Пупенцова С.В. Экономика недвижимости в задачах и примерах

Подождите немного. Документ загружается.

231

54.

1000

2000

3000

у.

4000

5000

6000

12345678910

период

е.

7000

% остаток

56. бе

63.

з инфляции – 2011, с инфляцией – 1576; 57. 25672; 58. 82579; 59. 13014; 60.

100707; 61. 24%; 62 .24%

NPV

-50 000р.

0р.

50 000р.

100 000р.

150 000р.

20% 25% 30% 35% 40% 45% 50%

NPV, у.е.

55%

64. 147; 65. 17388; 66. 8921, 12%; 67. 7%

Тест первого уровня

1. а); б); г); д); 2. в); 3. г); 4 ж а); б); в); д); 9. д) 10. а); г);

11. ; 14.г); 15. а).

Тест второго уровня

1. зда ; д); ж) и); сооружения: а); в); г); е); з); к);

2. 1–а б); в ); и);

3. более

4. 1 – льзование; распоряжение; 2 – распоряжение; 3 – владение;

пользование;

5. 1 – б); 3 – а); 4 – в); 5 – е); 6 – д).

Тест третьего уровня

собственник сможет поднять ставку аренды только по истече-

нию срока договора

между старым собственником и арендатором.

ть;

6. В соответствии с п. 3 статьи 652 ГК РФ, аренда здания или сооружения,

; 68. 32,5%; 69. 83493; 70. 116055.

Тема 2. Недвижимое имущество и операции с ним

); 5. г); 6. б); 7. а); 8.

в); 12. г); 13. б)

ние: б)

); ); г); ж); 2 – д 3 – е); з); к);

ликвидные – а); в); г); е); менее ликвидные – б); ж); з);

владение; по

г); 2 –

1. Старый

2. вопрос 2.1.8; 3 вопрос 2.1.9; 5. невоспроизводимость и ограниченнос

232

нах принадлежащем арендодателю на праве

соб собственника этого участка, если это не

противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом

или до м с соб венн ом з ельного участка. З он освобождает от -

обходи испрашивать ика земли на ее передачу арен-

дат

ти момент заклю-

чен

Со атьи 223 ГК РФ. Право собственности у покупателя недвижимо-

сти зникает с момента государственной регистрации перехода этого права.

Следовательно, до момента государственной регистрации перехода а собст-

вен купатель, даже полу предмет

договора во владение пользо-

ван е им распоряжать отношениях с тьими лицам одавать,

сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.).

8. Если аренд о должен быть за-

ключен письменный договор ар . Если одна из сторон явля-

етс

же чен договор в письменной форме, согласно статье 609 и п. 1. ста-

тьи 651 ГК РФ. Данный догово дарственную регистрацию в

ГБ ся заключенным с

мо аще

оформленном дого-

вор словия, сроки и размер арендной

пл остороннем

по

установленный тем же документом, и обосновав ее изменение. Арендная плата

мо

услуг, затрат на техни-

чес сходов, связанных с об-

слу ивает

одящего на земельном участке, не

ственности, допускается без согласия

говоро ст ик ем ак не

мости у собственн согласия

ору здания или сооружения.

При заключении договора купли-продажи недвижимос

ия договора не совпадает с моментом перехода прав собственности на нее.

гласно п.2 ст

во

прав

ности по чив

или

ие, не вправ ся в тре и (пр

уется нежилое помещение, то обязательн

енды с арендодателем

я юридическим лицом, то независимо

от срока аренды (даже до 1 года) дол-

н быть заклю

р должен иметь госу

Р, если он заключен на срок не менее года. Договор считает

мента регистрации (п.2 статьи 651 ГК РФ). В надлеж

е должны быть четко оговорены порядок, у

аты. Если это указано в договоре, арендодатель имеет право в одн

рядке увеличить размер арендной платы, уведомив об этом арендатора в срок,

жет увеличиться в связи с повышением

коммунальных

кое обслуживание дома, налога на землю и иных ра

живанием сданного дома арендодателем. Если договор не предусматр

233

изм упре-

жд но-

го

усл я или сооружения счи-

тае Ф).

