Пупенцова С.В. Экономика недвижимости в задачах и примерах

Подождите немного. Документ загружается.

211

Оп д

эффективны

Ал

1) Опреде

ресурсн

2) Опреде

3) Норму

кафедр

4) Пос

NPV

.5+NPV

*0.3+NPV

*0.2

Таблица 6.7.4

стоимость СМР

ре елить, какой вариант использования является наилучшим и наиболее

м.

горитм решения для варианта 1.

лить стоимость реконструкции, например, используя индексный или

ый метод УПБС, результаты можно представить в таблице 4.21.

лить чистый операционный доход.

отдачи найти по методике, используя программу, разработанную на

е ЭиМН.

троить дерево решений проекта реконструкции (таблица

4.22).

роекта

= NPV

Наименование работ и затрат

в ценах Индекс -дата на дату $

1991г. оценки/91 оценки, руб.

Стены 6800

Кровля 2400

Полы 1550

Проемы 600

Отделка внутренняя 2000

Сантехническое оборудование (данные из анализа рынка) 100000

Электросети (данные из анализа рынка) 15000

Раз борка существующих конструкций 2738

Итого прямые издержки

Ко свенные издержки

Прямые и косвенные издержки

Прибыль предпринимателя

Стоимость нового строительства (реконструкции), C за кв.м. Всего

Таблица 6.7.5

период

Вес Сценарии

NPV

0 1 2 3 4 5

0,5 вариант1а NPV1

-С 0 NOI NOI NOI NOI+Vo

0,3 вариант1б NPV2

-0.5*C -0.5*C NOI NOI NOI NOI+Vo

0,2 вариант1в NPV3=NPV очередь 1 + NPV очередь 2

очередь1

NPV

очередь 1

-0.6*C 0,5*NOI

оф

NOI

оф

NOI

оф

NOI

оф

NOI

оф

очередь2

NPV

очередь 2

-0,4*С 0,5*NOI

каф

NOI

каф

NOI

каф

NOI

каф+

каф

212

отда-

чи для

. Составить график денежных потоков в соответствии со сроками строи-

тельст

Алгоритм решения для варианта 2.

1. Составить реконструированный отчет текущего года по стандартной

схеме.

2. Составить прогноз денежных потоков и найти внутреннюю норму

каждого объекта аналога.

3. Провести качественный сравнительный анализ объектов аналогов п

сравнению с объектом оценки и назначить ставку дисконтирования по степен

близости объекта аналога к объекту оценки.

ва кафе и ремонта (см. таблицу 6.7.7).

Таблица 6.7.7

период 0 1 2 3 4 5

Ремонт

-С ремонта

NOI фисы

NOI

офи-

са

*0,5

NOI

офиса 2

NOI

офиса 3

NOI

офиса 4

NOI

офиса 5

строительство кафе

-С

кафе

*0,5 -С

кафе

*0,5

кафе 2

NOI

кафе 3

NOI

кафе 4

NOI

кафе 5

I кафе

0 NOI

Продажа

rev

NPV проекта

Вывод: В качестве ННЭИ выбираем тот вариант использования объекта,

котор ует положительное максимальное значение NPV.

ому соответств

213

по выполнению курсовой работы предназна-

чены

дентами–

дипло

нализ с целью выбора вари-

анта н

ведены требования к содержанию и оформ-

лению

сследовательской работы.

и техник расчетов; выбор

значе ч должен быть обоснован.

ого использования (ННЭИ

) объекта недвижимости с полно-

масшт объекта и среды его функционирования, с ис-

польз и

дуально для конкретного объ-

азначения;

7. МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ВЫПОЛНЕНИЮ КУРСО-

ВОЙ РАБОТЫ

Методические рекомендации

для студентов специальности 060800 – «Экономика и управление на пред-

приятии (по отраслям)» очной, заочной и очно-заочной форм обучения, изучаю-

щих дисциплину «Экономика недвижимости»

Данное пособие также может быть использовано сту

мниками, проект которых должен содержать

аилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

В методических указаниях при

курсовой работы.

Выполнение курсовой работы студентом поможет систематизировать

расширить полученные при обучении теоретические знания, развить навыки са-

мостоятельной и

Приводимые в пособии цифры носят условный характер и

, главным обра

зом, помогают понять логику действий при освоени

ний параметров в решении практических зада

7.1. Цель и задачи курсовой работы

Целью выполнения курсовой работы является закрепление знаний и при

обретение навыков в проведении анализа с целью выбора варианта наилучшего

наиболее эффективн

абным описанием самого

ованием рыночной информации об объектах-аналогах и элементов теори

оценки объекта.

Основные требования к работе:

− работа выполняется студентом индиви

екта недвижимости любого функционального н

214

рт, поэтажные планы и акты технического

ся в

нализ с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффек-

тивно х

стандартными тех-

нологиям

2.1. Н земли как свободного;

2.2

Выбо ого анализа составляет

основное

Тема наиболее эффективного ис-

польз

для

курсовой работы, выбирается студентом

самос еры тем курсовых работ

1.В эффективного использования

свободного рас-

стояние .

