Пупенцова С.В. Экономика недвижимости в задачах и примерах

Подождите немного. Документ загружается.

141

можн

один год; начи-

ная со второго года, чистый операционный доход будет по

ным 100 у.е. за кв. м; норма отдачи

на аналогичные п

ект после 5 лет эксплуатации но будет 250 у.е.

ой вариант – затраты на реконструкцию составят 500 а кв. м,

ть работ – один год; начиная торого чистый

доход будет постоянным и равн 0 у.е. за м; нор-

алогичные проекты равна 25%; ать объ после 5

ет за 500 у.е. за кв.

, КУГИ, , КЗР .

арендодателем, если применимая для обеих сторон ставка

дисконтирования – 8%.

металлическим коммер ет

100 ендной платы за земельн часток по ьком –

75 инвестиции для соста 2,5%.

Мо в 140 000 у том же м

можно

построить кирпичный ларек. Стоимость строительства кирпичного ларька соста-

вит 30

внительно велик.

8. Имеется земельный участок площадью 100 на 100 метров.

рования разрешает использовать участок одним из чет

об бхо-

димо выбрать вариант наилучшего использования, исход имею ин-

ы и финансово целесообразны два варианта реконструкции здания общей

площадью 1000 кв. м:

− первый вариант – затраты на реконструкцию будут выплачены авансом

и составят 150 у.е. за кв. м, продолжительность работ –

стоянным и

рав

роекты равна

20%; продать объ мож за

за кв. м;

− втор

у.е. з

продолжительнос со в года

операционный ым 20 кв.

ма

отдачи на ан

прод ект

лет эксплуатации можно буд м.

5. Расшифруйте сокращения ПИБ, КГИОП ГУИОН , ГБР

6. Арендатор должен платить по 5000 у.е. арендной платы в год. По дого-

воренности с собственником он должен заплатить вперед за 5 лет. Определит

скидку,

назначенную

7. Доход, приносимый ческим ларьком , составля

000 у.е. в год. Величина ар ый у д лар

000 у.е. в год. Ставка дохода на ларьков вляет 1

нтаж металлического ларька обходится .е. На есте

0 000 у.е., а величина ежегодного дохода повысится до 105 000 у.е. Опре-

делить лучший вариант организации торговой точки, считая, что срок службы

обоих сооружений сра

Схема зони-

ырех

спос

я из

ов. Нео

щейся

142

фо ртирный жило а р – у.е.

за на строительств 5 .е.; т 2 -

раз ройку – 5 у.е. за ток п личе-

стве в

рмации: вариант 1 - многоква й дом н 65 кварти 12 000

квартиру, при этом затраты о равны 80 000 у вариан

дел на участки под жилищную заст 000 учас ри ко

озможных участков 25; издержки на оплату юридических и инженерных

услуг и разбивку участков составят 25 000 у.е.; вариант 3 –под склад

: планируе-

мый доход 30 у.е. за кв. м, издержки на строительство забора составят 60 000 у.е;

вариант 4 - организация розничной торговли – доход 1 100 у.е. за фронтальный

метр.

9. Определить более предпочтительный проект при следующих значениях

денежных потоков и ставке 18%.

Таблица 5.16

Период 0 1 2 3

Проект А -10000 2200 2100 11800

Проект Б -10000 5600 4800 5000

10. Определите наилучшее и наиболее эффективное использование зе-

мельного

следующая таблица:

Ф сная орго

участка как условно свободного, если юридически, экономически и

физически возможны два варианта использования. По данным, полученным из

анализа рыночной информации, построена

Таблица 5.17

ункция Офи Т вая

П , л 0 10 ериод эксплуатации ет 1

Здание капитальное, обща ощадь м 2000 2000 я пл , кв.

