Пупенцова С.В. Экономика недвижимости в задачах и примерах

Подождите немного. Документ загружается.

Таблица 4.2.

Финансовый левередж

Коэффициент капитализации Норма отдачи

положителен

нулевой

o m

отрицательный

Эффект финасового левереджа

40%

60%

80%

100%

120%

иент капитализации

средств (Re)

-40%

20%

эффиц

собственных

-20%

0% 20% 50% 75% 95%

Ко

Доля заемных средств (М)

положительный отр ицательный нулевой

Рис.4.1. Зависимость R

собственных

средств от доли заемных средств.

4.4. Критерии эффективности хозяйствования на объекте. Операционный

левередж

4.4

.1. Перечислите основные критерии эффективности хозяйствования

чны для

рынка.

Первый критерий эффективности управления объектом. Управление мо-

жет считаться достаточно эффективным, если выполняется условие

≥ R

где

Величина годовой нормы доходности капитала K

, вложенного в объект

недвижимости: K

= I

/С

, где I

– величина годового чистого операционного до-

хода, С

– общая сумма средств, вложенная в объект.

Коэффициент годовой нормы доходности будет равен рыночному коэффи-

циенту капитализации в случае, когда вложения в объект равны рыночной стои-

мости объекта, а условия получения чистого операционного дохода типи

– с

ыноч-

ному

эффективности использования объекта. При заметном

превы

собственных средств вложенных в

объект.

бственный ка-

питал).

, при котором расчеты по

реднерыночный коэффициент капитализации. Выполнение первого крите-

рия эффективности достигается при условии примерного равенства коэффициен-

та операционных расходов K

= E/Ieg рассматриваемого объекта среднер

коэффициенту операционных расходов K

oem

Второй показатель

шении величины K

для этого объекта над среднерыночной величиной

oem

для объектов того же типа (K

> K

oem

), моно сделать предположение о не-

достаточной бережливости менеджера. Заметное занижение операционных рас-

ходов на объекте (K

< K

oem

) может свидетельствовать о недостаточно качест-

венном сервисе или о недостаточном объеме обязательного резервирования

средств.

Третий показатель эффективности управления объектом – норма доходно-

сти собственного капитала K

равен отношению величины годового чистого ва-

лового дохода собственника I

к общей сумме

Критерий эффективности управления объектом (а также эффективности

выбора схемы кредитования сделки с объектом) – норма доходности собственно-

го капитала должна быть выше среднерыночного коэффициента капитализации

для собственного капитала (рыночной нормы дивиденда на со

Четвертым важным показателем эффективности управления объектом в

условиях риска является коэффициент покрытия долга DCR = K

= I

. Его ве-

личина должна быть достаточно большой для обеспечения возможности расче-

тов собственника объекта по долгам даже в случае недобора средств в рисковых

ситуациях: должно быть K

≥ K

dcm

, где K

dcm

– среднерыночное значение коэффи-

циента покрытия долга долгам гарантированы.

очной стоимости V

(с ростом

привл

.2. Раскройте понятие «операционный левередж» применительно к

объекту недвижимости.

суть опе т в том,

ч фективного валового дохода (I

) вследствие

уме ш загрузки в N ные расходы

а ерно во столько же раз (N), в то время как по-

стоянные расходы (E

) остаются не ных

издержек, тем больше сила воздейс ационного левереджа.

ейст

шению ион

ционных

расходов к чистому операционному

- = +

Э левер что усилия, направлен-

н до своим результатом превыше-

ние относительного приращения чи -

н ащением эф

4.5. Прим

Задание 1. Например, собстве а ремонт кровли уй-

й срок с 5

лет, требуется определить, какую ст-

в банк, чтобы

депозитная ставка банка равна 6% тор фонда возме-

Интегральной характеристикой качества хозяйствования на объекте не-

движимости может служить величина его рын

екательности успешно управляемого объекта эта стоимость растет).

