Пупенцова С.В. Экономика недвижимости в задачах и примерах

Подождите немного. Документ загружается.

221

ту; мо р,

очные);

− текуща

жно провести качественный анализ интенсивности движения, наприме

переход магистрали пешеходом возможен только по светофору, поэтому магист-

раль отнесена в группу высокой интенсивности движения транспортных пото-

ков).

Сделать вывод о транспортной доступности до объекта, с указанием всех

положительных и отрицательных сторон.

Г) Экономические характеристики объекта и рыночного сегмента:

− текущие ставки

аренды на объекте;

− вид договоров аренды на объекте (краткосрочные - долгоср

я недозагрузка;

− текущие потери от неплатежей на объекте;

− коэффициент операционных расходов (текущий).

По каждому из приведенных показателей в обязател

ьном порядке дол-

источник информации или собственное обоснование на

мик-

рорайона необходим для выбора дефицитных функций использова

которы

ны на и анализ спроса и п ни и оч-

ник лжен составить исчерпывающий список потенциальных

фу анию свободного участка и частка с улучшениями. Необ-

ход список функций, реализация которы на базе

исс иметь спрос на данном рынке.

жен быть указан

основе обработки и анализа рыночной информации.

Анализ рынка недвижимости

Осмотр ближайшего окружения объекта и описания инфраструктуры

ния объекта,

е и будут в дальнейшем рассматриваться в

анализе. Учитывая дефицит-

е функции микрорайо редложе я по втор чным ист

ам, исследователь до

нкций по использов у

имо составить наиболее полный х

ледуемого объекта может

перечня некоторые виды функц

Специалисты в области оценки и управления весьма ч о исключают из

ий на основании всего лишь св о

уже имеются в непосредственной

та. Такое может быть осу-

аст

едений

том, что подобного профиля объекты

близости от исследуемого объек исключение

222

о-

т-

ой конку-

едуемого объекта в сравнении с “соседним” объ-

ществлено только на основании результатов анализа степени удовлетв

рения текущего и прогнозируемого потребительского спроса на соотве

ствующий вид товаров или услуг на локальном рынке, а также анализа

возможности (или невозможности) обеспечения более высок

рентоспособности иссл

ектом-аналогом [25].

Исследователь должен попытаться проанализировать удовлетворенност

спроса на данный вид использования объекта.

На этом этапе желательно подобрать рыночные ставки аренды для вы-

бранных функций или цены продаж. Рыночные

ставки (цены) могут быть полу-

чены -

атежей.

а-

ПбГПУ. В базе

данны

путем корректировки ставок (цен) объектов аналогов. Ценовые характери

стики различных сегментов могут быть найдены также статистической обработ-

кой

информации листингов (см. лабораторные работы по теме 2). Некоторые це

новые характеристики можно найти в обзорах, публикуемых в СМИ и Интерне-

те, но к таким данным следует относиться предельно осторожно (обращать вни

мание на источники, дату обзоров, авторов) и желательно найти собственно

подтверждение используемых данных.

Статистический анализ или мониторинг СМИ поможет

исследователю

найти рыночные мультипликаторы или рыночные коэффициенты капитализации

для выбранных сегментов, рыночные коэффициенты недозагрузки и рыночны

коэффициенты непл

Для выбора варианта ННЭИ объекта исследователю необходима информ

ция об изменении ценовых характеристик во времени. Анализ динамических ря

дов подробно рассмотрен в лабораторной работе 2.3. Исходные данные для по

строения динамических рядов можно извлечь

из базы данных коммерческой не

движимости Санкт-Петербурга, которая ведется в ИАЦ МИПК С

х собрана информация из листингов предложений, публикуемых в прессе.

При расчете максимальной стоимости земли необходима информация о

стоимости строительства с учетом рыночной прибыли предпринимателя. Реко

223

кафедры ЭиМН.

Индек

мендуемые источники – специализированные по строительным расценкам СМИ,

сборники УПБС и УПВС. Для расчета можно воспользоваться программным

продуктами по УПБС и УПВС, разработанными сотрудниками

сы пересчета стоимости строительства в текущие цены ежемесячно при-

водятся в журнале «Стройинформ».

По каждому из приведенных показателей в обязательном порядке дол-

жен быть ук

азан источник информации или собственное обоснование на

наилучшего и наиболее эффективного использо-

ь-

елью выбора варианта наилучшего и наиболее эффектив-

ного и

основе анализа и обработки рыночной информации.

7.3.2. Выбор варианта

вания объекта

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняетс

путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования четы-

рем критериям: юридическая

допустимость, физическая возможность, экономи

ческая целесообразность, финансовая осуществимость, подробно см. [25].

