Пупенцова С.В. Экономика недвижимости в задачах и примерах

Подождите немного. Документ загружается.

151

16. Оценщик р объекте-аналоге:

ционн

ивлечен кредит на сум-

му 25

вариантах

наилу

ным увеличением на 2%, чистый операционный доход для торгового центра –

асполагает следующей информацией об

цена покупки 55 000 у.е., период владения 5 лет, предполагаемый чистый опера-

ый доход – 16 000 у.е. в год, прогнозируемое увеличение стоимости за пе-

риод владения 20%. Для финансирования объекта был пр

000 у.е. под 10% годовых на 10 лет с годовыми платежами. Определите

норму

отдачи на собственные средства инвестора по объекту – аналогу.

17. Определите наилучшее и наиболее эффективное использование зе-

мельного участка как улучшенного, если юридически обоснованыо, физически

возможны и финансово целесообразны два варианта реконструкции здания, об-

щей площадью 1 000 кв. м:

− первый вариант – затраты на реконструкцию составят 150 у.е. за кв. м, про-

должительность работ

– один год; начиная со второго года, чистый операци-

онный доход постоянен и равен 100 у.е. за кв. м; норма отдачи на аналогич-

ные проекты равна 20%; продать объект после 5 лет эксплуатации можно бу-

дет на 5% дороже его текущей стоимости;

− второй вариант – затраты на реконструкцию составят 300 у.е. за кв. м, про

должительность работ – один год; начиная со второго года чистый операци-

онный доход постоянен и равен 200 у.е. за кв. м; норма отдачи на аналогич-

ные проекты равна 25%; продать объект после 5 лет эксплуатации можно бу-

дет на 7% дороже его текущей стоимости.

18. После анализа всех факторов оценщик остановился на двух

чшего

использования земельного участка. При строительстве офисного

здания строительные издержки составят 310 000 у.е. При строительстве торгово-

го центра строительные издержки составят 35 000 у.е. Предполагается, что стои-

мость офисного здания будет расти на 4% в год в течение 7-ми летнего периода

владения, тогда как стоимость торгового центра – на 2% в год. Ожидаемая нор-

ма

отдачи для офисного здания- 20%, для торгового центра – 24%. Планируется

чистый операционный доход для офисного здания в сумме 14 000 у.е. с ежегод-

152

одном увеличением на 1%. Определите наиболее эффективное

испол

начальная норма отдачи – 24%, ежегодное уменьшение

нормы

20 000 у.е. с ежег

ьзование участка.

19. Анализ рынка позволил составить следующий прогноз: чистый опера-

ционный доход 1-ого года – 100 000 у.е. в год, ежегодное увеличение дохода со-

ставит 10 000 у.е. в год,

– 1%, за период эксплуатации стоимость объекта вырастет на 5%

период

эксплуатации – 7 лет. Для целей ННЭИ определите стоимость объекта методом

дисконтирования будущих доходов.

153

6. ЛАБОРАТОРНЫЕ РАБОТЫ

6.1. Массовая оценка объектов нежилого фонда на примере методики КУГИ

Цель: познакомиться с методикой массовой оценки и научиться самостоя-

тельно рассчитывать ставки аренды по методике КУГИ.

Массовая оценка недвижимости основана на стандартной методике, кото-

рая унифицировала бы процедуру оценки большого числа объектов. При массо-

вой оценке для определения величин отклонений во

всех продажах используют-

ся статистические методы. Одним из примеров массовой оценки является мето-

дика определения уровня арендной платы за нежилые помещения, разработанная

КУГИ Санкт-Петербурга (см. www.guion.spb.ru). В основу методики была поло-

жена мультипликативная модель расчета арендной ставки. В качестве базы рас-

чета в модели используются базовая ставка аренды, которая корректируется

пу-

тем умножения на повышающие или понижающие коэффициенты в зависимости

от территориальной зоны местоположения объекта, его удаленности от метро,

транспортных магистралей, этажности, характеристик входа, состояния, элемен-

тов б экс-

ГУИОН имеется

программа для

расче

арендной платы по методике КУГИ

дике КУГИ рыночную ставку для капитального зда-

ния, о

помещения – «евростандарт».

Курс

ную ставку аренды. Для расчета можно

использовать коэффициенты, приведенные в методике, или воспользоваться реа-

лизацией методики в электронных таблицах Excel, выполненной на кафедре

лагоустройства. Таблицы коэффициентов были получены на основе

пертного опроса специалистов по недвижимости и статистической обработки

рыночных данных. На указанном выше сайте

та арендной ставки (без учета последних изменений методики в 2000 г.) по

заданным характеристикам помещения и адресу.

Задание 1. Расчет уровня

Рассчитайте по мето

бщей площадью 2681 кв. м, вход в помещение – отдельный с улицы, все

элементы благоустройства имеются,

состояние

доллара и стоимость у.е. в руб. принять текущими. Какое функциональное

использование объекта имеет максималь

154

ЭиМН СПбГПУ.

