Пупенцова С.В. Экономика недвижимости в задачах и примерах
Подождите немного. Документ загружается.
Министерство образования Российской Федерации
_________
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ПОЛИТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ
С.В. ПУПЕНЦОВА
ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ
В ЗАДАЧАХ И ПРИМЕРАХ
Санкт-Петербург
Издательство СПбГПУ
2005
2
УДК
Пупенцова С.В. Экономика недвижимости в примерах и задачах. СПб.:
Изд-во СПбГПУ, 2005. 249 с.
Пособие соответствует государственному образовательному стандарту
дисциплин «Введение в специальность», «Экономика недвижимости», «Основы
оценки имущества» специальности 060800 – Экономика и управление на пред-
приятии (операции с недвижимым имуществом).
В практикуме приведены основные теоретические вопросы и ответы на
них, что
облегчает усвоение материала, рассмотрены решения задач, закреп-
ляющие усвоение основных формул, рассмотрены варианты анализа практиче-
ских ситуаций. Приведены задачи и тесты для самостоятельной подготовки, ко-
торые могут быть использованы для самоконтроля усвоенных знаний.
Табл. Х. Ил. Х. Библиогр. 78 назв.
3
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ...............................................................................................................................5
1. ОСНОВЫ ТЕОРИИ СТОИМОСТИ ДЕНЕГ ВО ВРЕМЕНИ...........................................7
1.1. Бесконечный поток увеличивающихся платежей ....................................................10
1.2. Стандартные функции сложного процента для расчета денежных потоков.........10
1.3. Основные правила работы с формулами в Excel......................................................11
1.4. Взаимосвязь между шестью функциями сложного процента.................................19
1.5. Дополнительные функции ..........................................................................................19
1.6. Различные схемы погашения кредита .......................................................................22
1.7. Эффективная процентная ставка................................................................................24
1.8. Примеры решения задач..............................................................................................26
1.9. Тесты для самостоятельной подготовки ...................................................................27
1.10. Задачи для самостоятельной подготовки ................................................................30
2. НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И ОПЕРАЦИИ С НИМ ............................................40
2.1. Определение понятий и свойств объектов недвижимости. Правовое пространство
функционирования объекта
...............................................................................................40
2.2. Операции с недвижимым имуществом......................................................................46
2.3. Тесты для самостоятельной подготовки ...................................................................47
3. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ............................................................................................55
3.1. Рыночная среда функционирования объекта недвижимости..................................55
3.2. Методы обработки рыночных данных ......................................................................62
3.3. Тесты для самостоятельной подготовки ...................................................................64
4. БЮДЖЕТ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ .....................................................................72
4.1. Структура доходов и расходов...................................................................................72
4.2. Планирование операционных расходов ....................................................................74
4.3. Схемы финансирования недвижимости и расчет платежей по обслуживанию
долга
.....................................................................................................................................80
4.4. Критерии эффективности хозяйствования на объекте. Операционный левередж81
4.5. Пример решения задач ................................................................................................83
4.6. Тесты для самостоятельной подготовки ...................................................................87
5. ОСНОВЫ ЭКОНОМИЧЕСКОГО АНАЛИЗА ................................................................97
5.1. Основы инвестиционного анализа для недвижимости............................................97
5.2. Критерии эффективности инвестиционных проектов ...........................................100
5.3. Основы оценки рыночной стоимости объекта недвижимости .............................103
5.4. Анализ альтернатив эффективного использования................................................110
5.5. Примеры решения задач............................................................................................116
4
Тесты для самостоятельной подготовки.........................................................................133
6. ЛАБОРАТОРНЫЕ РАБОТЫ ..........................................................................................153
6.1. Массовая оценка объектов нежилого фонда на примере методики КУГИ .........153
6.2. Простейшие методы обработки данных в анализе рынка (экспресс-анализ)......156
6.3. Корреляционно-регрессионный анализ...................................................................164
6.4. Анализ рынка недвижимости. Динамические ряды...............................................183
6.5.Сравнительный анализ баз данных по недвижимости в Internet. ..........................197
6.6. Оценка восстановительной стоимости с использованием УПВС и УПБС-ВР. .198
6.7. Примеры выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования
объекта
...............................................................................................................................205
7. МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ВЫПОЛНЕНИЮ КУРСОВОЙ РАБОТЫ
................................................................................................................................................213
7.1. Цель и задачи курсовой работы ...............................................................................213
7.2. Правило оформления и структура курсовой работы..............................................215
7.3. Содержание основной части курсовой работы.......................................................216
Ответы к тестам....................................................................................................................230
Список литературы. ............................................................................................................240
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Таблица статистических функций в Excel. .......................................243
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. Расчет ставки дисконтирования по методике КУГИ.......................244
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. Пример оформления титульного листа для курсовой работы........252
5
ВВЕДЕНИЕ
Данное пособие опирается на теоретические положения, изложенные в [1],
[2] и в других публикациях. В начале каждой главы приводится сводка основных
понятий и формул, которые могут пригодиться для решения задач, в виде отве-
тов на вопросы. Основное внимание уделяется методическому обеспечению са-
моконтроля знаний и приобретению навыков решения практических задач в
рамках указанных дисциплин.