Прогноз

плу

увеличения стоимости продажи за период экс-

атации

10% 30%

Ожидаемая норма отдачи 25% 35%

Ставки аренды, у.е. за кв. м в год 350 550

Потери от неплатежей 10% 1%

Потери от недозагрузки 20% 30%

Коэффициент операционных расходов 40% 38%

Стоимость нового строительства, у.е. за кв. м 250 200

143

т задача: определить наилучшее использование

земел

11. Перед оценщиком стои

ьного участка. После анализа всех факторов, оценщик остановился на сле-

дующих вариантах:

Таблица 5.18

Офисное здание Торговый центр

Расходы на строительство 800 000 1 200 000

Альтернативная норма отдачи 20% 18%

истый операционный доход 1-го года 360 000 450 000

Ежегодно планируется увеличивать доход на 5 000 8 000

Ожидаемая выручка от продажи через 7 лет владения 500 000 750 000

12. Определить наилучшее и наиболее эффективное использова

земли рассм фина целес на-

тивы использования:

лица 4.15

.Торговый изнес-

ние участка

, для которого атриваются три нсово ообразные альтер

Таб

Жилой дом

центр центр

Стоимость нового строительства 600 000 1 000 000 800 000

истый операционный доход 150 000 250 000 200 000

Коэффициент капитализации для здания 20% 15% 20%

Коэффициент капитализации для земли 10% 10% 10%

13. Определите чистую текущую стоимость проекта, если требуются на-

чальные инвестиции (в начале первого года) в сумме 800 у.е., а норма отдачи

10%. Чистый операционный доход первого года (в конце первого года) будет ра-

вен 100 у.е., и будет увеличиваться на 2% в год, после 4 лет эксплуатации объект

будет продан за 1000 у.е

14. Определите стоимость объекта площадью 1000 кв. м, распо

лагая сле-

дующ

лет, планируемый процент увеличения стоимости за период эксплуатации –7%,

общая норма

отдачи на капитал – 22%, коэффициент капитализации – 40%

ей информацией из анализа рынка: ставка аренды составит 350 у.е. за кв. м

в год и будет постоянной в течение прогнозного периода, потери от недозагруз-

ки – 20%, потери от неплатежей – 1%, прогнозируемый период эксплуатации 7

144

общий коэффициент капитализации для оцениваемого объекта на основе

данны лице 5.20.

15. Собрана информация по аналогичным объектам недвижимости. Опре-

делите

х, представленных в таб

Таблица 5.20.

Аналоги 1 2 3 4 5 6

NOI, у.е. 1220 1550 1500 3400 2500 2000

Цена продажи, у.е. 11000 16500 15000 15000 13000 12000

Вес 0,1 0,2 0,3 0,1 0,2 0,1

16. Финансирование осуществляется на 70% за счет собственных средств и

на 30% – за счет кредита. Требования доходности (ипотечная постоянная) для

привлеченных средств – 24%, а для собственных (коэффициент капитализации

собственных средств) – 20%. Определить общий коэффициент капитализации.

17. Определите общий коэффициент капитализации, если известны сле-

дующие данные об объекте оценки: чистый операционный доход – 300 000 у.е.,

годовой платеж по

обслуживанию долга 50 000 у.е., ипотечная постоянная 17%

доля заемного капитала – 30%.

стоимость недвижимости льз рм ос а и

Ин операционный дох 120 у.е щая

норма отдачи 19%, после срока эксплуатации, равного 10 лет, объект недвижи-

мости можно будет продать на 35% дороже начальной стоимости. Безрисковая

ставка равна 9%.

19. Необходимо определить стоимость

оцениваемого объекта, если его

действительный валовой доход составляет 750 000 у.е., используя мультиплика-

тор валового дохода, рассчитанный по рыночным данным, представленным в

таблице 5.21.

Таблица 5.21

Объек

ый вес

18. Определите , испо уя фо улы Х кольд

вуда, если прогнозируется чистый од в 000 ., об

т продажи Цена продажи EGI

Субъективн

1 1 600 000 800 000 0,2

2 1 650 000 820 000 0,25

3 1 680 000 790 000 0,25

4 1 700 000 830 000 0,3

145

вание

Кредит был взят 5 лет на-

зад (о

10%.

по классам бизнес-центра дал следующие результаты:

20. В состав имущественного комплекса входят 10 офисов, каждый из ко-

торых сдается за 750 у.е. в месяц. Какова будет безубыточная загрузка объекта,

если операционные расходы составляют 35 070 у.е. в год, а расходы на обслужи

долга – 35 000 у.е.?

