Пупенцова С.В. Экономика недвижимости в задачах и примерах

Подождите немного. Документ загружается.

191

явленной закономерности изме-

нения уровней в изучаемый отрезок времени. Экстраполяция мож

на е (та ая н ляц ро -

зываемая ретроспективная экст ция).

понимают нахождение

неизвестных промежуточных

ур значе ряда динамики, те ест ределен едоста их -

не

представить количественную модель, выражающую об-

щую тенденцию использу

уровнями, вычисленными на основе определенной кривой.

Предполагается

изменения

Рис. 6.4.5.

Как построить прогноз на будущее?

Под экстраполяцией понимают нахождение уровней за пределами изучае-

мого ряда, то есть продление ряда на основе вы

ет проводиться

будуще к называем перспектив ая экстрапо ия) и в п шлое (так на

раполя

Под интерполяцией

овней (их ний) ь оп ие н ющ уров

й ряда.

Для того чтобы

изменений уровней динамического ряда во времени, -

ется аналитическое выравнивание ряда динамики. В этом случае фактические

уровни заменяются

, что

она отражает общую тенденцию во времени изу-

чаемого показателя. Для выбора формы кривой прибегают к анализу графиче-

192

ься изображением сглаженных уров-

ней, в

в будущем;

• иным

аналитическим

ура

го интервала определяется по формуле (6.4)

щений на 2002 –

2003 гг. по данным за 2000-2001 гг., приведенным в таблице 6.4. -

ден не 6.4.4) п пределит

тавки

аренды

= .

гд о вы ме и 4

ритер й Стьюдента о о таблице или по статисти еской

форм в Excel, для t

=СТЬДРАСПРОБР ,05;8-2)=2,447

еднек адратическое тклонение от нда

ского изображения. По эмпирической прямой не всегда удается выявить тенден-

цию. Поэтому целесообразной воспользоват

которых случайные колебания оказываются погашенными.

Возможность экстраполяции обеспечивается двумя обстоятельствами:

• общие условия, определяющие тенденцию развития в прошлом, не претер-

певают существенных изменений

тенденция развития явления характеризуется тем или

внением.

При составлении прогнозов оперируют не точечной, а интервальной

оценкой, определяя так называемые доверительные интервалы прогноза. Вели-

чина доверительно

Построим прогноз ставки аренды для офисных поме

3 (ст. 2-3). Най

ный ли

йный тренд (рис. озволяет о ь расчетные

123.6+5 49*t , е t – п

рядко й но р пер ода (ст. , т.5).

t-к и можн найти п ч

уле данного примера

Ср в о тре

8,6

)28(

277

−

S .

Так как оследовательность значений состав яет натуральный ряд ,

то t

ср

. = (n+1)/2=(8+1)/2=4,5.

ены сход ые значения уровней

ряд нтерв л прогноза.

п л чисел

На рисунке 6.4.4 привед и н динамического

а, тренд и доверительный и а

193

)

k ta*k Y

–S

*k Y

Таблица 6.4.3.

период t

-Y

1 2 3 4 5 8 9 10 11

2000/1 кв. 1 127 129 3 1,190 2,912 109 149

2000/2 кв. 2 144 135 91 1,129 2,762 116 153

2000/3 кв. 3 142 140 4 1,086 2,656 122 158

2000/4 кв. 4 137 146 81 1,063 2,602 128 163

20 133 169 01/1 кв. 5 147 151 21 1,063 2,602

2001/2 139 175 кв. 6 155 157 1 1,086 2,656

2001/3 кв. 7 159 162 11 1,129 2,762 143 181

2001/4 кв. 8 176 168 66 0 8 1,19 2,912 14 187

Итого 277

2002/1 кв. 9 173 3,102 194 1,268 152

2002/2 кв. 10 179 1,358 3,324 156 201

2002/3 кв. 11 184 1,460 3,572 208 160

2002/4 кв. 12 189 1,570 3,841 163 216

2003/1 кв. 13 195 1,687 4,127 167 223

2003/2 0 4,427 1 кв. 14 20 1,809 70 231

2003/3 кв. 15 206 6 4,738 238 1,93 174

2003 7/4 кв. 16 211 2,067 5,059 17 246

Как проверить точность

т чност прогнозов принято судить по еличин погрешности прогноза

– разности между прогн руемым и фактическим значениями сследуе ой пе-

ременной можно судит по относительной ошибке – от-

ношению

прогноза?