Для тех, кто впервые сталкивается с теорией стоимости денег во времени,
предлагается необходимые для освоения теоретического материала задачи. Пре-
дусмотрено, что решение примеров осуществляется с использованием электрон-
ных таблиц Excel или таблиц сложных процентов.
В конце каждой главы вынесены вопросы по теоретическому материалу и
карты тестового контроля, что позволяет
самостоятельно контролировать уро-
вень усвоения изучаемого материала.
Карты тестового контроля состоят из трех уровней:
− тесты первого уровня предназначены для закрепления основных понятий, и
состоят из вопросов, ответы на которые выбираются из предлагаемого списка;
− тесты второго уровня требуют от тестируемого самостоятельно ответить на
поставленный вопрос или решить стандартную задачу, предназначенную
для
закрепления знаний основных формул;
− тесты третьего уровня могут использоваться для проверки всех знаний, полу-
ченных при изучении дисциплины.
Успешное выполнение студентами тестов первого и второго уровней про-
верки качества знаний свидетельствует об их готовности перейти к третьему
уровню, т.е. к решению задач, обобщению и анализу результатов расчетов. Для
решения тестов третьего уровня, возможно, потребуется дополнительная литера-
тура, список которой приведен в конце практикума.
6
В главе 6 приводится материал по лабораторным работам, которые выпол-
няются в MS Excel и предназначены для приобретения студентами навыков ре-
шения комплексных задач, включающих экономический анализ и требующих
принятия экономических решений, связанных с недвижимостью. Каждая лабора-
торная работа – это небольшой самостоятельный анализ, имеющие своей целью
не только получение ответов на поставленные вопросы, но
и обоснование полу-
ченных результатов с выводами и рекомендациями по решению выдвинутой
проблемы.
Структура пособия соответствует программе курса «Экономика недвижи-
мости», разработанной профессором Е.С. Озеровым.
В пособии используется
опыт и десятилетняя практика сотрудников кафедры «Экономика и менеджмент
недвижимости» СПбГПУ. Приводимые в пособии цифры носят условный харак-
тер и предназначены для иллюстрации логики действий при реализации техник
расчетов. Использование этих числовых значений в решении практических задач
должно быть обосновано.
1. ОСНОВЫ ТЕОРИИ СТОИМОСТИ ДЕНЕГ ВО ВРЕМЕНИ
Нормально функционирующая рыночная экономика предполагает, что
только за определенную плату сегодня можно взять (или дать) деньги в пользо-
вание на определенный срок (n – число периодов в месяцах, кварталах, годах),
рассчитывая получить за это вознаграждение (i – норма процента, стоимость де-
нег во времени, норма прибыли).
Условно принято различать простую и сложную схему начисления про-
центов. Когда деньги инвестируются под сложный процент, то каждый процент-
ный платеж реинвестируется, регулярно увеличивая базу начисления процента
для следующего периода. При инвестировании денег под простой процент, про-
центные платежи регулярно начисляются, исходя из суммы первоначального
вклада. Так, в таблице 1.1, приведены схемы
начисления простого и сложного
процента для начальной инвестиции величиной 100 у. е.:
Таблица 1.1.
П
р
остой п
р
оцент Сложный п
р
оцент
Годы
Начало года Процент Конец года Начало года Процент Конец года
1 100 10 110 100 10 110
2 110 10 120 110 11 121
3 120 10 130 121 12,1 133
4 130 10 140 133 13,3 146
10 190 10 200 236 24 258
20 290 10 300 612 61 673
Разница при расчетах с применением простого и сложного процента стано-
вится тем существеннее, чем больше период поступления платежей.
