Пупенцова С.В. Экономика недвижимости в задачах и примерах

Подождите немного. Документ загружается.

121

где коэффициент R

найден по форм ор

пользованием нормы отдачи заемных средств, равной эффективной ставке про-

н П о к )

уле взноса на ам тизацию единицы, с ис-

цента по кредиту.

Задание 12. Определите стоимость объекта оценки, располагая следующей

информацией: банк выдает кредит под 18% годовых, сроком на 8 лет, начисле-

ние процентов – ежемесячное, собственник располагает суммой 500 000 у.е.;

предполагаемый чистый операционный доход – 320 000

у.е. Приемлемый для

собственника коэффициент капитализации собственных средств – 25%

Реше ие. рименяя технику статка собственного апитала (ТОСК , най-

дем стоимость объекта оценки по формуле:

−

= 500000

257,0

где коэффициент R

50000025,0320000

V 1258122 у.е.,

ой эффективной ставке про-

Задача 13

рационный доход будет постоянен и равен 80 000 у.е., общая норма отдачи со-

средственного дисконтирования (ТНД),

найде

ся на

1%, н

ликвидности – 5%, премии за риски, связан-

найден по формуле взноса на амортизацию единицы, с ис-

пользованием нормы отдачи заемных средств, равн

цента по кредиту.

. Определите стоимость объекта, если известно, что чистый опе-

ставляет 24%. Планируется через 7 лет эксплуатации продать объект по рыноч-

ной стоимости, равной 700 000 у.е.

Решение. Применяя технику непо

м стоимость объекта оценки по формуле V

= PV(I

)+PV(V

), где PV(I

)

можно найти используя формулу текущей стоимости единичного аннуитета, а

PV(V

) – текущую стоимость единицы или в MS Excel =ПЗ(0,24;7;-80000;-

700000;)=414676 у.е.

Задача 14. Определите стоимость объекта, если известно, что чистый опе-

рационный доход 1-го года равен 80 000 у.е., и будет ежегодно увеличивать

орма отдачи равна сумме величин: безрисковой нормы – 9%, премии за

риски – 5%, премии за риск низкой

122

ные с финансовым менеджментом – 5%. Планируется через 7 лет эксплуатации

продать объект по рыночной стоимости, равной 700 000 у.е.

суммированием рисков

(ТДСР

Решение. Применяя технику дисконтирования с

), рассчитаем Y

=0,09+0,05+0,05+0,05=0,24 и стоимость объекта оценки по

формуле:

)24,01(

700000

)24,01(

)01,01(80000

∑

ъекта можно вычислить техникой экстракции по дан-

ным о

Объект

сравнения по прогнозам будет приноси истый операционный доход

67 000 у.е. в течение 5 лет, за время эксплуатации стоимость объекта вырастит

на 15%

Решение. Применяя технику дисконтирования с нормой, полученной тех-

никой ), определим Y

, используя функцию в MS Excel

=НОРМА(5;67000;-285000;285000*(1+0,15))=0,25

Стоимост

−

V =420388 у.е. или в MS Excel

=НПЗ(0,24;80000;80800;81608;82424;83248;84081;784922)=420388 у.е.

Задача 15. Определите стоимость объекта, если известно, что чистый опе-

рационный доход 1-го года равен 80 000 у.е., и будет ежегодно увеличиваться на

1% , через 5 лет эксплуатации рыночная стоимость объекта должна вырасти на

15%. Норму отдачи для об

б аналогичном объекте

, который был продан по цене 285 000 у.е.

ть ч

экстракции (ТДЭН

ь объекта оценки найдем по формуле V

=PV(I

)+V

×PV(1+∆) или

)1(1

)(

∆+−

IoPV

, где PV(I

) – текущая стоимость чистого операционного дохода,

можно найти, используя функцию НПЗ, а PV(1+∆) – текущая стоимость коэффи-

циента прироста стоимости за период эксплуатации, рассчитанный с помощью

формулы текущей стоимости единицы.