9. В соответствии с п. 2 с

атор обязан поддерживать

имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расхо-

ды ст ановлено зак и договором

аренды.

10. В со статьей ГК РФ, если аренд продолжает

пользоваться уществом после истечения срока договора при воз-

ражений со арендодателя,

считается возобновленным на тех же

ус ный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в лю-

бое вр об этом другую сторону за три

месяц

договором может предусмотрен иной для

предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопреде-

ленный

. Если ьнейш намерен ать данное -

ство д

арендодателя заключить договор на новый срок.

11. В соответствии с п. 4 статьи 619 ГК РФ, если арендатор не производит

капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, когда

в соответствии с законом

, иными правовыми актами или договором производст-

во капитального ремонта является обязанностью арендатора, арендодатель имеет

право обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора. Однако

арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора только после на-

мости исполне-

ния им обязательства в разумный срок.

енение арендной платы, то такое изменение возможно только при пред

ении об этом арендатора в установленный срок и заключении дополнитель

соглашения. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме

овия о размере арендной платы договор аренды здани

тся недействительным (статья 654 ГК Р

татьи 616

ГК РФ, аренд

на содержание имуще ва, если иное не уст оном ил

соответствии 621 атор

им отсутствии

стороны договор

ловиях на неопределен

емя отказаться от договора, предупредив

а.

Также законом или быть срок

срок

арендодатель в дал ем сдав имуще

ругому лицу, арендатор вправе обратиться в суд с иском о понуждении

правления арендатору письменного предупреждения о необходи

234

Тема 3. Ры мости.

Тест первого уровня

1. б); 2. г); 3. в); 4. а); 5. в); г); д); 6. а); б); 7. а); б); 8. д); 9 а); в); г); 10. в); г);

11. в); 12. а); в); 13. г).

Тест второго уровня

1. б) – г) – в) – а) – д) написание отчета;

2. за ставку 5–8 арендаторов; за 10–6; за 20–5; за 30–4; за 50–2; за 80–1;

нок недвижи

168

251651318629240

×+×+×

; 4.

167

96,166

168

−

± ; 5.

512

798

−

; 6. 2,0

25,1

25,11

−=

−

;

7. –2,5; 8. связь высокая, но обратная; 9. 475,2±21,25×2,262/3; 10. 244+51=296

Тест третьего уровня

112

−

; 2. см. вопрос 3.1.6; 3. каждая квартира уникальна, поэтому це

аналога надо скорректировать;

ну

4. На рисунке изображено биомодальное распределение (с двумя верши-

нами). По графику можно предположить, что в выборку попали две качественно

различные группы, т.е. квартиры с площадью до 47 кв.м. – это одна группа, а

вторая группа имеет площадь – от 52 до 60 кв

.м. Скорее всего это квартиры раз-

ных серий (или типов), например, «хрущеки» и «сталинки».

Тема 4. Бюджет объекта недвижимости

Тест первого уровня

1. а); 2. б); 3. г); 4. в); д); 5. б); д); 6. а); б); 7. б); 8. д); 9. б) 10. а); д);

. = 29

Тест второго уровня

1. 170,46 у.е.;

2. 22,3%

3. S

общая

= 109 кв.м., S

полезная

= 80 кв.м., S

техническая

=7кв.м., S

вспомогат

кв.м.

4. I

=255984 у.е.

5. 52%

6. I

= 21780 у.е.

7. 24000 у.е.

235

е., K

oe 5 года

– 36%;

период 0 1 2 3 4 5 6 7 8

4975 у.е.

Тест третьего уровня

2. Арендатор1 и 2 – 2554 у.е. в квартал, Арендатор3 – 1703 у.е. в квартал.

4. k

=52%, то есть увеличится на 2%

6. I

5 года

– 145411 у.

-75000 -75000 87500

87500 87500 87500 87500 87500 87500

PV (CF) 335769

ставка аренды с учетом затрат на ремонт - 208 у.е. за кв. м в год, найдена с

использованием функции взноса на амортизацию единицы.

