Пупенцова С.В. Экономика недвижимости в задачах и примерах

Подождите немного. Документ загружается.

131

Таб

Вар

лица 5.11

иант 2

Период 1 2 3 4 5

Потенциальный валовой доход 342874 353160 363755 363755 363755

Потери от недозагрузки 25% 24% 23% 23% 23%

Эффективный валовой доход 257156 268402 280091 280091 280091

Операционные расходы 38% 37% 36% 36% 36%

Чистый операционный доход 159436 169093 179258 179258 179258

Цена продажи (реверсия) 1091265

Общая норма отдачи, Y

23%

Затраты на реконструкция -С 171 100

NPV проекта, 696 230

Таблица 5.13

Вариант 3

Период 1 2 3 4 5

Потенциальный валовой доход 358808 369572 380659 380659 380659

Потери от недозагрузки 25% 24% 23% 23% 23%

Эффективный валовой доход 269106 280875 293108 293108 293108

Операционные расходы 40% 39% 38% 38% 38%

Чистый операционный доход 161464 171334 181727 181727 181727

Цена продажи (реверсия) 1141978

Общая норма отдачи, Y

23%

Затраты на реконструкция -С 1 10022

NPV проекта, 670 654

Сводная таблица

P т N V проек а

Вариант 1 807964

Вариант 2 696 230

Вариант 3 670 654

Таким образом, наилучшим и наиболее эффективным использованием зе-

мельного участка с существующими улучшениями является вариант 1.

132

Например, данн тавки аренды –

3% в цены продажи – 4% в год. Данные об объектах –

Таблица 5.14

Объекты-аналоги

ые из анализа рынка: прогноз увеличения с

год; прогноз увеличения

аналогах собраны оценщиком методом внедрения и представлены в таблице.

Ис

1 2 3 4 5

ходные данные, собранные оценщи-

ком

Це 130 110 на продажи (c), у.е. за кв. м 100 110 110

Ст д 35 50 45 48 49 авка аренды (A)у.е. за кв. м в го

Об 300 500 190 120 щая площадь (S), кв. м 600

Потери 15% 15% 15% 15% 15% от недозагрузки (K

)

По 0% 0% 0% 0% 0% тери от неплатежей (K

)

Коэффициент операционных расходов

)

38% 38% 39% 40% 40%

Расчет нормы отдачи

9 120 5 880

= A

21 000 15 000 22 500

(1-K

)

(1-K

)

17 850 12 750 19 125 7 752 4 998

Eo= K

6 783 4 845 7 459 3 101 1 999

Реверсия, Vo

c×(1+0.04)

72 999 40 150 66 916 30 051 16 060

-C

000 -33 000 -55 000 -24 700 -13 200

=-S

-60

Io 1

7 7 905 11 666 4 651 2 999

-й год, у.е.

11 06

Io 2

791 3 089

-й год, у.е.

11 399 8 142 12 016 4

Io 3

934 3 181

-й год, у.е.

11 741 8 386 12 377 4

Io 4-й год, у.е.

12 093 8 638 12 748 5 082 3 277

Io 5

80 046 35 286 19 435

-й год, у.е. + V

у.е.

85 455 49 047

Но 25% 23% 26% рма отдачи (IRR) 22% 28%

С целью учета различий между объектами сравнения и объектом оценки

при у ирования от индивиду-

альны качественного анализа

резул

становлении зависимости величины ставки дисконт

х характеристик объекта была проведена процедура

ьтата, .см. таблицу 5.14.

133

Объекты-аналоги

Таблица 5.15

Показатель Объект

оценки

1 2 3 4 5

Удаленность от центра города 15 мин 20 мин 15 мин 20 мин 15 мин 5 мин

Корректировка 0 вверх 0 вверх 0 вниз

Уда 15 мин 25 мин 5 мин 25 мин 15 мин 15 мин ленность от станции метро

Кор 0 вверх вниз вверх 0 0 ректировка

Престижность местоположения аналог хуже аналог аналог аналог аналог

Корректировка 0 вверх 0 0 0 0

Сос

ных

тояние основных конструктив-

элементов здания

удовл. плохое хор. удовл. удовл. удовл.

Кор 0 вверх вниз 0 0 0 ректировка

Состояние внутренней отделки удовл. удовл. хор. удовл. удовл. удовл.

Кор вниз 0 0 0 ректировка 0 0

Гор есть нет нет нет ячие водоснабжение нет нет

Корректировка 0 0 вниз 0 0 0

Воз о можность перепрофилирования можно нельзя можно можно нельзя можн

Корректировка 0 вверх 0 0 вверх 0

Норма дисконтирования 12% 28% 18% 19% 21%

Сум ерх 1 вверх 1 вниз марная корректировка 0 5 вверх -4 вниз 2 вв

Став %.