Задание 18. Определите стоимость объекта площадью 1 000 кв. м, распола-

гая сл из анализа рынка: ставка ды составит 350 у.е.

за кв.

м в год и будет постоянной в течение прогнозного периода, потери от не-

дозагрузки -

едующей информацией арен

– 20%, потери от неплатежей – 1%, коэффициент операционных рас

123

ходов 0%, прогнозируемый период эксплуатации 7 лет. Стоимость за

время эксплуатации не изменится. Общая норма отдачи на капитал – 22%.

составит 4

Решение. Применяя технику без учета амортизации (МТБА), найдем стои-

мость объекта оценки по формуле:

756000

22,0

)4,01)(01,01)(2,01(350000

−

−−

V у.е.

Задание 19. Техника полной амортизации (МТПА).

Определите стоимость объекта площадью 1 000 кв. м по модели Инвуда,

располагая следующей информацией: ставка аренды равна 350 у.е. за кв. м в год

и будет постоянной в течение прогнозного периода, потери от недозагрузки –

20%, потери

концу пе-

риода

Определите стоимость объекта техника линейной амортизации

(МТЛА) по модели Ринга.

Решение. Определим стоимость объекта оценки по модели Инвуда:

от неплатежей – 1%, коэффициент операционных расходов составит

40%, прогнозируемый период эксплуатации –7

лет, износ объекта к

эксплуатации составит 100%, общая норма отдачи на капитал – 22%. Оп-

ределите стоимость объекта по модели Хоскольда, приняв безрисковую ставку

равной 12%.

568067

)1;;7;22,0(22,0

−+

)4,01)(01,01)(2,01(350000

−

−−

ППЛАТ

у.е.;

по модели Хоскольда

521187

)1;;7;12,0(22,0

−+

)4,01)(01,01)(2,01(350000

−

ППЛАТ

по модели Ринга

V у.е.;

458362

22,0

)4,01)(01,01)(2,01(350000

−

у.е.

Задание 20. Определите стоимость объекта площадью 1 000 кв. м, распола-

гая следующей информацией: ставка аренды равна 350 у.е. за кв. м в год и будет

постоянной в течение прогнозного периода, потери от недозагрузки – 20%, поте-

ри от неплатежей – 1%, коэффициент операционных расходов составит 40%,

процент увеличе-прогнозируемый период эксплуатации – 7 лет. Планируемый

124

ния стоимости за период эксплуатации – 7%, общая отдачи на капитал –

22%.

Решение:

норма

773923

)1;;7;22,0(07,022,0

−×−

)4,01)(01,01)(2,01(350000

−

ППЛАТ

у.е.

Задание 21. Определите стоимость объекта из предыдущего задания 12%

Vo по модели Ринга.

Решение:

792000

22,0

)4,01)(01,01)(2,01(350000

−

Задача 22. Техники ипотечно-инвестиционного анализа с дисконтировани-

ем (ТИИА). Вариант наилучшего и наиболее эффективного использования пре-

дусма

тации рыночная стоимость объекта будет равна

70000

7-й го

тривает, что инвестором будет взят кредит на сумму 150000 у.е. под 18%

годовых на 10 лет при ежемесячных платежах. Известно, что чистый операцион-

ный доход составит 80000 у.е., планируемая норма отдачи на собственные сред-

ства – 24%,

через 7 лет эксплуа

0 у.е. Определите стоимость объекта.

Решение: Для приобретения объекта были задействованы заемные средст-

ва, следовательно, стоимость объекта недвижимости равна V

Величина собственного капитала будет равна текущей стоимости будущих

доходов собственника (ежегодного дохода и реверсии без остатка по кредиту на

д):

)1(

∑

3) Текущая стоимость ежегодных платежей собственника рассчитывается

1) Ежегодный доход собственника: I

-I

=44753 у.е., где I

=80000 у.е.,

платеж по кредиту по функции взноса на амортизацию единицы для эффектив-

ной нормы отдачи заемных средств (19,56%) равен I

=35248 у.е.

