Пупенцова С.В. Экономика недвижимости в задачах и примерах

Подождите немного. Документ загружается.

201

Установка деревянных блоков 100 м2 0,54

Устройство деревянных конструкций стропил м 3 15,8

Устройство теплоизоляции засыпным утеплителем м 3 43,55

Устройство покрытий асбестоцементными листами обыкновенного про-

филя 100 м2 2,178

Устройство перегородок деревянных 100 м2 2,632

Уплотнение грунта щебнем 100 м2 2,178

Укладка лаг 100 м2 4,355

Устройство теплоизоляции засыпным утеплителем м3 1,089

Устройство полов из досок 100 м2 3,079

Устройство полов из керамических плиток 100 м2 0,097

Устройство полов из линолеума и полимерных плиточных материалов 100 м2 2,666

Устройство подшивных потолков и облицовка поверхностей акустиче-

скими плитами 100 м2 3,079

Штукатурка поверхностей 100 м2 9,863

Облицовка поверхностей древесноволокнистыми плитами 100 м2 9,23

Подготовка поверхностей под окраску 100 м2 0,633

Окраска поверхностей водными красками 100 м2 0,633

Прокладка трубопроводов из труб стальных водогазопроводных 100 м 1,412

Установка радиаторов и конвекторов от труб чугунных ото-

пительных ребристых 100 кВт 2,96

опительных,

Установка умывальников комплект 3

Прокладка трубопроводов из чугунных труб 100 м 0,76

Установка унитазов со смывными бачками и сливов больничных, биде,

писсуаров

комплект 3

Прокладка проводов 100 м 1,156

Стоимость проводов силовых км 0,116

Прокладка кабеля 100 м 0,1

Стоимость кабеля АВВГ км 0,01

Монтаж электроустановочных изделий 100 шт. 0,24

Стоимость электроустановочных изделий шт. 24

Установка светильников с лампами накаливания 100 шт. 0,36

Стоимость светильников с лампами накаливания шт. 36

Ввводно-распределительные устройства шт. 1

Прокладка кабеля связи 100 м 0,2

Стоимость кабелей связи 1000 м 0,02

Дороги, площадки, тротуары м2 59

202

Стоимость нового строительства в ценах 1991 года (программный продукт ка-

федры ЭиМН)

Таблица 6.6.2.

Составляющие прямых издержек

Издержки -

Индекс те-

кущего го-

Издержки – теку-

щего года (руб)

да/91

Основная заработная плата (руб.)

Стоимость материалов (руб.)

Стоимость эксплуатации машин (руб.)

В том числе заработная плата (руб.)

Прямые затраты всего (руб.)

Всего с накл. расходами и сметной при-

былью

Таблица 6.6.3.

Ресурсный метод – расчет стоимости материалов

2.Ресурсный метод Итого (руб.) -

Код

Наименование материалов

од Цена - 91

Цена –

текущего

Ст-ть –

текущего

представителей

года

Ед.изм Расх

Трудоемкост ь чел.-ч.

Таблица 6.6.

Ресурсный метод – расчет стоимости эксплуатац

ии машин

Ко

ма

ши

Це-

на_текуще

Ст-ть –

текущего

Наименование машин- предста-

Кол-во Цена_91

вителей

маш.час. маш.час. го года

маш.час.

года

Таблица 6.6.5.

Прямые издержки

руб.

Косвенные издержки 20% от ПИ

руб.

Прибыль предпринимателя ПП = 25% от ПИ+КИ

Стоимость нового строительства (ПИ+КИ+ПП)

руб.

6.1.2. Пример расчета строительной стоимости в программе УПВС

УПВС составлены на базисном уровне цен по состоянию на 01.01.69

Они сгруппированы в сборниках по отраслям народного хозяйства или по вида

зданий и сооружений. Сборники содержат восс

г.

тановительную стоимость 1 м

203

строи

ский надзор, расходы на выпол-

При расхождении технических характеристик вводятся поправки к восста-

новительной стоимости в

порядке, указанном в соответствующем сборнике:

×× × ×

;И

– индекс перехода от цен базисного уровня к ценам на 01.01.84 г. с

учетом

изменения сметной стоимо-

сти СМР и территориальных коэффициентов к ним для пересчета

четов (сводных смет) строек» (И

≈1,2); И с перехода г.