− перечень функций, предлагаемых к реализации на объекте, долже

быть, по возможности, исчерпывающим;

− необходимо использовать всю доступную техническую документа-

цию (технический паспо

освидетельствования), а также документацию или устную информа-

цию по имущественным правам и обременениям;

− все расчеты, графики, диаграммы и текст пояснительной записк

выполняются на

ПЭВМ;

− копии всех документов и вспомогательные таблицы приводят

приложении.

Работа состоит из двух этапов.

Этап 1. Подготовка данных.

Сбор, структуризация и обработка информации об объекте недвижимости

Сбор, структуризация и обработка информации о рынке недвижимости.

Этап 2. А

го использования (ННЭИ) объекта (обработка данны

и).

НЭИ участка

. ННЭИ участка земли с существующими улучшениями.

р ННЭИ участка земли на основе проведенн

содержание курсовой работы.

работы: «Выбор варианта наилучшего и

ования объекта, расположенного по адресу ….». Объект, на базе которого

будет проводиться анализ ННЭИ

тоятельно и утверждается преподавателем. Прим

ыбор варианта наилучшего и наиболее

земельного участка с коммуникациями (площадь участка …,

м от магистрали …., адрес ….).

215

нкций, наиболее эффективных для реализации на

объек и

тивного использо-

вания

а-

- …., возможно изменение проекта с надстройкой и пристрой-

ками)

овая работа должна содержать:

должны быть: све-

дения и

к-

. В реферате желательно отразить све-

2. Выбор комбинации фу

те недвижимости, состоящем из земельного участка (площадь ….кв. м.)

жилого здания (… этажей, общей площадью ….., свободные помещения на 1

этаже, в подвале и на чердаке, возможна надстройка мансарды, адрес ….).

3. Разработка программы наилучшего и наиболее эффек

незавершенного строительством объекта недвижимости с земельным

уч

стком (адрес….., площадь участка …, число этажей по проекту – ….., число эта-

жей возведенных

7.2. Правило оформления и структура курсовой работы

Результаты курсовой работы оформляются в виде пояснительной записки.

Общие требования к содержанию и оформлению пояснительной записки к кур-

совой работе установлены ГОСТом 7.32-2001 “СИБИД

. Отчет о научно-

исследовательской работе. Общие требования и правила оформления”.

Курс

Титульный лист (см. Приложение 3).

Реферат.

Содержание.

Введение.

Основную часть.

Заключение.

Список использованных источников.

Приложения.

7.2.1. Реферат

Реферат представляет собой отчет в миниатюре. В нем

об объеме реферируемого документа (количество страниц, иллюстраций

таблиц

), перечень ключевых слов и текст реферата. Рекомендуемый объем те

ста реферата составляет 500-1000 знаков

216

дения ь исследования, методы и инструменты ис-

следо

часть, заключение

адачи и цели работы, а также опи-

сание ис

Ос в -

ных к анали ъек-

та (ННЭ з

улучшен г

Заклю лученные в ходе ис-

следования, ии для реализации проекта.

7.2.4.

Списо ления ссы-

лок в тексте

ния порядко а по

списку источников, выделенного квадратными скоб-

ками,

: промежуточные рас-

четы, таблицы и иллюстрации, заимствованные материалы.

Каждое из приложений оформляют как самостоятельный документ со сво-

ей рубрикацией и нумерацией рисунков и таблиц.

7.3. Содержание основной части курсовой работы

Название основной части обычно совпадает с темой работы

об объекте исследования, цел

вания, полученные результаты, выводы и рекомендации исследователя.

7.2.2. Содержание

В содержании перечисляются введение, разделы, подразделы и пункты в

порядке появления в отчете, с указанием страниц, на которых они начинаются.

Также включается список всех приложений.

Не включается в содержание титульный лист, задание

и реферат.

7.2.3. Введение, основная

Введение должно отражать основные з

ходных данных для работы.

но ная часть работы должна состоять из двух разделов: подготовка дан

зу (описание самого объекта и его окружения) и выбор ННЭИ об

И емельного участка как

свободного и ННЭИ земельного участка как

но о).

чение обычно содержит основные выводы, по

и рекомендац

Список использованных источников

к использованных источников составляют в порядке появ

или в алфавитном порядке. Ссылки следует приводить в виде указа-

вого номер

например [8].

7.2.5 Приложения

В приложения выносят вспомогательные материалы

217

Наилучшее и наиболее эффективное использование — это вероятное ис-

пользование свободной земли или земельного участка с улучшениями, которое

юридически обосновано, физически осуществимо, финансово целесообразно и

приводит к наивысшей стоимости.

Прежде чем приступить к обоснованию выбора функций ННЭИ объекта,

необходимо собрать и проанализировать информацию об объекте и его окруже-

нии. Комплекс мероприятий, включающий

сбор, регистрацию и анализ инфор-

мации с целью облегчения процесса принятия ответственных управленческих

решений, принято называть рыночным или маркетинговым исследованием.