О о и в е

ози и м

. О степени погрешности ь

абсолютной погрешности прогноза к ожидаемому (или фактическому)

значению. Располагая информацией за 2002 год, мы можем оценить точность

нашего прогноза.

На рисунке 6.4.6 фактические ставки аренды, которые были в

2002 году, нанесены красным цветом.

Рис.6.4.6.

194

лежат

внутр ные для

расче тноситель-

ная по

Период

сть

График наглядно показывает, что фактические ставки 2002 года

и прогнозного доверительного интервала. Все необходимые дан

та точности прогноза и результаты приведены в таблице 6.4.4. О

грешность прогноза не превышает 10%.

Таблица 6.4.4

тические

ставки

ница ДИ граница ДИ прогноза

Ставки фак-

Прогнозные

Нижняя гра- Верхняя Погрешно

2002/1 кв. 189 173 152 194 16 9,1%

2002/2 кв. 191 179 156 201 12 7,0%

2002/3 кв. 198 184 160 208 14 7,6%

2002/4 кв. 206 189 163 216 16 8,5%

При увеличении продолжительности наблюдения (n) погрешность прогно-

за уменьшается.

Величина доверительного интервала зависит также от точности прогноза:

чем меньше R

, тем шире доверительный интервал и меньше вероятность попа-

дания в него.

Приведенные расчеты надо рассматривать не как завершенную стадию

прогнозирования, а лишь как предварительный этап в разработке прогноза. Для

195

составления прогноза должна быть привлечена дополнительная ин

содержащаяся в самом дина

подходе, при трех сценариев о в пессимистическом сце-

нар аренды, равную нижней границе доверительного интервала, в

опт ней интервала в наиболее ве-

роя ставку аренды по тренду.

ение тренда динамического ряда

ние темпы роста и прироста для арендных ставок тор-

гов омещений (используйте базу данных) и постройте тренд для полученно-

го динамического ряда. Сделайте вывод, как изменялись арендные ставки за по-

следние полгода.

Исторический центр Периферия Всего по городу

формация, не

мическом ряду.

В доходном можн

ии взять ставку

имистическом – верх

тном –

границе доверительного ,

Задание 1. Постро

1. Определите сред

ых п

Результаты можно представить в таблицах 6.4.4 и 6.4.5.

Таблица 6.4.4.

Период

месяц

Ставка СКО Кол. Ставка СКО Кол. Ставка СКО Кол.

Итого

Таблица 6.4.5.

Темп роста с переменной базой

Темп роста с постоянной базой

Темп прироста с переменной базой

Темп прироста с постоянной базой

Алгоритм решения.

Найдите в базе данных заданный сегмент: аренда магазинов.

Постройте график зависимости средней ставки аренды от периода (дина-

мический ряд): Ось Y – средняя ставка аренды, Ось Х – время, месяц.

Подберите аналитическую функцию для динамического ряда и постройте тренд.

196

скорость рос-

та) и с

прогноз ставки аренды на следующий период. Найдите средне-

месячную ставку аренды и посчитайте доверительный интервал для прогноза на

Результаты представить в таблице 6.4.7

4. Рассчитайте средний абсолютный прирост (или среднюю

редний коэффициент роста.

Задание 2. Составление прогноза на следующий период

Сделайте

период, используя динамический ряд задания 1.

можно

Таблица 6.4.7.

Прогноз t-критерий Sy Доверит. интервал

Ставка аренды на магазины в центре

Ставка аренды на магазины для пе-

риферии

Ставка аренды на магазины по городу

Таблица 6.4.8.

исторический центр периферия всего по городу

период

тС авка

факт.

Ставка Ставка Ставка

по

тренду

тр

(А

ф.

-А

тр.

)

Ставка

факт.

по

тренду

тр

(А

ф.

-А

тр.

)

Ставка

факт.

по

тренду

тр

(А

ф.

-А

тр.

)

…

Ал

тервала

сится из

ется по

периода,

тр.

)

» равен квадрату от-

клоне я

для дове

горитм решения

Таблица 6.4.8 является вспомогательной для расчета доверительного ин-

прогнозируемой ставки на 7-й период. Столбец «Ставка факт» перено-

таблицы 6.4.5. Столбец «Ставка по тренду» (или расчетная) рассчитыва-

линейной аналитической функции (y=ax+b, где х – порядковый номер

a b – коэффициенты уравнения). Столбец «

(А

ф.