к теку

ьзовать базу данных У

оиск аналога, см. рис.6.6.2.

3. Вывод отчета.

тельного объема зданий (или 1 км трубопровода, 1 км автомобильной до-

роги) в зависимости от назначения зданий, их конструкции, капитальности, бла

гоустройства, размера и расположения в том или ином территориальном поясе, с

учетом климатического района. В восстановительной стоимости учтены:

− все прямые затраты;

− накладные расходы и сметная прибыль;

− общеплощадочные расходы на подготовку

и освоение участка;

− затраты на временные здания и сооружения;

− плановые накопления;

− затраты, связанные с зимним удорожанием работ, на непредвиденные рабо-

ты, содержание аппарата заказчика и автор

ение проектно-изыскательских работ;

− прочие работы и затраты.

ст

р=E

, где E

– стоимость нового строительства 1 м

объекта

на базисном уровне цен на 01.01.69 г. с учетом климатического района и терри

ториального пояса;O – строительный объем, м

– поправочный коэффициент

учитывающий отличие технических характеристик оцениваемого объекта от ти

пового

территориального коэффициента. Основание – Постановление Госстроя

СССР № 94 от 11.05.83 г. «об утверждении индексов

сметных рас-

– индек от цен на 01.01.84

щим ценам.

Алгоритм решения.

Для расчета испол ПВС.

1. Описание объекта см. на рисунке 6.6.1.

2. П

204

ъекта оценки (подробное), см. рис.6.6.1.

Этап 2. Поиск аналогов. Задаются параметры, по которым -

Отчет выводится автоматически при нажатии кнопки «Отчет» (рис. 5.3):

Этап 1. Описание об

Рис.6.6.1.

происходит ав

оматический поиск.

Рис.6.6.2.

Этап 3. Выведение отчета о стоимости объекта, рассчитанной по УПВС.

205

Объект оценки расположен в Ленинградской области, назначение - административное здание. Зда-

ние двухэтажное с подвалом. Фундамент - бу ленточный, стены - кирпичные, перекрытия - деретовый -

вянные, кровля - асбестоцементная, полы - дощатые, линолеум, плитка, отделка - повышенная. Цен-

тральное отопление, горячее водоснабжение, кана , электроосвещение, радио, телефон, телевилизация -

дение. Группа капитальности - 2. Строительный объем объекта 1588 куб. м, общая площадь 343,9 кв.

м. Объект расположен в 1 территориальном поясе и 2 климатическом районе.

Восстановительная стоимость на 01.12.01 равна 1 934 567 руб. без учета прибыли предпринима-

теля и косвенных затрат, которые не учтены в сборнике1969 года и которые присутствуют сегодня.

Оценщиком приняты поправочные коэффициенты: косвенные затраты - 20 %, прибыль предприни-

мателя - 25 %, тогда стоимость нового строительства равна 2 901 850 руб.

Аналог: ( УПВС, сб. № 31, табл. 22б. )

Здание 2-этажное с подвалом. Группа капитальности 2. Объем до 2000 куб. м. Характеристики

конструктивных элементов: фундаменты - бетонные, бутовые, тобетонные; стены - кирпичные с ош-бу

тукат.; перекрытия - деревянные, железобетонные; полы - дощатые и паркетные; отделка - повышенно-

го качества.Центральное отопление, водопровод, канализация, вентиляция, электроосвещение, горячее

водоснабжение.

Восстановительная стоимость 1 куб. м - 26,3 руб.Поправки: на климатический район - 1; на группу

капитальности - 1; на этажность - 1; на объем - 1; на внутреннее благоустройство - 0,976. Коэффициент

пересчета от 1969 г. к 1984 г. - 1,2; индекс цен на дату оценки - 39,55 (журнал «Стройинформ»)

Скорректированная стоимость строительства куб. м на дату оценки - 1 218 руб.