7.3.1. Подготовка данных

информация, собранная когда-либо для каких-либо целей и

опубликованная (находящаяся на хранении). Вторичная информация

редка позволяет конкретную ся в

иссле

информация всегда может:

вателю лучше сформулировать саму проблему ис-

дсказать более совершенные методы или указать те данные, ко-

собраны в дальнейшем;

сравнительные данные, при помощи которых первичная

информация может

быть более понятна.

−

Любое исследование начинается с обработки вторичной информации. Вто-

ричные данные – вся

лишь из

полностью решить проблему, которая ставит

довании.

Как правило, вторичная

− помочь исследо

следования;

− по на

торые должны быть

− представить

Вторичные данные легкодоступны, дешевы и дают исследованию опорную

точку для дальнейшего анализа.

Основные недостатки вторичной информации:

информация может быть устаревшей;

− может не иметь прямого отношения к решаемой проблеме;

− может быть недостоверной.

218

жимости», «Коммерческая недвижимость», «Недвижимость Preis», газеты

«Недв

ты города и краеведческую литерату-

ру, мо ъекта и

его ок жен

том -

ных данных ь к сбору первичных данных.

фону методом интервью

лица, вше могут дать больше

и форм

воспол

экспер

оположения объекта можно уточнить сле-

дующ -

а-

узнать в государст-

венных

ния, то

жет

при

Информация, которую необходимо получить на данном этапе

Источники информации

Средства массовой информации (СМИ) – периодические издания, содер

жащие разделы о недвижимости. Например, в Санкт-Петербурге – это «Делова

недви

ижимость и строительство СПб», «Деловой Петербург»

Используя справочные пособия, кар

жно дополнить недостающую информацию о местоположении об

ру ии.

случае, когда не удается извлечь необходимые сведения из вторич

, необходимо переходит

Уточнить информацию об объекте можно по теле

да го информацию в СМИ. Очень часто риэлторы не

н ации, чем в публикации. Поэтому, возможно, для уточнения потребуется

ьзоваться осмотром местоположения

, методами «внедрения» и интервью

та.

При визуальном осмотре мест

ие характеристики: транспортную доступность, состояние подъездных пу

тей, привлекательность места, отделку фасада. Подобную информацию можно

получить и от эксперта.

Метод внедрения наиболее сложен и занимает много времени: исследов

телю предстоит представиться потенциальным покупателем, выйти на собствен-

ника,

получить недостающую информацию, поторговаться о цене сделки и уд

литься для размышлений.

Информацию о техническом состоянии здания можно

учреждениях (ПИБ, ГБР, ПРЭУ, КЗР, КГИОП и пр.).

ли листинги можно использовать при общих обзорах рынка предложе-

при оценке рыночной стоимости объекта методом сравнения продаж мо-

годиться метод внедрения.

219

А)

То

кафе), в

на здани

капитал

стен, сос ровка в здании, внутренняя отделка.

ип застройки окружения, социальная ин-

руктуры района желательно привести карту анали-

зируе и

Описание объекта оценки.

чный адрес, основное текущее использование (офис, магазин, ресторан,

ид объекта (капитальное здание, павильон, ангар), право собственности

е, право собственности на участок, количество этажей в здании, группа

ьности, год постройки, год последнего капитального ремонта, материал

тояние фасада, плани

Сделать вывод об

общем состоянии объекта, с указанием всех отрицатель-

ных и положительных сторон.

Б) Описание местоположения объекта:

− границы анализируемой территории;

− описание ближайшего окружения (тип застройки окружения, зони

рование, типичное использование окружающей недвижимости);

− состояние подъездных путей и состояние тротуаров около объекта;

− благоустройство территории (освещение, озеленение, наличие дет

ских площадок, мест отдыха, парковки

и т.п.);

− вид из окон;

− привлекательность места (т

фраструктура, развитость инженерной инфраструктуры);

− состояние окружающей среды (близость к экологически вредным

объектам).

При описании инфраст

мой территории с указанием места расположения объекта и план застройк

земельного участка ближайшего окружения, см.

рис. 7.1.

220

Рис. 7.1. Пример приведения ра та на карте города.

Сводн

сположение объек

ые данные, характеризующие микрорайон объекта, лучше представить в

виде таблицы 7.1.

Таблица 7

Вид встроенного помещения кол-во (в исследуемом р-не)

продуктовый магазин

промтоварный магазин

офис

оздоровительные центры

туристические агентства

финансовые институты (банк)

аптека

ресторан

кафе

муниципальные предприятия

складские помещения

развлекательные клубы

прочие

Всего

Сделать вывод о развитости инфраструктуры исследуемого микрорайона с

указан

ные характеристики интенсивности пешеходных и транспортных

потоков лучше всего пояснить (количество автомобилей или пешеходов в мину-

ием всех отрицательных и положительных сторон.

В) Развернутая характеристика транспортной доступности:

− движения пешеходных потоков (высокая, средняя, низкая).

Присвоен