Алго ения:

арендной платы начинает с определения координат объекта в

Балтийской карта -Петербурга ТОО «ФИРМА -

ГИ 5/1997).

я координат объект , расположенного по адресу ул. ло-

пина,

у 3). Найдите

на карте

объек

(точка и запятая соответствуют

клавишам

, то в правом

окне появятся координаты объекта: верхняя –Y, нижняя – X.

ритм реш

1. Расчет ся

системе («Электронная Санкт ИН

Д» выпуск 0

Для определени а Х

д. 11., откройте файл C:/Piter/Map.exe, выберите режим согласно разреше-

нию экрана (если 800x600х16, то следует нажать цифр

т по названному адресу: при совместном нажатии клавиш <Ctrl+S> высве-

тится меню, куда следует ввести искомый адрес

<Shift+7> и <Shift+6>). Найденный объект будет выделен специаль-

ным указателем (см. рис.6.1.1). Если подвести мышь к указателю

Рис. 6.1.1. Поиск координат объекта в Балтийской системе

2. Заполнить таблицу, см. рис. 6.1.2.

155

з чувствительности ставки аренды, рассчитанной по

методике к изменениям состояния

помещения.

Результаты представьте в таблице 6.1. Постройте график зависимости

ставки аренды от состояния помещения.

Рис. 6.1.2. Пример расчета ставки аренды по методике КУГИ в программе.

Задание 2. Проверка чувствительности ставки аренды к изменениям ценообра-

зующих факторов в рамках методики КУГИ.

Определите факторы, к которым наиболее чувствительна ставка аренды,

рассчитанная по методике. Сделайте вывод, какой параметр оказывает наиболь-

шее влияние на ставку аренды.

Алгоритм решения.

1. Проведите анали

156

Таблица 6.1.1.

Состояние Торговля Офис Производство, склад

Евростандарт

Упрощенный евростандарт

Отличное

Нормальное

Удовлетворительное

2. Проведите анализ зависимости ставки аренды, рассчитанной по методи-

ке, от занимаемого этажа (построить таблицу и график).

4. Проведите анализ зависимости ставки аренды, рассчитанной по методи-

ке, от типа входа (построить таблицу и график).

5. Проведите анализ

зависимости ставки аренды, рассчитанной по методике,

к изменению размера площади (построить таблицу и график).

6.2. Простейшие м есс-анализ)

ых требуемых сегментов и

быстром

применяя п ки.

Об

виде тексто

виде ее пра

нить и нака

виду, что ба

полный и р

бъек-

тах и су

дальнейшег

вать станда ства (Microsoft Excel, Microsoft Access, Lotus Approach и

т.п.), что

мый просто

цы, ограничение

етоды обработки данных в анализе рынка (экспр

Цель: научиться свободному поиску в базе данн

у извлечению необходимой информации из большого массива данных,

ростейшие методы обработ

щедоступные данные (СМИ, базы данных

в Интернет) представлены в

вых данных и таблиц с неструктурированной информацией. В таком

ктически невозможно обрабатывать или анализировать, поэтому хра-

пливать информацию в таком виде нецелесообразно. Следует иметь в

за данных по рынку недвижимости – это упорядоченный, достаточно

егулярно обновляемый информационный массив сведений

об о

бъектах рынка. Набор факторов, сохраняемых в базе, зависит от целей

о использования. Для хранения информации лучше всего использо-

ртные сред

упрощает обмен данными между заинтересованными субъектами. Са-

й способ работы с массивами информации – это электронные табли-

– количество строк

не может превышать 65536.

157

Инфо

года, форми анных об объектах коммерческой недвижимости, выстав-

ленны или сдаваемых в аренду (по материалам средств массовой

инфор

Бюллетень недвижимости”). Из листингов предложений свойства объектов

систем

щения

е помещения (евростандарт, сделан ремонт,

норма

тво основной за-

строй еское состоя-

ние, к

рмационно - аналитический центр МИПК СПбГПУ, начиная с 1996

рует базу д

х на продажу

мации: “Деловой Петербург”, “Недвижимость и строительство Петербур-

га”, “

атизируются и включаются в базу данных, которая к настоящему

времени

содержит информацию о более чем 9000 объектах коммерческой недвижимости.

Объект недвижимости в базе данных описывается по следующим характе-

ристикам: цена предложения или ставка аренды за кв. м; общая площадь поме-

; право собственности на здание и участок; месторасположения объекта

(удаленность от центра, удаленность от станции метро, престижность зоны,

транспортная доступность

); состояни

льное состояние, требуется ремонт); размещение в здании; тип входа; вид

из окон; дополнительные преимущества (сигнализация, парковка, оборудование

и т.п.).