в том - 29% - числе: Фундаменты - 10%, стены и перегородки , покрытие и перекрытия - 5%, кровля

2%, пол , ы - 9%, проемы - 6%, отделочные работы - 11%, внутр. сан.-техн. и электротехн. уст-ва - 26%

прочие - 2%. Сантехустройства - 10 %, электротех. устройства - 16 %. Стоимость электрослаботочных

устройств - 0,8 %, лифтов - 12,2 %.

Рис. 6.6.3.

6.7. Примеры выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного ис-

пользования объекта

ианта наи-

лучше

риантах использования земельного участка, расположенного в

район

Цель: освоить алгоритм проведения анализа с целью выбора вар

го и наиболее эффективного использования объекта.

Задание 1. ННЭИ земельного участка как свободного

Определите ННЭИ участка как свободного, если оценщик остановился на

следующих ва

ном

центре Ленинградской области: вариант 1 – строительство гостиницы;

вариант 2 – строительство здания и в дальнейшем сдача помещений под сферу

обслуживания.

Исходные данные: курс доллара принять текущий, косвенные издержки

(КЗ) составляют К

КЗ

=20% от прямых, прибыль предпринимателя рассчитана как

ПП

=25% от суммы прямых и косвенных издержек, рыночный коэффициент опе-

рационных расходов для гостиниц равен 48%, рыночный коэффициент операци

онных расходов для сферы обслуживания – 38%.

206

хместных номеров, в сутки с человека можно будет полу-

чать 3

ы имеют свои потери от недозагрузки – 30%, потери от неплате-

жей –

стоимость нового строительства), страховка - 2% от

балан л,

Данные для сферы обслуживания: общая площадь, сдаваемая

в аренду,

равна ,

имущество - 2% от

балансовой стоимости, страховка - 1% от балан-

совой

Данные для гостиничного бизнеса: общая площадь объекта – 120 кв. м,

можно сделать 16 дву

00 рублей, доходы от дополнительных услуг могут составить 5600 у.е. в

квартал, потери от недозагрузки – 50%, потери от неплатежей – 5%. Дополни-

тельные доход

1%. Налог

на имущество - 2% от балансовой стоимости (за балансовую

стоимость можно принять

совой стоимости имущества, арендная плата за землю – 85 у.е. в кварта

расходы на управление – 10% от EGI, прочие расходы – 30% от EGI, резерв на

замещение рассчитан и равен 152 у.е. в квартал.

234 кв. м, рыночная арендная плата может составить 60 у.е. за кв. м в год

дополнительные доходы от аренды подвала под сауну – 35 у.е. в сутки, потери от

недозагрузки – 5%, потери от неплатежей – 2%, потери от недозагрузки допол-

нительных доходов – 50%, потери от неплатежей от дополнительных доходов –

1%, налог на

стоимости, арендная плата за землю 70 у.е. в квартал, расходы на управле-

ние – 2% от I

, прочие расходы – 15% от I

, резерв на замещение 100 у.е. в квар-

тал.

Для определения коэффициента капитализации, есть информация об объ-

ектах-аналогах, представленная в таблице 6.7.1

Таблица 6.7.1

Гостиница Сфера обслуживания

Данные, собранные оценщиком

1 2 1 2 3

Ставка аренды, у.е. в год за кв. м 50 42 42 20 30

Цена продажи, у.е. (С) 75 80 100 95 120

Площадь объекта, кв. м 817 1100 565 322 1000

Вес 0,7 0,3 0,5 0,25 0,25 объекта-аналога (f)

Сделайте вывод, какой вариант является наилучшим и наиболее эффек-

тивным.

207

ьства улучшений. Для расчета прямых

затрат

строительства гостиницы. Индексный метод.

Алгоритм решения

Рассчитывается стоимость строител

на строительство улучшений используется индексный метод, затраты см.

в таблицах 4.18 и 4.19. Индексы перехода от 1984 года к текущему году выбира-

ются из журнала «Стройинформ». Индексы перехода от 1984 года к 1991 зависят

от отрасли, здесь и далее принять равным 1,6.

Стоимость нового строительства равна СНС

=ПЗ+ПЗ*ККЗ+(ПЗ+КЗ)*КПП

Таблица 6.7.1

Стоимость

бозна-

чение

Составляющие прямых издер-

жек

Издержки -

91(руб.)