8. Vm = 180173 у.е., максимальная текущая стоимость, если арендатор ремон-

тирует сам.

маржа промежуточная маржа Io/Ieg

офисы 91% 81% 71%

гостиница 67% 57% 57%

есторан 2% -7% -10%

конференц-зал 26% 16% 14%

магазин 89% 79% 79%

Тест первого уровня

го

торгового центра.

3. V

у.е.

Тема 5. Основы экономического анализа

а); 2. а); б); 3. а); 4. б); 5. а); 6. в); 7. а); г); 8. в); д); е); ж); 9. в); 10. б); д);

11. в); 12. в)

Тест второ уровня

2. V

max = 150 000 у.е. для строительства

max = 312 500 у.е. для строительства гостиницы.

4. NPV

2 варианта

= 332395 у.е., максимальное.

6. скидка составляет 5 036 у.е. или 20% от суммы всех платежей.

7. монтаж металлического ларька имеет максимальное значение NPV = 60000

236

проекта В составляет 554 у.е.

10.

ет 971900 у.е.

11.

симальное значение V

у второго варианта составляет 1 000 000 у.е.

13.

000/(0,19+0,07)= 461538;

Кл

8. вариант3 более выгоден, чистый доход 240 000 у.е.

9. максимальное NPV у

максимальное значение V

у второго варианта составля

максимальное значение V

у второго варианта составляет 822367 у.е.

12. мак

NPV = 214 у.е.; 14. V

=773923 у.е.; 15. R

=13,77%; 16. R

=22,8%;

17. R

=30,6%; 18. V

Инвуд

=120000/(0,19+0,04)=531739;

Хоскольд

=120

Тест третьего уровня

асс бизнес-центра Ставка по графику Ieg-Co

С- 150 100,2 6

С+ 300 37,74

В- 450 18,44

В+ 600 -58,64

5. Алгоритм решения.

1) Постройте таблицу денежных потоков.

2) Рассчитайте NPV проекта при разных ставках и постройте график зави-

симости NPV от ставки дисконтирования.

ставка 0% 10% 20% 30% 40%

NPV NPV

NPV

3) Рассчитайте IRR проекта двумя способами: графически и аналитически.

(Дополнительно, рассчитайте IRR, используя функцию ВНДОХ)

237

7. Yo 22%, следовательно финансовый ле-

веред

уменьшатьс

IRR = 29.9%

= 18.9%, это меньше, чем Ym =

ж будет отрицателен, т.е. с привлечением большей доли кредита Ye будет

я.

Эффект финасового левереджа

(М)

20%

40%

60%

0% 20% 50% 75% 95%

Доля заемных средств

Коэффициент

капитализации

собствен

средств

80%

100%

120%

ных

(Re)

10000

20000

30000

40000

-10000

0% 10% 20% 30% 40%

Ставка дисконта

50000

Отрицательный эффект финансового левереджа

10%

15%

20%

отдачи

капитал

Норма

собсвте

0% 20% 50% 75% 95%

Доля заемных средств

нного а

238

тов с прове о

NPV будет . NPV без ремонта =

54882 V

проводить. . за кв. м ремонт проводить не выгодно. Если

цена

наемой цен у.е. за к. м ставка за отремонтированные помещения

должн

9. Со обственника Ie=Io-Im, где Io –

чисты № 2

появляется

первый пла

ными Вам способами.

10.NP

Алгор стая стоимость варианта 1 находится методом

прямой капитализации.

8. Ответ на поставленный вопрос можно дать, если рассчитать NPV проек

дением ремонта и без проведения ремонта. Тот проект, у которог

максимальным, и предложить собственнику

, NP с ремонтом = 58971 - максимальное, следовательно ремонт стоит

При ставке ниже 39 у.е

прод жи отремонтированных площадей останется 500 у.е. При предпола-

е продажи 300

а быть не ниже 287 у.е. за кв. м.

ставьте прогноз денежных потоков с

й операционный доход, Im – платежи по кредиту, см. схему. Кредит

в конце первого периода

, когда доходы объект еще не приносит, а

теж по кредиту № 1 отдавать надо. Рассчитайте NPV проекта извест-

NPV = 3006 у.е.

