

право

авку омента государственной регистрации права

ие утверждения

а) арендодатель может получать доход от сдачи имущества в аренду;

б) арендодатель может сдавать одно

разное время суток;

в) арен

мунальных платежей, согласно договору аренды;

г) арендодател

д) арендодатель не платит налог с дохода от сдачи имущества в аренду.

10. Право собственности на объекты недвижимос

а) приватизации государственной собственности;

б) строительства;

в) инвестирования;

г) совершения сделки купли-п

язательной государственной регистрации не подлежа

а) право собственности;

б) сервитут;

в) краткосрочные (до 1 года) договора аренды

;

г) все выше перечисл

д) нет правиль

м удостоверяется

а) устной договоренностью между продавцо

в) договором купли-прод

г) свидетельством о праве собственности.

13. Офисное

анной став е ды, которая ни

а) поднять ст аренды с м