Для целей эффективного управления объектом или для целей оценки ег

рыночной стоимости анализ ННЭИ должен (кроме особых случаев) проводитьс

сначала для участка земли, как свободного, а затем – для этого же участка, но с

существующими улучшениями. При этом следующее из анализа

ННЭИ испол

зование участка с имеющимися улучшениями признается наилучшим и наиболее

эффективным, если рыночная стоимость улучшенного участка выше, чем стои

мость участка как свободного [25].

Дополнительно можно рассмотреть комбинированную аренду, где одна

функция может усиливать или выгодно дополнять другую.

При анализе с ц

спользования земельного

участка как свободного под максимальной про

дуктивностью объекта понимается максимальное значение стоимости земель-

ного участка.

224

и,

и могут сравниваться

непос .

м-

-V

⇒

max,

словно свободного земельного участка

Ва

При аналогичном анализе использования земельного участка как застро-

енного под максимальной продуктивностью объекта понимается максимально

значение рыночной стоимости объекта, равной чистой текущей стоимост

которая определяется как разность между настоящей стоимостью серии бу-

дущих доходов, получаемых от использования недвижимости и капитальны

затрат, необходимых для получения этих доходов. Если варианты не предпола-

гают расходов на реконструкцию или модернизацию, то он

редственно друг с другом на основе текущей стоимости будущих доходов

Выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использова-

ния земельного участка как свободного

Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования участка

земли, как свободного, является максимальная стоимость земли. Стоимость зе

ли (см. п

. 5.4.) можно найти, например, техникой выделения:

где V

- стоимость земли, V

– рыночная стоимость объекта (улучше

ние+земля), V

– стоимость улучшения.

Результаты расчета представить в виде таблицы, например табл. 7.2.

Таблица 7.

Анализ вариантов использования у

риант использования Вариант1 Вариант2 Вариант3

Площадь (S), м .

Строительный объем, м

Площадь застройки, м

Площадь участка, м

Арендная ставка (A), у.е. за кв.м.в год

Потери от недозагрузки (K ), %

Потери от неплатежей (K ), %

Коэффициент операционных расходов (К

), %

Эффективный

валовой доход (I ), у.е. в год

Чистый операционный доход (I

), у.е. в год

Стоимость строительства здания (V

), у.е.

Общий коэффициент капитализации (R

)

Стоимость объекта V

, у.е.

Остаточная стоимость земли, V =Vo-V , у.е.

L B

Выбираем тот вариант, у которого стоимость земли максимальна.

Обязательное условие для применения подобных расчетов – обоснова

ние рыночной информации (нормы отдачи, коэффициентов капитализа

ции, недозагрузки и неплатежей, прогнозов увеличение стоимости,

стоимости строительства) с указанием источников получения.

Пояснения к таблице 3.2.

1. Величина арендной ставки может быть выяснена у опера

недвижимости или на листингов, ме-

тод внедрения). Коэ

озагрузки, неплат ион-

ных расходов (K

) могут быть определены укрупненно, на ос ью

с ко

с де-

лит ен: в с

при стающе и умень-

шаю земельного участка

сна

затем начнет уменьшаться. Увеличение дохо -

ник объема строи-

тел ерационн расходы

при д

экспертов текущую рыночную стоимость нового строительст-

ва тип

с последующей индексацией цен 1969 г. в текущий уровень на дату оценки.

Стоимость нового строительства также можно рассчитать

индексным и/или ре-

торов рынка

йдена самостоятельно (мониторинг, анализ

ффициенты

потерь от нед ежей, операц

новании интерв

мпаниями, управляющими недвижимостью.

2. Самое главное при нахождении стоимости строитель

ь, какой объем застройки будет максимально выгод

тва – это опре

соответствии

нципом добавочной продуктивности и принципом возра й

щейся отдачи – с ростом размера строения стоимость

чала будет расти, а

да собствен

а не прямо пропорционально объему здания, так как с ростом

ьства должны увеличиваться сроки строительства, оп ые

альнейшей эксплуатации [25]. Следовательно, оценщик должен, прежде

всего, определить оптимальный объем строительства для каждой выбранно

функции, руководствуясь данными, полученными из анализа рынка или из соб

ственных расчетов.

Когда оптимальный объем найден, остается найти из вторичных источни

ков или из опроса

овой застройки участка и принять ее для расчета V

в первом приближе

нии. При этом в обязательном порядке должен быть указан источник информа

ции (дата выпуска, номер, источник или имя сайта в Интеренете).

Стоимость строительства зданий может быть определена на основе УПВС,

225

226

одуктов, разра-

ботан

т капитализации можно получить традиционными техника-

ми (см

улучшениями из ис-

ходно -

и-

а.

с-

ктивность и экономическая эффективность объ-

екта: престижность местоположения или живописность ландшафта

большему эф ели со

скл нкцией.

шего и наиболе фективно собст-

вен

ется максимизация чи текущей имости

объ ей нормы отд IRR).