-А

ни фактического уровня ряда от уровня, рассчитанного по функции.

Рассчитайте величину доверительного интервала, используя формулы

рительного интервала динамического ряда.

197

6.5.

Зад

щих стр

www.rea

дент мож

Се

вар нок аренды и предложения, офисы, Центральный район;

вар

вариант район;

вар льный район;

вариант

вар

вариант аренды и предложения, магазины, Московский район.

В вия объектов заданного сегмента во всех базах данных

студент может выбрать любой район, не указанный в перечисленны

Задание 2. Со ых по заданному с

данных: улица, дом, район, е,

п ды, ближайшая станция метро, удален н-

ность, престижность, дополнител а,

примечание

тренные базы данных в Intern

п объектов, пол я

о року ос б-

н временному периоду.

Сравнительный анализ баз данных по недвижимости в Internet.

ание 1. Просмотреть и найти объекты заданного сегмента на следую-

аницах в Internet:

www.estate.spb.ru, www.commin.spb.ru, www.bsn.ru,

l.spb.ru, www.pres.ru, www.eip.ru, www.bn.bsn.ru, другие страницы сту-

ет выбрать самостоятельно.

гмент выбирается в соответствии с вариантом:

иант 1 - ры

вариант 2 - рынок аренды и предложения, офисы, Адмиралтейский район;

вариант 3 - рынок аренды и предложения, офисы, Василеостровский район;

иант 4 - рынок аренды и предложения, офисы, Петроградский район;

иант 5 - рынок аренды и предложения, офисы, Выборгский район;

иант 6 - рынок аренды и предложения, офисы, Московский район;

иант 7 - рынок аренды

и предложения, офисы, Калининский район;

8 - рынок аренды и предложения, офисы, Приморский

иант 9 - рынок аренды и предложения, магазины, Центра

вариант 10 - рынок аренды и предложения, магазины, Адмиралтейский район;

11 - рынок аренды и предложения, магазины, Василеостровский район;

иант 12 - рынок аренды и предложения, магазины, Петроградский район;

вариант 13 - рынок аренды и предложения,

магазины, Выборгский район;

14 - рынок

случае отсутст

х вариантах.

здать в Excel свою базу данн егменту.

Обязательные поля для базы использовани

лощадь, цена/ставка арен ность от ста

ии метро,

транспортная доступ

ьные удобств

Задание 3. Сравнить просмо et по времени

оиска, удобству поиска, количеству найденных ноте описани

бъектов, качеству экспорта данных в другие приложения, с давн ти о

овления страницы, охваченному

198

ц 1.

а (1-неудовл., 3- хорошо, 5- чн

Табли а 6.5.

параметр Характеристик отли о)

название сайта

время поиска

удобство поиска

кол-во найденных объ-

ектов

полнота описания объ-

екта

срок давности обновле-

ния

Сделать вывод.

6.6. Оценка восстановительной стоимости с использование С

УПБС-ВР.

ю «Сборника н х

п ды работ (УПБС-ВР)» для и-

ж федры эк к е-

н ет пр а с

щим (заработная плата, стоимость материалов, ои-

м ов) в ценах 1991 года дл к й

о дсчет ресурсов, необходимых для осуществления ст тв за-

тр ость в материалах, машинах и механизмах). О и о-

ты см. в [18].

тайте восстановительную стоимость строительств а-

ы в плане 14,45х15,07 м. Выс е й

2 43,9 м

. Общий строи м

здания составил 1588 м

. В здании имеется подвал площадью 83,7 высотой

. Здание относится ко второй пе пи-

та – бутовые, ленточные; стены кирпичные р –

д деревянные; кровля – асбоцементные листы; полы –

дощатые, линолеум, керамические плитки; оконные заполнения деревянные

м УПВ и

6.1.1. УПБС-ВР. Рекомендации по применени укруп енны

оказателей базисной стоимости на ви оценки недв

имости затратным методом см. в [18]. Сотрудниками ка ономи и и м

еджмента недвижимости автоматизирован процесс подсч ямых з трат

азбивкой по

составляю ст

ость эксплуатации машин и механизм я Мос овско

бласти и по роительс а (

аты труда, потребн писан е раб

с программой подробно

Задание 1. Рассчи а. Зд

ие двухэтажное, кирпичное,

размер

ота пом щени

,83 м и 2,9 м. Общая площадь составляет 3

тельный объе

,5 м и строительным объемом 293 м

груп ка

льности. Фундаменты ; перек ытия

еревянные; перегородки –

199

блоки двойные, створные. Вид и объемы работ см. в таблице 6.6.1.