21. Инвестору был выдан кредит на сумму 150 000 под 18% годовых на 15

лет. Начисление процентов по

кредиту – ежемесячное.

тносительно момента приобретения объекта недвижимости). Известно, что

чистый операционный доход равен 80 000 у.е. и не будет менятся, норма отдачи

на собственные средства – 24%, через 7 лет эксплуатации рыночная стоимость

объекта повыситься на 5%. Определите рыночную стоимость объекта.

22. Покупка недвижимости на 75% финансируется за счет кредита, выдан

ного на 20 лет под 15% годовых с квартальными платежами. Определить стои-

мость собственности, если прогнозируемый чистый операционный доход со-

ставляет 50 000 у.е., а инвестор собственного капитала рассчитывает на отдачу

Тест третьего уровня

1. Какие показатели используются для оценки эффективности инвестиций

в недвижимость? Дайте сравнительную характеристику этим показателям. По-

чему в

инвестиционном анализе рекомендуется использовать несколько показа-

телей эффективности?

2. Инвестор планирует провести реконструкцию здания под бизнес-центр.

Анализ рынка показал, что есть зависимость загрузки бизнес-центра от ставки

аренды, которая экстраполируется по формуле: y=103,1–0,0284x, см. рис.5.4. По-

советуйте собственнику, под какой бизнес-центр проводить реконструкцию.

Критерием отбора варианта можно выбрать

максимальный чистый операцион-

ный доход и минимальный срок окупаемости Расчет операционных расходов и

затрат на реконструкцию

Таблица 4.16

Класс бизнес-центра «С-» «С+» «В-» «В+»

Расходы, у.е. за кв.м. в год 43 96 158 225

Затраты на реконструкцию , у.е. за кв.м. 5 150 230 350

Рис.5.4. Зависимость загрузки бизнес-центра от ставки аренды.

ерационный доход второго года

состав

3. Какую основную информацию необходимо собрать оценщику для того,

чтобы найти наилучшее и наиболее эффективное использование земельного уча-

стка как свободного? При выборе исходных данных для анализа попытайтесь от-

ветить на вопросы: кто такой информацией может владеть (эксперт, собствен-

ник, ПИБ, КГИОП и т.п.) и какими методами (способами) ее можно

получить?

4. При выборе варианта НиНЭИ земельного участка оценщик в каждом из

рассмотренных вариантов применял свой коэффициент капитализации. Не явля-

ется ли это, на Ваш взгляд, ошибкой? Поясните ответ.

5. Построить график зависимости NPV инвестиционного проекта от ставки

дисконтирования, равной: 0%, 10%, 20%, 30%, 40%. Для реализации проекта по-

требуются инвестиции в размере 20 000 у.е., которые вносятся

равными долями

в начале и в конце первого периода, чистый оп

ит 5 500 у.е., с третьего по шестой год включительно планируется увели-

чение дохода на 1 000 у.е. в год. Прогнозная остаточная стоимость проекта –

22 000 у.е. Определите внутреннюю норму отдачи проекта графически и анали-

тически. Сделайте вывод, при

какой ставке дисконтирования проект убыточен?

146

147

о капитала составит 0%, 20%, 50%, 75%,

95%. Постройте график зависимости R

от доли заемного капитала (М

7. Начальные инвестиции проекта составляют 600 у.е Прогно -

мы н 155 000 у.е. После 5 л спл ции

ак 000 у.е. Оцените ф сов еве по

но инвестора, если н т ба

по ежегодное

. Доля заемног питал соста

20%, 50% , 75%, 95%. Постройте график зависимости Y

доли емного -

та

ть ремонт

перво

(выгодно).

6. Для финансирования покупки недвижимости стоимостью 100 000 у.е.

инвестор собственного капитала может привлечь заемный капитал под 11% го-

довых на 7 лет. Прогнозируемый чистый операционный доход для данного объ-

екта – 25 000 у.е. Какое значение будет иметь коэффициент капитализации соб-

ственного капитала, если доля заемног

000 . зируе

й ежегодный доход постоянен и раве ет эк уата

тив можно будет продать за 300 инан ый л редж

рме отдачи на собственные средства кредит а 5 ле нк дает

д 22% годовых, начисление

о ка а вит 0%,

от за капи

ла (М).