4.4

В экономике недвижимости рационного левереджа состои

то при росте (уменьшении) эф

нь ения (роста) потерь от недо = (1+α) раз, перемен

) р стут (уменьшаются) прим

изменными. Чем больше уровень постоян

твия опер

Коэффициент силы возд вия К

операционного левереджа равен отно

суммы чистого операц ного дохода I

и постоянных опера

доходу:

= ( E

)/I

= 1+E

еджа состоит в том, ффект операционного

ые на уменьшение потерь от не загрузки, имеют

стого операционного дохода (а, следователь

фективного валового дохода. о, и прибыли) над прир

ер решения задач

нник здания знает, что н

ет 1 000 у.

е., нормативны лужбы данного конструктивного элемента 1

сумму следует ежегодно откладывать соб

через 15 лет накопить сумму на ремонт, еслиеннику на депозит в

. Для данного примера, фак

ения будет равен

04296,01 =−

)06,01(

06,0

=SFF тогда, сумма, которую необходи-

м ственн 42,96 у.е. о ежегодно откладывать соб ику, будет равна 0,04296*1000=

Таблица 4.2

Ста

Задание 2. Приведите стандартную последовательность составления ре-

конструированного отчета доходов и расходов.

Решение. Реконструированный отчет представлен в таблице 4.2 (подробно

см. [1]).

тьи реконструированного отчета Символы и формулы для расчета

Потенциальный валовой доход (PGI)

- контрактная арендная плата,

;

- рыночная арендная плата,

;

е доходы,

= I

+ I

- скользящая арендная плата,

;

- прочи

По V)

(1-K

, где K

– рыночный коэффи -

загрузки

тери от недозагрузки площадей (

циент недо

По й (L)

(

–I

))K

, где K ыночный коэффициент не-

платежей

тери дохода от неплатеже

– р

Эффективный валовой доход (EGI)

= (I

+ I

)

(1-K ×(1-K

)×(1-

×(1-K

)×(1-K

)+ I

) +

)

Оп расходы (OE):

;

оды,

= E

+ E

= I

oem

, где K

коэффициент

операционных расх

ерационные

- постоянные расходы,

- переменные расх

– рыночный

одов

Чи OI)

= I

- E

стый операционный доход (N

Об е долга (DS)

= V

; где R

– течная постоянная, взнос

на амортизацию единицы для единичного кредита,

;n;1), V

– сумм ита, и-

ту, n – срок погаше едит

– ение осно ммы

долга за расчетный

– сумма выплаченных

процентов за расче

служивани

ипо

а кред

ния кр

– ставка по кред

а,

, где погаш вной су

год,

тный год

Чи вой доход (PTC)

= I

-I

= V

, г коэффици питализа-

стый вало

де R

- ент ка

ции собственных средств

Налог

= (I

-P

-A) K

, где сумма процентов не выше

ставки рефинансирования, увеличенной на 1,1%,

или среднерыночная ставка по кредитам,

на прибыль (Tax)

– ставка налога на прибыль,

A – амортизационные отчисления за год

Чистый доход (ATC))

-T

Доход от продажи объекта (Rev)

сионных брокеру, гос. пошлин и т.п.

V - чистый доход без расходов на сделку – комис-

вляет 35-45 у.е. на кв. м полезной площади в год. Определите

истый 00

кв. м,

о доходах и расходах требуется найти вариант, приносящий боль-

ший ч

Таблица 4.3

Вариант офис торговый

Задание 3. Анализ офисных центров показывает, что величина операцион-

ных расходов соста

операционный доход объекта, если общая площадь объекта равна 10

эффективный валовой доход равен 96030 у.е.

Решение. I

= 96030 – (45×1000) = 51030 у.е.

Задача 4. Возможны два варианта использования здания. По имеющейся

информации

истый операционный доход.

объект

Потенциальный валов доход 12000 13000 ой

По латеж 2% 5% тери от неп ей

По 13% 15% тери от недозагрузки

Расходы 5% на управления в % от EGI 5%

На 00 логи 800 10

Страховка 200 300

Коммунальные платежи 700 750

Уборка помещений 200 300

Техническое обслужи 10 200 вание 0

Резерв на замещение 600 500

Решение:

офис торговый об т Вариант ъек

Эффективный валовой доходI

×(1-K -K

) 10231 10498

)×(1

Расходы на управление I

) 512 525 (% от

Сумма всех расходов (E

3112 3575 )

-E

7120 6923

Вывод: наибольший чистый операционный доход приносит использование

здани

я под офисную функцию.