2) Доход собственника после продажи объекта через 7 лет эксплуатации

равен V

-V

=625239 у.е., где реверсия V

=700000 у.е., остаток по кредиту,

который собственник должен вернуть в банк, V

=74761 у.е.

125

по фо

одажи объекта рас-

счи екущей стоимости единиц

рмуле текущей стоимости единичного аннуитета и равна

4) Текущая стоимость дохода собственника от перепр

145102

)24,01(

44753

)(

∑

IPV

тывается по формуле т ы

138706

)24,01(

625239

)(

VPV

5) Стоимость объекта равна

=PV(I )+PV(V )+V =145102+138706+15

o e

Задача 23. Вариант наилучшего и наиболее эффективного использования

предусматривает, что инвестором, будет взят кредит на сумму 150000 у.е. под

18% годовых на 10 лет при ежемесячных платежах. Известно, что чистый опера-

ционный доход составит 80000 у.е. Анализ рынка пок

en m

0000=433808 у.е.

азал, что норма отдачи на

собст

Решение: Отличие данной задачи от предыдущей состоит в том, что у

оценщика нет точной суммы реверсии, известно только, что стоимость

на 5%, следовательно, V

+PV

PV(1+ ), где енение

стои 7 лет.

дущей задачи известны: текущая стоимость ежегодного дохода

собственника PV (

ти: ущую стоимость остатка по ту PV(V

5 по фор СЕ, ис-

пол ачи на собстве едства

количество

n=7 мость изменения ости PV (1+0,05)=0.23 п 3).

нном будет ра

венные средства составляет 24% и через 7 лет эксплуатации

рыночная

стоимость объекта повысится на 5%. Определите рыночную стоимость объекта.

вырастет

)+V

∆

)-PV(V

∆

- изм

мости объекта через

Из преды

)=145102, остаток по кредиту V

=74761 .е., требуется най-

тек креди

)=1658 муле Т

ьзуя норму отд нные ср Y

=0,24 и периодов

; текущая стои стоим о формуле (

Стоимость объекта в да случае вна:

363094

)23,01(

165851 10250000

−

451

−

=Vo .

Задача 24. Рассмотрим участок земли, предназначенный для индивидуаль-

ного жилищного строительства. Первый вариант предполагает возведение на

участке большого дома, рыночная стоимость которого вместе с участком земли

126

ние: С учетом стоимости нового строительства определение остаточ-

ной ст й в таблице 5.4.

оценивается в 150000 у.е. (стоимость воспроизводства равна 110000). Второй ва-

риант предусматривает строительство дома меньшего размера, рыночная стои-

мость которого оценивается в 120000 у.е. (стоимость воспроизводства – 88000

у.е.).

Реше

оимости земли имеет вид, приведенны

Таблица 5.4

Вариант 1 Вариант 2

Рыночная стоимость (V

) 150000 120000

Стоимость воспроизводства (V

) 110000 88000

Остаточная стоимость земли (V

) 40000 32000

Максимальная остаточная стоимость соответствует варианту -

тел м большего размера.

естно, что стоимость воспро-

извод

для земель-

ного

Таблица 5.5

Объект оценки Объект-аналог 1 Объект-аналог 2 Объект

1, следова

ьно, следует строить до

Задание 25. При выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного

использования земельного участка для варианта 1 оценщиком была собрана ин-

формация об объектах-аналогах (таблица 5.5). Изв

ства улучшения варианта 1 составит 450000 у.е.

В варианте 2 предполагается, что чистый операционный

доход

участка составит 12000 у.е., коэффициент капитализации для земли равен

12%.