8. Стоит ли собственнику административного здания проводи

го этажа, если известно, что отремонтированные помещения на этом этаже

можно будет сдавать по удвоенной ставке. Время проведения ремонта – 1 год,

затраты на ремонт составят 50 у.е. за кв. м, и должны быть внесены в начале 1-

го периода

(100% предоплата), источник финансирования ремонта – собствен-

ные средства собственника. Исходная рыночная информация для расчетов: ры-

ночная ставка на не отремонтированные помещения – 100 у.е. за кв. м в год,

норма отдачи на собственный капитал – 24%, коэффициент недозагрузки и не-

платежей для всего здания – 10%, коэффициент операционных расходов для все-

го здания – 60%, период эксплуатации – 3 года,

прогнозная цена продажи после

периода эксплуатации на не отремонтированные помещения – 300 у.е. за кв. м,

отремонтированные помещения – 500 у.е. за кв. м. Во время проведения ремонта

2-й и 3-й этажи можно будет эксплуатировать. Сделайте вывод, при какой ставке

аренды первого этажа проводить ремонт невыгодно

9. Инвестор планирует приобрести здание стоимостью

100 000 у.е. и в пер-

вый год провести реконструкцию на сумму 10 000 у.е. (предоплата 100%). Соб-

148

ную с

никакой реконст-

рукции и гарантирует стабильный чистый операционный доход. ра

у.е

ффициент капитализации для этог вариант равен 25%. Ва-

риа . Данный вариант потребует собственника начальных

инв чная информация для прогноза представ-

лен зможные изменения в прогно чтены ех сц иях:

п – в – наиболее вероятном, о – мист ом ( лаву

6 –

Таблица 5.23

ственные средства инвестора составляют 60 000 у.е., недостающую сумму пла-

нируется взять в кредит под 12% годовых в банке №1 сроком на 5 лет. Кредит –

самоамортизирующийся, начисление процентов ежегодное. Инвестор планирует,

что чистый операционный доход 2-го года составит 30 000 у.е. и далее будет

расти на 1% в год. Для погашения платежа по кредиту банка №

1 можно в пер-

вом году взять кредит в банке № 2 под 10% на один год. Найти чистую текущую

стоимость проекта, если норма отдачи на собственный капитал равна 24%. После

5-ти летнего срока эксплуатации объекта планируется продать его за 120 000 у.е.

Сделайте вывод, какая схема погашения кредитов наиболее предпочтительна для

инвестора? (Располагая информацией

о двух кредитах, смоделируйте оптималь

итуацию привлечения заемных средств).

10. Анализ показал, что финансово здание площадью 1 000 кв. м целесооб-

разно использовать под офисный центр или под торговый центр. Вариант 1 -

офисный центр. Данный вариант не требует от собственника

вный 80 000

., рыночный

коэ

о а

нт 2 - торговый центр от

естиций на сумму 17 000 у.е., рыно

а в таблице 5.23, во зе у в тр енар

пессимистическом, опти ическ см. г

метод сценариев в анализе

рисков)

п в о

Вероятность сценария 0,3 0,4 0,3

Текущая рыночная ставка, у.е. за кв.м в год 125 150 180

Норма отдачи на собственный капитал 26% 24% 22%

К 4% % оэффициент недозагрузки и неплатежей 1 10 5%

Коэффициент расходов операционных 60% 60% 60%

Изменение ставки аренды в год -1% 0 1%

Период 3 3 3 эксплуатации

Прогнозная продажи объекта после периода эксплуа-

таци

цена

и у.е. за кв.м. 375 450 540

Какое использование объекта является наиболее эффективным?

149

ельном состоянии, объект 2 - цена продажи –

1 200

вке 100 у.е.

за кв.

ка дисконтирования равна 24%?

оказыва-

ет, чт

ент операционных расходов – 45%. Темп прироста

изв

нед

фор . таблица 5.24).