Задание 5. Восстановительная стоимость здания составляет 200 000 у.е.,

известно, что в результате пожара сумма ущерба составила 60000 у.е. Определи-

те сумму, которую возместит страховая компания, если по условиям договора

страховой суммы.

умма возмещения равна 60 000× 00/20

лите сумму годового на н з-

ве мость объекта на ко вар а-

ви квартальная сумма амортизационных я-

ет

к остаточной стоимости объект

ижимости приведен в

та

Таблица 4.4.

период 1 2 3 4 5

страхования страховая сумма равна 160 000 у.е., страховой тариф - 0,04% от

Решение: С 160 0 0 000=48 000 у.е.

Задача 6. Опреде лога на едвижимость, если и

стно, что балансовая стои нец 4 к тала 2002 года сост

ла 250000 руб., еже отчислений составл

625 руб.

Решение: Графи а

недв

блице:

стоимость 247500 250000 249375 248750 248125

Тогда налог на имущество равен:

248125+247500/2)/4=5472,5

недвижимости,

если собрана следующая информация:

Вид

Тариф,

руб/мес.

Един. измер.

расхода

Расход

за период (месяц)

Кол-во

периодов

0,022×(250000/2+249375+248750+

Задача 7. Рассчитайте коммунальные расходы для объекта

услуги

1 2 3 4 5

Вод

28 12

оснабжение

15 м

Теп

лоснабжение

505 Гкал 15

Электроснабжение

0,62 кВтчас 1 357 12

Удаление мусора 80 шт. 2 12

Решение: сумма произведений колонок 2, 3 и 5 определит общие комму-

ъекта 1 000 кв. м, рыночная арендная ставка равна

500 у постоянные

расхо Определим коэф-

фицие

ходы читься на α=10% или в N=1,1 раз (в таблице 4.3 вариант 2).

нальные расходы, равные 107 956 руб.

Задача 8. Площадь об

.е. за кв. м в год, коэффициент недозагрузки составляет 20%,

ды равны 60 000 у.е., переменные расходы – 100 000 у.е.

нт силы воздействия, если эффективный валовой доход

и переменные рас-

увели

Таблица 4.5.

Вариант

1 2

ПВД

500000 500000

К-т недозагрузки

20% 3) 0,12=60000/500000

Поте

100000 2) 60000=500000-440000ри от недозагрузки

Эффективный

I = I

400000 1) 400000×1,1=440000 валовой доход

eg pg

Пост оянные расходы

60000 60000

Переменные расходы

100000 4) 100000*1,1=110000

ист ый доход

240000 270000 ый операционн

Прирост I

=(Io

-Io

)/Io

0,125

Сила воздействия К

=(I

eg1

-E

)/I

1,25

αК

=0,1*K

0,125

1,25

+ E

1. При де

;

д) арендная плата назначается за арендную площадь и технические поме-

2. Арендной

площадей основных и технических помещений;

4.6. Тесты для самостоятельной подготовки

Тесты первого уровня

чистой арен :

а) арендная плата включает все коммунальные расходы

б) арендная плата назначается без включения в нее каких-либо коммуналь-

ных расходов;

в) арендная плата включает часть коммунальных расходов по договорен-

ности между арендатором и арендодателем;

г) арендная плата назначается только

за основные помещения;

щения.

площадью принято называть:

а) полезную площадь;

б) сумму площадей основных и вспомогательных помещений;

в) сумму

г) сумму площадей основных, вспомогательных и технических помеще-

ний;

3. Чи доход – это ожидаемый чистый доход в годовом ис-

числе

хода потерь от недозагрузки и

ового дохода;

4. Как льными на Ваш взгляд?

, соот-

говору аренды ставки арендной платы могут увеличиваться или

на Ваш взгляд?

, связанные с заменой тех элементов здания, которые служат относи-

резерв на замещение, тем выше чистый операционный до-

ход;

д) площадь, указанную в договоре аренды.