V b1 = 320000, NPV b2 = 332709, вариант 2 лучше.

итм решения: 1. Чи

239

по каждому

анту 2 ективной вероятности сценариев равно

NPVс ,3

Прим

Доверитель значений NPV рассчитывается с использованием сред-

неква ич

2=0,3

(NP 0,4

(NPVв - NPVср)2+0,3

(NPVо - NPVср)2. Средне-

квадратическо

2. П варианту 2 составляются денежные потоки, считается NPV проекта

сценарию. Ожидаемое значение чистой текущей стоимости по вари-

с учетом субъ

р.=0

NPVп+0,4

NPVв+0,4

NPVо.

ечание: Более точно результат сценариев оценивается интервально.

ный интервал

драт еского отклонения от средневзвешенного значения. Дисперсия:

Vп-NPVср)2+

е отклонение

σσ

. Следовательно, при заданных вероятностях

сценариев, NPV варианта 2 с вероятностью 68%

осуществления будет находить-

ся в диапазоне ср

11. NPV

Алгоритм решения: 1. Расчет NOI по стандартному алгоритму для каждого

объекта.

2. Составляются денежные потоки по каждому объекту, и находится NPV

объекта 1 и инвестору приобрести тот объект, у кото-

рого NPV выше

12 .NPV

13. V

14. V

= 459659 ; 15. = 574695 ; 16. = 45%; 17.

=223213 ;

NPV

=281870 у.е. (лучший); 18. V

=52515 у.е.; V

= 53938 у.е. (лучший);

19. V

=574695 у.е..

NPV

±σ

объекта 1

= 131259 у.е., NPV

объекта 2

= 135052 у.е.

объекта 2. Рекомендация

с ремонтом

= 176075 у.е., NPV

без ремонта

= 43099 у.е.

= 474271 у.е.

у.е. V

у.е. Y

NPV у.е.

240

1. .С. Эк и менед едвижимос зд.

МКС, 2003 –

енцова С.В. Экономика недвижимости. У бное б.:

Издательство СПбГПУ. 2002 – 122 с.

Иванищева Л.И., С.В. К вопросу мето ия

. Статья НЭЖ «Проблемы недвижимости -

– СПб.: Изд «Р-Клуб» (www.rclub.ru), 200

4. Максимов

С.Н. Экономика недвижимости: Учебное

СПб.:Изд-во СпбГУ, 1999. – 138 с.

5. Ипотечно-инвестиционный анализ: Учебное пособие

.Е.–Спб.–207с.

й к Гра му кодексу Росс ской

1,2. Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор

М Юридическая фирма КОНТРАКТ ьская

М– РМА, 1996.–800 с

ов Д.Д. Эко омик чи. – СПб:

, 20 .–11

8. Озеров Е.С. К вопросу о дви-

жимос тализ доходов Статья Н Пробл едви-

жимос уск Изд-во «Р-Кл 99.

9. Озеров лани доход части та об едви

жимос ья «Н облемы едвижи выпу .:

Изд-во Клуб .

10 Озеров содержании понятия «недвижимость». С НЭЖ

«Пробл движ », выпуск 1– СП во Н луб»,

1999.

Список литературы.

Озеров Е ономика жмент н ти. – СПб.: И

2. Пуп че пособие. – СП

3. Пупенцова о дах исследован

рынка недвижимости

пуск 4

», вы

-во НП

пособие. –

/Под редакцией

Есипова В

6. Комментари жданско ий Федерации, части

О.Н. Садикова – ., , издател

группа ИНФРА- НО

7. Кузнец н а недвижимости: примеры и зада

Изд-во СПбГТУ 01 2 с.

выборе и реализации техник оценки не

ти капи ацией . ЭЖ « емы н

ти», вып 3–СПб.: НП уб», 19

Е.С. П рование ной бюдже ъекта н

ти, Стат ЭЖ Пр н мости», ск 2 – СПб

НП «Р- », 1999

. Е.С. О татья

емы не имости б.: Изд- П «Р-К