При решении различных финансовых задач рыночной экономики принято
оперировать понятием сложного процента. Остаток на счете при начислении
сложных процентов можно вычислить по формуле:
n
iPVFV )1( +=
, (1)
где: FV — сумма, которую инвестор получит завтра и которую принято назы-
вать будущей стоимостью (на рисунке 1 изображена стрелкой вверх); РV —
сумма, которую инвестор имеет сегодня, и будем называть ее настоящей стоимо-
7
стью (т.е. стоимостью в настоящее время, на рисунке 1.1 – стрелка вниз); i —
норма оплаты за пользование капиталом, которую принято называть нормой или
ставкой процента, n – число периодов.
Рис. 1.1.
Обратная задача, когда известна сумма, которая будет получена через n –
периодов, а требуется определить, какую сумму следует сегодня инвестировать,
если норма оплаты за пользование капиталом равна i?
Решение данной задачи имеет вид, представленный на рис.1.2.:
Рис. 1.2.
Настоящая стоимость
n
i
FVPV
)1(
1
+
=
(2)
где FV — будущая стоимость, или сумма, получаемая через n периодов; PV —
настоящая стоимость, или сумма, которую необходимо внести сегодня для того,
чтобы завтра получить будущую стоимость.
Сегодняшний доллар эквивалентен завтрашнему доллару, умноженному на
коэффициент дисконта (или коэффициент уменьшения - d
n
):
n
n
i
d
)1(
1
+
=
8
Если у инвестора вероятность невозврата кредита выше (проект с высоким
риском), то будет разумным требовать от него и большую плату за более риско-
ванное использование денег, следовательно, чем выше риск, тем выше процент.
Пусть проект получения будущих доходов выглядит следующим образом:
1-й период – инвестор получает доход на сумму I
1
;
2-й период – I
2
;
…
n-й период – I
n
.
Тогда выражение для определения настоящей стоимости денежных потоков за n
периодов будет выглядеть следующим образом:
∑
=
+
=
+
++
+
+
+
+
+
=
n
t
t
t
n
n
i
I
i
I
i
I
i
I
i
I
PV
1
3
3
2
21
)1()1(
...
)1()1(
1
(3)
Это выражение называется формулой дисконтированного денежного пото-
ка (discounted cash flow-DCF).
Если гарантируется постоянный доход I в течение бесконечного числа пе-
риодов (например, бессрочные облигации), то ряд дисконтированного денежного
потока будет выглядеть так:
...
)1()1()1(
1
432
i
I
i
I
i
I
i
I
PV
+
+
+
+
+
+
+
=
Сумма данного ряда геометрической прогрессии сводит выражение в фор-
мулу:
i
I
PV =
.
Полученное выражение определяет настоящую стоимость бесконечного
потока равномерных постоянных платежей при норме дисконта, равной i.
Например, требуется определить величину вклада на банковский счет, ко-
торый обеспечивал бы ежегодное получение 1000 у.е. в виде процентных плате-
жей в течение бесконечного периода времени. Величина премии за использова-
9
ние банком средств инвестора составляет 10% годовых. Решение: PV=1000/0,10
= 10000.
1.1. Бесконечный поток увеличивающихся платежей
Предположим, что в предыдущей задаче требуется обеспечить ежегодное
увеличение получаемой суммы на 5%. Как определить размер вклада, обеспечи-
вающий такой денежный поток?
Если норму роста поступлений мы обозначим через g, то формула дискон-
тированного денежного потока примет следующий вид
:
...
)1(
)1(
)1(
)1(
1
...
)1()1(
1
3
2
1
2
11
3
3
2
21
+
+
+
+
+
+
+
+
=+
+
+
+
+
+
=
i
gI
i
gI
i
I
i
I
i
I
i
I
PV
Сумма данного ряда геометрической прогрессии выражается простой фор-
мулой:
gi
I
PV
−
=
1
. (4)
Следовательно, с учетом ежегодного роста процентных платежей на 5%,
величина вклада составит 1000/(0,10 – 0,05)=20000 у.е.
1.2. Стандартные функции сложного процента для расчета денежных потоков
Текущая стоимость единицы (present value reversion of 1) — данная функ-
ция соответствует текущей (на момент оценки) стоимости одной денежной еди-
ницы, получаемой через n периодов при i процентах, рис. 1.2. Направленная
вверх стрелка означает получение
инвестором суммы денег, а вниз – отдачу. То
есть, если инвестор планирует получить через n периодов некоторую сумму
(FV), следовательно, сегодня ему надо отдать сумму, равную PV. Направление
стрелок может поменяться: сегодня можно взять у кредитора некоторую иско-
мую, неизвестную сумму (PV), чтобы через n периодов отдать ему известную
сумму, равную
FV.
Например. какую сумму следует сегодня положить на счет под 10% на 10
лет, чтобы в будущем получить 1 у.е? Решение найдем применив формулу (2):
10