-аналог 3

? 550000 750000 650000

Местоположение хуже аналогичное аналогичное

Состояние лучше лу аналогичное чше

Решение:

Таблица 5.6

Объект-аналог 3

Oбъект-оценки

Объект-аналог 1 Объект-аналог 2

? 550000 750000

650000

Местоположение хуже аналогичное аналогичное

Корректировка 200000

Состояние лучше лу аналогичное чше

Корректировка -100000 -100000

Скорректированная цена Vo 650000 65 650000 0000

127

ит V V

-V

=650000-450000=

=200000

у.е. Выбираем вариант использо-

ван

я определить наилучшее и более эффективное ис-

капитализации 12%. Ва-

риант 1 – сдача в аренду для проживания одной семьи, тогда ежемесячный доход

сос ходы на содержание равны 0. Вариант 2 – сдача в аренду

пер семье, второго

этажа натам, тогда ежемесячный до-

ход е., при том е е н сход на содержание озрастут

до 1

тавлено в таблице 5.7.

Таблица 5.7.

т Вариа 2

Рыночная стоимость земли состав

у.е. Вариант 2. V

=12000/0,12=100000

ия № 1.

Задача 26. Требуетс наи

пользвание жилого дома при рыночном коэффициенте

тавит 600 у.е., рас

вого этажа одной

- по ком

составит 800 у. э еж м сяч ые ра ы в

65 у.е.

Решение предс

Вариан 1 нт

Потенциальный валовой доход

600×12=7200 800×12=9600

Расходы по эксплуатации 0

165×12=1980

Чистый операционный доход 7200 7620

Общий коэффициент капитализации 0.12 0.12

Стоимость собственности 60000 63500

Следовательно, наилучшим и наиболее эффективным использованием соб-

ственности с улучшениями будет сдача в аренду первого этажа полностью и сда-

ча в аренду второго этажа отдельно по комнатам.

Следует заметить, что в данном примере какие-либо расходы на дополни

тельные улучшения, реконструкцию или ремонт не требуются.

Задача 27. Н щик остановился н

ух вариант спользо-

ван ет информацией из анали ка, све-

ден

апример, оцен а

дв

ах и

ия имеющихся улучшений и располага за рын

ной в таблицу 5.8.

128

Таблица 5.8.

Функция Торговый центр Офисный центр

Площадь объекта, кв. м 1000 1000

Реконструкция, ремонт, у.е. за кв. м 350 100

Период реконструкции и ремонта (m), квартал 4 2

Оплата реконструкции - аванс 50% и 50% после окончания работ

Покупка оборудования (без которого объект не

сдать

2000 500

в аренду) в конце периода реконструкции

Ставка аренды, у.е. за кв. м в год, постоянная 450 300

Потери от недозагрузки и неплатежей (V&L) 20% 10%

Коэффициент операционных расходов (K

) 40% 25%

Период эксплуатации (n), включая и период рекон-

струкции, лет

5 5

Прогнозируемое увеличение стоимости

объекта после периода эксплуатации

15% 15%

Ожидаемая норма отдачи 30% 25%

доходов собственника Решение: Пример построения

Вариант 1/ квартал 0 1 2 3 4 5 …. 20

Затраты на реконст-

рукцию (-С)

-175000 0 0 0

175000

Покупка оборудо-

вания

0 0 0 0 -2000

Доходы от эксплуа-

тации

54000 54000 54000

Доход от продажи

объекта

1.15Vo

Денежный поток

-175000 0 0 0

177000

54000 54000

54000+1,15V

Тогда чистая текущая стоимость объекта для 1-го варианта равна

)25.01(

15.1

)25.01(

)25,01(

)25.01(

CNPV

−

+−=

∑

Для второго варианта решения аналогично, только изменится время рекон-

струкции (вместо 4 кварталов – 2). Данную задачу можно решить, использую

формулу для нахождения коэффициента капитализации, в случае если доходы

постоянны и известен процент увеличения стоимости за период эксплуатации.

Таблица 5.9.