стый операционный

нии, остающийся после

а) уплаты всех налогов;

б) вычитания из потенциального валового дохода всех расходов;

в) вычитания из потенциального валового до

неплатежей;

г) вычитания операционных расходов из эффективного вал

д) вычитания из эффективного валового дохода операционных расходов и

платежей по обслуживанию долга.

ие утверждения являются неправи

а) контрактная арендная плата – это фиксированная арендная плата

ветствующая условиям конкретного договора аренды;

б) рыночная арендная плата – это арендная плата, которая с наибольшей

вероятностью будет получена на открытом рынке;

в) по договору аренды ставки арендной платы могут быть только постоян-

ными на ве ь период действия договора;

г) по до

уменьшаться в течение периода действия договора;

д) контрактная ставка всегда должна быть равна рыночной ставке.

5. Какие утверждения являются неправильными

а)

резерв на замещение – ежегодное резервирование части доходов на рас-

ходы

тельно короткие сроки и должны периодически замещаться.

б) чем больше резерв на замещение, тем выше чистый операционный до-

ход;

в) чем меньше

ия;

ям.

6. Как

чную стоимость имущества;

остаточную балансовую стоимость имущества;

торая равна

ная стоимость на первое число первого квартала;

дению ставки

ва, равную (С

вижимое имущество принято относить к постоянным рас-

7. Коэ

ению операционных расходов к потенциальному валовому дохо-

у валовому доходу;

фективному вало-

г) резерв на замещение можно рассчитать, используя формулу фактора

фонда возмещен

д) резерв на замещение равен амортизационным отчислени

ие утверждения являются неправильными на Ваш взгляд?

а) налог на имущество в годовом исчислении равен произведению ставки

налога на рыно

б) налог на имущество в годовом исчислении равен произведению ставки

налога на

в) налог на имущество в квартальном исчислении равен произведению

ставки налога на среднегодовую стоимость имущества, ко

(С

/2 + С

+ ....+ С

.к

+ С

к+1

/2)/4,

где С

– остаточ

к+1

– остаточная стоимость на первое число (К+1)-го квартала.

Остаточная стоимость = Первоначальная стоимость – Износ;

г) налог на имущество в годовом исчислении равен произве

налога на среднегодовую балансовую стоимость имущест

)/2, где С

– остаточная стоимость имущества на начало года, С

= С

–

Износ;

д) налог на нед

ходам, несмотря на то, что с каждым годом его величина уменьшается.

ффициент операционных расходов равен

а) отнош

ду;

б) отношению операционных расходов к эффективном

в) отношению операционных расходов к чистому операционному

доходу;

г) отношению постоянных операционных расходов к эф

вому доходу;

циальному ва-

8. Как

участок, то арендная плата

тся

ой для начисления земельного налога является площадь земельного

анкт-Петербурга поделена на 19 зон в зависимости от ее

установлен свой налоговый тариф;

енной для каждой зоны градостроительной ценности).

9. Как

называется ипотечной (кредитной) постоянной;

г) если принять сумму кредита равной 1, то ипотечная постоянная соответ-

ствует коэффициенту взноса на амортизацию единицы;

д) схема кредита с шаровым платежом предусматривает единственный

платеж по кредиту в конце срока кредита.

д) отношению переменных операционных расходов к потен

ловому доходу.

ие утверждения являются неправильными на Ваш взгляд?

а) если собственник сдает в аренду земельный

включает налог на землю, но плательщиком земельного налога являе

арендодатель;

б) баз

участка;

в) территория

ценности, для каждой

г) ставки налога приводятся в рублях за кв. м в год и периодически пере-

сматриваются;

д) ставки налога на земли, занятые садоводством, огородничеством, назна-

чают такими же, как и на земли для жилого фонда (3% от

ставки, преду-

смотр

ие утверждения являются неправильными на Ваш взгляд?

а) для самоамортизирующего кредита периодические платежи всегда оди-

наковые, и для их нахождения используют формулу взноса на амортиза-

цию единицы;

б) для самоамортизирующего кредита периодические платежи всегда оди-

наковые и для их нахождения используют формулу

фактора фонда возме-

щения;

в) отношение годовой суммы обслуживания долга к основной сумме кре-

дита