Косвенные затраты (КИ) приняты равными 20% от прямых, прибыль пред-

принимателя (ПП) – на уровне 25% от суммы прямых и косвенны

Алгоритм работы.

1 ести д ой ые

данные можно взять из таблицы 5.17) в таблицу Лист «Расчет», файл

о-монтажных рабо СМР) выводится в ви-

метод) и 5.19 (ресурсный метод).

года) цен к текущим (на дату оценки) может

существляться двумя

основными методами: базисно - индексным

сурсным в Меж-

региональном -аналитическом ене, издаваемом

еже -ИНВЕСТ», а также в еж на-

ле «Стро аваемым для пользователей Cан ете га.

− Базисно- тод определения и строительств осно-

ван на использовании системы текущих и прогнозных

ин

но в текущем

о период их

у оценки) цен производится е зи -

мости по строкам сметы и каждому из элементов тех

питальных вложений на соответствующий индекс -

абот

с последующим суммированием ов

графам. Принципы использо-

вания данного метода приведены в Методических рекомендациях

х издержек.

. Выбрать виды работа и вв объемы ( ля данн

(

работы исходн

Upbsmini.xls).

2. Результат расчет строительн т (

де таблиц 5.18 (индексный

3. Переход от базисных (1991

и ре-

. Индексы и другая полезная информация публикуются

информационно бюллет

квартально фирмой «КО

йинформ», изд

емесячн

кт-П

ом жур

рбур

индексный ме стоимост а

дексов по от-

шению к стоимости, определенной в базисном уровне или

уровне предшествующег

(на дат

а. При

путем п

ведение

еремнож

в уровен

ния ба

ь текущ

сной стои

нологической

структуры ка по от

расли (подотрасли), виду р

итог

сметного документа по соответствующим

(письмо Госстроя России от 31.05.93 N 12-133).

− Ресурсный метод определения - это калькулирование в текущих (про-

гнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), необходимых

для реализации проектного решения. Калькулирование ведется на осно-

200

х,

тветст-

и, изложенными в разделе 3 Порядка [5] и в Методи-

нстроя России от 10.11.92 N БФ-

щие цены ресурсов могут

ающимися производством и постав-

5. Согласование результатов: оценщик должен расставить вес доверия ка-

ждому методу и рассчитать средневзвешенную стоимость объекта

ь КИ

ве выраженной в натуральных измерителях потребности в материала

изделиях, конструкциях, времени эксплуатации строительных машин

их состава, затрат труда рабочих. Ресурсный метод, который в условиях

рынка приобретает приоритетное значение, применяется в соо

вии с положениям

ческих рекомендациях (письмо Ми

926/12).

4. При

использовании

ресурсного метода теку

быть получены в региональном центре ценообразования в строительст

ве (РЦЦС), специальных профессиональных изданиях, путем установ

ления контактов с фирмами, заним

кой строительных материалов, изделий, машин.

6. Рассчитат стоимость нового строительства, как СНС=СМР+ +ПП.,

таблица 6.6.1.

Таблица 6.6.1.

Текст КЭ, вида работ и попрвки Ед. изм. Объем

Разработка грунта экскаватором с ковшом вместимостью 0,5 м3 1000 м3 0,154

Обратная засыпка грунта бульдозером 1000 м3 0,015

Разработка грунта вручную 100 м3 0,231

Обратная засыпка грунта вручную 100 м3 0,023

Устройство бутобетонных фундаментов 100 м3 1,132

Устройство обмазочной гидроизоляции 100 м2 1,823

Устройство оклеечной гидроизоляции 100 м2 0,566

Сборка деревянных конструкций перекрытий и покрытий 100 м2 4,355

Уста естничных маршей и площадок, горизон-

тальн 10 м2 6,02

новка железобетонных л

ая проекция

Кладка м3 227 стен из силикатного кирпича

Запо жилых и общест-

венн 100 м2 1,199

лнение деревянными оконными блоками проемов

ых зданий

Уста плект 100 шт. 37 новка приборов, ком

Остекление 100 м2 1,199 стеклом оконным