доходом

капитализации;

много капитала;

2. Наи и наиболее эффективным из всех финансово целесообразных

вариантов использования свободного земельного участка является вариант,

а) у которого максимальная остаточная стоимость земли;

ка дисконтирования может быть выше 19% и ниже 21%, принимаем -20

Тесты для самостоятельной подготовки

Тесты первого уровня

1. Норму дохода, которая отражает взаимосвязь между чистым операционным

и общей стоимостью собственности, принято называть:

а) общим коэффициентом

б) коэффициентом капитализации собственного капитала;

в) общей нормой отдачи;

г) нормой отдачи зае

д) ставкой

дисконтирования.

лучшим ил

134

ски осуществим;

ого максимальный чистый операционный доход.

3. Кри фективности инвестиций в недвижимость принято считать:

льную чистую текущую стоимость;

ируемые доходы собственника;

ьную величину начальных инвестиций;

4. Фи

испол

вижимости равна ставке доходности заемного ка-

доходности заемного ка-

ставки доходности заемного ка-

ильного ответа.

5. Какие

оекта равна текущей стоимости всех буду-

равна текущей стоимости всех буду-

, то проект убыточен;

б) который обеспечивает максимальный возврат инвестированного капита-

ла;

в) который физиче

г) который юридически осуществим;

д) у котор

терием эф

а) максима

б) дисконт

в) минимал

г) максимальную прибыль собственника;

д) минимальный

срок окупаемости проекта.

нансовый левередж является положительным и характеризует эффективное

ьзование заемных средств, если

а) ставка доходности нед

питала;

б) ставка доходности недвижимости выше ставки

питала;

в) ставка доходности недвижимости ниже

питала;

г) все выше перечисленное;

д) нет

прав

утверждения являются неправильными на Ваш взгляд?

а) чистая текущая стоимость пр

щих доходов;

б) чистая текущая стоимость проекта

щих доходов за вычетом затрат по проекту;

в) если чистая текущая стоимость отрицательна

135

мость активов инвестора, поэтому предпочтение

отдается проекту с максимальным показателем NPV;

д) показатель чистой текущей стоимости сильно зависит от выбранной

ставки дисконтирования: чем выше ставка дисконтирования, тем ниже чис-

тая текущая стоимость.

6. Какие утверждения являются неправильными на Ваш взгляд?

а) ставка

дисконтирования необходима для пересчета будущих доходов в

настоящую стоимость;

б) д каче-

ки -

вует уровню

ирования.

7. Как

(V- стоимость, I – доход, R – коэффициент капитализации)

г) положительная величина чистой текущей стоимости показывает, на

сколько возрастает стои

ля расчета текущей стоимости будущих доходов собственника в

стве став дисконтирования можно использовать норму отдачи на собст

венные средства;

в) ставка дисконтирования равна коэффициенту капитализации;

г) норма отдачи заемного капитала соответствует эффективной ставке

процента;

д) общая норма отдачи отражает рыночные

условия, соответст

риска инвестиций в конкретные активы и не учитывает влияние условий

финанс

ие утверждения являются правильными на Ваш взгляд?

а) V=I/R;

б) I=V/R;

в) R=V/I;

г) I=V

д) I= R/V;

136

8. Как ьными на Ваш взгляд?

ии (R

) равен сумме коэффициента ка-

а (R

) и коэффициента капитализации

капи-

и платежей по кредиту (I

);

9. Опр

приве а рисунке 5.3.

ие утверждения являются правил

а) общий коэффициент капитализац

питализации собственного капитал

заемного капитала (R

);

б) общая норма отдачи (Y

) равна сумме нормы отдачи собственного

тала (Y

) и нормы отдачи заемного капитала (Y

);

в) стоимость объекта (V

) равна сумме стоимости собственного капитала

) и стоимости заемного капитала (V

);

г) общий коэффициент капитализации (R

) равен сумме коэффициента ка-

питализации здания (R

) и коэффициента капитализации земельного уча-

стка (R

);

д) стоимость объекта (V

) равна сумме стоимости улучшения (V

) и стои-

мости земельного участка (V

);

е) общий чистый операционный доход (I

) равен сумме дохода собствен-

ника (I

)

ж) общий чистый операционный доход (I

) равен сумме дохода от земель-

ного участка (I

) и доход от улучшения (I

)

еделите внутреннюю норму доходности проекта, располагая информацией

денной н

Рис. 5.3. Зависимость NPV проекта от ставки дисконтирования

а) 40%; б) 0%; в) 23%; г) от 0 до 23%; д) от 23% до 40%.

137

сконтируются к текущему периоду;

доход за один год капитализируется в текущую

версия капитализируется в текущую стоимость;

ая реверсия дисконтируются в текущую стои-

иода

конвертируется в текущую стоимость.

11. Ка е премий за риск не добавляются при кумуля-

тивно ормы отдачи?

иквидность;

с финансовым менеджментом;

й с плохим управлением объектом недвижимо-

12. Дл

амортизации;

13. Ка

ещения (рацио-

определение стои-

а посредством сравнения его с объектами, про-

данными на данном рынке в течение недавнего времени;

10. Что относится к методу прямой капитализации?