11. Инвестор планирует приобрести офисное здание на собственные сред-

ства, эксплуатировать его в течение 5 лет, а затем продать. В продаже имеются

два объекта: объекта 1 - цена продажи – 900 000 у.е., арендная площадь 2 000 кв.

м, находится в удовлетворит

000 у.е., площадь – 2 400 кв. м, в хорошем состоянии. Прогноз показал, что

после

периода эксплуатации цена объекта 1 вырастет на 50%, а объекта 2 – на

10%. Половина площадей объекта 2 сданы в аренду на 2 года по ста

м. Объект 1 свободен. Затраты на ремонт объекта 1 (100% предоплата) со-

ставят: 20 $ за кв. м, за счет дополнительных средств инвестора, срок ремонта

не должен превысить 1-го года. Прогнозируемые рыночные

ставки на помеще-

ния такого типа в хорошем состоянии – 250 у.е. Коэффициент недозагрузки ра-

вен 10%, коэффициент операционных расходов 30%. Какой объект следует при-

обрести, если став

12. Инвестор покупает здание в плохом состоянии за счет собственных

средств в сумме 750 000 у.е. Площадь здания 1 000 кв. м. Стоит ли ему прово-

дить

ремонт здания, если единовременные затраты на ремонт: 20 у.е. за кв. м,

ремонт можно провести за 1 квартал. Покрыть затраты на ремонт планируется

за счет заемных средств, которые можно взять на 2 квартала, под 20% годовых

погашение и кредита с процентами в конце 2 квартала. Анализ рынка п

о ставки на помещения в

хорошем состоянии – 500 у.е. за кв. м в год, в

плохом состоянии 250 у.е. за кв. м в год. Инвестор планирует эксплуатировать

здание 2 года, затем продать его за 825 000 у.е. Коэффициент недозагрузки и не-

платежей – 10%, коэффици

ставки на аренду 1% в квартал. Норма отдачи на собственные средства – 18%.

13.

Для целей выбора ННЭИ определите стоимость объекта оценки, если

естно, что потенциальный валовой доход составляет 350000 у.е., потери от

озагрузки – 10%, потери от неплатежей – 0,2%. Оценщик располагает ин-

мацией, собранной методом внедрения (см

150

Таблица 5.24

Объекты-аналоги 1 2 3

Цена продажи за кв.м. 420 400 450

Ставка аренды (без НДС), у.е./кв.м. в год 250 230 260

Потери от недозагрузки 20% 5% 10%

Потери от неплатежей 1% 0% 0%

Общая площадь, кв.м. 1000 1600 1200

Вес, присвоенный оценщиком, исходя из близости

аналога к объекту оценки

0,2 0,5 0,3

14. Для целей ННЭИ определите рыночную стоимость объекта по трем

сценариям, представленную в таблице 5.25.

Таблица 5.25

пессимист. вероятный оптимист.

Норма потерь от недозагрузки и неплатежей 10% 6% 2%

Ставка дисконтирования 24% 22% 20%

Увеличение стоимости за время эксплуатации 10% 12% 14%

Вероятность 30% 40% 30%

Получены следующие данные, характеризующие доходы и расходы по

объек

дитом на сумму 185000 у.е., выданным под

годовых 5 лет тому назад на 15 лет при ежемесячных платежах.

15. Анализ рынка позволил составить следующий прогноз: чистый опера-

ционный доход 1-го года - 100 000 у.е. в год, ежегодное увеличение дохода

– на

10 000 у.е. в год, начальная норма отдачи - 24%, ежегодное уменьшение нормы –

1%, за период эксплуатации стоимость объекта вырастет на 5%, период эксплуа-

тации – 7 лет. Определить стоимость объекта методом дисконтирования буду-

щих доходов.

ту недвижимости на следующий год использования: арендная площадь –

500 кв.м., из которой 225 кв.м. сданно в аренду по ставке 200 у.е. за кв. м в год,

известно, что рыночная арендная ставка составляет 220 у.е. за кв. м в год, опера-

ционные расходы – 20000

у.е.

Прогноз показывает, что чистый операционный доход будет постоянным в

течение 7 лет. Объект обременен кре

10%