Тогда стоимость ТЦ ОЦ

Прогнозируемый, начиная с m+1 квартала:

=I (1-V&L)(1-K )

o pg(квартальный) Eo

54000 50625

Фактор фонда возмещения SFF

(ППЛАТ(Yo/4;n*4-m;;-1))

0,03 0,03

Коэффициент капитализации: R

= Y

-d*SFF 7% 6%

Стоимость объекта на 1 период после

ции V

= I

773181 876467

реконструк-

Текущая стоимость затрат на реконструкцию

129

)25,01( +

CС

−

+−=

, k –период реконстр

07 53 34

укции

3 8 94 7

Текущая стоимость реверсии

Y )25,

01(

78 38

V ×

958 776 6

Чистая текущая стоимость NPV = C +Vo 271 421 681 652

Вывод. Наилучшее и наиболее эффективное использование данного объек-

та центр.

Задача 28. В ходе проведения анализа с целью выбора вариант

го и наиболее эффективного испол застроенного земельного участка,

после физической целесообразности -

тов варианта ко иро ой ы ( анты ича-

ют

омеще а в и –

оф одство

дели доходной эксплуатации объекта оценки -

лан ния:

− рвого прогнозного год уатации объекта яв-

ляются базовыми значениями для дальнейших расчетов;

− прогноз изменения всех варьиру торов осуществляется только для

второго, тре да; параметры

тверто и пятого года изнаются рав-

- под офисный

а наилучше-

ьзования

оценки юридической и различных вариан

, были отобраны три мбин ванн аренд вари отл

ся долей полезной

части п ний, сд ваемых аренду под три функци

ис, магазин, мелкое произв ).

При построении мо были сде

ы следующие допуще

финансовые показатели пе а экспл

емых фак

тьего го

че го пр

130

о года о х о т ле-

е отдаленно рог периода о ы оценки).

составляю у. .

от под магазин: вариант 1 – 1000 м, у варианта 2 – 631

кв.

ьный валовой доход по вариантам ен в

таблицах 4.10-

4.12, прогноз увеличения на второй на 3% в год. Потери от недо-

загрузки приняты равными рыночным и составляют 25% от потенциального ва-

лов а, прогноз на 2-й год – 24%, на 3-5 годы . Для первого и

тре антов коэффициент операционных расход авляет 40% для

пер во втором году – 39%, в 3-5годах – 38%; д ого

варианта ко-

эффиц

рогнози-

руема

на

уровне 23% и считается одинаковой для всех вариантов.

Реш

Таблица 5.10

Вари

ными показателям третьег (прогн з данны фактор в являе ся неце

сообразным вследстви сти п нозного т дат

Затраты на ремонт и реконструкцию т 271 е. за кв м зависят

площади, сдаваемой кв.

м, вариант 3 – 815 кв. м.

Потенциал привед

и третий год –

ого доход –23%

тьего вари ов сост

вого года, ля втор

иент операционных расходов первого года составляет 38% , второго года –

37%, на 3-5 годы – 36%. Прогнозный период выбран равным 5 годам. П

я цена реверсия находится на основе анализа рынка методом экстраполя-

ции цен предложения, и составляет: для варианта 1 – 1091265 у.е., для варианта 2

– 1381718 у.е., для варианта 3 – 1141978 у.е. Общая норма отдачи принята

ение:

ант 1

Периода 1 2 3 4 5

Потенциальный валовой доход 434 447 46 460573 460573134 158 0573

Потери от недозагрузки 2 5% 24% 23% 23% 23%

Эффективный валовой доход 325 3398 354641 354641 354641601 401

Операционные расходы 4 0% 39% 38% 38% 38%

Чистый операционный доход 195360 207302 219877 219877 219877

Цена продажи (реверсия) 1381718

Общая норма отдачи, Y

23%

Затр ы на реконструат кция -С 72 1 000

NPV проекта, 807964