а) доходы за несколько будущих лет ди

б) чистый операционный

стоимость;

в) будущая ре

г) как доход, так и будущ

мость;

д) доход постпрогнозного пер

кие из перечисленных ниж

м построении общей н

а) премия за низкую л

б) премия за риск, связанный

в) премия за риск, связанны

сти;

г) премия за риск проекта;

д)

все выше перечисленное.

я какой из техник, перечисленных ниже, характерно равенство: R

а) техника полной

б) техника линейной амортизации;

в) техника без учета амортизации;

г) техника ипотечно-инвестиционного анализа.

кие утверждения являются неправильными на Ваш взгляд?

а) в основе метода сравнения продаж лежит принцип зам

нальный покупатель не заплатит за объект недвижимости цену, большую,

чем та, по которой может быть

приобретена аналогичная недвижимость);

б) применение метода сравнения продаж предполагает

мости оцениваемого объект

138

кт-

одом сравнения продаж корректируются цены

ровке оценщик отвечает на вопрос, сколько бы

сто-

если бы он имел те же характеристики, как и объект

амещения

означ

стоимость данного объекта определяется ценой приобретения

нансирования;

льше, чем он затратит на строительство аналогичного объекта;

в) рыночная стоимость объекта

устанавливается на уровне величины эф-

ложения, обеспечивающего (с учетом рисков) до-

ибольшей сте-

пени п

ки стоимости земельного участка?

а) сравнительный подход;

б) затратный подход;

в) доходный подход;

в) при оценке объекта методом сравнения продаж корректируются цены

аналогов, при корректировке оценщик отвечает на вопрос, сколько бы сто-

ил объект оценки, если бы он имел такие же характеристики, как и объе

аналог;

г) при оценке объекта мет

аналогов, при корректи

ил объект-аналог,

оценки.

14. С точки зрения метода сравнения продаж применение принципа з

ает:

а) рыночная

альтернативной замены с теми же сроками и условиями фи

б) никто из рациональных покупателей не заплатит за объект недвижимо-

сти бо

фективного капиталов

ходность, равную доходности альтернативного проекта.

15. Для оценки какого из перечисленных типов недвижимости в на

одходит метод сравнения продаж?

а) церкви;

б) школы;

в) фабрики;

г) офисные помещения.

16. Какой из подходов к оценке объекта недвижимости требует отдельной

оцен-

139

и оценочной

деятел

а)

объ

в) в рыночных ценах,

существующих на дату проведения

затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в ры-

дентичных материалов и технологий;

18. Како

ных конс

и химиче

а) ф

б) износ;

г) в

д)

19. Экономическая , когда:

жимости;

б) произошло внутреннее и внешнее старение улучшений;

г) все выше перечисленные;

д) нет правильного ответа.

17. В стандартах оценки, обязательных к применению субъектам

ьности, стоимость замещения определяется как

сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в ры-

ночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа

екта оценки;

сумма затрат

оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением

идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

г) сумма

ночных ценах, существующих на дату проведения оценки;

в) сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения

оценки

, требующихся для создания объекта, идентичного объекту оценки,

с применением и

д) нет правильного ответа.

й износ, из перечисленных ниже, вызывается разрушением строитель-

трукций и материалов под действием различных факторов (физическое

ское выветривание, перегрузки, неправильная эксплуатация и т.д.)?

изический износ;

функциональный

) акопленный износ;

нешний износ;

нет правильного ответа.

жизнь объекта приближается к завершению

а) улучшения объекта более не вносят вклад в стоимость объекта недви

140

вня

планируемый чистый операционный до-

ход –

630 000 у.е.

для здания гостиницы – 25%, а для торгового

центра – 22%.

ределите наилучшее наиболее фективное пользован земель-

ног как улучшенно и юридически обос ы, физически воз-

в) произошли физические и функциональные убытки стоимости улучше-

ний.

Тест второго уро

1. Чем отличается ставка дисконтирования, применяемая к конкретному

инвестиционному проекту, от его внутренней ставки доходности?

2. Выбирая наилучшее использование участка земли как свободного,

оценщик остановился на двух вариантах. Первый вариант предполагает возведе-

ние на участке торгового здания, издержки на

строительство которого составят

210000 у.е., планируемый чистый операционный доход – 60000 у.е. в год. Второй

вариант предусматривает строительство офисного центра, издержки на строи-

тельство которого составят 350000 у.е.,

90000 у.е. в год. Анализ рынка показал, что общий коэффициент капитали-

зации для торговых помещений можно принять равным 20%,

для офисных цен-

тров – 18%.

3. Определите наилучшее и наиболее эффективное использование земель-

ного участка, если оценщик выбрал два юридически обоснованных, физически

возможных и финансово целесообразных варианта использования:

− строительство гостиницы, с прогнозируемым чистым операционным

доходом в 200 000 у.е. в год и затратами на строительство – 650 000 у.е.;

− возведение торгового центра, тогда чистый

операционный доход пла-

нируется равным 170 000 у.е., стоимость нового строительства –

Анализ рынка показал, что коэффициент капитализации для земли равен

12%, коэффициент капитализации

4. Оп и эф ис ие

о участка го, есл нован