В базе данных предусмотрены поля для более полного описания объекта

недвижимости: характеристика ближайшего окружения (типичное использова-

ние, тип застройки, плотность застройки, этажность, социальная инфраструкту-

ра,

благоустройство территории, основной тип застройки, качес

ки); описание улучшений (дополнительные удобства, технич

оммунальные услуги, основные конструктивные элементы); информация о

доходах и расходах (условия аренды, операционные расходы). Пример описания

объекта см. на рис. 6.2.1.

158

в базе данных

База данных по ценам предложения позволяет:

− оперативно найти объекты с любыми характеристиками, интере-

ка коммер-

ческой недвижимости с целью получения оперативной информации

о средних ценах предложения и сделок (или об интервале цен) для

города, по удаленности от

исторического или локального центра, по состоянию

транспортной доступности, по престижности местоположения;

тенденции развития рынка недви-

тический прогно ую пер-

ь основные ценообразующие факторы ить влияние

каждого ценообразующего фактора на цену предложения (в долла-

рах за кв.м.). Результаты

подобного анализа помогут в принятии

Рис. 6.2.1. Пример описания объекта

сующими исследователя;

− выполнить экспресс-анализ для различных сегментов рын

выбранного сегмента рынка по районам

помещения, по

− выявить основные коммерческой

жимости и построить анали з на ближайш

спективу;

− определит и оцен

159

стратегических ре ему и профессиональному

офис и магазин - офис&

маг*, офис или магазин – офис;маг*

Шаблон для чисел или даты: один из знаков: = ; > ; < ; >= ; <= и число

или дата, диапазон: число...число или дата...дата. Примеры: > 200, 200...500

и > 01.09.99 , 01.09.99...15.10.2002

База данных позволяет быстро найти структуру предложения по использо-

ванию объектов, по административным районам, по виду операций (аренда, про-

дажа), по ближайшей станции метро.

Структуру

выборки можно представлять как по количеству объектов (кол-

во объектов в группе / кол-во объектов сегмента), так и по площади (общая пло-

щадь группы / общая площадь выборки). Для нахождения структуры следует

указать: «Вид» – «по площади» или «по количеству объектов».

1. Используя базу

данных ИАЦ К СПбГПУ, найдите структуру рас-

преде , ма-

газины,

предлагаются

предста

шений управляющ

оценщику.

Примечание:

Поиск объектов в базе данных можно осуществлять по любому набору по-

лей.

Шаблон для текстовых полей: любое сочетание букв, символов ? и *, со-

единенных знаками ; или &, где * - заменяет произвольное количество любых

символов, ? - заменяет один символ, ; - условие "ИЛИ", & - условие "И"

Примеры:

Задание 1. Знакомство с поисковой системой в базе данных

МИП

ления в зависимости от состояния объекта для сегмента: рынок аренды

Центральный район. Сделайте вывод: в каком состоянии, в основном,

сегодня объекты на рынке недвижимости. Результаты можно

вить в таблице 6.2.2. или построить диаграмму.

Таблица 6.2.2.

Доля в % от общего количества объектов

Евроремонт

Из базы данных

Хорошее

Из базы данных

Удовлетворительное

Из базы данных

Тр

ебуется ремонт

Из базы данны

160

требуется:

ать кнопку «условие поиска») и ввести

Текущее использование» - магазин;

;

анализ» и убедиться, что в строке

озле «ср. арендн.

кнопку «По состоянию объекта», см. рис. 2.34. сноска 4.

дой

м количестве объектов);

я офисов, расположенных у станции

метро

оит доверять средним характери-

стика

Из базы данных

Алгоритм решения.

1. Для нахождения структуры распределения объектов по

− открыть базу данных (Spbdemo.apr) на листе «Объект»;

− перейти в режим поиска (наж

(или выбрать из списка) в поле «

в поле «Район» – Центральный

− нажать кнопку «ОК» или клавишу «Enter» на клавиатуре;

− перейти на лист «Первичный

«Влияние различных факторов на» стоит отметка в

ставку»;

− для выведения результатов в разделе «Распределение объектов» сле-

дует нажать

(Результат представлен диаграммой, на которой указана доля каж

группы в обще

− результаты записать

и внести в табл. 6.2.2.

Задание 2. Метод группировки. Расчет доверительного интервала.

Найдите среднюю ставку аренду дл

«Чернышевская», с удовлетворительным состоянием объекта.

Сделайте вывод, при каких условиях ст

м выборки?

Результаты можно представить в таблице 6.2.3.

Таблица 6.2.3.

Ставка аренды, в у.е. за 1 кв.м. в год

Ко ) Из базы данных личество объектов (n

Среднеквадратическое отклонение (СКО) Из базы данных

t-критерий Стьюдента (t) расчет

Нижняя г И расчет раница Д

Верхн расчет яя граница ДИ