Индекс те-

кущего го-

да/91

Издержки

текущего

года (руб.)

ОЗП Основная заработная плата

(руб.)

7800

Мат Стоимость материалов (руб.) 103476

ЭММ Стоимость эксплуатации машин 1937

(руб.)

ЗПМ В том числе араб. плата (руб.) 384

ПЗ Прямые затраты всего (руб.) 112800

Таблица 6.7.2

Стоимость строительства здания для сферы обслуживания. Индек

е прямых издерж здер

91(руб.)

Индекс те-

ку го-

здер

екущ

да (р

сный ме-

тод

Обозначе- Составляющи

ние

ек И жки -

щего

да/9

И жки

т его

го уб.)

ОЗП Основная заработная плата (руб.) 6301

Мат Стоимость материалов (руб.) 84964

ЭММ Стоимость эксплуатации маши

(руб.)

1483 н

ЗПМ В том числе араб. плата (руб.) 244

ПЗ Прямые затраты всего (руб.) 91082

Рассчитать чистый операц й д ф а ых

ра вариан п ж и -

ну ого

капитализации. Используя данные об

об енные р ы рь

ионны дохо и коэ фициент опер ционн

сходов для выбранных тов ис ользования мо но, пр менив стандарт

ю форму реконструированн

Расчет рыночного

расчета.

коэффициента

ъектах-аналогах, привед

в таблице 21, ыночн е коэффициенты поте

208

от не

стиниц – 48%, для сферы обслуживания – 40%, можно рассчи-

тать ч ждого объекта-аналога и вывести ры-

дозагрузки и неплатежей из условия pflfxb, коэффициент операционных

расходов для го

истый операционный доход для ка

ночный коэффициенты капитализации для гостиниц и для сферы обслуживания.

Формула для расчета рыночного коэффициента капитализации имеет ви

∑

операционный доход i-го объекта-аналога, C

– цена сделки

i-го

близости

свойс рия к собранной информации,

назначается экспертно.

4. При ННЭИ земельного участка как свобо симальной про-

дуктивностью объекта понимается мак н земельно-

го . Стоимость земельного участ вна

где I

– чистый

объекта аналога, f

– вес i-го объекта-аналога, зависит от степени

тв объекта-аналога и объекта оценки и дове

дного под мак

сималь ое значение стоимости

участка ка ра

СНС

−V

улучш

вариантах использования щего

объ под бизнес-центр; вариант 2 – ре-

мо и сдача под офис плюс строительство рядом со

зда

Исходные данные по варианту 1. Площадь помещений, сдава

под 1

. м, площадь, сдаваемая ду под кафе, – 70 кв. м,

арен а ные п щени 60 у.е . м д, а н за

пом не гру л в –

30%, п т пл ей 1%, ри от оза ки е –

5%,

по е ла й для кафе , к иен ерац ных дов

для офисов – 30%, операционных расходов для кафе – 40%. -

ты на реконструкции представлены в таблице 4.21, косвенные затраты приняты

Задание 2. ННЭИ участка земельного участка как енного

Оценщик остановился на двух существую

екта: вариант 1 – реконструкция объекта

нт всех помещений здания

нием кафе.

емая в аренду

офисы, равна 20 кв

в арен

дная плата з офис оме я – . за кв в го ренд ая плата

ещения под кафе –80 у.е. за кв. м в год, потери от доза зки д я офисо

о ери от не атеж для офисов – поте нед груз для каф

т ри от неп теже – 2% оэффиц т оп ион расхо

Затракоэффициент

209

на уро ринимателя – 25% от суммы прямых и

косве

дрес – СПб, Калининский р., координаты объекта в Балтийской системе

X=110

цию вносятся в начале первого пе-

риода

д,

нные работы; вероятность сценария

50%;

риант 1б – затр ы на ре нструкц ю вносятся в на ле первого пе-

ри ере 50% от всей су и 5 я завер и ст-

ру во го жет риносит доход

только во торой

го в первый год ведутся р конс т е-

на 30%;

вносятся

в начале первого периода в размере 60% от всей суммы, доход от 1-й очереди

равен NOI офисов, в первый год планируются

доходы в размере 50% от NOI 1-й

очереди; очередь 2 – реконструкции подлежат помещения отведенные для кафе,

затраты вносятся в конце 1-го периода в размере 40% от всех затрат, планируе-

мый доход второй очереди равен NOI кафе, в первый год после внесения затрат

на реконструкцию (или во второй порядковый) доход равен 50% от NOI кафе;

вероятность сценария 20%.