ализа для зем учас улучшениями

сурсным подходами, используя сборники или программу УПБС. Пример расчет

стоимости нового строительства с применением программных пр

ных на кафедре, приведен в лабораторной работе 5.1.

Стоимость нового строительства жилого дома можно посчитать, зна

стоимость одного кв. м общей площади из мониторинга СМИ.

3. Коэффициен

. тему 5.5).

Выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования зем

ли с улучшениями

При анализе выбора вариантов использования участка с существующим

улучшениями учитываются особенности строения и незастроенной части участ-

ка земли. Исходный перечень функций для участка с улучшениями полность

идентичен перечню, подготовленному для участка земли как свободного, но ус-

ловия для исключения функций

из этого перечня обычно становятся более стро-

гими. При анализе выбора вариантов ННЭИ для участка с

го перечня функций исключаются функции, которые не соответствуют ре

сурсному потенциалу объекта, в частности, его емкости и эффективности. Пр

этом емкость характеризуется числом полезных функций, потенциально реал

зуемых на объекте - чем

их больше, тем полнее используется ресурс объект

Эффективность объекта определяется комбинацией факторов, при которой обе

печивается максимальная проду

приведет к

фекту в совокупности с офисной или торговой функцией, неж

адской фу

Критерием наилуч е эф го использования

ности

как улучшенной, явля

стой сто

екта (NPV) или внутренн ачи (

Этапы прохождение ан ельного тка с

227

1. Составить прогноз тв по каждому юридически

озможному и физически осуществимому варианту, учитывая объем планируе-

мых работ и с и, надстрой-

ки и т.п.). Рассчитать стоимо ания для каждой выбранной

функции можно, используя индексный и ресурсный подходы УПБС-ВР (исполь-

зуя программу, разработанную сотрудниками

кафедры ЭМН), или опираясь на

данные, полученные из м

2. Составить прогноз притоков денежных средств по каждому из выбран-

первые периоды, после проведения работ объект будет иметь

большие потери от недозагрузки, чем его конкуренты. Такую информацию мож-

но получит

Прогнозный период обычно принимается равным от трех до десяти лет, в

зависимости, от стабильности рынка, от индивидуальных характеристик проек-

та. Ежегодные доходы от объекта могут изменяться или быть постоянными в те-

чение прогнозного периода, в зависимости от текущего состояния рынка, от ин-

дивидуальных

характеристик проекта.

В конце прогнозного периода необходимо учесть остаточную стоимость

. Ее можно принять равной текущей стоимости или задать прогноз изме-

оттоков денежных средс

роки реализации реконструкции (ремонта, реставраци

сть реконструкции зд

ониторинга строительных услуг.

ных вариантов. Прогнозируя доходы от объекта, оценщик должен учесть, что

потребуется некоторый период времени для завоевания симпатий арендаторов,

т.е., возможно в

ь из интервью с управляющими недвижимости или из мониторинга

рынка.

При составлении реконструированного отчета объекта можно максималь-

но задействовать коэффициенты недозагрузки, неплатежей и операционных рас-

ходов, найденные в анализе рынка, или составить калькуляцию расходов, ис-

пользуя существующие нормативы, или использовать

данные, полученные непо-

средственно от управляющего объектом.

объекта

нения стоимости объекта (в зависимости от текущего состояния рынка и прогно-

зов профессионалов рынка недвижимости).

228

3. Определить норму отдачи для каждого анализируемого варианта, по ко-

торой будут дисконтироваться денежные потоки, можно, используя любые из-

т классификация инвестиционных проектов с учетом

тальных вложений [27] (см. таблицу 7.4).

Таблица 7.4.

Классификация инвестиционных проектов

Тип капитальных вложений Минимальная

(пороговая)

норма отдачи, %

вестные техники. Для укрупненной оценки и проверки собственных расчетов

нормы отдачи существуе

капи

1. Вынужденные капитальные вложения, осуществляемые с целью

повышения надежности производства и техники безопасности,

Требования

направленные на выполнение требований охраны окружающей

среды в соот

тывающие прочие элементы го вания

норме прибыли

утствуют

ветствии с новыми законодательными актами и учи-

отс

сударственного регулиро

2. Вложение с целью сохранен ддержание

стабильного уровня доходов, текущий ремонт)

ия позиций на рынке (по

3. Вложение в обновление основных производственных фондов. 12

4. Вложение с целью эконом щение из-

ии текущих затрат (сокра

держек производства)

5. Вложение с целью увеличение доходов (расширение деятельно-

сти – увеличение производственной мощности)

6. Рисковые капитальные вложения (новое строительство, внедре-

ние новых технологий)

Если период, в течение которого будут поступать доходы от объекта,

стремится к бесконечности, оянна, не производится от-

дельн -

нулю), то

можно определить текущую стоимость будущих доходов методом прямой капи

тализ

величина доходов пост

ый учет возврата инвестиционного капитала и дохода на капитал, и не тре

буются начальные инвестиции (т.е. затраты на реконструкцию равны

ации.