Прогнозный

период – 5 лет.

Исходные данные по варианту 2. Площадь помещений, сдаваемых под

офис, равна 190 кв. м, площадь помещений, предназначенная под кафе, состав-

вне 20% от прямых, прибыль предп

нных издержек.

266; Y=102021, состояние объекта – удовлетворительное, расположение –

оптимальное.

Прогнозируемая цена продажи через 6 лет – 190 у.е. за кв. м Возможные

варианты реконструкции:

– вариант 1а – затраты на реконструк

(100% предоплата), объект сможет приносить доход только во второй го

так как в первый год ведутся реконструкцио

– ва ат ко и ча

ода в разм ммы

кт

0% внос тся при шен и рекон

кции в конце пер го да, объе смо п ь

д, так как е трукционные рабо ы; вероятность сц

рия

– вариант 1в – реконструкция объекта проводится в две очереди: очередь 1

– реконструируются помещения, предназначенные для офисов, затраты

210

ля аты

на строительство кафе – 100 у.е.

е.

–

– 1%, коэффициент операционных

расхо ф ф и в

ть

доход первого года равен ½ NOI. Затраты на строи-

графику: 50% – в начале первого периода, 50% – в

конце

Объекты аналоги

ет 70 кв. м, затраты на ремонт помещений под офис – 20 у.е. за кв. м, затр

за кв. м.

Анализ рынка показал, что сегодня арендная плата на офисы равна 60 у.

за кв. м в год, арендная ставка на кафе – 80 у.е. за кв. м, цена продажи

– 190 у.

за кв. м, рыночные потери от недозагрузки для офисов – 30%, рыночные потери

от неплатежей для офисов – 1%, рыночные потери от недозагрузки для кафе

2%, рыночные потери от неплатежей для кафе

дов для о исов – 30%, коэф ициент операц онных расходо для кафе –

43%. Прогноз увеличения ставки аренды – 3% в год, прогноз увеличения цен

продажи – 4%

в год.

Затраты на ремонт вносятся в начале первого периода, продолжительнос

ремонта полгода, поэтому

тельство кафе вносятся по

первого периода, продолжительность работ – 1 год, доход от кафе в пол-

ном объеме планируется получать со второго года. Прогнозный период

состав

ляет 5 лет.

Аналитиком были отобраны аналоги для нахождения нормы отдачи мето

дом экстракции. Характеристики объектов аналогов приведены в таблицу 6.7.3.

Таблица 6.7.3

Характеристики объектов

Объект

оценки

2 3 4 5

Цена продажи, у.е. за кв. м 195 160 195 204 210

Арендная ставка у.е. за кв. м в год 65 64 65 68 70

Общая площадь, кв. м 600 300 500 190 120

Потери от недозагрузки 20% 15% 15% 20% 10%

Коэффициент OER 38% 38% 39% 40% 40%

Удаленность от центра

центр

пери-

ферия

центр

пери-

ферия

центр центр

Удаленность от станции метро

15 мин < 5 мин 5-10 мин 5 мин 5 мин

5-10

мин

Престижность местоположения аналог хуже аналог аналог аналог аналог

Сос

тив

треб.

ремонт

хорошее удовл. удовл. удовл.

тояние основных конструк-

ных элементов здания

удовл

Состояние внутренней отделки удовл. удовл. отличное удовл. удовл. удовл.

Наличие

женерных

есть

и нормальная работа ин-

коммуникаций

есть есть нет нет есть

Степень универсальности объекта

(можно сменить профиль)

слабая сильная слабая слабая сильная слабая

Дополнительные удобства есть нет нет есть нет нет