4. Учитывая прогнозируемые изменения притоков и оттоков, а также тре-

буемую (рассчитанную или альтернативную) норму отдачи (или рыночный ко-

эффициент капитализации), найти текущую стоимость будущих доходов. Найти

общую норму отдачи на капитал (Y

). Способы нахождения: методика КУГИ по

229

гии с альтернативным проектом.

ительные параметры в экономике Рос-

сии и

определению ставки дисконтирования; метод экстракции, а также метод кумуля-

тивного построения или по анало

Рассчитать NPV и IRR для выбранной функции использования объекта.

Сравнить NPV и IRR всех проектов и выбрать проект использования объ-

екта, для которого данные показатели будут иметь максимальную величину.

Примечание:

1. За рубежом соотношение

между депозитным процентом в надежном

банке и ставкой капитализации для земли примерно равно двум (ставка по бан-

ковским депозитам – 5-6%, применяемое значение коэффициента капитализации

для земли – 10-12%). Учитывая, что относ

развитых стран примерно одинаковы, следовательно, это соотношение

можно принять для выполнения курсовой работы. Некоторые оценщики прини-

мают

коэффициент капитализации для земельного участка равным удвоенной

ставке депозитного процента в надежном банке 6%*2=12% (6% годовых – ставка

по валютным долгосрочным вкладам в Сбербанке России).

2. Для учета различия в степени риска отдельных вариантов варианта ис-

пользования условно свободного земельного участка можно воспользоваться ме-

тодом суммирования. Ранжирование вариантов выполнено в таблице 7.6. Каж-

дый вид

риска изменяется в интервале от 0 до 5%. Поскольку анализ выполняет-

ся в предположении о предстоящей застройке земельных участков, дополни-

тельно введен подрядный риск.

Таблица 7.6.

Оценка величины коэффициента капитализации для здания

Вид риска Вариант 1 Вариант 2 Вариант 3

Базовая ставка, Yr

% 6 6 6

Компенсация за риск, Y

0-5 0-5 0-4

Ликвидность, Y

0-5 0-5 0-5

Инвестиционный менеджмент, Y

0-5 0-5 0-5

Подрядный риск, Yr 0-5 0-5 0-5

Возврат капитала, SFF(Y

;n)

Хоскольд, (n=10 лет,

=6%)

4,25 4,25 4,25

Итого, % ∑Yi ∑Yi ∑Yi

230

ТАМ

а); 3. а); 4. б); 5. г); 6.

ОТВЕТЫ К ТЕС

Тема 1. Основы теории стоимости денег во времени.

Тест первого уровня

1.б); 2.

487,2

)1,01(

=PV ; 7.

37,26100

)1,01(

=×

−

; 8. 0,1638; 9. в); 10 при одинаковых i,n значение БСЕА

будет больше, чем БСЕ; 11. б); 12. а) ТСЕ; б) БСЕ; в) ТСЕА; г) ВАЕ; д) БСЕА; е)

ФФВ; 13 а) ПЗ(i;n;;1) б) БЗ(i;n;;1); в) ПЗ(i;n;1); г) ППЛАТ(i;n;1);д) БЗ(i;n;1); е)

ППЛАТ(i;n;;1).

б) 29797; 28. 2191; 29. 9,1%;

30. а)8480, б) 8317, в) 10100, г) 11684; 31.

а) 8493, б) 8326, в) 10164, г) 11804;

32. 14

41.

42. 6280; 43. 5 лет; 44. 199855; 45. 73656; 46. 51451; 47. 593409; 48. 56430;

49. 337254; 50. ставка банка банк 2; 51. 5963; 52. 1661;

Задачи

1. 2594; 2. 268; 3. 2107; 4. 12249; 5. 42410; 6. 6430; 7. 40967; 8. 2067;

9. 1887; 10. 25320; 11. 27133; 12. 18398; 13. 9738; 14. 37015; 15. 1627; 16. 132;

17. 3197; 18. 497; 19. 780; 20. 6лет; 12. 12 лет; 22. 10 лет; 23. 40%; 24. 50%;

25. 864147; 26. а) 29387, б) 32354; 27. а)29719,

565; 33. 6%; 34. 121; 35. а) 1050, б) 1050,6 в)1051,2, в) 1051,3; 36. 101560;

37. 4384; 38. 42,%; 39. вариант – б); 40. 19,1%, 18,7%

Схем п гашения самоамортизирующегося кредита

500

1 000

1 500

2 000

, у е

а о

период

Сумма .

Выплата %

Погашение

кредита

1 – 14.87%, выбираем

53. 10166;